<聰明貸款整理>

隨著中央銀行信用管制政策持續升溫，國內房貸市場再度陷入前所未有的「房貸荒」困境。銀行房貸審核嚴格、撥款時程不確定，導致民眾購屋交屋時程受阻，特別是換屋族首當其衝，成為最大的受災戶。

根據銀行公會最新公布的「銀行購置住宅貸款資訊彙總表」，目前全台34家公民營銀行與農業金庫均仍有房貸承作空間，但有13家銀行坦言，因案件量過大，審核與撥款時間明顯拉長，甚至需視資金狀況排程撥款。其中包含土地銀行、合庫銀行、華南銀行、兆豐銀行、台新銀行、永豐銀行、星展銀行等知名金融機構。

公股銀行普遍表示，目前將有限的額度優先保留給已核准未撥款的案件，並以政策性貸款如新青安為優先考量。但即便如此，受限於央行對不動產放款集中度的嚴格限制，各行庫也只能加強控管，導致房貸核准與撥款流程愈發遲緩。 

銀行購置住宅貸款概況
銀行類別	目前房貸仍需排撥或審核時間較長的銀行
公股銀行	土地銀行、合庫銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣企銀
民營銀行	台新銀行、永豐銀行、凱基銀行、遠東商銀、台中銀行
外商銀行	星展銀行、渣打銀行

換屋族遭殃　僅一成成功簽切結書

受到央行選擇性信用管制影響，換屋族群首當其衝。央行統計自2023年6月至2025年5月，第二戶房貸撥款共約2.1萬件，簽署「一買一賣」切結書者僅占約10%。據業者觀察，不少換屋民眾雖符合資格，卻因銀行拒收切結書或核貸條件嚴格，最終無法順利申貸，甚至得向民間融資求助。 

根據央行彙整陳情資料，去年9月至今年5月底共有748件相關信用管制問題陳情，其中59件與換屋貸款困難有關，高達37%的案件被銀行直接拒絕。地產專家指出，即使換屋族願簽切結書，銀行往往透過延長審核時間、模糊回覆等方式「軟性婉拒」，造成換屋時程延宕甚至交易破局。

房市交易卡關　交屋需預抓六個月期程

房仲業者透露，目前市場上「有行無市」情形嚴重，不少屋主雖已與房仲簽約，最終卻無法與買方完成交易，關鍵就在貸款「下不來」。某位父親為兒子購屋已付兩成頭期款，卻因銀行貸款核不過，最終交易破局並賠上50萬元賠償金。

銀行主管直言，台幣自今年4月升值超過12%，壓縮銀行美元資產換算後的資本空間，連帶影響房貸承作額度。部分大型銀行甚至暫停受理新案，或須經總行排程同意，導致民眾從簽約到撥款，動輒等待兩至三個月，房仲業者已普遍建議客戶預抓六個月完成交易。

報稅太少反成絆腳石　自由工作者更難申貸

隨著微型創業與自由工作興起，銀行對借款人財力審核標準也同步收緊。許多自營商即使帳戶中有數十萬元存款，若無正式扣繳憑單或完整報稅紀錄，仍難以取得銀行信任。部分人為避稅而調降所得，反遭銀行打回票。

銀行主管指出，財資力審核以穩定所得與報稅資料為主，尤其公股銀行對扣繳憑單重視程度高於其他文件。業者提醒，購屋者應提前準備財務文件並強化信用評分，提升貸款核准機率。

限貸令上路　新制壓縮貸款成數換屋更難

自2023年9月央行第七波限貸令上路後，第二戶住宅最高貸款成數從六成再降至五成，並採「全國歸戶」制度，使跨縣市購屋者也被視為第二戶，導致實際貸款差額放大至三成以上。許多民眾誤以為自己為首購資格，實際卻遭限貸條件打回。

地政士建議，若夫妻名下已有一戶住宅，第二戶購屋時可改由無房貸的一方擔任借款人，雖可保有八成貸款成數，但無法享有寬限期。此外，已簽切結書的一年內出售第一戶，可申請寬限期與較高貸款成數，為換屋族提供有限緩衝。

房貸風險上升　購屋需審慎規劃

儘管部分建商與地政專家積極提供交屋教戰守則，協助客戶應對新制與房貸困境，但整體來看，房市仍處於高壓環境，銀行額度吃緊、貸款審查趨嚴，購屋者應提早與多家銀行洽談貸款事宜，並留意合約交屋時程，以免違約受損。

地產業者建議，對於計畫購屋的消費者，應了解個人財務狀況與貸款條件，評估不同銀行的承作態度與審核時程，在資金尚充裕的情況下提早準備，以降低交易風險。