<聰明貸款報導>

新竹某幫派以旗下多間行銷、貸款代辦、車行與融資公司為掩護，涉嫌以「債務整合」、「快速核貸」等名義詐騙民眾土地及車輛，兩年多來至少超過200人受害、財損逾8000萬元。刑事警察局偵二大隊近日收網，拘提吳姓幹部等19名嫌犯，並一舉查扣市值破億元的232輛「權利車」，為國內最大宗查扣紀錄。

警方指出，今年初偵辦竹東槍擊案時，追查到涉案車輛均來自新竹縣芎林鄉的某間資融公司，進而揭露背後由40歲吳姓幫派幹部主導的非法借貸網絡。該集團共成立6間公司，層層分工，有人負責廣告招攬、有人專責代辦手續，也有人處理過戶與放款作業，形成完整的詐欺金流。

經警方調查，該集團依被害人財力，分別以兩種手法詐騙：

第一類為有不動產者
業者以「債務整合」為名要求簽約，並藉高額手續費、縮短還款期限、資訊落差等方式，使被害人違約後被迫付出龐大違約金，甚至抵押名下土地。

第二類為無不動產者
嫌犯以信用不佳為由，誘使民眾申請「假購車貸款」。車行以高於實際價值的價格申貸，貸款核准後，嫌犯再要求被害人將車輛讓渡給融資公司作為擔保，並收取高額代辦費、手續費，被害人最終僅拿到車貸3至4成資金，卻背負沉重車貸。

警方指出，這些車輛隨後被過戶為所謂「權利車」，被幫派藏匿、轉手牟利，甚至成為犯罪使用工具。專案小組清查，在新竹山區一處廢棄營地發現大量堆置的權利車，總計232輛、價值破億元。

警方統計，自2023年3月至2025年7月，共逾200民眾受害，目前已有約60人出面報案，其中有多名基層軍人、公務員與教師，因投資失利或財務困難而落入陷阱。

警方於7月29日動員115名警力搜索6間公司、幫派據點與藏匿車庫，拘提19人到案，查扣現金180餘萬元、存摺、帳冊及疑似犯案工具。吳姓幹部等10人遭法院裁定收押禁見，其餘嫌犯以6至10萬元不等金額交保。全案依詐欺、洗錢防制法、組織犯罪防制條例等罪嫌移送新竹地檢署偵辦，檢方已於本月中旬正式起訴。

警方呼籲，近年詐騙集團常利用「借貸救急」為名侵吞資產，民眾在面對貸款或債整需求時應循正常金融管道申辦，避免成為不法集團的目標。

圖：幫派經營車行，利用廢置的山區露營場堆放232輛權利車，市值逾億。（來源ETToday）

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中央銀行將於12月18日召開今年最後一次理監事會議，房貸管制措施是否鬆綁成為市場焦點。然而金融圈普遍認為，在台股高檔、不動產集中度未達標的情況下，大幅鬆綁機率幾乎為零。

儘管央行利率已連續六次維持不變，根據內政部不動產資訊平台數據，不含優惠房貸的一般房貸利率持續攀升，今年第一季平均新增房貸利率達2.6%，創下金融海嘯後新高。其中高雄、新竹縣市、桃園地區壓力最大，平均利率介於2.61%至2.64%之間。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，利率上升主要受去年第三季房貸之亂及第七波管制措施影響，導致房貸市場供不應求。不過近期已有銀行、壽險公司及網路銀行重返市場，有望緩解供給壓力。

自去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市交易量明顯萎縮，被業界形容為房市「金龍海嘯」。六都房屋買賣移轉棟數前10月僅16.87萬棟，年減26.6%，高雄、台南更跌逾三成。房產轉售獲利也從2024年第三季平均每件13.3萬元高點，降至今年第三季的10.8萬元，連續四季下滑。建商與房仲業者表示，部分建商需事先與多家銀行協商額度，交屋時間較過去延後5至6個月，豪宅市場買氣也轉冷。業者呼籲適度鬆綁管制，並建議新制前推案不應溯及既往，否則恐難以為繼，跳票、倒閉案例恐加速攀升。

金融圈主管則持相反立場，指出「台股愈熱，央行愈不敢放」。台股資金正尋找下一個出口，一旦房市管制鬆綁，將成為資金最直接的流入管道，恐引發新一輪炒房潮，使先前打房政策功虧一簣。
住商企研室執行總監徐佳馨分析，台灣投資偏好集中在股市與房市，兩者連動性極高，台股熱度反成房市管控的新變數。央行理監事會勢必就鬆綁與否激烈討論，如何兼顧市場流動性、避免房市被管制掐死，同時又防止台股資金轉入房市，將成一大考驗。

金融圈預估，若考量資金移動風險，央行大幅鬆綁的機率極低。但部分換屋族因卡在管制難以貸款，預期央行可能會再強化協處措施，在不鬆動打房大原則下，讓真正有需求的換屋族能順利貸款，避免民怨升高。央行9月已將換屋族賣屋期限從12個月延長至18個月，但不動產公會認為效果有限，銀行端仍不願追查與協處，換屋族貸款困境未解，呼籲應直接鬆綁相關規定。

公股銀行觀察，12月理監事會最關鍵的是央行不動產集中度的政策動向。去年8月央行請銀行自主管理去年第四季至今年第四季不動產貸款總量，並由銀行自訂控管目標。可能的鬆綁方式包括要求各銀行定期回報最新不動產集中度，並由銀行自主管理，而非由銀行自訂控管目標，藉此讓不動產集中度不會持續攀高。

由於金管會9月已將新青安排除銀行法第72條之2額度限制，目前已稍微「開大水龍頭」，若搭配央行稍微鬆綁不動產集中度管制，預計將使新青安、自住、首購族群更加受惠。公股銀行主管強調，即使鬆綁，銀行也不會放任不動產集中度飆高，將依據授信「5P」原則及防範投資客炒房機制，確保信用資源用於民眾自住購屋。

為降低不動產集中度，各銀行現以首購及自住族群為優先承作對象，並積極發展非房貸業務。第一銀行持續經營薪轉戶、六師公教客群等優質客戶，推展理財貴賓戶房貸、循環型房貸。華南銀行深耕首購族並推動信貸等非購屋用途貸款。合庫銀加強個人理財周轉金、消費性貸款及小額信貸專案。上海商銀則推個人股票設質融資、外幣存單質借等多元業務，提高非不動產擔保的貸款比重。

央行昨日公布10月數據顯示，消費者及建築貸款餘額達13.4兆元，創歷史新高，但年增率5.19%為兩年來新低。購屋貸款餘額攀升至11.49兆元，房貸年增率卻降至5.1%，為2023年8月以來最低。建築貸款餘額則終止連三月下跌，月增288億元升至3兆4，599億元，但年增率僅0.01%，幾乎呈持平。
央行解釋，此次回升主要受某大型壽險業者延長地上權租期影響，屬單一案件效應。整體而言，房市熱度相較前兩年已明顯降溫，業界普遍認為房市何時進入拐點，恐怕得等到2026年才是關鍵觀察期。

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房貸利率持續攀升!根據不動產資訊平台最新統計，不包含優惠房貸的一般房貸利率，2025年第一季平均新增房貸利率達2.6%，創下金融海嘯以來17年新高，即使央行未再升息，房貸利率仍較2024年第二季大幅增加0.24個百分點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這波利率上漲始於2024年第三季房貸政策緊縮，反映市場資金緊縮導致房貸排撥現象，使房貸市場供不應求。所幸網路銀行、壽險等非銀行體系加入房貸市場後，近期利率已趨於平穩。

統計顯示，連續升息前的房貸利率約1.52%至1.55%，升息後至2024年第二季達2.36%，隨後因房貸排撥亂象及央行第七波信用管控，第三季升至2.39%，第四季攀升至2.54%，今年第一季更進一步增至2.6%。
從區域來看，各地普遍出現上漲趨勢。
新北市由去年第三季的2.39%增至2.6%，台北市由2.37%增至2.59%，台中市由2.39%增至2.6%，高雄市從2.43%增至2.64%，新竹地區平均也在2.6%以上。 

央行最新統計顯示，五大銀行10月新增房貸金額達551.36億元，較9月成長46.32億元，主因9月民俗月效應使部分購屋貸款遞延至10月撥貸。惟10月新承作房貸平均利率上升至2.313%，比9月再增0.019個百分點，同創近17年新高。央行指出，新青安貸款占比變化也影響平均利率表現。10月五大銀行新承作新青安房貸約221億元，占比略降至40.01%，由於新青安利率相對較低，占比下滑使整體房貸平均利率自然升高。

10月六都買賣移轉棟數較9月微增5.7%，但與去年同期相比下降13.5%，顯示成交量仍處相對低檔。預售市場價格因建案規劃與成本因素維持強勢，但中古屋價格已有較明顯修正，反映整體買氣偏保守。在高利率環境下，房貸負擔變化逐漸影響購屋行為。部分自住族群在月付金提高後，進場評估更為謹慎;換屋需求則因原屋出售速度放慢而延後。

曾敬德表示，目前一般房貸常見利率已從2.5%起跳，名下已有房貸者因差別利率訂價政策，利率通常更高。他建議符合資格的首購族群，應把握政府新青安政策到期前的機會申請，該方案利率條件遠優於一般房貸，能省下可觀的利息支出。
央行認為，後續房貸利率走勢仍須觀察市場資金成本、銀行授信策略與新青安貸款比重變化。在貨幣政策未出現明顯轉向前，房貸利率短期內難以快速回落，購屋族須留意利率水準對還款負擔的影響，並依自身財務狀況選擇合適的貸款方案。

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女性購屋力快速崛起。根據聯徵中心統計，2025年上半年全台新增房貸族中，女性占比達48.8%，為14年來新高，中信房屋研展室副理莊思敏指出，女性自主意識提升與財務獨立，是推動女性購屋與承擔房貸比例大幅上升的主因，「不靠男人買房」已成為新世代女性代表性趨勢。

從六都來看，女性房貸比例在大城市更為突出，其中台中以50.2%居冠，新北市與台北市也達50%以上；高雄為48.3%，台南與桃園皆為47.3%，顯示女性購屋需求已成全台市場不可忽視的力量。莊思敏指出，許多女性把買房視為建立安全感與穩定生活的重要目標，而在資產配置思維上，男女差異也十分明顯，相較於男性偏好高風險投資或先買車，女性則傾向選擇不動產這類較穩健的資產。她也提到，部分新婚家庭會由丈夫將房屋登記在妻子名下，象徵信任與安全感，進一步推升女性房貸占比。

在購屋偏好上，單身女性更重視生活安全與交通便利。莊思敏建議，挑選住宅時應留意社區出入狀況與管理品質，避免治安複雜或管理鬆散的區域；此外，多數女性日常依賴大眾運輸，因此靠近捷運、公車路線的地段更受青睞。她強調，女性房貸族持續成長，不只反映性別意識提升，也與台灣少子化與單身人口增加有關，再加上房產長期被視為重要財務規畫方式，女性自然也投入房市。

然而，女性單身購屋熱潮也帶動小坪數產品需求，但貸款難度卻成為熱門話題。
一名買房族在論壇發文表示，房仲告知「10坪以下只能貸五、六成」，即使位於新北土城與板橋蛋黃區也不例外，引發討論。
大量民眾分享相同經驗，直呼小套房本來就難貸，「五成已經算幸運」。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，市場對10坪以下或15坪以下的小宅風險評估較保守，因此降低貸款成數與是否位於蛋黃區並無絕對關聯。小坪數因總價低、流通性弱，銀行估價通常較保守，即使買方期待八成，最終實際拿到的可能仍只有五至六成。

曾敬德提醒，小坪數能否貸到高成數，取決於借款人的信用與財務條件，以及銀行的估價結果，不同買方成數甚至可能差距兩成以上。他建議，買方在簽約時應加入「貸款成數不足即解除條款」，並先諮詢多家銀行貸款意願，以避免資金壓力突增。他強調，小坪數並非不能買，但購屋前必須理解自己要承擔的，是房價本身，還是自備款差額的風險。

資料來源：財團法人金融聯合徵信中心/中信房屋

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中央銀行21日公布五大銀行10月新承做房貸統計，顯示新增房貸金額為551.36億元，較9月增加46億元，連續兩個月小幅成長。然而，受銀行加強風險控管影響，10月房貸利率攀升至2.313%，創下2009年1月以來近17年新高紀錄。

央行經研處副處長葉盛指出，10月新增房貸金額雖較9月成長，但增幅為20個月來最低水準，反映整體房市交易熱度仍偏低。根據六都地政局數據，10月建物買賣移轉棟數約1萬6，989棟，月增6%、年減13.5%。由於9月適逢傳統民俗月，基期較低，因此10月交易量小幅回升，帶動房貸金額略增。

房貸利率突破2.3% 風控與新青安比重下降為主因

值得關注的是，10月房貸利率單月上升0.019個百分點至2.313%，改寫近17年新高。葉盛表示，利率上升主要有兩大原因:一是銀行加強放貸風險控管，二是新青安房貸承做比重下降，導致整體購屋貸款成本提高。

統計顯示，五大銀行10月承做新青安房貸金額為221億元，較9月減少1億元，占比由9月的43.76%降至40.01%，首度跌破四成。

房市呈盤整格局 價量雙降

葉盛分析，今年以來房市呈現盤整格局，量縮、價微幅下修。根據信義房屋數據，10月大台北地區房價指數為175.67，月減0.79%、年減0.82%。預售屋價格相對持穩，中古屋修正則較為明顯。

此外，10月五大銀行新承做放款加權平均利率為2.187%，較9月的2.12%上升0.067個百分點，主要係因週轉金貸款利率上升所致。
週轉金貸款金額為7，467.89億元，月減2，472.5億元，受9月季底效應影響，政府借款及民間大企業借貸均大幅減少。
五大銀行包括台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行。

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財政部今(20)日公布2025年10月「新青年安心成家房貸」統計數據顯示,八大公股銀行撥貸金額持續下滑至271.7億元,較9月減少2.4%,連續兩個月改寫政策上路以來次低紀錄。不過受理戶數方面出現回溫跡象,達3,787戶、金額299.4億元,分別較9月增加468戶及35.9億元,終止自今年3月以來連續七個月的下滑趨勢。

撥貸金額持續低迷 反映房市景氣冷卻

10月撥貸戶數為3,439戶,較9月微減28戶,撥貸金額271.7億元則減少6.9億元。新青安撥貸金額自8月創下政策實施以來第三低後,9月再跌至史上次低,10月又續寫次低紀錄,僅高於2023年8月推出首月的水準。

相關官員表示,新青安上路已27個月,隨著政策後期補貼逐漸減少,民眾需求自然去化,撥貸金額降低屬合理現象。官員認為,青安貸款是房市供需狀況的一環,目前數據反映整體房市景氣趨冷。

銀行法鬆綁效果有限 央行管制仍成關鍵

儘管金管會公告自9月1日起,青安貸款案件不計入《銀行法》第72條之2「住宅建築及企業建築放款」總額限制,有效紓解銀行臨櫃作業壓力,但公股銀行指出,央行的不動產集中度總量管制仍在,承做量能持續受限,「水龍頭」無法全面打開。

行庫主管分析,受限於央行持續實施選擇性信用管制政策,加上整體資金面與市場成交量偏弱,未來房價持平或向下調整的機率相對提高。

八大行庫承作表現 台銀、土銀領先

觀察10月八大公股銀行表現,台銀以受理903戶居冠,但較上月減少142戶,成為唯一月減的行庫;土銀受理806戶緊追在後,月增55戶;合庫銀610戶排名第三,月增51戶。 撥貸戶數方面,台銀同樣以939戶穩居首位,土銀931戶排名第二,合庫銀497戶位居第三。其餘依序為彰銀343戶、一銀267戶、華銀185戶、兆豐銀146戶、台企銀131戶。

整體撥貸比率從9月的96.56%微幅下滑至96.52%,仍維持高檔。其中華銀撥貸比率達99.29%最高,台企銀98.43%居次,顯示申貸轉為實際撥貸的成功率仍相當高。

分析認為,受理戶數止跌回升顯示市場買氣略有回溫,但撥貸金額持續低迷則反映整體房市景氣仍偏弱,後續發展仍需持續觀察。

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一名47歲首購族近日在臉書社團「買房知識家」分享購屋經驗,表示以年收入百萬元出頭、無保人的條件,成功向農會申請到800萬元房貸,還款年限30年,利率僅2.185%,引發網友熱烈討論。

該名民眾透露,自己採貸款成數8成、未使用寬限期,開辦費僅200元。貼文一出立即獲得不少網友恭喜回應,「辛苦了,熬到47才買房,恭喜」、「利率很好」等留言湧現。

有網友指出,200元應為聯徵費用而非開辦費,並猜測其貸款機構為農會。原PO證實確實向農會申請,並非公教人員專案。也有過來人表示「我也是農會,條件差不多」,顯示農會在部分區域提供相對優惠的貸款方案。 中年購屋仍可貸30年引關注

最受矚目的是「47歲還能核貸30年」的情況。不少網友驚訝還款年限加上年齡已超過75歲。內行人指出,超過75歲的限制主要適用於新青安等政府方案,實際上部分銀行或農會仍願意視申貸者的收入、財力、信用紀錄等整體條件彈性調整年限。

地點與收入是關鍵

留言中也有網友分享經驗,強調「地點越好,銀行越願意放款;但收入才是最現實的門檻」,提醒購屋者應量力而為,避免因追求地段而超出預算,造成沉重還款壓力。

此外,有網友指出六都地區農會利率普遍較高,推測原PO能獲得2.185%優惠利率,可能因購屋地點位於六都以外區域。整體而言,此案例顯示農會體系在非六都地區仍提供具競爭力的房貸條件,也讓中年首購族看見購屋希望。

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在央行限貸令持續發酵下，民眾購屋自備款負擔急遽加重，銀行資金調度也出現明顯變化。今年9月，五大行庫新增購屋貸款僅約505億元，創下29個月新低，年減超過五成；相對地，同月週轉金貸款年增近兩成，攀升至9,940.4億元，寫下今年單月新高，購屋與週轉金貸款形成「此消彼長」的市場結構。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，自央行祭出第七波信用管制後，新增購屋貸款一路走低，年增率由正轉負。銀行在內控上更加嚴格，對收支比審查提高標準，使許多民眾難以取得足額房貸，購屋自備款門檻因此墊高，也壓縮原本預留的裝潢與生活支出，進而推升週轉金借款需求。

她指出，不動產可作為抵押提高週轉金額度，主要用途為生活費、消費或投資需求，但不得用於買房。近來股市屢創新高，也使投資人以短期週轉方式投入市場的意願升溫；同時，傳產業受美國關稅政策及房市管制影響，資金調度壓力增加，再加上企業每逢季末、歲末多有大額資金需求，推動週轉金貸款金額連續創高。

利率結構也成為週轉金更受青睞的原因之一。以2025年9月數據觀察，新增購屋貸款利率為2.294%，週轉金則僅2.083%，相對低廉；年底交屋潮及普發現金可望持續帶動週轉金需求上揚。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，週轉金貸款活絡反映市場對流動資金需求強勁，且利率優於購屋貸款，使部分民眾有誤用週轉金補足購屋自備款的風險。央行近年於每次理監事會議均強調會加強金檢，以防週轉金變相流入房市，預料年底將把週轉金用途列為打炒房重點稽核項目。

銀行業者提醒，無論企業或個人，週轉金均禁止用於不動產交易，銀行會要求借款人簽署切結並提出用途證明。若貸後管理發現資金流向與用途不符，不僅會被要求立即還清，亦可能影響授信評分。業者也坦言，資金流向若出現「金流斷點」難以追查，例如匯往其他銀行帳戶或以現金提出，即使有疑慮也不容易取得明確證據。

整體金融市場方面，金管會公布，9月國銀放款總餘額達44兆1,344億元，單月增加2,015億元，其中新增放款以週轉金為主力，單月激增1,746億元；個人金融亦強勁成長，個人放款月增1,027億元。購置不動產與車貸則分別增加301億元與68億元，顯示市場需求仍具動能。

限貸令提升了購屋門檻，使購屋貸款降溫、週轉金需求強烈擴張；在政策不鬆動的情況下，年底民眾及企業資金調度將更趨保守，而週轉金資金流向也將成為央行與銀行端的監理焦點。

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近期房貸利率持續上升，市場上不乏聲音認為高槓桿房貸族恐因壓力過大而斷頭，帶來撿便宜機會。然而根據不動產資訊平台最新統計，今年第1季住宅貸款違約率僅較上季微增0.01個百分點，雖創近11季新高，但整體仍僅0.08%，屬歷史低檔水準。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，違約率維持超低水準，主要受惠於就業市場穩定，多數房貸族的收入來源未受到明顯衝擊。同時，房市仍有一定交易量，若民眾臨時出現財務需求，降價出售大多仍能順利變現，避免陷入違約。

他指出，央行已連續升息一段時間，雖使民眾每月房貸負擔增加，但違約率仍從萬分之7微升至萬分之8，遠低於2009年金融海嘯後高達1.39%的水準。整體而言，房貸族現階段並未面臨大規模現金流危機。

從歷史數據觀察，購置住宅貸款違約率自金融海嘯後一路下降，2021年第3季更跌破0.1%，此後長期維持在約0.07%，直到今年第1季才略為攀升至0.08%，顯示整體房貸品質依舊穩健。

若以六都觀察，違約率最高的為台北市0.13%，其餘依序為台南市、高雄市各0.08%，新北市0.07%，台中市0.06%，桃園市0.05%。整體仍顯示都會區房貸族繳息狀況良好。

曾敬德提醒，儘管社會整體經濟表現相對穩定，但近年匯率大幅波動、部分產業受關稅與外在環境影響，已見少數企業主出售不動產套現的個案。未來是否帶動違約率小幅上行，仍須持續觀察。

他也指出，新購屋族確實面臨比過往更高的房貸利率負擔，但多數既有房貸族因收入穩定，仍具備繳款能力。整體來看，目前並未出現市場擔憂的違約潮跡象。 

資料來源：不動產資訊平台、信義房屋不動產企研室

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全國購置住宅貸款違約率仍維持超低水準，專家指出雖略有上升但仍屬歷史低檔，整體房貸族還款能力穩健，短期內金融風險可控。

根據最新統計，2025年第一季全國購置住宅貸款違約率為0.08%，雖較上季微增，但仍遠低於過去平均水準。六都中以台北市違約率最高，達0.13%，桃園市最低僅0.05%，整體數據顯示民眾繳款紀律良好，房貸市場仍保持穩定。

觀察近年趨勢，自2009年金融海嘯後，購置住宅貸款違約率長期呈下降走勢。2021年後多維持在0.07%左右，反映出就業市場穩定與房地產資產變現性強。專家指出，儘管利率上升提高月付壓力，多數房貸戶仍具備調整空間，例如提前還款、轉貸或出售資產，市場尚未出現普遍性的繳息困難。

不過，業界提醒仍需關注潛在風險。違約率雖低，但已連續多季略有上升，若未來經濟放緩或利率進一步走高，壓力可能逐步顯現。此外，不同區域間差距明顯，高總價地區的壓力較大，部分自營業者或中小企業主在景氣波動時，也可能出現資金調度問題，成為違約來源之一。

專家建議，銀行應持續加強貸後風險控管與壓力測試，尤其針對高房價區域及高負債族群，預先評估利率上升對還款能力的衝擊。同時，透過金融教育與理財建議，協助房貸戶提升財務韌性。

台灣房貸市場目前仍處於穩健階段，違約率維持歷史低檔，顯示借款人整體財務健康。不過在全球經濟與利率環境變化下，仍需持續關注潛在的結構性風險，確保房貸市場長期穩定發展。