<聰明貸款整理>

在央行持續緊縮不動產貸款的政策下，買房族面臨前所未有的三大挑戰：貸款難、交易冷、房價仍居高不下。儘管利率飆升、貸款條件收緊，房價卻未見明顯下修，讓民眾在房市中進退兩難。

銀行貸款政策不一　首購族需多方嘗試

近來一名首購族讀者分享購屋經驗，指出為了順利貸款，不得不多跑幾間銀行，甚至遇到某些公股銀行直接表明「暫不收件」。也有銀行願意放貸，但開出的利率高達3%以上。即便具備新青安資格，貸款能否成功核撥，仍取決於各銀行內部額度與政策彈性。

這名讀者最終在家中長輩資助下，將自備款提高至1,000萬元，成功取得貸款。她表示，一家銀行雖僅願意放貸六成，但以低利率作為交換條件，反而比另一家願意貸八成但利率偏高的銀行更具吸引力。

不動產估價師林利州表示，銀行放款額度有限，導致不同銀行的貸款條件落差大，購屋者需花時間比價與談判。他也呼籲金管會強化「房貸額度查詢平台」資訊透明度，避免民眾一家一家打電話詢問的困境。

成交量創低點　全台房市陷入交易冰凍

雖然正值新屋交屋潮，但成屋市場卻因房貸核撥遲滯與市場信心不足而持續低迷。根據六都地政局統計，今年上半年六都合計買賣移轉棟數僅10萬棟，年減26.6％，創下2018年以來同期新低，北高台南更跌至八至九年來的谷底。 

資料來源: 六都地政機關

信義房屋與永慶房屋分析指出，房市自用需求雖仍存在，但受央行信用管制、國際經濟不穩與貸款困難影響，交易意願明顯下滑。即便部分蛋白區建商祭出讓利促銷，也未能有效拉抬買氣。市場普遍預估，今年全台交易量恐難守住28萬棟，甚至可能挑戰八年新低的27萬棟。

房價抗跌背後：數據落後與市場修正延遲

令人疑惑的是，打房政策頻出，但房價卻未如預期明顯下跌。投資客「帥過頭」指出，這與實價登錄的時間落差有關。許多目前揭露的成交紀錄，其實是三、四年前預售屋交屋後才登錄，無法反映當前市場真實狀況。若觀察中古屋市場，已出現每季約2.5%的下跌趨勢，顯示房價正悄悄修正中。

他也提醒購屋族，現在並非貸不到款，而是得更積極比價與談判。同時也建議避免短時間內查詢多家銀行聯徵，以免影響信用評分與核貸機率。

下半年：交易難解、信心待重建

房市目前陷入「貸款難、交易冷、房價抗跌」的三重壓力，加上地緣政治風險與通膨陰影籠罩，買氣復甦恐需更長時間。對購屋族而言，自備款與資金調度成為能否成功入市的關鍵門檻；對政策制定者而言，如何在控管金融風險與維護市場正常運作間取得平衡，將是下半年關注重點。

<聰明貸款整理>

許多剛出社會的年輕人，總以為「沒有欠錢、收入穩定」就是信用良好，但真相卻讓人大跌眼鏡。銀行其實最不歡迎的，正是這群沒有任何信用紀錄的「信用小白」。

沒有欠錢？不代表你有信用

23歲的小晴，畢業工作一年多，每月穩定領薪3萬5，也規律繳學貸，想辦15～20萬元的小額貸款幫忙支付寵物突如其來的醫藥費，結果接連被兩家銀行拒絕。
她不解地說：「我又沒有欠錢，怎麼還是不借我？」
其實，小晴的情況正是典型的信用小白：
●沒有自己的信用卡（只用父母副卡）
●平時用的是悠遊卡或LinePay之類與銀行無連結的支付方式
●從未和銀行有信用借貸往來

對銀行來說，沒有信用紀錄＝沒有風險評估依據，自然難以核貸。

誰是「信用小白」？

「信用小白」並不是貶義詞，而是指在聯徵中心無查詢紀錄，從未使用過任何信用工具的人。這類人可能沒有信用卡、從未貸款、沒有分期付款紀錄，或是所有金融活動都在父母帳戶下完成，導致聯徵資料一片空白。 專家指出，銀行在審核貸款時，會透過內部評分系統綜合評估申請人的還款能力與信用風險。若你沒有跟銀行有過任何信貸往來，就無法產生任何還款紀錄，銀行就無從判斷你是否「會準時還錢」。

想貸款，先養信用

即便你收入穩定，也不是立即就能辦貸款，信用的建立需要一點時間與方法。以下是實用的「信用培養攻略」：
1. 申辦自己的信用卡 使用副卡不會建立你個人的信用，建議從學生卡、無年費卡入門，且記得每期全額繳清，培養良好紀錄。

2. 小額分期也算信用 如信用卡購買手機、筆電、家電等利用分期付款，只要準時繳費，都能納入聯徵資料，成為未來貸款的加分項。

3. 工作滿3～6個月更容易申請 許多銀行會考量申請人任職公司的規模與穩定性，且通常要求工作年資滿三個月～六個月以上，愈久愈穩定。

4. 養成理財好習慣 別當「月光族」！銀行也會觀察你的存款流向與資金調度能力。每月有穩定餘額，避免戶頭歸零，也是一種間接的信用展現。

5. 別只繳信用卡最低應繳金額 最低還款方式雖不違約，但對銀行而言代表「現金流壓力」，反而會拉低信用評分。

養信用要趁早，別等急用才後悔

多數人會在真正有資金需求時才想到要貸款，卻沒想到，信用不是按一下按鈕就有，而是需要時間養成的「金融履歷」。
與其在突發狀況時手忙腳亂，不如從現在開始，建立與銀行的良好互動關係。
你可能不需要馬上借錢，但銀行希望看到你曾經借過，還得不錯。