據最新金融聯合徵信中心數據顯示，房貸族正呈現明顯的「高齡化」趨勢。
一般過往 30 至 40 歲的購屋黃金期正逐漸轉移至 40 至 50 歲族群；更令人關注的是，全台 60 歲以上的「花甲房貸族」已突破 25 萬人，換算每 8.91 位房貸族中，就有一人超過 60 歲，顯示「大齡購屋」與「延遲還款」已成為社會新常態。
「投降式買盤」湧現：40-50 歲占比創歷史新高
住商機構觀察聯徵中心資料發現，2025 年新增房貸人數占比中，40 至 50 歲族群已升至 31.1%。
房產專家分析，這類買盤多屬於「觀望十年後投降」的消費者，如許多年輕族群在 30 歲時期待房價修正，卻在十年後眼見房價不跌反漲，被迫在步入中年、經濟基礎較穩固後，於 40 歲關卡低頭進場。
因此專家提醒，40 歲以上的大齡購屋族需特別留意「貸款年限」的隱形成本。由於多數銀行遵循「借款人年齡加上貸款年限不得超過 75 或 80」的內規，這代表 45 歲後的購屋者，極可能無法使用 40 年期貸款，導致每月本息攤還壓力較 30 歲購屋者更為沉重。
銀髮族揹債壓力大：高齡房貸利率冠居各群體
另一項警訊在於高齡房貸族的擴張。全台 60 歲以上房貸族人數已達 25.23 萬人，較十年前增加超過 5 萬人，增幅達 25%。這群「花甲房貸族」面臨的不僅是體力下降後的收入風險，更有金融機構對高齡者的「強勢定價」。數據顯示，60 歲以上房貸族的平均利率約為 2.43%，位居各年齡層之冠。
馨傳不動產智庫執行長指出，晚婚、晚育以及購屋門檻持續升高，讓首次購屋年齡不斷遞延，未來「活到老、揹到老」的現象將愈趨普遍。對於步入 60 歲仍需承擔房貸的族群而言，如何在退休規劃與債務償還間取得平衡，已成為高齡化社會不得不面對的經濟挑戰。
給購屋者的專業建議：
精算還款年期：40 歲以上購屋者應預先諮詢銀行，確認是否能申請到長年限房貸。
多方比較專案：高齡購屋者若擁有穩定被動收入或優質抵押品，仍有機會爭取較佳條件。
預留退休準備金：避免將所有退休儲蓄投入房貸頭期款，以免面臨「有房沒錢花」的退休困境。
近期因應市場資金緊縮與限貸氛圍，不肖代辦業者與詐騙集團趁虛而入，利用民眾急需資金的心理設下重重借貸陷阱。近期更發生數十起代辦公司以神似合法銀行（如王道銀行等）之名稱混淆視聽，假借「理財顧問」之名收取高額費用，引發大量消費爭議。對此，金管會再次強力呼籲：民眾如有資金需求，應直接向金融機構洽詢，切勿委託代辦業者，以免落入債務深淵。
破解代辦業者的三大陷阱話術
金融主管機關提醒，坊間代辦業者常以「保證過件」、「不看信用瑕疵」或「特殊內部管道」等話術吸引申貸人，但背後往往隱藏巨大的財務與法律風險：
1.「內部管道」純屬虛構： 金管會早已明令，銀行全面禁止接受代辦業者轉送的貸款申請案件。銀行的核貸標準完全取決於借款人本身的信用條件與還款能力，絕對不會因為有「中間介紹人」而提高過件率。代辦業者送件不僅會被銀行駁回，還可能留下拉黑紀錄。
2.天價違約金剝削： 許多代辦合約中藏有陷阱條款，一旦民眾發現不對勁想取消委任，就會被要求支付高達核貸金額 10%～30% 的「顧問費」或「違約金」，若不從甚至會面臨業者的法律訴訟威脅。
3.「美化帳目」恐淪詐欺共犯： 若代辦業者鼓吹幫忙「做假薪資證明」或「製造假金流」，民眾一旦同意配合，便直接觸犯《刑法》的偽造文書罪與詐欺取財罪。這不僅借不到錢，還會背上刑事前科，導致終身信用破產。
認清「總費用年百分率（APR）」，拒簽空白合約
針對合法的信貸申請，官方也重申防範話術陷阱的核心原則。民眾在比較各家銀行方案時，切勿被廣告上「首期超低利（如 0.1%）」或「零手續費」的糖衣包裝蒙蔽。 評估貸款真實成本的唯一標準是**「總費用年百分率（APR）」**。APR 是將貸款期間的所有隱藏成本（包含利息、開辦費、帳管費等）綜合計算出的真實年化利率，這才是申貸人真正要付出的代價。
此外，民眾在辦理任何借款手續時，應堅守以下兩大底線：
1.絕不簽署空白合約與空白本票：合約細節與違約金條款必須逐條確認，切勿讓業者事後有填寫敲竹槓的空間。
2.絕不交出重要個資：在諮詢或送件階段，絕對不要將實體存摺、提款卡或密碼交給第三方，以免淪為詐騙集團的洗錢人頭帳戶。
尋求正當管道，遇糾紛立即停損
金管會強調，貸款自己辦最安全。若民眾自身信用條件較弱，應先了解遭拒貸的原因並著手改善，而非轉向風險極高的民間代辦。若已不幸遇到代辦糾紛，應立即停止付款、保留所有對話紀錄與合約，並尋求專業法律協助。
如有任何疑似詐騙的疑慮，民眾可隨時撥打 165 反詐騙諮詢專線；若遇金融消費爭議，亦可撥打金融消費評議中心專線 0800-789-885 尋求協助。
