<聰明貸款報導>

為健全房市發展並落實居住正義，針對近期引發熱議的「新青年安心成家房貸」（新青安）遭投機客濫用疑慮，財政部與八大公股行庫正積極研議優化措施。據了解，為了強化風險控管並遏止「人頭戶」亂象，公股銀行擬全面收緊審核標準，其中最具關鍵性的變革，將是嚴格執行「借款人年齡加計貸款年限不得超過80歲」的內規，這也意味著未來40歲以上的購屋族，恐難再申請到長達40年的滿額房貸。

新青安政策自去年8月上路以來，祭出最高貸款額度1000萬元、寬限期5年及貸款年限40年等優惠條件，成功減輕不少首購族的負擔。然而，近期市場傳出有投資客利用高齡親屬作為人頭戶，藉此申辦長年期貸款與寬限期進行炒房，導致政策美意遭扭曲，同時也增加了銀行的授信風險。

銀行主管指出，考量借款人的還款能力與生命週期，若由高齡者申請40年房貸，還款期將延伸至退休之後，違約風險相對較高。因此，各大行庫擬具共識，將回歸授信專業，嚴守「年齡加年限小於或等於80」的門檻，部分行庫甚至不排除採取更嚴格的「75」標準。

以此標準試算，若民眾欲申請40年期的房貸，其申請時的年齡必須在40歲以下（40歲+40年=80）；若借款人已達45歲，依規最長僅能核貸35年；50歲者則縮減至30年。此舉將打破過去市場誤以為「只要沒買過房子，不管幾歲都能貸40年」的迷思，迫使房貸年限回歸與年齡掛鉤的常軌。

除了年齡與年限的限制外，新青安檢討措施還包含落實「一生一次」限貸令，即借款人名下僅能使用一次新青安優惠，且新舊貸戶皆須簽署自住切結書。公股行庫強調，相關調整旨在將有限的政策資源精準投放給真正有自住需求的青年族群，避免寬鬆資金成為助漲房價的推手，讓新青安政策能更穩健地運作。

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中央銀行昨（29）日正式對外公布 2025 年第四季理監事會議事錄摘要，市場關注的房市管制措施方向明確。會議紀錄顯示，儘管投機需求已隨政策祭出逐步退場，但多位理事一致主張「房市管制不宜鬆綁」，並罕見對「新青安」貸款與「房貸負擔率」提出風險警示。

房貸負擔率破 30% 合理線 理事支持維持信用管制 根據議事錄摘要，多位央行理事在會中指出，雖然第七波選擇性信用管制已見成效，但全台房價所得比及房貸負擔率依然偏高。有理事提出數據警告，當前全國房貸負擔率已高於可合理負擔的 30%，房貸違約風險與此數據具有高度關聯。考量到金融穩定，多數官員傾向維持現行管制力度，確保信用資源不被過度挪用於不動產投機。

新青安「寬限期後遺症」成關注焦點 值得注意的是，會議中特別針對「新青安」政策性貸款展開討論。理事指出，應密切追蹤新青安借款人，在未來利率補貼取消及寬限期屆滿後，是否會因還款壓力驟增而影響還款能力。官員強調，銀行雖目前逾放比極低，但面對房貸利率創下 17 年新高的環境，必須提早掌握借款人的還款彈性。

2026 國銀回歸自主管理 貸款難度取決銀行水位 儘管信用管制不鬆綁，但央行也確認 2025 年底執行的「國銀自主管理不動產貸款總量計畫」將於 2026 年起轉型，改由各銀行依據內部風控與資金水位進行控管。專家分析，這意味著「銀行限貸令」將從全國性緊縮轉為各別銀行差異化，信用狀況優良、與銀行往來深厚的自住客，較有機會在緊縮環境中獲得額度。

嚴正駁斥「台灣病」 央行：房價非匯率政策之過 此外，針對外媒近期將台灣房價攀升歸咎於央行壓低匯率的「台灣病」說法，央行在會議紀錄中提出強力反駁。央行強調，近年房價上漲是受全球資金氾濫、營造成本上升及 AI 產業設廠帶動地方需求等多元因素交織而成，將房價問題單一歸咎於匯率政策與事實不符。

央行表示將持續監控房市走勢與銀行放款集中度，並督促金融機構落實「保障自住需求、支持生產事業、嚴防炒房資金」三大核心方針。

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隨著央行第七波信用管制效應持續發酵，台灣房市正式告別過熱期，資金動能顯著降溫。根據中央銀行昨（26）日公布的最新全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，截至去年12月底，購置住宅貸款餘額年增率下滑至 4.46%，不僅連續多月下跌，更創下自2018年以來、近8年的新低紀錄。

央行經研處官員分析，房貸餘額增速放緩，主要反映了三大因素：首先是政府打炒房政策見效，投資客退場導致整體房市交易量明顯萎縮；其次是受限於《銀行法》第72-2條規定，銀行放款額度接近上限，導致核貸趨嚴、撥款速度放慢；最後則是前兩年房市熱潮墊高了比較基期，使得年增率數據出現明顯收斂。

此外，代表建商推案信心的建築貸款餘額，年增率也持續在低檔徘徊，甚至趨近於零成長，顯示在原物料價格仍高、融資成本增加及買氣不確定的多重壓力下，建商對於2026年的開工與購地計畫已轉趨保守，「以拖待變」成為主流策略。

針對2026年的房市走向，房產專家與各大行庫普遍抱持保守看法。雖然營建成本高漲讓房價具備一定支撐力，但在資金浪潮退去後，價格修正已不可避免。
市場預期2026全年買賣移轉棟數將維持在相對低檔，呈「量持平」格局；價格方面則將出現「軟著陸」的緩修走勢。其中，蛋黃區由於剛性需求強勁，預估修正幅度較小，約在 3% 至 5% 之間；而前幾年漲幅過快、供給量大的蛋白區與重劃區，則恐面臨較大的賣壓，修正幅度可能達 10% 甚至更多。

值得注意的是，除了房貸緊縮，銀行在個人信用貸款的審核上也同步趨嚴。銀行業者透露，為了防堵購屋者利用信貸當作頭期款，近期針對名下已有房產或近期有購屋紀錄的申貸者，其信貸利率普遍拉高至 3% 以上，且額度大幅縮減。

今年確立轉為「買方市場」。對於有剛性需求的自住客而言，隨著投機買盤退場，市場干擾減少，建議可多方比較銀行鑑價與貸款方案，並善用政府「新青安」優貸政策，伺機進場議價。

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隨著農曆新年將至，房市進入傳統換屋旺季，然而中央銀行實施的第七波選擇性信用管制力道並未放寬。目前名下已有房貸的申貸人，購買第二戶住宅時，全國成數上限僅 5 成且無寬限期。
為了緩解「先買後賣」換屋族的資金壓力，銀行雖提供簽署「切結條款」的配套措施，但近期審核與追蹤力道大幅強化，一旦民眾無法在約定期限內完成售屋，將面臨嚴重的財務違約後果。

換屋切結條款的核心要求，在於借款人必須承諾在第二戶房貸撥款後的一年內，將第一戶房屋完成出售並辦妥移轉登記，同時需清償原有貸款並塗銷抵押權。這項規定旨在確保資金確實用於實際換屋需求，而非變相資助囤房。然而，在目前房市交易週期拉長、銀行放款水位接近飽和的環境下，不少換屋族在售屋過程中遇到挑戰，導致切結承諾面臨逾期風險。

若申貸人未能在一年期限內履行售屋承諾，銀行將依約採取補救措施。
首先是強制收回「超額貸款成數」，將原先核貸的 7 成至 8 成貸款降回政策規定的 5 成，要求申貸人立即償還差額。
此外，銀行還會溯及既往，要求補足過去一年內優惠利率與一般利率之間的差額利息，並取消原本享有的寬限期，直接進入本息攤還階段。

目前銀行對於切結案件的後續勾稽非常嚴格，申貸人切勿抱持僥倖心理。計畫換屋的民眾，在購屋前應預先評估舊屋的市場行情與去化速度，必要時應採取「先賣後買」的策略，或在買賣合約中爭取較長的交屋緩衝期。面對《銀行法》第 72-2 條放款限制，換屋族應準備更充裕的自備資金，並隨時關注政策變動與銀行放款意願的調整，以確保換屋計畫能平穩達成。

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中央銀行昨（22）日公布最新金融統計數據，揭示政府打炒房政策成效顯著。台灣五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）在2025年全年新承做購屋貸款金額為7,694.5億元，較2024年大幅減少3,938億元，年減幅高達33.8%，全年總量跌破8,000億元大關。儘管12月受年底交屋潮影響出現短期回溫，但整體市場已明顯從熱絡轉向冷靜。



根據央行數據顯示，2025年12月五大銀行新承做房貸金額為635.4億元，較11月增加約47.33億元，創下近五個月以來新高。央行經研處官員分析，12月數據回升主要受兩大因素驅動，首先是年底適逢傳統購屋與交屋旺季，建商趕在年底前交屋入帳，帶動分戶貸款需求；其次是剛性需求支撐，除了「新青安貸款」持續撥款外，針對公教人員的「築巢優利貸」等優質客群貸款也有所增加。

在利率表現方面，12月五大銀行新承做房貸加權平均利率為2.298%，較上月微降0.003個百分點。這並非央行降息，而是因為利率較低的公教人員貸款佔比提升，結構性地拉低了平均利率。然而，若回顧2025年全年，新增房貸的平均利率來到2.283%，創下自2009年以來、近17年的新高水準，宣告低利率時代正式終結，購屋族的資金成本顯著增加。

針對全年房貸總額呈現斷崖式下滑，金融圈普遍認為，這顯示央行自2024年下半年啟動的第七波選擇性信用管制，以及銀行端自主強化的風險控管措施，已有效抑制了非自用與投資型的購屋需求。展望2026年房市，業界預期在政府維持管制基調不變的前提下，投資客已大舉退場，未來的房貸市場將以首購族、自住換屋等剛性需求為主力，整體房市將呈現「量縮價穩」的格局。

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中央銀行於昨（21）日發布最新一期季刊，首度針對震撼市場的「第七波選擇性信用管制」進行詳細成效評估，結果顯示該波管制措施精準打擊了投機炒作氛圍。報告特別點出，針對「名下已有房者申辦第一戶房貸」實施的「取消寬限期」措施，被證實為冷卻房市最有效的手段，不僅成功壓低新增房貸規模，更促使特定族群的購屋單價大幅修正約 17%。

央行報告深入分析，第七波管制的核心策略在於防堵「假首購、真投資」的市場漏洞。 過去許多投資客利用名下有房、但無房貸的優勢，申辦新貸款時利用寬限期「只繳息不還本」來降低持有成本。央行指出，在實施「名下有房者新申辦第1戶購屋貸款，不得有寬限期」的強硬規定後，直接增加了持有房產的現金流壓力。根據央行的計量模型估算，此舉導致該類別的新增房貸金額減少約 4% 至 5%，顯示投資需求在政策引導下已顯著退潮。

報告中最引人注目的數據在於價格的實質影響。 央行研究顯示，在排除屋齡、坪數等物件特徵差異後，受管制影響的購屋族群，其成交房屋的單價顯著下降了約 17%。金融分析師認為，這項數據並不代表整體房市崩跌，而是顯示在缺乏寬限期的保護傘下，買方（尤其是換屋族或置產客）的追價能力與意願大幅降低，不再盲目追逐高價物件，促使市場回歸理性定價。

雖然信用管制成功壓抑了投資買盤，但央行報告也同步揭示了「新青安貸款」帶來的結構性改變。與一般房貸緊縮的趨勢不同，新青安政策雖支撐了剛性需求，卻也導致了「貸更多、還更久」的現象。 受惠於額度上限提高，首購族平均貸款金額增加了 13.1%，且為了負擔高昂房價，借款人傾向使用長年期房貸，導致平均貸款年限大幅延長了 46 個月，顯示首購族群的財務槓桿持續擴大。

針對 2026 年的房市展望，市場普遍解讀央行報告釋出的訊號相當明確，即管制措施在短期內不會鬆綁。目前銀行端已逐漸適應新制，雖然央行未再祭出第八波管制，但各家銀行已將原本的強制性規範轉化為內部的「自主總量管理」。 銀行主管透露，今年第一季房貸水位依然吃緊，對於非首購族群的審核將維持嚴格標準，預期房市將進入「量縮價盤整」的冷靜期。

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隨著全台房價居高不下，購屋門檻顯著提高，對於一般受薪階級而言，買房夢想似乎日益艱難。根據財團法人金融聯合徵信中心最新公布的統計數據顯示，2025年前三季的房貸申請案件中，年收入超過新台幣100萬元的購屋族群佔比已高達41.2%，創下歷史新高。
這項數據不僅揭示了台灣房市結構正快速向高收入族群傾斜，也反映出在銀行銀根緊縮與高房價的雙重夾擊下，「百萬年薪」已逐漸成為進入房市的基本門檻。

進一步分析聯徵中心資料，2025年前三季全台房貸申請總量為11萬3,142件，其中年收入突破100萬元的申請件數達4萬6,641件，佔比超過四成。
若將時間軸拉回十年前，2016年同期該族群佔比僅為31.0%，顯示短短十年間，百萬年薪房貸族的佔比大幅攀升了10.2個百分點；反觀年收入在60萬元以下的族群，在房價飆漲與銀行審核趨嚴的環境下，申貸佔比則呈現明顯下滑趨勢，生存空間遭到嚴重擠壓。

針對此一現象，中信房屋研展室副理莊思敏分析指出，造成房貸市場「富人化」的主因有二。
首先是房價處於歷史高檔，目前都會區購屋總價動輒千萬起跳，若無一定程度的收入基礎，民眾難以負擔頭期款及後續的每月房貸；其次則是銀行審核標準轉向「擇優而貸」，受到央行信用管制及銀行法72-2條水位限制的影響，銀行在放款資源有限的情況下，為了控管風險，優先核貸給信用良好、收入穩定的優質客戶，並大幅提高對「房貸收支比」的審查標準。

莊思敏進一步說明，即便民眾勉強湊足了頭期款，如果薪資條件不夠優渥，導致收支比過高，很容易面臨貸款成數不足，甚至直接被婉拒的窘境。
面對日益嚴苛的購屋環境，專家建議預算有限的首購族或小資族，應秉持「先求有、再求好」的策略，將目光轉向都會區外圍的蛋白區或蛋殼區，以通勤時間換取居住空間，降低購屋總價壓力，待未來職涯發展收入增加或家庭成員變動時，再進行換屋規劃。

此外，在利率未見調降且銀行審核嚴格的當下，專家也特別提醒購屋者務必審慎評估自身的現金流。
特別是打算使用「寬限期」降低初期負擔的民眾，必須提前試算寬限期結束後，本息均攤下的還款壓力是否會影響生活品質，避免因財務槓桿過大而陷入違約風險。

註：統計期間為各年前三季
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心/中信房屋

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每年的五月報稅季，對於背負房貸的屋主來說，「購屋借款利息扣除額」絕對是節稅的一大重點，若能善用這最高 30 萬元的扣除額度，可以有效降低稅負壓力。然而，這項福利並非「有繳房貸就能抵」，國稅局設有嚴格的三大審核標準，許多納稅人往往到了申報當下才發現資格不符，導致權益受損。因此，在報稅前務必先自我檢視是否符合以下關鍵條件。

首先，最常被忽略的限制在於「戶籍」與「用途」。
國稅局對於自用住宅的認定非常嚴格，要求納稅義務人、配偶或受扶養親屬，必須在該年度於該地址辦竣戶籍登記。換句話說，如果房子買了卻沒有人遷入戶籍，是無法列舉扣除的。此外，該房屋必須完全是自住使用，整年度都不能有出租、供營業或執行業務使用的情況；若您的房屋部分自用、部分出租，雖然可以按比例申報，但計算較為複雜，一般建議以完全自用最為單純且無爭議。

其次，是關於「房屋數量」的限制。
如果您名下擁有多棟房子且都在繳納貸款，依規定一個申報戶只能選擇「一間」房子來申報利息扣除額，不能累加計算。在這種情況下，建議您直接選擇「利息支出最高」的那一間房產來申報，才能將節稅效益最大化。

第三個限制則是計算上最容易混淆的數學題，也就是必須先扣除「儲蓄投資特別扣除額」。
依據法規，您當年度可申報的房貸利息金額，必須先減去全戶的儲蓄投資特別扣除額（即銀行存款利息收入）。
舉例來說，若您去年繳了 32 萬元的房貸利息，但銀行定存利息賺了 5 萬元，那麼您實際能申報的抵稅額就是 27 萬元；若計算結果超過 30 萬，則以 30 萬元為上限。這意味著，如果是存款利息收入極高的大戶，可能就會因為扣抵後金額歸零而無法使用此項優惠。

最後要提醒的是，要使用房貸利息抵稅，報稅時必須選擇「列舉扣除額」。
因此在費心蒐集房貸證明之前，請先試算一下您的「標準扣除額」與「列舉扣除額總和」（包含房貸利息、保險費、醫藥費等）何者較高。只有當列舉扣除額的總金額超過標準扣除額時，採用此方式申報才真正划算。建議各位屋主提早做好稅務規劃，確認戶籍與使用狀態，才不會讓這 30 萬元的額度白白溜走。

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最新市場訊息指出，公股行庫對於房貸業務態度持續趨於保守，針對非政策性房貸（一般民眾購屋貸款）的利率「地板價」已全面墊高至 2.55% 以上，換屋族或持有多戶的購屋者，利率更直接突破 3% 大關。

公股行庫態度保守，告別低利時代

過去房貸市場常以「公教人員」或「優質客戶」作為利率指標，但在銀行資金成本上揚及風險控管的雙重壓力下，各大公股銀行（如第一銀行、彰化銀行等）已悄然調整策略。

據銀行內部評估，目前僅有符合「新青安貸款」資格的首購族能享有較優惠利率；對於不適用政策性貸款的一般房貸戶，即便信用條件良好，利率報價也普遍從 2.55% 至 2.6% 起跳。

第二戶房貸利率飆升，投資客首當其衝

值得注意的是，受限於央行信用管制措施，銀行對於「第二戶房貸」的審核更為嚴格。市場數據顯示，目前公股行庫針對第二戶購屋貸款的利率報價，多數已站上 3%，部分銀行甚至因放款水位緊繃，對於非核心客戶採取「以價制量」或暫緩收件的策略。

銀行展望 Q1：利率將維持「持平」，無下調空間 針對 2026 年第一季的房貸利率走勢，銀行主管分析，雖然美國聯準會（Fed）的利率政策動向備受關注，但回歸台灣本土市場，受限於銀行存款資金成本上升，以及對房市過熱的風險控管，短期內房貸利率將維持「持平」態勢。

銀行業者坦言：「目前並無大幅下調利率的空間。」這也暗示了 2026 年上半年，購屋族必須適應「高利率、嚴審核」的新常態。

專家建議：購屋前先進行財務壓力測試

房產專家建議，有意在今年第一季進場的民眾，在計算購屋成本時，應將房貸利率設定在 2.6% 至 2.7% 進行試算；若是購買第二屋，則應以 3% 以上進行壓力測試，並預留較充裕的自備款，以免因銀行鑑價不足或利率過高而發生違約風險。

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針對近期外界反映，部分銀行因應第七波選擇性信用管制措施，對「地上權住宅」貸款態度轉趨保守，導致部分自住客面臨核貸困難。中央銀行於昨（15）日特別發布說明，重申「地上權住宅」貸款若符合特定條件，將不計入信用管制限制範圍，籲請金融機構應依據授信原則，核實辦理。

央行指出，自實施第七波選擇性信用管制以來，目標在於抑制房市投機與囤房行為，但也高度重視「無房自用」民眾的權益。針對性質特殊的「地上權住宅」（僅擁有房屋使用權，無土地所有權），央行明確界定以下三類族群不受限貸令（如降成數、無寬限期）之影響：

1.符合「新青安」貸款資格者： 借款人若符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」之申請條件，即名下無自有住宅且符合年齡、所得等規定，其申辦之地上權住宅貸款，不受第二戶或高價住宅等信用管制限制。

2.名下無房或繼承取得者： 借款人名下無其他房屋（含透天、公寓等），或僅持有「繼承取得」之房屋（且該繼承房屋之房貸不計入戶數），在申辦地上權住宅貸款時，可視為首購自住需求，排除於管制措施之外。

3.切結換屋之實質自住客： 針對名下已有一屋，但因家庭因素（如就學、工作）需購買地上權住宅作為新居者，若與承貸銀行簽署切結書，承諾於撥款後一年內出售舊屋，亦可比照第一戶貸款條件辦理，不受第二戶限貸令之成數限制。

央行官員強調，地上權住宅因無土地持分，長期以來具有「價格親民」的特性，是許多青年與弱勢族群解決居住問題的管道之一。銀行在辦理此類貸款時，應將其與投資炒作案件區隔，避免「一刀切」的風險控管誤傷剛性需求。

同時，央行也提醒金融機構，雖然上述條件豁免於信用管制，但銀行仍應依據借款人之授信風險（如收入負債比、信用評分）進行專業評估，以維護金融體系之穩健。