房貸市場再度陷入緊張狀態，銀行限貸、延撥情況持續擴大，不僅民眾申貸困難，銀行與政府之間的政策拉鋸也讓市場更加不確定。據了解，目前包括大型行庫與民營房貸大戶皆啟動嚴格控管措施，有的甚至暫停收案，導致房貸市場出現「卡件潮」，預料至少要等到2025年才能恢復正常。
撥款壓力爆表 年底前恐再惡化
根據央行自去年起實施的不動產貸款集中度控管，各銀行必須在年底前達到信用資源分配要求，避免資金過度流向房市。隨著交屋潮來襲，大型行庫不堪房貸量壓力，重新祭出撥款控管。據財政部統計，截至今年4月，七大公股銀行的不動產貸款集中度平均達36.11%，略高於去年底的36.1%，顯示水位仍未有效下壓。
其中一家大型行庫年初恢復正常收件後，如今又重新限控，顯示房貸放款壓力有增無減。該行主管坦言，撥款需額外行政程序，原本不願擾民才放寬，但為因應總額飆升不得不調整。
熱區交屋潮推升貸款量 六都爆量成主因
台灣房屋統計指出，2024年新增房貸件數達22.6萬件，年增近4萬，創下16年新高，這波「房貸之亂」與六都十大房貸熱區交屋潮有關。台中北屯區以近7,900件拔得頭籌，桃園、中壢、新北三重與板橋也名列前茅。
台中北屯區因14期重劃、機捷總站特區等大型建設題材，加上新成屋大量交屋，使房貸需求集中爆量；北北桃生活圈則吸引脫北族，蛋黃區、新興重劃區皆成買盤熱點，銀行核貸壓力也隨之飆高。
銀行「軟性綁架」現形 貸不到就賣壽險？
除撥款時間延長與利率上升，申貸者更面臨銀行「話術綁壽險」的無奈。有民眾控訴，申貸過程中銀行臨時提高利率、降低成數，並強推房貸壽險，否則不保證核貸，形同「強迫中獎」。實際上，雖然金管會規定壽險應為「自願購買」，但銀行多透過模糊話術與內部作業限制規避監管。
一位高雄陳姓女子購買預售屋，就因拒絕壽險方案，最終只能接受利率拉高至2.8%、貸款成數僅7成的方案。她試算後發現，僅壽險成本就超過25萬，變相抬高實際利率。
信用管制衝擊投資型買方 短投客、老屋翻修族首當其衝
自央行去年第七波信用管制上路以來，不僅法人與建商資金受到限制，部分個人買方也因成數降低、利率攀升而遭殃。理財型房貸利率飆破3.8%，甚至高過一般信貸水準，部分中小型投資客或以老屋翻修轉售為業者首當其衝。 房市論壇熱議中，不少網友抱怨「玩紅單的死得最慘」，「改裝老屋翻新被打趴」，但也有人指出此政策對自住客反而是利多，因競爭者少、價格趨穩，「甜甜價」重現。
政策有望鬆綁？央行評估排除自住貸款限制
在民怨與業界壓力下，政策可能迎來轉向。央行總裁楊金龍近日表示，正評估未來是否將總量管制排除「一般自住購屋貸款」，僅針對法人與建商進行限制。此言一出，被視為讓冰封市場解凍的曙光，建商與金融界均表正面看待。
全國商總榮譽理事長賴正鎰呼籲政府儘快鬆綁政策，幫助自住族順利交屋，也減輕銀行撥款壓力。
後市觀望氣氛濃厚、房價有撐小幅修正
儘管市場資金吃緊，但大型行庫研判房價短期內不會大跌，將呈現小幅修正。建商也趨向保守操作，重劃區開發放緩、投資退場觀望。從股市量縮、公地標售冷清等現象來看，市場整體仍處於「下行盤整」階段，風險與機會並存。
未來房市何時解凍，仍端賴央行政策走向與信貸鬆綁程度，但對自住族而言，當前或許正是「價格鬆動、利率浮動」間的進場觀察期。
