<聰明貸款報導>

全台房價持續居高不下，讓購屋族轉向尋找低總價物件以減輕房貸壓力。根據台灣房屋集團統計，若以貸款八成、30年期、利率約2.294%計算，總價約300萬元以下的房屋，每月房貸月付可控制在1萬元以內。

以高雄鹽埕區為例，平均總價約175萬元，月付約5,383元；新北萬里區平均總價約159萬元，月付約4,883元；台南中西區部分中古公寓或套房，貸款後月繳金額也落在7,000至9,000元之間。這類物件多集中在屋齡偏高、坪數較小、或位於蛋白區的地段，價格親民但條件有限。

房仲業者表示，近來「月付萬元內」房源在市場上詢問度明顯增加，尤其受到首購族及單身上班族青睞。不過，業者提醒，這類物件因屋齡高、屋況老舊，銀行在鑑價上較為保守，實際核貸成數可能低於八成，購屋者仍須準備更多自備款。

專家分析，低總價住宅的興起，反映出購屋族對房價壓力的妥協，也顯示市場需求逐步轉向「可負擔型」產品。雖然月繳金額看似輕鬆，但若搭配信貸或其他資金補足頭期款，實際負債比仍不可輕忽。銀行端則須在放款策略與風險控管間取得平衡，確保購屋貸款的穩健成長。

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房價居高不下，讓越來越多購屋族不得不「以貸養貸」。根據聯徵中心統計，截至2025年7月，全台同時背有房貸與信貸的「雙貸族」達40.4萬人，創下歷年同期新高。若以台北大巨蛋約4萬席座位計算，相當於能坐滿10座大巨蛋，顯示民眾在高房價環境下，購屋資金壓力達到新高點。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，疫情過後房市持續熱絡，但房貸成數受限、物價與生活成本攀升，使得購屋族常以信貸補足頭期款、裝修費，甚至用於生活支出。觀察歷年7月數據可見，2012年至2020年間雙貸族人數約維持在28至31萬人之間，直到2020年後隨房價上漲與通膨壓力加劇，雙貸族迅速增加約9.5萬人，今年正式突破40萬人。

統計顯示，雙貸族平均背負房貸625.8萬元、信貸114.7萬元，合計負債約740.5萬元。相較2012年，兩者金額分別大漲1倍與1.2倍。賴志昶分析，這不僅反映房價持續上升，也顯示民眾對彈性資金需求明顯提高。過去信貸多用於短期周轉，現今卻常被運用在頭期款與裝修支出，突顯購屋能力與房價落差愈來愈大，限貸政策更讓購屋族面臨資金壓力。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，下半年全球經濟仍受地緣政治與金融市場波動影響，建議雙貸族應保留資金彈性，避免短期操作或過度槓桿。一旦市場反轉或個人收入中斷，負債比過高者可能陷入財務困境，應謹慎評估風險。

「新老安貸款」意外引發網路熱議

另一方面，行政院宣布「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安貸款）將於2026年7月31日屆期，市場高度關注是否延長。房產專家普遍預期，即使續辦，條件也將更嚴格，補貼重點將集中於自住首購族群，並防堵投機炒房。若未來補貼條件縮水，與民間房貸的差距縮小，新青安吸引力恐不如以往。專家指出，政府未來仍可能推出替代方案，但須防範資金流向投資客，確保政策資源真正用於居住需求。

近期網路上也出現另一種聲音。PTT房板一篇以「應該推出新老安不是新青安」為題的貼文引發熱議，原PO主張政府應照顧長者租屋困境，推出「新老安貸款」，讓老人能以低利貸款購買老屋自住，以房貸取代房租。原PO舉例，若提供40年期、2%利率貸款，長者每月繳約9,000元即可住進屬於自己的房子，未繳清即過世也能由銀行法拍收回，不致損失。該想法獲不少網友認同，認為「比新青安更有意義」、「銀行做功德才合理」，甚至有人建議若政府將收回的屋再轉租給弱勢族群，能形成正向循環。

不過，也有網友質疑可行性，指出銀行並非慈善機構，且法拍凶宅、市場接受度與催收人力等問題都難解。此議題雖意見分歧，卻也凸顯社會對居住正義與不同世代住房需求的高度關注。

高房價結構下的雙貸現象已成社會常態。信貸雖能暫時紓困，但過度舉債仍暗藏風險。專家呼籲民眾在追求成家的同時，應審慎評估自身還款能力與長期財務規劃，避免因資金槓桿過高而陷入無法承受的負擔。

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隨著年底消費旺季到來，各大銀行紛紛推出信貸優惠專案，從低利率、免手續費到快速撥款服務，全面迎戰年終資金需求高峰。

玉山銀行率先鎖定電動車族群，推出專屬貸款方案，符合資格者最高可貸500萬元，採一段式利率2.86%起，總費用年百分率3.13%起，且免提供財力證明。同時，其「e指信貸」方案首期利率僅0.01%，最長可貸7年，開辦費最低2,000元，協助一般消費者彈性運用資金。

王道銀行則以「限時免開辦費」搶攻市場，年滿18歲且年收入達24萬元即可申請，最高貸款額度500萬元，總費用年百分率最低2.25%。台北富邦銀行「富邦信貸」同樣祭出0元手續費與0.01%首期利率優惠，全程線上申辦、貸款最長7年，吸引偏好數位服務的族群。

中國信託銀行的「Online貸」主打高額度與抽獎活動，最高可貸800萬元、總費用年百分率3.30%起，凡於年底前成功撥款，即可參加抽獎，有機會獲得「GoPro HERO13 Black全方位運動攝影機」，結合金融與生活風格行銷。

永豐銀行「數時貸」則主打「快」字訣，最高貸款額度800萬元、總費用年百分率2.43%起，線上申請後最快10分鐘即可完成撥款，手續費限時0元，強調即時資金到位、輕鬆應對急用資金需求。

凱基銀行的「信貸神助攻」方案提供最高1,000萬元額度與最長10年期貸款，限時免開辦費，總費用年百分率3.17%至16.78%，讓客戶可透過長期攤還有效降低每月還款壓力。

迎接11月購物節與年終資金調度潮，台新銀行也推出「信貸限時優惠專案」，自11月1日至11月11日申辦個人信貸可享手續費1,111元優惠，並開放十年期長期貸款方案。台新銀行指出，該方案特別針對房屋修繕、教育支出與創業資金等多元用途設計，協助客戶以更彈性的貸款年限達成理財目標。

此外，台新銀行持續推動數位轉型，其自動化信貸系統結合大數據與AI技術，撥款流程平均縮短84%，並榮獲「臺灣年度最佳新消費性貸款產品」大獎。銀行強調，未來將以「成為客戶安全且高效的智慧夥伴」為願景，打造更便捷安心的數位貸款體驗。

今年年末信貸市場競爭白熱化，各銀行從低利、免費到即時撥款齊發力，搶攻民眾的年底資金需求，消費金融戰火正式點燃。

備註：表格內容依據使用者提供資料整理，實際申辦條件、利率與費用以各家銀行公告或核准結果為準。

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行政院長卓榮泰近日於立法院施政總質詢中表示，「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安貸款）將於2026年7月底到期，現行政策確實應予檢討，不會以相同方式延長。未來政府將設定更周延的條件與監管機制，確保政策美意不被誤用，並持續以新的方式支持青年購屋需求。

財政部政務次長阮清華（4）日受訪時指出，新青安房貸屬跨部會房市政策，未來的貸款成數、期限與寬限期等條件，將由財政部會同內政部、央行及金管會等單位通盤檢討，並非由單一部會決定。他強調，政策延續與修正將視市場狀況、房價變化與青年購屋需求而定，不會僅以預算為考量。

阮清華指出，目前新青安貸款最高額度為1,000萬元、最長40年期、寬限期5年，利息由住宅基金及公股銀行共同補貼2碼（約0.5個百分點），對無自用住宅者幫助顯著。至於是否檢討利率、貸款額度或寬限期，將依市場發展進行全面評估。他並透露，目前使用寬限期五年的借款人約占兩成，顯示需求差異大，未來規劃會兼顧彈性與風險控管。

根據財政部統計，近月新青安房貸申請量明顯下滑，今年3月申請戶數達5,400餘戶，至8月降至3,600餘戶，9月再減至3,319戶，動撥金額263.52億元，較8月減少38.23億元，創上路以來新低。阮清華說，部分原因在於銀行放款上限與市場熱度下降，不過隨政策放寬後，動撥數已逐步回升。

在立法院質詢中，民眾黨立委黃珊珊指出，新青安貸款上路後房價已上漲約15.4%，自民進黨執政以來累積漲幅更達33%，並質疑政策排富機制不足，曾查出1,852戶人頭戶、追回補助1.3億元，甚至有年收入超過300萬元或年齡逾50歲者仍享優惠。對此，卓榮泰坦言，當初確實應在年齡與資格設計上有更多考量。

卓榮泰強調，政府推動居住正義不會停步，將在檢討現行方案後，推出更符合青年需求、並兼顧房市穩定的新機制，「我們不要讓國人誤用這個政策的美意。」

新青安貸款自2023年8月上路，由財政部及內政部共同推動，八大公股銀行辦理，針對無自用住宅的青年提供較低利率與寬限優惠，政策補貼期限至2026年7月底。

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過去一年受限於銀行房貸水位逼近《銀行法》第72條之2的放款上限，以及央行第七波選擇性信用管制影響，市場一度出現「錢難借」現象。銀行普遍緊縮授信、調升利率、降低貸款成數，甚至傳出「沒有額度」的情況。不過隨著政策鬆綁與壽險業投入，房貸市場近期出現止穩跡象。

信義房屋指出，自行政院9月宣布「新青安貸款」不計入《銀行法》第72條之2放款比率後，銀行不動產放款比例緩步下滑，市場資金壓力明顯緩解。部分銀行已開始釋出額度，加上壽險業積極承作房貸，市場利率逐漸回穩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去市場資金寬鬆時，銀行為爭取房貸業務，利率往往貼近公教人員優惠水準；但去年起緊縮後，首購族房貸利率普遍上看2.5%以上，消費者議價空間有限。如今網路銀行與壽險公司加入競爭，利率2.48%起、開辦費優惠5,000元起，最長可貸30年，讓市場重新出現選擇性。

他指出，部分銀行雖提供較低利率，但附帶條件多、成數偏低；反觀壽險公司利率約2.5%，且可貸成數高、免搭配商品，對借款人相對有利。隨著銀行額度釋放與壽險業積極承作，房貸市場競爭度提升，利率有望在短期內維持穩定。不過曾敬德也提醒，銀行仍以風險控管為優先，目前主要開放給條件單純、信用良好的借款人。

根據財政部統計，行政院自9月起實施新青安貸款不計入放款上限後，公股銀行「已核貸尚待撥款」案件數由1萬2923件降至5219件，減幅近6成；待撥金額亦由1257億元降至566億元，減幅達55%。撥貸排隊時間縮短至最多2個月，貸款作業回歸穩定。

財政部表示，自2023年8月推出新青安貸款以來，由公股銀行與內政部住宅基金共同補貼利息，總補貼2碼（0.5個百分點），以一段式利率計算僅約1.775%，提供最高1,000萬元額度與5年寬限期，被視為市場「破盤價」方案。不過政策初期曾爆發「人頭戶」、「出租戶」等違貸亂象，財政部已於2024年6月限制新青安「一生僅能貸一次」，並配合央行第七波信用管制，以強化制度防弊。

對於政策鬆綁效應，政大金融系教授殷乃平指出，新青安初衷是協助首購族，但實際上也對資金吃緊的建商帶來部分喘息空間。不過在整體房市趨緩下，對刺激買氣與改善建商資金壓力的幫助仍有限。

此外，財政部自2020年底起持續強化房市稅務查核，4年半以來共查獲個人交易與租賃違規案件3.4萬件、企業違規1,957件，查出囤房族逃漏稅8,610件，近年每年平均補稅金額超過8億元。政府強調將持續監控市場秩序，防止房市炒作與稅負規避行為。

，新青安鬆綁措施已使銀行貸款壓力獲得舒緩，房貸市場重新出現競爭氣息。隨著利率逐步止穩、額度逐漸釋放，首購族的資金取得環境有望比去年更為寬鬆。

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銀行對不動產放款的比率持續下降，房貸水位壓力出現緩解跡象。根據金管會資料，9 月不動產放款總額較前月減少約 100 億元，整體不動產放款比率降至 25.77%，為今年以來新低。銀行界指出，雖然放款金額下降，但資產總額同步成長，使比率下滑，水位超過 27% 的銀行家數也從年初的 11 家降至 8 家。業者分析，近期行政院拍板將「新青安貸款」排除在《銀行法》第 72 條之二放款比率限制外，為銀行釋放部分額度空間，預期第四季房貸撥款將略有回升。

中央銀行理事會在 10 月底討論中指出，目前房地產交易量明顯縮減、價格略有修正，但房貸集中度仍偏高。多數理事認為，應維持第七波選擇性信用管制，以確保金融穩定，同時密切觀察房貸戶的還款能力與市場風險。央行官員並提醒，利率已處相對高檔，部分家庭若財務壓力持續上升，恐出現繳款困難，銀行應提前評估風險曝險。

在銀行端，雖有政策鬆動，但貸款成數與審核趨勢仍嚴。多家銀行針對第二戶房貸提高利率至 3.6% 以上，部分甚至暫停受理，另對於屋齡較高、小坪數或商辦混合用途等物件也持保留態度。房仲業者指出，目前市場交易降溫，銀行更重視資產品質與客戶償債能力，使核貸件數較去年同期大減。

展望未來，房貸市場仍將面臨交屋潮考驗。根據業界估算，未來三年預計超過 40 萬戶預售屋交屋，2025 年就有約 14.6 萬戶進入貸款申請期。屆時銀行放款需求將集中湧現，若資金調度不及或放款額度受限，可能引發「排貸」或「搶貸」情形。

不動產放款比率下滑雖為金融體系釋壓，但高利環境、信用管制及交屋潮壓力交互作用，顯示房貸市場仍在調整期。市場普遍預期，除非央行在明年上半年釋出更多放款彈性或降息訊號，房市與貸款動能短期內仍難出現明顯回升。 

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金管會最新統計顯示，截至今年9月底，36家國內銀行（不含土地銀行與輸出入銀行）之不動產放款比率平均降至 25.77%，已連續四個月走低，並創下自2016年5月以來的新低點。分析指出，分母（銀行存款與金融債）擴大與分子（不動產放款額）微幅減少，為本次比率下滑的主因。

9月不動產放款總額由上月約15.42兆元微幅降至約15.41兆元；與此同時，存款與金融債總額由約59.56兆元增至59.8兆元，導致比率由8月的25.89%降至25.77%。

水位超過27%的銀行家數由年初的11家降至8家，顯示高水位銀行數量明顯減少。

本次比率下降有二大因素同時作用：
一為金管會自9月起同意將「青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）」之撥貸排除計入72-2條限額，初步統計排除額度約191億元；
二為銀行當月整體資產規模增加（存款與金融債擴張），而本期不動產承作餘額出現微幅收斂，兩者合力使比率下滑。
金管會與業界均指出，排除新青安雖有幫助，但比率下降的幅度同時受「分母上升」影響，不完全單由排除條款造成。

銀行業者表示，比率下降代表整體「房貸水位」緩和，理論上可為銀行釋出更多房貸承作空間；但亦有專家提醒，放款空間擴大不等於放款條件放寬，銀行仍將依風險控管、信用標準與資金配置策略審慎承作。
台灣房屋集團趨勢中心指出，過去為避免觸及法定上限，許多行庫將內部控管門檻設定在26%~28%，現階段下調的水位可望緩解房貸市場的供給緊繃現象，但能否轉為實際放款成長，仍須觀察後續交易量與銀行業務策略。

對消費者：若銀行實際將釋出的承作空間轉化為房貸產品，短中期內有助於改善「房貸難借」情況；但對於無穩定薪轉或風險較高的申貸族群，審核條件可能仍未放鬆。

對政策面：政府透過新青安排除計算，短期內可引導公股行庫支援青年購屋，但是否擴大影響範圍與延續性，將取決於撥貸規模與後續政策調整。

9月不動產放款比率創下近9年半低點，代表市場資金面出現變動與政策效果的初步反應。接下來關鍵在於銀行是否將此「水位空間」轉換為實際房貸供給，以及房市交易量能否因信貸政策調整而出現明顯回升。
業界與政策制定單位仍需持續觀察下季度數據，以評估是否進一步鬆綁或調整相關措施。

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根據金管會統計，截至2025年9月底，全台16家國銀承作之「以房養老」累計核貸件數已達10,014件（1萬14件），核貸餘額約583億元，較上季再新增約372件與25億元，創下歷年第3季同期新高。此一數字顯示，逆向房貸（以房養老）已從早期的試探性市場，逐步發展成為銀髮族重要的退休金融工具。

銀行業者與主管機關分析，推升以房養老成長的關鍵因素包括：
一、我國人口快速高齡化，對穩定退休現金流的需求上升；
二、近年房價整體上揚，使房屋估值提高、可動用房產的借貸空間變大；
三、政策面支持與銀行內部激勵（部分行庫將該業務列為業務目標），再加上該類放款在某些計算上不受《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制，給予行庫較大操作彈性。

在承辦結構上，六大行庫仍為市場主力，合計承辦約9,703件、核貸約553億元，約占整體比重的97％。其中，土地銀行在第3季新增件數與金額表現最為亮眼，合作金庫等行庫亦貢獻顯著新增量。此一格局顯示公股行庫在推動社會化、政策導向型的以房養老業務上扮演關鍵角色。

儘管業務量擴大，市場也對潛在風險保持警覺。多家媒體與專家指出，「以房養老」雖能為長者提供即時現金流，但也可能造成資產流動性不足、遺產處置或繼承安排複雜化等問題；此外，隨著「獨居高齡」（獨老宅）數量增加，部分長者若缺乏完善的後續照護或財務諮商，可能面臨生活與資產管理的雙重挑戰。專家建議，可搭配安養信託、顧問諮詢或其他保險、理財工具，建立「雙重防線」以降低長期風險。

業界建議的改善方向包括：
一、強化放款前的財務與風險評估（含長期生活費用估算）；
二、提供更多樣化的還款或撥付機制（例如終身年金化、分期或彈性撥付）；
三、建立跨單位的長者金融諮商與法律輔導資源，協助長者與家屬在決策時充分理解合約內容與權益；
四、政府與金融監理機構可進一步檢視是否需配套法規或指引，保障弱勢長者權益。

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為紓解「房貸荒」，金管會9月宣布「新青安貸款」不計入《銀行法》第72條之2不動產放款上限，政策奏效後首月即出現明顯變化。 根據台灣房屋彙整金管會資料顯示，9月銀行不動產放款較上月減少約100億元，但整體資產增加達2,400億元，使得放款比率降至25.77%，連續4個月下滑，創下今年新低。房貸「水位超標」的銀行家數，也從年初11家降至8家，行庫放款彈性逐漸回升。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，《銀行法》第72條之2被視為銀行放款的「天條」，規範不動產放款不得超過存款與金融債發行額的30%。因此，只要「減少放款」或「增加資產」，都能讓水位下降。多數銀行為預留放款空間，通常會自設26%至28%的警戒區間。她表示，去年房市熱絡時期，水位逼近上限，不少銀行被迫踩煞車，造成市場出現長達一年多的「房貸荒」。

然而，隨著央行第七波信用管制壓抑投資買盤，加上股市回升、民眾存款攀高，使銀行資產擴增；再加上新青安貸款免納入上限計算，9月成為今年首度「分母上升、分子下降」的月份，水位降到年內最低，市場資金壓力獲得緩解。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，雖然新青安放寬確實有助釋放銀行放款空間，但實際效益有限。金管會統計顯示，9月不計入的「新青安」撥款僅191.3億元，與超過15兆元的不動產放款總額相比，影響微乎其微，「就像撒哈拉沙漠的一粒沙」。他並提醒，新青安加碼補貼將於明年屆滿，屆時申辦量能恐減弱，對市場資金的支撐效應也將逐步遞減。

整體而言，銀行今年吸納資金力道強勁，存款與金融債總額自年初57.4兆元上升至59.8兆元，增加超過2兆元，銀彈充足，有助年底交屋旺季。不過，房市買氣仍未回溫，預料不動產放款比率將維持微幅下降趨勢。

根據央行統計，9月房貸餘額達11兆4,492億元，再創歷史新高，但年增率僅5.43%，為2023年10月以來新低，且連12個月放緩。六都買賣移轉棟數跌至1.6萬棟、年減近28%，反映市場保守氣氛。台銀等五大銀行新增房貸金額僅505億元，創下兩年半新低。

此外，建築貸款（土建融）年增率也在9月首度轉為負數，餘額降至3兆4,311億元，較去年同期減少近百億元，為近九年首見。央行官員表示，建商開案趨於保守、購地意願下降，使貸款需求減弱，但並未出現系統性風險。

央行與金管會多重管制政策持續發酵，市場交易量萎縮、房價漲勢趨緩，房市正進入「量縮、價盤整」的健康調整階段。專家認為，隨著資金水位回穩與政策逐步退場，房市正朝「軟著陸」方向發展，為長期穩健成長奠下基礎。

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房市景氣持續降溫，銀行承作態度趨向保守。雖然政府近期針對自住與換屋族祭出部分鬆綁措施，但銀行端實務審核仍嚴格，導致「量縮價盤」局面延續，換屋族與房貸寬限期族正成為市場觀察的新焦點。

公股銀行高層指出，在央行第七波選擇性信用管制未鬆手、利率維持相對高檔的背景下，未來半年房市將呈現「量減、價盤整、區域分化」的格局。部分地區因供給多、需求疲弱，議價空間擴大，但精華區與自住型物件價格仍具支撐。

換屋族原本被視為房市潛在買盤，但即使政策將「先買後賣」的舊屋出售期限從一年延長至18個月，多數銀行仍不願接受相關切結書，核貸態度偏保守。業界指出，一旦被認定為第二屋，貸款成數通常降至五成，利率也相對偏高，導致換屋族資金壓力上升。專家建議，若無急迫購屋需求，採「先賣舊屋、再買新屋」仍是較穩妥的策略。

另一方面，市場上也出現不少採用「寬限期房貸」的自住族。由於寬限期內僅需繳利息、暫不還本金，短期負擔相對輕，但銀行在後續信貸或房貸增貸審查時，仍會以「寬限期結束後的月付金」作為評估依據。換言之，表面負擔減輕，實際上並未降低銀行眼中的風險，甚至可能影響後續貸款核准率。

房貸市場雖有政策鬆綁訊號，但實際承作端仍「鬆中帶緊」。銀行對多屋族與高風險案件的貸款條件維持嚴格，換屋族與寬限期借款戶將成為後續房貸風險監測的關鍵族群。