<聰明貸款整理>

024年上半年，台灣房市在新青安貸款與低利環境帶動下，一度陷入「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂榮景。然而，自從中央銀行啟動第七波信用管制、限貸令生效後，市場風向急轉直下，許多高點進場的購屋族與投資人如今面臨嚴峻考驗，成為這波修正浪潮中最慘烈的犧牲者。

根據臉書粉專「賣厝阿明 知識+」版主阿明指出，2024年不少民眾在房市高點大舉開槓桿入手預售屋，有人甚至同時購買兩間、動用房貸與信貸全上、押上身家押注房價續漲。然而現實是殘酷的，如今房市買氣急凍，房價下修，卻仍乏人問津。有投資人痛訴：「一間賣不掉、一間租不出，即便降價到實價登錄9折也沒人理會，每月還款壓力壓得我喘不過氣。」

高點進場，三大致命風險浮現

阿明指出，這些「高槓桿套牢族」正面臨三大結構性困境：

一、流動性陷阱
隨著市場冷卻，買方觀望情緒濃厚，導致物件去化速度明顯放緩。以台中為例，2024年交屋潮湧現，但接手買盤不足，造成賣壓撞牆。即使降價出售，買方仍抱持等待心態，陷入「越降越沒人買」的惡性循環。

二、租金不敵利息
部分投資人試圖轉為出租自救，但雙北地區平均租金報酬率僅1.5%～2%，房貸利率卻已超過3%。換句話說，投報遠低於持有成本，現金流呈現長期負值，形成「貼錢養房」的窘境。

三、寬限期即將結束
根據阿明指出，2024年申辦的購屋貸款，將於2025至2026年陸續結束寬限期，屆時本息攤還金額將暴增2～3倍，勢必進一步壓縮投資人財務空間。部分人已選擇認賠殺出，寧願虧損10%～20%也要變現脫身，避免日後資金斷鏈。

雙貸族創歷史新高，風險壓力前所未見

根據金融聯徵中心數據，全台「房貸＋信貸」雙貸族人數已突破39萬人，平均分別背負612萬房貸與110萬信貸，雙雙創下歷史新高。雖然2024年第4季全台住宅貸款違約率仍僅0.07%，為歷史次低紀錄，但專家普遍認為這與「寬限期未到」有關，實際違約壓力恐在未來一至兩年內浮現。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨也示警，當前房貸利率已有個案突破3%，再加上交屋潮壓力山大，未來一旦景氣未見回溫，高槓桿投資人恐將面臨「血洗式修正」。

限貸令持續施壓，市場復甦非朝夕之事

根據資料，央行自實施第七波限貸令以來，放款集中度僅從37.5%降至36.94%，距目標範圍（35%～36%）尚有距離，短期內政策難以鬆綁，房市要全面反彈仍需時日。專家認為，這波修正不僅是市場自然調整，也是對過度槓桿操作的一次集體教訓。

與其苦撐，不如積極解套

面對市場逆風，阿明提醒苦撐的投資人：「與其坐等市場回暖，不如主動出擊。」包括與銀行協商延長貸款期限、尋求債務整合、或評估資產處分與資金重配，皆為可能的解套方式。他強調，房地產非穩賺不賠，「未來若要進場，至少準備2年現金流，才能避免成為下一個『早知道』族群。」

<聰明貸款整理>

很多人以為只要繳了最低應繳金額，信用卡就不會產生利息。事實卻剛好相反——只繳最低金額的你，其實正默默被「循環利息」吃掉大筆金錢！ 帶你一探信用卡利息的真面目，讓你不再做冤大頭！

什麼是信用卡利息？

當你沒有一次繳清帳單的全額時，未繳部分就會進入「循環信用」，開始計息。這筆利息不是只算你沒繳的部分而已，而是從你消費的那一天開始算起。

信用卡利息怎麼算？一個簡單公式

利息公式如下： 循環利息 = 未繳金額 × 日利率 × 使用天數

日利率怎麼算？
一般銀行年利率約在 6.75% ~ 15%，換算成日利率約為：
年利率 ÷ 365 天 例如：年利率 15%，日利率就是約 0.0411%

舉例來說：
你在 7 月 1 日刷卡消費 NT$30,000，帳單日是 7 月 5 日，應繳日是 7 月 25 日。
你選擇只繳最低應繳金額 NT$3,000，那剩下的 NT$27,000 就會被視為循環信用。假設日利率為 0.0411%，
從消費日 7 月 1 日開始算，到你還清的那一天為止。 光是第一個月，光利息就可能超過 NT$300 以上！
若你長期只繳最低金額，幾個月下來，會發現：本金沒少多少，但利息一直在增加！

為什麼只繳「最低金額」是陷阱？

●你以為「我有繳錢＝沒事」，實際上利息持續在算
●銀行會優先把你繳的錢拿去還利息，本金根本沒動
●這樣的滾雪球效應，會讓債務變成惡性循環 

如何避免信用卡利息吃掉你的錢？

1.每月全額繳清帳單金額（最根本的解法）
2.設定「帳單提醒」，避免遲繳或忘記繳
3.若短期無法繳清，可考慮辦理「信用貸款」整合負債，利率通常較低
4.優先還掉高利卡債，再處理其他債務
5.停止不必要的刷卡消費，重新檢視預算分配 別再讓信用卡利息默默掏空你 信用卡是一種方便的支付工具，但使用不當，很容易掉進「債務陷阱」。只繳最低應繳金額，看似沒事，實則已經開始默默賠錢。

建議每月養成全額繳清的習慣，才是真正聰明用卡、累積信用的關鍵！