<聰明貸款報導>

近期房貸申貸困難的聲音頻傳，不少民眾在網路抱怨「貸不到」、「條件差」，雖然政府已透過政策鬆綁新青安房貸，但實際市場狀況仍令中低收入族群感到挫敗。

根據全向科技房產中心統計金融聯徵中心最新數據，今年第2季全國年收入低於60萬元的購屋族，房貸申請件數僅6,240件，較第1季下滑22%，與去年同期相比更大減56%，連續四季呈現衰退。總監陳傑鳴指出，銀行限貸對財力不足的購屋者衝擊最大，許多民眾乾脆選擇「貸不到、不買了」，市場買氣逐漸降溫。

事實上，自2023年8月政府推出新青安政策後，首購族一度受惠於貸款額度提高至1,000萬元、年限延長至40年、寬限期5年及利息補貼等措施，部分緩解了自備款與月付壓力。不過，隨著銀行不動產放款逼近法定上限，金融機構開始縮手，市場陸續出現「挑客戶」、「保守估價」的情況，即便是新青安申貸者，也難逃被刁難甚至被拒的命運。

對於年收入不高的族群，買房已面臨三大難題：房屋估價偏低導致自備款增加、收支比過低銀行不願放貸、以及貸款條件惡化且等待時間拉長，進而讓購屋意願快速下滑。雖然行政院已宣布自9月1日起，新青安房貸不再納入《銀行法》不動產放款集中度管制，但「高房價」、「銀行審核嚴格」與「房市反轉疑慮」仍是影響買氣的變數。

網路上更出現關於「40年房貸可行性」的熱議。有網友以台北市兩房含車位總價動輒1,300萬元為例，試算若貸款8成、30年期、利率2.5%，每月本息加上管理費將近4.5萬元；若延長至40年，雖能降低月付，但被批評只是「治標不治本」，甚至有人諷刺「會不會出現100年貸款，貸貸相傳？」專家則提醒，40年房貸過去確實存在，但因限貸收緊及利率偏高，目前市場已難見蹤跡。

另外，隨著iPhone 17系列上市，也有民眾分享「買手機分期影響房貸額度」的案例，引發討論。一名購屋族因朋友辦理iPhone 16的零利率分期，最後申貸金額竟被銀行砍掉100萬元。對此，地政代書楊翊晟澄清，0利率分期本身不會影響信用評分，真正的問題在於「無力繳卡費、主動轉分期」，這才是銀行認定還款能力不足的警訊。他建議準備買房的民眾應確保信用紀錄正常、收入與負債比合理，不必過度擔心日常分期付款的影響。

整體而言，銀行限貸讓中低收入族群承受最大壓力，即便政策面鬆綁，短期內仍難改善「高房價+緊縮信貸」的雙重困境。購屋者除了盯政策變化，也須審慎評估自身財務能力，避免因過度槓桿背上沉重負擔。

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台灣民眾「成家立業」往往少不了買房、買車，但背上「房車雙貸」的財務壓力卻日益沉重。根據台灣房屋彙整聯徵中心最新資料，截至今年7月，全台同時背負房貸與車貸的人數已突破9.5萬人，平均背債金額達756.6萬元，雙雙創下歷史新高。值得注意的是，這個數字甚至高於「房貸＋信貸」族群的740.5萬元，顯示同時養房、養車的壓力更甚。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年房價站上高檔，車價則在疫情期間飆漲後持續維持高水位，使得貸款金額逐年上升。加上限貸令實施後，民眾為保有資金靈活度，多採取「貸好貸滿」策略，導致雙貸族的債務負擔逐年加重。

相較於信貸，車貸因具備實體擔保品，銀行願意核給更高額度，利率也更具優勢。根據聯徵中心數據，目前車貸平均利率落在2%至3%之間，遠低於信貸的5%至8%，在相同還款年期下，車貸的融資成本相對更低，也因此吸引不少民眾在房貸額度受限的情況下，透過車貸補足資金需求。

然而，房車雙貸的實際人數恐怕比統計數字更多。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，不少民眾選擇向民間租賃融資公司申請車貸，過去因不被視為金融機構，這類借貸未必會登錄在聯徵中心紀錄內，形同「影子銀行」。雖然利率偏高，但由於條件寬鬆，仍吸引許多有資金需求的族群。

金管會已於今年9月中旬啟動租賃融資公司納管措施，首波涵蓋13家中大型業者。未來這些業者在放款金額、客戶徵審、業務招攬等方面將受更嚴格規範。陳定中分析，銀行不願承作的「隱性收入族」、「信用瑕疵族」以及「以債養債族」三類民眾，將因融資彈性降低而首當其衝。隨著「影子銀行」浮上檯面，負債結構透明化，這些族群的收支比恐進一步惡化，未來不論申辦房貸或車貸，都可能更難獲得理想條件。

有業者補充，除了「房車雙貸」外，「房貸＋信貸」亦是常見組合。部分民眾並非因財務困窘才借信貸，而是將其視為在股市或其他投資上取得資金的便利管道。不過，無論是哪一種雙貸模式，當前房價、車價雙高的情況下，背債風險已成為不少家庭沉重的財務課題。

平均金額單位：萬元；資料來源：聯徵中心/台灣房屋，2025年以 7月為準

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中央銀行18日公布最新統計，五大銀行（台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行）8月新承作購屋貸款金額僅616.58億元，較7月大幅減少92.66億元，顯示房市交易明顯降溫。

央行經研處副處長葉盛指出，雖然房貸利率維持低檔，但在交易量縮減、銀行審核趨嚴下，放款仍相對保守，特別是對信用條件較弱的族群，取得貸款難度增加。根據內政部數據，六都8月建物買賣移轉量月減11.63%，年減更高達32.06%，累計前8月較去年同期減少27.65%，市場熱度降溫跡象明顯。

值得注意的是，在市場傳出政府可能鬆綁「青年安心成家房貸」（新青安）的風聲下，新青安房貸占比反而上升。央行資料顯示，五大銀行8月新承作新青安房貸占比達40.54%，續創去年7月以來逾一年新高，反映自住及首購族仍積極利用政策貸款進場。

至於利率水準，五大銀行8月新承作放款加權平均利率為2.196%，較7月的2.205%略降0.009個百分點，主要因週轉金及資本支出貸款利率下降所致。另因8月並未承作國庫借款，不含國庫借款的放款平均利率亦同為2.196%。

整體而言，房市交易持續降溫，但新青安政策效應顯著，對首購族仍具吸引力。後續若政府進一步鬆綁政策，可能成為支撐市場的重要因素。

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中央銀行18日召開今年第3季理監事會，決議利率政策維持不變，重貼現率2%、擔保放款融通利率2.375%、短期融通利率4.25%，已連續六季「按兵不動」。同時，第七波選擇性信用管制並未鬆綁，市場關注的房貸緊縮問題，仍未獲得改善。

央行總裁楊金龍表示，維持利率不變主要是基於通膨回落、經濟成長溫和以及全球不確定性風險考量。他強調，房地產對金融穩定的潛在風險依然存在，央行決策「不是打房，而是維護金融安全」。

然而，市場反應並不樂觀。建商公會指出，過去一年限貸令讓中古屋與預售屋交易量急凍，不僅一般購屋族難以籌措貸款，首購族也深受影響。今年交屋潮預計將達15萬戶，為歷年新高，但民眾資金缺口嚴重，不少人甚至轉向地下管道籌資。

不動產業者直言，最大爭議在於限貸令的「回溯條款」。不少民眾在購買預售屋時，依照當時規定貸款7成，如今卻因政策回溯被迫補繳額外自備款，導致資金壓力、甚至斷頭違約。馨傳不動產智庫執行長何世昌批評，這樣的政策一刀切，不僅違反信賴保護原則，也等同將所有第二屋買方視為投機客，造成無差別打擊。他呼籲取消回溯，讓民眾至少能守住血汗錢。

針對換屋族，雖然央行與金管會將出售舊屋期限延長至18個月，但業界認為，若原屋缺乏市場性，延長期限無助於改善，銀行也不願承擔風險，自住房貸仍遭限縮。

在資金面，央行指出，將透過NCD（可轉讓定存單）不續發等方式，釋出市場資金，並賦予銀行一定彈性，以支應自住、都更危老與社宅相關貸款。不過，八大公股行庫受集中度限制壓力仍大，房貸排擠情況未能完全紓解。

外界質疑央行「太過保守」，但楊金龍回應，維持政策不變是「合理的決定」，未來將視第四季經濟數據，再檢討信用管制措施。房市能否止跌回穩，將取決於後續政策的調整與市場信心的回流。

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央行第七波信用管制即將屆滿一周年，被稱為「史上最嚴」的限貸措施，雖在打擊投機炒作上見效，卻同時重創剛性需求。最新調查顯示，高達87.1%民眾因擔憂「貸不到足額房貸」而不敢購屋，即便行政院日前拍板新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條限制之外，仍有58.3%民眾對政策「沒有信心」，甚至67.1%直言政府打房方向錯誤。

房市交易急凍 民怨升高

富比士網路科技公司指出，自去年9月至今年8月底，六都買賣移轉量僅約22萬棟，較管制前同期的27.7萬棟大幅下滑，全年全台移轉量恐跌破28萬棟，創下2019年以來新低。面對資金斷鏈，部分已購屋民眾被迫四處籌錢：34%選擇多問銀行、29.2%向親友借貸，甚至有7.5%打算以高利率信用貸款補缺口，另有1.7%考慮向地下錢莊借款，潛藏金融風險令人憂心。

政策鬆綁 難改市場觀望

雖然行政院與央行近期陸續釋出鬆綁訊號，包括：新青安貸款排除集中度管制、換屋期限延長至18個月、台灣銀行放寬房貸收支比審核等，但房市信心仍未恢復。住商不動產發言人徐佳馨直言，現階段「最大問題不是價格，而是貸不到款」，因此買氣依舊低迷。

各地房價已出現修正，台中市東區第二季跌幅達12.2%，南區與潭子區也分別下跌逾一成；新北鶯歌區、台南麻豆區跌幅亦逼近10%。專家建議，若有購屋需求，現階段可優先考慮成屋，因議價空間較大，預售案則風險偏高。

產業憂連鎖效應 專家籲適度鬆綁

不動產開發公會理事長楊玉全指出，換屋族本質上是自住需求，若房貸成數限縮不解，恐進一步拖累產業鏈及就業市場。他呼籲應比照首購族，放寬第二戶貸款成數，或至少將協處期限延長至三年以上，讓換屋族有喘息空間。

海悅國際總經理王俊傑也強調，目前第二戶限貸問題衝擊最嚴重，許多屋齡老舊的家庭欲換屋卻受阻，政策必須優先調整。

市場仍待央行下一步

房產智庫認為，第三季央行理監事會議將是關鍵，市場期待央行能進一步放寬第二戶貸款成數，或透過調降存款準備率來「開大水龍頭」。信義房屋企研室曾敬德則指出，央行仍希望房市「軟著陸」，在維持防炒房立場的同時，仍有空間動態檢討。

房市專家莊孟翰提醒，若景氣不佳，2至3年內房價恐下跌兩成，建議政府視情況鬆綁限貸至少一成；對購屋族則建議「再等等」，待價格回檔再進場。

限貸令滿周年，市場普遍認為房市已進入關鍵轉折點。部分業者樂觀解讀「最壞的時期已過」，但民調數據仍顯示社會對政策高度不滿。如何在防堵投機與保障剛性需求間取得平衡，將是政府與央行接下來必須面對的最大考驗。

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新青安房貸政策推動至今，讓八大公股行庫的房貸市占率睽違16年後再度突破五成，看似重奪市場主導權，卻背負龐大壓力。行庫圈直言，這樁「三年的獨門生意」帶來量能暴衝，卻換來利差微薄、資本效率低落，甚至因補貼半碼利息而犧牲獲利，成了「表面贏家、實際苦主」。

根據金管會統計，截至今年7月底，八大行庫房貸總餘額達5兆6,927億元，占全體銀行比重50.36%，連續三個月穩站五成以上。房貸市場版圖也明顯洗牌，呈現「公股進、民營退」的格局。

過去在排行榜上緊追台銀的中信銀，因新青安衝擊逐步被拉開差距：2023年底兩者僅差257億元，但到今年7月底差距已擴大至1,963億元。民營銀行的退潮同樣明顯，國泰世華與玉山銀排名下滑，反而讓華南、第一銀，甚至彰銀擠進前十大。

然而，在市占榮景背後，行庫卻承受三重壓力：

1.大量貸款佔用《銀行法》第72-2條額度，壓縮其他業務空間；
2.低利貸款拖累資本效率；
3.行庫必須自行吸收半碼利差，獲利空間被稀釋。

金管會雖已宣布新青安不再計入72-2條，但僅解決「額度不足」的問題，卻無法扭轉「量增利不增」的宿命。

民眾信心下滑 近九成不敢買房

另根據富比士網路科技9月最新調查，高達87.1%的受訪者坦言，因憂心貸不到足額房貸而不敢買房。其中，58.3%對新青安貸款「沒有信心」，67.1%更直指「政策錯誤」與「政府失能」是主因。

當民眾面臨「已購屋卻貸不到款」的情況，僅15.9%考慮售屋，34%會改向多家銀行詢問，29.2%向親友求助，甚至有7.5%會選擇高利率信貸，1.7%可能轉向地下錢莊，潛藏金融風險不容小覷。

至於尚未購屋者，限貸令已讓「轉租取代買房」成為主流選項。調查顯示，75.4%民眾表示可能或一定會選擇租屋，僅有四分之一堅持不改變購屋計畫。同時，85.1%受訪者預期租金將持續上漲，其中逾六成認為漲幅將超過一成。

政策打炒房 誤傷自住需求

多位專家提醒，目前政策雖能壓制投機，但卻重創剛性需求。財經專家莊孟翰直言，房市價格難以「穩住」，若景氣持續低迷，未來2至3年房價恐跌兩成。他建議政府應適度鬆綁貸款成數，避免一刀切造成市場斷層。

財經作家林裕豐則指出，隨著《租賃專法》規範趨嚴，部分房東提前調漲租金以應對政策風險，導致租屋族壓力大增。這種「買不起、租更貴」的雙重困境，不僅出現在台北，六都及新竹都已浮現相同壓力。

社會憂慮經濟隱憂

富比士網路科技執行長陳高超警告，限貸令雖名為打炒房，但其副作用已擴大，從首購族的資金困境，到建商違約、爛尾樓風險，再到房市交易量大幅下滑，均顯示政策缺乏長期規劃。他直言：「若政策持續僵化，不僅房市信心難以挽回，更恐擴散至內需經濟，成為新一波隱憂。」

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金融監督管理委員會宣布，自 9 月 15 日起，融資租賃業正式納入《金融消費者保護法》規範，首波涵蓋中租、裕融、和潤、日盛台駿等四大上市集團旗下共 13 家租賃公司，未來一年內將逐步擴大到約 41 家業者。金管會強調，此舉旨在提升市場透明度與消費者保護，並要求業者遵循四大規範：利率與費用揭露、契約與廣告資訊完整、禁止暴力或騷擾催收，以及建立申訴評議機制。

金管會指出，納管後，所有新簽訂的租賃契約，必須明確揭露「年利率」與「總費用年百分率」，不得拒絕提前清償，契約與廣告亦不得含有隱匿或誤導資訊。違規業者將面臨最高 1,000 萬元罰鍰，甚至限制業務。

在執行層面，大型租賃公司已提前完成內部調整，包含修正契約文本、更新廣告內容，以及縮減外包作業以降低合規風險。民眾若遇到爭議，可透過金保法的申訴評議機制尋求協助，但金管會也提醒，相關規定僅適用於新生效契約，不溯及既往。

業界反應普遍認為，合規成本將增加，短期對中小型業者壓力較大，但也有龍頭公司表示，此舉有助於提升品牌信任度，長期將帶動市場優勝劣汰。民間團體則肯定這是「第一步」，但呼籲政府應加速推動專法《融資公司法》，建立完整的監管制度。

專家分析，短期內消費者將能享有更透明的貸款資訊與合理權益保障，但小型業者可能面臨退出，市場供給出現收縮。中長期而言，市場秩序將趨於健全，對正規經營者反而是提升競爭力的契機。

金管會強調，未來將持續監督業者執行情況，並視市場發展檢討是否需要更進一步的專法規範，以確保融資租賃市場的穩定與消費者權益。

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行政院9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2的集中度管制之外，並延長「換屋協處」期限。政策原意是緩解房貸核撥壅塞與避免自住換屋族受誤傷，卻因市場解讀過度，意外掀起「房市回春」的聯想，讓專家直呼「這只是補考機會，而非翻轉訊號」。

首購需求強勁 但鬆綁效應有限

新青安自2023年8月上路以來，短短一年核貸戶數已突破13萬戶，金額逼近兆元，其中七成借款人未滿40歲，顯示政策確實抓住首購族需求。儘管如此，專家估算，即便鬆綁後每月新增申貸量最多增加3千戶，每年交易量也僅能提升約10%至15%，難以複製2023、2024年房貸餘額爆增的盛況。

換言之，政策調整頂多能舒緩「貸不下來」的問題，卻難以成為推升房市的主力支撐。

換屋協處延長 使用率低成「象徵性補救」

針對換屋族，政府延長協處期限，讓自住需求者有更多時間銜接貸款，避免政策轉換下的誤傷。不過回顧2022至2024年，全台僅2412件申請，使用率極低。學者認為，這更像是「讓政策下台階」的配套，而非鼓勵換屋潮的利多訊號。

兩大「緊箍咒」仍在 銀行放款不會無限放水

房市鬆綁背後，銀行仍受兩大關卡約束：

央行不動產放款集中度：截至今年7月仍達36.7%，高於央行理想值，短期內不可能鬆綁。央行也明確表態，新青安案件排除存放比，並不影響集中度計算。

貸款收支比：公股行庫多要求房貸支出不得超過收入一半，若財政部不要求下修，年輕首購族恐怕「看得到吃不到」。

在此背景下，即便資金管道部分打開，銀行仍會嚴格審核年齡、職業、收入與負債比，資金不會隨意流向市場。

房價與政策搭配才是關鍵

專家普遍認為，高房價才是青年購屋的最大壓力。雙北地區普遍房價動輒1200萬以上，年輕家庭難以負擔。建議政府除興建更多社宅外，也應思考搭配利率補貼、育兒減碼貸款等配套，才能真正改善世代居住不均。

鬆綁是「止痛藥」 不是「強心針」

不動產估價師陳碧源直言，新青安排除在《銀行法》第72條之2之外，充其量只是「止痛藥」，無法改變房市基本供需結構。若市場或業者誤導，把政策包裝成抬價利多，不僅無助於自住者，反而可能加深金融風險。

另一位專家陳孟筠則提醒，真正的市場復甦仍需仰賴出口景氣回穩、薪資成長與央行政策配合。單靠新青安鬆綁，難以撼動目前低迷的購屋信心。

總體來看，這次鬆綁更像是「補考機會」，目的是避免資金斷鏈與違約潮，而非市場翻轉的號角。房市未來走勢，仍得看政策後續搭配與基本面調整。

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內政部「114年自購住宅貸款利息補貼」方案自9月1日至30日受理申請，與此同時，行政院也在9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，並回溯至9月1日生效。雙重政策上路，對於首購與自住族群可望帶來實質減壓。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，「新青安」貸款提供最高1000萬元額度、成數上限8成、最長40年年限與5年寬限期，利率最低1.775%起。即使明年7月底利率補貼到期後，房貸利率升至2.275%，仍低於一般首購房貸約2.5%的水準，對首購族具吸引力。

至於「自購住宅貸款利息補貼」，則提供台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其他縣市最高210萬元的利息補貼，利率優惠1.512%，更低於新青安。申請條件較嚴格，需年滿18歲、本人與家庭成員名下無自用住宅，且符合所得與財產標準。貸款最長20年，並可享5年寬限期。

兩方案並非擇一使用。以新北市1200萬元房貸為例，可先申請「自購」230萬元利息補貼，再以「新青安」貸970萬元，達到利率最低化；若在台北市購屋，則可運用「自購」250萬元補貼，加上「新青安」1000萬元，剩餘額度再搭配一般首購貸款補足。

陳金萍提醒，「自購住宅貸款利息補貼」僅受理一個月，且各縣市有名額限制，建議有意申請的購屋族提前備妥文件，並比較各家銀行首購房貸方案，挑選最適合的組合。

此外，臺灣銀行也宣布配合新青安政策，即日起調降「收支比率」審核標準，將無自用住宅者的門檻由200%降至180%，讓民眾在相同收入條件下可貸到更高額度，進一步減輕購屋資金壓力。不過臺銀也提醒，最高貸款額度仍不得超過購屋價格或估價的八成，購屋人仍需審慎評估自身還款能力。

整體而言，新青安放寬規範，加上自購房貸補貼同步上路，為首購與自住需求民眾提供了「雙保險」。專家建議購屋族善用政策紅利，掌握時效申請，方能有效降低房貸負擔。

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行政院近日宣布，自9月1日起「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）額度，不再計入《銀行法》第72條之2的不動產放款上限。此舉原本是為了替首購族與年輕人開一扇窗，避免因限貸令而找不到銀行承作新青安房貸。不過，市場專家卻憂心，這樣的鬆綁措施恐怕無法根本解決房市危機。

台中建經協會理事長楊志鵬直言，目前房市真正的問題在於「供過於求」與「全面限貸」。根據估算，未來三年半全台將有47萬戶新屋釋出，以每戶平均貸款1,200萬元計算，市場需5.64兆元資金。但銀行在法規上限下，能釋放的額度僅剩不到2.6兆元，缺口高達3兆元。即使放寬至30%上限，資金缺口依然龐大，顯示目前的鬆綁政策杯水車薪。

楊志鵬指出，央行擔心重演次貸風暴而嚴格控管貸款，但風暴發生的前提是「房價跌破貸款額」。目前市場新屋供給過剩，房價已透過「送家電、裝潢」等方式隱性下修，若貸款不足導致賣壓加重，房價下跌恐進一步擴大風險。他批評央行要求建商在18個月內限期開發，只會迫使更多建案開工，讓市場供給更加失衡，導致房市病態惡化。

他建議，除了新青安貸款全面排除在72-2條之外，政府應進一步檢討限貸政策，並恢復銀行依「鑑價作業」審慎放款的原則：若時價高於買價，應以買價為準；反之則採時價認定，而非一刀切式的全面限貸。


市場現況仍顯嚴峻。自央行於2024年發布限貸令後，房貸市場亂象叢生，民眾苦於貸不到款、利率升高、成數降低，甚至傳出買方因等不到撥款或房價下修而反悔解約，導致買賣雙方爭議增加。部分屋主雖依法可沒收違約金，但為避免訴訟拖延與持有成本，只能選擇與買方協商，苦不堪言。

雖然新青安鬆綁消息一出，引來大批屋主與買方關注，房仲業者更形容「電話被打爆」，但多家銀行回應仍在觀望央行態度，審核速度並未明顯加快。專家指出，即便符合新青安資格，銀行也可能因保守估價、提高首購利率、限縮貸款成數或不承作非薪轉戶，而讓購屋族的貸款夢碎。

楊志鵬最後呼籲，賴清德總統應由行政院主導，凝聚金管會、財政部與央行共識，全面檢討限貸制度，否則龐大餘屋賣壓恐造成房價崩跌，進一步引發次貸風暴，屆時新青安政策不但救不了年輕人，還可能反成壓垮市場的最後一根稻草。