中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀、一銀）新承作房貸利率升至 2.303%，創下自2009年1月以來、逾16年半的新高紀錄。表面上看似僅突破「2字頭」，但市場真實情況更嚴峻：多數民營銀行房貸利率早已衝破3%，部分甚至上探 3.5%，一般購屋族實際取得的利率與官方數字出現明顯落差。
五大行庫利率數字只是「美麗的誤會」
臉書粉專《賣厝阿明》直言，央行公布的2.303%主要反映在公股行庫的優惠專案，屬於少數優質客戶的利率條件。實際上市場多數民營銀行受限《銀行法》第72-2條不動產放款上限，以及央行第七波信用管制影響，普遍將房貸利率調升至 3%~3.5%。
阿明指出，利率雙軌制形成的原因有三：
1.新青安貸款集中於公股銀行，大幅壓低平均數據。
2.民營銀行額度受限，必須透過利率篩選客戶。
3.央行管制加重風險溢價，導致非首購族及投資客被收取更高利率。
他強調：「除非是信用極佳的首購族，否則很難貸到低於2.5%的利率。部分銀行甚至直接拒貸小套房、第二屋，或要求搭配高息信用貸款。」
房市交易量萎縮 價格出現鬆動
央行統計顯示，7月五大銀行新承作房貸金額達 709.24億元，雖較6月增加45億元，但主因在於部分貸款遞延及整批分戶貸款釋出，並非買氣回溫。
房市交易數據更顯疲弱：7月六都建物買賣移轉棟數為 18,856棟，年減近三成；其中台中市年減幅最大，達38.7%。價格則出現輕微鬆動，信義房屋大台北房價指數年減0.79%，國泰房地產指數第2季季減0.25%，反映市場正進入「量縮價盤整」階段。
新青安占比逾4成 排擠效應浮現
值得注意的是，7月新青安房貸金額達 286億元，占五大銀行新承作比重達 40.28%，創一年來新高。由於其平均利率僅約1.77%，遠低於一般房貸，導致一般購屋族額度遭到排擠。
專家分析，目前房貸市場已出現 M型化：
●一端是享受新青安優惠的首購族；
●一端是財力雄厚、能承擔高利率的投資客；
●最辛苦的是介於兩者之間的「中間族群」——換屋族、小資首購族，他們既不符政策條件，又無力負擔高利率，成為最大受害者。
高利率與管制並進 購屋族宜務實應對
央行理事會自2024年9月實施的第七波信用管制，被外界稱為「金龍風暴」，雖成功壓抑投資需求，但也波及自住客。央行強調，房價指數仍維持正成長，若此時放寬管制，恐削弱政策效果。
專家提醒，隨著民營銀行利率普遍突破3%，房貸市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售交屋潮與銀行額度緊縮將持續挑戰購屋族，建議民眾應超前部署，實際比較銀行條件，妥善規劃資金，以免在高利率環境下承受更大壓力。
