<聰明貸款報導>

現行備受矚目的「新青年安心成家房貸」（下稱新青安）將於 2026 年 7 月 31 日正式落日，隨著期限倒數，市場對於接續政策的高度關注。財政部與公股行庫高層近日透露，針對 2026 年 8 月起銜接的「新青安 2.0」版本已初步形成共識。
最新消息指出，新版政策預計將保留「40年房貸」、「5年寬限期」及「1000萬額度」三大核心支柱，但為了避免過度助長房價，最具爭議的「利息補貼」恐將面臨縮減或全面取消。

三大支柱擬保留 穩住首購族信心

據公股銀行高層指出，為了落實居住正義並減輕年輕人購屋初期的現金流壓力，「新青安 2.0」在架構上傾向「維持現狀」。其中，「40年還款期限」與「5年寬限期」被視為協助首購族跨過購屋門檻的關鍵機制，而「1000萬貸款額度」亦符合目前多數首購市場的總價需求。因此，這三大優惠措施預計將會延續，以避免政策斷層引發市場恐慌性買盤。

利息補貼檢討成關鍵 回歸市場機制

此次改版最大的變數在於「利率」。現行新青安政策由政府與行庫共同補貼利息，使利率地板價極具競爭力（目前經補貼後約為 1.775%）。然而，財政部官員近期暗示，考量到過度補貼可能成為推升房價的燃料，且資源應更精準投放，「2.0 版本」極有可能取消或大幅縮減利息補貼。

市場推估，若取消補貼，屆時新青安利率將回歸至約 2.275% 左右（隨央行升息連動調整）。

少了補貼仍具優勢？ 專家：仍是市場地板價

即便未來可能失去利息補貼，銀行主管分析，在央行第七波信用管制與銀行法 72-2 條水位緊繃的雙重夾擊下，目前一般民眾若非優質客戶，房貸利率普遍已飆升至 2.5% 至 3%，且成數難以貸滿。相較之下，新青安 2.0 即使利率回升至 2.275%，仍與公教人員房貸利率相當，依然是市場上相對優惠的選擇。

財政部闢謠：現行優惠至2026年中不變

針對坊間謠傳新青安可能「提早喊卡」，財政部再次強調，現行的利息補貼與申請條件皆已核定至 2026年7月31日，民眾切勿因不實傳言而恐慌進場。專家也建議，有剛性需求的首購族應回歸自身財務能力評估，若符合資格且資金到位，現階段仍是進場的好時機；若計畫尚在安排中，未來的 2.0 版本雖利息稍高，但在成數與寬限期上仍能提供足夠的緩衝。 

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為落實「智慧政府」與「便民服務」目標，內政部地政司13日宣布，自試辦「金融機構抵押權線上申辦系統」以來成效斐然。透過與國泰世華、玉山、台北富邦、安泰、凱基及中國信託等6家先行試辦銀行的深度合作，民眾在還清房貸後，無須再親自往返銀行與地政事務所，即可由銀行端直接透過網路系統及電子簽章，完成抵押權塗銷登記。統計至2025年（民國114年）底，該系統已成功協助完成 7,300件 線上塗銷案件，不僅大幅節省民眾寶貴時間，更落實節能減碳。

傳統流程 vs. 線上申辦：少跑兩趟，效率倍增

過去，民眾在繳清房貸後，必須先親自前往銀行領取「清償證明」及「他項權利證明書」等紙本文件，再前往不動產所在地的地政事務所臨櫃辦理塗銷登記，過程耗時且需配合機關上班時間。

現在，透過「抵押權線上申辦系統」，流程已大幅簡化：

1.民眾繳清貸款：確認向試辦銀行清償完畢。

2.銀行線上送件：銀行端直接透過系統產製解約與塗銷同意書等電子文件。

3.電子簽章認證：經由銀行端電子簽章確認後，加密傳送至地政事務所。

4.自動完成登記：地政事務所接收後即辦理塗銷，全程免紙本、免臨櫃。

擴大數位服務範疇 未來將納入更多銀行

內政部表示，這項服務自2024年11月啟動試辦，經過一年的推廣與優化，已證明其安全性與便利性。除了上述6家首波試辦銀行外，內政部未來將持續擴大推廣至其他公、民營金融機構，期望讓全台更多房貸族都能享受到「多用網路，少走馬路」的優質地政服務。

對於有需要的民眾，可於繳清貸款時主動詢問您的貸款銀行是否已加入「抵押權線上申辦」服務，享受更智慧、便捷的房產登記體驗。

<聰明貸款報導>

央行年終理監事會議召開在即，房市政策走向再度成為市場焦點。就在房仲業者呼籲政府鬆綁限貸、為換屋族開闢「人道走廊」之際，最新民調卻呈現不同聲音。
永慶房屋13日公布網路會員調查結果顯示，針對央行已實施滿一年的第七波選擇性信用管制，約七成受訪民眾支持政策持續執行，顯示多數社會大眾仍認為，嚴格信用管制是抑制房價上漲與防堵投機炒作的重要手段。

調查進一步指出，超過五成受訪者認為，信用管制措施已有效降低市場投機氛圍，讓房價漲勢趨於收斂；另有近四成民眾表示，在房價仍處高檔的情況下，銀行緊縮房貸有助於控管金融風險，避免房市過度擴張。
相關數據反映出，央行過去一年的政策方向，獲得相當程度的民意支持，也使市場普遍預期，央行在即將召開的會議中，政策立場恐仍偏向保守，短期內大幅鬆綁限貸的機率不高。

不過，這樣的民意結構，對房地產相關產業而言卻形成不小壓力。
中華民國房仲公會全聯會日前才指出，交易量持續低迷，已讓不少業者面臨經營困境，並建議將持有原屋超過十年的換屋族排除在信用管制之外，以降低對自住需求的衝擊。然而，民調顯示，多數尚未持有住宅或正準備購屋的民眾，更期待房價出現修正，對換屋族所承受的不便，相對抱持保留態度，反映出消費端與產業端認知上的落差。

專家分析，目前國內房市正處於高利率、高房價、高自備款與低交易量並存的結構性狀態。業界期待透過政策鬆綁刺激買氣，但從民意趨向觀察，社會整體仍偏向支持居住正義與抑制囤房行為。
在共識尚未形成之前，政府短期內大幅調整房貸政策的空間有限，房市「量縮價穩」的格局，恐將持續一段時間，購屋族與相關產業都需審慎因應後續發展。

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隨著央行第七波信用管制持續發酵，加上房貸利率攀升，台灣房市在2025年尾聲呈現明顯的「急凍」狀態。根據本週最新市場動態與聯徵中心數據顯示，第三季平均房貸利率已攀升至2.44%，創下金融海嘯以來16年新高；與此同時，平均核貸成數降至71.78%，為近22季以來新低點。這顯示銀行在水位緊繃與政策管制的雙重壓力下，審核趨於嚴格，購屋族不僅每月利息負擔加重，更需準備比以往更高的自備款，市場買氣因而受到重挫。

公股行庫對於房市前景看法也轉趨保守。包括合庫銀行在內的公股行庫，前10月房貸新承作金額年減幅度接近三成，銀行高層普遍預估，央行在即將於12月18日召開的理監事會議中，極可能維持現行強硬的管制措施，房貸利率短期內恐難調降，因此已將明年的房貸業務目標定調為「低度成長」。

面對如此嚴峻的市場環境，房仲業大聲疾呼政府應給予緩衝空間。中華民國房仲公會全聯會理事長王瑞祺昨日在年終記者會上表示，嚴苛的限貸令已讓房仲業面臨生存保衛戰，並正式向政府提出建言，呼籲應針對「持有原屋10年以上」的換屋民眾，以及「屋齡40年以上老屋」的換屋需求，排除在信用管制之外，建立換屋的「人道走廊」，避免傷及無辜的自住客。

此外，針對將於2026年7月落日的「新青安貸款」，不動產聯盟總會等公會團體也密集發聲，倡議政府應續推「新新青安」政策，建議透過提高貸款額度並加碼利息補貼，協助首購族跨越目前高房價與高利率的雙重門檻。
然而，儘管業界強烈呼籲鬆綁，金融圈分析認為，在政府打炒房目標未完全達成前，信用管制短期內難以轉彎，有意購屋的民眾在未來一年恐仍須面對高難度的貸款環境。

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隨著央行第四季理監事會議將於下週（18日）登場，房貸市場氣氛緊繃至極點。被視為政策「風向球」的財政部公股銀行業務研討會於今日（10日）下午登場，財政部召集各大公股行庫董總，針對「第七波信用管制」後的房市效應進行總體檢。
市場高度關注，此次會議是否會定調向央行提出「鬆綁」建議，將是決定明年房市走向的關鍵前哨戰。

公股密會測風向，聚焦換屋族困境

據了解，今日的閉門會議中，財政部除邀請台經院分析2026年房地產趨勢外，核心議題鎖定在銀行授信現況的檢討。
自央行祭出第七波信用管制以來，房貸市場出現「高利率、低成數」結構，第三季新增房貸利率飆至 2.44%（16年新高）、核貸成數降至 77.37%。

業界人士透露，公股行庫內部面臨兩難：一方面需配合政府打炒房政策與維護銀行法72-2條水位；另一方面，市場上關於「錯殺換屋族」與「繼承者貸款受限」的民怨沸騰。今日會議結論極可能成為下週央行理監事會議調整政策力度的重要參考依據。

買房如玩「魷魚遊戲」，貸不到款成最大風險

儘管時序進入年底購屋旺季，且部分房仲統計12月交易量微幅回升約5%，顯示房價出現鬆動吸引部分買盤進場，但第一線房仲業者形容，現在的申貸過程猶如「魷魚遊戲」。

業者指出：「現在是有錢買房，不見得借得到錢。」
對於誤踩「第二戶」管制紅線或購買高總價物件的民眾，若無充裕的現金準備或強力的銀行關係，很容易在簽約後因貸款成數不足或利率過高而被迫違約，面臨出局命運。

下週央行會議預測：利率恐連凍，管制是重點

針對下週備受矚目的央行理監事會議，金融圈普遍預期，考量國際局勢與國內通膨現況，央行維持利率不變（連凍）的機率較高。

市場焦點全數鎖定在「信用管制」是否會微調。雖然實施第八波管制的可能性降低，但銀行端的「緊箍咒」能否解除仍是未知數。
外界期盼在今日公股會議後，能傳出針對新青安或自用首購族群「適度開大水龍頭」的訊號，緩解目前房貸市場的資金旱象。

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隨著央行祭出第七波信用管制及銀行自主強化風險控管，台灣房貸市場「高利率、低成數」的結構日益明顯。根據聯徵中心最新公布的2025年第三季統計數據，新增房貸平均利率攀升至 2.44%，創下自2009年金融海嘯以來、近16年的新高紀錄；同時，核貸成數中位數降至 77.37%，寫下近21季（約5年多）以來的低點。專家指出，資金成本顯著增加，加上銀行銀根緊縮，已重擊市場買氣。

量縮價揚：房貸件數腰斬，房價仍處高檔

統計數據顯示，今年第三季新增房貸件數僅剩 3萬7,747件，較去年同期的6.1萬件大幅減少約 38%，反映出在資金緊縮下，房市交易量能出現嚴重萎縮。

儘管交易量下滑，房價數據依然居高不下。第三季平均購屋總價來到 1,453.4萬元，創下歷史新高；平均房貸授信金額則為 1,032萬元，為歷史次高紀錄。這顯示購屋族不僅面臨房價高漲的壓力，更需承擔更嚴苛的貸款條件。

專家分析：告別低利時代，新案利率2.5%起跳

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去央行總裁彭淮南曾示警「利率不會永遠這麼低」，如今這句話已成現實。在經歷連續升息與政策管控後，目前一般民眾的房貸利率已普遍升至 2.2% 左右，若是新申辦的房貸，利率更是從 2.5% 起跳。

曾敬德指出，聯徵中心的數據直接反映了「持有不動產的資金成本」顯著攀升。除了利率問題，購屋族目前更在乎的是「貸款成數」。成數中位數降至77.37%，意味著買方必須準備更多的自備款。雖然目前政策仍支持自用首購，但對於換屋族群而言，銀行放款趨於謹慎保守，後續仍需觀察政府是否針對換屋型房貸釋出鬆綁空間。

理財建議：有閒錢可優先「提前還本」

面對高利率環境，曾敬德也對現有房貸戶提出具體建議。他分析，早年購屋的屋主，目前的房貸利率也多已隨升息調整至接近 2.2%。

「現在提前償還本金，會比三年前利率還在1字頭時更划算。」曾敬德建議，若民眾手邊有年終獎金或閒置資金，且沒有把握創造高於2.5%的穩定投資報酬，可以考慮優先償還部分房貸本金。此舉能有效降低利息支出，是在高利時代下相對穩健的理財策略。

重點數據一覽（2025 Q3 聯徵中心統計）

新增房貸利率： 2.44% （創2009年以來新高）
核貸成數中位數： 77.37% （創近21季新低）
新增房貸件數： 3.77萬件 （年減38%）
平均購屋總價： 1,453.4萬元 （歷史新高）

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勞動部宣布，115年度「勞工保險被保險人紓困貸款」將於12月15日正式開放申請，協助生活陷入困難的勞工度過歲末年關。本次貸款由土地銀行承辦，每名符合資格的被保險人最高可貸10萬元，貸款期間3年，年利率目前為2.165%，前6個月僅需按月付息，不需償還本金。

勞動部指出，申辦期間自2025年12月15日起至2026年1月2日止，今年受理時間較往年提前，期限也更長。土地銀行線上申請將於15日上午8時開放，臨櫃申請則自上午9時起受理，民眾也可選擇郵寄方式提出申請。

凡參加勞保年資滿15年、無欠繳保費與滯納金、未曾借貸本項貸款（或已借貸但已繳清）、且生活確有困難之勞工均可申請；已請領老年給付、失能給付或勞保補償金者則不符申請資格。

勞工可透過手機或電腦上傳身分證及健保卡影像檔完成線上申請；若選擇臨櫃或郵寄方式，則需檢附身分證件影本、印章、存摺等相關文件。因傷病無法親自申辦者，可委託三親等內親屬代理，但仍需於核定後30日內親赴分行辦理簽約與對保手續。

貸款核准後，撥款將於7個營業日內匯入申請人的土地銀行帳戶。勞動部表示，若民眾及早提出申請，多數可望在農曆年前取得資金。去年勞保紓困貸款申請件數逾10.4萬件、總額超過104億元，其中超過99%為線上申請。

以借款10萬元為例，前6個月月付利息約180元，第7個月起每月攤還本息約3,427元。勞動部提醒，有需求的勞工應把握期限，避免錯過紓困機會。

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第一銀行於近期法人說明會中指出，自金管會將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2規範後，市場房貸排隊情況已有明顯改善。包含11月至12月間，新青安撥貸等待期已縮短至一個月內，有些案件甚至兩週即可完成，預估明年1月後將恢復至一般的10至14天處理速度。
不過，一銀強調，改善僅限新青安產品，其他一般房貸仍因銀行作業量與管制環境，申請等待期相對較長。

在房市展望方面，一銀副總蔡淑慧表示，目前房價雖略有鬆動，但仍維持在高檔，建商多以「送裝潢」「折扣優惠」等方式穩價，不太可能大幅調降售價。在房價未明顯回落前，央行短期內放鬆信用管制的可能性不高。今年房貸市場受信用管制及總量控管影響，一銀房貸受理件數較去年同期減少四成，撥貸金額亦下降約34%，但隨著9、10月起需求止穩，撥貸量已逐步回到去年底水準。

展望明年，一銀預估房貸餘額成長約5%至6%，與今年相當。蔡淑慧指出，雖然新增撥貸減少，但民眾還款速度因寬限期拉長、轉貸受限等因素放慢，使房貸餘額仍具成長空間。目前銀行普遍審慎核貸，民眾想透過轉貸提高鑑價並不容易，也讓原有貸款難以快速減少。

在房市壓力升高的背景下，限貸令導致部分民眾面臨「無法順利交屋」的情況，市場出現所謂的「斷頭潮」。據《591新建案》統計，七都今年1至9月預售屋解約件數達1930件，較去年同期增加68.4%，其中台中、台南增幅分別達1.4倍與1.5倍。部分買方因原本預期可貸八成，但在央行限制下調整為五成，無法在短期籌足額外自備款，只能選擇解約。

律師吳奕綸指出，近年接獲許多因限貸令而無法交屋的委託案件，民眾若面臨貸款成數不足，可依契約及定型化條款主張免違約金解約，包括貸款減少屬不可歸責雙方、建材或工期違約、面積誤差超過3%或建物瑕疵等。他提醒，預售契約內的解除條款往往有模糊地帶，民眾購屋時應更仔細確認貸款成數、期限定義，避免在市場環境變動時陷入高額違約金風險。

新青安房貸排隊問題逐漸紓解，但一般房貸仍受管制限制而有排程壓力；在房價高檔、管制未鬆綁的情況下，房市仍維持審慎保守的格局，解約潮與交屋壓力仍是市場必須面對的現象。

資料來源：內政部實價登錄

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國內融資租賃市場長期游走在金融監管邊緣，引發高利放貸爭議。金管會日前宣布已將 13 家融資租賃公司納入《金融消費者保護法》（金保法）管理，但仍有受害者不斷出現。近期一名台北男子 Kevin 爆料，為替家人籌措醫藥費借款 30 萬元、實領不到 25 萬元，卻須償還高達 43 萬元，等同承擔 36.3% 高利率，被迫同時兼三、四份工作才能還債，形同「合法高利貸」。

Kevin 說明，他在接到代辦推銷後，以商品貸、中古車貸方式借款，共需分 60 期、每期還 7,260 元。除 5,000 元設定費、5% 手續費及 20% 代辦費外，實際入帳金額不到 25 萬元，還款總額卻超過 43 萬元。他事後才驚覺利息與費率不合理，但已難以脫身。

他指出，融資租賃業者利用 BNPL（先買後付）、商品貸、機車貸等名目，以高手續費、高違約金與不透明計算方式變相收取高利，卻不受銀行法與消金法規範，導致消費者求助無門。「他們打著合法名義，卻做著地下錢莊的事」，Kevin 感嘆。

監察院調查也顯示，和潤、中租、裕融三大龍頭占市場九成，四年內向公股銀行以低利借入逾 1300 億元，再以遠高於法定上限利率放貸給一般民眾。曾有民眾實領 10.5 萬元卻需還 19 萬元，年利率高達 43%，遠超越法定 16% 上限。

民進黨立委邱議瑩指出，融資租賃公司長期鑽法律漏洞，導致許多年輕人與「信用小白」掉入貸款陷阱。她陪同 Kevin 出面控訴，並強調將推動制定專法，要求政府建立更完整的監管制度。

對此，金管會銀行局副局長王允中表示，目前融資租賃公司不吸收存款，風險結構與銀行不同，因此認為無須另立專法。金管會已於 9 月 15 日將第一批 13 家融資租賃公司納入金保法，要求業者遵守費率揭露、代辦規範等規定，違反者可處 30 万至 1,000 萬元罰鍰。若案件發生於新制前或未納管業者，民眾仍須透過民事訴訟處理。

邱議瑩強調，受害案例層出不窮，制度問題不得再拖延，呼籲政府正視個人借貸市場已被融資公司全面滲透，手機貸、冰箱貸等「假抵押真貸款」盛行，甚至連合約都拿不到。她說：「這已不是個案，是結構性問題。」

此外，邱議瑩也提出「百億挺青年基金」，以政府提供利息補貼與信用保證方式，提供 40 歲以下青年最高 10 萬元生活貸款與最高 30 萬元創業貸款，免保人、免抵押，盼以正規低息管道，減少民間高利貸陷阱對年輕族群的傷害。

Kevin 表示，希望自己的遭遇能喚起政府改革決心，「我不是第一個，但希望是最後一個」。他呼籲政府儘速制定融資租賃專法，讓高利貸亂象不再以合法名義存在，並讓年輕人「有一條活路」。

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不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會12月1日公布最新購屋貸款民調顯示，央行第七波信用管制實施逾一年，現況與民眾期望嚴重背離，已成為購屋族最大困境。調查發現，63.1%民眾希望貸款成數能在8成以上，83.4%民眾希望在購屋後3個月內取得貸款，但實際情況是平均貸款成數低於8成，放款時間更延長至4至6個月。

在自備款來源方面，調查顯示51.2%購屋族自備款為全數自行支付，28.1%由長輩部分或全數支付。在自行籌措者中，66.9%來自自有存款，各約1成來自出售金融投資商品及辦理信用貸款。值得注意的是，儘管台股大漲創新高，但出售金融商品支付自備款者僅占1成，反映股房市場景氣脫鉤現象。

房貸負擔方面，37.5%民眾的房貸支出占家戶總所得約3成，18.9%占4成，合計25.1%的購屋族房貸支出已超過家庭收入一半以上。調查也發現，房貸支出占家戶總收入4成以上的民眾約44%，多集中在房價較高的北部地區及41歲以上族群。

房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，調查中約8成受訪者有購屋可能，民意清楚顯示希望調高房貸成數及加快貸款取得時間。他強調，政府應協助人民排除障礙安居樂業，而非設下障礙阻絆購屋。至於房價問題，自由市場中自有市場機制調節。

王瑞祺警告，根據過去經驗，若一味阻攔購屋，持續累積的剛性需求可能在利多環境出現時暴衝而出，屆時供需失衡市場失控，導回常軌的成本將大增。他呼籲政府順應民意，將信用管制的貸款額度適度放寬，讓買賣交易回到常軌。

房仲全聯會智庫委員會總會長林金雄則認為，雖然房價偏高，但仍有37.5%民眾的房貸支出占家戶總收入約3成左右，並未明顯排斥其他生活支出，整體負擔尚屬合理範圍。

本次調查於今年10月針對「2025年您的購屋貸款還順利嗎?」進行網路民調，總計回收有效問卷656份，在95%信心水準下，抽樣誤差約正負4個百分點。調查也顯示，75%民眾認為房市管制對購屋計畫帶來影響，凸顯當前信用管制政策對市場的實質衝擊。