全台房貸期數創新高!30年房貸成主流、平均繳到65歲

<聰明貸款報導>

根據最新統計,今年第1季全國平均房貸期數達319期,相當於26.6年,再度刷新歷史紀錄。房仲業者指出,長年期房貸正逐漸取代20年期貸款,成為市場主流。以目前購屋主力族群35歲至40歲為例,若不提前償還,恐一路繳到65歲甚至70歲退休,堪稱「一輩子房奴」。

30年期房貸全面崛起 平均期數創歷史新高

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析,若20年與30年期房貸比例各半,平均期數應約為300期,但目前已拉高至319期,顯示30年期房貸申請量已正式超越20年期。 統計顯示,自2023年第3季新青安房貸上路後,國內平均房貸期數已連續7季突破300期。除了首購族增加外,房價高漲也是主要推手,許多民眾選擇「拉長年限、降低月付」以減輕短期壓力。

六都平均超過26年 高雄最長達27.3年

從區域來看,六都房貸期數皆已逾26年,其中新北、桃園、台南、高雄突破27年,尤以高雄328期(約27.3年)居冠。以35歲購屋族為例,若選擇30年期房貸,等於必須繳到65歲退休,甚至可能還在「領年金還房貸」。

雖然長年期房貸能讓月付看起來較輕鬆,但專家提醒,一旦寬限期結束、開始償還本金,月繳金額將大幅上升。民眾若打算拉長期數,應搭配完整財務規劃,預留退休後現金流,以免房貸變成壓垮生活的負擔。 

主要都會區平均房貸期數表

區域 2023 Q1
房貸期數
2024 Q1
房貸期數
2025 Q1
房貸期數
2025 Q1
房貸年數
台北市 284 297 312 26.0
新北市 300 316 327 27.3
桃園市 300 318 325 27.1
台中市 301 319 321 26.8
台南市 290 309 324 27.0
高雄市 299 315 328 27.3
全國 291 305 319 26.6
資料來源:信義房屋、591房屋交易網

網友實況:房貸壓力見仁見智

房價高、利率不低,房貸壓力到底有多大?一名網友在PTT發文詢問「大家房貸都月繳多少?」引發熱烈討論,留言內容反映台灣購屋現況的兩極化。

一派認為房貸壓力可控:「貸200萬月繳1萬很輕鬆」、「貸1000萬月繳3萬8,租金還能幫我付七成」、「穩定收入、現金流規劃好就不怕」。 另一派則直呼「壓力爆表」:「月繳1萬5都快喘不過氣」、「貸太多不敢生小孩」、「自由業收入不穩根本睡不著」。 也有網友感嘆:「買房壓力大,但至少在繳給未來的自己。」這句話道出現代房奴的無奈與矛盾。

國外借鏡:日本房貸夢碎 「量力而為」才是真幸福

日本媒體《THE GOLD ONLINE》近期報導一對36歲田村夫婦的真實故事,揭示「買房不等於幸福」的殘酷現實。

夫妻倆年收入約126萬台幣,買下一間總價逾千萬台幣的新建公寓,貸款35年、月繳近3萬。然而,妻子後來因育兒放棄全職工作、丈夫轉職減薪,家庭收入不增反減,房貸壓力逐年加重。

最終兩人決定賣房止損,回到租屋生活。雖然房子沒了,但生活品質反而回升。夫妻感嘆:「以前覺得大家都在買,現在才知道量力而為才是真幸福。」

別讓房貸掏空人生

專家提醒,房貸是人生中最大的一筆債務。若僅憑「大家都在買」的心態衝動購屋,而未審慎評估收入穩定性與未來風險,可能會重蹈田村夫婦的覆轍。
在房價高企、利率不低的時代,選擇拉長房貸期數無可厚非,但更應同步建立儲蓄、保險與投資配置。只有在「可控壓力」下成為屋主,才是真正的成家,而非被房貸綁住的一生。

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買老屋更辛苦!台北自備款454萬創新高 等於南部一間房

<聰明貸款報導>

2025 年下半年,老屋雖然因單價低仍被視為「小資族入門款」,但自備款壓力卻急速上升。根據金融聯徵中心統計,今年上半年全台屋齡 30 年以上老公寓平均鑑估價約 1,095 萬元,銀行核貸成數僅 74.9%,自備款比例達 25.1%,比去年同期增加 3.3 個百分點,平均需準備約 275 萬元,比去年多出 43 萬元。換算下來,購屋族若想在一年內補足這筆差額,每月得多存 3.5 萬元,幾乎超過基本工資,堪稱「不吃不喝才能買得起」。

在六都之中,台北市購屋族的壓力最重,老公寓平均自備款金額高達 454 萬元,比去年同期多出 70 萬元,幾乎是其他縣市的兩倍。反觀南部地區,以台南市核貸成數最低,平均自備款比重達 27%,自備款金額約 135 萬元,也較去年增加 32 萬元。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出,近年銀行為爭取市場,對老屋放貸成數確實提高,平均貸款成數普遍達七成以上,讓老屋貸款比過去容易申請。然而,受到央行信用管制與限貸措施影響,不少購屋者仍面臨貸款審核嚴格、核貸額度下降甚至「貸不下來」的情況。他提醒,老屋雖然價格相對便宜,但銀行放款會同時考量買方的收入、信用條件、負債比與物件屋齡、地段等因素,屋齡越高的物件越容易被打折。

陳傑鳴建議,民眾若有意購買老屋,應預留 3 至 4 成自備款,並額外準備修繕費用;若目標是未來都更轉售,需先評估重建潛力與法規條件,避免高估報酬。

目前老屋雖仍具價格優勢,但「自備款負擔」已成新壓力點。隨著限貸政策延長與房貸年期普遍拉長,購屋族除了挑選物件條件,更應重視自身財務結構與長期現金流規劃。對首購與換屋族而言,如何在高房價與緊貸環境下兼顧生活品質與償債能力,將是未來數年房市的關鍵挑戰。

 

2025年上半年-全台及六都老公寓自備款

類型 鑑估值
(萬元)
平均核貸
成數
平均自備款
成數
自備款成數
較去年差異
(百分點)
平均自備款
(萬元)
自備款
較去年差異
(萬元)
全台 1,095 74.9% 25.1% 3.3 275 +43
台北市 1,838 75.3% 24.7% 3.1 454 +70
新北市 1,077 75.0% 25.0% 3.6 269 +45
桃園市 597 74.8% 25.2% 1.6 150 +22
台中市 653 74.6% 25.4% 4.0 166 +32
台南市 494 72.6% 27.4% 6.5 135 +32
高雄市 484 75.3% 24.7% 2.0 120 +17

資料來源:財團法人金融聯合徵信中心/台灣房屋

備註:值為2025H1屋齡30年以上公寓物件之新增房貸,差異數對比2024H1 (採四捨五入)

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新青安補貼明年7月退場 房市買氣回歸剛性自住族

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策利息補貼將於2026年7月底結束,市場預期屆時將對部分購屋族的申貸意願產生影響。不過,公股銀行評估,即便補貼退場後利率上升,新青安仍具市場競爭力,房市買氣將從政策紅利期漸回歸剛性自住需求。

目前新青安房貸利率約為1.775%,若明年7月底補貼2碼(0.5個百分點)終止後,利率將升至約2.275%。雖然利率拉升,但相較一般新承作房貸動輒2.5%以上,新青安仍屬低利產品。公股銀表示,儘管申貸熱度將略有降溫,但剛性自住族群仍會續留市場,不致出現大幅退潮。

與其他房貸相比,目前公教員工房貸「築巢優利貸」利率約2.185%,為市面上最低利專案之一。新青安補貼結束後利率僅略高0.09個百分點,對一般民眾仍具吸引力。銀行業者認為,申貸動能不會因此驟降,但「投機客」因審查趨嚴及補貼效期將屆,進場意願恐大幅減弱,市場將逐漸回歸正常軌道。

公股銀高層指出,各行庫目前仍全力配合新青安政策,不過利息補貼倒數與嚴格稽核並行,對炒作買盤形成有效嚇阻,房市將從「搶貸潮」轉為理性自住型買盤為主,預期第四季起買氣逐步轉淡。

房市量縮現象浮現 長期貸款成市場主流

房市方面,第一銀行分析,由於美國貿易與關稅政策不確定,加上國內缺乏新利多,購屋族傾向觀望,使市場成交量回升有限,預估**第四季及明年房市仍維持「量縮、價微跌」**格局。

彰化銀行進一步指出,雖國內經濟表現仍穩健,但在央行第七波信用管制未鬆綁、貸款結構持續調整及利率上升背景下,第四季房市將呈現量縮價緩跌走勢。隨著新案完工交屋增加、供給攀升,價格仍有小幅修正壓力。

根據統計,2025年第1季全國平均房貸期數達319期(約26.6年),再創新高。相較2023年同期的300期以下,貸款年期持續拉長,顯示30年房貸已逐漸取代20年房貸成為市場主流。六都平均貸款期數皆超過26年,其中高雄328期、台南324期、新北327期,顯示年輕族群普遍藉拉長期數以降低月付壓力。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析,新青安實施後首購族比例明顯提高,也推升長年期貸款申請增加。他提醒,拉長年期雖能降低短期壓力,但寬限期結束後本息還款將大幅增加,民眾應提早規劃財務,避免未來退休與房貸重疊。

政策鬆綁助市場喘息 但熱潮難再現

過去一年央行限貸令影響明顯,六都買賣移轉量自實施前的27.7萬棟降至不足22萬棟,交易量萎縮近兩成,其中台南量縮幅度高達27.3%,為六都之冠。

為活絡市場,行政院已宣布新青安排除《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制,並將換屋族出售原屋期限由12個月延長至18個月。業者李同榮認為,這些鬆綁措施可望提升購屋信心與交易量,惟銀行放款仍受集中度控管限制,實際效果仍取決於整體資金水位與審核政策。

曾敬德則指出,鬆綁雖能協助有需求的購屋族,但市場資金環境仍偏緊,且整體房價仍在緩跌階段,不易重現政策初期的熱潮。他認為,新青安補貼倒數與政策回歸理性,將讓市場逐步進入「以自住為核心」的穩定期。

新青安利息補貼進入倒數,象徵政策紅利期即將結束。雖然利率上升在所難免,但整體仍屬低利環境,對首購與自住族來說仍具吸引力。隨著房市成交量放緩、供給增加及政策鬆綁,新青安房貸的角色將從刺激市場的「火種」,轉為穩定剛性需求的「基石」。

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純網銀加碼優惠 首購族裝潢家電資金不再卡關

<聰明貸款報導>

隨著新青安房貸政策小幅鬆綁,首購族迎來資金解套新契機。購屋雖能透過新青安取得低利房貸,但裝潢、家具與家電等後續支出,仍成為年輕族群沉重的壓力。金融市場敏銳嗅到需求,三大純網銀齊步進場,以低利信貸專案搶攻首購族資金市場,最低年利率下探至2.12%,大幅優於一般銀行水準。

根據聯徵中心統計,目前全台約有40萬名「雙貸族」同時背負房貸與信貸,顯示購屋後的資金需求普遍存在。看準這股趨勢,樂天國際銀行、將來銀行與LINE Bank(連線銀行)近期接連推出新專案,透過延長年限、降低月付與免開辦費等誘因,讓首購族在房貸之外,仍能保持資金彈性。

樂天國際銀行主打「10年期信用貸款」,最低利率僅2.12%,免收開辦費。以貸款100萬元為例,每月還款僅約9,255元,僅為7年期信貸的七成。除降低月支出壓力外,樂天銀並加碼最高8,888元現金回饋,吸引有裝潢與生活開銷需求的年輕族群。

純網銀中唯一同時承作房貸的將來銀行,也針對年輕客群祭出專案。凡年滿18歲、年收入達30萬元以上即可申辦,若年收超過60萬元,可享一口價2.38%利率,綁約期僅12個月,最長8年還款,並提供免開辦費優惠。該設計兼顧低門檻與高彈性,迎合首購族資金周轉需求。

LINE Bank則延續「一段式利率」策略,最低利率2.28%,最長10年期,申貸金額每10萬元每日僅需負擔31元,並主打「最快3分鐘核准」,搶攻追求效率的數位世代。

值得注意的是,純網銀在數位化流程上持續深化。樂天銀導入C3憑證串接公務機關資料,申請人免自行準備文件,最快1小時可撥款,並提供24小時線上申請。這類便利性服務,正成為其差異化競爭關鍵。

純網銀透過低利率、長年期與數位便利,正逐步將信貸打造成新青安房貸的「配套方案」。對首購族而言,不僅有助於降低購屋後的資金壓力,也能讓成家規劃更具彈性。 

純網銀信貸方案比較

銀行 信貸方案
樂天國際 10年期最低年利率僅2.12%、且免開辦費
LINE Bank(連線) 一段式利率2.28%起,最長可分10年
將來 一口價2.38%優惠,最優免開辦費回饋,期限最長達8年

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首購撥款僅次於七月 市場關注央行解禁動向

<聰明貸款報導>

中央銀行最新公布的八月本國銀行受限不動產貸款統計顯示,自然人名下已有房屋者,其第一戶購屋貸款撥款金額為新臺幣189.4億元,僅次於七月的205.8億元,為央行自去年九月實施第七波選擇性信用管制以來的次高紀錄。市場預期,若央行放寬對換屋族的出售限制,將有助於推升此類貸款成長動能。

根據統計,該類貸款在去年十月、十一月曾因新制上路而急凍至10.8億與45.6億元,之後於十二月開始回升,今年七月更創高峰,八月則微幅下滑。央行指出,雖然對此類貸款取消寬限期,但並未限制成數,目前平均貸款成數約為七成,在銀行風險可控且房屋條件佳的情況下仍具吸引力,加上自住需求支撐,使撥款金額呈現提升。

在餘屋貸款部分,央行自管制以來將成數上限自四成降至三成,八月統計平均成數為27.4%,已接近控制目標。央行表示,銀行並未刻意緊縮餘屋貸款,但仍遵循管制框架。

至於不動產貸款集中度,截至八月底為36.71%,雖低於去年六月高點37.61%,但仍高於過去正常期約35%的水準。央行認為資金仍偏向流入不動產,因此維持選擇性信用管制具必要性。央行業務局長謝鳳瑛指出,管制目的在於避免資金過度集中房市,影響產業資金配置,同時兼顧剛性需求、都市更新與抑制炒作。

央行九月宣布,為照顧換屋族,調整協處措施,將出售舊屋期限由十二個月延長至十八個月,並回溯適用。只要在十八個月內完成舊屋出售與清償舊貸款,新購房貸即可免受成數與寬限期限制。市場關注,該措施可望釋出部分換屋需求,使名下有房第一戶購屋撥款在後續數月持續上升。

房仲業者指出,政策鬆綁加上暑假結束,九月交易量已較八月回升,六都與新竹縣市均出現量增。不過專家提醒,央行雖維持政策利率不變,但並未鬆綁房市管制,顯示官方仍在穩定與風險之間謹慎拿捏。

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北市房貸月薪比高達181% 預售市場買氣仍低迷

<聰明貸款報導>

近年房價飆升,想要買「三房」對多數家庭而言幾乎成了奢望。根據永慶房產集團彙整七大都會區交易數據,若在台北市購買三房大樓,總價中位數高達3,652萬元,以貸款七成、30年期、利率2.303%試算,每月房貸要繳9.8萬元,房貸月薪比竟高達181%,等於一份薪水根本不夠付,每月得「兩份薪水」才勉強撐得住。

除了台北市之外,新北市三房總價中位數約1,831萬元,每月房貸約4.9萬元,房貸月薪比112%;新竹縣2,360萬元,每月房貸6.3萬元,房貸月薪比108%。即便是台中市,三房房貸壓力也接近月薪的100%。

相較之下,台南與高雄的三房中位數總價仍落在1,000萬出頭,每月房貸約3萬元,房貸月薪比分別為72.2%與75.6%,是全台相對「較能負擔」的地區。然而,南二都近年也因科學園區與台積電設廠題材推升,房價漲幅不容小覷。

房屋研展中心副理陳金萍提醒:「房價總額過高,民眾必須審慎衡量自身財務能力,避免過度槓桿,否則會直接影響生活品質。」

小宅當道 但理想仍是三房,目前市場新推建案大多以一至兩房的小宅產品為主,壓低總價以吸引首購族。然而,對多數家庭來說,理想的居住空間仍是三房格局,這也凸顯出「理想」與「現實」的落差。

雖然行政院近期拍板,新青安貸款不計入《銀行法》第72-2條額度,並放寬換屋族舊屋出售期限至18個月,但對預售市場的買氣刺激有限。統計顯示,七都9月平均每週來客量僅八組,較8月減少兩成,其中台南更大減八成;僅高雄因楠梓新案釋出,買氣略有回升。

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析,央行仍維持房市總量管制,加上貸款核准困難,市場觀望氛圍濃厚,建商單靠「殺價」恐怕也難以突破困境,品牌與產品特色才是關鍵。

住商不動產統計顯示,9月全台成交量較上月減少5.8%,年減22.2%。其中,北市月減15.3%,高雄年減更達41.6%。專家認為,儘管部分建商釋出讓利,但價格修正力道有限,短期內整體買氣難有顯著回升,恐得等到第四季才有轉機。

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信貸熱潮升溫 銀行競拚低利專案

<聰明貸款報導>

近期在房貸利率持續攀升的帶動下,個人信用貸款市場迎來異常活躍的狀況。不少銀行紛紛推出低利信貸方案,企圖分得房貸壓升時的資金需求紅利。

房貸壓力催生「信貸新寵」

根據央行最新統計顯示,八月新承作購屋貸款平均利率已達 2.3 %,而信貸平均利率為 2.68 %。表面上信貸利率仍高於房貸,但房貸利率在過去一年明顯上揚,信貸利率變動幅度較小,整體趨勢有「信貸被低估」之勢。

有銀行內部主管指出,若此態勢持續,未來可能出現「信貸利率低於房貸利率」的異常情況。部分銀行已推出針對優質客戶的信貸專案,其利率甚至下探至 2.38 %起,與房貸利率拉近距離。

銀行祭出誘因 吸引年輕族群與高資產族

為迎接信貸需求,銀行、純網銀陸續推出優惠專案與創新流程。純網銀「將來銀行」近期推出「青春洋溢貸起來」信貸專案,若年收入達 60 萬元,可享一口價利率 2.38 %、最長 8 年期貸款,並減免開辦費。此舉被視為布局年輕市場、塑造未來長期客戶的策略。

同時,傳統銀行也不甘示弱。例如凱基銀行推出「信用貸款減壓轉貸」方案,首期利率 0.01 %起、最高貸款額度可達新台幣 800 萬元,開辦費從 0 元起跳,鼓勵已有債務者整合負債與再貸。 另一方面,各銀行 2025 年度信用貸款優惠利率及條件也被整體比較整理,顯示市場競爭激烈,例如王道銀行信貸專案起利率 2.25 %起,中國信託 Online 貸率則有首期 0.01 %的促銷。

風險警訊:個人還款壓力與銀行信貸曝險

信貸雖然近來成為金融機構積極爭取業務的重點,但高額無擔保貸款潛藏風險。銀行主管表示,如果經濟景氣反轉,借款人無法如期還款,將加劇呆帳風險。部分專家亦警告,借款人若將信貸視為「現金機」頻繁操作,將可能陷入「以債養債」的惡性循環。

此外,有報導指出,房貸與信貸利率出現「黃金交叉」的可能性——即信貸利率跌破房貸利率。這種現象若普遍化,可能打亂傳統貸款結構和風險評估邏輯。

整體銀行信貸策略轉向與市場機會

在大環境上,信貸投放正在向「量價平衡」方向調整。尤其在產業信用貸款與個人消費貸款帶息補貼政策落地後,零售信貸或將迎來成長契機。中國市場也反映類似趨勢,銀行正嘗試促進貸款投放的結構優化,以兼顧收益與風險。

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青年購屋力道強 七都熱門行政區交易占比逾八成五

<聰明貸款報導>

財政部最新數據顯示,8月新青安房貸撥貸金額降至近一年半低點,不過隨著政府宣布新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條不動產放款集中度限制之外,市場普遍認為房市可望迎來新一波動能。由於新青安貸款額度上限為1,000萬元,換算八成貸款條件,最具受惠的是總價1,250萬元以內的成屋產品。

根據《591實價登錄》統計,今年上半年七都交易中,有十個行政區超過八成五成交總價落在1,250萬元以下,顯示這些區域最能受惠政策鬆綁。其中,前十大受惠區域清一色來自雙北以外的蛋白區,凸顯雙北及蛋黃區房價過高,首購族即使有政策助力,實際能入手的選擇仍有限。

十大受惠區域 桃園觀音居冠
觀察區域表現,桃園觀音位居榜首,幾乎所有成交案都在1,250萬元以內。當地房價仍維持2字頭,加上草漯重劃區與觀音工業區人口支撐,交易熱絡。高雄大寮緊隨其後,因捷運橘線、和發產業園區題材加持,且房價僅在1字頭水位,吸引大批首購進場。

桃園楊梅、龍潭同樣表現亮眼,九成以上交易落在新青安範圍內,受惠於交通便利與外溢買盤承接。高雄小港則憑藉機場、工業區龐大就業人口及國道7號建設,需求強勁,排名第五。

台中梧棲也展現潛力,九成交易落在2字頭行情,受惠台中港特定區、三井OUTLET及捷運藍線建設,首購與投資買氣持續升溫。新竹湖口在竹科與湖口工業區就業人口帶動下,買氣穩健。

台南市則有中西區與南區雙雙入榜,中西區以老屋交易為主,總價親民;南區則受惠於86特區、交通與生活機能,交易穩定。台中豐原同樣有八成五交易符合新青安條件,加上捷運紅線延伸與亞大健康產業園區建設支撐,區域房價持續上揚。

房市利多有限 專家提醒三大風險
雖然新青安鬆綁短期內確實有助於刺激首購與自住買盤,但專家提醒購屋族仍須保持警覺。寶麟廣告副總經理管清智指出,有三類地區應避免:其一是投資客過度集中的區域,恐出現房價踩踏風險;其二是生活機能不足、居民留不住的區塊;其三則是預售屋供給爆量的地段,中長期恐因供過於求而陷入盤整。

新青安房貸放寬為市場注入一劑強心針,但實際受惠者多集中在蛋白區。首購族雖因此獲得更多入場機會,若要推升房市全面回溫,仍須搭配更多結構性政策調整。

 

新青安房貸放寬 七都十大受惠區

排名 縣市 行政區 2025 H1 成交量 (A) 總價1250萬元內成交量 (B) 交易量占比 (B/A)
1 桃園市 觀音區 181 179 98.9%
2 高雄市 大寮區 154 151 98.1%
3 桃園市 楊梅區 387 363 93.8%
4 桃園市 龍潭區 201 186 92.5%
5 高雄市 小港區 259 239 92.3%
6 台中市 梧棲區 139 125 89.9%
7 新竹縣 湖口鄉 132 118 89.4%
8 台南市 中西區 226 197 87.2%
9 台南市 南區 159 138 86.8%
10 台中市 豐原區 140 120 85.7%
資料來源:591實價登錄。
註:統計類型為成屋住宅產品(大樓、華廈、套房、公寓),並剔除特殊交易、交易量少於100件行政區。單位:件。

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三大訊號浮現 專家:房市探底仍未過

<聰明貸款報導>

金管會自 9 月 1 日起,將「青年安心成家購屋優惠貸款」(新青安)排除於《銀行法》第 72 條之 2 的不動產放款比率計算,市場視為政府打開房貸「水龍頭」的重要訊號。不過,本報查訪八大公股行庫最新數據後發現,9 月雖出現貸款申請分流,但整體房市買氣與實際撥款表現,仍顯示觀望氣氛未散,透露三大訊號。

三大訊號浮現

第一,貸款申請分流。
過去台銀、土銀、合庫因額度受限而「塞車」,如今新青安鬆綁後,華銀、兆豐銀、台企銀等行庫受理件數明顯增加。9 月 1 日至 19 日,華銀、兆豐銀、台企銀受理件數分別達 232 件、166 件、135 件,金額合計逾 38 億元,較 8 月大幅成長,顯示新青安貸款已逐步分散。

第二,總體申貸仍下滑。
雖然部分行庫承接力道上升,但截至 9 月 19 日,八大行庫總申貸件數不足 3 千件,與 8 月的 3,667 件相比,減少近 700 件。專家指出,首購族購屋信心仍待恢復,加上房市景氣持續觀望,顯示市場仍謹慎。

第三,撥款量受「民俗月」影響。
因農曆七月交屋意願低,行庫主管預估 9 月撥款金額恐低於 300 億元,實際水龍頭開放規模要等到 10 月才會明朗。

專家:房市四大不利因素未解

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析,雖然新青安鬆綁,政府也釋出換屋族寬限 18 個月的政策,但房市仍受 「房價偏高」、「放款集中度過高」、「賣壓沉重」、「屋主心態可能回升」 四大不利因素牽制。

他指出,過去五年全台房價漲幅近五成,遠超過所得增長,房價泡沫疑慮加深。即便政府局部鬆綁,央行仍不可能全面放寬,以免炒風再起。此外,全台待售新屋與二手屋庫存均在歷史高檔,壓力沉重下房價仍有下修風險。
「民眾若急於進場,恐有接刀的風險。」陳傑鳴提醒,現階段除非遇到急售讓價的屋主,否則仍應保持觀望。

制度檢討聲浪再起

市場人士進一步指出,72 條之 2 原設計是為避免銀行過度擴張房貸,但在現行金融體系下已顯僵化。如今主管機關需靠「開巧門」讓新青安豁免,反而突顯制度本身問題。

專家建議,政府應檢討修正 72 條之 2,並思考如何活化銀行房貸資金,例如推動資產證券化、建立房貸信用保證基金,或仿效美國房利美、房地美模式,發展次級市場,才是長遠解決之道。

新青安鬆綁後,確實舒緩了部分申貸壓力,但房市並未因此全面回溫。短期內,房貸水龍頭開啟的效果更像是「人道走廊」,對市場僅具緩解作用。專家呼籲,青年購屋族應更審慎評估,以免誤判房市時機。

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新青安房貸降溫 央行澄清五大爭議

<聰明貸款報導>

財政部今(22)日公布最新統計,8月新青安房貸撥貸件數僅3,587件、金額293.1億元,不僅較上月衰退逾14%,更創下政策上路以來第三低紀錄,反映房市買氣低迷與銀行排撥壓力同步升溫。與去年同期相比,件數與金額雙雙腰斬,跌幅超過四成。

公股銀行承作差距擴大

數據顯示,8月新青安受理戶數為3,667戶,貸款金額302億元,分別較7月減少198戶、24.4億元。撥貸部分,僅土地銀行逆勢成長,單月核撥1,329戶、金額102億元,穩居第一;台灣銀行以903戶居次;合作金庫、彰化銀行分列三、四名。相對地,兆豐銀行僅受理90件,首次跌破百件,創新低紀錄。

銀行主管指出,除成交量下滑外,部分申貸案件仍受限於審核與排撥流程,使得撥款延宕。短期內房市恐持續呈現「量縮、價盤整」格局。

政策鬆綁盼加速撥款

為紓解房貸排隊問題,金管會已宣布自9月1日起,新青安房貸將不再計入《銀行法》第72條之2的不動產放款比率。市場普遍預期,隨規範鬆綁,第4季銀行撥貸速度有望加快,縮短民眾等待時間。

投機退場 長期持有成主流

房市結構也出現變化。永慶房產統計,自2021年「房地合一2.0」上路後,短期交易(持有2年內)占比一路下滑,今年第1季降至13.8%,創政策實施以來最低;相反地,持有5至10年的長期交易比重已突破四成。專家認為,政策成功壓抑炒房風氣,市場逐漸回歸自住與長期置產需求。

信用管制周年 央行回應質疑

不過,自央行2024年9月祭出第七波選擇性信用管制後,市場隨即急凍。雖然成交量縮減,但房價跌幅有限,呈現「量縮價撐」現象。部分民眾因貸款延宕甚至出現預售解約,市場更出現「爛尾潮」疑慮。

央行在近期理監事會中罕見逐一澄清五大爭議:

降準救不了新青安 — 資金寬鬆無法解決公股行庫排撥問題,將改以公開市場操作調節。
豪宅貸款不鬆綁 — 高價住宅風險高,管制仍維持嚴格。
換屋期限延長 — 「一屋換一屋」寬限期由1年拉長至18個月,避免資金斷鏈。
預售解約潮不成立 — 解約率僅1.1%,多為投資客退場,並非全面危機。
爛尾樓風險低 — 建築貸款逾放比率僅0.09%,屬零星個案,央行建議強化建商資訊透明以保護購屋者。

專家認為,雖然新青安在高房價與限貸令雙重壓力下熱度降溫,但政策持續優化,加上市場逐漸由投機轉向剛性需求,未來第4季能否迎來小幅回溫,將是檢視房市修正是否告一段落的關鍵指標。

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