台北市不動產開發商業同業公會與產業界代表日前正式向政府與央行提出五大建言，直指當前政策過度壓抑終端購屋授信，已導致「先買後賣」的實質自住換屋族面臨貸款卡關與自備款斷鏈危機，呼籲央行於下半年理監事會議中適度鬆綁第二戶房貸管制，並重新檢討長年未調整的高價住宅（豪宅）門檻，防範限貸風暴擴大為解約、訴訟與產業鏈危機。
公會代表指出，現行房市管制最核心的痛點主要落在「第二戶限貸」與「豪宅門檻失真」兩大層面：
解除或放寬第二戶房貸管制：
現行自然人第二戶購屋貸款上限僅 6 成且無寬限期，重創有換屋剛需的中產家庭。許多換屋族在數年前簽約買進預售屋，如今面臨完工交屋，卻因政策緊縮而出現突發性的 2 至 3 成自備款缺口，被迫在量縮市況下削價急售舊屋或面臨違約風險。
豪宅總價門檻以符合通膨現狀：
調高央行高價住宅認定門檻（臺北市 7,000 萬元、新北市 6,000 萬元、其他縣市 4,000 萬元）已長達十餘年未曾依物價調整。然而近年受缺工、碳費與建材通膨影響，營造成本五年內暴漲近一倍（台北市每坪營造成本飆破 26 萬元、桃園亦達 22 萬元左右），導致許多一般家庭適用的標準三至四房自住產品，因總價自然推升而「被迫落入豪宅定義」，貸款成數直接被砍至 4 成且無寬限期，嚴重衝擊正常自住換屋需求。
此外，建商公會與建材產業鏈代表進一步提出，政府應維持一般自用房貸 7 至 8 成與最長 40 年期還款條件，協助地方政府加速審查並解決「營建土方處理去處不足」等行政卡關問題；同時建議政策焦點應轉向「抑制囤地與源頭炒作」，而非在下游無差別壓縮買方的正常融資管道。相關建材供應商聯盟亦反映，房市過度冷卻已導致下游工程訂單大幅滑落三至四成，若金流持續緊繃，恐衝擊實體營造產業鏈健全。
金融與房產學者分析指出，目前全體銀行不動產放款集中度已連續下滑至 34.93%（創近 7 年新低），房貸逾放比率亦維持在 0.07% 歷史低點，顯示央行引導房市去槓桿的政策目標已取得階段性成效。
在第三季即將召開的央行理監事會議中，主管機關是否會針對「非投資性的實質換屋需求」釋出更多成數彈性，並適度評估調高豪宅認定門檻以貼近營建成本現況，將成為市場關注房市能否維持健康流動性與軟著陸的重要關鍵指標。
前總統陳水扁之女陳幸妤在婚姻期間曾將診所店面贈與前夫趙建銘，但高達數千萬的房貸卻留在自己名下。離婚後不僅房子已屬於對方，自己還得持續背負貸款責任，且依現行法律規定，這筆已贈與的房產無法列入剩餘財產分配。
這起事件引發社會熱議，也為所有走入婚姻的人敲響了一記警鐘。
夫妻間的房產移轉到底藏著哪些法律與財務盲點？我們又該如何在婚姻與離婚時，合法保障自己的個人權益？
一、陳幸妤事件解析：為什麼會「送了房，卻還要扛債」？
在陳幸妤的案例中，主要浮現了兩大致命痛點：
物權移轉不等於債務移轉：房子雖然已過戶給前夫，但與銀行簽訂貸款契約的借款人仍是陳幸妤。對銀行而言，還款義務人依然是她，產權過戶並不會讓房貸自動轉移。
夫妻贈與無法請求剩餘財產分配：依台灣現行民法，夫妻贈與屬於「無償取得之財產」，在離婚進行夫妻剩餘財產差額分配時，依法排除在分配範圍之外。這意味著，一旦贈與完成，日後離婚便無法要求拿回或折算價值平分。
二、夫妻贈與房產常見的三大法律盲點
1. 房子過戶 ≠ 房貸跟著過戶
很多人誤以為「房子名字是誰的，貸款就是誰的責任」。事實上：
產權（物權） 是地政機關登記的所有權人。
房貸（債權） 是借款人與銀行之間的借貸契約。
如果沒有向銀行申請變更借款人並獲審核通過，即使私下協議「以後房貸由對方繳」，在法律上只要對方拒付，銀行依舊會向原借款人催收，甚至查封其個人名下的其他資產。 聯合新聞網
2. 誤解「夫妻財產婚後一律一人一半」
台灣絕大多數夫妻適用「法定財產制」。依《民法》第1030條之1規定，離婚時計算剩餘財產分配，會扣除以下項目：
●婚前財產
●婚後因繼承取得之財產
●無償取得之財產（包含父母贈與、配偶彼此贈與）
●精神慰撫金
因此，婚姻存續中將房產無償贈與給配偶，等同將該資產徹底排除在未來的分配池之外。
3. 免贈與稅，但潛在稅負並未消失
雖然配偶間贈與依《遺產及贈與稅法》第20條免課贈與稅，且得申請不課徵土地增值稅，但這屬於「延稅」機制。未來若受贈方出售該房產，土地增值稅與房地合一稅的取得成本將回溯至原先購入時的時間與成本，若無妥善規劃，日後轉手可能面臨高額稅賦。
三、如何保障自身權益？專家建議的四大自保策略
想要在婚姻中互信，又不想在面臨變故時人財兩失，可以透過以下幾種法律與財務工具建立防護網：
1. 移轉房產時，同步完成「借款人變更」
若要將房產過戶給配偶，務必在移轉前向承貸銀行申請更換借款人。
●銀行會重新審核受贈配偶的財力與信用。
●唯有銀行正式出具核准並更換借款契約，原借款人的清償責任才算真正解除。
●切忌由原借款人轉為「連帶保證人」，否則仍無法免除連帶清償責任。
2. 善用「附負擔贈與」或「附條件贈與」契約
●贈與並非只能無條件奉送。依《民法》第412條規定，贈與可以附帶負擔：
●附負擔贈與：約定受贈人必須承接剩餘房貸的清償義務，若受贈人不履行，贈與人有權依法撤銷贈與並追回房產。
●附解除條件：於贈與契約中約定特定條件（例如約定若未履行扶養義務、婚姻存續破裂或外遇離婚等情況時契約失效）。
重要關鍵：契約必須白紙黑字寫明，並建議送交民間公證人或法院公證處辦理公證，以確保法律效力與證據力。
3. 保留完整出資與金流憑證
若房子登記在對方名下，但實質上是由你出資首期款或持續代繳房貸，務必將每一筆資金流向記錄清楚：
●一律使用銀行帳戶轉帳，備註「代繳房貸」或「購屋出資款」。
●保留所有存摺明細、匯款單、繳費證明。
●在法律上，若無法主張產權，至少日後能基於借貸關係或不當得利向對方請求返還代償款項。
4. 簽訂婚前/婚後財產協議或採「分別財產制」
●如果雙方在婚前或婚後有各自獨立的大額資產與事業，可向法院聲請登記改採分別財產制：
●各自財產各自管理、各自負債各自承擔。
離婚時互不干涉對方財產，省去日後繁瑣的剩餘財產清算與訴訟爭端。
談錢不代表不信任，而是為了讓彼此在成熟理性的基礎上經營關係。正如法律界常說的：「把規則訂在最壞的時候，才能把溫柔留給最好的時光。」妥善運用法律工具，才是保護自己與家庭最踏實的作法。
