「簡單找」銀行貸款商品
最新訊息/不動產相關  2025-07-12

<聰明貸款整理>

024年上半年,台灣房市在新青安貸款與低利環境帶動下,一度陷入「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂榮景。然而,自從中央銀行啟動第七波信用管制、限貸令生效後,市場風向急轉直下,許多高點進場的購屋族與投資人如今面臨嚴峻考驗,成為這波修正浪潮中最慘烈的犧牲者。

根據臉書粉專「賣厝阿明 知識+」版主阿明指出,2024年不少民眾在房市高點大舉開槓桿入手預售屋,有人甚至同時購買兩間、動用房貸與信貸全上、押上身家押注房價續漲。然而現實是殘酷的,如今房市買氣急凍,房價下修,卻仍乏人問津。有投資人痛訴:「一間賣不掉、一間租不出,即便降價到實價登錄9折也沒人理會,每月還款壓力壓得我喘不過氣。」

高點進場,三大致命風險浮現

阿明指出,這些「高槓桿套牢族」正面臨三大結構性困境:

一、流動性陷阱
隨著市場冷卻,買方觀望情緒濃厚,導致物件去化速度明顯放緩。以台中為例,2024年交屋潮湧現,但接手買盤不足,造成賣壓撞牆。即使降價出售,買方仍抱持等待心態,陷入「越降越沒人買」的惡性循環。

二、租金不敵利息
部分投資人試圖轉為出租自救,但雙北地區平均租金報酬率僅1.5%~2%,房貸利率卻已超過3%。換句話說,投報遠低於持有成本,現金流呈現長期負值,形成「貼錢養房」的窘境。

三、寬限期即將結束
根據阿明指出,2024年申辦的購屋貸款,將於2025至2026年陸續結束寬限期,屆時本息攤還金額將暴增2~3倍,勢必進一步壓縮投資人財務空間。部分人已選擇認賠殺出,寧願虧損10%~20%也要變現脫身,避免日後資金斷鏈。

雙貸族創歷史新高,風險壓力前所未見

根據金融聯徵中心數據,全台「房貸+信貸」雙貸族人數已突破39萬人,平均分別背負612萬房貸與110萬信貸,雙雙創下歷史新高。雖然2024年第4季全台住宅貸款違約率仍僅0.07%,為歷史次低紀錄,但專家普遍認為這與「寬限期未到」有關,實際違約壓力恐在未來一至兩年內浮現。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨也示警,當前房貸利率已有個案突破3%,再加上交屋潮壓力山大,未來一旦景氣未見回溫,高槓桿投資人恐將面臨「血洗式修正」。

限貸令持續施壓,市場復甦非朝夕之事

根據資料,央行自實施第七波限貸令以來,放款集中度僅從37.5%降至36.94%,距目標範圍(35%~36%)尚有距離,短期內政策難以鬆綁,房市要全面反彈仍需時日。專家認為,這波修正不僅是市場自然調整,也是對過度槓桿操作的一次集體教訓。

與其苦撐,不如積極解套

面對市場逆風,阿明提醒苦撐的投資人:「與其坐等市場回暖,不如主動出擊。」包括與銀行協商延長貸款期限、尋求債務整合、或評估資產處分與資金重配,皆為可能的解套方式。他強調,房地產非穩賺不賠,「未來若要進場,至少準備2年現金流,才能避免成為下一個『早知道』族群。」

專家開講/信用貸款  2025-07-11

<聰明貸款整理>

很多人以為只要繳了最低應繳金額,信用卡就不會產生利息。事實卻剛好相反——只繳最低金額的你,其實正默默被「循環利息」吃掉大筆金錢! 帶你一探信用卡利息的真面目,讓你不再做冤大頭!

什麼是信用卡利息?

當你沒有一次繳清帳單的全額時,未繳部分就會進入「循環信用」,開始計息。這筆利息不是只算你沒繳的部分而已,而是從你消費的那一天開始算起。

信用卡利息怎麼算?一個簡單公式

利息公式如下: 循環利息 = 未繳金額 × 日利率 × 使用天數

日利率怎麼算?

一般銀行年利率約在 6.75% ~ 15%,換算成日利率約為:
年利率 ÷ 365 天 例如:年利率 15%,日利率就是約 0.0411%

舉例來說:

你在 7 月 1 日刷卡消費 NT$30,000,帳單日是 7 月 5 日,應繳日是 7 月 25 日。
你選擇只繳最低應繳金額 NT$3,000,那剩下的 NT$27,000 就會被視為循環信用。假設日利率為 0.0411%,
從消費日 7 月 1 日開始算,到你還清的那一天為止。 光是第一個月,光利息就可能超過 NT$300 以上!
若你長期只繳最低金額,幾個月下來,會發現:本金沒少多少,但利息一直在增加!

為什麼只繳「最低金額」是陷阱?

●你以為「我有繳錢=沒事」,實際上利息持續在算
●銀行會優先把你繳的錢拿去還利息,本金根本沒動
●這樣的滾雪球效應,會讓債務變成惡性循環 

哪些情況會產生信用卡利息?

情況 是否產生利息
全額繳清 不會
繳最低金額 會產生循環利息
遲繳/未繳 除了利息還會有違約金
預借現金 即時開始計息 (無寬限期)
分期付款  一般不計利息,但有可能會有手續費或固定利息

如何避免信用卡利息吃掉你的錢?

1.每月全額繳清帳單金額(最根本的解法)
2.設定「帳單提醒」,避免遲繳或忘記繳
3.若短期無法繳清,可考慮辦理「信用貸款」整合負債,利率通常較低
4.優先還掉高利卡債,再處理其他債務
5.停止不必要的刷卡消費,重新檢視預算分配 別再讓信用卡利息默默掏空你 信用卡是一種方便的支付工具,但使用不當,很容易掉進「債務陷阱」。只繳最低應繳金額,看似沒事,實則已經開始默默賠錢。

建議每月養成全額繳清的習慣,才是真正聰明用卡、累積信用的關鍵!