「簡單找」銀行貸款商品
台北市買新房子有多難？根據聯徵中心資料，去年貸款購買屋齡3年以內新房子，六都合計約4萬件，其中台北市最少，全年僅1,767件，等於全市每個月貸款購置新成屋僅147件，一天不到5件。
大家房屋企研室副理郎美囡表示，台北市新房子購置數量少，除了供給量較少，主要還是房價太貴，根據聯徵資料，北市申請房貸三年內新屋，平均鑑估總價高達2,756萬元，一般受薪族根本買不起。
根據信義房屋統計聯徵中心資料，去年六都屋齡三年以內新成屋，一共新增3.98萬筆房貸資料，其中以桃園9,383筆最多，其次為新北8,784件，台中8,461筆第四，高雄7,479筆，台南4,021筆。
台北市最少，僅1,767筆，只有桃園二成，還不到台南一半。
觀察六都2020年屋齡3年內的新成屋，均價全部站上千萬元，桃園以南都在一千萬元上下，新北達1,500萬，台北市則達2,756萬元。
由於房子屋齡較新，有些屬於預售交屋的整批貸款，因此貸款條件較佳，核貸成數都接近8成，貸款利率條件也較優約1.39~1.41%。
以購買面積來看，面積最大的是台南市平均達53坪，台北市、新北市與桃園市的面積都較台南小10坪左右。
郎美囡表示，桃園重劃區多，新屋供給量大，加上房價相對雙北便宜，近年發展快速，吸引年輕人移居，年輕人又偏好買新屋，因此貸款購新屋數量，打敗人口最多的新北市，排名六都第一。
記者游智文
地上權土地標售熱度不減，但最新的發展卻情勢卻令人憂心，建商憂心忡忡表示，幾年前標得的地上權案近期陸續完工後，卻面臨沒有銀行願意承作分戶貸款的困境！業者指出，尤其在去年底央行祭出房市信用管制後，情況更是雪上加霜，業者直言，政府若不嚴肅看待此一狀況，地上權住宅恐將就此走入歷史，不但影響居住正義的落實，也將衝擊未來地上權土地的標售。
回顧過往發展，地上權土地原本在高地租、高利率、低貸款成數、低存續年限的二高二低條件下，一度淪為燙手山芋，直到102年政策鬆綁，將存續年限從50年延長至70年，且產權可分割可過戶；105年進一步修正地租計收方式，改採「部分固定、部分浮動」，其中1％按公告地價調幅浮動調整，另外2.5％則固定、依決標當年度公告地價計算，大大降低地租大漲的不確定風險，地上權土地才鹹魚大翻生。
不過，受到金管會配合央行措施，嚴格金檢所影響，地上權住宅分戶貸款卻面臨銀行不願承作，苦無著落的窘境。房地產業者指出，政府推動地上權卻只關心標售成績，卻不關心整體配套措施，無異只做半套，恐將衝擊未來的地上權標售案。
麗盛建設總經理何昭宏也指出，地上權是政府活化國有地，並降低開發商、購屋者負擔的良法美意，也是時代潮流，但目前最大問題在銀行不再承作地上權住宅分戶貸款，在沒有銀行融資支援下，地上權住宅根本也不用賣了！這些年企業響應政府政策投入地上權土地開發，如今卻進退不得，讓業者相當無奈。
何昭宏表示，部分願意有條件承作的銀行，要求建商必須額外回存總融資金額的二成，才能取得融資額度，且擔保年限更長達20年；換言之，建商必須備有融資金額一成四押在銀行20年，才能讓購買地上權住宅的客戶取得合理的分戶貸款，對於支持政府政策的建商來說，必須積壓可觀資金，形成龐大財務負擔，非常不合理。此外，地上權住宅由於價格相對親民，對幫助首購族圓夢、落實居住正義有不可取代的效益，但有意購買者卻無法獲得應有的購屋貸款，對他們相當不公平。
不願具名的房地產業者表示，地上權住宅儘管多次修正、鬆綁，但因為銀行融資意願不高、分戶貸款缺乏完整配套，導致當前地上權住宅出現諸多問題。他指出，目前地上權住宅的問題與困境包括，一，儘管企業界參與地上權土地意願不減，但分戶貸款卻告貸無門；第二，銀行不承作地上權宅分戶貸款，也衝擊二手流通市場；第三，產權移轉需經原土地所有人同意才能交易，衍生諸多問題。
建商指出，這些年地上權住宅開發經歷各種阻礙，不是分戶貸款困難，就是地租高漲衍生糾紛，業者只能各自求解套，有些建商另提擔保品，同時擔任地上權人、地上權房屋所有權人、銀行貸款債務人三種角色，才能籌得資金、再貸款給客戶。業者強調，如果政府不願正視此一困境，地上權住宅在缺乏金融體系奧援下，勢必走入歷史，而政策希望藉此幫助部分較為弱勢者購屋的美意也將無疾而終，屆時將是政府、產業、民眾三輸的局面。 
新聞分析／創造三贏 亟需政策全力支持
地上權土地的開發方向，除金融保險業多採長期持有，開發為收益型不動產或商用不動產，沒有無法取得分戶貸款的問題外，其餘開發為地上權住宅者，都會面臨融資困難的問題，而且情況有惡化的趨勢，亟待政府協助解決。
由於地上權住宅價格普遍較區域行情低三至四成，因此被學者專家視為除社會住宅之外，可解決年輕人居住問題的新興管道之一，也可滿足不想被高地價綁架，及無須買房讓子孫繼承、只要解決長期居住需求的民眾；但在政策未大力宣示支持，銀行也無意承作下，等於斷了這條路，讓政策美意蕩然無存。
從某個角度來看，地上權住宅應可被視為廣義的社會住宅，對長期持有自住客，是另一條可滿足居住需求的管道。不過在政策配套上，需要政府拿出肩膀和魄力來解決，關鍵問題在分戶貸款。
過去法界和地政專家認為，地上權土地使用權的法律性質是債權而非物權，因此地政機關無法登記，金融機關也難以辦理貸款；不過法務部2014年召開會議討論後，認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性，應可作為「權利質權」標的，才得以辦理貸款，但比起一般房貸，申貸成數較低但利率更高。
也因此，要徹底解決地上權宅的難題，政府必須有宏觀、積極的作為。首先，政府可比照支持風電、綠能產業的模式，做出政策指引，鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款。其次，政府可比照青年購屋貸款，提供購買地上權住宅的年輕人利率補貼，此舉也符合公平正義，因為購買地上權住宅者可能購屋能力較為不足，有賴政策支持。第三，銀行若承作地上權分戶貸款，應排除在銀行法第72條之2的30％法定上限之外，提高其承作意願。
總結來說，政府應把地上權住宅視為實現居住正義的途徑之一，並完善配套措施給予實質支持。若能有效解決，就有機會達成活化國有土地充實國庫、減輕民眾購屋負擔、企業獲得合理利潤的三贏局面。
蔡惠芳