<聰明貸款報導>

新青安房貸政策推動至今，讓八大公股行庫的房貸市占率睽違16年後再度突破五成，看似重奪市場主導權，卻背負龐大壓力。行庫圈直言，這樁「三年的獨門生意」帶來量能暴衝，卻換來利差微薄、資本效率低落，甚至因補貼半碼利息而犧牲獲利，成了「表面贏家、實際苦主」。

根據金管會統計，截至今年7月底，八大行庫房貸總餘額達5兆6,927億元，占全體銀行比重50.36%，連續三個月穩站五成以上。房貸市場版圖也明顯洗牌，呈現「公股進、民營退」的格局。

過去在排行榜上緊追台銀的中信銀，因新青安衝擊逐步被拉開差距：2023年底兩者僅差257億元，但到今年7月底差距已擴大至1,963億元。民營銀行的退潮同樣明顯，國泰世華與玉山銀排名下滑，反而讓華南、第一銀，甚至彰銀擠進前十大。

然而，在市占榮景背後，行庫卻承受三重壓力：

1.大量貸款佔用《銀行法》第72-2條額度，壓縮其他業務空間；
2.低利貸款拖累資本效率；
3.行庫必須自行吸收半碼利差，獲利空間被稀釋。

金管會雖已宣布新青安不再計入72-2條，但僅解決「額度不足」的問題，卻無法扭轉「量增利不增」的宿命。

民眾信心下滑 近九成不敢買房

另根據富比士網路科技9月最新調查，高達87.1%的受訪者坦言，因憂心貸不到足額房貸而不敢買房。其中，58.3%對新青安貸款「沒有信心」，67.1%更直指「政策錯誤」與「政府失能」是主因。

當民眾面臨「已購屋卻貸不到款」的情況，僅15.9%考慮售屋，34%會改向多家銀行詢問，29.2%向親友求助，甚至有7.5%會選擇高利率信貸，1.7%可能轉向地下錢莊，潛藏金融風險不容小覷。

至於尚未購屋者，限貸令已讓「轉租取代買房」成為主流選項。調查顯示，75.4%民眾表示可能或一定會選擇租屋，僅有四分之一堅持不改變購屋計畫。同時，85.1%受訪者預期租金將持續上漲，其中逾六成認為漲幅將超過一成。

政策打炒房 誤傷自住需求

多位專家提醒，目前政策雖能壓制投機，但卻重創剛性需求。財經專家莊孟翰直言，房市價格難以「穩住」，若景氣持續低迷，未來2至3年房價恐跌兩成。他建議政府應適度鬆綁貸款成數，避免一刀切造成市場斷層。

財經作家林裕豐則指出，隨著《租賃專法》規範趨嚴，部分房東提前調漲租金以應對政策風險，導致租屋族壓力大增。這種「買不起、租更貴」的雙重困境，不僅出現在台北，六都及新竹都已浮現相同壓力。

社會憂慮經濟隱憂

富比士網路科技執行長陳高超警告，限貸令雖名為打炒房，但其副作用已擴大，從首購族的資金困境，到建商違約、爛尾樓風險，再到房市交易量大幅下滑，均顯示政策缺乏長期規劃。他直言：「若政策持續僵化，不僅房市信心難以挽回，更恐擴散至內需經濟，成為新一波隱憂。」

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金融監督管理委員會宣布，自 9 月 15 日起，融資租賃業正式納入《金融消費者保護法》規範，首波涵蓋中租、裕融、和潤、日盛台駿等四大上市集團旗下共 13 家租賃公司，未來一年內將逐步擴大到約 41 家業者。金管會強調，此舉旨在提升市場透明度與消費者保護，並要求業者遵循四大規範：利率與費用揭露、契約與廣告資訊完整、禁止暴力或騷擾催收，以及建立申訴評議機制。

金管會指出，納管後，所有新簽訂的租賃契約，必須明確揭露「年利率」與「總費用年百分率」，不得拒絕提前清償，契約與廣告亦不得含有隱匿或誤導資訊。違規業者將面臨最高 1,000 萬元罰鍰，甚至限制業務。

在執行層面，大型租賃公司已提前完成內部調整，包含修正契約文本、更新廣告內容，以及縮減外包作業以降低合規風險。民眾若遇到爭議，可透過金保法的申訴評議機制尋求協助，但金管會也提醒，相關規定僅適用於新生效契約，不溯及既往。

業界反應普遍認為，合規成本將增加，短期對中小型業者壓力較大，但也有龍頭公司表示，此舉有助於提升品牌信任度，長期將帶動市場優勝劣汰。民間團體則肯定這是「第一步」，但呼籲政府應加速推動專法《融資公司法》，建立完整的監管制度。

專家分析，短期內消費者將能享有更透明的貸款資訊與合理權益保障，但小型業者可能面臨退出，市場供給出現收縮。中長期而言，市場秩序將趨於健全，對正規經營者反而是提升競爭力的契機。

金管會強調，未來將持續監督業者執行情況，並視市場發展檢討是否需要更進一步的專法規範，以確保融資租賃市場的穩定與消費者權益。

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行政院9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2的集中度管制之外，並延長「換屋協處」期限。政策原意是緩解房貸核撥壅塞與避免自住換屋族受誤傷，卻因市場解讀過度，意外掀起「房市回春」的聯想，讓專家直呼「這只是補考機會，而非翻轉訊號」。

首購需求強勁 但鬆綁效應有限

新青安自2023年8月上路以來，短短一年核貸戶數已突破13萬戶，金額逼近兆元，其中七成借款人未滿40歲，顯示政策確實抓住首購族需求。儘管如此，專家估算，即便鬆綁後每月新增申貸量最多增加3千戶，每年交易量也僅能提升約10%至15%，難以複製2023、2024年房貸餘額爆增的盛況。

換言之，政策調整頂多能舒緩「貸不下來」的問題，卻難以成為推升房市的主力支撐。

換屋協處延長 使用率低成「象徵性補救」

針對換屋族，政府延長協處期限，讓自住需求者有更多時間銜接貸款，避免政策轉換下的誤傷。不過回顧2022至2024年，全台僅2412件申請，使用率極低。學者認為，這更像是「讓政策下台階」的配套，而非鼓勵換屋潮的利多訊號。

兩大「緊箍咒」仍在 銀行放款不會無限放水

房市鬆綁背後，銀行仍受兩大關卡約束：

央行不動產放款集中度：截至今年7月仍達36.7%，高於央行理想值，短期內不可能鬆綁。央行也明確表態，新青安案件排除存放比，並不影響集中度計算。

貸款收支比：公股行庫多要求房貸支出不得超過收入一半，若財政部不要求下修，年輕首購族恐怕「看得到吃不到」。

在此背景下，即便資金管道部分打開，銀行仍會嚴格審核年齡、職業、收入與負債比，資金不會隨意流向市場。

房價與政策搭配才是關鍵

專家普遍認為，高房價才是青年購屋的最大壓力。雙北地區普遍房價動輒1200萬以上，年輕家庭難以負擔。建議政府除興建更多社宅外，也應思考搭配利率補貼、育兒減碼貸款等配套，才能真正改善世代居住不均。

鬆綁是「止痛藥」 不是「強心針」

不動產估價師陳碧源直言，新青安排除在《銀行法》第72條之2之外，充其量只是「止痛藥」，無法改變房市基本供需結構。若市場或業者誤導，把政策包裝成抬價利多，不僅無助於自住者，反而可能加深金融風險。

另一位專家陳孟筠則提醒，真正的市場復甦仍需仰賴出口景氣回穩、薪資成長與央行政策配合。單靠新青安鬆綁，難以撼動目前低迷的購屋信心。

總體來看，這次鬆綁更像是「補考機會」，目的是避免資金斷鏈與違約潮，而非市場翻轉的號角。房市未來走勢，仍得看政策後續搭配與基本面調整。

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內政部「114年自購住宅貸款利息補貼」方案自9月1日至30日受理申請，與此同時，行政院也在9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，並回溯至9月1日生效。雙重政策上路，對於首購與自住族群可望帶來實質減壓。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，「新青安」貸款提供最高1000萬元額度、成數上限8成、最長40年年限與5年寬限期，利率最低1.775%起。即使明年7月底利率補貼到期後，房貸利率升至2.275%，仍低於一般首購房貸約2.5%的水準，對首購族具吸引力。

至於「自購住宅貸款利息補貼」，則提供台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其他縣市最高210萬元的利息補貼，利率優惠1.512%，更低於新青安。申請條件較嚴格，需年滿18歲、本人與家庭成員名下無自用住宅，且符合所得與財產標準。貸款最長20年，並可享5年寬限期。

兩方案並非擇一使用。以新北市1200萬元房貸為例，可先申請「自購」230萬元利息補貼，再以「新青安」貸970萬元，達到利率最低化；若在台北市購屋，則可運用「自購」250萬元補貼，加上「新青安」1000萬元，剩餘額度再搭配一般首購貸款補足。

陳金萍提醒，「自購住宅貸款利息補貼」僅受理一個月，且各縣市有名額限制，建議有意申請的購屋族提前備妥文件，並比較各家銀行首購房貸方案，挑選最適合的組合。

此外，臺灣銀行也宣布配合新青安政策，即日起調降「收支比率」審核標準，將無自用住宅者的門檻由200%降至180%，讓民眾在相同收入條件下可貸到更高額度，進一步減輕購屋資金壓力。不過臺銀也提醒，最高貸款額度仍不得超過購屋價格或估價的八成，購屋人仍需審慎評估自身還款能力。

整體而言，新青安放寬規範，加上自購房貸補貼同步上路，為首購與自住需求民眾提供了「雙保險」。專家建議購屋族善用政策紅利，掌握時效申請，方能有效降低房貸負擔。

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行政院近日宣布，自9月1日起「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）額度，不再計入《銀行法》第72條之2的不動產放款上限。此舉原本是為了替首購族與年輕人開一扇窗，避免因限貸令而找不到銀行承作新青安房貸。不過，市場專家卻憂心，這樣的鬆綁措施恐怕無法根本解決房市危機。

台中建經協會理事長楊志鵬直言，目前房市真正的問題在於「供過於求」與「全面限貸」。根據估算，未來三年半全台將有47萬戶新屋釋出，以每戶平均貸款1,200萬元計算，市場需5.64兆元資金。但銀行在法規上限下，能釋放的額度僅剩不到2.6兆元，缺口高達3兆元。即使放寬至30%上限，資金缺口依然龐大，顯示目前的鬆綁政策杯水車薪。

楊志鵬指出，央行擔心重演次貸風暴而嚴格控管貸款，但風暴發生的前提是「房價跌破貸款額」。目前市場新屋供給過剩，房價已透過「送家電、裝潢」等方式隱性下修，若貸款不足導致賣壓加重，房價下跌恐進一步擴大風險。他批評央行要求建商在18個月內限期開發，只會迫使更多建案開工，讓市場供給更加失衡，導致房市病態惡化。

他建議，除了新青安貸款全面排除在72-2條之外，政府應進一步檢討限貸政策，並恢復銀行依「鑑價作業」審慎放款的原則：若時價高於買價，應以買價為準；反之則採時價認定，而非一刀切式的全面限貸。


市場現況仍顯嚴峻。自央行於2024年發布限貸令後，房貸市場亂象叢生，民眾苦於貸不到款、利率升高、成數降低，甚至傳出買方因等不到撥款或房價下修而反悔解約，導致買賣雙方爭議增加。部分屋主雖依法可沒收違約金，但為避免訴訟拖延與持有成本，只能選擇與買方協商，苦不堪言。

雖然新青安鬆綁消息一出，引來大批屋主與買方關注，房仲業者更形容「電話被打爆」，但多家銀行回應仍在觀望央行態度，審核速度並未明顯加快。專家指出，即便符合新青安資格，銀行也可能因保守估價、提高首購利率、限縮貸款成數或不承作非薪轉戶，而讓購屋族的貸款夢碎。

楊志鵬最後呼籲，賴清德總統應由行政院主導，凝聚金管會、財政部與央行共識，全面檢討限貸制度，否則龐大餘屋賣壓恐造成房價崩跌，進一步引發次貸風暴，屆時新青安政策不但救不了年輕人，還可能反成壓垮市場的最後一根稻草。

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金管會今（9）日提醒民眾，房貸壽險並非法令規定的強制投保項目，銀行不得將其作為核准房貸的必要條件，也不得以任何形式進行不當勸誘或強制搭售。消費者在投保前，應依自身財務狀況與風險承擔能力，審慎評估是否有實際需求。

保險局副局長蔡火炎指出，部分銀行在辦理房屋貸款時，會建議借款人投保房貸壽險，以確保若借款人發生意外，能償還未清的房貸。但此保險並非房貸審核的前提條件，購買與否應完全基於個人保障需求。

金管會進一步說明房貸壽險的五大重點：

1.非強制性商品
依 101 年函示，銀行不得將房貸壽險列為貸款條件，也不得要求民眾必須購買。

2.保障對象與受益人不同
被保險人多為借款人本人，受益人則是放款銀行，保險金主要用來清償未還的房貸，並非提供家屬生活補助。若要保障家人生活，應另行規劃其他保險。

3.遞減型設計
房貸壽險多採遞減型保額，隨貸款逐年償還，保障金額也逐年下降，與傳統壽險保額固定不同。

4.繳費方式彈性
保費可選擇一次繳清或分期支付，投保人應詳細閱讀保單條款，確保保費負擔合理。

5.解約須注意影響
若提前還款或轉貸而需解約，應留意解約金金額，以及重新投保時因年齡增加可能導致的費率上升，避免權益受損。

金管會強調，消費者享有選擇投保與否，以及自由挑選保險公司的權利。提醒民眾在考量投保房貸壽險時，務必先確認自身保障需求與財務規劃，切勿因誤以為「貸款必須」而被迫購買，以免造成不必要的負擔。

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在金管會日前放寬房貸政策後，中央銀行也於9月8日宣布，針對「實質換屋自住族」的協處措施進一步調整。過去規定換屋族須於一年內出售原有房屋，如今期限延長至18個月，並適用於2024年9月20日（含）以後錄案的貸款案件。央行強調，此舉並非鬆綁管制，而是提供更符合市場現況的彈性安排。

這項措施最初於2023年9月20日推出，屬第7波選擇性信用管制的一部分，目的在於兼顧信貸控管與自住需求。央行指出，雖然政策實施近一年，多數民眾能在一年內完成換屋，但隨著近期房市交易降溫，出售舊屋所需時間拉長，加上銀行貸款排隊撥款，使部分借款人難以在期限內完成交易。

依據新規定，換屋族若先買後賣，須與銀行簽署切結書，承諾於第2戶貸款撥款後18個月內，完成舊屋的產權移轉、清償債務及抵押權塗銷，並不得以轉貸方式規避義務。符合條件者，可不受貸款成數與寬限期的限制。

央行提醒金融機構，仍須遵循授信「5P原則」——信用（People）、資金用途（Purpose）、還款來源（Payment）、債權保障（Protection）、授信展望（Perspective），以確保資金流向符合實質換屋自住需求。

房仲業者認為，這項延長措施可望減輕換屋族短期背負兩筆房貸的壓力，避免因時間壓力而被迫低價出售。不過，也有觀察指出，部分銀行對相關切結案件的審查態度謹慎，換屋申貸難度仍高。

值得注意的是，市場另一股力量來自首購族。根據聯徵中心統計，2025年上半年40歲以下的年輕房貸族件數占比逾五成，創下近十年新高。在「新青安2.0」及貸款比率調整的推動下，首購需求反而更加活躍，低總價住宅成為主要關注標的。

央行延長換屋期限，讓換屋族獲得更多資金調度時間，同時與金管會政策相互呼應。隨著年底購屋旺季臨近，換屋與首購兩大族群的動向，將持續牽動房市後續走勢。

民眾如有相關問題，央行提供15線專線電話：（02）2393-6161轉分機1331、1357、1358、1359、1360、1361、1362、1363、1364、1365、1366、1367、1368、1369、1370。服務時間為週一至週五（上午9時至下午5時）。

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行政院於9月4日正式拍板，宣布「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制之外，自9月1日起生效。此舉意味著銀行在辦理新青安貸款時，不再受限於存放比30%的規範，被視為為「房貸荒」帶來一劑及時雨。

根據財政部統計，截至8月底，公股銀行已核准但尚未撥款的新青安案件達12,923件，金額約1,257億元，原先需等待0.5至4個月，未來將可優先加速處理。然而，多數民眾仍反映，雖然政策鬆綁已公布，實際洽詢銀行時，卻依然遭遇「只能等」的窘境，顯示政策落實仍存在落差。

公股銀行挑戰：龐大核貸待處理

新青安自2023年8月上路以來，已累計核貸近13萬戶，金額逼近1兆元。面對大量待撥款案件，公股銀行必須進行系統調整、更新風控模型並加強行員訓練，導致短期內撥款進度仍不如民眾預期。金管會也強調，即便政策放寬，銀行仍須遵循「授信5P原則」審查，包括借款人還款來源與資歷，避免風險擴大。

專家：政策只是「局部舒緩」

正心不動產估價師聯合事務所協理陳孟筠指出，關稅衝擊已使經濟與購屋信心下滑，新青安政策雖能紓緩部分首購族的壓力，但僅限於公股銀行與真首購族群，對整體市場低迷並無根本性改善。他強調，唯有出口景氣回穩、薪資成長與利率、就業政策同步改善，才可能帶動房市真正復甦。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源則提醒，銀行面臨的「雙重緊箍咒」不只來自72條之2，央行的放款集中度規範依然存在。截至7月，數據仍高達36.74%，若央行不鬆綁，政策效益恐怕有限。他更指出，若財政部不要求公股銀行檢討下修收支比，貸款資金仍可能優先流向高所得族群，首購族「看得到卻吃不到」。

房價問題才是根本

台南市不動產估價師公會主委林利州認為，水龍頭雖然開了，但高房價才是青年無法購屋的根本瓶頸。他建議政府應逐步調控房價，或透過社會住宅出售、出租（租金1萬至1.5萬元）來改善居住負擔。同時，應搭配薪資調升與生育房貸減碼措施，例如每胎減1～2碼利率，並研議提供固定低利率30年貸款，以長期改善首購族的壓力。

陳鳳馨：恐埋金融危機隱憂

媒體人陳鳳馨則直言，這次的政策放寬，恐怕只是「頭痛醫頭」。她指出，《銀行法》第72條之2的核心精神就是避免銀行過度集中放款在房地產市場，如今排除新青安，短期雖能解套建商與購屋族的資金荒，但可能為未來2至3年埋下金融危機。她以美國次貸危機為例警告，一旦房價下修超過貸款成數，恐引發大量法拍潮，金融機構健全性將面臨挑戰。

政策效果有待觀察

目前市場普遍認為，新青安排除72條之2雖然為首購族釋放曙光，但仍屬短期紓困，長期效果必須觀察。尤其政策將於2026年7月31日截止，屆時利息補貼終止，購屋貸款條件將回歸原有架構，對購屋族影響不容忽視。

整體來看，這項鬆綁確實為青年首購族開啟新機會，但能否真正化解「房貸荒」，還取決於央行態度、銀行執行速度，以及政府是否能同步處理房價高漲與所得落差的結構性問題。

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新青年安心成家貸款（新青安）自2023年8月上路以來，兩年間協助近13萬戶無自有住宅家庭購屋，但也因《銀行法》第72條之2的放款比率限制，使銀行擔心觸及上限而放慢撥款進度，引發「房貸荒」。行政院4日拍板通過金管會提出的精進方案，宣布自今年9月1日起，新青安貸款撥款案件將不再計入該比率限制，預計有助提升銀行承作意願，緩解首購族貸款困境。

行政院長卓榮泰指出，《銀行法》相關規範原意在控管銀行流動性，但房貸逾放比率長期低於其他授信業務，資產品質穩健，當前銀行流動性亦無虞，因此在兼顧風險管控下，排除新青安貸款可使政策目的更聚焦於協助青年購屋安居。

他強調，銀行在辦理融資貸款時，不得搭售其他金融商品，也不得對民眾有不當或多次勸誘，金管會與財政部須督導各行庫務實落實。除新青安貸款外，凡屬自住、首購，或一屋換一屋的貸款需求，也應優先滿足。

財政部則補充，截至今年7月底，青安與新青安貸款累計已核貸逾47萬戶，金額超過2兆4千億元，其中新青安就占近13萬戶、核貸9,994億元，約七成為40歲以下青年。貸款逾放比僅0.04%，低於整體房貸水準，顯示資產品質良好。

為防止炒房與不當申貸，財政部要求借款人限貸一次並簽署自住切結書，銀行亦須加強查核轉租、人頭戶及涉營業貸款，並已追回逾5,400件不符規定案件，收回利息補貼逾1億元。

市場面上，此次排除規範被視為房市的利多消息，營建類股盤中大漲逾6%。專家分析，調整後可望帶來三大影響：一是重建購屋信心，二是提升公股銀行的承作量能，三是低總價產品將相對受惠。不過，後續仍需關注央行年底是否調整房市管制，以及第三季理監事會議的政策方向。

行政院表示，將持續督導公股銀行依金融主管機關規範辦理，確保新青安政策真正用於首購與自住族群，並促進房市健全發展。

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行政院在9月4日院會拍板通過重大決策，確定自2025年9月1日起，「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安）將不再受《銀行法》第72條之2的30%不動產放款比率限制。此舉將釋放更多放款量能，解決近期民眾買房遭遇「貸不出」的困境。

新青安自2023年8月上路以來，至2025年7月底已累計核貸12萬9,464戶，總金額達9,994億元。其中73%的借款人為39歲以下青年，顯示政策確實協助到剛性購屋需求。然而，由於部分公股銀行72-2比率逼近內部預警線（28.5%），核貸意願下降，導致不少符合資格的青年購屋族群在申請貸款時遭遇瓶頸，甚至出現無法順利交屋的情況，進一步造成所謂「房貸荒」。

金管會指出，住宅貸款在所有授信產品中逾放比率最低，顯示風險相對可控，但銀行受到72-2限制與房市前景影響，保守態度升高，使資金流向受到壓抑。數據顯示，截至7月底，本國銀行72-2平均比率為26.04%，公股銀行更高達27.61%，合庫銀行甚至逼近28.38%的高位。

為化解市場資金緊縮，行政院明確表示，排除72-2限制後，銀行辦理新青安貸款的信用資源將優先用於無自用住宅青年的購屋需求，不僅能擴大貸款量能，也可縮短民眾等待時間，避免因額度受限而「錢到不了」。

在配套措施方面，財政部要求公股銀行嚴格落實授信「5P原則」，防堵投資客炒房與人頭戶申貸，確保資源專注於自住購屋。金管會則強調，銀行在辦理新青安貸款時，不得將房貸壽險或其他金融商品列為搭售條件，避免增加民眾額外負擔。若民眾遇到相關爭議，可透過銀行公會或金管會設立的申訴管道提出申訴，保障自身權益。

此次決策意味著新青安政策將獲得更大發揮空間，預期有助於緩解自住與首購族群的資金壓力，同時兼顧金融穩健與市場需求，為目前緊繃的房貸市場注入新的動能。