政府為打擊炒房行為，自去年7月起啟動第七波信用管制，央行同步強化不動產放款比率控管，使整體房市投資熱度降溫。不過，2025年尚未過半，房貸市場卻再度傳出「拉警報」，自住型首購族成最大苦主。
銀行貸款緊縮 首購條件不如以往
來自新北市的A小姐與丈夫於2023年透過新青安貸款購買一戶總價1,700萬元的預售屋，預計將於2025年第二季交屋。然而，在第七波信用管制與《銀行法》第72-2條限制下，銀行房貸總額不得逾收存款與金融債總和的三成，造成各行庫嚴格限貸。即便A小姐夫妻雙雙名下無房、年收合計約200萬元，仍遭遇高利率（2.5%至2.9%）、貸款成數不足、撥款延後等問題，只能無奈喊卡。
即便新青安房貸利率最低僅1.775%，但須符合首購與補貼資格，且補貼將於2025年7月底結束。反觀一般民營銀行，若不須依賴新青安，目前房貸利率約落在2.5%至3.08%間，優質客戶亦有機會爭取2.45%起的專案利率。
建議除了利率與成數，民眾也應留意時間成本與自備款比例，建議量力而為、挑選最適合自身財務狀況的貸款方案。
房貸王易主 土銀、臺銀激戰兆元俱樂部
在政策干預與市場熱度拉鋸下，國銀房貸版圖也發生變化。原由臺銀因新青安助攻在2023年躍升為房貸王，但隨著限貸令發酵，2024年3月土銀房貸餘額達1兆1,473億元，超車臺銀1億元，重登冠軍寶座。土銀去年12月更創下單月新青安撥貸140億元紀錄。
值得注意的是，土銀雖不受《銀行法》第72-2條限制，但金管會仍要求其房貸比例不得超過總放款量35%，成為政策下極少數仍能積極放貸的公股銀行。
而在民營銀行方面，呈現「公進民退」格局，一銀積極追趕，房貸餘額已逼近華銀；北富銀則略顯疲軟，排名第五、房貸規模較去年底下滑。
央行管得更細！壽險融資、容積移轉貸款全面收緊
為防堵市場繞道融資炒房，央行近期再出重手。不僅明文禁止房貸壽險保費融資作為二順位抵押，也限制銀行將土建融的容積移轉納入擔保品項。多位銀行主管坦言，央行這波管制之「細膩程度前所未見」。
過去常見房貸壽險保費可透過「保費融資」一併納入貸款，如房貸1,000萬加壽險保費30萬，可一次貸足1,030萬。但新規定下，此類融資需無擔保處理，直接壓縮借款人可貸空間。
另一方面，受限於信用管制與政策轉向，國銀在土建融放款亦呈萎縮。以不動產專業銀行土銀為例，截至2025年第1季末，土建融餘額為4,709億元，已連續兩年下滑。僅一銀受惠都更與社宅計畫，成為少數逆勢成長的案例。
民眾觀望情緒升溫 房仲業憂交易量雪崩
根據房仲全聯會5月公布的網路民調，近78%民眾坦言近期購屋意願受到國際關稅戰影響，尤其是年齡介於31至40歲的購屋主力族群，更有32%表示已明顯觀望；另有46.3%受訪者呼籲政府應調整第七波信用管制措施。
針對房價走勢，37.4%民眾認為未來一年房價將上漲超過5%，28.5%預期持平，近30%則看跌逾5%。
房仲全聯會理事長王瑞祺指出，年輕族群觀望態度加劇，恐導致中古屋市場萎縮，進一步衝擊仲介業生計。他呼籲政府審慎檢討限貸政策，避免長期壓抑市場動能。
智庫總會長林金雄則補充，房地產與黃金同為民眾抗通膨資產，建議透過政策調整穩定市場信心，引導長期資金進入不動產領域。
