<聰明貸款報導>

中央銀行18日公布114年11月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款統計。
數據顯示，11月五大銀行新承做放款加權平均利率為2.119％，較10月的2.187％下降0.068個百分點。央行指出，利率下滑主因是週轉金貸款利率較上月下降所致。此外，11月五大銀行並未承做國庫借款，致使不含國庫借款之新承做放款加權平均利率同為2.119％。

在備受市場關注的購屋貸款方面，11月五大銀行新承做購屋貸款金額為新台幣588.07億元，較10月增加36.71億元；購屋貸款利率則微幅下降至2.301％。
央行官員對此表示，房貸利率略降並非銀行放鬆授信條件，而是受到「新青安貸款」占比提升的結構性影響。數據顯示，11月新青安貸款占五大銀行新承做房貸比重由10月的40.01％升至45.15％，由於新青安利率相對較低，進而拉低了整體房貸加權平均利率。

針對房市影響分析，儘管整體房貸利率出現技術性微跌，但房市觀望氣氛依舊濃厚。受到央行第七波選擇性信用管制的持續作用，非新青安族群的申貸依然受限於較嚴格的成數與利率條件。11月購屋貸款金額的月增，反映出市場需求高度集中在剛性自住的首購族群，尤其是趕在年底前交屋的新青安申貸者。
對於一般自住或換屋族而言，銀行資金水位雖因總量管制即將回歸內控而略有紓解，但實質授信態度仍維持謹慎，房市整體呈現「首購獨熱、多房及投資消退」的兩極化格局。

對於房貸族而言，2.301％的平均利率仍處於歷史高檔水位。雖然新青安政策性貼息提供了緩衝，但對於一般民眾來說，每月房貸支出的負擔並未因本次利率微跌而有感減輕。
尤其是今日理監事會議決議利率「連七凍」，重貼現率維持在2%不變，顯示短期內房貸利率難有顯著回落。房貸族仍須面對高息環境帶來的資金成本壓力，且因銀行法72-2條的不動產放款集中度規範仍在，銀行對於鑑價與成數的控管預計將維持到明年上半年。

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中央銀行18日召開114年第4季理監事聯席會議。會後宣布：全體理事一致同意維持政策利率不變，重貼現率維持在2.0%。此舉標誌著央行自去年以來連續第7個季度「凍漲」利率。

針對今日中央銀行理監事會議維持利率不變及延續房市管制之決議，分析指出，對房市而言，市場將面臨長期的量縮與價格盤整。由於第七波選擇性信用管制不予鬆綁，二房貸款限制與取消寬限期等政策將持續發酵，投資性需求已完全退場，房市正式進入以剛性自住為主的「冷凍期」，預期115年上半年房價將出現更明顯的拉鋸與微幅向下修正的空間。

對房貸族而言，首要影響是利息負擔持續處於高檔。由於央行並未跟進國際降息趨勢，房貸利率將維持在2.2%至2.5%以上，短期內購屋者與持屋族均無降息紅利可期待，每月還款壓力依然沉重。然而，較正面的影響在於央行宣布115年起將貸款總量回歸銀行內控，預計從明年第一季開始，今年下半年普遍出現的「房貸排隊潮」與「限貸令」將獲得緩解，申貸流程可望回歸常態化，撥貸速度將比今年底有所提升。

對於後續的行動建議，首購族與自住客應善用115年上半年市場交易轉冷、議價空間擴大的時機，積極與賣方協商。
由於銀行明年將重新分配放款額度，建議有購屋需求者應在115年初立即向多家銀行詢價與評估條件，以獲取較佳的放款成數。
對於換屋族，在第七波管制依然嚴格的情況下，建議採取「先賣後買」的策略，以避免受限於二房貸款成數及無寬限期的限制，造成資金調度上的風險。

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隨著 2025 年進入尾聲，因應民眾年底汰換家電、出國旅遊及農曆年前資金調度需求，各大金融機構紛紛祭出「特定客群」信貸專案。除了政府年度重頭戲「勞保紓困貸款」已正式開辦外，公股與民營銀行亦針對軍公教、專業人士及數位族群提供專屬低利方案，部分專案首期利率更降至 0.01%，力求在歲末資金旺季爭奪優質客戶。

勞工紓困 10 萬「救命錢」開跑，軍公教利率維持競爭力勞動部「115 年勞工保險被保險人紓困貸款」已於 12 月 15 日正式受理，每人最高可貸 10 萬元。土地銀行指出，該貸款利率目前為 2.165%，最大優勢在於前 6 個月僅需繳利息（約 180 元），極具短期周轉彈性。
在公部門方面，針對軍公教人員的「貼心相貸」專案，利率多維持在 2.2% 左右的低水位，且因該客群收入穩定，多家銀行如永豐、合作金庫等紛紛推出「免開辦費」或「快速核貸」服務，最高額度可達 500 萬元。

民營銀行激戰「菁英客群」，限時手續費大降價民營銀行則主打「數位自動化」與「高額利費折扣」。玉山銀行近期推出「1212 限時優惠」，針對上市櫃公司員工、專業人士等特定優質客群，將原價 9,000 元的貸款費用大幅砍至 1,212 元，並搭配首期 0.01% 的超低利策略。
台新 Richart 數位銀行則鎖定數位族群，推出 2.1% 起的優惠利率與萬元點數回饋，搶攻年輕高收入客群。

中小企業主享利息補貼，減輕轉型負擔此外，經濟部中小及新創企業署針對 30 人以下的中小微企業，持續推動多元振興貸款。
符合條件的企業在 250 萬元貸款額度內，可享有 1.5% 的利息補貼，補貼期長達半年。對於年底有購置設備、數位轉型需求的微型企業主而言，實質利率負擔僅約 0.7% 左右。

理財專家建議：不只看利率，更要評估「總費用年百分率」銀行理財主管提醒，年底申辦專案時，消費者除了注意「首期超低利率」或「廣告利率」外，務必查看包含手續費在內的「總費用年百分率 (APR)」。
專家建議，若預期只是短期（3~6個月）周轉，可優先選擇低開辦費專案；若為長期還款，則應挑選「一段式」低利專案，並確認是否有「綁約」限制，以利未來靈活理財。

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隨著斜槓世代與平台經濟興起，網紅、外送員或自由接案者等「非典型就業族群」日益龐大，這群人雖有還款能力，卻常因無法提出傳統薪資單或年度扣繳憑單，導致在申請信用卡或信用貸款時頻頻碰壁。
針對此痛點，金管會已於本週正式拍板，同意開放銀行採用內部「財力評估模型」來認定客戶的月收入，這意味著未來「數位足跡」與「消費行為」將有望取代傳統薪資單，成為銀行核貸的關鍵依據，這項政策也被視為普惠金融的重大里程碑。

這項變革的核心在於修正對「月收入」的認定標準。過去銀行在計算「DBR 22倍」（無擔保債務總額不得超過月收入22倍）的天條時，多半嚴格要求客戶提供具體的財力證明文件；然而，許多新創工作者的收入不固定或由海外平台撥款，難以具象化。
此次政策鬆綁後，銀行將可利用大數據分析，例如參考客戶的電信帳單繳款紀錄、電商消費數據、存款進出頻率等替代性資料，建立一套經過驗證的運算模型，並將模型推估出的金額視為正式的「月收入」來計算可貸額度。

金管會官員表示，這項開放源於先前金融監理沙盒的成功經驗，數據顯示透過替代性資料建立的評分模型，不僅能有效預測還款能力，且違約率並未顯著高於傳統客群。
不過，為了避免卡債風暴重演，金管會也設下嚴格底線，強調「DBR 22倍」的剛性上限並未鬆綁，銀行雖然可以用新方法推算收入，但客戶的總無擔保債務仍不得超過推算月薪的22倍。

此外，為了確保模型準確度與授信品質，金管會要求銀行必須建立「三道防線」。
首先，銀行內部需有完整的模型規範，且上線前須經交叉驗證，確保推估出的收入合理；
其次，系統上線後需定期進行人工抽樣檢查，避免因市場環境改變導致模型失真；
最後，必須將此類客群納入整體授信風險控管體系，嚴防信用過度擴張。

金管會預計於本週四（18日）召開銀行總經理聯繫會議，屆時將由銀行公會說明詳細的配套措施與驗證機制。市場預期，隨著政策正式落地，未來民眾在申辦金融產品時，將有更多銀行願意接受「非傳統」的財力證明，只要平時保持良好的數位信用足跡，都有機會轉化為實質的信用資產，順利取得銀行資金。

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現行備受矚目的「新青年安心成家房貸」（下稱新青安）將於 2026 年 7 月 31 日正式落日，隨著期限倒數，市場對於接續政策的高度關注。財政部與公股行庫高層近日透露，針對 2026 年 8 月起銜接的「新青安 2.0」版本已初步形成共識。
最新消息指出，新版政策預計將保留「40年房貸」、「5年寬限期」及「1000萬額度」三大核心支柱，但為了避免過度助長房價，最具爭議的「利息補貼」恐將面臨縮減或全面取消。

三大支柱擬保留 穩住首購族信心

據公股銀行高層指出，為了落實居住正義並減輕年輕人購屋初期的現金流壓力，「新青安 2.0」在架構上傾向「維持現狀」。其中，「40年還款期限」與「5年寬限期」被視為協助首購族跨過購屋門檻的關鍵機制，而「1000萬貸款額度」亦符合目前多數首購市場的總價需求。因此，這三大優惠措施預計將會延續，以避免政策斷層引發市場恐慌性買盤。

利息補貼檢討成關鍵 回歸市場機制

此次改版最大的變數在於「利率」。現行新青安政策由政府與行庫共同補貼利息，使利率地板價極具競爭力（目前經補貼後約為 1.775%）。然而，財政部官員近期暗示，考量到過度補貼可能成為推升房價的燃料，且資源應更精準投放，「2.0 版本」極有可能取消或大幅縮減利息補貼。

市場推估，若取消補貼，屆時新青安利率將回歸至約 2.275% 左右（隨央行升息連動調整）。

少了補貼仍具優勢？ 專家：仍是市場地板價

即便未來可能失去利息補貼，銀行主管分析，在央行第七波信用管制與銀行法 72-2 條水位緊繃的雙重夾擊下，目前一般民眾若非優質客戶，房貸利率普遍已飆升至 2.5% 至 3%，且成數難以貸滿。相較之下，新青安 2.0 即使利率回升至 2.275%，仍與公教人員房貸利率相當，依然是市場上相對優惠的選擇。

財政部闢謠：現行優惠至2026年中不變

針對坊間謠傳新青安可能「提早喊卡」，財政部再次強調，現行的利息補貼與申請條件皆已核定至 2026年7月31日，民眾切勿因不實傳言而恐慌進場。專家也建議，有剛性需求的首購族應回歸自身財務能力評估，若符合資格且資金到位，現階段仍是進場的好時機；若計畫尚在安排中，未來的 2.0 版本雖利息稍高，但在成數與寬限期上仍能提供足夠的緩衝。 

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為落實「智慧政府」與「便民服務」目標，內政部地政司13日宣布，自試辦「金融機構抵押權線上申辦系統」以來成效斐然。透過與國泰世華、玉山、台北富邦、安泰、凱基及中國信託等6家先行試辦銀行的深度合作，民眾在還清房貸後，無須再親自往返銀行與地政事務所，即可由銀行端直接透過網路系統及電子簽章，完成抵押權塗銷登記。統計至2025年（民國114年）底，該系統已成功協助完成 7,300件 線上塗銷案件，不僅大幅節省民眾寶貴時間，更落實節能減碳。

傳統流程 vs. 線上申辦：少跑兩趟，效率倍增

過去，民眾在繳清房貸後，必須先親自前往銀行領取「清償證明」及「他項權利證明書」等紙本文件，再前往不動產所在地的地政事務所臨櫃辦理塗銷登記，過程耗時且需配合機關上班時間。

現在，透過「抵押權線上申辦系統」，流程已大幅簡化：

1.民眾繳清貸款：確認向試辦銀行清償完畢。

2.銀行線上送件：銀行端直接透過系統產製解約與塗銷同意書等電子文件。

3.電子簽章認證：經由銀行端電子簽章確認後，加密傳送至地政事務所。

4.自動完成登記：地政事務所接收後即辦理塗銷，全程免紙本、免臨櫃。

擴大數位服務範疇 未來將納入更多銀行

內政部表示，這項服務自2024年11月啟動試辦，經過一年的推廣與優化，已證明其安全性與便利性。除了上述6家首波試辦銀行外，內政部未來將持續擴大推廣至其他公、民營金融機構，期望讓全台更多房貸族都能享受到「多用網路，少走馬路」的優質地政服務。

對於有需要的民眾，可於繳清貸款時主動詢問您的貸款銀行是否已加入「抵押權線上申辦」服務，享受更智慧、便捷的房產登記體驗。

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央行年終理監事會議召開在即，房市政策走向再度成為市場焦點。就在房仲業者呼籲政府鬆綁限貸、為換屋族開闢「人道走廊」之際，最新民調卻呈現不同聲音。
永慶房屋13日公布網路會員調查結果顯示，針對央行已實施滿一年的第七波選擇性信用管制，約七成受訪民眾支持政策持續執行，顯示多數社會大眾仍認為，嚴格信用管制是抑制房價上漲與防堵投機炒作的重要手段。

調查進一步指出，超過五成受訪者認為，信用管制措施已有效降低市場投機氛圍，讓房價漲勢趨於收斂；另有近四成民眾表示，在房價仍處高檔的情況下，銀行緊縮房貸有助於控管金融風險，避免房市過度擴張。
相關數據反映出，央行過去一年的政策方向，獲得相當程度的民意支持，也使市場普遍預期，央行在即將召開的會議中，政策立場恐仍偏向保守，短期內大幅鬆綁限貸的機率不高。

不過，這樣的民意結構，對房地產相關產業而言卻形成不小壓力。
中華民國房仲公會全聯會日前才指出，交易量持續低迷，已讓不少業者面臨經營困境，並建議將持有原屋超過十年的換屋族排除在信用管制之外，以降低對自住需求的衝擊。然而，民調顯示，多數尚未持有住宅或正準備購屋的民眾，更期待房價出現修正，對換屋族所承受的不便，相對抱持保留態度，反映出消費端與產業端認知上的落差。

專家分析，目前國內房市正處於高利率、高房價、高自備款與低交易量並存的結構性狀態。業界期待透過政策鬆綁刺激買氣，但從民意趨向觀察，社會整體仍偏向支持居住正義與抑制囤房行為。
在共識尚未形成之前，政府短期內大幅調整房貸政策的空間有限，房市「量縮價穩」的格局，恐將持續一段時間，購屋族與相關產業都需審慎因應後續發展。

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隨著央行第七波信用管制持續發酵，加上房貸利率攀升，台灣房市在2025年尾聲呈現明顯的「急凍」狀態。根據本週最新市場動態與聯徵中心數據顯示，第三季平均房貸利率已攀升至2.44%，創下金融海嘯以來16年新高；與此同時，平均核貸成數降至71.78%，為近22季以來新低點。這顯示銀行在水位緊繃與政策管制的雙重壓力下，審核趨於嚴格，購屋族不僅每月利息負擔加重，更需準備比以往更高的自備款，市場買氣因而受到重挫。

公股行庫對於房市前景看法也轉趨保守。包括合庫銀行在內的公股行庫，前10月房貸新承作金額年減幅度接近三成，銀行高層普遍預估，央行在即將於12月18日召開的理監事會議中，極可能維持現行強硬的管制措施，房貸利率短期內恐難調降，因此已將明年的房貸業務目標定調為「低度成長」。

面對如此嚴峻的市場環境，房仲業大聲疾呼政府應給予緩衝空間。中華民國房仲公會全聯會理事長王瑞祺昨日在年終記者會上表示，嚴苛的限貸令已讓房仲業面臨生存保衛戰，並正式向政府提出建言，呼籲應針對「持有原屋10年以上」的換屋民眾，以及「屋齡40年以上老屋」的換屋需求，排除在信用管制之外，建立換屋的「人道走廊」，避免傷及無辜的自住客。

此外，針對將於2026年7月落日的「新青安貸款」，不動產聯盟總會等公會團體也密集發聲，倡議政府應續推「新新青安」政策，建議透過提高貸款額度並加碼利息補貼，協助首購族跨越目前高房價與高利率的雙重門檻。
然而，儘管業界強烈呼籲鬆綁，金融圈分析認為，在政府打炒房目標未完全達成前，信用管制短期內難以轉彎，有意購屋的民眾在未來一年恐仍須面對高難度的貸款環境。

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隨著央行第四季理監事會議將於下週（18日）登場，房貸市場氣氛緊繃至極點。被視為政策「風向球」的財政部公股銀行業務研討會於今日（10日）下午登場，財政部召集各大公股行庫董總，針對「第七波信用管制」後的房市效應進行總體檢。
市場高度關注，此次會議是否會定調向央行提出「鬆綁」建議，將是決定明年房市走向的關鍵前哨戰。

公股密會測風向，聚焦換屋族困境

據了解，今日的閉門會議中，財政部除邀請台經院分析2026年房地產趨勢外，核心議題鎖定在銀行授信現況的檢討。
自央行祭出第七波信用管制以來，房貸市場出現「高利率、低成數」結構，第三季新增房貸利率飆至 2.44%（16年新高）、核貸成數降至 77.37%。

業界人士透露，公股行庫內部面臨兩難：一方面需配合政府打炒房政策與維護銀行法72-2條水位；另一方面，市場上關於「錯殺換屋族」與「繼承者貸款受限」的民怨沸騰。今日會議結論極可能成為下週央行理監事會議調整政策力度的重要參考依據。

買房如玩「魷魚遊戲」，貸不到款成最大風險

儘管時序進入年底購屋旺季，且部分房仲統計12月交易量微幅回升約5%，顯示房價出現鬆動吸引部分買盤進場，但第一線房仲業者形容，現在的申貸過程猶如「魷魚遊戲」。

業者指出：「現在是有錢買房，不見得借得到錢。」
對於誤踩「第二戶」管制紅線或購買高總價物件的民眾，若無充裕的現金準備或強力的銀行關係，很容易在簽約後因貸款成數不足或利率過高而被迫違約，面臨出局命運。

下週央行會議預測：利率恐連凍，管制是重點

針對下週備受矚目的央行理監事會議，金融圈普遍預期，考量國際局勢與國內通膨現況，央行維持利率不變（連凍）的機率較高。

市場焦點全數鎖定在「信用管制」是否會微調。雖然實施第八波管制的可能性降低，但銀行端的「緊箍咒」能否解除仍是未知數。
外界期盼在今日公股會議後，能傳出針對新青安或自用首購族群「適度開大水龍頭」的訊號，緩解目前房貸市場的資金旱象。

<聰明貸款報導>

隨著央行祭出第七波信用管制及銀行自主強化風險控管，台灣房貸市場「高利率、低成數」的結構日益明顯。根據聯徵中心最新公布的2025年第三季統計數據，新增房貸平均利率攀升至 2.44%，創下自2009年金融海嘯以來、近16年的新高紀錄；同時，核貸成數中位數降至 77.37%，寫下近21季（約5年多）以來的低點。專家指出，資金成本顯著增加，加上銀行銀根緊縮，已重擊市場買氣。

量縮價揚：房貸件數腰斬，房價仍處高檔

統計數據顯示，今年第三季新增房貸件數僅剩 3萬7,747件，較去年同期的6.1萬件大幅減少約 38%，反映出在資金緊縮下，房市交易量能出現嚴重萎縮。

儘管交易量下滑，房價數據依然居高不下。第三季平均購屋總價來到 1,453.4萬元，創下歷史新高；平均房貸授信金額則為 1,032萬元，為歷史次高紀錄。這顯示購屋族不僅面臨房價高漲的壓力，更需承擔更嚴苛的貸款條件。

專家分析：告別低利時代，新案利率2.5%起跳

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去央行總裁彭淮南曾示警「利率不會永遠這麼低」，如今這句話已成現實。在經歷連續升息與政策管控後，目前一般民眾的房貸利率已普遍升至 2.2% 左右，若是新申辦的房貸，利率更是從 2.5% 起跳。

曾敬德指出，聯徵中心的數據直接反映了「持有不動產的資金成本」顯著攀升。除了利率問題，購屋族目前更在乎的是「貸款成數」。成數中位數降至77.37%，意味著買方必須準備更多的自備款。雖然目前政策仍支持自用首購，但對於換屋族群而言，銀行放款趨於謹慎保守，後續仍需觀察政府是否針對換屋型房貸釋出鬆綁空間。

理財建議：有閒錢可優先「提前還本」

面對高利率環境，曾敬德也對現有房貸戶提出具體建議。他分析，早年購屋的屋主，目前的房貸利率也多已隨升息調整至接近 2.2%。

「現在提前償還本金，會比三年前利率還在1字頭時更划算。」曾敬德建議，若民眾手邊有年終獎金或閒置資金，且沒有把握創造高於2.5%的穩定投資報酬，可以考慮優先償還部分房貸本金。此舉能有效降低利息支出，是在高利時代下相對穩健的理財策略。

重點數據一覽（2025 Q3 聯徵中心統計）

新增房貸利率： 2.44% （創2009年以來新高）
核貸成數中位數： 77.37% （創近21季新低）
新增房貸件數： 3.77萬件 （年減38%）
平均購屋總價： 1,453.4萬元 （歷史新高）