<聰明貸款整理>

在中央銀行不動產信用管制政策延續之下，台灣房貸成長明顯降溫，但個人週轉金卻逆勢成長。根據央行最新統計，截至2025年5月底，全體銀行個人購置不動產放款餘額為12.6兆元，年增率降至7.4%；對比之下，個人週轉金餘額已達7.66兆元，年增率高達15.1%，且已連續16個月超過一成，顯示市場資金需求殷切。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，週轉金增幅擴張，與銀行限縮房貸成數與額度不無關聯。面對房貸成長空間受限，銀行轉而推動其他借貸業務，包括信貸、房屋增貸與現金卡等產品，成為個人資金來源的主要管道。

「不少民眾將房屋拿去增貸，再投入股市或債券市場，追求利息與資本利得。」曾敬德指出，這種「以房養投」的行為與2013年到2014年房市高檔期類似，但當前金融市場波動加劇，若投資失利，恐怕造成無力償還的風險。他提醒，「開槓桿可以，但不要開到『緊繃』，量力而為才是根本。」

另一方面，根據內政部資料，今年前五個月，全國建物抵押權設定僅約23.8萬棟，較去年同期減少24%，創下近六年新低，反映購屋貸款意願明顯轉弱。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，「抵押權設定減少，代表新房貸戶數減少，市場購屋熱度明顯降溫。」

其中，新竹縣因銀行鑑價保守，加上多屋族貸款成數受限，導致建物抵押棟數年減逾三成，為主要都會區中衰退最劇者；相對地，桃園市因房價相對親民，民眾補足貸款缺口能力較強，申貸仍算活躍，年減幅為全台最輕。

房市與信貸呈現「冰火兩重天」的態勢，反映出民眾在限貸政策與資金壓力交織下的矛盾心態。一方面受限於購屋貸款困難，房市交易量下滑；另一方面則透過週轉金借貸方式，尋求投資或應急資金來源。

專家呼籲，在景氣不穩與利率環境不明下，應更加審慎使用週轉金，尤其是無擔保貸款風險更高，民眾若將資金投入高波動的金融市場，恐將自陷資金斷鏈風險。金融監理單位也須持續監控貸款流向，避免資金變相流入房市或引發系統性金融風險。

資料來源: 央行網站、信義房屋不動產企研室彙整

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