擋不住新青安政策引爆的房市熱潮,2024年7、8月期間,多家銀行房貸申辦爆量,紛紛出現「滿水位」的情況,使銀行方不得不以暫緩收件、提高房貸利率或將成數降低等方式來因應,央行也在同年9月祭出第7波信用管制。
銀行與央行出招抑制龐大的申貸需求,影響最大的莫過於首購族群,不僅房貸利率增加,排撥時間同樣被拉長,對於房貸利率的高低,成了民眾最在意的事。《好房網News》整理出2025年各家銀行房貸利率比較,提供購屋族參考。
●兆豐銀行房貸優利方案───2.435%起、最長30年
●星展銀行好家貸──────2.45%起、最長40年
●渣打銀行指數型房貸────2.45%起、最長30年
●凱基銀行購屋貸款─────2.47%起、最長30年
●合作金庫首次購屋貸款───2.478%起、最長40年
●玉山銀行指數型房貸────2.5%起、20年為原則
●彰化銀行購屋貸款─────2.50%起、最長30年
●永豐銀行首購房貸─────2.50%起、最長40年
●土地銀行一般購屋貸款───2.575%起、最長30年
●第一銀行購屋貸款─────2.6%起、最長30年
●滙豐銀行一般型房貸────2.60%起、最長20年
●台新銀行購屋貸款─────2.68%起、最長30年
●中國信託一般房貸─────2.68%起、最長35年
民眾若想獲得較優的房貸利率,也要注意以下條件:
一、保持信用狀況良好
意即聯徵紀錄的好與壞,有些人以為沒信用卡或是沒欠銀錢,就代表信用良好,事實上並非如此,若無任何信用紀錄,銀行當然不會得知申貸人的信用好壞,建議可申辦一張信用卡,培養良好的使用習慣,如每月按時繳交帳單、不遲繳、不繳最低應繳金額、不使用信用卡循環利息等等。
二、聯徵次數勿過多
聯徵中心只要查過,就會留下紀錄,因此若聯徵次數過多,想申請到利率滿意的信用貸款,就會比較困難,因為銀行可能會認為申貸人是否有其他的隱藏風險,才會有這麼多的調查紀錄。
三、工作與財務狀況
若工作未滿6個月,容易不符合申請房貸資格,且年資與收入多寡,都會影響申請房貸的利率,只要薪資越高,通常利率就越低。此外,財務狀況對銀行來說也是重要的評估依據,即使申貸人職業穩定,但但財務狀況不佳,也很難申請到低利房貸。
四、房屋條件良好
除了上述3點之外,房屋本身的條件也會影響房貸利率,想取得較低利率的房貸,可能就要滿足屋齡新、屋況好、地段佳等條件。
近年來,國人購屋負擔持續加重,房貸年限不斷延長。根據不動產資訊平台的最新資料,2024年第2季全國房貸平均期數達到315期,約為26.25年,創下歷史新高。相較於2023年第2季的295期,短短一年內增加了20期。
此現象主要反映在2024年第2季房市交易活躍,新青年安心成家貸款(新青安房貸)申辦熱絡,許多購屋者選擇30年甚至40年的房貸方案,以降低每月還款壓力。以貸款金額1,000萬元、利率2.2%為例,20年期房貸每月需還款約5.15萬元;若延長至30年期,每月還款可降至約3.8萬元,雖然總利息支出增加,但每月負擔減輕。
從各地區來看,2024年第2季新竹縣房貸平均期數最長,達339期;高雄市則為336期。僅台北市維持在299期,其他地區均超過315期,顯示長年期房貸已成為購屋主流選擇。
房地產專家分析,新竹地區房價近年來快速上漲,薪資增幅難以追上房價漲幅,購屋者傾向選擇長年期房貸以降低每月還款壓力,同時保留更多可支配資金。此外,新竹科學園區的高收入族群,以及該地區新建大樓較多,銀行對此類客戶提供較優惠的貸款利率,也促使購屋者偏好長年期房貸。
2024年房市交易火熱,中央銀行22日公布五大銀行新增房貸數據,不僅2024年全年新增房貸創下歷史新高,去年12月新增房貸利率也是自2009年以來最高水準。
房市交易熱度不減,新曆年底、農曆年前交屋潮帶動房市成交量成長,央行公布台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀的2024年新增房貸量,突破1兆元大關,達1兆1632億元,年增近4000億元,雙雙創下歷史新高紀錄。另外,去年12月新增房貸利率為2.224%,較前一個月增加0.015%,同樣創下2009年1月以來、近16年新高。
央行分析,新增房貸金額創下歷史新高是因為房市的「量、價」齊揚,至於房貸利率走揚,則是因為下半年銀行房貸量受到銀行法第72-2條限制,採取「以價制量」措施,以及央行9月新一波信用管制措施上路,才使銀行端紛紛調高房貸利率因應。
據聯徵中心最新2024年10月資料顯示,國人平均每人房貸金額約603萬元,較去年同期增加44.6萬元,房貸壓力首度突破600萬元大關。信貸部分也達108萬元,合計雙貸人數達38.4萬人,較去年同期增加2.7萬人、改寫新高,整體雙貸金額達711萬元,不僅較去年同期657.7萬元增加53.3萬元,負債壓力更創下13年新高。
值得注意的是,同時揹房貸與車貸的人數則約9.2萬人,同步創新高。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,房價、物價齊漲,推升雙貸族壓力再拉高,每月光房貸還款推估至少2萬元起跳,光是房貸支出就吃掉薪水收入的一大半,因此運用信貸借款來貼補生活開支的人數及金額也同步增加。
不過,張旭嵐強調,信貸屬於消費性貸款,不僅央行緊盯資金不得流入房市外,信貸利率較房貸高許多,民眾在使用時需審慎;此外,擁有多重債務可能導致個人在銀行的信用評分下降,進而影響未來貸款的審核率。
張旭嵐指出,央行已要求全體國銀執行不動產放款總量管制,不僅當前房貸核貸率下降、買賣解約率上升,整體市場買氣更呈現趨緩狀態。在政府緊盯銀行不動產資金資金流向下,推估今年上半年房貸總量與金額,將趨於保守。
根據最新統計數據,截至2024年10月,全台背負房貸的人數達到220萬人,創下歷史新高,意味著全國約10%的人口正面臨房貸壓力。此外,房貸與信貸並存的「雙貸族」人數在一年內增加了2.7萬人,總數達到38.4萬人,同樣刷新歷史紀錄。平均負債金額高達711萬元,是13年來的新高。
雙貸壓力成因分析
1. 房市紅利與房價高漲台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,受惠於特定產業熱潮,部分地區的房市景氣顯著提升,促使房貸族持續增長。然而,房價飆升帶動房貸金額上揚,進一步推升購屋門檻與貸款壓力。
2. 通膨效應與薪資停滯通貨膨脹導致生活成本增加,加上薪資成長緩慢,使民眾購屋與日常開支的負擔加重。不少人因此透過信貸填補資金缺口,雙貸族人數隨之攀升。
3. 金融政策影響2024年8月銀行房貸放款緊縮,9月央行推行第7波信用管制,導致購屋貸款成數不足。一些民眾為避免違約,選擇使用信貸籌措資金,進一步推高了雙貸族數量。
雙貸族的現況與挑戰
1. 高額負債壓力聯徵中心數據顯示,至2024年10月,雙貸族的房貸壓力首次突破600萬元,平均每人需承擔603萬元房貸,同時信貸平均金額達108萬元,合計負債711萬元,較2023年同期增加53.3萬元。
2. 每月還款負擔單是房貸的每月還款額便至少達2萬元,幾乎佔據一般薪資的大半。不少人因此依賴信貸解決日常生活開支,進一步增加負債壓力。
專家建議
張旭嵐提醒,信貸屬於高利率的消費性貸款,其資金不得用於房地產交易,借款人應謹慎評估自身還款能力。多重債務不僅增加負擔,也可能影響信用評分,進而降低未來貸款審核的成功率。
農曆年節開銷大,銀行提供信貸優惠,讓民眾資金運用更靈活。凱基銀行「信貸神助攻」最高貸1,000萬元,貸款期限最長10年。永豐銀行「數時貸」額度800萬元,首期利率0.01%。年收入高於24萬元就能申辦王道銀行信貸;申請玉山「e指信貸」加辦Unicard減免1,000元手續費。台北富邦祭出開辦費0元好康;中國信託則舉辦藍牙音響抽獎。
凱基銀行針對民眾資金需求力推「信貸神助攻」方案,貸款額度最高1,000萬元,最長貸10年,能有效降低還款壓力,且首月利息僅0.01%。申辦時使用MyData服務提供財力文件,綁約24期開辦費降至5,000元,綁約36期更減至0元。
永豐銀行「數時貸」強調只要年滿20歲,信用分數正常,且有正當收入職業就能辦理,最高可貸800萬元,期限長達7年。利率採二段式年利率計算,首期只要支付0.01%利息,設定清償時間為60個月就不須支付開辦手續費。
申請王道銀行信貸,年收入只須大於等於24萬元,最高額度500萬元、最長7年,限時開辦費0元,視個人情況享一段式利率2.1%起,下載王道銀行APP就能於線上輕鬆辦理。玉山銀行「e指信貸」也能線上申請,首期利率0.18%,申貸同時加辦玉山Unicard信用卡減免1,000元手續費,貸款額度在30萬元以內再降2,000元,最低手續費僅2,000元。
台北富邦信貸專案設定年收入滿30萬元可辦,最高額度500萬元、最長貸7年,限時開辦費0元起,首期利率0.01%,第2期之後2.70%起。中國信託「Online貸」強打抽獎活動,不論是透過網路填寫資料等專人回電、撥打0800專線、文字客服申貸,或自行透過網銀申請都能參加,將抽出3位幸運客戶贈送Marshall Acton III藍牙音響。
經濟部規劃「中小微企業振興發展計畫」,將加大力道推動中小微企業數位轉型、淨零轉型及通路發展,目標是要協助3萬家企業提升生產力、30萬員工提升數位技能,以及20萬家企業取得融資金額達2,400億元。行政院明(14)日將對外說明。其中「30人以下中小微企業數位轉型協助方案」、「30人以下中小微企業優惠貸款」皆預計在農曆年前開放申請。
經濟部長郭智輝透露,行政院特別關心中小微企業振興發展計畫,將在明天詳細對外說明。
經濟部「中小微企業多元振興發展計畫」,主要有三大策略,協助中小微企業數位轉型、淨零轉型及通路發展;並且新增「30人以下中小微企業優惠貸款」,對於業者提供低利率、高保證成數的貸款支持。
2024年第三季已達1,042.5萬元,平均購屋總價鑑估值衝破1,400萬元
去年房市好熱,但即便買了房也好苦,根據聯徵中心統計,國人去年第二季平均房貸金額首度突破千萬元,第三季再上升至1,042.5萬元,平均購屋總價鑑估值來到1,436.9萬元,同步創新高,顯見民眾背房貸壓力愈發沉重。
根據聯徵中心統計資料顯示,房貸平均授信額度在2009年第四季突破500萬元,2012年第二季逾600萬元,2014年第三季超過700萬元,2020年第三季達800萬元,2023年第一季逾900萬元,之後持續上升,直到2024年第二季衝破千萬元。國人平均背負房貸金額僅在2021年第一季新冠疫情爆發初期及2022年第三季國內疫情較嚴峻時微幅下滑,其餘均為逐季攀升。
房貸平均鑑估值方面,2013年第四季就突破千萬元,2019年第四季來到1,100萬元,2022年第一季逾1,200萬元,2023年第三季超越1,300萬元,到了2024年第三季已衝破1,400萬元。
與10年前相比,平均房貸金額從706.8萬元增加至1,042.5萬元,增幅高達47.5%;平均鑑估值從1,043.2萬元增加到1,436.9萬元,增幅37.7%。
去年第三季平均房貸利率2.23%,也是近年新高水準。值得注意的是,央行祭出打炒房政策後,第三季整體核貸總數6萬0,908件,已較第二季減少4,235件,為近一年多來首度下滑。
去年在新青安貸款優惠利率推波助瀾下,吸引大批首購族進入市場,國內房市價量齊揚,造成銀行房貸爆量。公股銀觀察,央行下半年要求國銀進行不動產總量管制,以及為穩定房價祭出第七波信用管制效應下,整體房市觀望氣氛濃厚,民眾貸款成數及寬限期受限,多加衡量自身可負擔的房貸壓力,購屋態度轉趨謹慎,交易量能已漸降溫。
公股銀分析,自住剛性買盤轉趨保守,供給面隨市場買氣不若之前熱絡,建商態度亦趨審慎,成交量雖下降,但建材價格及薪資成本依舊居高不下,成本面因素讓房價不易下跌,短期下修空間有限,預期市場將出現價格認知差距,後續房市將呈量縮價平態勢。
國人信貸需求持續增加,國銀2025年續推低利信貸,首期最低年利率0.01%,部分銀行強打0元開辦費,持續向信貸族群招手。
聯徵中心最新統計,去年10月新增信貸人數7.2萬人,較9月7.1萬人走高,平均新增個人信貸金額仍站在百萬元之上,達101.7萬元。銀行業者指出,信貸需求仍高,投資為主要貸款原因之一。
永豐銀推出數時貸,最高額度可以貸款800萬元,首期年利率0.01%,手續費0元起,貸款期限最長7年,如果貸款30萬元、5年期,第二期起的機動利率為2.51%起跳。
凱基銀推出的一般信貸,專案期間到今年3月31日為止,年收入25萬元以上族群,首月優惠利率0.01%,第二個月起則會依照專案核定利率計算,如果綁約60期、開辦費最低可以減免到0元。
玉山銀推出信貸專案,首期利率0.18%,最高可以貸款300萬元、最長7年,但如果是牙醫師、醫師、會計師、建築師最高可以貸款500萬元,如果加辦玉山Unicard享貸款費用減免1,000元,專案活動期間到2月3日為止。
王道銀推出女性專屬信貸,只要成年,年齡不超過65歲,年收入大於24萬元,可以享有兩段式信貸利率,前三期為1.38%,第四期起為3.9%起機動計息,貸款期間最長七年,貸款金額最高可達500萬元,開辦費5,000元。
將來銀行推出優貸信貸,到1月9日,主打一段式利率2.1%起、開辦費0元,額度最高可以借到500萬、期限最長八年,綁約期一年,且如果要拿到2.1%一段式利率,則限定申請人年收入要達到800萬元以上,且最終核准利率還是要由銀行決定。
國泰世華銀推出的優質員工信貸利率,鎖定優質企業員工,可以享有前三期固定利率1.68%起,第四期起3.35%起機動計息,最高貸款額度300萬元、最長貸款期限七年,手續費3,000元。
面對房貸利率不斷飆高,和政府不動產管制政策的不確定變數,金融圈人士透露,不少銀行內部已陸續對建商的整批性分戶房貸下達兩大新指令,一個是在建案完成之前半年(也就是房貸撥款前半年)才可以開始對保,另一個指令則是房貸利率的訂定要以實際撥款時的利率為準,亦即,倘若市場利率屆時走高,銀行有權保留再把房貸利率提高的空間,免得銀行入不敷出,房貸「作一筆賠一筆」。
據了解,上述的半年前開始對保是底限,一家銀行高層指出,其實最理想的是交屋前三個月開始對保,亦即等建商都已取得使用執照、且完成設定之後再來讓旗下的房貸戶跟銀行對保,如此的變數又比半年前開始對保更低,不過多數銀行的作法是以交屋前半年為期限,在銀行的這套新內規上路之後,就不再有這一年多來常見的一年前就可以對保的情況發生。
據指出,銀行之所以高度警覺整批性分戶房貸的對保時間不能太早,另一個重要原因也在於最近年關將至的「集中交屋潮」,使得銀行在LCR(流動性風險管理)、銀行法第72條之2的不動產放款不能超過存款總量30%的限制等壓力下,在撥款時疲於奔命不斷計算是否超限。
且銀行更深感對保時間不能太早,否則到時候根本沒有這麼多額度可撥款,尤其是對保之後若未撥款,又會引發更多客訴爭議。
而另一個多數民眾最為關心的,就是未來可拿到的整批性分戶房貸的利率水準。銀行主管說明,通常整批性分戶房貸的利率,是由建商對該建案的上百、數百件房貸集體向銀行爭取,這種集體議價的結果,再加上能買得起新房子的房貸戶,多半有一定的財資力,因此會使得整批性分戶房貸利率通常都是最好的。
不過即使如此,大型行庫主管對此明確指出,由於各銀行面對銀行法第72條之2的水位都非常「吃緊」,先前卯力去搶分戶房貸的時代已過去了,銀行已沒有殺價競爭房貸業務的誘因,因此,現在已經看不到央行升息之後的「地板價」(央行要求房貸利率不能低於該水準)2.185%,倘若是最近銀行開始對保的整批性分戶房貸,除非是可申請新青安的貸款戶,否則,利率大多都已直接訂在2.4%以上。
倘若貸款戶非首購族,也就是「二房」族,利率還更高,恐怕已到接近3%的水準,而且銀行未來也將在對保時載明,倘若在撥款時的市場利率更高,則銀行還會再上調該分戶房貸的利率。