<聰明貸款報導>

全台銀行房貸水位持續逼近法規警戒線，傳統購屋族「找銀行貸款」的單一管道正發生結構性位移。
根據最新金融市場調查，今年 4 月起，國內各大壽險龍頭正利用其不受《銀行法》第 72-2 條限制的資金優勢，大張旗鼓搶攻房貸與信貸替代市場。
目前市場觀察到，保險公司提供的房貸平均利率已來到 2.32% 左右，展現出強壓銀行端「變相加碼」的競爭態勢，引發市場高度關注。

自今年第一季以來，受限於信用管制與放款額度滿額，許多購屋者在申請銀行房貸時，不僅面臨撥款期長達 3 至 6 個月的窘境，部分銀行更因資金成本上揚，將利率實質上調至 2.4% 以上。
反觀壽險業，其放款資金主要受《保險法》規範，放款空間相對充裕。金融分析師指出，目前保險公司提供的 2.32% 利率，對許多優質客戶如公教人員、大型科技業員工極具吸引力，這不僅是數字上的競爭，更是核貸速度與額度穩定性的全面取勝。

國內壽險指標如國泰人壽與富邦人壽，針對 2026 年龐大的預售屋交屋需求，壽險業者主動與建商對接，提供比銀行更穩定的撥款承諾。同時，針對自家保戶推出「房貸加信貸」的組合產品，以 2.32% 起的利率滿足客戶在購屋之餘的裝潢及週轉金需求。核貸策略利用大數據評估客戶還款能力，成功避開了銀行端目前的齊頭式緊縮，為具備還款實力的購屋族提供更高成數的資金支持。

聯徵中心最新數據也顯示，近期房貸族轉投壽險的比例明顯攀升。
不少購屋者反映，原本在銀行端被告知需排隊等候半年，轉向壽險公司後，不到一個月便以 2.32% 的利率完成核貸，解決了交屋的燃眉之急。儘管壽險業利率具備競爭力，不動產專家也提醒消費者，在選擇保險公司房貸時，仍需注意提前清償違約金條款可能與銀行不同，且通常會涉及房貸壽險等附加產品的評估。這波保險替代銀行的浪潮，不僅緩解了當前房市的資金渴求，也促使金融體系重新分配放款權重，為今年的不動產金融市場注入新變數。

資料來源：金融市場動態整理彙整

<聰明貸款報導>

台灣房市正式進入「大齡揹債」時代。據金融聯合徵信中心（JCIC）最新的 2026 年首季數據，全台個人房貸總人數已衝上 225.2 萬人。
這項數據不僅代表台灣房產持有成本的攀升，更揭露了過往支撐房市的 30 至 40 歲「首購黃金期」正逐漸消逝，取而代之的是步入不惑之年、甚至年過花甲的「資深房貸族」。

數據顯示40 至 50 歲族群已成為新增房貸的絕對主力，占比飆升至 31.1%，創下歷史紀錄。
房產專家分析，這類買盤多屬於「投降式買家」——這群人往往在 30 歲時期待房價修正，卻在觀望十年後眼見房價不跌反漲，最終在 40 歲後、經濟基礎相對穩固時，被迫低頭進場。這種「購屋年齡遞延」現象，直接導致房貸族群的整體年齡層顯著向後推移。

更令人憂心的是「花甲房貸族」的擴張。目前全台 60 歲以上仍背負房貸的人數已突破 25.2 萬人，換算下來，全台每 8.91 位房貸族中，就有一人年過 60 歲。這群高齡借款人正面臨金融制度與生理年齡的雙重夾擊：由於多數銀行嚴格執行「借款人年齡 + 貸款年限 ≤80」的內規（即所謂「80 條款」），45 歲以上才進場的購屋者，幾乎難以申請到 40 年期的長年限貸款，這導致每月的還款金額遠高於年輕族群，實質生活品質遭受嚴重擠壓。

此外，金融機構對於高齡者的風險定價也反映在利率上。目前 60 歲以上房貸族的平均貸款利率約為 2.43%，高居所有年齡層之冠。在「長年期」與「高齡化」的雙重趨勢下，許多民眾可能面臨「房貸還完，人也退休」的窘境。專家提醒，大齡購屋者在入市前務必精算「退休現金流」，避免將所有存款投入頭期款，以免面臨「有房沒錢花」的長壽風險。
隨著房貸族人數創下 225 萬人的新高，這場全民揹債的馬拉松，考驗的不只是財力，更是全民的退休規劃韌性。

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據最新金融聯合徵信中心數據顯示，房貸族正呈現明顯的「高齡化」趨勢。
一般過往 30 至 40 歲的購屋黃金期正逐漸轉移至 40 至 50 歲族群；更令人關注的是，全台 60 歲以上的「花甲房貸族」已突破 25 萬人，換算每 8.91 位房貸族中，就有一人超過 60 歲，顯示「大齡購屋」與「延遲還款」已成為社會新常態。

「投降式買盤」湧現：40-50 歲占比創歷史新高

住商機構觀察聯徵中心資料發現，2025 年新增房貸人數占比中，40 至 50 歲族群已升至 31.1%。
房產專家分析，這類買盤多屬於「觀望十年後投降」的消費者，如許多年輕族群在 30 歲時期待房價修正，卻在十年後眼見房價不跌反漲，被迫在步入中年、經濟基礎較穩固後，於 40 歲關卡低頭進場。

因此專家提醒，40 歲以上的大齡購屋族需特別留意「貸款年限」的隱形成本。由於多數銀行遵循「借款人年齡加上貸款年限不得超過 75 或 80」的內規，這代表 45 歲後的購屋者，極可能無法使用 40 年期貸款，導致每月本息攤還壓力較 30 歲購屋者更為沉重。

銀髮族揹債壓力大：高齡房貸利率冠居各群體

另一項警訊在於高齡房貸族的擴張。全台 60 歲以上房貸族人數已達 25.23 萬人，較十年前增加超過 5 萬人，增幅達 25%。這群「花甲房貸族」面臨的不僅是體力下降後的收入風險，更有金融機構對高齡者的「強勢定價」。數據顯示，60 歲以上房貸族的平均利率約為 2.43%，位居各年齡層之冠。

馨傳不動產智庫執行長指出，晚婚、晚育以及購屋門檻持續升高，讓首次購屋年齡不斷遞延，未來「活到老、揹到老」的現象將愈趨普遍。對於步入 60 歲仍需承擔房貸的族群而言，如何在退休規劃與債務償還間取得平衡，已成為高齡化社會不得不面對的經濟挑戰。

給購屋者的專業建議：

精算還款年期：40 歲以上購屋者應預先諮詢銀行，確認是否能申請到長年限房貸。

多方比較專案：高齡購屋者若擁有穩定被動收入或優質抵押品，仍有機會爭取較佳條件。

預留退休準備金：避免將所有退休儲蓄投入房貸頭期款，以免面臨「有房沒錢花」的退休困境。

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隨著 第一季進入尾聲，不動產稅務與補助政策關鍵轉折點。財政部與內政部近日發布提醒，指出今年將是「囤房稅 2.0」首度全面反映在稅單的一年；同時，租金補貼政策亦針對「居住安全」與「婚育鼓勵」進行大幅度調整。

一、囤房稅 2.0 震撼教育：自住與非自住稅負差距擴大

今年 5 月即將開徵的房屋稅，將首次完整適用「全國歸戶、全數累進」的新制。
根據財政部最新統計，3 月 23 日申報期限截止後，多數符合條件的自住客已完成設籍，預計可適用 1% 至 1.2% 的優惠稅率。針對全國持有多戶且未做有效利用的「非自住」房屋，稅率最高將跳升至 4.8%。稅務專家提醒，若錯過 3 月申報期的民眾，今年將面臨較往年高出 1.6 倍至 2.4 倍的稅負壓力。

二、租金補貼 2.0：排除違建，婚育家庭成最大贏家

內政部國土管理署表示，2026 年「300 億元中央擴大租金補貼」持續受理中，但兩大新規定值得關注：

合法建築限制：為落實公共安全，今年起「新申請案」承租處必須為合法住宅，徹底排除頂樓加蓋與非法違建。舊有補貼戶若居住於違建，則享有至 2026 年底的最後緩衝期。

婚育族群大加碼：為應對少子化，政府將新婚及育兒家庭的補助倍數大幅提升。以育有 3 名未成年子女的家庭為例，補貼金額最高可加碼至 1.8 倍，並放寬所得審核門檻，擴大照顧中產家庭。

三、地方政府出招：老舊大樓修繕補助遍地開花

除了中央政策，各地方政府亦針對居住品質提供實質金援。高雄市政府近期公告，針對老舊大樓共用部分（如電梯、外牆）修繕提供萬元補助；台北市則針對 6 至 7 樓集合住宅推動安全檢查申報補助。政府呼籲符合條件的管委會或住戶，應把握 3 月至 4 月的申請窗口，確保居住安全同時減輕財務負擔。

面對 稅務與補助的新常態，應秉持「合法申報、精準申請」原則。房東若將房屋釋出至包租代管市場，不僅可享房屋稅減免，更能成為公益出租人；租客則應於簽約前確認稅籍資料，確保補助領取無虞。

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金管會昨（26）日公布本國銀行最新不動產放款數據，截至 2026 年 2 月底，本國銀行依《銀行法》第 72-2 條計算，不動產放款比率已降至 25.11%，不僅創下連續 9 個月下滑的紀錄，更刷新了自 2012 年 5 月以來、近 14 年的新低點。
這項數據的劇烈變動，顯示過去兩年讓購屋族苦惱的「房貸限額令」與「排隊撥款潮」已正式宣告終結，國內銀行業的不動產授信空間正處於十年來最寬裕的時刻。

根據統計數字，目前全台 36 家本國銀行中，不動產放款比率高於 29% 的「紅線區」銀行已完全歸零，而被視為警戒區的 27% 至 28% 以上銀行家數也大幅縮減，這與去年同期房貸額度一位難求的景象形成強烈對比。

金管會銀行局分析指出，比率大幅探底主要歸因於「分母」擴張速度驚人，由於國內存款總額在過去一年持續攀升，稀釋了不動產放款的佔比；此外，「新青安房貸」政策自去年 9 月起不計入 72-2 條限額，至今已累計排除超過 1,300 億元的額度，加上房市交易受高利率影響而量縮，使得分子成長動能疲軟。

對於一般貸款民眾而言，這項數據最直接的影響在於「撥款速度」與「貸款難易度」的轉變。
市場觀察發現，隨著銀行內部資金去化壓力增加，房貸審核與撥款流程已由過去高峰期的 2 至 3 個月，顯著縮短至 1 個月內即可完成。
銀行主管透露，目前各大行庫已不再設定嚴格的限額門檻，甚至為了去化過剩的頭寸，開始轉向對優質客戶提供更具競爭力的貸款方案，包括針對自住族群的增貸優惠，以及預計在 4 月報稅季前夕擴大推廣的低利信用貸款。

儘管放款水位降至歷史低點釋放了資金流動性，但整體房市仍維持「量縮價平」的格局。
雖然銀行現在「有錢可借」，但央行在 3 月底的理監事會議中並未全面鬆綁房市管制，對於第二戶房貸的成數限制依然存在。

在目前通膨壓力與國際政經局勢不穩的背景下，銀行雖然放寬了審核速度，但對於借款人的還款能力評估依然嚴謹，建議有購屋或增貸需求的民眾，可趁此資金寬裕期積極向銀行洽談，以爭取更優渥的利率與寬限期條件。

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隨著 AI 科技產業帶動台股走勢，國人投資風氣日益盛行，金融市場出現顯著的「雙貸族」激增現象。根據聯徵中心最新統計，截至 2026 年 1 月，全台同時背負「房貸」與「信貸」的人數已正式突破 41.7 萬人，再度刷新歷史紀錄。專家分析，這顯示房貸族已不再僅是單純的「背債」，更多是透過信用貸款增加財務靈活性，進場「以利養房」。

AI 浪潮推波助瀾，三年內激增 6.5 萬人

觀察近年數據，雙貸族人數增長趨勢與金融市場走勢高度一致。2023 年 AI 浪潮元年，雙貸族年增 1.2 萬人；2024 年擴大至 2.8 萬人；2025 年亦維持 2.5 萬人的增長規模。總計自 2023 年以來，雙貸族群規模已大幅擴增 6.5 萬人。

負債槓桿放大，平均負債逼近 760 萬元

數據顯示，目前雙貸族的平均房貸金額約為 638 萬元，平均信貸金額則來到 118.9 萬元，兩者相加後的個人平均負債水位已逼近 760 萬元。房仲業者分析，除了投資需求外，近年因房價高漲、自備款門檻提高，加上央行對房貸成數的管控（如第二戶限制），導致不少購屋族被迫轉向信貸來填補資金缺口，進而推升雙貸族人數。

專家警示：高收益背後潛藏波動風險

不動產專家曾敬德表示，這一波雙貸族的成長有別於以往的「生存型借貸」，更多是屬於「理財型借貸」。許多任職於大型企業、收入穩定的年輕族群，利用信貸約 2% 多的人口紅利利率，轉向投入高股息 ETF 或半導體個股。

然而，專家也提出警示：雖然股市多頭讓投資人獲利豐沛，足以覆蓋貸款利息，但隨著國際情勢變遷，全球金融市場波動加劇，「一覺醒來可能就是千點震盪」。對於開槓桿買資產的雙貸族而言，務必做好風險管理與現金流規劃，避免一旦市場轉折，引發財務連鎖反應。

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中華電信（2412）與純網銀將來銀行（NEXT BANK）於昨日（23日）正式宣布啟動重量級戰略合作，首度將「電信繳費紀錄」納入銀行信用評估指標，為台灣普惠金融邁出關鍵一步。
這項合作打破了傳統銀行申貸的高度門檻，針對全台 1,324 萬中華電信行動用戶，特別是缺乏銀行往來紀錄的「信用小白」族群，提供更精準、友善的金融服務。
透過嚴謹的數據授權機制，中華電信月租型用戶長期穩定的電信費繳款紀錄，將轉化為具備高度價值的金融信用參考，讓優良的繳費習慣成為個人資產，協助社會新鮮人與年輕世代（20 至 30 歲）更容易取得第一筆銀行信貸。

針對符合條件的中華電信長期用戶，將來銀行同步推出專屬優貸方案:
凡年收入達 30 萬元以上的受薪階級，若具備優良的電信評級，在申辦貸款時即可享有實質的「利率減碼優惠」。
該方案提供最高 30 萬元的核貸額度，貸款期間最長可達 8 年。為了鼓勵數位投件，即日起至 4 月 9 日止，原價 3,088 元的開辦費，若透過 MyData 系統進件申辦，更可直接下殺至 688 元的專案超低價，大幅減輕申貸者的初期負擔。

將來銀行指出，透過電信數據與金融授信的跨界整合，能建立比傳統信用報告更立體的風險評估模型，讓過往因無信用卡紀錄而被銀行拒於門外的族群，能憑藉數位足跡獲得應有的金融資源。
中華電信則表示，未來將在資安與個資保護的最高標準下，持續運用 AI 與大數據技術，與金融夥伴共建更完善的數位生活生態圈。這項結合科技與金融的創新嘗試，不僅預示了未來個人信用定義的轉變，也為台灣數位金融發展樹立了全新的里程碑。

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中央銀行日前正式宣布將全國自然人第二戶房貸成數上限由 5 成調升至 6 成，雖然在政策面上展現出對換屋族群的友善姿態，但市場實務端卻呈現截然不同的冷峻氣氛。根據最新房市觀察，許多購屋者在申請貸款時發現，這項政策紅利處於「看得到、吃不到」的窘境。
問題在於《銀行法》第 72-2 條所規範的房貸總量天花板。目前全台多數商業銀行的不動產放款水位已逼近 28.5% 的警戒紅線，在資金池有限的壓力下，銀行普遍採取「精選客戶」策略，這意味著銀行會將珍貴的貸款額度優先配給「新青安」專案或純首購族群，而屬於第二戶的換屋案件，在銀行內部的審核順位往往被排至最後，甚至出現排隊撥款需等待三個月以上的情況。

另外銀行端為了控管風險，近期的「保守鑑價」傾向也成為換屋族的一大阻礙。
即便成數放寬到 6 成，但若銀行的物件估值低於實際成交市價，民眾最終拿到的貸款金額可能僅與過去 5 成時持平，實質的資金缺口並未縮減，加上目前銀行普遍採取的「以價制量」策略，導致第二戶房貸利率普遍加碼至 2.5% 以上，使得換屋族不僅面臨額度難求，還得承擔更高的利息成本。
房產專家警告，在貨幣政策基調轉向緊縮的背景下，這種「限貸寒蟬效應」短期內恐難以緩解，購屋者在簽約前務必與金融機構確認實際可撥貸的水位，以免陷入違約風險。

面對銀行銀根緊縮的現況，建議民眾在進行房產交易時應採取更保守的財務避險措施。首先，提高自備款成數是首要任務，建議將購屋自備款比例由傳統的 2 成提升至 3.5 成至 4 成，以應對銀行鑑價不足所產生的價差。其次，在尋找貸款行庫時，應避開目前放款水位較高的大型金控，轉向與自身有長期薪轉關係的中小企業銀行、區域型農漁會或信用合作社接洽，這些機構受總量管制影響相對較小，較有機會爭取到撥款額度。

換屋族群若想提高核貸成功率，建議主動向銀行提出「一年內出售舊屋」的切結書，這在目前的放款實務中，仍能讓銀行將該案件視為較具彈性的審核對象。而在簽署不動產買賣契約時，務必加入「若房貸核貸成數低於預期成數，買方有權無條件解約」的特約條款，以確保自身權益。最後，由於目前銀行審核流程普遍拉長，建議在合約中將交屋期限預留 3 個月以上，預留充足的時間處理資金調度，避免因撥款延宕而產生高額違約金。

<聰明貸款報導>

中央銀行於昨（19）日舉行 2026 年第一季理監事會議，在市場普遍預期利率將維持「連 8 凍」的平穩基調下，意外釋出房市管制的鬆綁訊號。央行正式宣布，自今日（3 月 20 日）起，全國自然人第 2 戶購屋貸款成數上限，將由原先的 5 成調升至 6 成。這項政策調整被市場視為對「換屋族」釋出的實質善意，更是長期房市緊縮政策下的一場「微解封」。

央行總裁楊金龍在會後說明，此次微調主要基於房市已展現「軟著陸」跡象，且購置住宅貸款與建築貸款的年增率已明顯放緩。更重要的是，央行觀察到許多第 2 戶房貸的需求源於「先買後賣」或供家中長輩、子女居住的自住性質。為了精準回應民眾的居住需求，同時兼顧銀行信用資源配置，決議將第 2 戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，以舒緩換屋客群的自備款壓力，降低資金門檻帶來的買賣僵局。

面對這份突如其來的「政策驚喜」，不動產市場反應熱烈。房仲業者普遍認為，這是房市久違的甘霖，尤其對於總價 2,000 萬元的物件而言，貸款成數增加一成，等同於自備款直接減少 200 萬元，對具備剛性需求的換屋族來說，無疑是極大的財務緩衝。專家指出，過去一年半以來，受限於 5 成限貸令的緊箍咒，市場交易量顯得停滯，如今政策微調將有助於釋放觀望已久的能量，預期 2026 年的房市交易量有望在穩健中緩步回升。

儘管政策釋出暖意，央行仍維持一貫的謹慎立場。在總體經濟方面，雖上修 2026 年經濟成長率預測至 7.28%，展現對 AI 浪潮帶動景氣的信心，但重貼現率仍維持在 2% 不變，顯示抗通膨與穩金融仍是核心考量。專家提醒，這次調整僅屬「精準微調」而非全面翻轉，雖然房市信心獲得提振，但在整體資金環境偏緊的背景下，房價仍將處於高檔盤整期，市場正步入更為健康的「重新定價」階段。

央行 2026 Q1 理監事會議要點一覽

<聰明貸款報導>

隨著中央銀行於今日將召開 2026 年首季理監事會議，房市政策在「精準打擊炒作」與「保障自住權益」間的平衡再度引發熱議。且第七波信用管制實施屆滿一年半之際，市場焦點轉向針對「繼承族」與「實質換屋者」的豁免條款是否能真正發揮效用，尤其是在近期銀行房貸水位持續吃緊的背景下，這些政策紅利是否「看得到吃不到」，成為自住客群最擔心的議題。

根據現行規範，自然人因繼承取得的房屋及房貸，在申請新購屋貸款時可不計入房屋數與房貸戶數，只要該繼承屋不屬於高價豪宅，購屋者仍能保有首購身分，享有寬限期及較高的貸款成數。
這項政策意在保障非自願性擁有房產的民眾，不因長輩留下的遺產而喪失購屋權利。
然而，近日市場傳出台中一對換屋夫妻，即便丈夫名下房產僅為繼承取得，但在申請新屋貸款時，仍因銀行自主管控額度，面臨貸款成數從 8 成慘遭壓縮至 5 成的窘境，反映出政策理想與銀行實務執行間的巨大鴻溝。

另外針對換屋族最關心的「先買後賣」壓力，目前央行已將處分舊屋的切結期限由 12 個月放寬至 18 個月。申貸人只要與銀行簽署切結書，承諾在一年半內完成舊屋出售與塗銷，即可不受「第二戶限貸 5 成」且「無寬限期」的限制。
這項寬限期與成數的鬆綁，對於有換屋剛需的家庭來說本是及時雨，但在 2026 年銀行端對房貸授信愈趨嚴謹的態勢下，許多分行因總量管制而對「切結換屋」案件抱持保留態度，甚至出現即便符合資格，銀行也因額度問題而要求提高利率或降低成數的現象。

專家指出，3 月份適逢房市傳統旺季「329 檔期」，但受央行理監事會議觀望情緒及銀行限貸令影響，買氣呈現明顯盤整。對於名下擁有繼承房產或正準備換屋的民眾，建議在簽約前務必進行「深度預審」，除了確認自身是否符合央行豁免條款外，更要直接詢問往來銀行是否有足夠的配套額度，並建議將貸款預期成數下修 1 成作為資金緩衝。在利率環境緩步走升、銀行風險評估更趨保守的今日，提前做好現金流規劃，才是確保房貸能順利撥款、避免違約風險的核心關鍵。

隨著今日下午央行會議決議出爐，未來房貸利率走向與信用管制是否會針對特定區域進一步限縮，將決定 2026 年上半年房市的信心走勢。在政策保護傘與銀行銀根緊縮的拉鋸下，自住客的置產路徑已從「選好房」轉變為「選好貸」的新局面。