<聰明貸款報導>

根據最新統計，今年第1季全國平均房貸期數達319期，相當於26.6年，再度刷新歷史紀錄。房仲業者指出，長年期房貸正逐漸取代20年期貸款，成為市場主流。以目前購屋主力族群35歲至40歲為例，若不提前償還，恐一路繳到65歲甚至70歲退休，堪稱「一輩子房奴」。

30年期房貸全面崛起　平均期數創歷史新高

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，若20年與30年期房貸比例各半，平均期數應約為300期，但目前已拉高至319期，顯示30年期房貸申請量已正式超越20年期。 統計顯示，自2023年第3季新青安房貸上路後，國內平均房貸期數已連續7季突破300期。除了首購族增加外，房價高漲也是主要推手，許多民眾選擇「拉長年限、降低月付」以減輕短期壓力。

六都平均超過26年　高雄最長達27.3年

從區域來看，六都房貸期數皆已逾26年，其中新北、桃園、台南、高雄突破27年，尤以高雄328期（約27.3年）居冠。以35歲購屋族為例，若選擇30年期房貸，等於必須繳到65歲退休，甚至可能還在「領年金還房貸」。

雖然長年期房貸能讓月付看起來較輕鬆，但專家提醒，一旦寬限期結束、開始償還本金，月繳金額將大幅上升。民眾若打算拉長期數，應搭配完整財務規劃，預留退休後現金流，以免房貸變成壓垮生活的負擔。 

網友實況：房貸壓力見仁見智

房價高、利率不低，房貸壓力到底有多大？一名網友在PTT發文詢問「大家房貸都月繳多少？」引發熱烈討論，留言內容反映台灣購屋現況的兩極化。

一派認為房貸壓力可控：「貸200萬月繳1萬很輕鬆」、「貸1000萬月繳3萬8，租金還能幫我付七成」、「穩定收入、現金流規劃好就不怕」。 另一派則直呼「壓力爆表」：「月繳1萬5都快喘不過氣」、「貸太多不敢生小孩」、「自由業收入不穩根本睡不著」。 也有網友感嘆：「買房壓力大，但至少在繳給未來的自己。」這句話道出現代房奴的無奈與矛盾。

國外借鏡：日本房貸夢碎　「量力而為」才是真幸福

日本媒體《THE GOLD ONLINE》近期報導一對36歲田村夫婦的真實故事，揭示「買房不等於幸福」的殘酷現實。

夫妻倆年收入約126萬台幣，買下一間總價逾千萬台幣的新建公寓，貸款35年、月繳近3萬。然而，妻子後來因育兒放棄全職工作、丈夫轉職減薪，家庭收入不增反減，房貸壓力逐年加重。

最終兩人決定賣房止損，回到租屋生活。雖然房子沒了，但生活品質反而回升。夫妻感嘆：「以前覺得大家都在買，現在才知道量力而為才是真幸福。」

別讓房貸掏空人生

專家提醒，房貸是人生中最大的一筆債務。若僅憑「大家都在買」的心態衝動購屋，而未審慎評估收入穩定性與未來風險，可能會重蹈田村夫婦的覆轍。
在房價高企、利率不低的時代，選擇拉長房貸期數無可厚非，但更應同步建立儲蓄、保險與投資配置。只有在「可控壓力」下成為屋主，才是真正的成家，而非被房貸綁住的一生。

<聰明貸款>

在買房的過程中，許多人都會先算好自己的購屋預算與貸款條件，但卻常常忽略了一個關鍵：不是每一種房子，銀行都願意借錢給你。有些物件雖然價格看似划算，但因為風險高、流通性差，銀行往往不願承作，或只能給較低的貸款成數。以下整理出五大類「銀行最不歡迎的房子」，購屋族在看屋時要特別留意。

1. 海砂屋與輻射屋

這類物件是銀行最直接拒絕的。

●海砂屋：結構含氯離子，鋼筋容易鏽蝕，存在倒塌風險。
●輻射屋：涉及健康疑慮，長期居住安全性低。

銀行視其為高風險資產，幾乎全面拒貸，就算屋主願意降價，也難找到金融機構願意承作。

2. 使用年限過高的老屋

一般來說，銀行貸款年限＋屋齡 ≦ 50～60 年，才可能核貸。

●屋齡超過 40 年的公寓、大樓，銀行多半僅能提供低成數貸款。
●若結構老舊或沒有電梯，流通性更差，額度可能僅剩 5 成甚至更低。

3. 違建或增建物件

若房屋本身有違建（如頂樓加蓋、前後院增建），銀行通常只會依照「合法坪數」估價。

違建部分不僅不計入貸款，還可能被認定為未來拆除風險。

例如：買到 30 坪（含違建 5 坪），銀行只會估 25 坪的價值。

結果就是 實際核貸金額比預期少一大截。

4. 地上權住宅、使用權住宅

這幾年台灣不少建商推出「地上權住宅」或「使用權住宅」，雖然單價比一般房子便宜，但銀行卻非常保守：

●地上權住宅通常只有 5 成甚至更低的貸款額度，且貸款年限縮短。
●使用權住宅幾乎被視為「租約」，銀行不認為是可抵押資產。

對首購族來說，雖然價格甜美，但未來轉手、貸款都會遇到困難。

5. 店面、公設比過高或特殊規劃的物件

●店面：雖然租金收益高，但銀行認為商用風險大，通常貸款成數比住宅低。
●公設比過高（>40%）：實際可用坪數少，估價容易被打折扣。
●特殊規劃（套房型大樓、產權複雜的集合住宅）：流通性差，銀行多半保守放款。

買房前，先確認銀行願不願意貸

對購屋族來說，價格只是第一步，能不能貸款成功、額度高不高，才是關鍵。建議在出價前，可以：

1.先詢問多家銀行對該物件的核貸意願。
2.找專業代書或房仲確認產權有無問題。
3.留意屋齡、用途及市場流通性，避免日後貸不到款。

買到「銀行不愛的房子」，不僅貸款成數低，轉手也會困難，反而成為沉重的資產包袱。