台股交易持續熱絡，市場上出現以房貸、車貸、信貸及股票融資或質押籌資進場的「四貸同堂」現象，引發主管機關高度警戒。
根據統計，截至今年5月底，銀行周轉金相關貸款餘額已達25.2兆元，近一年更暴增約3.4兆元。金管會已鎖定近期消費性貸款增速較快的7至8家民營銀行進行約談，要求說明投資理財周轉金的承作情況與風控機制。
貸款快速膨脹 主管機關啟動緊迫盯人
金管會資料顯示，銀行周轉金貸款在今年前5個月即增加了2.16兆元。雖然這3.4兆元的增量包含了企業營運周轉需求，但用途較難追蹤的個人理財型貸款，成為此次金管會查核的重中之重。
據悉，金管會銀行局及檢查局官員共同參與了此次對業者的「喝咖啡」約談。主管機關除要求銀行說明貸款上揚原因，更重點要求銀行說明如何辨識資金是否違規流入股市，以及在借款人同時利用多種管道加碼投資時，銀行是否有能力掌握其整體負債與還款能力。若發現銀行在徵審或貸後管理上有鬆懈，金管會不排除啟動專案金檢。
「四貸同堂」風險 銀行業者憂無擔保信貸成未爆彈
從個人貸款結構觀察，截至今年6月底，房貸餘額達11.7兆元，較去年同期大增4,894億元；小額信貸餘額為8,096億元，今年以來成長7.29%，年增12.12%，增速最為驚人。
銀行業者分析，房貸、車貸與股票質押等貸款，多具備擔保品，在市場行情反轉時，銀行仍可透過處分資產回收債權。
然而，「四貸同堂」現象中最令銀行擔憂的，是借款人先向銀行取得無擔保信貸，隨後轉向券商進行融資買股。一旦股市重挫，券商可直接斷頭賣出股票以確保債權，但承作無擔保信貸的銀行卻只能獨自承受風險，最終僅能仰賴借款人自身的收入與還款能力。
金管會雙管齊下：設監理紅線與推動跨業資訊串接
金管會除強調銀行辦理個人授信須嚴守5P原則（借戶、資金用途、還款來源、債權保障、授信展望）並受DBR（平均月收入22倍）規範限制外，更已於6月下旬設下「業務成長異常」及「風險指標顯著變化」2項監理紅線。
此外，針對目前銀行與證券業信用資訊未能完全串接的隱憂，金管會正積極研議擴大聯徵中心與證交所的資料交換範圍。未來有望納入借款金額、擔保情形等更具體的風險資訊，透過雙向資訊共享防範過度擴張，建立更完善的「跨業授信聯防機制」，防堵「四貸同堂」可能引發的連鎖信用風險。
隨著中央銀行信用管制措施發酵與《銀行法》第 72-2 條不動產放款水位緊縮影響，全台住宅房市交易氣氛普遍觀望中。
根據最新市場統計，全台建物買賣移轉棟數下探近年同期低點，然而受建材施工成本、通膨預期與賣方惜售心態支撐，主要精華區價格仍維持堅挺，呈現典型的「量縮價撐」格局。
在資金鏈收緊的市場環境下，不少買方於簽約後才發現銀行核貸金額低於預期、審核標準嚴格，甚至面臨 2 至 3 個月的撥款排隊期，導致自備款出現突發性缺口。
為此，房產與金融專家特別建議，購屋族在出價簽約前應落實「貸款成數」、「利率變動」及「收入減少」等三項資金壓力測試，確保成家過程資金安全流暢（參考 買房前宜先做 3 項壓力測試 及 購屋前通過 3 項壓力測試確保資金有餘裕）。
購屋前必做「3 項資金壓力測試」
1.貸款成數壓力測試（保守假設 7 成核貸）
許多民眾常誤以為首購必然能順利貸足 8 成，但實際核貸金額受銀行鑑價、屋齡、地點及個人財務信用條件多重影響。建議以較保守的「7 成貸款」預估自備款，評估即使銀行鑑價落差或成數縮水，身上現金是否依然充足，避免因資金緊繃而臨時動用高利信貸或面臨違約風險。
2.利率變動壓力測試（模擬升息 0.5%~1% 與寬限期結束）
房貸為長達 20 至 40 年的長期財務承諾，不宜僅以申貸當下的優惠利率或寬限期月付金進行估算。建議事前模擬利率上升 0.5% 至 1% 或寬限期結束進入本息攤還後的每月支出，確保每月房貸支出控制在家庭可支配收入的 25% 至 30% 理想區間內，維持日常生活品質。
3.收入減少壓力測試（預留 6 個月緊急預備金）
考量職涯轉折、育嬰留停或績效獎金波動等不確定因素，購屋資金盤點不應將所有存款運用至極限。建議在支付頭期款、各項稅費與基本裝修費用後，家庭帳戶仍須保留至少 6 個月以上的必要生活費與房貸支出作為防禦資金，以因應突發性收入中斷。
專家觀點：由「最多能買多少」轉為「家庭適合負擔多少」
金融與不動產研究機構指出，「銀行願意核貸的上限」並不等於「家庭最適合負擔的金額」。
在金流審慎與交屋潮重疊的階段，購屋族應保持理性，提早向 2 至 3 家金融機構洽詢客製化評估，並將自備款試算彈性拉大，才能在穩健的財務基礎上圓滿成家。
