高房價時代，低自備款的年輕首購族，買得起房嗎？房市專家建議，可以考慮入手自備款相對低的預售屋，但最好要有穩定收入，且每月買房支出不要高過薪水的3分之1，或者先向親友借款，提高自備款，比較能買到條件較佳的房屋。
最近有網友在moblie01發文，自稱目前在百大企業上班，平均月薪有6-8萬元，但自備款僅30-50萬左右，詢問這樣能否買房，引起熱議。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在年輕人所得難增加，較難累積財富，若要購屋，大多都像該名網友一樣卡在自備款；如果低自備款要買房，可從預售屋下手，不少建案幾十萬元就可訂一戶預售屋，但前提是要有穩定收入，並且確認是否有能力還款，建議每月的買房支出，盡量控制在月薪的3分之1。
住商不動產企研室經理徐佳馨也指出，不少年輕的高薪資族群，存不到什麼自備款，又想買房，確實只能建議從預售屋開始看起，初期負擔較輕，但要記得評估未來2-3年間的收入，能否支付得了後續工程款。
為避免錯估購屋能力而慘遭斷頭，徐佳馨建議，還是將自備款存到起碼100萬元再買房，因為像是契稅、裝潢費用等，都是很容易被忽略的高昂支出。曾敬德也建議，年輕族群想買房，可以再多存一點錢再進場，提高自備款之後，比較能購得理想的房子。
除此，部分積極想買房的群眾，可能會透過長輩的房屋二胎貸款或增貸來籌措資金，但徐佳馨指出，增貸等於必須同時負擔2筆房貸費用，壓力不小，而二胎則需支付3%以上利息，以及手續費、代書費等成本，消費者申請前必須三思。
財經中心 / 綜合報導
試算看看，聰明貸款有提供 可負擔多少總價房子的計算機
買房是筆龐大支出，多數民眾需向銀行借貸來支付房屋價金，目前以20、30年期的房貸最常見，假設購買1000萬元房屋計算，貸款7成，採年利率1.7%，30年期每月少繳近1萬元相對輕鬆，但利息多約70萬元，堪比一輛國產車的價格。專家建議，手頭不寬裕的買方採30年期較適合，但可秉持「有錢就多還」原則，便可縮短繳款年限、降低總利息金額。
房屋貸款年期的長短，影響的是月繳金額及總繳利息，大家房屋企劃研究室主任郎美囡舉例說明，總價1000萬元的房屋，若採20年期，每月繳款本息合計3萬4426元；30年期為2萬4836元，比20年期少9590元，所以貸款年限拉長，每月繳款壓力小。
不過年限延長也增加了本金複利計算的時間，郎美囡指出，上述購屋條件的30年期總繳利息共194萬0890元，與20年期126萬2210元相比，多了67萬8680，這金額可以多買一輛車了。
郎美囡建議，30年期適合年紀較輕的買方，繳款時間雖長，但每月負擔較輕，至於年紀較長的族群，不易申請長年期，通常以申貸年齡距離65歲尚有幾年來評估，建議民眾可先至各家銀行的貸款試算進行計算，再選擇最符合自身條件與能力的貸款方案。
信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，現在房市屬自住需求，民眾買房後短時間內不太有換屋需求，若還款能力不錯者，選擇20年期可減少利息支出。但對於收入有限、每月無法負擔太重房貸的人，選擇30年期除月繳較輕鬆外，還可貸到更多金額，因此也適合頭期款不足、需要更多資金的民眾。
「重點是有錢就多還，把30年期當20年期來繳。」曾敬德建議，買房初期手頭較緊的人，雖選30年期減輕壓力，仍可有規劃地多還款，例如存下多餘的錢，或領了年終獎金後就還貸款，只要不提前清償全額，就不會被銀行收取違約金，如此既可輕鬆付房貸，又逐步降低利息總額。
最能展現個人信用的時候就是在借款的時候，不論是房貸、車貸、信貸銀行都會依照個人信用的分數來評估是否可以核發借款。個人的信用分數除了各金融機構自有的系統計算之外，就是與聯合信用徵信中心（聯徵中心）索取個人信用分數。怎麼樣可以增加自己的信用分數，成為銀行願意往來的客戶呢？
一、愈借愈有信用
一般人都會認為自己平常都沒有借過錢，信用一定很好，但事實上卻不是如此，若完全不與金融機構借貸往來，對於信用紀錄不僅沒幫助，反而會使評分結果變成「此次暫時無法評分」。不用害怕借貸，但應積極培養良好的還款紀錄，逐步累積個人信用評分。
二、寧繳最低金額也不能延遲
手頭資金再怎麼緊，也一定要讓自己的信用狀況維持在最低標，就算手頭緊無法全額支付銀行卡帳單，也一定要繳最低應繳金額，否則只要出現遲繳、預借現金、超額刷卡，信用評分都可能遭到嚴重扣分。
三、不要頻繁查詢自己的信用
聯徵查詢次數越多，代表越多家金融機構查詢過此人資料，通常金融機構會將其視為對資金有急迫或異常的需求，會被銀行解讀有密集增貸，信用擴張的風險。因此若有需要金融機構往來須留意聯徵次數，以免引響信用狀況。
（封面圖／取自聯徵中心官網）
美國聯邦準備理事會周三宣布降息，更是10年來首次降息，對於國內房市的影響，學者認為，對於目前國內房貸利率應當是不會有立即的影響，而國內房市最大變因還是落在選舉會不會對房市造成邊緣化現象、以及買賣雙方對價格認知差距會不會拉近。
台灣經濟研究院研究員暨產業顧問劉佩真接受記者採訪時指出，今年以來其實有20個國家都有降息，也說明全球貨幣政策都屬寬鬆的狀態，這次雖然美國聯準會降息1碼，但由於國內央行先前並未升息，因此她預期台灣跟著美國降息的可能性不高。
至於美國降息會不會最終影響台灣房貸利率，劉佩真認為，由於國內五大主要銀行的房貸利率在1.621%，已經創下6個月新低，美國降息的影響還需要時間觀察。
劉佩真指出，由於美中貿易戰與國內選舉紛擾，加上賣方開價趨硬，致使購屋氛圍轉趨觀望等緣故，下半年房市最大變因還是在明年大選會不會邊緣化房市消息，以及買賣雙方對價格的認知差距是否拉近。
記者羅力元／台北報導
買房時，房貸的利率和成數都是購屋者考量的一大重點，根據最新資料顯示，今年第一季平均的核貸成數為70.95%，平均利率1.77%，都優於上一季的狀況。
根據財團法人金融聯合徵信中心所進行的房貸統計分析，今年第一季一共有34,414件授信，平均利率為1.77%，相較於上一季的平均利率1.80%，利率略微降低，以貸款金額1000萬元，年限20年，採本息平均攤還的模式來看，每年約可省下1,700元的利息
今年第一季統計數據顯示平均貸款利率為1.77%。 而2019年第一季的平均貸款成數為70.95%，相較於上一季的70.38%，也有小幅上升。其中以15至18年屋的貸款成數最高，為76.89%，最低的則是9至12年屋，貸款成數僅有68.42%。
房屋貸款成數因人而異，那該如何貸款貸到高成數呢？除了貸款者本身收入來源是否穩定、信用是否良好外，房屋的狀況也是一個影響因素，如果房屋價格過高、坪數過低，或是周圍有嫌惡設施，都會讓貸款成數變低；反之，如果地段好、鄰近學區，交通便利，自然就能貸到比較高的成數。
編輯唐主桂／整理報導
高房價時代，到底是買房好，還是租屋好？房市專家認為，購屋前需確認買房動機與規劃，才不會後悔，再來可評估「租金房貸比」，月租金占房貸比重如果低於6成，租屋的負擔較低，如果高於6成，等於在替房東繳房貸本金，不妨考慮買房。
不少人認為買房才有安全感，住商不動產企研室經理徐佳馨指出，買房好處在於擁有產權，不擔心房東漲租，並可按需求裝潢，而且每月房貸等於儲蓄，繳清房貸後便無需擔心居住問題。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，買房前要先確認動機與人生規劃，如果結婚、換屋等剛性需求者，比較不會因市場變動而後悔，不過買房仍應視個人財務狀況與需求等因素考量。
信義房屋建議民眾可試算區域的「租金房貸比」，意即每月租金占月繳房貸的比重，比重愈高，代表租金支出費用較高或房價相對便宜。舉例說明，假設20坪的住宅，在內湖用租的每月需付2.3萬元，新屋平均房價是1500萬元，以貸款8成、20年、1.7%利率來算，每月需還款約5.9萬元，租金占房貸近4成，因租屋負擔明顯較低。
曾敬德指出，倘若「租金房貸比」高於6成，即逼近房貸償還本金的比例，等於在替房東繳房貸本金，那麼可以考慮，如果將租金預算再往上調高一點，在能力所及範圍內購屋，買屋可能會比租屋還要划算。
另外，徐佳馨提醒租屋族，雖然租屋能以較低費用入住都市精華區，但租屋費用最好不要超過收入的3分之1，以免出現資金缺口，且「每月房租支出，是繳給房東，不等於儲蓄」，平時還是要有儲錢習慣，否則如果年紀大了，沒有存錢又沒有收入的情況下，不論租屋或買房貸款都會相對困難。
忘了繳房貸，7月1日後別被銀行超收利息或違約金。金管會25日宣布，若房貸借款人因出國、忘了繳款，出現「非連續違約狀態」，銀行僅能就「當期未繳房貸本金」計算違約金及遲延利率，不得用未償還的總房貸餘額或當月應繳本息來計算。
簡單來說，若貸了500萬元的房貸，進入本息攤還期後，每月可能要繳2萬多一點的本金加利息，但有人因為出國或工作忙，一個月或二個月忘了繳房貸，銀行一般會加收遲延利息及違約金，金管會要求7月1日起，銀行只能用當月應還的2萬元左右本金，去計算遲延利息及違約金，不是用還沒有還的400多萬元或加了應還利息的本息金去算。
若以2萬元本金、年息2％來看，2個月忘了繳房貸，延遲利息67元左右，銀行還可加收10％的違約金即6.7元，即健忘的客戶要多繳74元左右，但銀行若以還沒清償的房貸餘額如400萬元來算違約金，就會高達1,333元，相差會近200倍。
且未償還金額越高者，相差越多，如在大台北地區貸款買2千萬～3千萬元房屋者，可能未還餘額若是1,500萬多元，2個月違約金可能就達5千元，跟用當期應還本金算起來約20多元，相差可能高達250倍之多。
銀行局表示，主要是檢查局在金檢時發現，銀行辦理個人購屋貸款（即房貸）與消費性無擔保貸款時，若借款人發生遲延還本或付息時，各銀行計算遲延利息與違約金的基礎不一致，有銀行用「當期應攤還本息」、也有用「當期應攤還本金（小本金）」，更有用「未還本金餘額（大本金）」計算者，現在就是統一規定，7月1日之後，對於房貸正常戶若延遲還款，一律用小本金算違約金及遲延利息。
若是仍在房貸寬限期的正常戶，忘了繳款，就是用當期應繳利息計算，但若借款人已發生財務困難，無法按月正常還款，銀行行使加速條款後，本金視為全部到期，屆時就是用大本金計算遲延利息及違約金。
但若各銀行有不收違約金或有更優惠借款人的作法，就依更優惠方式進行，若有契約內容或資訊系統要調整者，要在9月底前完成，但對房貸正常戶用小本金計算的部分，則從7月1日開始，不得再出現用大本金計算的情況，否則金管會將開罰。
彭禎伶
64歲資深藝人賀一航日前大腸癌病逝，演藝圈好友紛紛哀悼不捨，藝人白冰冰更透露，賀一航生前要換房，與建商簽約後才發現沒停車位，想解約建商卻要求賠償，此事一度困擾他，甚至為了家人有更好環境，扛著房貸，工作到生命最後一刻。
房市專家、景文科技大學財務金融系副教授章定煊先前就提醒，台灣的首購年齡創新高，等於未來換屋年齡也會拉高，以40歲中年買房來說，就得要注意工作穩定性與健康，並且得有適度的保險規劃。
至於賀一航是年齡逾60歲換屋，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，貸款條件會是一個問題，一般來說，常見的銀行房貸，貸款人的「年齡＋申貸年限」要低於75年，且銀行在考量借款人的還款能力，會以「年紀」及「是否有固定收入」作為評估的重點。
陳傑鳴表示，若民眾60歲以上，且為無固定收入的退休族群，是較難爭取到優惠利率，銀行放款條件也會更嚴謹，另外，有些銀行還會要求60歲以上的人須增提家人當保證人；因此60歲以上換屋族，建議多評估房價負擔力及未來還款計劃，降低自己與家人承擔風險。
記者蔡佩蓉／台北報導
華人舊有觀念認為「有土斯有財」，許多人認為買房是最保險的投資理財產品，不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻說，2005年台灣歷經房地產多頭，房市結構性產生變化，以往操作法則很難適用現今，不過仍有3種過時的買房理由教人買房，若不審慎評估，恐將淪為扛房貸的螞蟻。
章定煊表示，2005年台灣歷經了房地產多頭，房市的結構性產生變化，以往房地產操作法則很難適用，但還是經常在各種場合聽到過時觀念。
第一、自用住宅為最保值資產
多數人將自用住宅視為一種資產，認為就算現在付貸款很辛苦，但過一陣子苦盡甘來。他解釋，十年前房貸成數低、且房價比低，買預售屋10％頭款都是跟會方式硬湊出來，接下來2～3年時間攤還30％的工程款，最後才輪到60％銀行貸款，所以熬過會錢跟工程款的階段，房貸能輕鬆提前付清銀行貸款，然後用同樣的方法買第2間屋、第3間屋。
對比如今，不只房價大漲，且所得低，也讓所得房價比翻倍，現在所得房價比這麼高，一旦套進去了，解套遙遙無期，就形成螞蟻地獄。
第二、先求有再求好
購屋族資金有限又想買房，最常被勸買市郊或者是蛋白、蛋殼區的房子，秉持著「先求有再求好」，遠離市中心退而求其次買品質差房子，日後再尋求有機會換屋。
他也強調，台灣房價版圖因為捷運路網的形成，發生大規模的重整，形成了一個房價相對穩定的都會圈，如果是路網之外的區域，價格風險也相對提高，上下起伏跟著變大。
如果依照「先求有再求好」邏輯去買了離市中心外圍的區域，價格與路網之內的房價差異越拉越大，導致後來換不了屋。最後他反問，前幾年先求有，在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔………..購屋族，換得進比較靠市中心的新屋嗎？
第三、房貸每月應該控制月所得30％之內
他說明，台灣房地產過去平均7年一循環，購屋族就算高檔被套住，只要耐心等待7年也能解套，所以，房貸支出控制在每月所得30％額度內，隨便買都沒問題沒錯。
自2005年房市轉為大多頭，至今還沒結束，如果房地產週期被拉長，一旦被套牢住的後果不敢想。
章定煊建議，「買不起也別應買」，寧可租到郊外縮減開支，也要維持定期定額理財方式，如果是自願買房也要擠一些錢買消耗型保險，避免發生意外壓垮全家經濟。
記者黃靖惠／綜合報導
近日金管會以「降低銀行風險」為由，加強審核銀行辦理「寬限期延展」相關程序，就怕投資客利用寬限期延後來炒房。然而寬限期不盡然適合每個人，建議購屋前應準備好自備款，才不需承受「先甘後苦」的財務壓力。第一次募資就成功？祕訣大公開！
寬限期在銀行業者的推廣下，吸引不少首購族進場買房，先前一對夫妻在網路上分享兩人月入6萬買房，1200的房貸讓他們三餐只能吃吐司，房產專家Sway就在臉書上表示，銀行不會提供無限寬限期，意在勸阻民眾買房要仔細評估自身能力。
若寬限期到了卻還是繳不出本金加利息，許多人會考慮延後寬限期，但其實這樣僅是將負擔再往後，壓力更重，不如善用30-40年房屋貸款，或許能減輕每月負擔。星展銀行就提供一則試算，證實30-40年貸款比起20年貸款，可降低60％的月付金。
以銀行貸款本金新台幣1,000萬為例，貸款年利率2%，本息平均攤還。20年房貸，月付金新台幣50,588；30年房貸，月付金新台幣36,962；40年房貸，月付金新台幣30,283。
買房最重要的還是要備好足夠的自備款，永慶房屋業管部資深經理謝志傑建議，自備款最好到達總價2-3成，以2018年台北市平均房價為2,569萬元，若貸款總價的8成，自備款需準備514萬元，若沒有使用寬限期，每月需還款約10萬元；若使用3年寬限期，前三年每月雖僅付2.8萬元，但後17年每月需還款11.5萬元，若臨時資金無法周轉或突然失業，住家最後恐淪法拍屋收場。
記者段佩宜／綜合報導
