行政院9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2的集中度管制之外，並延長「換屋協處」期限。政策原意是緩解房貸核撥壅塞與避免自住換屋族受誤傷，卻因市場解讀過度，意外掀起「房市回春」的聯想，讓專家直呼「這只是補考機會，而非翻轉訊號」。
首購需求強勁 但鬆綁效應有限
新青安自2023年8月上路以來，短短一年核貸戶數已突破13萬戶，金額逼近兆元，其中七成借款人未滿40歲，顯示政策確實抓住首購族需求。儘管如此，專家估算，即便鬆綁後每月新增申貸量最多增加3千戶，每年交易量也僅能提升約10%至15%，難以複製2023、2024年房貸餘額爆增的盛況。
換言之，政策調整頂多能舒緩「貸不下來」的問題，卻難以成為推升房市的主力支撐。
換屋協處延長 使用率低成「象徵性補救」
針對換屋族，政府延長協處期限，讓自住需求者有更多時間銜接貸款，避免政策轉換下的誤傷。不過回顧2022至2024年，全台僅2412件申請，使用率極低。學者認為，這更像是「讓政策下台階」的配套，而非鼓勵換屋潮的利多訊號。
兩大「緊箍咒」仍在 銀行放款不會無限放水
房市鬆綁背後，銀行仍受兩大關卡約束：
央行不動產放款集中度：截至今年7月仍達36.7%，高於央行理想值，短期內不可能鬆綁。央行也明確表態，新青安案件排除存放比，並不影響集中度計算。
貸款收支比：公股行庫多要求房貸支出不得超過收入一半，若財政部不要求下修，年輕首購族恐怕「看得到吃不到」。
在此背景下，即便資金管道部分打開，銀行仍會嚴格審核年齡、職業、收入與負債比，資金不會隨意流向市場。
房價與政策搭配才是關鍵
專家普遍認為，高房價才是青年購屋的最大壓力。雙北地區普遍房價動輒1200萬以上，年輕家庭難以負擔。建議政府除興建更多社宅外，也應思考搭配利率補貼、育兒減碼貸款等配套，才能真正改善世代居住不均。
鬆綁是「止痛藥」 不是「強心針」
不動產估價師陳碧源直言，新青安排除在《銀行法》第72條之2之外，充其量只是「止痛藥」，無法改變房市基本供需結構。若市場或業者誤導，把政策包裝成抬價利多，不僅無助於自住者，反而可能加深金融風險。
另一位專家陳孟筠則提醒，真正的市場復甦仍需仰賴出口景氣回穩、薪資成長與央行政策配合。單靠新青安鬆綁，難以撼動目前低迷的購屋信心。
總體來看，這次鬆綁更像是「補考機會」，目的是避免資金斷鏈與違約潮，而非市場翻轉的號角。房市未來走勢，仍得看政策後續搭配與基本面調整。
