「簡單找」銀行貸款商品
最新訊息/不動產相關  2025-10-16

<聰明貸款報導>

行政院日前拍板將「青年安心成家貸款」排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外,市場視為鬆綁「房貸天條」。然而業界普遍認為,此次政策效應有限,實際資金仍難流入市場,房市短期恐難明顯回溫。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出,新青安排除管制雖釋出約1,300億元額度,並延長換屋者出售舊屋期限至18個月,但受央行兩度調高存款準備率影響,市場約被抽走3,000億元資金,「水龍頭鬆開一點,但水庫的水都流不進來」,貸款仍難核准。

多家建商坦言,在限貸令與高利率環境下,不論建商土建融或自住客房貸皆不易取得,市場金流壓力持續增加。業界建議央行應檢討第七波不動產信用管制、提高高級住宅門檻,並取消土融必須18個月內開工的限制,以減輕財務負擔。

吉家網董事長李同榮則預估,2025年第四季至2026年第一季房價將進入明顯修正期,台北可望下修約10%,中南部約15%,預售屋可能下跌兩成。他指出,目前房市處於「價緩跌、量緩增」的盤整階段,高房價與信心疲弱使交易低迷,「若政策只靠小利多撐市,反而易造成誤判」。

李同榮強調,新青安政策雖可短暫刺激買氣,但市場真正復甦仍需賣方讓價出清。他提醒業界,「不是每個地段都會漲,也不是每種產品都抗跌,與其等政策放水,不如面對價格修正的現實」。

 

台北市不動產開發商業同業公會對於政府政策的建言

提出建言 不動產公會理監事論述重點
針對換屋族群全面放寬限貸措施 理事長陳勝宏:舊換新被限縮房貸成數問題嚴重,延長到18個月仍不合理,應全面放寬。
針對第七波打房前購買預售屋的貸款限制不溯及既往 理事長陳勝宏:溯及既往會造成買方貸款成數或金額不足,衝擊建商資金週轉。
長虹建設總經理李耀中:第七波管制已造成不少買方簽約時原本財務規劃生變,出現資金缺口,釀成糾紛。
政府對限制高級住宅定義應全面調升 力銘建設董事長郭淑珍:多年未調整門檻,已造成交屋糾紛,應提高高級住宅總價認定標準以減少不必要限制。
針對建商18個月開工限制應適度延長 理事長陳勝宏:建商面臨資金斷鏈,部分建商已陷入財務壓力鍋。
長虹建設總經理李耀中:銷售緩慢、利率上升與交屋排隊潮並存,18個月限期開工已對建商造成極大財務壓力。
鬆綁私法人購置住宅 吉美建設董事長林進輝:現行限制造成外商在台購置員工宿舍或主管居所困擾,為全球少見案例,建議予以鬆綁。
資料來源:台北市不動產開發商業同業公會/ 工商時報
專家開講/房屋貸款  2025-10-16

<聰明貸款報導>

在銀行授信收緊、預售交屋潮將至的雙重壓力下,國內壽險公司開始積極擴大房貸承作,以優惠利率搶攻首購與交屋族群,成為房貸市場的重要補充供給來源。然而,業界人士與監理機關同時提醒:壽險承作房貸可緩解短期資金供需,但在資產配置、風險集中與消費者資訊揭露等面向,仍需謹慎與配套。

國泰、富邦領頭推出 2.5% 左右優惠利率

國泰人壽、富邦人壽等壽險業者近期推出房貸產品,優惠利率區間約落在 2.5%–2.65%,並以自家保戶、首購族、以及地段精華的物件為主要承作對象。壽險業者表示,承作條件將依借款人還款能力、房屋鑑價與地段等進行差異化定價與成數控管。

央行與監理政策持續強化不動產授信與限貸,使部分銀行放款成數下降、審核更嚴,民眾申貸排隊與資金供給緊張情況明顯。同時,預售屋交屋潮帶動短期房貸需求暴增,壽險業者視此為進場契機,填補銀行資金空窗。

規模顯著成長,壽險承作房貸月放款約 50 億

壽險業者的房貸業務規模已明顯擴張。以國泰人壽為例,近期每月新承作房貸平均約 50 億元;富邦人壽也針對不同客群提供多元方案,強調以穩健風控為前提。整體壽險業的新放款金額已明顯高於去年同期,顯示其在房貸市場的角色逐步增強。

壽險業承作房貸的最大優勢在於資金來源長期且穩定,能迅速回應市場的短期資金需求。對無法等待銀行撥款或面臨交屋時限的購屋者而言,壽險貸款提供了替代選項,也有助於降低市場延宕風險。

風險與挑戰:資產配置與消費者保護不可忽視

然而,專家提醒壽險業仍面臨多重挑戰:

1.資產負債配比風險 — 大量承作房貸將影響壽險資金的流動性與投資配置。

2.風險集中問題 — 若集中承作高風險區或特定客群,一旦房市下修,恐造成放款損失擴散。

3.消費者資訊揭露 — 部分房貸產品限定保戶或綁定特定條件,借款人應詳閱條款,避免因搭售或資訊不對稱而產生爭議。

監理機關也強調,壽險業不得以任何形式將房貸與保險商品不當連結,並需落實授信審查及貸後管理。

專家觀點:短期紓困,長期仍待結構調整

學者分析,壽險業介入房貸是市場自我修正的一環,短期可減緩申貸排隊與資金吃緊問題。但若要長期穩定房貸供給與抑制投機,仍需從土地釋出、稅制改革、社會住宅推動及銀行授信制度等面向著手,否則僅是將流動性問題從銀行移轉至保險業資產端。

壽險房貸以 2.5% 左右的利率成為房市資金補給的「及時雨」,短期確實有助緩解市場壓力。然而,市場專家普遍認為,這波「壽險房貸潮」要轉為穩定常態,仍需監理機關持續關注資訊透明、風控管理與消費者權益,才能在穩健與競爭間取得平衡。