隨著央行連番推出信用與土建融雙重管制政策，投資導向的房市結構正經歷前所未有的震盪。從預售屋交屋斷資潮，到中古屋投資轉手困難，再到雙貸族槓桿壓力飆升，整體房市逐步邁向高風險與高成本的新常態。
預售屋買家陷資金缺口 「六成五貸款」成常態
2021年~2022年預售屋高峰期吸引大批投資人進場，但如今交屋時卻面臨嚴苛貸款審查，不少原本預期可貸七至八成的買方，如今僅獲核准六成五甚至更低成數。房市社群間瘋傳的「李小姐六成五核貸案」反映出普遍困境，這些買家一夕之間須籌措數百萬資金，否則不僅得放棄訂金，還恐面臨違約訴訟風險。
儘管內政部明訂，若因政策變動造成貸款成數不足，買方可主張「不可歸責解約」，但實務上證明、協商與解約程序繁瑣，不少買方仍選擇硬撐，進一步激化個人財務壓力。
小建商遭殃 土建融管控卡死資金鏈
另一方面，央行對土建融的嚴格審查，使得中小型建商普遍面臨「貸不到、貸到也難動用」的困局。不僅需回存資金以維持撥款條件，更需承擔高利率成本。結果導致新案進度延宕，部分建商甚至出現倒閉跡象，也連帶使得預售買家擔憂交屋風險，進一步拉高市場不確定性。
銀行風控升級 套房與非自用產品成重災區
根據聯徵中心最新資料，2025年Q1房貸利率普遍上升，其中投資導向明顯的套房產品，平均貸款利率達到2.80%，核貸成數則降至67.24%，顯見銀行針對非自用住宅採取更加嚴格的風控標準。相較之下，主流自住型產品如電梯大樓與公寓，雖利率亦小幅上升至2.3～2.48%，但核貸條件相對穩定。
專家分析，這種「政策扶自住、打投資」的貸款結構，已明顯抑制短期炒作動能，也反映出政府希望將房市逐步導回自住本質。
中古市場進入降價期 投資轉手難度飆升
房市盤整下，中古屋市場也出現降價潮。根據中信房屋統計，今年前五個月全台降價物件達5777件，年增近五成；桃園、台中等過去吸引大量投資人進駐的區域，如今銷售天數普遍拉長至80天以上，買方觀望氣氛濃厚，價格鬆動成成交關鍵。
房產業者分析，這代表房市已從「賣方定價權」轉為「買方選擇權」，短期內不易恢復高價快銷的榮景，持有成本攀升下，投資客若不及時調整售價策略，恐淪為資金斷鏈受害者。
雙貸族創新高 高槓桿風險潛藏市場底層
另一方面，聯徵中心數據指出，2025年1月同時背負房貸與信貸的「雙貸族」已達39萬人，平均負債金額超過700萬元，寫下歷史新高。部分民眾甚至透過信貸挪資繳交自備款或試圖進場炒股，成為潛在系統性金融風險來源。
不動產估價師陳碧源指出，「打炒房」政策下銀行審核趨嚴，部分投資人為求資金週轉只得轉向高利信貸，若未能精準預測房市走向，極易因資產價格下跌而陷入負債風暴。
從政策意圖來看，央行與政府近年積極導正投資性買盤對市場的過度干擾，意在保護剛性需求、壓抑房市泡沫。然而，當前政策的急遽轉彎與高門檻，已令許多投資客無法招架，也造成一連串資金與契約上的糾紛。若政策未適度調整，未來一段時間，房市交易可能持續冰封，而預售斷資、建商停工、價格鬆動等連鎖反應，恐成為台灣房市的中期考驗。
