最新內政部不動產資訊平台資料顯示,今年第1季全台戶長人數突破971萬人,與去年同期相比暴增近45萬人,創下歷史新高。值得注意的是,戶長不僅變多、還變年輕,全國平均戶長年齡首度出現下滑,較去年同期減少0.25歲,呈現高齡化趨勢終止「逆勢回春」的現象。
六都全面增長 新北增最多、台北敬陪末座
六都戶長人數全數增加,其中以新北市增加8.2萬人居冠,台中市次之,而房價高居全台之冠的台北市僅增加1.4萬人,增幅最小。年齡結構方面,台中市戶長平均年齡下降0.46歲,是變年輕最明顯的城市;反觀台北市戶長平均年齡仍增加0.14歲,是六都唯一持續老化的都會區。
三大政策帶動「戶長變年輕」
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,全台戶長變多又變年輕,主要與近年三大政策有關:
新青安房貸助攻「無殼成家」
自2023年推出的新青安房貸,因低利率、高額度、長年期等優勢,讓不少青年成功買房,成為名副其實的「年輕屋主」。截至目前,新青安貸款撥貸戶數已超過13萬戶,直接推升全台屋主年齡結構年輕化。
囤房稅2.0促「開枝散葉」
2024年上路、2025年開徵的囤房稅2.0,使多屋族稅負顯著增加。因享有自住優惠稅率需本人、配偶或直系親屬實際設籍,導致不少家庭將子女戶籍遷入空屋,出現大批「少年戶長」,帶動戶長數量成長、平均年齡下降。
社宅與租補政策帶動「分戶潮」
政府積極推動社會住宅與租金補貼,申請條件需檢視戶籍內房產與所得,因此不少青年為符合資格選擇與父母分戶,甚至單身學生獨立租屋設籍。政策間接推升新設戶數,也讓戶長群體「年輕化」。
房價高企壓力續增 台北年輕人「脫北買房」
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析,台北市戶長人數增加有限且平均年齡持續上升,關鍵在於首都房價過高。即使有新青安協助,青年仍難負擔,因此多選擇「脫北」轉往新北、桃園等地購屋。這也導致台北市戶長結構偏向中高齡、收入較高族群。
高雄房貸最久 平均繳27年才脫身
根據內政部資料,今年第1季全台購屋貸款平均期數為319期(約26.6年),其中高雄市高達328期,平均貸款年限達27.3年,居六都之首。 相較2020年第1季的278期,高雄房貸期數短短4年間拉長50期,相當於延長超過4年。若35歲才購屋,得繳到62歲才能還清房貸。
此外,高雄市購屋平均貸款成數為61%,代表購屋者需自備約4成資金。隨房價節節上升,不僅自備款門檻提高,房貸壓力也持續拉長。
新青安補貼恐「綁死25年」 網友掀熱議
新青安房貸進入滿週年,首購族開始憂心「補貼吃不滿」。有網友在PTT發文指出,若5年利率補貼期滿後將房屋出租,恐被追繳補貼甚至「綁死到繳清」。 部分銀行與代書回覆,目前規定傾向「需維持自住到貸清」,但官方尚未明確公告。
網友意見分歧,有人認為「新青安本就屬自住貸,出租應轉貸一般房貸」,也有人批評政策變相製造「債務陷阱」與「房價墊高」。專家提醒,政策優惠只是短期助力,長期仍須審慎規劃房貸財務,避免陷入長期壓力。
在買房的過程中,許多人都會先算好自己的購屋預算與貸款條件,但卻常常忽略了一個關鍵:不是每一種房子,銀行都願意借錢給你。有些物件雖然價格看似划算,但因為風險高、流通性差,銀行往往不願承作,或只能給較低的貸款成數。以下整理出五大類「銀行最不歡迎的房子」,購屋族在看屋時要特別留意。
1. 海砂屋與輻射屋
這類物件是銀行最直接拒絕的。
●海砂屋:結構含氯離子,鋼筋容易鏽蝕,存在倒塌風險。
●輻射屋:涉及健康疑慮,長期居住安全性低。
銀行視其為高風險資產,幾乎全面拒貸,就算屋主願意降價,也難找到金融機構願意承作。
2. 使用年限過高的老屋
一般來說,銀行貸款年限+屋齡 ≦ 50~60 年,才可能核貸。
●屋齡超過 40 年的公寓、大樓,銀行多半僅能提供低成數貸款。
●若結構老舊或沒有電梯,流通性更差,額度可能僅剩 5 成甚至更低。
3. 違建或增建物件
若房屋本身有違建(如頂樓加蓋、前後院增建),銀行通常只會依照「合法坪數」估價。
違建部分不僅不計入貸款,還可能被認定為未來拆除風險。
例如:買到 30 坪(含違建 5 坪),銀行只會估 25 坪的價值。
結果就是 實際核貸金額比預期少一大截。
4. 地上權住宅、使用權住宅
這幾年台灣不少建商推出「地上權住宅」或「使用權住宅」,雖然單價比一般房子便宜,但銀行卻非常保守:
●地上權住宅通常只有 5 成甚至更低的貸款額度,且貸款年限縮短。
●使用權住宅幾乎被視為「租約」,銀行不認為是可抵押資產。
對首購族來說,雖然價格甜美,但未來轉手、貸款都會遇到困難。
5. 店面、公設比過高或特殊規劃的物件
●店面:雖然租金收益高,但銀行認為商用風險大,通常貸款成數比住宅低。
●公設比過高(>40%):實際可用坪數少,估價容易被打折扣。
●特殊規劃(套房型大樓、產權複雜的集合住宅):流通性差,銀行多半保守放款。
買房前,先確認銀行願不願意貸
對購屋族來說,價格只是第一步,能不能貸款成功、額度高不高,才是關鍵。建議在出價前,可以:
1.先詢問多家銀行對該物件的核貸意願。
2.找專業代書或房仲確認產權有無問題。
3.留意屋齡、用途及市場流通性,避免日後貸不到款。
買到「銀行不愛的房子」,不僅貸款成數低,轉手也會困難,反而成為沉重的資產包袱。