「簡單找」銀行貸款商品
最新訊息/不動產相關  2025-10-31

<聰明貸款報導>

銀行對不動產放款的比率持續下降,房貸水位壓力出現緩解跡象。根據金管會資料,9 月不動產放款總額較前月減少約 100 億元,整體不動產放款比率降至 25.77%,為今年以來新低。銀行界指出,雖然放款金額下降,但資產總額同步成長,使比率下滑,水位超過 27% 的銀行家數也從年初的 11 家降至 8 家。業者分析,近期行政院拍板將「新青安貸款」排除在《銀行法》第 72 條之二放款比率限制外,為銀行釋放部分額度空間,預期第四季房貸撥款將略有回升。

中央銀行理事會在 10 月底討論中指出,目前房地產交易量明顯縮減、價格略有修正,但房貸集中度仍偏高。多數理事認為,應維持第七波選擇性信用管制,以確保金融穩定,同時密切觀察房貸戶的還款能力與市場風險。央行官員並提醒,利率已處相對高檔,部分家庭若財務壓力持續上升,恐出現繳款困難,銀行應提前評估風險曝險。

在銀行端,雖有政策鬆動,但貸款成數與審核趨勢仍嚴。多家銀行針對第二戶房貸提高利率至 3.6% 以上,部分甚至暫停受理,另對於屋齡較高、小坪數或商辦混合用途等物件也持保留態度。房仲業者指出,目前市場交易降溫,銀行更重視資產品質與客戶償債能力,使核貸件數較去年同期大減。

展望未來,房貸市場仍將面臨交屋潮考驗。根據業界估算,未來三年預計超過 40 萬戶預售屋交屋,2025 年就有約 14.6 萬戶進入貸款申請期。屆時銀行放款需求將集中湧現,若資金調度不及或放款額度受限,可能引發「排貸」或「搶貸」情形。

不動產放款比率下滑雖為金融體系釋壓,但高利環境、信用管制及交屋潮壓力交互作用,顯示房貸市場仍在調整期。市場普遍預期,除非央行在明年上半年釋出更多放款彈性或降息訊號,房市與貸款動能短期內仍難出現明顯回升。 

綜合觀察與未來可能發展路徑

關鍵因素 當前狀態 潛在風險 / 關鍵觀察點
放貸空間 新青安貸款排除於放款比率限制,短期內為銀行釋放部分額度空間。 鬆綁效果受限於銀行整體資產與流動性;若買氣未回溫,放貸增加有限。
信用管制政策 第七波選擇性信用管制仍在施行,監管基調偏向維持穩健。 若管制持續,可能進一步抑制房貸與購屋需求;但過早放鬆亦可能增加銀行風險曝險。
交屋潮與貸款需求 未來 2-3 年有大量預售屋交屋(估計超過 40 萬戶),2025 年約 14.6 萬戶交屋。 大量集中申貸可能造成排貸或搶貸,若銀行資金調度不足,將衝擊交屋時程與購屋者權益。
利率與負擔能力 利率處於相對高檔,借款人的還款負擔增加。 中低收入與換屋族承受較大壓力,違約或償還困難風險上升。
房市買氣與價格 交易量萎縮、房價出現區域性修正。 若買方持續觀望,政策鬆綁效果有限,房市回溫可能延後。
專家開講/不動產相關  2025-10-29

<聰明貸款>

地產專家常說:「不論有沒有車,買房時最好一併買車位。」
這句話並非行銷話術,而是關乎資產價值與轉售彈性的現實考量。

即使目前沒有開車需求,車位仍可出租產生收益,或在未來出售時提升房屋吸引力。 不過,車位不是想賣就能賣——是否擁有「獨立產權」才是關鍵。以下帶你深入了解車位的產權分類與購買眉角。

一、車位並非都能單獨買賣,關鍵在「產權」

多數民眾以為「有車位」就代表能自由買賣,但事實上並非如此。 若車位沒有獨立產權,只能與主建物一起出售,或僅能轉售給同一社區住戶。

目前台灣的產權車位主要分為三種類型:法定停車位、增設停車位與獎勵停車位。這三類的法律性質與可移轉性各不相同。

二、三種產權車位的差異與重點

1. 法定停車位:社區中最常見

「法定停車位」是依照建築法規,按樓地板面積比例所設置的車位。
由於這些車位屬於公設的一部分,無法以主建物方式單獨登記產權,因此只能隨房一起出售。
若想轉售,也只能售予同一大樓內的住戶。

● 重點:
無法單獨買賣或出租給社區外人士。
多數大樓的停車位屬於此類。

2. 增設停車位:可望擁有獨立產權

「增設停車位」是建商在法定車位之外,自行增設的停車空間。
這類車位可依實際狀況登記為公設或獨立產權。若設有獨立出入口、與法定車位明顯區隔,就能單獨登記、獨立出售,買方不一定需是社區住戶。

● 重點:
若有獨立產權,可自由交易、出租。
適合預留投資或彈性使用的買方。

3. 獎勵停車位:政府鼓勵下的額外空間

「獎勵停車位」是建商因配合政府政策(如提供更多停車空間以換取容積獎勵)所設置。 與增設車位類似,可擁有獨立產權並單獨出售,甚至可售予其他住戶或附近居民。
雖然部分社區對「外部人士進入停車場」可能有疑慮,但管委會並無實質禁止權,只能以道德勸說的方式建議所有權人不要賣給外人。

●重點:
有獨立產權,可對外交易。
管委會難以限制交易對象。

三、停車位形式多樣,購買前應考慮實際需求

除了產權的差異,停車位的型態也多種多樣: 平面、坡道平面、機械平面、坡道機械、倉儲塔式…等。

不同形式影響價格、使用便利性與維修成本:

北部地狹人稠,機械式車位占多數,價格相對親民,但需負擔維護與檢修費。

中南部土地取得容易,平面車位普遍且保值性高。

購買前建議實際試停,確認空間大小、出入動線與高度限制,避免日後停車不便。 四、為什麼專家建議「有房就該有車位」?

保值性強:
隨著都市化發展,停車位供不應求,特別是北部地區。 擁有車位不僅增加生活便利,更能在轉售時提高整體資產價值。

出租潛力高:
即便沒有車,也可將車位出租,穩定收租,成為被動收入來源。

轉售優勢明顯:
多數購屋族偏好「屋+車位」的一次性交易,無車位的物件往往較難脫手。

買車位不是奢侈,而是長遠的資產配置,車位不只是停車空間,更是資產的一部分。 了解不同車位的產權與法規限制,才能避免買到「有位無權」的陷阱。

購屋前,多問一句、看清權狀、了解管理規約, 讓你的房與車位,都能成為真正的資產,而非負擔,當然,在電動車日漸興起的年代,停車位是否可以搭配充電樁使用,也會是一個重要購買考量。