<聰明貸款報導>

行政院9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2的集中度管制之外，並延長「換屋協處」期限。政策原意是緩解房貸核撥壅塞與避免自住換屋族受誤傷，卻因市場解讀過度，意外掀起「房市回春」的聯想，讓專家直呼「這只是補考機會，而非翻轉訊號」。

首購需求強勁 但鬆綁效應有限

新青安自2023年8月上路以來，短短一年核貸戶數已突破13萬戶，金額逼近兆元，其中七成借款人未滿40歲，顯示政策確實抓住首購族需求。儘管如此，專家估算，即便鬆綁後每月新增申貸量最多增加3千戶，每年交易量也僅能提升約10%至15%，難以複製2023、2024年房貸餘額爆增的盛況。

換言之，政策調整頂多能舒緩「貸不下來」的問題，卻難以成為推升房市的主力支撐。

換屋協處延長 使用率低成「象徵性補救」

針對換屋族，政府延長協處期限，讓自住需求者有更多時間銜接貸款，避免政策轉換下的誤傷。不過回顧2022至2024年，全台僅2412件申請，使用率極低。學者認為，這更像是「讓政策下台階」的配套，而非鼓勵換屋潮的利多訊號。

兩大「緊箍咒」仍在 銀行放款不會無限放水

房市鬆綁背後，銀行仍受兩大關卡約束：

央行不動產放款集中度：截至今年7月仍達36.7%，高於央行理想值，短期內不可能鬆綁。央行也明確表態，新青安案件排除存放比，並不影響集中度計算。

貸款收支比：公股行庫多要求房貸支出不得超過收入一半，若財政部不要求下修，年輕首購族恐怕「看得到吃不到」。

在此背景下，即便資金管道部分打開，銀行仍會嚴格審核年齡、職業、收入與負債比，資金不會隨意流向市場。

房價與政策搭配才是關鍵

專家普遍認為，高房價才是青年購屋的最大壓力。雙北地區普遍房價動輒1200萬以上，年輕家庭難以負擔。建議政府除興建更多社宅外，也應思考搭配利率補貼、育兒減碼貸款等配套，才能真正改善世代居住不均。

鬆綁是「止痛藥」 不是「強心針」

不動產估價師陳碧源直言，新青安排除在《銀行法》第72條之2之外，充其量只是「止痛藥」，無法改變房市基本供需結構。若市場或業者誤導，把政策包裝成抬價利多，不僅無助於自住者，反而可能加深金融風險。

另一位專家陳孟筠則提醒，真正的市場復甦仍需仰賴出口景氣回穩、薪資成長與央行政策配合。單靠新青安鬆綁，難以撼動目前低迷的購屋信心。

總體來看，這次鬆綁更像是「補考機會」，目的是避免資金斷鏈與違約潮，而非市場翻轉的號角。房市未來走勢，仍得看政策後續搭配與基本面調整。

<聰明貸款>

想要買房卻發現銀行房貸額度受限？近年來，由於央行限貸令與《銀行法》規範，許多購屋族發現房貸額度下降，甚至申請過程延遲。若您正計畫購屋或換屋，了解如何提升房貸額度與成功核貸的小撇步，將是不可或缺的房貸攻略。

雖然近日政策鬆綁新青安不受銀行法72-2條額度限制，但若非首購一樣會遇到貸款困難的問題。

以下帶您深入解析最新的房貸政策影響，並分享銀行業者透露的實用技巧，幫助您更順利完成購屋夢。

為何銀行房貸額度越來越難申請？

2025年起，央行持續推動第七波限貸令，針對多套房族與法人投資人實施更嚴格的房貸控管。
主要影響如下

貸款成數限制：第二戶最高只能貸款 5 成、第三戶以上僅能貸款 3 成，且全面取消寬限期。
放款水位上限：銀行不動產放款總額不得超過存款與金融債合計的 30%。
撥款延遲與審核趨嚴：不少購屋族即便準備好自備款與文件，仍因額度不足而苦等核貸。
這些政策讓許多民眾驚呼「買房不只是看房價，連房貸也成了最大阻力！」

銀行房貸額度提升小撇步：專家建議這樣做

想要突破限貸困境，銀行專員與房貸顧問分享了幾個合法又實用的房貸小技巧，讓您在申請時更有機會提高額度：

1. 簽署「換屋切結書」 若購買新屋是為了換屋，可以簽署「一年內出售原有住宅」的切結書。銀行會將您視為首購客群，不受第二戶限貸影響，核貸成數與寬限期條件會更有彈性。

2. 夫妻分開名義購屋 若夫妻名下僅一人有房，可採取「分開登記」策略，讓另一方以首購資格申請貸款。這樣不僅能突破第二戶限制，還可能享有更優惠的利率。

3. 先償清現有房貸，再申請新貸款 若您能先清償第一戶房貸，名下房屋即不再計入貸款戶數，新的貸款可重新以首購資格申請。此方法適合資金彈性較高的購屋族。

4. 符合特殊豁免條件 像是繼承房產、僅保有繼承房屋或是換屋族群，皆可能享有特別豁免，不受限貸令限制。這類情況建議與銀行確認細節。

5. 善用政府補助與首購貸款方案 行政院推出的首購優惠貸款專案，由政府擔保並由公股銀行承辦，貸款額度不計入銀行放款上限。對真正的首購自住族來說，這是一大優勢，利率與寬限期條件通常也更友善。

6. 提前諮詢房貸專員 避免簽約後才發現貸款額度不足，建議購屋前就先與房貸專員討論可貸成數、利率與審核條件。這樣可降低交屋時的資金風險。

7. 多元財務規劃，提升核貸機率 若額度不足，可以採取以下方法：

●增加自備款或申請短期信用貸款填補差額
●與家人共同貸款，提升家庭整體核貸能力
●提前調整購屋計畫，降低貸款壓力

房貸額度提升不是夢，關鍵在規劃

在限貸令與銀行法規的雙重影響下，銀行房貸申請確實比以往困難，但並非無解。只要懂得運用上述房貸小撇步，無論是換屋、首購或資金不足，都能找到合適的解決方案。
購屋是人生大事，建議在簽約前先做好貸款規劃，與銀行保持良好溝通，才能安心完成交屋、實現買房夢想。