<聰明貸款報導>

最近銀行貸款審核變嚴，社群平台出現不少說「不用看聯徵、保證過件、超低利整合」的廣告，金管會和刑事警察局都提醒大家，急著周轉時千萬別輕信這些說法。
有些不法集團會用「美化帳戶」當藉口，叫大家設定約定轉帳或用超商寄出存摺跟提款卡，結果不但沒借到錢，還可能變成洗錢的人頭帳戶，面臨刑事責任和長達 5 年的金融信用凍結。

金管會特別強調：銀行絕對不接受代辦轉案，有沒有中間人都不會影響核貸。
坊間說有「特殊管道」能提高過件率，其實貸款完全看個人的信用和還款能力，不會因為有介紹人就特別照顧。金管會也規定銀行不能收代辦件，銀行人員也不能私下接案，大家若透過代辦，不但要付高額手續費，個人資料還可能被盜用。

現在有兩種新詐騙手法要特別小心：

第一，叫你把網銀綁定陌生帳號、下載不明 APP。
詐騙集團會假裝是資產管理公司，在 LINE 上要你的帳號密碼，叫你把指定帳號設為「約定轉帳」，說這樣能「美化金流」，結果錢會被轉走，帳戶還會變成洗錢跳板。

第二，用超商寄件代碼遠端寄卡。
刑事警察局在 10 月 19 日提醒，詐團會用境外網路建立「7-11 交貨便」資料，把代碼傳給你，叫你把存摺、提款卡、印章甚至手機卡寄到超商，車手再到指定門市領走，這樣就能躲避追查，你的帳戶也會變成人頭戶。

一旦誤交帳戶，可能觸犯《洗錢防制法》，最高判刑 3 年，名下帳戶還可能被凍結 5 年，後果真的很嚴重，大家一定要多加小心！
很多人以為「我只是被騙、沒收錢賣帳戶」就沒關係，但現在的規定其實很嚴格喔！根據謙聖國際法律事務所和內政部新住民培力發展資訊網的提醒，《洗錢防制法》第 22 條說，沒正當理由不能把金融帳戶交給別人用，就算說「為了辦貸款」或「找工作」通常都不算正當理由：

行政與金融限制：第一次被抓，除了警察會警告，名下所有銀行帳戶、網銀、電子支付和開戶功能可能都會被停用或限制長達 5 年，就像信用破產一樣。

刑事責任：如果涉及收錢、一次給出「3 個以上」帳戶（包含實體卡或網銀控制權），或是被警告後 5 年內再犯，最重可能判 3 年以下有期徒刑、拘役，或罰新台幣 100 萬元以下。

借款人防詐 3 大守則

年底大家資金比較緊，金管會和刑事局提醒大家一定要記住這 3 招：

認明銀行官方管道：辦信用貸款、房貸增貸或債務協商，請直接打銀行客服或用官方網站申請，千萬別點社群媒體的廣告。
堅持「四不交付」：正規銀行只要薪資單、勞保明細或財力證明影本，絕對不會要你寄「實體存摺、提款卡、SIM 卡」，也不會要「網銀密碼」或叫你匯「開通金流保證金」。
聽到可疑話術快查證：只要聽到「美化金流」、「包裝帳戶」、「用超商寄件代碼寄卡」等關鍵字，請立刻停手，打 165 反詐騙專線或 110 報案，保護好財產和信用喔！

<聰明貸款報導>

為了讓大家更安心，金管會把防詐防線延伸到家人之間。
現在銀行和壽險公司都推出了「指定聯絡人」的通報機制，只要您主動跟銀行或保險公司說，就能免費指定配偶、成年子女或信任的親友當聯絡人。最新統計顯示，全台已經有 24 家銀行和 20 家壽險公司加入，申請人數超過 5 萬人次，甚至有銀行靠即時通知，幫客戶擋下 30 萬元的假裝潢詐騙。

這項服務主要針對「定存提早解約」和「大額匯款」這兩類容易被騙的狀況。
您在開戶、辦業務或投保時，只要約定好聯絡人，未來如果發生解約或超過約定金額的轉帳，系統會立刻傳簡訊、Email 或打電話給對方，讓家人多一道把關，好及時發現假投資、假警察或假修繕的騙局。

截至 7 月底，銀行端已有 1 萬 2,580 人申請，玉山銀行最受歡迎（7,542 件，佔六成），台北富邦銀行（3,426 件）和聯邦銀行（986 件）排在後面。
壽險部分到 8 月中旬有 3 萬 8,225 人登記，主要用來提醒保單解約、提領或大額借款，前三名分別是富邦人壽（1 萬 3,238 人）、南山人壽（7,737 人）和國泰人壽（7,267 人）。

至於匯款門檻，金管會說沒有硬性規定，而是讓您跟銀行彈性討論，例如設在 30 萬或 50 萬元都可以。

特別提醒，指定聯絡人只是「提醒和查證」，不會有代理權，親友不能直接扣款或幫您處理財產，也不會影響您原本的交易自由。目前還沒上線的 7 家銀行和中華郵政，正測試系統，預計最晚在 2027 年 6 月底前全部完成。

<聰明貸款報導>

金融科技又進步囉！能自己規劃又會動手做的「代理式 AI（Agentic AI）」正悄悄走進台灣金融圈。 金管會剛發布的 2026 年調查發現，在 383 家受訪單位裡，已經有 33 家搶先用上這項技術，從找資料、寫報告到評估客戶額度都涵蓋到了。為了避免系統亂跑或讓人搞不清楚，金管會貼心地出了「金融業運用代理 AI 安全諮詢文件」，特別提醒：開戶審查、核貸跟調額度這些重要工作，一定要有「真人最後把關」，絕對不能讓 AI 自己決定喔！

33 家機構搶先布局，證券與銀行居主力、內部場景先行

金管會統計，全台目前已有 164 家金融業應用 AI 技術，滲透率由兩年前的 29% 躍升至 43%；其中有 124 家運用生成式 AI（占 AI 業者的 76%），而能自主分解目標並呼叫外部工具完成複雜任務的「代理式 AI」，則有 33 家機構開始採用，占整體 AI 業者的兩成。

在已導入代理式 AI 的 33 家機構中，以證券期貨業 15 家居冠，銀行與金控 11 家居次，保險業則有 7 家。從應用場景觀察，現階段金融業普遍採取「內部效率先行」策略，主要用於：

○研報與資料蒐集：華南銀行運用 AI 助理統整總經與產業數據，輔助撰寫投資研究報告。

○負面新聞與洗錢防制比對：群益投信透過代理程式自動自公開新聞中篩選疑似涉案名單，大幅縮短人工查核工時。

○數位申辦與額度評估：凱基證券導入機器學習模型輔助評估線上開戶額度，但最終准駁權仍嚴格保留在徵審人員手中。

劃定 L1 至 L4 四級風險，金管會定調「像管員工一樣管 AI」

不同於傳統 AI 僅能依提示回答問題，代理式 AI 具備自主呼叫外部 API、讀寫資料庫甚至執行交易的能力。為防止 AI 代理人在權限模糊下濫用系統功能，金管會資訊服務處長林裕泰指出，金融機構管理代理式 AI「必須像管理新進員工一樣」，依據職責賦予最小授權、角色劃分，並落實零信任（Zero Trust）身分識別。

金管會推出的安全指引依據「資料敏感度」、「操作衝擊度」與「自主能力邊界」將代理式 AI 劃分為四級安全框架（L1 至 L4）：

○低風險（L1～L2）：僅進行內部資料查詢、生成草稿或整理客服客訴摘要，對外部客戶與資產無直接衝擊。

○高風險（L3～L4）：涉及直接向客戶發送具法律效力的對話、串接帳戶調動，或介入放款徵審，機構必須導入嚴密的動態防護與隔離機制。

同時，指引要求金融機構建置「五大控制能力」：可觀測（即時監控代理人執行步驟）、可限制（劃定權限白名單）、可阻斷（出現異常或越權指令時能一秒切斷）、可復原（支援交易回滾）與可回溯（完整保存所有推理鏈與操作稽核軌跡）。

55% 業者維持零自主決策，借款人仍享人工覆核與申訴權

在備受借款人與一般消費者關注的「智慧授信」領域，金管會調查顯示目前有 55% 的金融業者維持「0% 自主決策率」，所有涉及客戶權益與財務承諾的流程均由人工把關。

金管會強調，AI 在信貸或房貸業務中，只能扮演「輔助試算、風險指標比對、資料預審」的角色；借款人若申請貸款遭系統判定條件不符，金融機構不得僅以「演算法決定」為由逕行否決，必須由專業授信審查人員進行實質覆核，並妥善留存審查軌跡，確保金融公平待客原則與消費者的申訴知情權利。

這份安全諮詢文件目前正展開為期 30 天的業界意見徵詢，後續將正式納入金融機構內部控制與資安稽核的常態查核項目，在推動數位轉型與維護金融體系韌性之間建立起標準化防線。

<聰明貸款報導>

這幾年城市裡的高樓住宅真的多到數不完，不論是重劃區還是市中心都更案，建商都拼命推出高樓層產品，但實際買氣卻很有趣。
最新的實價登錄顯示，全台住宅的平均樓層從 2017 年第 2 季的 8.8 樓，降到 2026 年同期的 8.2 樓，七大都會區更是全面下滑。
因為房價高加上銀行限貸，大家更在意總價和自備款的壓力，所以買氣轉向比較好負擔的低樓層，出現了「越買越低」的特別現象。

進一步觀察各都會區樓層結構變化，房價居全台之冠的台北市與新北市，低樓層交易當道的趨勢最為明顯，其中 1 至 3 樓低樓層交易占比逼近三成，整體 4 至 5 樓以下的公寓與低樓層華廈更穩居市場成交大宗。房市專家分析，由於高樓層景觀戶每坪單價普遍較低樓層高出約一至兩成，當前市場買盤以年輕首購與剛性自住族群為主力，在央行選擇性信用管制與銀行房貸利率居高不下的環境下，買方為了壓低購屋總價與每月本息支出，主動捨棄高樓層景觀而選擇低樓層物件；另一方面，雙北地區雖然老公寓屋齡普遍偏高，但若位處成熟商圈或捷運站周邊，依然具備完善的生活機能、較低的公設比與潛在都更改建價值，因此持續獲得穩定買盤支撐。

在雙北以外的都會區則呈現顯著的區域分化與兩極化走勢。
桃園市除了 5 樓以下低樓層住宅成交占比提高外，16 樓以上高樓建築住宅成交占比也由 2017 年的 11.2% 攀升至 14.3%，成為七都之中唯一 16 樓以上高樓交易占比逆勢增加的區域，主要反映新興重劃區高樓新案供給充沛，與舊市區透天厝及低樓層公寓共同形成高低兩極的成交結構。高雄市則受惠於近年重劃區新案推陳出新與半導體產業進駐題材帶動，區域買盤對高樓新案接受度高，以平均總樓層 10.2 樓居七都最高。

反觀過去受科技產業與新興重劃區推案帶動的新竹縣市，平均總樓層卻由 2017 年的 9.91 樓大幅降至 2026 年的 7.93 樓，平均減少近 2 個樓層，降幅為七都之最，且 16 樓以上高樓住宅的成交占比更幾乎腰斬。市場分析指出，新竹地區近年房價漲勢凌厲，高樓層新案單價與總價雙雙衝破區域天花板，近期在央行限貸令與銀行審核趨嚴的衝擊下，買方追價能力明顯受限，使得高總價的高樓住宅交易占比大幅萎縮。

不動產與授信專家提醒，住宅成交平均總樓層與樓層偏好下移，深刻反映出高房價時代自住客以空間及屋齡換取價格彈性的務實妥協。
不過，低樓層的中古公寓或華廈通常屋齡較久，雖然總價比較好接受、室內空間也挺大，但買之前還是建議親自去看看採光通風、路邊噪音和管線漏水的情況，並預留一點翻修預算。申請房貸時，也要注意老房子可能因為「屋齡加貸款年限」的規定，讓銀行縮短還款期限或估價比較保守，最好先跟銀行確認清楚，別光因為便宜就急著買喔！

<聰明貸款報導>

儘管台灣外銷出口持續暢旺、企業營運資金需求熱絡，本國銀行對中小企業的放款動能卻出現單月顯著降溫。
最新官方統計顯示，截至 2026 年 8 月底，國銀對中小企業放款總餘額達新台幣 11 兆 4,599 億元，累計前 8 月新增放款達 5,714.21 億元，僅次於 2021 年同期的 5,807 億元，創下史上同期次高紀錄，不僅達成全年新增 5,000 億元目標值的 114.28%，更已提前超越 2025 年全年的 5,504 億元新增規模。然而觀察單月表現，8 月新增放款卻從 7 月的 1,327 億元驟降至 361 億元，單月大幅減少 966 億元，縮水幅度高達 73%。

在放款結構與資產品質方面，截至 8 月底，中小企業放款占全體企業放款餘額比率為 61.14%，占民營企業放款餘額比率為 64.87%，分別較前月微幅減少 0.48 及 0.30 個百分點；中小企業平均逾期放款比率則為 0.22%，月增 0.02 個百分點。
針對 8 月單月放款增額明顯回落，主管機關分析主要是 7 月基期較高，加上部分企業客戶於 8 月提前償還貸款所致，整體而言台灣出口持續成長、經濟維持熱絡，仍穩定帶動中小企業購料、營運及週轉金需求。

然而第一線銀行圈觀察指出，企業放款增速放緩背後反映出市場資金持續緊俏的實質壓力。
9 月以來，中央銀行較長天期定期存單（NCD）標售利率與商業本票（CP）次級市場利率雙雙走揚，顯示即便央行尚未調整政策利率，市場實質資金成本已先行墊高。
雖然 8 月全體國銀存款大增 8,382 億元，達當月放款增額的 2.3 倍，但銀行必須嚴格符合法定流動性覆蓋率（LCR）規範，新增存款無法全數轉化為放款銀彈；在吸收存款與同業拆款成本同步攀升下，各行庫只能持續加強吸收存款以穩固流動性，預估第 4 季雖然 AI 供應鏈擴產與出口動能仍在，但銀行放款訂價壓力增加，整體中小企業放款增速恐進一步收斂，難以重現上半年及 7 月的強勁表現。

在個別銀行業務競逐方面，今年前 8 月中小企業放款呈現「民營衝增量、公股守存量」的鮮明格局。 

面對第 4 季銀行資金調度趨緊與放款利率訂價走揚，企業財務與授信專家建議中小企業主應提早啟動年底備料與跨年週轉金的額度續約作業，預留充裕的審核時間；在洽談融資時，可主動搭配中小企業信用保證基金或經濟部專案貸款機制，藉由政府信用保證降低銀行風險資本消耗並爭取較佳利率，同時建立公股行庫與民營銀行的多元授信往來管道，強化企業年底資金調度的靈活性與韌性。

<聰明貸款報導>

近期房市即便迎來中央銀行放寬第2戶購屋貸款成數限制的政策調整，市場第一線卻依然面臨「看得到卻吃不到」的嚴峻困境。多數購屋族反映，目前購屋最大的阻礙並非購屋資格，而是銀行審核嚴苛、排隊撥款遙遙無期。在銀行法第72條之2限額、交屋潮湧現以及企業端資金需求強勁等多重因素下，銀行的放款資源已出現結構性轉移。

業界觀察指出，在大量新成屋完工交屋潮的排擠下，公股與民營銀行對個人房貸的額度控管與審查標準全面趨嚴。購屋者申請房貸不僅審核門檻拉高，送件後排隊撥款往往需等待數個月，部分行庫甚至已將撥款時程排至明年。此外，就算順利排到撥款名額，房貸利率也普遍不再具備過去的低利優勢，購屋成本顯著攀升。

即便部分銀行距離不動產放款法定上限尚有空間，資金卻未大量流入個人房貸，主要受兩大趨勢影響。

首先是資金大舉轉向實體科技業與產業投資，由於高科技產業持續擴廠與推動資本支出，金融機構依循政策引導，優先將資金挹注於具備實質產值與產業升級潛力的企業。
其次是金融機構對房市後市評估轉趨審慎，面對升息與市場景氣調整壓力，相較於受嚴格額度管制且利差有限的個人住宅貸款，企業放款與多元資產配置更具效益與彈性，因而主動放緩了房貸業務的擴展步伐。

專家提醒，面對當前的限貸與排貸常態，近期有購屋計畫或即將交屋的民眾，在簽訂買賣契約時務必注意貸款相關特約條款，預先拉長交屋款項的支付寬限期，並提早數個月向多家金融機構評估諮詢，以降低因撥款延宕而衍生違約爭議的風險。

<聰明貸款報導>

央行日前微調放寬兩大房市管制措施，將自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成調升至七成，並取消建商購地貸款十八個月內必須動工之切結限制，原先各界預期房市買氣可望在傳統旺季迎來一波回春。
然而政策鬆綁實施至今半個多月，市場買盤反應卻極為冷淡。市場最新市調統計顯示，今年九二八檔期北台灣推案預估量僅約一千一百六十五億元，相較於去年同期的一千七百八十餘億元大幅重挫逾三成五，傳統房市檔期旺季效應宣告失靈。

房市第一線業者直言，政策鬆綁未能激發買氣的核心硬傷，首要在於購屋人依然卡在銀行端「貸不到款與排撥漫長」的現實困境。央行雖然放寬了法規上的貸款成數上限，但各商業銀行依舊嚴格受到《銀行法》第七十二條之二不動產放款比率上限的約束，放款額度並未實質增加；第一線行庫對於新增房貸審核持續嚴謹，排撥週期動輒長達兩至三個月以上，部分民營銀行甚至將房貸利率開價調高至百分之二點八至百分之三以上，讓許多有意進場的買方在資金門檻前望而卻步。

除了房貸阻滯，買賣雙方在價格認知上的嚴重僵局，是造成市場交易停滯的另一大主因。
當前各都會區房價指數依然處於歷史高檔，中古屋主與預售建商普遍依賴過去的獲利成本堅守開價不願讓利，而自住買方在面對高利率與有限薪資成長的現實下，早已失去追價動能。買方期待降價才肯進場、賣方不願降價以求成交，雙方缺乏價格共識，直接導致市場陷入漫長的觀望期。

此外，在總體利率環境維持高檔的背景下，民眾對於長期房貸本息負擔的戒心大幅提高，不少具備購屋意願的家庭擔憂未來利率若再度調升將衝擊家庭現金流，因此寧可將資金暫時停泊於股市或高利定存賺取收益，也不願貿然投入不動產市場。
目前整體市況呈現極端的個案表現，僅有座落於成熟商圈核心、總價壓在兩千萬元出頭的極少數低總價小坪數產品尚能吸引自住買盤，其餘中大坪數或外圍蛋白區高開價建案已全面陷入冰封。

專家建議，在政策微調而銀行實質授信依舊緊縮的環境下，購屋人切莫聽信市場即將重啟飆漲的話術盲目追價，看屋出價時應嚴格參照近半年實價登錄的真實成交均價作為談判基準。此外，有意購屋簽約的買方，在簽約前務必向承貸金融機構親自確認放款額度與撥款時程，並在買賣合約中爭取至少六十天至九十天的交屋作業期，以防因銀行端排撥延宕而引發違約爭議。

<聰明貸款報導>

央行雖為「先買後賣」的自住換屋族提供切結協處機制、將出售舊屋期限放寬為 18 個月看似給予彈性緩衝，但在第一線房仲與地政士實務操作中，該項便民措施卻頻遭市場痛批「難用、看得到吃不到」。
官方最新統計揭露，今年上半年全台銀行辦理切結換屋僅有 686 戶，占整體受限貸款撥貸戶數僅約 5%；實務上甚至已浮現期限屆滿舊屋仍未售出，遭承貸銀行要求強制補足 1 至 2 成房貸成數差額的違約個案，讓換屋家庭面臨沉重的現金流壓力。

依據現行切結規定，換屋族在新屋房貸撥款後的 18 個月內，必須將第一戶舊屋完成「買賣過戶與抵押權塗銷」，才算真正符合解除第二戶限貸管制之要件。
一旦超過期限未能順利售出，新屋貸款成數就必須退回第二戶管制上限，借款人必須在短時間內籌措數百萬元現金補足差額，並可能遭銀行追繳違約利息。
在目前房市交易降溫、成屋去化天數明顯拉長的市況下，簽訂切結等同啟動倒數計時，許多換屋族在期限逼近之際，往往面臨被迫大幅降價讓利求售舊屋的窘境。

政策美意在銀行前線碰壁，主因在於銀行端的風險考量與繁瑣的內規限制。
不少換屋族在向銀行申貸時反映，行員常以額度不足為由婉拒收件，或直接要求借款人改洽其他行庫。銀行態度保守的關鍵，在於切結案件需要長達一年半的列管追蹤成本，若借款人逾期未售，銀行後續追討差額極易衍生催收糾紛；為求自保，部分銀行紛紛在內規中加設防線，甚至額外要求換屋族必須先出具房仲專任委售契約，或先有買方簽訂的購屋意向書草約才肯放款，亦有行庫直接要求先清償舊貸，使換屋門檻大幅提高。

面對切結機制在實務端的重重阻礙，專家建議換屋家庭在置產時應採取更穩健的策略。
若堅持「先買後賣」，在簽約購買新屋前，務必親自向承貸銀行確認其是否願意受理切結申請，以及是否有額外的附加限制條件；若家庭自備資金較為緊繃，建議採取「先賣後買」方式，並在出售舊屋時與買方約定「售後回租」三至六個月作為過渡期，待售屋價金全數落袋並重新取得首購身分後再從容購屋，避免背負切結時限的心理重擔與資金斷鏈風險。

<聰明貸款報導>

為了讓金融檢查更透明，也希望金融業把內部管理做得更好，金管會特別分享了 2026 年上半年金融機構的檢查重點：

這次檢查涵蓋金控、本國銀行、壽險和電子支付等十大業別，主要發現集中在「保護消費者（房貸搭售壽險）」、「放款與內部管理（規避 72 條之 2 限額）」、「防詐騙與洗錢漏洞」以及「資訊安全與軟體弱點」這四方面。
其中，銀行在房貸比較緊的時候，用「比較好的利率」或「核貸條件」來搭配房貸壽險，檢查局直接聽了電話錄音就發現問題，主管機關也再次提醒要嚴格處理。

一、保護消費者：房貸強搭壽險被抽查發現，金管會強調「不能當作核貸條件」

在保護消費者方面，不動產貸款時的不當搭售最受關注。檢查局抽查電話訪談和客服錄音時發現，有些銀行業務人員在辦理購屋貸款時，沒清楚告訴客戶可以自由選擇要不要投保，甚至說「買了房貸壽險利率才比較好」或「買了比較容易過件」來引導。

檢查局副局長郭文龍說，錄音裡不少客戶都問過利率和搭售的問題，顯示行員沒顧到客戶的選擇權。金管會銀行局也再次提醒，房貸壽險不是法律規定一定要買的，銀行不能強迫搭售，更不能把它當作核貸或定價的條件，這樣已經違反保護消費者的原則。

二、放款與內管：違規把未核准的購地案排除在限額外，被揪出來

在放款管理方面，檢查發現有些機構為了應付不動產貸款額度吃緊，把沒經過主管機關核准的購地或自辦重劃案，擅自排除在《銀行法》第 72 條之 2「不動產放款不能超過存款與金融債的 30%」的限制之外。

法律允許排除的項目只有都市更新、危老重建或中央核准的重大投資；一般沒核准的土地開發或建築融資不能這樣做，這樣就像是把真實放款量藏起來，規避規定。金管會已經要求違規機構限期補回並調整比例。

三、防詐騙與洗錢漏洞：警示帳戶通報慢、公司變更審查沒落實

面對詐騙變多，這次檢查也點出幾個開戶和監控的缺點： • 警示帳戶通報脫節：有些電子支付和金融機構收到警察通報的警示帳戶後，沒第一時間連線通報聯徵中心（JCIC），讓攔阻出現時間差；
• 公司戶審查太表面：客戶從「籌備處」變成正式公司時，沒確實查清楚實際受益人；
• 代理匯款沒驗證：常有第三人代理大額匯款的異常情況，卻沒留下查證代理關係的紀錄。

四、資訊科技的小缺點：網站安全設定還不夠完善，也用了有已知漏洞的套件

在數位金融與資安方面，金檢發現有些機構的網站「安全標頭」設計可以再加強，系統開發時引用了有已知漏洞（CVE）的第三方套件，而且沒趕快修補，可能讓系統面臨跨站腳本（XSS）攻擊或資料外洩的風險。

官方提醒與大家自保的小撇步

針對這四項問題，金管會除了要求受檢機構限期改善，也請所有金融機構的董事會與審計委員會把這些狀況列入稽核重點，加強防護。

消金法律與理財專家也給購屋的朋友兩項實用的自保建議：

掌握選擇權，大方拒絕不合理的搭售：辦房貸時，如果業務說「要加保壽險才有低利率」，這已經違反金管會規定。大家可以根據家裡負擔來決定是否要買壽險，如果遇到強迫，可以請行員提供書面條款，或打金管會的陳情專線。

仔細看房貸的總費用年百分率（APR）：申請房貸時，要以包含開辦費與手續費的 APR 來評估，別為了那一點點利率優惠而背負高額保費，這樣才算真正透明又合理。

<聰明貸款報導>

全台預售屋市場迎來完工交屋潮，不過在央行信用管制與銀行房貸水位吃緊的雙重夾擊下，原本預期的交屋潮正轉變為退屋潮。
最新實價申報統計顯示，今年上半年全台預售屋解約金額高達 347.2 億元、解約件數達 2,189 件，雙雙創下近 3 年歷史新高。過去主打低首付、工程零付款的建案成為解約第一排重災區，更有換屋族在完成銀行對保後突遭拒貸，因無法如期撥款而面臨遭建商沒收數百萬元違約金的沉重困境。

房產專家指出，這波解約風暴的核心在於低首付槓桿斷鏈。
過去部分建案主打自備款僅需總價 5% 至 6%，吸引大量投資買盤進場，原盤算在工程期間轉約獲利；但隨著政策全面禁止預售合約換約轉售，買方被強制鎖定至完工交屋。如今面對第二戶限貸收緊、銀行房貸實質利率普遍升破 2.6% 至 3.0% 且排撥漫長，許多當初投入資金較少的買家無力補足後續數百萬元差額，在衡量長期利息負擔與資產風險後，寧可選擇放棄已繳款項讓建商沒收違約金，果斷停損解約。

除了投資客退場，政策緊縮亦衝擊一般自住換屋族。
實務上近期出現換屋買方以兩千多萬元購入新成屋，在配合銀行完成對保後，隔週卻突然接到銀行通知放款額度用罄無法承做；買方緊急洽詢其他銀行，卻面臨排撥期長達數月或利率大幅加碼，最終因未能在合約期限內完成尾款撥付，遭建商依約主張沒收最高 15%、高達 348 萬元的違約金。專業律師提醒，銀行拒絕放款並不代表買方能自動無責解約，若合約未事先約定貸款不足的處理機制，買方仍須負擔沉重的民事違約責任。

專家建議，面對房貸撥款塞車與違約風險，購屋人在簽訂預售契約時，應積極爭取加註「非因買方個人信用事由致房貸成數不足時，得無條件解除契約」之特約條款；即將交屋的買方更應提早 4 至 6 個月主動向多家金融機構送件預審，確認可貸成數與排撥期程，並準備充足的自有資金，避免因過度仰賴高槓桿而蒙受重大財務損失。