房市現在正處於調整期，大家都很關心央行會不會再出招。
楊金龍總裁親切地說，短期內不會推出第 8 波信用管制，而是會用「加強專案檢查」和督導銀行落實「不動產貸款改善方案」來穩住市場。透過仔細查資金流向，來防止人頭戶、假週轉金或建商用貸款養地等狀況。
楊總裁提到，第 7 波管制已經發揮效果，像是房價漲勢放緩、銀行貸款比較傾向自住買家，而且各家銀行不動產放款也比較分散。
為了不影響真正有需要的買家，央行現在把重點放在第一線檢查。目前已經做了 170 次專案檢查；雖然今年 9 月稍微調整了第 2 戶貸款上限到 7 成，也把購地貸款的「18 個月動工」字眼拿掉，但購地貸款最高 5 成、要有具體計畫、動工才能撥款的原則還是會嚴格執行。如果有些銀行沒達到目標，央行會請他們說明並提出改善計畫，也會把資料送給立法院財委會參考。
比起全面調降貸款成數，專案檢查對銀行的提醒更直接。檢查發現的違規多半是貸款成數超標或資金用途不實，特別提醒三種「假週轉金」的狀況：第一是拿週轉金買房或買地，明明是為了買房卻說成是公司營運或理財；第二是拿增貸來還舊房貸，用舊屋借錢來墊付另一筆受限的貸款；第三是拿週轉金繳房貸本息，在寬限期結束或資金吃緊時，用這種方式掩蓋還款壓力。
另外，針對高價住宅（台北市 7,000 萬元以上、新北市 6,000 萬元以上、其他縣市 4,000 萬元以上），如果預售屋簽約時沒超過門檻，但交屋時價格已經跨越紅線，銀行必須「從高認定」並嚴守最高 3 成上限。以前就有大銀行因為沒這樣做，被央行罰了百萬元。
為了避免多重槓桿，央行的問答規範已經說得很清楚：銀行辦理購屋貸款時，不能用修繕或週轉金等名目來承作；如果舊屋增貸或轉貸的錢真的流向受限不動產，就會被視為規避管制，銀行會依照合約要求收回貸款。另外，針對房貸、信貸、理財週轉和股票質押一起出現的「四貸同堂」，金管會檢查局也把個人放款成長和逾放狀況列為重點，只要發現異常就會進行專案檢查。
在央行和金管會的雙重檢查下，各銀行分行現在對「自備款來源」和「貸後資金追蹤」都查得比較嚴。買房的朋友在準備頭期款時，記得讓資金來源清清楚楚，千萬別在簽約前後透過親友帳戶頻繁過水，也不要靠個人信貸或週轉金來湊錢；如果自備款有父母贈與，建議先準備好合法的贈與稅證明和完整的匯款紀錄，才不會在銀行審查或被查核時被退件，或被要求提前還款喔！
過去房市多頭時期，部分購屋自備款吃緊的買方，常會採取「八成房貸搭配一成個人信用貸款」（俗稱「八加一房貸」）的高槓桿方式拼湊頭期款。然而，在中央銀行實施第七波選擇性信用管制且銀行金檢查核轉嚴的背景下，這套操作邏輯已面臨全面失效。
金融知識發展協會理事長呂崑富近期在住展雜誌專題訪談中明確示警，即使購屋最後只差幾十萬元，買方也絕不能只看自己名下還剩多少無擔保信貸額度，因為銀行實務授信上除了計算「DBR（無擔保債務餘額倍數）」，更嚴格把關「DIR（負債收入比）」，稍有不慎就會落入「DBR 還沒碰到上限、DIR 卻已經先爆表」的核貸斷頭陷阱。
DBR 沒滿不代表借得到！月薪 5.5 萬實戰試算揭 DIR 緊箍咒
許多準備進場的受薪族存在致命盲區，誤以為只要個人信用貸款與信用卡循環總額未超過平均月收入的 22 倍（DBR 22 倍上限），就一定能順利借出剩餘信貸額度來補足交屋款。
呂崑富提醒，銀行在進行授信審查時，會同步穿透檢視借款人的「DIR（負債收入比）」，即檢視借款人每月的薪資收入是否足夠同時負擔房屋貸款及其他各類債務。
以實際試算為例：假設一位上班族月薪 5 萬 5,000 元，銀行審核設定的 DIR 上限抓七成，代表每月可負擔的總貸款還款空間約為 3 萬 8,500 元；若該名買方申辦 960 萬元的房屋貸款，每月房貸本息已需繳納約 3 萬 7,000 元，則其每月剩下的可支配負債空間僅餘 1,000 多元。
在此情況下，即使該名借款人的無擔保信貸額度在 DBR 22 倍規則下還有空間，在實務上也幾乎不可能再申貸出額外的信用貸款；依 30 年期房貸粗估，銀行每月只要少認列借款人 1 萬元的還款能力，最終核貸的房貸總額度就可能相差高達約 263 萬元。
資金用途金檢查核從嚴，信貸搬來補購屋款已遭封堵
除了兩大負債比率的計算限制外，借款資金的「實際流向與用途」更是當前金融監理的重點查核項目。
呂崑富指出，個人信用貸款依法合規的用途包含購買家具、家電或居家室內裝潢，但自央行祭出選擇性信用管制後，金融檢查對資金用途的穿透查核極為嚴格，借款人已不能再像過去一樣，隨意將無擔保信貸資金直接搬來充當購屋自備款或頭期款；一旦在房貸撥款前夕遭銀行聯徵照會發現異常信貸撥款或資金流向不明，不僅信貸可能受阻，更可能直接拖累主筆房貸的核貸成數。
看屋到撥款 6 大階段風險圖解，「簽約後至核貸前」為最高危空窗期
為協助購屋族精準控管交屋違約風險，住展雜誌亦整理從看屋到撥款的「六大階段資金風險軌跡」，點出買方最容易踩雷的關鍵時點：
○第 1 階段（看屋與出價）：屬於低風險前期，重點在於掌握區域真實行情並估算自有自備款。
○第 2 階段（斡旋與付訂）：風險轉為中度，買方應向兩至三家承辦銀行進行初步口頭估價與條件比較。
○第 3 階段（正式簽約）：風險顯著升高，由於銀行初估不等於最終正式核貸結果，買方務必在合約中爭取加註「貸款不足解約條款」。
○第 4 階段（正式申貸）：邁入不確定性最高的「資金風險空窗期」，買方已簽約付訂卻仍無法確定銀行最終願意核貸的金額，需備齊謄本與財力資料啟動聯徵審查。
○第 5 與第 6 階段（銀行核貸與完稅過戶撥款）：待銀行正式核貸，實際額度、成數與利率明朗後，若有資金缺口須立即在撥款前處理完畢。
專家自保建議：切忌盲目拉高槓桿，簽約務必預留財務緩衝
面對銀行緊縮審查與利率維持高檔的現況，房產與金融專家建議自住買方在簽約前應徹底摒棄「八加一房貸」的高槓桿思維。
在正式支付簽約款之前，除了應先向多家銀行試算自身的 DIR 與 DBR 安全餘裕，確認自有存款確實足夠支應至少二至三成自備款與裝潢預備金外，切勿在房屋買賣流程進行期間隨意動用信貸、車貸或信用卡分期；唯有保持乾淨穩健的個人資產負債表，並在買賣契約中妥善設定「貸款不足無息解約條款」，才能在緊縮環境中安穩順利完成交屋。
