<聰明貸款報導>

在央行限貸令持續發酵下，民眾購屋自備款負擔急遽加重，銀行資金調度也出現明顯變化。今年9月，五大行庫新增購屋貸款僅約505億元，創下29個月新低，年減超過五成；相對地，同月週轉金貸款年增近兩成，攀升至9,940.4億元，寫下今年單月新高，購屋與週轉金貸款形成「此消彼長」的市場結構。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，自央行祭出第七波信用管制後，新增購屋貸款一路走低，年增率由正轉負。銀行在內控上更加嚴格，對收支比審查提高標準，使許多民眾難以取得足額房貸，購屋自備款門檻因此墊高，也壓縮原本預留的裝潢與生活支出，進而推升週轉金借款需求。

她指出，不動產可作為抵押提高週轉金額度，主要用途為生活費、消費或投資需求，但不得用於買房。近來股市屢創新高，也使投資人以短期週轉方式投入市場的意願升溫；同時，傳產業受美國關稅政策及房市管制影響，資金調度壓力增加，再加上企業每逢季末、歲末多有大額資金需求，推動週轉金貸款金額連續創高。

利率結構也成為週轉金更受青睞的原因之一。以2025年9月數據觀察，新增購屋貸款利率為2.294%，週轉金則僅2.083%，相對低廉；年底交屋潮及普發現金可望持續帶動週轉金需求上揚。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，週轉金貸款活絡反映市場對流動資金需求強勁，且利率優於購屋貸款，使部分民眾有誤用週轉金補足購屋自備款的風險。央行近年於每次理監事會議均強調會加強金檢，以防週轉金變相流入房市，預料年底將把週轉金用途列為打炒房重點稽核項目。

銀行業者提醒，無論企業或個人，週轉金均禁止用於不動產交易，銀行會要求借款人簽署切結並提出用途證明。若貸後管理發現資金流向與用途不符，不僅會被要求立即還清，亦可能影響授信評分。業者也坦言，資金流向若出現「金流斷點」難以追查，例如匯往其他銀行帳戶或以現金提出，即使有疑慮也不容易取得明確證據。

整體金融市場方面，金管會公布，9月國銀放款總餘額達44兆1,344億元，單月增加2,015億元，其中新增放款以週轉金為主力，單月激增1,746億元；個人金融亦強勁成長，個人放款月增1,027億元。購置不動產與車貸則分別增加301億元與68億元，顯示市場需求仍具動能。

限貸令提升了購屋門檻，使購屋貸款降溫、週轉金需求強烈擴張；在政策不鬆動的情況下，年底民眾及企業資金調度將更趨保守，而週轉金資金流向也將成為央行與銀行端的監理焦點。

<聰明貸款>

多數人繳完房貸後的第一件事，就是立刻著手辦理抵押權（他項權利）塗銷，象徵「這間房子終於真正屬於自己」。但近年發生不少不動產詐騙事件，例如日本「地面師」集團假冒屋主、偽造文件、騙取房屋所有權，提醒我們：把房子「裸露」在沒有抵押權保障的狀態，也可能讓不法集團更容易下手。

在台灣雖然法律制度較完善，但仍存在風險。繳完房貸後，不急著馬上塗銷，反而可能是更安全的選擇。

為什麼「抵押權不塗銷」反而更安全？

抵押權存在房屋權狀上，就像一層「看得見的防護罩」。任何人想對該不動產申請交易、貸款或設定其他權利，都會看到上頭有銀行抵押。這代表什麼？ 詐騙集團不敢輕易動手。

以日本「地面師」案為例，他們會假冒屋主、偽造身分，再把房子賣掉或抵押套現。只要文件看起來完整、房屋無負擔，買方或金融機構就容易被騙。 但

若房屋仍有抵押權存在，詐騙者面臨的難度大增：

1.銀行會介入：須開立同意塗銷證明任何異常申請會被攔下。
2.金流與文件更難偽造：詐騙者無法突破銀行流程。
3.交易方看到抵押也會提高警覺：降低被詐騙成功的機率。

換句話說，抵押權是一種「免費增加的安全門檻」。既然銀行沒有強制要求塗銷，放著不動反而更保險。

常見疑問：既然繳清了，為什麼銀行不會自動塗銷？

原因很簡單：塗銷是屋主的權利，而非義務。

抵押權塗銷需要屋主親自提出申請取得他項權利及同意塗銷證明，銀行沒有理由主動處理。對屋主而言，未塗銷不會影響房屋使用、買賣不動產也能選擇在交易流程中再塗銷即可。

因此，許多資深房仲、代書甚至建議：
「只要沒有立即交易需求，抵押權不用急著塗銷。」

那什麼時候再塗銷比較好？

以下兩種情況較適合再辦理塗銷：

1.準備出售房屋時：交易流程中本來就需要確認權利狀態，可同步完成。
2.準備將房屋再做抵押貸款時：若找新銀行貸款，必須先塗銷舊銀行抵押才能設定新抵押。

除此之外，放著完全不影響生活，也不會多花費成本。

房屋繳完後最重要的安全提醒

●不急著塗銷抵押權，增加安全緩衝。
●保留抵押權不會影響住屋、出租或日常使用。
●若收到陌生人詢問是否出售房屋，務必提高警覺。
●定期申請地籍謄本，確認沒有不明異動。
●避免將不動產權狀、印章交給陌生代辦或不明代書。

在詐騙手法越來越精密的時代，多一道防護就少一分風險。