<聰明貸款報導>

銀行對不動產放款的比率持續下降，房貸水位壓力出現緩解跡象。根據金管會資料，9 月不動產放款總額較前月減少約 100 億元，整體不動產放款比率降至 25.77%，為今年以來新低。銀行界指出，雖然放款金額下降，但資產總額同步成長，使比率下滑，水位超過 27% 的銀行家數也從年初的 11 家降至 8 家。業者分析，近期行政院拍板將「新青安貸款」排除在《銀行法》第 72 條之二放款比率限制外，為銀行釋放部分額度空間，預期第四季房貸撥款將略有回升。

中央銀行理事會在 10 月底討論中指出，目前房地產交易量明顯縮減、價格略有修正，但房貸集中度仍偏高。多數理事認為，應維持第七波選擇性信用管制，以確保金融穩定，同時密切觀察房貸戶的還款能力與市場風險。央行官員並提醒，利率已處相對高檔，部分家庭若財務壓力持續上升，恐出現繳款困難，銀行應提前評估風險曝險。

在銀行端，雖有政策鬆動，但貸款成數與審核趨勢仍嚴。多家銀行針對第二戶房貸提高利率至 3.6% 以上，部分甚至暫停受理，另對於屋齡較高、小坪數或商辦混合用途等物件也持保留態度。房仲業者指出，目前市場交易降溫，銀行更重視資產品質與客戶償債能力，使核貸件數較去年同期大減。

展望未來，房貸市場仍將面臨交屋潮考驗。根據業界估算，未來三年預計超過 40 萬戶預售屋交屋，2025 年就有約 14.6 萬戶進入貸款申請期。屆時銀行放款需求將集中湧現，若資金調度不及或放款額度受限，可能引發「排貸」或「搶貸」情形。

不動產放款比率下滑雖為金融體系釋壓，但高利環境、信用管制及交屋潮壓力交互作用，顯示房貸市場仍在調整期。市場普遍預期，除非央行在明年上半年釋出更多放款彈性或降息訊號，房市與貸款動能短期內仍難出現明顯回升。 

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金管會最新統計顯示，截至今年9月底，36家國內銀行（不含土地銀行與輸出入銀行）之不動產放款比率平均降至 25.77%，已連續四個月走低，並創下自2016年5月以來的新低點。分析指出，分母（銀行存款與金融債）擴大與分子（不動產放款額）微幅減少，為本次比率下滑的主因。

9月不動產放款總額由上月約15.42兆元微幅降至約15.41兆元；與此同時，存款與金融債總額由約59.56兆元增至59.8兆元，導致比率由8月的25.89%降至25.77%。

水位超過27%的銀行家數由年初的11家降至8家，顯示高水位銀行數量明顯減少。

本次比率下降有二大因素同時作用：
一為金管會自9月起同意將「青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）」之撥貸排除計入72-2條限額，初步統計排除額度約191億元；
二為銀行當月整體資產規模增加（存款與金融債擴張），而本期不動產承作餘額出現微幅收斂，兩者合力使比率下滑。
金管會與業界均指出，排除新青安雖有幫助，但比率下降的幅度同時受「分母上升」影響，不完全單由排除條款造成。

銀行業者表示，比率下降代表整體「房貸水位」緩和，理論上可為銀行釋出更多房貸承作空間；但亦有專家提醒，放款空間擴大不等於放款條件放寬，銀行仍將依風險控管、信用標準與資金配置策略審慎承作。
台灣房屋集團趨勢中心指出，過去為避免觸及法定上限，許多行庫將內部控管門檻設定在26%~28%，現階段下調的水位可望緩解房貸市場的供給緊繃現象，但能否轉為實際放款成長，仍須觀察後續交易量與銀行業務策略。

對消費者：若銀行實際將釋出的承作空間轉化為房貸產品，短中期內有助於改善「房貸難借」情況；但對於無穩定薪轉或風險較高的申貸族群，審核條件可能仍未放鬆。

對政策面：政府透過新青安排除計算，短期內可引導公股行庫支援青年購屋，但是否擴大影響範圍與延續性，將取決於撥貸規模與後續政策調整。

9月不動產放款比率創下近9年半低點，代表市場資金面出現變動與政策效果的初步反應。接下來關鍵在於銀行是否將此「水位空間」轉換為實際房貸供給，以及房市交易量能否因信貸政策調整而出現明顯回升。
業界與政策制定單位仍需持續觀察下季度數據，以評估是否進一步鬆綁或調整相關措施。

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根據金管會統計，截至2025年9月底，全台16家國銀承作之「以房養老」累計核貸件數已達10,014件（1萬14件），核貸餘額約583億元，較上季再新增約372件與25億元，創下歷年第3季同期新高。此一數字顯示，逆向房貸（以房養老）已從早期的試探性市場，逐步發展成為銀髮族重要的退休金融工具。

銀行業者與主管機關分析，推升以房養老成長的關鍵因素包括：
一、我國人口快速高齡化，對穩定退休現金流的需求上升；
二、近年房價整體上揚，使房屋估值提高、可動用房產的借貸空間變大；
三、政策面支持與銀行內部激勵（部分行庫將該業務列為業務目標），再加上該類放款在某些計算上不受《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制，給予行庫較大操作彈性。

在承辦結構上，六大行庫仍為市場主力，合計承辦約9,703件、核貸約553億元，約占整體比重的97％。其中，土地銀行在第3季新增件數與金額表現最為亮眼，合作金庫等行庫亦貢獻顯著新增量。此一格局顯示公股行庫在推動社會化、政策導向型的以房養老業務上扮演關鍵角色。

儘管業務量擴大，市場也對潛在風險保持警覺。多家媒體與專家指出，「以房養老」雖能為長者提供即時現金流，但也可能造成資產流動性不足、遺產處置或繼承安排複雜化等問題；此外，隨著「獨居高齡」（獨老宅）數量增加，部分長者若缺乏完善的後續照護或財務諮商，可能面臨生活與資產管理的雙重挑戰。專家建議，可搭配安養信託、顧問諮詢或其他保險、理財工具，建立「雙重防線」以降低長期風險。

業界建議的改善方向包括：
一、強化放款前的財務與風險評估（含長期生活費用估算）；
二、提供更多樣化的還款或撥付機制（例如終身年金化、分期或彈性撥付）；
三、建立跨單位的長者金融諮商與法律輔導資源，協助長者與家屬在決策時充分理解合約內容與權益；
四、政府與金融監理機構可進一步檢視是否需配套法規或指引，保障弱勢長者權益。

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為紓解「房貸荒」，金管會9月宣布「新青安貸款」不計入《銀行法》第72條之2不動產放款上限，政策奏效後首月即出現明顯變化。 根據台灣房屋彙整金管會資料顯示，9月銀行不動產放款較上月減少約100億元，但整體資產增加達2,400億元，使得放款比率降至25.77%，連續4個月下滑，創下今年新低。房貸「水位超標」的銀行家數，也從年初11家降至8家，行庫放款彈性逐漸回升。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，《銀行法》第72條之2被視為銀行放款的「天條」，規範不動產放款不得超過存款與金融債發行額的30%。因此，只要「減少放款」或「增加資產」，都能讓水位下降。多數銀行為預留放款空間，通常會自設26%至28%的警戒區間。她表示，去年房市熱絡時期，水位逼近上限，不少銀行被迫踩煞車，造成市場出現長達一年多的「房貸荒」。

然而，隨著央行第七波信用管制壓抑投資買盤，加上股市回升、民眾存款攀高，使銀行資產擴增；再加上新青安貸款免納入上限計算，9月成為今年首度「分母上升、分子下降」的月份，水位降到年內最低，市場資金壓力獲得緩解。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，雖然新青安放寬確實有助釋放銀行放款空間，但實際效益有限。金管會統計顯示，9月不計入的「新青安」撥款僅191.3億元，與超過15兆元的不動產放款總額相比，影響微乎其微，「就像撒哈拉沙漠的一粒沙」。他並提醒，新青安加碼補貼將於明年屆滿，屆時申辦量能恐減弱，對市場資金的支撐效應也將逐步遞減。

整體而言，銀行今年吸納資金力道強勁，存款與金融債總額自年初57.4兆元上升至59.8兆元，增加超過2兆元，銀彈充足，有助年底交屋旺季。不過，房市買氣仍未回溫，預料不動產放款比率將維持微幅下降趨勢。

根據央行統計，9月房貸餘額達11兆4,492億元，再創歷史新高，但年增率僅5.43%，為2023年10月以來新低，且連12個月放緩。六都買賣移轉棟數跌至1.6萬棟、年減近28%，反映市場保守氣氛。台銀等五大銀行新增房貸金額僅505億元，創下兩年半新低。

此外，建築貸款（土建融）年增率也在9月首度轉為負數，餘額降至3兆4,311億元，較去年同期減少近百億元，為近九年首見。央行官員表示，建商開案趨於保守、購地意願下降，使貸款需求減弱，但並未出現系統性風險。

央行與金管會多重管制政策持續發酵，市場交易量萎縮、房價漲勢趨緩，房市正進入「量縮、價盤整」的健康調整階段。專家認為，隨著資金水位回穩與政策逐步退場，房市正朝「軟著陸」方向發展，為長期穩健成長奠下基礎。

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房市景氣持續降溫，銀行承作態度趨向保守。雖然政府近期針對自住與換屋族祭出部分鬆綁措施，但銀行端實務審核仍嚴格，導致「量縮價盤」局面延續，換屋族與房貸寬限期族正成為市場觀察的新焦點。

公股銀行高層指出，在央行第七波選擇性信用管制未鬆手、利率維持相對高檔的背景下，未來半年房市將呈現「量減、價盤整、區域分化」的格局。部分地區因供給多、需求疲弱，議價空間擴大，但精華區與自住型物件價格仍具支撐。

換屋族原本被視為房市潛在買盤，但即使政策將「先買後賣」的舊屋出售期限從一年延長至18個月，多數銀行仍不願接受相關切結書，核貸態度偏保守。業界指出，一旦被認定為第二屋，貸款成數通常降至五成，利率也相對偏高，導致換屋族資金壓力上升。專家建議，若無急迫購屋需求，採「先賣舊屋、再買新屋」仍是較穩妥的策略。

另一方面，市場上也出現不少採用「寬限期房貸」的自住族。由於寬限期內僅需繳利息、暫不還本金，短期負擔相對輕，但銀行在後續信貸或房貸增貸審查時，仍會以「寬限期結束後的月付金」作為評估依據。換言之，表面負擔減輕，實際上並未降低銀行眼中的風險，甚至可能影響後續貸款核准率。

房貸市場雖有政策鬆綁訊號，但實際承作端仍「鬆中帶緊」。銀行對多屋族與高風險案件的貸款條件維持嚴格，換屋族與寬限期借款戶將成為後續房貸風險監測的關鍵族群。

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中央銀行公布最新數據顯示，房市持續降溫。9月五大銀行（台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行）新承作房貸金額僅505.04億元，較8月減少111.54億元，創下2023年5月以來、近兩年半最低水準。央行官員指出，選擇性信用管制的效果逐漸顯現，房市交易量縮減，使得新房貸承作金額同步下滑。

根據央行統計，9月五大銀行新承作放款加權平均利率為2.12%，較8月的2.196%下降0.076個百分點；若扣除國庫借款影響，實際利率為2.155%。其中購屋貸款利率微降至2.294%，消費性貸款利率則小幅上升，其餘貸款利率普遍下滑。央行分析指出，整體貸款結構轉變是利率下跌的主要原因，低利率的新青安房貸占比增加，而高利率的土地融資與企業資本支出貸款金額減少。

央行經研處副處長葉盛說明，9月全台房市交易延續冷卻態勢，六都建物買賣移轉棟數僅16,075棟，月減3.53%，年減29.55%。今年前九月六都移轉棟數累計年減27.85%，其中新北市年減38.32%、高雄市35.2%、台南市32.38%，顯示市場交易量明顯萎縮。葉盛指出，央行信用管制措施規範貸款成數，對房市融資需求及成交動能產生顯著影響。

儘管整體房貸金額下降，新青安房貸仍維持高檔。9月新青安貸款金額達222億元，占比升至43.96%，高於8月的40.54%，創下新高。由於新青安貸款利率較低，占比增加進一步拉低整體房貸利率水準。葉盛表示，雖然新青安方案提供市場一定支撐，但也反映出一般購屋貸款需求明顯減弱。

房價方面根據信義房價指數統計，大台北地區9月房價年減1.67%；永慶房產集團第3季報告顯示，全台房價季減2.75%、年減6.84%，跌幅擴大。葉盛指出，今年除春節期間外，房市交易動能普遍疲弱，價格也開始出現鬆動。他強調，央行推動選擇性信用管制的目的並非打房，而是為了防範金融風險、維持市場穩定。

央行最新報告顯示，不動產相關貸款年增率持續下降，全體銀行不動產貸款餘額、購置住宅貸款餘額及建築貸款餘額的年增率，已分別從去年高點9.4%、11.3%、4.7%，降至今年8月底的4.9%、6.3%、0.7%。不動產貸款集中度也從去年高峰的37.61%降至36.71%，顯示金融體系曝險程度逐步降低。

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央行自去年9月啟動第七波信用管制以來，「錢難借」成為房市的關鍵字。最新聯徵中心數據顯示，今年上半年（H1）全體金融機構新申貸房貸人數僅約 11.8萬人，比去年同期大減 5.4萬人，其中銀行新申貸人數更慘縮 35%，反映出限貸效應持續發酵。然而，市場卻出現「逆行者」——保險公司房貸年增86.2%，一舉成為房貸市場的最大黑馬。

銀行收緊　民間資金另覓出路

根據台灣房屋集團統計，五大類金融機構中，銀行的房貸申貸量縮水最劇，上半年不到10萬人申貸，較去年同期的15萬多人減少約5.3萬人。反觀保險公司，上半年新增申貸人數達 3813人，幾乎翻倍成長。

台灣房屋集團趨勢中心執行長 張旭嵐 指出，第七波限貸令讓銀行房貸業務陷入「保守封印」狀態，受限於總量管制、提高存準率、金檢壓力與《銀行法》第72條之2等多重因素，銀行放款門檻明顯提高，導致有購屋需求的民眾被迫尋找替代管道。

「當銀行變得難借錢，市場自然會找出路。」張旭嵐指出，自限貸令上路以來（去年9月至今年6月），保險公司新申貸人數累計已達 6304人，成為房市資金的「第二條命脈」。

保險業房貸利率反轉　平均不到2.4%

過去保險公司房貸利率普遍高於銀行，但近一年形勢逆轉。根據聯徵中心資料，今年6月保險公司新申貸案件的平均利率 不到2.4%，甚至略低於銀行平均利率 2.417%。 台灣房屋趨勢中心資深經理 陳定中 指出，銀行因應政策管控拉高利率「以價制量」，反而讓保險公司以低利率搶占市場，加上保險業放款上限達 35%（銀行為30%），資金水位更充裕，操作空間也更大。

據金管會盤點，截至明年底前，保險業仍有 3300億元 的房貸承作空間，顯示潛力驚人。東森房屋研究中心經理 葉沛堯 指出，保險公司態度轉趨積極，除了利率具吸引力，對優質保戶及都會區標的給予條件也更寬鬆，「對首購族與換屋族來說，保險公司反而成了市場上的及時雨。」

葉沛堯補充，雖然房貸搭配壽險商品是常見選項，但依規定保險公司不得強制捆綁銷售，民眾可自由選擇是否投保。

郵局雖利率最低　但條件受限

郵局雖以平均利率最低著稱，但放款金額上限僅 2000萬元，貸期不超過30年，且有明確年齡限制，彈性不足。相較之下，保險公司利率次低、條件較寬，成為新一代房貸族的熱門選擇。

從數據觀察，今年上半年房貸市場的主調是「銀行緊縮、保險突圍」。銀行在政策壓力下以價制量，導致新申貸量大幅減少；反觀保險公司憑藉資金水位、低利策略與政策彈性，不僅吸引自住族，也成功切入銀行留下的市場缺口。

市場專家預期，若央行維持現行限貸基調，保險業者的房貸承作將持續成長，保險公司或將正式取代銀行，成為房貸市場的「新主力軍」。

資料來源：聯徵中心，台灣房屋集團趨勢中心
統計單位為人數非件數。僅統計新承做個人房屋貸款，包括購買住宅貸款、房屋修繕貸款，不包含週期、催收及呆帳之授信帳戶。無金融機構類別資料者，不予納入計算。

<聰明貸款報導>

政府近期多項房貸鬆綁政策陸續上路，意圖穩定房市信心。不過，市場觀察指出，整體貸款環境仍呈「鬆中帶緊」的狀態，低收入族群購屋困難未解，換屋族雖享期限延長，但房市觀望氣氛仍濃。

根據金融聯徵中心與銀行業者統計，年收入低於新台幣 60 萬元的族群，第二季房貸申請件數較上季減少 22%，年減幅更高達 56%。專家指出，即便政府自 9 月起將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除在《銀行法》第 72 條之 2 限制之外，實際上銀行審核仍趨保守，導致部分申貸人「貸不了、買不起」。

在政策面，中央銀行日前拍板延長換屋族「出售原屋期限」，自原本的一年放寬至 18 個月，作為配合市場交易遞延的過渡措施。此舉主要協助已購新屋但舊屋尚未出售的自住者，避免因時程延誤而喪失貸款資格。不過業界評估，該政策雖有助紓緩個案壓力，但整體成交量能否回溫，仍待觀察。

房貸趨勢方面，市場統計顯示，今年第一季全國平均房貸期數已達 319 期，約 26.6 年，再創新高。專家分析，這反映購屋族普遍以「拉長年限、降低月付」方式應對高房價與利率壓力，但同時也意味著總利息負擔增加。

綜觀目前房市政策，金管會與央行採取「抑制投機、扶持自住」的雙軌策略，一方面維持貸款成數與寬限期管制，另一方面針對首購與換屋族群提供彈性空間。市場普遍認為，未來房貸政策將持續微調，但若房價居高不下、薪資增幅有限，購屋難題仍難在短期內解決。

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隨著多家銀行推出最長達 10 年期 的個人信用貸款（信貸）專案，台灣信貸市場近期出現明顯的「延長期限、壓低月付」競爭態勢，從純網銀到傳統商業銀行都加入戰局，試圖以更長期還款與優惠利率吸引首購族與資金周轉需求者。

訊息顯示，樂天國際銀行推出的 10 年期信貸專案，標榜最低年利率約 2.12% 且免開辦費。以新台幣 100 萬元、10 年期、年利率 2.12% 為例，每月月付金約 9,255 元，較常見的 7 年期方案能顯著減輕借款人月度負擔。連線銀行與將來銀行等純網銀也推出可長達 8 至 10 年的分期選項與短期優惠利率。

業者分析指出，此波產品演進有兩大驅動力：一是為了協助剛性自住與首購族在負擔沉重的房市環境下降低短期現金流壓力；二是銀行端希望透過延長授信期限來調整資金來源與成本結構，改變以定期存款支應的資金配置。這些變化將改寫部分銀行的資金與風險管理邊界。

傳統銀行也不落人後，以凱基銀行為代表的商業銀行已將 10 年期納入可選方案與促銷活動，並搭配首月或綁約優惠來提高吸引力。比較平台與銀行產品頁面顯示，多數金融機構在 2025 年陸續將「最長貸款年限延長至 10 年」列為競爭亮點。

專家提醒，雖然延長還款年限能立即降低月付壓力，但也帶來幾項必須留意的風險：長期利率風險被拉長（若為變動利率或後續利率走高，借款人負擔可能回升）、借款人的長期還款能力需更多評估，以及銀行在更長授信期的風險準備與資產負債管理必須更精緻化。監理面則需關注授信結構改變是否帶來系統性風險。

市場觀察指出，短期內，延長年限與低利促銷可望拉攏有資金需求的消費與首購族，但若宏觀利率環境轉變或借款人還款能力下降，將可能使此波產品競爭帶來的信用風險陸續浮現。銀行必須在搶市占與穩健放款之間取得平衡。

<聰明貸款報導>

行政院日前拍板將「青年安心成家貸款」排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，市場視為鬆綁「房貸天條」。然而業界普遍認為，此次政策效應有限，實際資金仍難流入市場，房市短期恐難明顯回溫。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，新青安排除管制雖釋出約1,300億元額度，並延長換屋者出售舊屋期限至18個月，但受央行兩度調高存款準備率影響，市場約被抽走3,000億元資金，「水龍頭鬆開一點，但水庫的水都流不進來」，貸款仍難核准。

多家建商坦言，在限貸令與高利率環境下，不論建商土建融或自住客房貸皆不易取得，市場金流壓力持續增加。業界建議央行應檢討第七波不動產信用管制、提高高級住宅門檻，並取消土融必須18個月內開工的限制，以減輕財務負擔。

吉家網董事長李同榮則預估，2025年第四季至2026年第一季房價將進入明顯修正期，台北可望下修約10%，中南部約15%，預售屋可能下跌兩成。他指出，目前房市處於「價緩跌、量緩增」的盤整階段，高房價與信心疲弱使交易低迷，「若政策只靠小利多撐市，反而易造成誤判」。

李同榮強調，新青安政策雖可短暫刺激買氣，但市場真正復甦仍需賣方讓價出清。他提醒業界，「不是每個地段都會漲，也不是每種產品都抗跌，與其等政策放水，不如面對價格修正的現實」。