住宅補貼下週一開放申請 新婚、懷孕都能加分

<資料來源:蘋果日報>

今年度的住宅補貼下週一起開始受理申請,截至8月31日止。租金補助6.5萬戶、自購住宅貸款利息補貼4000戶、修繕住宅貸款利息補貼2000戶。此外,為了鼓勵生育、結婚,今年起新婚家庭或者懷孕胎兒都能加分,增加獲得補貼的機會。

住宅補貼必須符合4項基本條件,包括1.年滿20歲;2.家庭組合必須為:有配偶、與直系親屬設籍同戶、單身年滿40歲或父母過世,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹;3.申請人或配偶、同戶籍直系親屬無自有宅;4.家庭年收入低於50%分位點家庭的平均所得,且家庭月收入按全家人口平均分配後,每人每月必須低於當年度最低生活費標準之3.5倍。以台北市為例,家庭年所得須少於88萬,每人每月須少於2萬4236元。

除了符合基本條件外,補貼計畫還採取了評點制度,評點分數較高者可優先獲得補貼。為了因應少子化的態勢,今年起增加了新婚或懷孕可獲評點分數,申請日前2年內結婚登記之新婚家庭,可加2分;胎兒除計入家庭成員、人口數及視為未成年子女數外,育有3名以上未成年子女家庭,第3人起,每人加3分。

租金補貼金額分4種,台北市每戶每月最高補貼5000元;新北市、桃園市、台中市、新竹縣、新竹市最高補貼4000元;台南市、高雄市最高補貼3200元;其餘縣市3000元。

欲申請住宅補貼的民眾,須於7月23日至8月31日向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府提出申請。

王家禕/台北報導

各縣市網站請先點入內政部不動產資訊平台

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內政部委外研究:房貸負擔能力越低,生育力越低

<資料來源:自由時報>

營建署去年第3季低調委託住宅學會針對6都房價負擔能力與生育率長期趨勢進行探討,發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係;亦即房價負擔能力越低,總生育率就越低;但因擔心報告被曲解,營建署在開頭就強調「內容如涉解讀,係屬研究單位觀點,不代表本署立場」。

「貸款負擔率」是指中價位住宅貸款每月攤還金額除以中位數家戶每月可支配所得,數字越高,代表房貸壓力越沉重,也就是負擔能力越低。

根據該報告,2002到2010年台灣總生育率與貸款負擔率變化呈現負向關係;報告解讀是,負向關係即房價負擔能力越低,同時間的總生育率越低,其中以雙北市、台中市等區域較明顯,但隨後因政府推出生育補助及龍年生子潮影響,負向關係稍微收斂。

該報告建議,假如政府願意試圖提高房價負擔能力,同時也可能提升總生育率;也就是解決「高房價」問題,或可同步解決「少子化」的國安議題。

學者:買了房子 不敢生孩子

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出,他前年與政大地政系博士生林佩萱合作發表1篇研究論文,實證在生育前已購屋家戶相較未購屋家戶,婚後生小孩的時間會拉得更長;主因是在高房價時代購屋,將占據更多家庭資源,造成「房子」與「孩子」間的排擠效果,進而降低生育率,甚至出現「買了房子、不敢生孩子」現象。

他說,當時抽樣調查總樣本數1473件,整體家戶平均生育時間為1.86年;比較購屋與未購屋的家戶,購屋家戶平均於婚後約2.66年才生育首胎,高於未購屋家戶平均婚後約1.71年生首胎。

記者徐義平/台北報導

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辦車貸前 注意折價與利率的翹翹版效應

<資料來源:蘋果日報>

購買新車動輒百萬元以上,不少人都會申辦車貸,來舒緩一次要拿出大量現金的資金壓力。但國銀主管建議,因現在車貸競爭激烈,「拿到3%以上都偏高」,記得一定要注意經銷商報出來的數字,有可能經銷商願意當場給予比較多的折價,卻在利率端高出市場行情。

國銀個金部門主管,如此一來,很可能購車總價較低,但背負的車貸利率高,但若要車貸利率低,很可能業務願意讓利的幅度小,使得購車總價上揚。

國銀個金部門主管表示,現在車貸要拿到3%以上的利率,大概就是兩種情況,第一是車商跟自家融資公司配合,因僅此一家,別無選擇,利率由融資公司決定,且融資公司的資金成本較銀行高,因此當銀行已經將車貸利率殺至2字頭時,只跟自家融資公司合作的車廠,還是有可能僅給予消費者3%以上的利率。

第二則是利用「高利率來換高折價」,作為銷售手法。國銀主管表示,實務上很多消費者購車時,專注業代能給予多高的折價,但反而在車貸利率這點輕忽,不知不知覺中就簽下較高利率版本的車貸,「簡單一點的判別方式,就是要求業代用零息貸款來做,未來比較不會衍生糾紛」。

前三大車貸銀行的車貸部門主管也建議,民眾在申辦貸款時,一定要注意自己未來的償款能力。一般來說,每月要償還的貸款金額最好不要超過月收入的三分之一,譬如月收入6萬元,每月償還貸款金額最好就不要超過2萬元。

國銀主管說明,如果用常見的排氣量1.8、2.0升汽車來看,一年的保費、油錢、保養費、牌照稅、燃料費等就可能要10萬元,換算下來每個月還要額外付出8000多元,以前述的例子來看,可能每個月就要花掉近半個月的收入來養車,很可能會對每個月的收支平衡造成壓力。

國銀主管更說,如果是已經在償還房貸的民眾,更是要謹慎計算加上車貸後,家庭收支能否平衡,「或許可以先生還房貸、太太還車貸,都控制在自己月收入的1/3」等方式來因應。

王立德/台北報導

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標普:台灣銀行業房貸風險 可控管

<資料來源:工商時報>

從全球角度分析台灣整體銀行業,獲利能力偏弱的風險遠甚過不動產放貸業務。標普台灣分析師周怡華表示,台灣銀行業的房貸業務具有允當的授信審核風險控管及審慎的貸放成數,加上未來兩年台灣的不動產價格將維持相對穩定,有助於減緩銀行業者面臨的信用風險。

標普分析師團隊指出,台灣銀行業身處零散的市場結構,導致獲利能力在全球同業中偏低,這應是透過產業整併來解決,卻因許多條件限制,估計2至3年內出現整併可能性偏低,金管會近期宣布,自2019年起將批准兩家純網銀在台設立,可能會進一步讓銀行業競爭加劇。

標普分析,台灣近4年期間的通膨調整後不動產價格漲幅,每年平均為1.1%,不再出現2014年前十年期間的大幅上漲,有3項原因:1.民眾負擔能力下降,2.主管機關遏止不動產投機交易,2010年至今連續祭出降溫措施,3.特別是增加房屋持有稅及資本利得稅等,因此帶來銀行業的優質房貸違約率近兩年維持在偏低的0.06%~0.09%。

標普分析師團隊同時提出3項理由,分析台灣銀行業的房貸風險足以控管:1.台灣不動產產市場陷入停滯,不動產價格已經下跌,2. 銀行業者為逐步達到更嚴格的法定資本要求,採取較溫和的放款成長策略,3.銀行轉向海外進行擴張,以追求較高的報酬率。

標普全球評級12日公布「銀行業國家風險評估BICRA:台灣最新報告。該報告指出,銀行業面臨的經濟風險需考量經濟韌性、經濟失衡、經濟體系信貸風險、制度架構等項目,台灣經濟風險趨勢穩定,被列為可能導致經濟失衡的不動產價格波動因素,金融體系面臨風險仍在可管理的範圍內,2015~2018年期間,民間部門負債對GDP比增長幅度,每年平均為2.78個百分點。

標普強調,競爭壓力才是台灣銀行業者面臨的真正產業風險,已導致產品或服務價格的主導能力受限,而且台灣銀行業者的整體獲利能力,亦低於全球同業平均水準,原因多出在高度零散的產業結構,公股行庫的市占率仍接近50%,高達20家銀行業的個別資產總值,還不到整體銀行體系總資產的1.5%。

陳碧芬/新加坡電

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房貸族福音! 一銀結合大數據 即時試算額度及利率

<資料來源:自由時報>

數位時代理財愈來愈方便,隨時隨地可搞定各種貸款需求!第一金(2892)旗下第一銀行線上貸款平台「第e數速貸」提供24小時服務,讓民眾透過網路就可以完成貸款的申請流程,而且在手機、平板或電腦都可以使用。

值得一提的是,一銀推出「房貸可貸額度及利率試算」服務,即時線上試算,就可以得知房貸額度及利率,協助民眾隨時隨地可以完成貸款及還款規劃。

一銀表示,該行積極應用金融科技,運用實價登錄、行內資料及專家經驗等大數據資料,以人工智慧(AI)演算類神經網絡技術建構「不動產智慧鑑價模型」,用以鑑估全國不動產,現將此模型應用於「第e數速貸」平台,民眾只要輸入房產類型、房產地址、屋齡、房屋價格及貸款人基本資料等相關資訊,即可試算出房貸可貸額度及利率,不必再跑銀行,也省下鑑價作業時間,幫助民眾精準掌握資訊。

一銀也提醒,試算結果僅供參考,實際貸款額度及利率仍需專業鑑價人員核定。

記者盧冠誠/台北報導

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房貸逾放上升 金管會評估對房貸做壓力測試

<資料來源:經濟日報>

美中貿易戰恐衝擊經濟,加上房貸逾放比率攀升,對於是否需對房貸辦理全面性的壓力測試,金管會銀行局主秘陳妍沂今天表示,金管會將研議辦理。

美中貿易戰會否引爆金融風暴受關注,美國對35家銀行做壓力測試,對於國內是否需要做壓力測試,金管會主委顧立雄今天受訪時表示,保險業國外投資及國際板債券之前做過了,接下來看上限調整的狀況,至少目前RBC及資金運用狀況還在一個穩定的狀態,銀行端還沒有發生明顯必須做壓力測試,反而是房貸要比較關注的。

對於是否針對房貸做壓力測試?金管會銀行局主秘陳妍沂表示,基於適足性監理,銀行每年都要辦壓力測試,其中情境設定包括房價下跌、利差縮減等,銀行每年都會辦,金管會再就適足性要求,目前銀行報來的壓力測試結果都可以。

銀行自辦的壓力測試,都是由銀行自設情境,銀行提報壓力測試結果過來後,金管會也會看銀行自設的情境是否太鬆。

至於金管會統一設定情境的房貸壓力測試,會否再做?陳妍沂表示,我們會研議辦理,會作評估,若有需要的話,就有可能再做。

金管會上一次針對房貸做統一的壓力測試,是在2016年針對2015年做的壓力測試。

陳妍沂說,目前銀行的逾放比率、逾放覆蓋率及資本適足率三項指標都很好,代表未來風險承擔能力強,銀行健全程度不錯,有能力吸收未來可能發生的損失。

她表示,理論上,上次做時的經濟情況如果沒有更壞,就沒有必要再做,但因大家關心房貸情況,我們監理上會隨時評估。

陳妍沂表示,實際上,在大家詢問前,我們已經在評估是否做壓力測試,還未到馬上重做,但若美中貿易戰、房貸品質產生變化,隨時可能請業者再做一次壓力測試。美中貿易戰的影響,主要是對經濟景氣、產業鏈的衝擊。

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日平均每人接20通 陸電話行銷轟3億用戶

<資料來源:TVBS新聞>

在中國大陸不論是房貸、車貸,還是英文培訓班,只要是需要銷售的類別,就會有電話推銷的存在。大陸媒體直擊電話推銷公司,聘僱的電話行銷人員動則五、六百人,每名員工被要求,一天之內的通話時間要累計滿三小時,才能下班。換算下來,等於一天一人要打上4、5百通。根據不完全統計的數字,整個大陸3億手機用戶,平均每人每天會接到15至20通的推銷電話。

電話推銷員:「您好,請問您這邊有收藏品需要免費鑑定嗎?」
電話推銷員:「需要辦理信用貸款嗎?」
電話推銷員:「這裡是英語培訓中心,…。」


信貸、車貸、房貸、英語培訓、房屋出售,所有想得到的銷售行業,就可以電話推銷。

大陸民眾:「開車的時候,突然有個電話還以為有什麼急事。」 大陸民眾:「你說這孩子睡覺,把孩子吵醒了,你不接,它又打來了。」


根據不完全統計,整個大陸3億手機用戶,平均每人每天會接到15至20通電話推銷。

大陸民眾:「你這號碼是江西萍鄉的號碼,怎麼賣天津的房子。」
電銷人員:「其實咱們就是在本地撥出去的。」
大陸民眾:「你指的本地是天津還是哪兒?」
電銷人員:「咱們現在在廊坊這邊。」
大陸民眾:「你真是太神奇了,在廊坊賣天津的房子,顯示的號碼是江西的。」


一通電話、一個號碼,跨省賣全國各地的房子或產品,電話推銷,這在中國大陸可是一項專責行業。 推銷聲音此起彼落,不輸給傳統菜市場,直擊這家保險電話推銷公司,放眼望去一層辦公室裏,坐了近百人。

保險電銷人員:「(這裡有多少人?)多喔!(就這一層)下面三、四層都是打電話的。」

每位電話行銷員都戴上耳機,面對一台電腦,撥號不是拿桌上電話,更不用手機,全公司600多人都靠一台電腦主機,它會自動撥號,撥通後立刻轉給,前一秒才剛掛掉電話的人員。

電銷人員 小劉:「我大概每30秒打一通出去,然後我自己幹了一上午,三個小時。(三個小時要打多少電話?)三個小時差不多有350到400個電話,(就不停地打?)對,沒有時間休息,要像機器人不停地說。」

打過的3、4百通電話,會被電銷人員存到客戶資料庫。

電銷人員:「我的系統裡頭總共有1075個,(1075個客戶,那其他人是不是都共享你這1075戶?)不是,每個人是每個人系統,(不一樣的,分配給你1075個)對,你自己每天發,累計就這麼多了。」 電銷人員:「同一個客戶要反覆打,一開始他可能不會接,但是你得慢慢地跟他培養感情。」

狂打,打到對方接為止,電話接通後以秒計算,一天的通話時間要累計滿三小時,才下得了班。 電話推銷其實有特定的話術,有人會寫在本子上,然後照著念。

保險電銷人員:「有作用,因為客戶特別想買保險,你做為一個新人照念的話,他(客戶)會跟著走。」

搖小手就表示,拉成了一張單,但是直擊現場一整天,就這麼一張單。 電話推銷的工作,在網路上設定一線城市來搜索,都能跑出三萬多筆的職缺,福利待遇是高薪提成、年底雙薪,等於一般上班族的收入。這類電銷公司的成本除了支付薪水之外,只有申請一支電話專線的費用,其次就花在購買個資。

保險電銷公司主管:「我們現在的客戶來源就兩個管道,第一個是免費的贈險管道,第二個管道就是我們現在有一些網路APP平臺,就留了他的個人資料。」

取得個資,在大陸不是難事,很大部分免費,而且資料完整。

電銷人員:「這裡有客戶叫什麼、性別、出生年月、電話號碼,這個電話號碼是哪裡的。」

民眾買房、看樓,隨手留下的聯絡方式,電銷公司都能弄到手。

房仲電銷人員:「八大重點小區,每個小區都有樓單,(樓單是什麼)樓單就是業主的名字,在物業那裏搞到的樓單,就是業主的電話,我們可以問他房子賣不賣,(這個名單準不準確),準啊!肯定準,這是花錢買的。」

個資保護概念薄弱的中國特色,就能讓電銷公司有源源不絕的電話可以打。

保險電銷公司主管:「我們每一周都給你發100條名單,100條客戶名單,每一周都有,(都是新的嗎)對,都是新的,我們全國各地都打。」 電銷人員:「您好」

三萬多家電銷公司,一家養個500員工,一人一天撥出4、5百通,全大陸13億人,想要接不到,除非你沒有電話!

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瑪莉亞來襲 壽險業啟動保費緩繳、房貸本息展延措施

<資料來源:自由時報>

今年第8號強烈颱風瑪莉亞挾帶強風豪雨來襲,中央氣象局已發布颱風警報,對北台灣帶來的威脅不容輕忽。壽險業陸續宣布啟動「風災保戶關懷服務」,提供「保費緩收」、「快速理賠」、「房貸本息展延」及「保單借款利息緩收」等措施,協助保戶一同渡過颱風侵台的難關。'

國泰人壽已啟動關懷保戶服務機制,包含「免費保單換發」、「保費與保單借款利息緩繳」、「受災戶房屋貸款緩繳」、「理賠醫療預付金」等服務。

國壽指出,針對應繳月為7月的續期保險費、保單借款利息,給予受災地區保戶緩繳三個月的措施;另嚴重受災地區保戶即日起至9月底前如首次純增10萬元以內的保單借款,自借款之日起六個月內,免計利息。另受災戶房屋貸款本金及利息也給予緩繳三個月。國壽電話客服中心24小時客服專線(0800-036-599),民眾可善加利用。

新光人壽啟動「新光防颱五保」保戶關懷服務,新光人壽將提供保戶「保單補發免收工本費」、「保費繳納寬限優惠」、「保單借款繳息作業優惠」、「房屋貸款本金寬延優惠」及「主動協助理賠」等五項服務。保戶也可洽詢免付費服務電話0800-031115或使用新光人壽APP線上客服功能。

南山人壽也成立「瑪莉亞風災關懷小組」,一旦風雨造成災情,南山人壽立即啟動快速理賠、到府理賠與關懷、免收保單借款利息、免收房屋貸款利息、緩繳續期保費、住院關懷預付保險金等各項服務措施,申請方式可由保戶本人或透過業務員,自即日起三個月內向南山各地客戶服務單位或洽電話客服中心(免付費客服專線0800-020-060)申請即可。

南山產物也已啟動保戶關懷措施,民眾若有車輛、住家等發生財損,皆可撥打理賠專線0800-020-060轉2,以及拖吊/理賠服務專線0800-005-678、或於上班時間撥打天然災害理賠服務專責小組分機02-2316-1188轉68516、68514、68512、68521,都有專人協助。

台灣人壽針對瑪莉亞強颱已成立緊急應變小組,提供快速理賠及各項關懷服務,包括提供「快速理賠服務及預付醫療保險金」、「緩繳續期保費三個月」、「緩繳保單借款利息六個月」、「補發保單工本費優惠」及「展延房屋貸款本金及利息一年」;保戶可撥打免費客服專線0800-099-850諮詢;台壽保產險保戶則可撥打24小時客戶服務專線0800-075-777諮詢。

三商美邦人壽也宣布,針對瑪莉亞颱風啟動相關保戶服務因應機制,包括保單借款利息減免、續期保費緩繳、快速理賠、房屋貸款本金緩繳及免費補發保單,保戶可利用免費諮詢專線0800-022-258提出需求。

中國人壽宣布,針對保戶受災狀況將提供「保費緩收」、「保單貸款優惠」、「房貸紓困」、「旅平險彈性調整」、「保服優惠」及「快速理賠」等六大服務。此外,中壽保戶若在此次風災中受傷需住院治療或不幸身故,保險事故一經確認,即啟動「快速理賠」,需檢附文件則可於給付完成後再行後補。服務詳情可洽詢業務員、客戶服務專線(0800-098-889)及各地客戶服務中心。

全球人壽也強調,已於第一時間啟動緊急應變機制,主動關懷並即時掌握各地保戶受災狀況,給予必要協助,針對遭受損害的受災保戶,即刻啟動「風災保戶關懷計劃」,提供「續期保費緩收」、「保單借款利息緩收」、「保單補發」、及「快速理賠」等4大服務,與保戶一同度過颱風侵台的難關。

全球人壽行政長黃宏杰提醒,7~9月是颱風生成旺季,民眾應隨時注意颱風最新動態,做好事前防範及備妥防災用品。由於強颱瑪莉亞來勢洶洶,預估帶來豪大雨,颱風影響期間,請民眾外出時務必注意交通安全,並避免前往海邊、及從事登山與水上等活動,提前做好儲水及儲備食物、電池等備用品,以因應強風暴雨來時造成停電、停水的狀況。

記者廖千瑩/台北報導

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銀行出奇招 突破房貸天花板

<資料來源:經濟日報>

銀行業者為迎合客戶房貸需求,同時兼顧銀行法限制與授信風險,近來採取以信貸、二順位房貸搭配一般房貸彈性方式,來達到拉高房貸成數與金額的效果,既滿足客戶又提升銀行業務量與利差收益,有意思的是,房市近年下修,中古屋反而比新屋容易增貸。

房地產市場經過近年來整理、房價下修後,上半年六都累計移轉棟數創三年新高,尤以北市為最。

銀行為了擴大業務量、鞏固客戶,又不能超越銀行法72-2條的土建融上限天花板,採取搭配信貸、二順位房貸也就是俗稱二胎房貸的方式,來幫助客戶拉高總房貸金額,達到墊高房貸成數的效果,可以多個一成到5%的效果,幫助客戶買房。

銀行業者這樣做,一方面信貸、二順位房貸不計入銀行法72-2條土建融上限計算科目,另方面只要物件與客戶本身條件良好,也可在相對控制授信風險下擴大業務量與收益,達到銀行與客戶雙贏。



不過,新成屋多數在房價高峰時推案,交屋潮固然帶動六都移轉棟數增加,但是銀行樂於搭配信貸、二順位房貸的物件,卻不見得是這類「年輕貌美」的新屋,反而屋齡較高的中古屋,銀行提供相關配套增貸的意願更高,關鍵就在房價下跌風險。 不具名的銀行高層指出,信貸沒有擔保品,而二順位房貸雖也與一般房貸也就是主順位房貸一樣,設定房屋為擔保品,但債權清償順序居後,也就是萬一真的發生呆帳,處分房屋抵債必須是主順位房貸清償後有剩餘,才輪到二順位房貸,所以房屋本身的保值性就很重要,不是只看客戶成交價。

舉例來說,若加上一成二順位房貸後,總房貸成數已達到九成,萬一處分房屋卻賣不到原本估算房貸時房價的九折,那二順位房貸就無法完全確保債權,銀行就會產生損失。這也是何以高價的新屋銀行反而會比較擔心搭二順位房貸。

銀行業者指出,信貸、二順位房貸的利率當然高於一般房貸,可能多個兩、三百點以上(1個基本點為0.01個百分點),但利率雖高,必須逾放控制得宜,銀行才真正有賺,所以房屋物件本身的價值與客戶本身的條件,都是銀行考量重點。

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襄理冒貸2億「選擇性道歉」重判12年9月 還要賠近1億

<資料來源:ETToday>

一間銀行的陳姓襄理利用職務之便,陸續假冒多名客戶名義,以偽刻印章、偽簽姓名、偽開存款帳戶等方式,成功冒貸多筆貸款,金額高達2億餘元,後來因為行員資金周轉沒辦法撐下去才自首。而陳姓行員也被依違反銀行法重判12年9個月,民事部分,法官認為他僅選擇性的道歉,非單純出於知錯悔改,須賠9678萬4384元。

判決書提到,銀行主張,陳姓襄理竟利用負責消費金融房屋貸款業務的授信主管職務,為求個人資金週轉,未經客戶授權或同意,冒用客戶名義,詐稱欲申辦貸款,導致銀行損失9678萬4384元。

法官發現陳姓襄理有向多位客戶道歉,但對受有最大財產上損失的銀行卻不聞不問,竟然無一次願意出面與銀行討論後續和解賠償事宜,更從未提出任何還款計畫、和解方案,可見他明顯是量及己身利害、使對方原諒可能性及所需付出之成本等而選擇性的道歉,也應是衡量自首減刑等相關法律規定後,才至地檢署自首,顯非單純出於知錯悔改、欲彌補錯誤的動機。

法官考量陳姓襄理所冒貸款項,即便扣除轉單、借新還舊、實際撥款予客戶等,數額仍高達2 億多,目前尚欠未還款項仍有9679萬2640元,所生損害十分鉅大,因此判12年9月徒刑,民事部分則須賠銀行剩下的9678萬未還款。

社會中心/桃園報導

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