<聰明貸款報導>

隨著農曆年後開工，個人資金周轉與房屋裝修需求進入高峰。根據最新市況觀察，儘管當前房貸利率仍維持在 2.6% 以上的高檔盤整區，但各大銀行為衝刺開年業績，紛紛針對「信貸」推出手續費減免與首期超低利優惠。

信貸市場：首期 0.01% 成為標配，數位申辦免開辦費

針對開春後的消費與理財資金需求，民營銀行競爭尤為激烈。台北富邦、星展、永豐及玉山銀行 等不約而同推出首期利率僅 0.01% 的快閃方案，目標鎖定年收入 30 萬以上、信用良好的小資族與上班族。

• 永豐銀行「數時貸」： 主打全程數位申辦，首期 0.01% 利率，且若限制清償期間約定達 60 個月者，可享 0 元手續費 優惠，最高額度達 800 萬元。

• 渣打銀行： 配合通路限定專案，除了首期 0.01% 利率，更提供 0 元帳管費，吸引大額周轉客戶（上限 600 萬元）。

• 玉山銀行「e指信貸」： 透過 MyData 介接財力證明，主打免上傳文件、最快 1 個工作天核貸，並祭出手續費折扣與抽獎活動。

房貸市場：高利率下的「精準抗通膨」策略

在房貸部分，受到限貸令與銀行法第 72-2 條水位限制，整體房貸利率普遍落在 2.6%~3.5%。然而，針對特定客群，銀行仍保留了優惠窗口：

• 公股銀行： 雖然一般非政策性房貸已站穩 2.6%，但針對「新青安」族群及首購族，仍維持一定的撥款優先權，且部分行庫如 台企銀、合庫 仍有提供差別化取價方案。

• 理財型與加值型房貸： 星展銀行 針對撥款滿額或理財型房貸客戶，提供最高 NT$3,000 的申辦費減免。

• 議價空間加大： 房仲業者指出，2026 年房市關鍵字為「卡」，交易量急凍。在買方市場下，雖然房貸利率高，但賣方議價空間也隨之放大，對於具備剛性需求的買家，銀行端的多元手續費減免與彈性寬限期方案，仍是減輕初期負擔的關鍵。

慎防第二期後的機動利率

提醒您，雖然首期 0.01% 極具吸引力，但消費者在申辦時應特別注意 「總費用年百分率 (APR)」。信貸第二期起通常會回歸 2.5% 以上的機動利率，且多數優惠方案設有「綁約期」，若提前清償需支付 3%~4% 的違約金。建議民眾在 2 月申貸旺季，應多加利用銀行的「一鍵試算」服務，並將申辦費、未來利率變動風險一併列入考量。

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隨著銀行「限貸令」風暴持續與央行信用管制影響，國內各民營及公股銀行房貸利率普遍已攀升至 2.185% 以上，甚至非首購族群已見 3% 利率。在此背景下，中華郵政（郵局）推出的房貸方案以 2.065% 的超低地板利率引發市場熱議。然而，儘管利率極具競爭力，市場申貸量卻未如預期爆發。房產內行人士指出，郵局房貸存在「額度限制」與「鑑價保守」兩大硬傷，讓多數購屋族感嘆「看得見、吃不到」。

地板利率極具優勢，申辦條件卻成門檻 中華郵政目前的房貸利率主要參考「兩年期定期儲金節餘金額」加碼計息，目前最低可來到 2.065%，確實比多數銀行提供的 2.185% 更有優勢。但專家指出，郵局並非專業銀行，受限於《郵政儲金匯兌法》規定，其房貸放款業務有嚴格的上限。

內行揭露「兩大致命硬傷」 為何條件如此優厚的房貸方案，在市場上的討論度卻呈現「雷聲大雨點小」？內行網友與房仲業者分析主要原因如下：

1.鑑價極度保守（最核心硬傷）： 郵局對於房屋價值的評估（鑑價）通常較一般民營銀行保守許多。以一件市價 2,000 萬的物件為例，銀行可能鑑價 1,900 萬，但郵局可能僅鑑價 1,700 萬。即使同樣提供 8 成貸款，郵局實際撥款金額會遠低於購屋族預期，導致申貸者必須自備更多現金，這也是網友普遍反應「看得見、吃不到」的主因。

2.貸款額度上限： 郵局房貸單一對象的貸款額度通常有較嚴格的內規限制（如 700 萬至 1,000 萬元上限）。對於房價高昂的雙北市或六都核心區而言，這點額度難以支應動輒 2,000 萬起的房價需求，導致主力購屋族群直接轉向一般商業銀行。

誰適合申辦郵局房貸？ 專家建議，郵局房貸並非一無是處，對於以下兩類族群仍具備極大吸引力：

●偏鄉與蛋白區購屋族： 郵局據點遍布全台，對於一般銀行較不願承作的偏遠地區物件，郵局的接受度相對較高。

●低貸款額度需求者： 若購屋總價不高，或自備款極為充裕、僅需補足小額資金缺口的申貸者，郵局的低利率確實能有效節省利息支出。

在當前資金水位緊縮的環境下，郵局雖保有利率優勢，但因授信準則與鑑價機制與一般商業銀行大相徑庭，建議購屋族在申貸前應先進行「試算鑑價」，避免因核貸金額不足而面臨交屋違約的風險。

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為健全房市發展並落實居住正義，針對近期引發熱議的「新青年安心成家房貸」（新青安）遭投機客濫用疑慮，財政部與八大公股行庫正積極研議優化措施。據了解，為了強化風險控管並遏止「人頭戶」亂象，公股銀行擬全面收緊審核標準，其中最具關鍵性的變革，將是嚴格執行「借款人年齡加計貸款年限不得超過80歲」的內規，這也意味著未來40歲以上的購屋族，恐難再申請到長達40年的滿額房貸。

新青安政策自去年8月上路以來，祭出最高貸款額度1000萬元、寬限期5年及貸款年限40年等優惠條件，成功減輕不少首購族的負擔。然而，近期市場傳出有投資客利用高齡親屬作為人頭戶，藉此申辦長年期貸款與寬限期進行炒房，導致政策美意遭扭曲，同時也增加了銀行的授信風險。

銀行主管指出，考量借款人的還款能力與生命週期，若由高齡者申請40年房貸，還款期將延伸至退休之後，違約風險相對較高。因此，各大行庫擬具共識，將回歸授信專業，嚴守「年齡加年限小於或等於80」的門檻，部分行庫甚至不排除採取更嚴格的「75」標準。

以此標準試算，若民眾欲申請40年期的房貸，其申請時的年齡必須在40歲以下（40歲+40年=80）；若借款人已達45歲，依規最長僅能核貸35年；50歲者則縮減至30年。此舉將打破過去市場誤以為「只要沒買過房子，不管幾歲都能貸40年」的迷思，迫使房貸年限回歸與年齡掛鉤的常軌。

除了年齡與年限的限制外，新青安檢討措施還包含落實「一生一次」限貸令，即借款人名下僅能使用一次新青安優惠，且新舊貸戶皆須簽署自住切結書。公股行庫強調，相關調整旨在將有限的政策資源精準投放給真正有自住需求的青年族群，避免寬鬆資金成為助漲房價的推手，讓新青安政策能更穩健地運作。

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中央銀行昨（29）日正式對外公布 2025 年第四季理監事會議事錄摘要，市場關注的房市管制措施方向明確。會議紀錄顯示，儘管投機需求已隨政策祭出逐步退場，但多位理事一致主張「房市管制不宜鬆綁」，並罕見對「新青安」貸款與「房貸負擔率」提出風險警示。

房貸負擔率破 30% 合理線 理事支持維持信用管制 根據議事錄摘要，多位央行理事在會中指出，雖然第七波選擇性信用管制已見成效，但全台房價所得比及房貸負擔率依然偏高。有理事提出數據警告，當前全國房貸負擔率已高於可合理負擔的 30%，房貸違約風險與此數據具有高度關聯。考量到金融穩定，多數官員傾向維持現行管制力度，確保信用資源不被過度挪用於不動產投機。

新青安「寬限期後遺症」成關注焦點 值得注意的是，會議中特別針對「新青安」政策性貸款展開討論。理事指出，應密切追蹤新青安借款人，在未來利率補貼取消及寬限期屆滿後，是否會因還款壓力驟增而影響還款能力。官員強調，銀行雖目前逾放比極低，但面對房貸利率創下 17 年新高的環境，必須提早掌握借款人的還款彈性。

2026 國銀回歸自主管理 貸款難度取決銀行水位 儘管信用管制不鬆綁，但央行也確認 2025 年底執行的「國銀自主管理不動產貸款總量計畫」將於 2026 年起轉型，改由各銀行依據內部風控與資金水位進行控管。專家分析，這意味著「銀行限貸令」將從全國性緊縮轉為各別銀行差異化，信用狀況優良、與銀行往來深厚的自住客，較有機會在緊縮環境中獲得額度。

嚴正駁斥「台灣病」 央行：房價非匯率政策之過 此外，針對外媒近期將台灣房價攀升歸咎於央行壓低匯率的「台灣病」說法，央行在會議紀錄中提出強力反駁。央行強調，近年房價上漲是受全球資金氾濫、營造成本上升及 AI 產業設廠帶動地方需求等多元因素交織而成，將房價問題單一歸咎於匯率政策與事實不符。

央行表示將持續監控房市走勢與銀行放款集中度，並督促金融機構落實「保障自住需求、支持生產事業、嚴防炒房資金」三大核心方針。

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隨著央行第七波信用管制效應持續發酵，台灣房市正式告別過熱期，資金動能顯著降溫。根據中央銀行昨（26）日公布的最新全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，截至去年12月底，購置住宅貸款餘額年增率下滑至 4.46%，不僅連續多月下跌，更創下自2018年以來、近8年的新低紀錄。

央行經研處官員分析，房貸餘額增速放緩，主要反映了三大因素：首先是政府打炒房政策見效，投資客退場導致整體房市交易量明顯萎縮；其次是受限於《銀行法》第72-2條規定，銀行放款額度接近上限，導致核貸趨嚴、撥款速度放慢；最後則是前兩年房市熱潮墊高了比較基期，使得年增率數據出現明顯收斂。

此外，代表建商推案信心的建築貸款餘額，年增率也持續在低檔徘徊，甚至趨近於零成長，顯示在原物料價格仍高、融資成本增加及買氣不確定的多重壓力下，建商對於2026年的開工與購地計畫已轉趨保守，「以拖待變」成為主流策略。

針對2026年的房市走向，房產專家與各大行庫普遍抱持保守看法。雖然營建成本高漲讓房價具備一定支撐力，但在資金浪潮退去後，價格修正已不可避免。
市場預期2026全年買賣移轉棟數將維持在相對低檔，呈「量持平」格局；價格方面則將出現「軟著陸」的緩修走勢。其中，蛋黃區由於剛性需求強勁，預估修正幅度較小，約在 3% 至 5% 之間；而前幾年漲幅過快、供給量大的蛋白區與重劃區，則恐面臨較大的賣壓，修正幅度可能達 10% 甚至更多。

值得注意的是，除了房貸緊縮，銀行在個人信用貸款的審核上也同步趨嚴。銀行業者透露，為了防堵購屋者利用信貸當作頭期款，近期針對名下已有房產或近期有購屋紀錄的申貸者，其信貸利率普遍拉高至 3% 以上，且額度大幅縮減。

今年確立轉為「買方市場」。對於有剛性需求的自住客而言，隨著投機買盤退場，市場干擾減少，建議可多方比較銀行鑑價與貸款方案，並善用政府「新青安」優貸政策，伺機進場議價。

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隨著農曆新年將至，房市進入傳統換屋旺季，然而中央銀行實施的第七波選擇性信用管制力道並未放寬。目前名下已有房貸的申貸人，購買第二戶住宅時，全國成數上限僅 5 成且無寬限期。
為了緩解「先買後賣」換屋族的資金壓力，銀行雖提供簽署「切結條款」的配套措施，但近期審核與追蹤力道大幅強化，一旦民眾無法在約定期限內完成售屋，將面臨嚴重的財務違約後果。

換屋切結條款的核心要求，在於借款人必須承諾在第二戶房貸撥款後的一年內，將第一戶房屋完成出售並辦妥移轉登記，同時需清償原有貸款並塗銷抵押權。這項規定旨在確保資金確實用於實際換屋需求，而非變相資助囤房。然而，在目前房市交易週期拉長、銀行放款水位接近飽和的環境下，不少換屋族在售屋過程中遇到挑戰，導致切結承諾面臨逾期風險。

若申貸人未能在一年期限內履行售屋承諾，銀行將依約採取補救措施。
首先是強制收回「超額貸款成數」，將原先核貸的 7 成至 8 成貸款降回政策規定的 5 成，要求申貸人立即償還差額。
此外，銀行還會溯及既往，要求補足過去一年內優惠利率與一般利率之間的差額利息，並取消原本享有的寬限期，直接進入本息攤還階段。

目前銀行對於切結案件的後續勾稽非常嚴格，申貸人切勿抱持僥倖心理。計畫換屋的民眾，在購屋前應預先評估舊屋的市場行情與去化速度，必要時應採取「先賣後買」的策略，或在買賣合約中爭取較長的交屋緩衝期。面對《銀行法》第 72-2 條放款限制，換屋族應準備更充裕的自備資金，並隨時關注政策變動與銀行放款意願的調整，以確保換屋計畫能平穩達成。

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中央銀行昨（22）日公布最新金融統計數據，揭示政府打炒房政策成效顯著。台灣五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）在2025年全年新承做購屋貸款金額為7,694.5億元，較2024年大幅減少3,938億元，年減幅高達33.8%，全年總量跌破8,000億元大關。儘管12月受年底交屋潮影響出現短期回溫，但整體市場已明顯從熱絡轉向冷靜。



根據央行數據顯示，2025年12月五大銀行新承做房貸金額為635.4億元，較11月增加約47.33億元，創下近五個月以來新高。央行經研處官員分析，12月數據回升主要受兩大因素驅動，首先是年底適逢傳統購屋與交屋旺季，建商趕在年底前交屋入帳，帶動分戶貸款需求；其次是剛性需求支撐，除了「新青安貸款」持續撥款外，針對公教人員的「築巢優利貸」等優質客群貸款也有所增加。

在利率表現方面，12月五大銀行新承做房貸加權平均利率為2.298%，較上月微降0.003個百分點。這並非央行降息，而是因為利率較低的公教人員貸款佔比提升，結構性地拉低了平均利率。然而，若回顧2025年全年，新增房貸的平均利率來到2.283%，創下自2009年以來、近17年的新高水準，宣告低利率時代正式終結，購屋族的資金成本顯著增加。

針對全年房貸總額呈現斷崖式下滑，金融圈普遍認為，這顯示央行自2024年下半年啟動的第七波選擇性信用管制，以及銀行端自主強化的風險控管措施，已有效抑制了非自用與投資型的購屋需求。展望2026年房市，業界預期在政府維持管制基調不變的前提下，投資客已大舉退場，未來的房貸市場將以首購族、自住換屋等剛性需求為主力，整體房市將呈現「量縮價穩」的格局。

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中央銀行於昨（21）日發布最新一期季刊，首度針對震撼市場的「第七波選擇性信用管制」進行詳細成效評估，結果顯示該波管制措施精準打擊了投機炒作氛圍。報告特別點出，針對「名下已有房者申辦第一戶房貸」實施的「取消寬限期」措施，被證實為冷卻房市最有效的手段，不僅成功壓低新增房貸規模，更促使特定族群的購屋單價大幅修正約 17%。

央行報告深入分析，第七波管制的核心策略在於防堵「假首購、真投資」的市場漏洞。 過去許多投資客利用名下有房、但無房貸的優勢，申辦新貸款時利用寬限期「只繳息不還本」來降低持有成本。央行指出，在實施「名下有房者新申辦第1戶購屋貸款，不得有寬限期」的強硬規定後，直接增加了持有房產的現金流壓力。根據央行的計量模型估算，此舉導致該類別的新增房貸金額減少約 4% 至 5%，顯示投資需求在政策引導下已顯著退潮。

報告中最引人注目的數據在於價格的實質影響。 央行研究顯示，在排除屋齡、坪數等物件特徵差異後，受管制影響的購屋族群，其成交房屋的單價顯著下降了約 17%。金融分析師認為，這項數據並不代表整體房市崩跌，而是顯示在缺乏寬限期的保護傘下，買方（尤其是換屋族或置產客）的追價能力與意願大幅降低，不再盲目追逐高價物件，促使市場回歸理性定價。

雖然信用管制成功壓抑了投資買盤，但央行報告也同步揭示了「新青安貸款」帶來的結構性改變。與一般房貸緊縮的趨勢不同，新青安政策雖支撐了剛性需求，卻也導致了「貸更多、還更久」的現象。 受惠於額度上限提高，首購族平均貸款金額增加了 13.1%，且為了負擔高昂房價，借款人傾向使用長年期房貸，導致平均貸款年限大幅延長了 46 個月，顯示首購族群的財務槓桿持續擴大。

針對 2026 年的房市展望，市場普遍解讀央行報告釋出的訊號相當明確，即管制措施在短期內不會鬆綁。目前銀行端已逐漸適應新制，雖然央行未再祭出第八波管制，但各家銀行已將原本的強制性規範轉化為內部的「自主總量管理」。 銀行主管透露，今年第一季房貸水位依然吃緊，對於非首購族群的審核將維持嚴格標準，預期房市將進入「量縮價盤整」的冷靜期。

<聰明貸款報導>

隨著全台房價居高不下，購屋門檻顯著提高，對於一般受薪階級而言，買房夢想似乎日益艱難。根據財團法人金融聯合徵信中心最新公布的統計數據顯示，2025年前三季的房貸申請案件中，年收入超過新台幣100萬元的購屋族群佔比已高達41.2%，創下歷史新高。
這項數據不僅揭示了台灣房市結構正快速向高收入族群傾斜，也反映出在銀行銀根緊縮與高房價的雙重夾擊下，「百萬年薪」已逐漸成為進入房市的基本門檻。

進一步分析聯徵中心資料，2025年前三季全台房貸申請總量為11萬3,142件，其中年收入突破100萬元的申請件數達4萬6,641件，佔比超過四成。
若將時間軸拉回十年前，2016年同期該族群佔比僅為31.0%，顯示短短十年間，百萬年薪房貸族的佔比大幅攀升了10.2個百分點；反觀年收入在60萬元以下的族群，在房價飆漲與銀行審核趨嚴的環境下，申貸佔比則呈現明顯下滑趨勢，生存空間遭到嚴重擠壓。

針對此一現象，中信房屋研展室副理莊思敏分析指出，造成房貸市場「富人化」的主因有二。
首先是房價處於歷史高檔，目前都會區購屋總價動輒千萬起跳，若無一定程度的收入基礎，民眾難以負擔頭期款及後續的每月房貸；其次則是銀行審核標準轉向「擇優而貸」，受到央行信用管制及銀行法72-2條水位限制的影響，銀行在放款資源有限的情況下，為了控管風險，優先核貸給信用良好、收入穩定的優質客戶，並大幅提高對「房貸收支比」的審查標準。

莊思敏進一步說明，即便民眾勉強湊足了頭期款，如果薪資條件不夠優渥，導致收支比過高，很容易面臨貸款成數不足，甚至直接被婉拒的窘境。
面對日益嚴苛的購屋環境，專家建議預算有限的首購族或小資族，應秉持「先求有、再求好」的策略，將目光轉向都會區外圍的蛋白區或蛋殼區，以通勤時間換取居住空間，降低購屋總價壓力，待未來職涯發展收入增加或家庭成員變動時，再進行換屋規劃。

此外，在利率未見調降且銀行審核嚴格的當下，專家也特別提醒購屋者務必審慎評估自身的現金流。
特別是打算使用「寬限期」降低初期負擔的民眾，必須提前試算寬限期結束後，本息均攤下的還款壓力是否會影響生活品質，避免因財務槓桿過大而陷入違約風險。

註：統計期間為各年前三季
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心/中信房屋

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每年的五月報稅季，對於背負房貸的屋主來說，「購屋借款利息扣除額」絕對是節稅的一大重點，若能善用這最高 30 萬元的扣除額度，可以有效降低稅負壓力。然而，這項福利並非「有繳房貸就能抵」，國稅局設有嚴格的三大審核標準，許多納稅人往往到了申報當下才發現資格不符，導致權益受損。因此，在報稅前務必先自我檢視是否符合以下關鍵條件。

首先，最常被忽略的限制在於「戶籍」與「用途」。
國稅局對於自用住宅的認定非常嚴格，要求納稅義務人、配偶或受扶養親屬，必須在該年度於該地址辦竣戶籍登記。換句話說，如果房子買了卻沒有人遷入戶籍，是無法列舉扣除的。此外，該房屋必須完全是自住使用，整年度都不能有出租、供營業或執行業務使用的情況；若您的房屋部分自用、部分出租，雖然可以按比例申報，但計算較為複雜，一般建議以完全自用最為單純且無爭議。

其次，是關於「房屋數量」的限制。
如果您名下擁有多棟房子且都在繳納貸款，依規定一個申報戶只能選擇「一間」房子來申報利息扣除額，不能累加計算。在這種情況下，建議您直接選擇「利息支出最高」的那一間房產來申報，才能將節稅效益最大化。

第三個限制則是計算上最容易混淆的數學題，也就是必須先扣除「儲蓄投資特別扣除額」。
依據法規，您當年度可申報的房貸利息金額，必須先減去全戶的儲蓄投資特別扣除額（即銀行存款利息收入）。
舉例來說，若您去年繳了 32 萬元的房貸利息，但銀行定存利息賺了 5 萬元，那麼您實際能申報的抵稅額就是 27 萬元；若計算結果超過 30 萬，則以 30 萬元為上限。這意味著，如果是存款利息收入極高的大戶，可能就會因為扣抵後金額歸零而無法使用此項優惠。

最後要提醒的是，要使用房貸利息抵稅，報稅時必須選擇「列舉扣除額」。
因此在費心蒐集房貸證明之前，請先試算一下您的「標準扣除額」與「列舉扣除額總和」（包含房貸利息、保險費、醫藥費等）何者較高。只有當列舉扣除額的總金額超過標準扣除額時，採用此方式申報才真正划算。建議各位屋主提早做好稅務規劃，確認戶籍與使用狀態，才不會讓這 30 萬元的額度白白溜走。