金管會公布 8 月底本國銀行購置住宅貸款逾期放款金額攀升至 97.13 億元，單月增加 2.88 億元，終結連續兩個月的下降走勢，距離百億元大關僅一步之遙。
更令金融圈矚目的是，因單一銀行申報錯誤引發的數據「校正回歸」顯示，國銀房貸逾放早已連續 17 個月站穩 90 億元以上高檔，自 2024 年 8 月的起漲點以來，短短兩年間逾放規模暴增近四成，顯示升息累積效應與房市降溫已實質衝擊部分借款人的還款能力。
這波高逾放數據背後牽扯出長期的統計盲區。金管會證實有 1 家本國銀行自 2016 年至今長達近十年期間，在房貸餘額及房貸逾放等統計欄位申報出現嚴重錯置與少報，導致全體國銀歷史房貸逾放數據長期失真。
主管機關要求該銀行全面更正並重算歷史數字後證實，早在 2025 年 4 月國銀房貸逾放就已突破 90 億元，代表高壞帳警訊比原先公眾認知提前整整 15 個月便已成形；統計圖譜重塑後亦顯示，房貸逾放自 2024 年 8 月的 69.66 億元低點一路墊高至今年 8 月的 97.13 億元，兩年內累積增加 27.47 億元，增幅達 39.4%，期間更曾連續 10 個月逐月攀升。
金融法規定義，「逾期放款」是指借款人積欠貸款本金或利息超過三個月，因此 8 月底新增的 2.88 億元逾放，實質反映出借款人在今年第 2 季前後便已開始出現現金流短缺與還款異常。
大型行庫與授信主管分析，推升壞帳規模居高不下的關鍵在於三大結構性壓力：首先是央行連續調息推升房貸利率至 2.3%~2.6% 以上，疊加疫情期間購屋者的 3 至 5 年寬限期陸續屆滿，月繳本息暴增翻倍；其次是央行選擇性信用管制與銀行法第 72 條之 2 額度緊縮使房市量縮，過去借款人若繳款困難可透過轉貸、原屋增貸套現或快速賣屋化解，如今變現與轉貸退路全面受阻；最後則是第一線行庫發現違約戶約半數具備中小企業主或自營商身分，本業營收受景氣波動波及，進而拖累個人房貸繳納能力。
儘管房貸逾放金額直逼百億大關，但金管會指出，由於全體國銀房貸總餘額已逼近 12 兆元龐大分母，目前房貸整體逾放比率僅約 0.08%，遠低於整體放款平均水準，銀行體系資產品質與資本適足率依然維持穩健。金融研調機構分析，房貸高逾放後續能否順利回落，將取決於新增逾放產生速度、各家銀行提存後轉銷呆帳的處理進度，以及主管機關對各行庫授信集中度的風控力道；由於壞帳絕對金額居高不下，多數商業銀行在第 4 季對高負債客群的自備款成數要求已進一步拉高，審核條件更趨嚴格。
消金專家提醒，面對高逾放環境與銀行緊縮態勢，借款人應落實實務自保。名下房貸即將屆滿寬限期者，務必提早 3 至 6 個月試算轉為本息攤還後的真實月繳金額，嚴格檢視家庭緊急備用金是否充裕；若遭遇短期現金流斷層，切莫消極失聯或直接斷繳，因房貸本息一旦連續積欠達三個月即會被正式列為逾放並通報聯徵中心，重創信用評分並面臨房屋遭法拍風險，借款人應在違約前主動檢附證明向承貸銀行申請展延還款年限或短期本金寬緩方案，爭取資金調度時間。
各大行庫放款水位緊繃與央行持續緊盯不動產授信的環境下，不少購屋族歷經千辛萬苦拿到銀行的「核貸通知書」或完成簽約對保，便誤以為買房資金已經百分之百到位。
不過金融與地政專家發出警示：「核貸通過不等於安全上岸」。若買賣雙方因工程延宕、驗屋爭議導致拖過銀行的「房貸動撥期限」，借款人不僅可能面臨重新對保與重新聯徵回查，甚至可能遭到銀行收回核貸成數或調高利率，衍生嚴重的違約交屋風險。
地雷一：房貸核貸通知書「定有有效期限」，逾期動撥恐全案重審
依據 房貸核准後多久要動撥完畢？銀行核發的房貸核准條件並非永久有效。每家金融機構在借貸申請書或核貸通知中，均明確訂有「動撥有效期限」，實務上通常落在核准日起 30 天至 90 天不等。
若買方因預售屋工期拖延、二次驗屋修繕拉長，或買賣雙方產權移轉行政程序延宕，導致未能在有效期限內完成抵押權設定與撥款，銀行有權採取以下三種處置：
1.要求申請展延：由審查部門評估是否准許延長撥款期限。
2.要求重新對保：借款人與保證人須再次親赴分行重新簽署借貸契約。
3.撤銷原條件並重新送件：若此時恰逢央行調整信用管制、銀行放款水位告罄，或房屋鑑價出現變動，銀行可依法撤銷原本承諾的優惠條件，要求借款人重新檢附財力證明「由頭審起」。
地雷二：對保後至撥款前的「二次聯徵回查」才是真正試金石
許多借款人常犯的致命錯誤，是在完成對保後便立刻申請其他貸款。銀行在正式撥款入買賣雙方履約保證專戶前的 1 至 3 個工作天，風控系統常態性會啟動「預防性聯徵回查」。
銀行的主要審查重點在於防範「一屋多貸」與「突發性負債擴張」：
○若借款人在對保後、撥款前，私下向其他銀行申請信用貸款用作裝潢金、申辦汽車貸款，或密集刷卡分期購買家電，聯徵紀錄均會即時揭露。
○銀行系統一旦偵測到借款人的總負債比率（DBR 22）上升或收支比惡化，房貸過關不代表一切搞定！銀行得依契約條款在最後一刻縮減放款成數（如 8 成降為 7 成）、加碼放款利率，甚至直接暫停撥款，導致買方產生數百萬元的即期資金缺口。
釐清觀念：切勿將「貸後資金查核」與「動撥期限」混為一談
此外，部分網路社群常將「撥款後 2 週至 4 週的資金用途查核」與「動撥期限」相互混淆。分析指出，銀行撥款完成後，為遵循金管會與央行防炒房規定，確實會抽查撥款金流，確認款項是否實質用於支付購屋價金，防範轉入股市或人頭帳戶；然而，這屬於「貸後管理」範疇，與撥款前必須嚴格遵守的「動撥有效期限」屬不同層次，購屋人切莫本末倒置。
專家給予購屋與借款人的 3 大安全防禦指引
為確保資金順利交割、避免落入違約風險，房產與消金專家提出三大關鍵防禦策略：
1.鎖定核貸公文有效期，預留 2 至 3 個月緩衝：
在收到銀行核貸通知時，務必主動向承辦行員問清「核准條件的有效截止日期」，並對照買賣契約約定的完稅與交屋日，確保預留至少 60 天至 90 天的充裕作業期，避免因代書過戶排程稍有延誤即逾期失效。
2.對保後啟動「個人信用冷凍期」：
自簽約送件、對保至銀行資金正式匯入履保專戶之日止，借款人應維持最乾淨的信用軌跡：「不辦新卡、不增貸信貸或車貸、不頻繁分期、不更換工作、帳單準時全額結清」，確保撥款前的聯徵回查萬無一失。
3.驗屋瑕疵善用「交屋保留款」，勿隨意喊停撥款：
成屋或預售屋交屋若遇一般修繕瑕疵，應依內政部定型化契約行使「交屋保留款」權利（通常為總價 5%），由履保專戶扣留尾款要求建商修復；切忌私自要求銀行全面扣發龐大的房貸主體，以免超過銀行的動撥期限，反而讓自己從受害者淪為逾期違約方。
