金管會公布 8 月底本國銀行購置住宅貸款逾期放款金額攀升至 97.13 億元，單月增加 2.88 億元，終結連續兩個月的下降走勢，距離百億元大關僅一步之遙。
更令金融圈矚目的是，因單一銀行申報錯誤引發的數據「校正回歸」顯示，國銀房貸逾放早已連續 17 個月站穩 90 億元以上高檔，自 2024 年 8 月的起漲點以來，短短兩年間逾放規模暴增近四成，顯示升息累積效應與房市降溫已實質衝擊部分借款人的還款能力。
這波高逾放數據背後牽扯出長期的統計盲區。金管會證實有 1 家本國銀行自 2016 年至今長達近十年期間，在房貸餘額及房貸逾放等統計欄位申報出現嚴重錯置與少報，導致全體國銀歷史房貸逾放數據長期失真。
主管機關要求該銀行全面更正並重算歷史數字後證實，早在 2025 年 4 月國銀房貸逾放就已突破 90 億元，代表高壞帳警訊比原先公眾認知提前整整 15 個月便已成形；統計圖譜重塑後亦顯示，房貸逾放自 2024 年 8 月的 69.66 億元低點一路墊高至今年 8 月的 97.13 億元，兩年內累積增加 27.47 億元，增幅達 39.4%，期間更曾連續 10 個月逐月攀升。
金融法規定義，「逾期放款」是指借款人積欠貸款本金或利息超過三個月，因此 8 月底新增的 2.88 億元逾放，實質反映出借款人在今年第 2 季前後便已開始出現現金流短缺與還款異常。
大型行庫與授信主管分析，推升壞帳規模居高不下的關鍵在於三大結構性壓力：首先是央行連續調息推升房貸利率至 2.3%~2.6% 以上，疊加疫情期間購屋者的 3 至 5 年寬限期陸續屆滿，月繳本息暴增翻倍；其次是央行選擇性信用管制與銀行法第 72 條之 2 額度緊縮使房市量縮，過去借款人若繳款困難可透過轉貸、原屋增貸套現或快速賣屋化解，如今變現與轉貸退路全面受阻；最後則是第一線行庫發現違約戶約半數具備中小企業主或自營商身分，本業營收受景氣波動波及，進而拖累個人房貸繳納能力。
儘管房貸逾放金額直逼百億大關，但金管會指出，由於全體國銀房貸總餘額已逼近 12 兆元龐大分母，目前房貸整體逾放比率僅約 0.08%，遠低於整體放款平均水準，銀行體系資產品質與資本適足率依然維持穩健。金融研調機構分析，房貸高逾放後續能否順利回落，將取決於新增逾放產生速度、各家銀行提存後轉銷呆帳的處理進度，以及主管機關對各行庫授信集中度的風控力道；由於壞帳絕對金額居高不下，多數商業銀行在第 4 季對高負債客群的自備款成數要求已進一步拉高，審核條件更趨嚴格。
消金專家提醒，面對高逾放環境與銀行緊縮態勢，借款人應落實實務自保。名下房貸即將屆滿寬限期者，務必提早 3 至 6 個月試算轉為本息攤還後的真實月繳金額，嚴格檢視家庭緊急備用金是否充裕；若遭遇短期現金流斷層，切莫消極失聯或直接斷繳，因房貸本息一旦連續積欠達三個月即會被正式列為逾放並通報聯徵中心，重創信用評分並面臨房屋遭法拍風險，借款人應在違約前主動檢附證明向承貸銀行申請展延還款年限或短期本金寬緩方案，爭取資金調度時間。
在銀行房貸額度縮減與一般房屋增貸審核趨於嚴謹的背景下，部分面臨資金缺口的屋主轉向申請「二順位房屋貸款（二胎房貸）」。然而，專家提醒，二胎房貸並非單純的低利融資管道，其高利率與嚴格條件若未經精確評估，極可能成為家庭現金流的沉重負擔。
一、什麼是二胎房貸？與一般增貸差在哪？
○一般房屋增貸：由原承貸銀行在第一順位額度內追加放款，利率與一般房貸相近（約 2.7%~3.0%），年限可長達 20 至 30 年。
○二順位房貸（二胎）：房屋已向第一家銀行抵押借款，再向第二家金融機構設定「第二順位抵押權」。若未來發生違約拍賣，價金必須優先全額償還第一順位銀行，剩餘殘值才分給二胎銀行。因承受較高倒帳風險，承貸機構必然採取高利率與嚴格條件控管。
二、二胎房貸四大核心風險
1.利率天差地遠，最高飆至 15%
銀行二胎名目利率多自 3.45% 起跳，視借款人信用與收支比，最高可達 15%，總費用年百分率（APR）約 3.75% 至 15.35%，實質成本已逼近個人信貸甚至信用卡循環利率。
2.還款年限砍半，月繳本息暴增
一般房貸長達 20~30 年，二胎貸款年限通常被腰斬至 7 至 10 年，且多無寬限期，每月本息攤還金額極為沉重。
3.隱形規費繁多，實拿金額縮水
除利息外，還需支付銀行開辦費、地政設定規費、代書費與帳管費；若找民間代辦，常被層層剝皮收取高額服務費與綁約違約金。
4.信用債務轉嫁自住房，面臨法拍威脅
若因無力還款導致逾期超過三個月，第二順位債權人同樣有權聲請法院查封、法拍房屋，讓全家唯一的自用住所面臨喪失風險。
三、拿二胎「整合負債」的常見迷思
許多人誤以為將多筆卡債、信貸整合至二胎「每月繳一筆、月繳金額減少」就等於減壓。但若只是透過拉長還款期降低月付金，加上高額手續費與二胎利息，最終支付的「總利息支出」反而大幅增加。若未改變消費與收支習慣，往往陷入「舊債未清、新債又來」的惡性循環。
四、申貸前必算的「三筆帳」
1.算清還款出口：二胎僅適用於「短期有確定資金回流（如數月內有應收帳款、資產處分款到手）」的過渡週轉；若本業收入已入不敷出，切勿借二胎延後爆雷。
2.算清真實 APR 與總月付：將第一胎與二胎月繳本息加總，確保房貸總支出控制在家庭每月固定收入的 40% 以內，並預留至少 3 至 6 個月的緊急備用金。
3.堅持合法金融機構：直接向合法銀行申辦，切勿委託不明民間代辦，更不可隨意交付權狀正本或簽署空白本票。
二胎房貸是高成本的應急工具，在沒有明確還款來源前，切莫輕易讓唯一的自住家園承擔第二層高利債務。
