這幾個月讓大家房貸排隊的銀行法規限制，終於出現好轉！ 金管會最新數據顯示，到 2026 年 9 月底，36 家本國銀行不動產放款比率平均降到 23.79%，比 8 月再降 0.18 個百分點，不只創下近 16 年來的新低，連過去最緊張的「超過 27%」的警戒銀行也首度全部歸零，代表銀行現在的放款空間已經輕鬆許多。
根據《銀行法》第 72 條之 2，銀行不動產放款不能超過存款加金融債券的 30%，大家常說的「不動產放款天條」。為了避免超標，銀行通常會把 28% 當作警戒線，以前不少大行因為接近或超過而限貸、排隊變慢。現在 9 月的數據顯示，平均比率降到 23.79%，比去年同期還低了快 2 個百分點；今年初還有幾家超過 28%，現在已經完全沒有了，連 27% 到 28% 的銀行也從 6 月的 1 家降到 9 月的 0 家，全台灣都沒銀行超標。
雖然房貸總額還在增加，但這個比率能逆勢創新低，主要是因為兩大好消息：一方面，金管會把新青安貸款從計算分子裡拿掉，讓銀行輕鬆不少；另一方面，AI 與科技出口帶動企業獲利回流，存款大幅增加，加上銀行發行金融債充實資金，分母變大，讓不動產放款的比例自然稀釋了。
到今年 9 月底，國內銀行的房貸餘額已經來到 11 兆 9,561 億元，單月就增加了 768 億元，年增率從維持 10 個月的 4% 跳升到 5.01%，前 9 個月總共增加了 4,448.76 億元。
大家關心「為什麼法定比率創下 16 年新低，一般人還是覺得房貸很難辦、要排好幾個月」，主管機關和專家解釋：銀行法第 72-2 條只是資本的上限，但央行持續執行第七波選擇性信用管制，像是有房的人買第 2 戶只能貸 7 成且沒寬限期，多屋族或高價豪宅甚至只能貸 3 成，讓非首購族群的空間變小了；另外，今年科技製造業擴產和備料，企業需要很多週轉金，因為企業貸款利率高、回收快，銀行為了流動性和獲利，會優先把資金給企業，對一般房貸就採取「以價制量」、審核變嚴。
現在銀行法第 72-2 條的警戒家數已經歸零，代表銀行不再有「額度爆表」的硬性藉口。第四季真的要買房的朋友，可以主動找以前因為接近警戒線而縮減收件的公股大行重新詢問；不過申請前記得先看看自己的負債比和收入穩不穩定，最好不要在辦房貸期間動用個人信貸、股票質押或信用卡分期，保持資產負債表乾乾淨淨，這樣在銀行審核嚴格的情況下，才比較容易爭取到理想的成數和核貸速度喔！
過去向銀行申請房屋貸款，從詢問各家專案、準備紙本財力證明、送件、等待行員現場勘查估價，到最後親赴分行對保，借款人往往需要多次請假往返銀行，整體流程動輒耗時數週。
隨著數位金融與演算法技術的演進，金融科技正加速滲透至不動產金融的核心領域，線上申貸、自動估價模型以及區塊鏈電子產權憑證等應用已逐步成為市場新常態，大幅改寫了傳統的房貸申辦體驗。
在目前的數位化作業中，金融科技主要聚焦於三大環節的效率提升。
首先是線上申貸與數位身分驗證，民眾透過手機或電腦即可完成試算、基本資料填寫、文件拍照上傳以及進度追蹤，免去重複填表與臨櫃奔波的不便；其次是自動估價模型的引進，系統整合了實價登錄大數據、房屋坪數、屋齡、樓層及周邊區域交易行情，能在極短時間內產出客觀的市場價格區間，加速銀行內部初步審查；最後則是內政部推動的區塊鏈電子產權憑證，所有權人可線上產製具備專屬驗證碼與二維條碼的憑證，提供給銀行或地政士即時查驗產權真偽，大幅強化交易安全與防偽能力。
然而，流程的自動化並不代表金融監理標準的退讓。
金管會調查顯示，國內銀行業使用人工智慧的比例已接近九成，主要用於提升作業效率與客戶服務。針對各界關注的估價爭議，金管會明確訂出監理底線：銀行固然可以運用自動估價模型輔助鑑價，但模型試算出的價格僅能作為參考依據，絕對不能直接拿演算法結果取代人工作出最終放款決策。依據銀行法規精神，不動產的最終放款值、核貸成數以及授信風險承擔，仍必須由銀行授信人員自行覈實判斷與實質負責。
這項監理原則確立了科技與專業判斷的分工界線。
目前金融科技最適合處理的是大量重複性的行政流程，例如文件數位辨識、資料清洗、區域行情初篩及案件分流管理；然而，房貸涉及巨額資金、長達二、三十年的還款週期以及複雜的家庭財務結構，每一間房屋的室內屋況、裝潢維護度，以及每一位借款人的實質現金流穩定度各不相同，無法單純仰賴演算法模型完成所有授信決策。科技負責的是縮短行政時間，而銀行的專業風控人員則負責為長期的資產品質與借貸安全把關。
在享受金融科技帶來便利的同時，消金專家也提醒借款人應強化資訊安全防護。
房貸申請涉及身分證件、扣繳憑單、存款存摺及不動產權狀等極為機敏的個人財務資料，民眾在進行線上申辦時，務必確認使用的是銀行官方網站或官方應用程式，切勿點擊來源不明的簡訊短網址上傳資料。此外，借款人應認知到申貸流程的加速並不等於銀行授信標準放水，銀行對個人信用紀錄、負債所得比的審查依然嚴謹，申貸前仍須做好長期穩健的還款財務規劃。
