中央銀行昨（29）日正式對外公布 2025 年第四季理監事會議事錄摘要，市場關注的房市管制措施方向明確。會議紀錄顯示，儘管投機需求已隨政策祭出逐步退場，但多位理事一致主張「房市管制不宜鬆綁」，並罕見對「新青安」貸款與「房貸負擔率」提出風險警示。
房貸負擔率破 30% 合理線 理事支持維持信用管制 根據議事錄摘要，多位央行理事在會中指出，雖然第七波選擇性信用管制已見成效，但全台房價所得比及房貸負擔率依然偏高。有理事提出數據警告，當前全國房貸負擔率已高於可合理負擔的 30%，房貸違約風險與此數據具有高度關聯。考量到金融穩定，多數官員傾向維持現行管制力度，確保信用資源不被過度挪用於不動產投機。
新青安「寬限期後遺症」成關注焦點 值得注意的是，會議中特別針對「新青安」政策性貸款展開討論。理事指出，應密切追蹤新青安借款人，在未來利率補貼取消及寬限期屆滿後，是否會因還款壓力驟增而影響還款能力。官員強調，銀行雖目前逾放比極低，但面對房貸利率創下 17 年新高的環境，必須提早掌握借款人的還款彈性。
2026 國銀回歸自主管理 貸款難度取決銀行水位 儘管信用管制不鬆綁，但央行也確認 2025 年底執行的「國銀自主管理不動產貸款總量計畫」將於 2026 年起轉型，改由各銀行依據內部風控與資金水位進行控管。專家分析，這意味著「銀行限貸令」將從全國性緊縮轉為各別銀行差異化，信用狀況優良、與銀行往來深厚的自住客，較有機會在緊縮環境中獲得額度。
嚴正駁斥「台灣病」 央行：房價非匯率政策之過 此外，針對外媒近期將台灣房價攀升歸咎於央行壓低匯率的「台灣病」說法，央行在會議紀錄中提出強力反駁。央行強調，近年房價上漲是受全球資金氾濫、營造成本上升及 AI 產業設廠帶動地方需求等多元因素交織而成，將房價問題單一歸咎於匯率政策與事實不符。
央行表示將持續監控房市走勢與銀行放款集中度，並督促金融機構落實「保障自住需求、支持生產事業、嚴防炒房資金」三大核心方針。
「借錢投資」在金融術語中稱為「開槓桿」。這聽起來很誘人：用銀行的錢幫自己賺錢。但這是否為好主意，取決於你能否駕馭資金成本與現金流壓力。
簡單來說，唯有滿足 「投資年化報酬率 > 貸款利率 + 風險溢價」，這筆交易才划算。以下透過三個關鍵情境，幫你快速判斷自己是否適合。
1. 資金來源：房貸 vs. 信貸
這是決定勝負的第一步，差別在於「持有成本」。
•房貸（增貸/理財型）： 【推薦】
優勢： 利率低（約 2%~2.5%）、還款期長（20年以上）。
分析： 資金成本低，只需追求 5% 左右的穩健報酬即可獲利，心理壓力小，適合長期作戰。
•信貸（個人信用貸款）： 【高風險】
劣勢： 利率較高、還款期短（通常 7 年內）、需「本息攤還」。
分析： 每月的高額還款會吃掉現金流。若股市下跌，你將面臨「股票賠錢 + 每月被追債」的雙重打擊。
2. 投資標的：ETF vs. 個股/高槓桿
拿到了錢，買什麼決定了你的生存率。
•指數型 ETF (如 0050, 006208, VOO)：
【相對穩健】 長期年化報酬率約 7~10%，高於一般貸款利率。雖然短期會波動，但只要撐得久，勝率極高。
•個股 / 高槓桿 (融資)：
【極度危險】 借錢本身就是槓桿，若再買波動大的個股或融資，一旦市場反轉 20%，你可能被迫斷頭出場，負債累累。
借錢投資忌諱「賭博心態」。
3. 個人體質：收入與負債比
這決定了你遭遇股災時的「防禦力」。
•高收入 + 低負債比： 【適合】
即便股市崩盤，你的薪水仍足以支付每月貸款，甚至有餘力在低點加碼。對你來說，貸款是加速器。
•收入不穩 + 月光族： 【絕對禁止】
你沒有容錯空間。一旦失業或股市大跌，你會被迫在低點賣股還債，導致財務自殺。
你是投資還是投機？
貸款投資是個好主意，前提是你擁有 「低利的資金（如房貸）」、「強健的現金流（付得起本息）」 並投入 「穩健的標的（大盤 ETF）」。
如果你打算借高利信貸去炒短線個股，那不叫投資，那叫賭博，而且莊家（銀行利息）永遠會先抽成。
