房地產市場在經歷長期多頭後，近期首度顯現嚴峻的資金斷鏈風險，根據最新統計數據，全國住宅貸款逾放件數在 2025 年第三季攀升至 2,203 件，較去年同期大幅暴增 60%，季增率亦達 41%，創下近 9 季以來的新高紀錄。
房市趨勢專家吉家網董事長李同榮對此發出強烈警示，指出隨著預售市場解約潮湧現與銀行端放款水位緊縮，房市正正式步入「流動性危機」的深水區。
逾放件數的劇烈震盪，主要反映了過去兩年高槓桿購屋族的財務壓力開始浮現。市場分析指出，隨着「新青安」貸款首批寬限期陸續屆滿，加上央行連番升息與第七波信用管制發酵，部分口袋較淺的投資客與自住客已面臨無力承擔跳升月付金的窘境。
這波逾放潮在台中、桃園及高雄等新興重劃區尤為明顯，充分反映出資金高度擴張後的脆弱性，也讓金融圈對後續的不動產放款風險高度戒備。
李同榮進一步剖析，房市目前正陷入「流動性危機四部曲」的連鎖反應之中。第一階段的「預售解約增加」已在 2025 年上半年浮現，全國解約件數高達 1,339 件，已達前一年全年的七成水準；緊接著第二階段的「成交量急凍」在各家銀行限貸令下已成既定事實。目前市場正進入第三階段的「房貸逾放擴散」，當逾放比持續升高，銀行勢必將進一步收緊審核，最終恐將導致第四階段的「建融風險升高」，屆時資金週轉不靈的中小型建商將面臨極大的生存考驗。
儘管近期台股指數強勢突破四萬點大關，但過去常見的「股房聯動」效應在本次信用管制下幾乎完全失靈。
受限於《銀行法》第 72-2 條的不動產放款水位警戒限制，即便民眾在股市獲利，也難以順利取得房貸資金轉入房市。雙北地區預售案量在今年 5 月甚至驚見腰斬，推案量年減高達 53.7%，顯示建商對市場流動性亦抱持極度保守的態度。
面對資金流動性凍結的現況，這波逾放與違約潮恐將延續至下半年，「聰明貸款」也將持續為大眾與金融從業人員追蹤最新的市場脈動、放款水位與政策變化。
在人生不同階段無論是創業週轉、房屋裝修還是規劃一場久違的深度旅行，信用貸款往往是協助資金調度最靈活的工具。然而，打開網頁滿滿的「利率 0.01% 起」廣告，真的走進銀行申請時，卻常發現核貸結果與預期有落差。
究竟「信貸哪家好」？我們將揭開銀行審核的潛規則，教你如何提升自己的「信用身價」。
銀行如何評估你的「身價」？
銀行核貸並非隨機，主要是依據以下兩大天條：
1. DBR 22 倍：無擔保債務上限
這是金管會規定的「硬門檻」。每個人在所有金融機構的「無擔保債務」（包含信貸、信用卡預借現金、分期付款等）總額，不得超過平均月收入的 22 倍。實務上，銀行為了風險控管，通常會守在 16-18 倍 的安全區。
2. 聯徵分數（JCIC）
銀行會向聯徵中心查詢你的信用報告。如果你有信用卡遲繳紀錄、頻繁申請貸款（聯徵多查），或者長期只繳信用卡「最低應繳金額」，都會導致評分下滑，進而影響利率。
提升核准機會的 3 大關鍵攻略
想要拿到低利、高額度？你可以嘗試以下策略：
鎖定薪轉行或既有往來行：
銀行對你的金流掌握度越高，核貸機率通常越高。如果是公司的薪轉銀行，往往會有專屬的「優質企業貸款」方案。
減少「聯徵查詢次數」：
切忌在短時間內同時向 3 家以上銀行遞件。每申請一次，銀行就會查詢一次聯徵紀錄；三個月內超過 3 次查詢，會被視為「資金需求孔急」，大幅增加被拒絕的風險。
整合零碎債務：
若名下有多筆信用卡分期或小額信貸，建議申請一筆較大額度的貸款來「借低還高」，不僅能降低每月還款壓力，還能美化負債結構。
選對工具，貸款更聰明
「信貸哪家好」並沒有標準答案，關鍵在於「媒合」。如果你是公務員或百大企業員工，公股銀行（如台銀、土銀）的低利專案絕對是首選；如果你追求快速撥款，數位銀行（如 Line Bank、中信 Online 貸）則更具優勢。
在申辦前，建議先利用像「聰明貸款」這類的第三方比較平台，試算不同方案的 APR，確保每一分利息都花在刀口上。
