<聰明貸款整理>

近期新台幣急升，導致銀行海外美元存款換算後帳面縮水，進一步推升不動產放款比率，導致多家銀行逼近甚至突破內部設下的警戒值28%，房貸資源明顯吃緊。不少公股銀行已發出預警，房貸排撥期重新拉長至兩個月以上，逼近過去「房貸荒」的三個月高峰期。

依據《銀行法》第七十二條之二規定，銀行辦理住宅貸款、建築融資及商用不動產放款總額不得超過總存款與金融債總額的30%。為降低風險，多數銀行內部設有28%的警戒值門檻。近來受到匯率影響，銀行資金調度受到壓縮，一銀、合庫等高層坦言，新台幣每升值一元，將使不動產放款比率增加約15個基點（0.15個百分點），不少銀行已經「超標」。

房貸供給緊縮直接反映在申貸流程上。過去房貸審核約需四週，但隨著排隊案件暴增、承作空間受限，近來排撥期已延長至兩個月以上，公股行庫更提前示警，市場恐再現申貸塞車潮。

另一方面，市場需求也同步出現冷卻現象。受到央行持續實施信用管制、加上美國前總統川普再啟貿易關稅戰等國際利空影響，今年上半年六都買賣移轉量僅10萬棟，創下八年新低。根據聯徵中心數據，年收入超過400萬元的高收入族群，購屋明顯縮手，今年第一季僅申貸1,044件，季減27%、年減更達40%。

資料來源: 金融聯合徵信中心/經濟日報

單位: 件數

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，房市過去流傳「跟著大戶買準沒錯」的風氣，如今卻反轉。高收入族群向來資金雄厚、資訊敏銳，具備高市場靈敏度，當這批買盤選擇觀望，意味著市場氛圍已顯保守。他提醒民眾，現階段購屋務必謹慎，切勿被行銷話術誤導，否則恐陷長期套牢風險。

陳傑鳴指出，過去AI題材盛行時，竹科新貴搶進新竹房市，引爆房價飆升；但自去年下半年起，房市資金流動性受到限制，高收入買盤逐漸退場，如今川普再度挑起關稅戰，更加深資金觀望情緒，市場熱度明顯降溫。

面對貸款緊縮與買氣下滑的雙重壓力，房市短期內恐難見明顯回溫，業者與購屋者都需審慎因應。

<聰明貸款整理>

在美國總統川普拋出單邊加徵高額關稅、可能上看70%的激烈言論下，全球貿易局勢再度升溫。中華經濟研究院分析指出，台灣可能面臨15%至20%的對等關稅壓力，若談判順利，有機會壓低至10%至15%。面對變局，政府除積極研擬因應對策，亦同步強化中小企業的出口韌性與投資誘因。

近期新台幣升值劇烈，對出口型中小企業衝擊更為明顯。經濟部指出，金屬製品、機械設備、紡織成衣等九大產業對匯率波動尤為敏感，升值將直接侵蝕企業訂單與利潤。為協助企業穩定營運，經濟部已成立「因應匯率變化任務小組」，並攜手金融機構與輔導團隊，提供避險工具、融資支持、財務諮詢及線上學習資源，全方位支援中小企業降低風險。

在融資協助方面，政府推出多項專案貸款：

●中小微企業多元發展貸款： 員工30人以下者可申請，額度最高3,500萬元，享有低利率與最高10成保證及利息補貼。

●振興專案貸款： 員工超過30人且營收下滑逾15%者適用，同樣提供最高3,500萬元貸款及全額保證。

●外銷貸款優惠信用保證方案： 出口導向企業可申請最高1億元融資，享有最高9成保證與手續費減免。

●強化貿易金融貸款與輸出保險服務： 與輸出入銀行合作，協助企業降低外銷風險、拓展國際市場。

此外，行政院近期也拍板通過延長並擴大「投資台灣三大方案2.0」，至民國116年止，預計吸引投資額上看新台幣1.2兆元，創造8萬個本國就業機會。三大方案包括歡迎台商回台、根留台灣與中小企業加速投資行動，並納入服務業、大健康及AI等新興戰略產業，提供土地、融資、租金與稅務優惠，協助企業掌握數位轉型契機。

經濟部並呼籲大型企業善盡企業責任，優先採購本國中小企業產品，藉由訂單媒合、提升附加價值與市場多元布局，共同強化我國出口韌性，迎戰外部挑戰。

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在房價與物價齊漲的雙重夾擊下，台灣上班族的購屋壓力日益沉重。根據房仲業者引用聯徵中心與勞動部資料統計顯示，六都及新竹縣市的房貸負擔率普遍超標，尤其台北市最為嚴重，平均月薪根本不足以支撐房貸。

以北市為例，2025年第一季平均鑑估房價達2,621萬元，若以貸款8成、30年期、利率2.282%試算，平均月付房貸高達8.05萬元，遠高於當地平均月薪5.46萬元，光靠單薪幾乎無法負擔。即使月薪全數用來繳房貸，仍有2.59萬元缺口，凸顯北市購屋者的沉重壓力。

相較之下，新竹市受惠於科技業薪資結構，成為目前全台薪資最高的城市，平均月薪達7.36萬元，若以當地平均房價1936萬元計算，月繳約5.95萬元，仍有餘裕1.4萬元可支應生活開銷。但即便如此，也仍超過建議的「房貸佔薪資三分之一」健康理財比例。

專家指出，目前多數都會區購屋者的月付房貸金額普遍佔據月薪八成以上，單靠個人薪資難以進場，迫使不少年輕人轉向外圍地區尋找較具負擔能力的物件。以中南部都會區如台中、台南與高雄為例，若以薪資一半作為房貸預算上限，民眾僅能負擔總價約700萬元以下的住宅；但市區新成屋總價已普遍站穩千萬門檻，若不願降低地段與屋況標準，幾乎買不到合適物件。

即使退而求其次選擇屋齡20至30年以上的老宅或蛋白區，仍可能因地價上漲與區域翻漲效應，面臨價格超預算的窘境。專家建議，除提高收入、提升信用能力外，購屋族也可考慮尋求直系親屬擔任保人，以提高核貸機率與成數。

同時，房貸市場也面臨另一波挑戰。受限貸令與新青安政策效應影響，目前公股銀行的自用住宅貸款額度大幅縮減。財政部調查顯示，截至5月底，八大公股銀行剩餘貸款額度僅約794億元，其中多家銀行可貸額度逼近警戒線，甚至僅剩個位數。

隨著預售屋交屋潮到來，貸款額度緊縮恐引發民眾貸不到款、建商資金斷鏈等風險。市場觀察指出，不少銀行提高審查門檻，或暫緩受理新案申請，讓即使符合新青安資格的民眾也可能面臨貸款卡關困境。

房市專家警告，若貸款政策不調整，購屋族難以順利取得資金，建商回款出現困難，恐導致爛尾樓風險升高，進一步衝擊整體房市穩定。

在房價與薪資脫鉤的趨勢下，購屋不僅考驗財務能力，更是價值觀與現實的艱難選擇。當「買得起」變成一種奢望，如何重新定義「剛性需求」與「能力所及」，也成為全民關注的焦點。

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在中央銀行接連祭出信用管制、壓低房貸成數之下，台灣房市正步入一場全面性的冷卻期。
根據聯徵中心資料，今年第一季全國新增房貸僅3.56萬件，年減35%，創下七年新低，顯示信貸收縮正全面壓縮購屋動能。專家指出，平均核貸成數降至近五年新低，利率則升至2.36%，創近17年新高，加重民眾購屋負擔。

許多購屋者不得不提高自備款或轉向坪數較小的物件。以台北市為例，總價約3600萬元的新屋，在貸款僅能取得七成的情況下，自備款須達千萬元以上，還需預留因利率上升導致的月付增加風險。房仲業指出，自從限貸令上路後，買氣驟減，導致新貸案件大幅萎縮，市場進入觀望盤整期。

而限貸效應不僅衝擊購屋族，也深刻影響建商與銀行，形塑「三輸局面」：

●購屋者：預售簽約時銀行願貸七成，交屋時僅能貸三成，自備款缺口暴增，部分買方面臨違約風險。

●建商：法人購宅、第三戶以上與餘屋貸款成數全面壓縮至3成，資金回收困難，導致中小型業者現金流緊繃，甚至出現爛尾樓案例。

●銀行：放款緊縮下無法有效分散風險，反而面臨不良債權增加，金融體系潛藏風險升高。

這場風暴背後，是政策與市場結構的碰撞結果。央行於2024年9月祭出第七波限貸令，意圖抑制投資炒作、壓抑房價，但也造成開發商資金斷鏈。一位全數完銷的預售案，仍因成本飆升與融資受阻最終爛尾，購屋者求償無門，顯示「時間差效應」正發酵。

根據內政部資料，自2017年至2024年，全國建照核發數量較使用執照多出32萬戶，這些供給即將於未來3至4年完工交屋。在信貸限縮與需求急凍的雙重壓力下，市場恐面臨量縮與價跌的雙重挑戰。目前新古屋成交價已跌至實價登錄的85%至95%，部分郊區與重劃區更出現「有價無市」的現象。

交易量亦持續萎縮。六都今年前五個月交易量創八年新低，業界預估全年成交棟數恐跌破28萬件，創下七年來新低。內部數據顯示，多數房仲品牌6月交易量年減幅高達37%至50%，反映出市場動能正快速流失。

國內政策與國際局勢同步施壓。貿易談判未果、區域戰爭推升通膨、新台幣升值衝擊出口產業，加深民眾對經濟前景的疑慮。市場信心薄弱之下，買方退場、賣方不願讓價，形成「想買的貸不到、想賣的降不夠」的僵局。

不過，市場也出現兩極化現象。有建商為了去化壓力推出「送裝潢、送家電」等變相讓利手段；投資客提高議價彈性，但整體房價尚未明顯鬆動。專家分析，具備科技園區、交通建設等題材的核心區域仍具抗跌力，但外圍重劃區已有價格鬆動跡象。

展望下半年，若央行未針對「已簽約未交屋」的購屋族提出過渡措施，恐導致更多爛尾樓與交屋糾紛，形成社會矛盾與金融風險同步升高的隱憂。業界普遍認為，房市若要擺脫寒冬，關鍵在於信貸政策能否適度調整，實現打炒房與穩市場的平衡。

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近期有不動產業者反映，因中央銀行的信用管制措施，導致民眾無法申辦地上權貸款。
對此，央行2日發出聲明澄清，強調並非所有地上權貸款都受限，只要符合三種特定條件，即可不受央行房貸管制規範。

根據央行說明，符合下列任一情形的地上權借款人，不會受到不動產抵押貸款規定的限制：

1.符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」條件，或名下無房無貸，且購屋對象非高價住宅者。

2.繼承取得房屋及房貸者，其新申請購屋貸款（非高價住宅）不計入名下房屋數與房貸戶數，因此不受限制。

3.已有房產者具實質換屋自住需求，與金融機構簽訂切結書後，所申辦的第一戶或第二戶購屋貸款（非高價住宅），亦不受限。

央行進一步強調，即使符合上述三項條件，申貸人仍須通過金融機構的授信審核程序，包括擔保品條件、借款人收入狀況、信用評分等，才有機會順利核貸。

此外，央行也指出，地上權貸款受限的主因並非央行管制措施所致，而是金融機構本身對僅有地上權物件的貸款風險評估較為謹慎。由於缺乏土地所有權作為擔保，銀行在設定貸款成數或利率時，通常會較保守。

央行此番澄清，旨在釐清外界誤解，也提醒民眾地上權貸款並非全面封殺，但須視實際條件及銀行內規而定。

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在央行持續緊縮不動產貸款的政策下，買房族面臨前所未有的三大挑戰：貸款難、交易冷、房價仍居高不下。儘管利率飆升、貸款條件收緊，房價卻未見明顯下修，讓民眾在房市中進退兩難。

銀行貸款政策不一　首購族需多方嘗試

近來一名首購族讀者分享購屋經驗，指出為了順利貸款，不得不多跑幾間銀行，甚至遇到某些公股銀行直接表明「暫不收件」。也有銀行願意放貸，但開出的利率高達3%以上。即便具備新青安資格，貸款能否成功核撥，仍取決於各銀行內部額度與政策彈性。

這名讀者最終在家中長輩資助下，將自備款提高至1,000萬元，成功取得貸款。她表示，一家銀行雖僅願意放貸六成，但以低利率作為交換條件，反而比另一家願意貸八成但利率偏高的銀行更具吸引力。

不動產估價師林利州表示，銀行放款額度有限，導致不同銀行的貸款條件落差大，購屋者需花時間比價與談判。他也呼籲金管會強化「房貸額度查詢平台」資訊透明度，避免民眾一家一家打電話詢問的困境。

成交量創低點　全台房市陷入交易冰凍

雖然正值新屋交屋潮，但成屋市場卻因房貸核撥遲滯與市場信心不足而持續低迷。根據六都地政局統計，今年上半年六都合計買賣移轉棟數僅10萬棟，年減26.6％，創下2018年以來同期新低，北高台南更跌至八至九年來的谷底。 

資料來源: 六都地政機關

信義房屋與永慶房屋分析指出，房市自用需求雖仍存在，但受央行信用管制、國際經濟不穩與貸款困難影響，交易意願明顯下滑。即便部分蛋白區建商祭出讓利促銷，也未能有效拉抬買氣。市場普遍預估，今年全台交易量恐難守住28萬棟，甚至可能挑戰八年新低的27萬棟。

房價抗跌背後：數據落後與市場修正延遲

令人疑惑的是，打房政策頻出，但房價卻未如預期明顯下跌。投資客「帥過頭」指出，這與實價登錄的時間落差有關。許多目前揭露的成交紀錄，其實是三、四年前預售屋交屋後才登錄，無法反映當前市場真實狀況。若觀察中古屋市場，已出現每季約2.5%的下跌趨勢，顯示房價正悄悄修正中。

他也提醒購屋族，現在並非貸不到款，而是得更積極比價與談判。同時也建議避免短時間內查詢多家銀行聯徵，以免影響信用評分與核貸機率。

下半年：交易難解、信心待重建

房市目前陷入「貸款難、交易冷、房價抗跌」的三重壓力，加上地緣政治風險與通膨陰影籠罩，買氣復甦恐需更長時間。對購屋族而言，自備款與資金調度成為能否成功入市的關鍵門檻；對政策制定者而言，如何在控管金融風險與維護市場正常運作間取得平衡，將是下半年關注重點。

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近年台灣「融資租賃貸款」風潮大起，從機車貸、手機貸、商品貸到萬物皆可貸，看似便捷的資金救援，實則暗藏高利與陷阱。
單親媽媽李小姐的故事，揭開這場經濟暗潮下的血淚真相。

李小姐為撐起生活與照顧兒子，努力兼差、節流開支，卻因一筆手機貸款陷入債務泥淖。她誤信名為「王道」的貸款顧問是銀行人員，實際卻是「王道國際理財顧問公司」的代辦商。60,000元貸款，扣除手續費、代辦費後，實得僅33,000元，卻需償還高達75,240元，實質利率飆破127%，遠超《民法》16%上限。

李小姐並非特例，類似糾紛層出不窮。立委王世堅指出，自2018年以來，辦公室接獲超過百件融資租賃陳情，並直指業者如「吸血鬼」，藉由虛假交易、人頭公司、空白本票等方式層層剝削民眾。

根據金管會與司法院資料，債務更生聲請案自2016年起暴增近4倍，2024年已達1,707件；消保機構協商案件亦居高不下。立委賴惠員更揭露，2023年僅中租迪和債務人聲請更生案件即增80件，2024年再增131件，顯示問題已成社會隱憂。

學者指出，這類貸款模式早已從原本面向中小企業的實體租賃，演變為面向個人的虛假買賣與高利借貸。2016年起「機車貸」橫空出世，2018年「無卡分期」轉戰線上，接著是「手機貸」、「商品貸」，乃至任何生活物品都能成為借款憑證的「萬物貸」。

儘管名義上為「商品分期」，實則已成「假交易真放貸」。資深業務ZIV指出，拍張冰箱照片即可貸款，利率動輒20%以上，加上手續費、保證金，實質負擔驚人，彷彿合法包裝的地下錢莊。

疫情爆發後，融資需求暴增，科技公司如「Gogolook」推出JUJI機車貸、PChome旗下推出瑪吉PAY搶市，而這場無監管的紅海戰爭，也引來詐騙與博弈產業搭便車。民眾為下注或虛擬投資向融資公司借錢，最終血本無歸。

呼應立法院財委會多次討論的融資亂象，王世堅嚴批三大業者「中租迪和」、「和潤」、「裕融」為「薯條三兄弟」，呼籲儘速納入《金融消費者保護法》監管。輔仁大學吳宗昇副教授也警告，這些已成掠奪性貸款，政府若不出手，恐釀新一波「卡債風暴」。

當一張冰箱照片能換來高額貸款，背後卻是一張空白本票與終生債務，李小姐的悲歌可能只是序章。台灣社會，準備好面對這場「合法高利貸」的真相了嗎？

●本文內容參考「報導者」專題： 揭開「融資租賃」的高利結構與剝削真相 ，歡迎點擊鏈結深入了解相關報導、並贊助該網站

<聰明貸款整理>

為壓抑首都圈房價快速飆升、遏止「恐慌性購屋」蔓延，韓國政府近日宣布一連串被稱為「史上最嚴」的房市調控措施。新規定不僅全面封堵多屋族的購屋資金管道，連首購族也面臨貸款成數與年限雙重縮減，引發市場震撼，外界預期房市將迎來一波急凍期。

首爾房價飆升引恐慌搶購潮

根據《中央日報》報導，2025年以來，首爾房價呈現明顯上漲趨勢，購屋氛圍緊繃。今年5月首爾公寓價格月增0.54%，截至6月中旬，累計漲幅已達0.45%。交易熱絡，6月僅上半月成交量就突破7,000件，市場普遍存在「現在不買就買不起」的焦慮，情況頗似台灣曾出現的「新青安效應」。

多重房貸新政：多屋族首當其衝

韓國政府此次政策主軸在於壓抑投機炒作，尤其針對持有多戶房產者，推出一連串強硬措施：

●房貸總額設限：首都圈及調控地區的購屋貸款最高僅能申請6億韓元（約新台幣1,411萬元），超出即無法核貸。
●多屋族貸款成數歸零：擁有兩間以上住宅者，將無法申請任何房貸，等同於切斷其資金來源。
●換屋須限期售屋：若購買新房，原有住宅須在6個月內賣出，否則新房貸即取消，且未來三年內不得再貸。
●強制入住條款：不論是否為首購，貸款購屋者都必須在六個月內實際入住，以防假自住、真投資。

首購族福利縮水：貸款條件變嚴

過往受到政策扶持的首購族群，也無法逃過這波收緊貸款政策的風暴：
●成數下修：首購貸款比例從80%降至70%。
●優惠額度降低：如新婚家庭可申請的優惠貸款額，從4億韓元減至3.2億韓元（約新台幣752萬元）。
●年限縮短：房貸最長期限由40年縮為30年，等於每月需負擔更高還款壓力。

遏止炒房：資金與信用全面緊縮

為防堵資金繞道進場炒房，韓國政府亦加強其他層面的控管：

●生活資金貸款排除多屋族：僅持有一戶者可申請最高1億韓元作為生活用途房貸，多屋族則無資格。
●禁止「以租養貸」投機模式：首都圈與調控區全面禁止轉租名義投資的特定房貸產品。
●信用貸款總額上限：不得超過申貸者的年收入。
●政策性房貸配額減半：整體家庭貸款供給量大幅削減，連青年、新婚族適用的政策性貸款也僅發放原定75%的配額。

政策衝擊引熱議　台灣網友關注效仿可能

新任總統李在明上任不到一個月即雷厲風行推出此波政策，展現強力打房決心。新政一出，在韓國國內引發廣泛討論，海外也備受關注。不少台灣網友在論壇上熱議：「台灣是不是也該來一劑猛藥？」也有人憂心本地市場結構與財務體質難以承受如此劇烈政策。

韓國這波打炒房行動後續效果如何，將成為亞洲各國觀察的重要指標。

<聰明貸款整理>

在高房價壓力下，國人房貸年限持續延長。根據最新統計，2024年第四季全國平均房貸期數達317期，約為26.4年，不僅與前一季持平，更追平歷史新高。與2022年同期的297期相比，短短兩年間大增20期，顯示長期房貸已成為購屋主流。

觀察六都與新竹地區，平均貸款期數全面突破25年以上門檻。其中，新竹縣更高達343期，約為28年半，位居全台之冠；新北市、台中、台南與高雄緊追在後，平均貸款年限普遍落在27年以上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自2023年第三季新青安房貸政策實施以來，30年甚至40年的長年期貸款快速普及，購屋者平均貸款年限已連續六季突破25年。這樣的選擇除有助於降低每月還款壓力，也有利於提高核貸金額，進而增加購屋彈性。

不過，曾敬德也提醒，拉長年限雖可短期紓壓，但總利息支出將大幅增加，尤其選擇「寬限期」的民眾更需特別留意。當寬限期結束後，本金攤還壓力將突然加重，若未事先做好財務規劃，恐陷入長期債務困境。

對此現象，網路論壇PTT上出現兩極化聲音。有人戲稱這波趨勢是「貸貸相傳」、「一輩子幫建商養房」；也有網友理性分析，指出若未及早進場，可能會在未來房價續漲中被推向經濟邊緣。

隨著房價居高不下與銀行政策配合度提高，長年期房貸儼然成為時代趨勢。專家建議購屋族在評估房貸條件時，應全面考量還款能力與總利息成本，才能避免日後陷入「房奴」壓力泥淖。

資料來源: 內政部不動產資訊平台

<聰明貸款整理>

全台房貸壓力持續升溫，根據內政部不動產資訊平台資料，2024年第四季全國平均房貸期數達317期（約26.4年），不僅與前一季持平，更連續兩季站上歷史高峰。高房價之下，購屋族為降低每月還款壓力，普遍選擇拉長貸款年限，30年甚至40年期貸款成為市場主流。

六都與新竹地區的房貸期數全面突破25年門檻，其中新竹縣以343期（約28.6年）居冠，其次為新北、台中、台南、高雄與新竹市，平均期數皆超過27年，顯示長期房貸已是主流選擇。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2023年第三季「新青安」房貸政策上路後，超過25年期貸款的比率明顯上升，連續六季居高不下，市場需求轉向更長期的貸款結構。

曾敬德分析，銀行對於30年以上房貸的接受度提升，是長年期房貸普及的另一推力。延長貸款年限可降低每月月付金，有助借款人通過銀行審核、提升可貸額度，是購屋族紓解資金壓力的重要工具。
不過他也提醒，長期房貸將使總利息負擔明顯增加，尤其使用「寬限期」方案的借款人，在寬限期結束後可能面臨還本壓力劇增，務必提前做好理財規劃。

除了貸款期數創高外，房貸取得難度也同步升高。根據聯徵中心資料，六都2025年第一季房貸件數年減36.3%，台北市平均核貸成數跌破七成至68.6%，創近20季新低；同期全國房貸利率更升至2.36%，為2009年有統計以來新高，顯示「超低利率時代」已正式結束。

房市成交冷清與信貸環境緊縮，加重購屋族壓力。專家建議，即將交屋但貸款受限者，可多方比較銀行與其他金融機構的條件，或嘗試增列配偶、家人作保，提升貸款成功率。也有民眾考慮透過轉貸、建商協助或短期融資補差額，靈活調整資金調度。

此外，央行對房市的控管仍未鬆手，最新「不動產放款集中度」反升至37.1%，引發市場議論。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，因企業貸款減緩、房貸族不提前還款等因素，使整體不動產放款占比居高不下，短期內恐難達成央行降溫目標。
央行目前未鬆綁第七波信用管制措施，也讓貸款難度雪上加霜。

總體而言，在高房價與信用緊縮雙重夾擊下，民眾傾向選擇長期房貸以換取月付壓力緩解，但也須警覺總利息支出與未來升息風險，避免因追求短期舒緩而衍生長期財務負擔。

資料來源: 內政部不動產資訊平台