新青安房貸政策自2023年推出以來，確實在短時間內催出房市買氣，但熱潮過後，也開始浮現一連串「房貸後遺症」。不少民眾趕搭政策順風車進場，如今卻面臨財務壓力急速升高的困境。
有網友近日在「匿名3公社」發文透露，自己趕上新青安優惠貸款買下人生第一間房，如今卻後悔不已。「目前有兩個小孩、車貸加上房貸，每月開銷幾乎壓掉所有收入，生活緊繃到喘不過氣。」他苦笑說，成了「有殼蝸牛」，卻同時也成了債務奴隸。
網友們紛紛留言回應：「越級打怪升級快，撐過去就是你的」、「再過幾個月，會有上千人跟你一樣水深火熱」、「趁寬限期趕快去兼差外送吧」。也有人直言，新青安不僅是政策紅利，更是建商庫存的解套工具，「疫情後房市漲勢被包裝成不得不買的恐慌心理，現在才發現價格鬆動、很多人認賠求售。」
房貸成數下滑 房市熱度降溫
根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第1季全國新增購屋貸款平均成數約60%，為2020年第4季以來最低水準，顯示銀行房貸審核趨嚴、民眾自備款門檻大幅拉高。
其中台北市、台中市平均貸款成數更低於6成，台中市更創下15年來新低。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，貸款成數即代表買方的「槓桿比率」。成數高代表資金寬鬆、容易推升房價；反之，成數下滑顯示政策調控奏效，買方資金壓力加重、房市交易降溫。以今年首季數據來看，已可視為央行「冷卻房市」的階段性成果。
利率持續攀升 房貸資金吃緊成常態
同樣根據官方資料，今(2025)年第1季全台新增房貸平均利率達2.6%，創下2009年以來最高紀錄，較2021年資金寬鬆時期的1.52%暴增逾7成。
六都中，以高雄最高達2.64%，台北市為2.59%。短短兩年半，房貸利率已上升0.55個百分點、增幅近27%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，房貸利率升高主因包括央行升息、銀行資金吃緊及市場競爭減弱。部分銀行甚至出現「信貸利率低於房貸利率」的罕見倒掛現象，反映出資金成本壓力持續增加。
馨傳不動產智庫執行長何世昌補充，央行近年持續要求銀行降低不動產放款集中度，導致銀行透過調高利率「以價制量」。在高房價、高利率雙重壓力下，購屋門檻不斷升高，也讓剛性需求族群的購屋壓力雪上加霜。
投資報酬趨平 房價恐迎修正期
黃舒衛指出，近兩年大量交屋潮推高市場供給，空置率上升、租金報酬率下滑，壓縮了整體投資報酬的殖利率曲線。若房價持續高檔、利率不降，房市投資報酬可能進一步被侵蝕，未來不排除將引發價格修正。
房貸壓力下的世代焦慮：「不生不婚，還房貸幹嘛？」
另一方面，網路上也掀起一場關於「房貸與人生意義」的激辯。 有網友以「阿伯語氣」發文質疑：「不婚不生還拚命繳房貸幹嘛？你死了，貓咪又不會幫你還貸款！」直言既然沒有子女承接，「人在天堂、債留銀行」才是最完美的結局。
貼文引發網友熱議，支持者認為這是財務觀念轉變的寫照，「以房養老才是最聰明的理財法」、「不婚不生就該花光銀行的錢」。但也有人批評過於輕率，「老了沒收入、房子又難賣，到時候會更慘」，甚至有人諷刺：「貓會乖，但銀行不會等你。」
新青安功過兩極，從政策紅利變財務壓力
整體觀察，新青安政策確實刺激了短期房市買氣，但隨著利率攀升、貸款成數下降、生活支出高漲，越來越多民眾感受到沉重壓力。專家認為，未來房市將進入「高價低槓桿」的新常態，剛性需求仍存在，但衝動購屋族的財務風險也將逐漸浮現。
正如一名網友無奈感嘆：「新青安讓我有了房，也讓我失去了喘息的自由。」
在買房的過程中，許多人都會先算好自己的購屋預算與貸款條件，但卻常常忽略了一個關鍵：不是每一種房子，銀行都願意借錢給你。有些物件雖然價格看似划算，但因為風險高、流通性差，銀行往往不願承作，或只能給較低的貸款成數。以下整理出五大類「銀行最不歡迎的房子」，購屋族在看屋時要特別留意。
1. 海砂屋與輻射屋
這類物件是銀行最直接拒絕的。
●海砂屋：結構含氯離子，鋼筋容易鏽蝕，存在倒塌風險。
●輻射屋：涉及健康疑慮，長期居住安全性低。
銀行視其為高風險資產，幾乎全面拒貸，就算屋主願意降價，也難找到金融機構願意承作。
2. 使用年限過高的老屋
一般來說，銀行貸款年限＋屋齡 ≦ 50～60 年，才可能核貸。
●屋齡超過 40 年的公寓、大樓，銀行多半僅能提供低成數貸款。
●若結構老舊或沒有電梯，流通性更差，額度可能僅剩 5 成甚至更低。
3. 違建或增建物件
若房屋本身有違建（如頂樓加蓋、前後院增建），銀行通常只會依照「合法坪數」估價。
違建部分不僅不計入貸款，還可能被認定為未來拆除風險。
例如：買到 30 坪（含違建 5 坪），銀行只會估 25 坪的價值。
結果就是 實際核貸金額比預期少一大截。
4. 地上權住宅、使用權住宅
這幾年台灣不少建商推出「地上權住宅」或「使用權住宅」，雖然單價比一般房子便宜，但銀行卻非常保守：
●地上權住宅通常只有 5 成甚至更低的貸款額度，且貸款年限縮短。
●使用權住宅幾乎被視為「租約」，銀行不認為是可抵押資產。
對首購族來說，雖然價格甜美，但未來轉手、貸款都會遇到困難。
5. 店面、公設比過高或特殊規劃的物件
●店面：雖然租金收益高，但銀行認為商用風險大，通常貸款成數比住宅低。
●公設比過高（>40%）：實際可用坪數少，估價容易被打折扣。
●特殊規劃（套房型大樓、產權複雜的集合住宅）：流通性差，銀行多半保守放款。
買房前，先確認銀行願不願意貸
對購屋族來說，價格只是第一步，能不能貸款成功、額度高不高，才是關鍵。建議在出價前，可以：
1.先詢問多家銀行對該物件的核貸意願。
2.找專業代書或房仲確認產權有無問題。
3.留意屋齡、用途及市場流通性，避免日後貸不到款。
買到「銀行不愛的房子」，不僅貸款成數低，轉手也會困難，反而成為沉重的資產包袱。
