<聰明貸款報導>

台灣房市在央行連番出手下，呈現出前所未見的矛盾氛圍。過去人們習慣在預售時期排隊搶房，如今卻變成了銀行貸款要排隊等候，審核時間拉長、成數不足、利率攀升，許多購屋族因無法及時完成撥款，不得不面臨違約或解約的風險。這種現象讓市場買氣出現明顯的降溫，但同時又夾雜著品牌建商案場熱銷的另一股動能。

上半年市場中還出現四個令人意外的現象。雙北的來客量維持高檔，每週平均能突破二十組，遠勝中南部；一線建商品牌效應顯著，房價呈現明顯兩極；促銷戰火加劇，首付比例一路壓低到二點五至三成，甚至傳出只要十萬元就能卡位；行銷手法也愈加多樣化，從優惠付款方案到吸引年輕族群的行銷活動，市場活力依舊旺盛。

與此同時，央行緊縮的態度並未鬆動，不動產總量管控仍把都更、危老以及政策性貸款納入計算。銀行業者憂心，一旦資金持續收緊，可能導致產業鏈連動，出現建築業、金融業甚至房貸市場同步承壓的風險。

另一個受到高度關注的焦點是新青安貸款即將走入尾聲。這項專案在兩年間撥貸超過十二萬戶、金額逼近一兆元，確實減輕了部分年輕家庭的購屋壓力，但政策紅利逐漸消退，第二年度的撥貸金額與戶數已大幅減少。隨著政府明確表態不再延長利息補貼，外界認為新青安結束的可能性極高。當初被寄望為青年圓夢的利器，如今卻因被批評推升房價而成為爭議焦點。

整體而言，房市一邊是購屋成本不斷上升與政策管制強化，另一邊卻是買盤仍然活躍、行銷策略推陳出新的矛盾局面。青年貸款優惠退場後，市場能否在政策壓力與購屋需求之間找到新的平衡點，將成為下半年最受矚目的課題。

<聰明貸款報導>

為協助民眾減輕購屋與修繕住宅的負擔，內政部主導之「114 年度住宅補貼資源整合方案」將於 9 月 1 日（週一）上午 9 時起正式開辦，至 9 月 30 日（週二）下午 5 時截止（逾期將不予受理）。 本次補貼項目包括「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」，申請方式有線上、郵寄及臨櫃三種管道，民眾務必把握期限，盡早提出申請。

自購住宅貸款補貼最高貸款額度為新臺幣 210 萬元，最長貸款年限 20 年（包含最長 5 年的寬限期）；修繕住宅貸款補貼則最高 80 萬元，貸款可延長至 15 年（最長 3 年寬限期可申請） 全國計畫辦理戶數為 4,000 戶自購貸款與 2,000 戶修繕貸款，民眾須視自身條件選擇一項補貼申請，不得重複。

申請方式包含：

線上： 透過內政部國土管理署住宅補貼線上申請平台提出申請與上傳資料。

郵寄： 以掛號方式於期限內寄送至各地方主管機關，採郵戳為憑。

臨櫃： 於行政機關服務時段內前往辦理（例如：上午 8:00–12:00，下午 13:00–17:00）；請參照各地政府公告。

以台中市為例，除配合中央自購住宅貸款利息補貼之外，更加碼推出「青年首次購屋優惠補貼」，針對 年滿 18 歲未滿 46 歲且符合資格的購屋族，每戶最高可獲額外補貼新臺幣 60,000 元，預計惠及 600 戶年輕家庭。並同步放寬家庭所得條件：家庭年所得上限自 124 萬調升至 135 萬元，個人每月平均所得上限亦從 54,313 元提高至 56,270 元，動產、不動產限額亦同步增加，讓更多符合實際需求的家庭獲益。

本次補貼方案旨在減輕民眾因購置或整修住宅所支出的利息負擔，進一步減輕房貸壓力。提醒有需求的民眾，應依所在縣市公告方式，在 9 月 1 日上午起就準備相關資料申請，以免錯失優惠機會。

內政部國土管理署住宅補貼線上申請平台

<聰明貸款報導>

近期社會關注「預售解約潮」與「房仲歇業潮」，不過內政部今（21）日公布官方統計，強調現象並未如外界渲染般嚴重。數據顯示，自2021年7月全面實施預售屋實價登錄至2025年6月，共有40萬件預售買賣，解約案件累計4,418件，占比僅1.1%。

解約件數增加，但比例有限

內政部指出，自去年9月第七波信用管制上路後，每月平均解約約240件，確實高於管制前的144件，增幅達66.7%。然而，就市場總體規模來看，比例仍然偏低，並非所謂「全台解約潮」。
進一步分析發現，4,129名解約買方中，38%同時購買2戶以上預售屋，另有28%名下已有其他房產，換言之，有高達66%屬於多戶或投資性質。
解約原因也包括換戶、增購車位重簽契約，或因工作調動、資金不足等個人因素，並非完全與信用管制相關。

房仲業：歇業有增有減 仍維持淨成長

至於市場盛傳的「房仲倒閉潮」，內政部也駁斥不實。統計顯示，2021至2024年因交易熱絡，每年平均淨增515家不動產經紀業。今年上半年雖因交易量降溫，新增371家、歇業305家，但仍呈現淨增66家，全台總數達9,293家，僅增速放緩，並無倒閉潮。 內政部強調，房仲業對市場變化反應靈敏，政府將持續協助業者強化經營韌性、提升服務品質，以降低糾紛風險。

信用管制影響：交易量縮、貸款撥款期拉長

在地方市場方面，新北市中和地政事務所分析2023年7月至2025年3月雙和地區的實價登錄數據。結果顯示，信用管制前，該區平均每月成交390件，但管制後降至214件，交易量縮減約45.1%。
價格方面則逆勢微漲，每坪均價由54萬元上升至56.1萬元，漲幅約3.9%。
至於貸款條件，平均成數從71.3%降至69.3%，顯示自住區域保值性仍佳，但撥款期由2.8個月拉長至3.1個月，其中需3至4個月才能撥款的案件比例更超過七成。

政府呼籲：首購與自住應獲保障

針對部分民眾反映貸款困難，金管會已要求銀行應優先滿足「首購、自住及已承諾交屋」族群需求，不得任意拒貸，並設立單一申訴窗口。
同時，內政部提醒，如遇預售屋履約交屋爭議，民眾可透過所在地縣市政府的消保或地政機關提出申訴。 內政部總結，雖然市場確實出現解約數字增加、交易降溫現象，但解約潮與房仲倒閉潮的說法過於誇大，目前屬於政策調控與市場調整的正常反應，整體房市仍在健康運作之中。

<聰明貸款報導>

中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀、一銀）新承作房貸利率升至 2.303%，創下自2009年1月以來、逾16年半的新高紀錄。表面上看似僅突破「2字頭」，但市場真實情況更嚴峻：多數民營銀行房貸利率早已衝破3%，部分甚至上探 3.5%，一般購屋族實際取得的利率與官方數字出現明顯落差。

五大行庫利率數字只是「美麗的誤會」

臉書粉專《賣厝阿明》直言，央行公布的2.303%主要反映在公股行庫的優惠專案，屬於少數優質客戶的利率條件。實際上市場多數民營銀行受限《銀行法》第72-2條不動產放款上限，以及央行第七波信用管制影響，普遍將房貸利率調升至 3%~3.5%。
阿明指出，利率雙軌制形成的原因有三：

1.新青安貸款集中於公股銀行，大幅壓低平均數據。
2.民營銀行額度受限，必須透過利率篩選客戶。
3.央行管制加重風險溢價，導致非首購族及投資客被收取更高利率。

他強調：「除非是信用極佳的首購族，否則很難貸到低於2.5%的利率。部分銀行甚至直接拒貸小套房、第二屋，或要求搭配高息信用貸款。」

房市交易量萎縮 價格出現鬆動

央行統計顯示，7月五大銀行新承作房貸金額達 709.24億元，雖較6月增加45億元，但主因在於部分貸款遞延及整批分戶貸款釋出，並非買氣回溫。

房市交易數據更顯疲弱：7月六都建物買賣移轉棟數為 18,856棟，年減近三成；其中台中市年減幅最大，達38.7%。價格則出現輕微鬆動，信義房屋大台北房價指數年減0.79%，國泰房地產指數第2季季減0.25%，反映市場正進入「量縮價盤整」階段。

新青安占比逾4成 排擠效應浮現

值得注意的是，7月新青安房貸金額達 286億元，占五大銀行新承作比重達 40.28%，創一年來新高。由於其平均利率僅約1.77%，遠低於一般房貸，導致一般購屋族額度遭到排擠。

專家分析，目前房貸市場已出現 M型化：

●一端是享受新青安優惠的首購族；
●一端是財力雄厚、能承擔高利率的投資客；
●最辛苦的是介於兩者之間的「中間族群」——換屋族、小資首購族，他們既不符政策條件，又無力負擔高利率，成為最大受害者。

高利率與管制並進 購屋族宜務實應對

央行理事會自2024年9月實施的第七波信用管制，被外界稱為「金龍風暴」，雖成功壓抑投資需求，但也波及自住客。央行強調，房價指數仍維持正成長，若此時放寬管制，恐削弱政策效果。

專家提醒，隨著民營銀行利率普遍突破3%，房貸市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售交屋潮與銀行額度緊縮將持續挑戰購屋族，建議民眾應超前部署，實際比較銀行條件，妥善規劃資金，以免在高利率環境下承受更大壓力。

<聰明貸款報導>

中央銀行21日公布最新統計，五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀及一銀）7月新增房貸金額達709.24億元，較上月增加45.46億元，但房貸利率卻續揚至 2.303%，創下2009年1月以來、逾16年半的新高紀錄，逼近2008年12月的前高2.523%。

央行指出，整體新增放款加權平均利率為2.205%，較6月上升0.019個百分點，主因是除消費性貸款略降外，其餘貸款利率全面走升。經研處副處長葉盛表示，房貸利率攀高主要受第七波選擇性信用管制及銀行自主管理措施影響，銀行放貸更加謹慎，擔心超過不動產授信水位，對個案利率進行調整。

房市買氣轉弱 「量縮、價盤整」格局

央行統計顯示，7月六都建物買賣移轉棟數為18,856棟，雖月增4.2%，但與去年同期相比大減29%。信義房屋大台北房價指數7月小幅年減0.79%，國泰房地產指數第二季也下滑0.25%，顯示市場買氣減弱，房價出現鬆動修正。葉盛直言，「大家對房市已不如過去看好」。

新青安房貸衝高 占比達四成

值得注意的是，新青安房貸需求依舊強勁。7月新青安貸款金額達286億元，占新增房貸比重達 40.28%，創去年7月以來新高。央行強調，這符合政策初衷，將信用資源導向首購及無自用住宅者。

利率是否觸頂 仍難下定論

市場關注在央行「連五凍」政策利率不變下，房貸利率卻持續攀升。葉盛回應，因應管制措施及個案差異，銀行多以調升利率因應，導致新增房貸利率走高，但是否已達高點，目前仍難斷言。

央行重申，選擇性信用管制與銀行法第72條之2規範，目的在避免資金過度集中於不動產放款。由於五大銀行房貸市占約四成，其數據被視為房市景氣「風向球」，最新數據也反映，房市在管制持續發酵下，已進入量縮、價盤整的調整階段。

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近期房市資金環境持續緊繃，購屋族除了面臨利率走高、成數縮水，甚至還傳出「N+1」貸款條件，讓交屋族叫苦連天。雖然中央銀行一再澄清，從未發布所謂的「限貸令」，但市場顯然感受到房貸取得的難度正逐步升高。

根據聯徵中心最新統計，2025年3月國人向銀行申請房貸的人數約1.79萬人，占比83.73％，不僅比去年同期的88.39％明顯下滑，整體占比也降至八成出頭。相對地，農漁會信用部、信用合作社及保險公司等「非銀行體系」的申貸人數則同步上升，市占率已突破16%，較一年前的不到12%顯著增加。

其中，農漁會信用部申貸人數達2008人，占比9.34％，增幅最大；信用合作社為792人，占3.68%；保險公司657人，占3.05%，都比去年明顯成長。郵局雖僅0.17%，仍有微幅上升。業界解讀，愈來愈多無法順利向銀行申請到理想成數的購屋族，開始轉向非銀行管道尋找資金。

值得注意的是，利率差距並未如外界想像般懸殊。聯徵中心資料顯示，今年3月各類金融機構的平均房貸利率差異不大，銀行約2.326％，農漁會信用部2.324％，保險公司2.338％，信用合作社則偏高至2.765％，最低則為郵局的2.268％。由於條件相近，不少與銀行溝通受阻的民眾，自然願意嘗試其他貸款來源。

然而，隨著銀行對房貸控管日益嚴格，市場上已經出現所謂「N+1」的奇特現象。簡單來說，銀行在核貸時，會將貸款成數拆分，例如原本7成貸款，拆為6成+1成，其中額外的「1成」常伴隨較高利率，並設定第二順位抵押。專家提醒，這類條件意味著日後再申請增貸的可能性幾乎被封死，讓屋主的財務彈性大幅受限。

近期，市場更傳出有銀行首購貸款統一定價高達3.1％，一般自住型房貸利率也普遍落在2.8%左右，部分案件甚至突破3%，比過去低點1.6%翻倍，購屋族的月付負擔明顯加重。一位正準備交屋的民眾無奈表示：「現在不只是利率貴，貸款成數也被切割，真的有被雙面夾擊的感覺。」

不動產業者觀察，目前全台建案銷售速度趨緩，首購族與換屋族普遍轉為觀望。業界人士直言：「問題不是買不起，而是借不到足夠的錢。」若政策面不出現鬆動，房市恐怕仍將維持低交易量的冷清格局。

<聰明貸款報導>

近期在央行信用管制影響下，銀行房貸量能持續吃緊，許多民眾面臨「貸不到」、「成數不足」甚至「排隊撥款」的困境。市場更傳出部分銀行今年度房貸額度已經用罄，導致購屋族憂心交屋受阻，甚至恐陷入解約賠償的窘境。

根據《銀行法》第72-2條，銀行承作住宅及企業建築貸款總額不得超過存款及金融債券發行額的三成。實務上，多數銀行會將警戒線設在27%至28%，一旦接近，往往就會調高利率、縮減貸款成數或拉長審核期。今年截至6月底，已有10家銀行不動產放款比率突破27%，顯示房貸水位相當緊繃，公股與多數民營銀行普遍出現排隊現象，等待時間甚至長達3至6個月不等。

然而，在緊縮環境中仍有少數銀行額度充足，包括王道銀行、遠東商銀、星展銀行，以及純網銀的將來銀行。這些銀行強調免排隊、撥款即時，成為近期市場上的「搶手貨」。

以條件來看，王道銀行提供2.72%起利率，最高可貸八成並享有最長三年寬限期，且因額度寬裕，客戶只要備齊文件最快24小時內就能得知結果；遠東商銀則以2.75%起利率承作，但貸款年限多以20年為限；星展銀行利率2.8%起，惟無寬限期。

至於純網銀將來銀行，則祭出2.48%起利率、最高八成成數及最長30年期，並採線上辦理與視訊對保，不需往返分行，同時承諾「撥款免等待」、「免搭購其他商品」，資金可於交屋日即時撥款，避免不確定性。

銀行主管提醒，購屋族在挑選貸款銀行時，除了利率高低，更要注意是否需要排隊與審核期長短。排隊時間越久，代表房貸額度越緊繃，不僅可能延誤撥款，也影響貸款成數。對於急需交屋的買方，優先選擇額度尚充足、免排隊的銀行，不僅能提高核貸速度，亦有助於爭取更佳條件，降低違約風險。

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近期市場盛傳「央行擬在9月理監事會討論，將都更與危老貸款排除在不動產貸款集中度之外」，甚至有建商與房仲將貸款取得不易、部分建案停工問題，歸咎於所謂「限貸令」。對此，中央銀行18日嚴正澄清，強調相關說法屬臆測，央行並無「限貸令」，也未限制都更與危老貸款，現行措施旨在確保資金合理配置，維持金融穩定。

都更危老貸款持續快速成長

央行指出，自2023年9月以來，國內銀行辦理都市更新與危老重建貸款規模持續擴張，年增率長期維持在20%以上。截至今年6月底，該類貸款餘額已達8,014億元，年增率26.73%，明顯高於整體建築貸款年增率的2.01%。與2020年底相比，更成長近4倍，顯示政策性貸款並未受到總量管制阻礙。
同時，這類貸款占整體建築貸款的比重，也由去年9月底的19%上升至23%，反映出資金持續流向政策優先領域。央行強調，都更與危老貸款自始未納入選擇性信用管制限制，資金供應仍獲優先保障。

為何不排除在集中度之外？

市場建議應將都更與危老貸款排除在不動產貸款集中度計算之外，但央行認為並不適宜。 央行解釋，集中度是一項重要金融監測指標，若將中長期授信項目如都更危老貸款排除，恐無法完整反映銀行資金配置與潛在風險，「有失觀測意義」。
即便該類貸款具政策誘因，仍會受到房市景氣波動影響，因此需要納入監理範疇，以避免扭曲真實授信風險。

回應「限貸令」與建商財務危機

近期部分建商財務吃緊，甚至傳出台中建案停工，引發市場聯想「央行限貸令」導致資金斷鏈。央行回應，事實上並不存在「限貸令」，總量管制是各銀行依自身規模與經營狀況進行自主管理，並無一致標準。例如某些銀行會調整房貸、建築貸款比重，或增加企業授信以降低不動產集中度。
至於建商爆出財務危機，央行指出主要因個案財務槓桿過高，而非政策直接導致，並建議內政部研議對建商財務槓桿比率加強管理，以防範風險擴大。

房市調整期 央行強調資金保障政策需求

央行強調，近年房市在低利環境下曾過度擴張，資金高度集中於不動產恐埋下泡沫風險，因此自去年9月起推動總量管制，希望引導資金流向真正需求，包括自住購屋、都市更新、危老重建與社會住宅。 針對部分民眾反映銀行「挑客戶」或房貸排隊現象，央行再次強調，金融機構放款應依據審核原則與內規，不得任意拒絕符合條件的客戶。
公股銀行也呼應，放款皆依照5C、5P原則辦理，並未因政策而拒貸。

央行重申，其支持都更與危老重建立場不變，未來將兼顧金融穩定與政策推動，持續監測銀行資金配置狀況。至於總量管制是否延續至年底以後，仍需視不動產集中度是否改善與房市是否朝健全方向發展，再行決定。

<聰明貸款報導>

台灣房市正面臨前所未有的「交屋海嘯」。今年至2027年，累計將有近40萬戶預售屋陸續完工，以平均每戶2000萬元推算，總市值高達8兆元，若七成需靠貸款，等於將湧現約6兆元的新房貸需求。

然而，銀行資金能否承受如此龐大的壓力，市場已經出現疑慮。購屋族普遍僅備妥不到三成的自備款，剩餘七至八成全仰賴房貸，但許多人收入與負擔不成比例，例如月薪10萬元卻需每月償還9萬元房貸，銀行風險控管自然趨於保守。加上短期內新增兆元級放款需求，金融體系難以全面滿足，導致申貸困境暴增。

為回應社會壓力，金融監督管理委員會上週宣布，要求銀行公會及各銀行總行設立「單一申訴窗口」，專門處理首購、自住及已承諾購屋者的貸款問題。金管會強調，民眾能透過窗口逐級反映問題，從銀行總行到銀行公會，甚至上達金管會，讓沒有特權、但財務可支應的購屋者在最後一哩路獲得協助。

金管會也將彙整各地申訴案件，掌握市場資金缺口，作為中央銀行調整管制額度的依據。官員指出，這種「細工調整」能在避免全面放水的同時，保障首購族與自住需求，降低金融體系壞帳風險。

央行方面則持續強調「金融穩定」為首要任務。去年啟動的第七波選擇性信用管制，主要針對第二戶以上與高價住宅，並要求銀行自主管理不動產放款集中度。截至6月底，全體銀行的不動產放款占比已降至36.97%，較高點37.5%略有下滑，顯示政策已有成效。

台經院院長張建一直言，目前房市交易量明顯萎縮，但價格仍未大幅下跌，鬆綁管制恐怕言之過早。不過，他也認為對首購自住客應有政策調整，以免在交屋潮中「卡關」。

不動產業者則擔心，房市冷清之際，若銀行過度保守，恐使剛性需求受阻。他們呼籲，央行雖需維護金融穩定，但也不應「打死房市」，至少應讓自住客貸款更為順暢。

專家分析，全面放水可能導致房市泡沫再起，數年後爆發壞帳潮與社會悲劇；但若政策過於嚴苛，又可能引發交屋潮下的大量違約。如何在「資金安全」與「民生需求」間取得平衡，將是金管會與央行接下來最大的挑戰。

<聰明貸款報導>

今年上半年全台法拍市場陷入低迷，住商機構彙整內政部統計資料顯示，拍賣移轉棟數僅1,516棟，寫下自2003年有統計以來的歷史同期新低。專家分析，主因在於流入市場的法拍物件稀少，加上目前拍賣價格幾乎與市價相當，投資買方難以尋得價差，導致「無便宜可撿」，市場買氣大幅降溫。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，過去法拍物件常以市價八折進場，投資人扣除清理、修繕或解決占用問題等成本後，仍可獲利，因此吸引不少人入手。但如今法拍價接近市價，投報空間消失，買方意願自然降低。 

同時，法拍供給不足也是關鍵原因之一。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，去年第4季全國房貸違約率僅0.07%，連0.1%都不到，顯示多數購屋人仍能正常繳款，屋主斷頭情況稀少，進而讓流入法拍市場的物件明顯減少。

然而，市場另一端卻呈現不同景象。根據聯徵中心最新統計，截至2025年4月，全國同時持有房貸與信貸的「雙貸族」人數達39.8萬人，創下歷史新高，較2019年同期增加逾10萬人，增幅達35.3%。每人平均房貸619萬元、信貸112.8萬元，同樣寫下新高。

不動產講師邱明芳分析，受美國強力關稅、央行打炒房及限貸措施影響，房市景氣不佳，不少民眾為填補資金缺口，只能透過高利率信貸「以債養債」。在經濟環境惡化、房市交易冷卻的情況下，若金融或股市再出現波動，恐怕將引爆財務槓桿過度家庭的資金危機，甚至使法拍市場在明年反轉攀升。

另一方面，金管會近期檢討銀行法規，擬放寬海外分行建築放款不納入建築融資30%上限計算，規模估計有數千億元，一旦鬆綁，將為銀行釋出更多空間挹注不動產授信業務。專家認為，這項措施或能在一定程度上減緩資金緊縮對房市的衝擊，但對背負高額貸款的民眾而言，能否真正舒緩壓力，仍有待觀察。

整體來看，雖然今年上半年法拍市場冷清，但在雙貸族人數創新高、房市資金環境收緊的大背景下，未來若經濟持續承壓，房市恐難避免再度出現「量縮價壓」與法拍潮並行的風險。