受到《銀行法》第 72 條之 2 商業銀行不動產放款 30% 滿水位限制影響，各家銀行核貸態度持續緊繃，第一線市場頻頻傳出部分地政士（代書）或房屋仲介為促成交易，在簽約前口頭保證「絕對能貸到 7.5 至 8 成」，不料最終銀行因水位問題調降核貸成數，導致買方產生數百萬元的資金缺口，甚至面臨違約沒收定金的危機。
銀行法 72-2 緊箍咒 導致「昨日能貸、今日跳票」
房產專家指出今年銀行不動產放款水位依然處於歷史高檔，多數民營銀行早已逼近 28% 或 29% 的內部警示線，普遍採取「排隊等撥款」或「以價制量（提高房貸利率、強制搭配房貸壽險）」的緊縮策略。
這導致成屋市場的交易期與審核期大幅拉長，如過往 1 至 2 個月內可完成的過戶撥款流程，現在動輒拉長到 3 個月以上。市場資訊瞬息萬變，代書在上個月評估可行的案子，等到下個月實際送件時，銀行可能早已拉高門檻、緊縮成數，這正是造成「代書保證成數跳票」的根本原因。
口頭保證難拘束銀行 買方保留對話、加註但書自保
消基會與房地產法律專家特別提醒消費者，地政士或仲介的口頭保證在法律上對銀行完全沒有拘束力。一旦銀行最終核貸成數不足，買方仍必須自行補足差額，否則將構成買賣契約違約，面臨定金被賣方全額沒收的法律風險。
面對「72-2 滿水位」常態化的房市環境，專家建議買方在購屋時應採取以下兩大自保措施：
保留完整通訊紀錄： 簽約前，將代書或仲介承諾成數、評估過程的 Line 對話、EMAIL 或簡訊完整截圖留存，若未來發生爭議，可作為向相關公會申訴或主張過失賠償之舉證。
務必加註「解約特約條款」： 在不動產買賣契約書中明確加註：「本買賣案若因非可歸責於買方之原因，導致指定銀行（或任一銀行）房貸成數不足房屋總價之 XX 成時，本契約自動解除，賣方應無條件退還買方已付之全部價金。」
專家呼籲：簽約前先找估價平台或多家銀行精準估價
聰明貸款最後呼籲，在目前賣方市場的氛圍下，賣方往往不願意在合約中接受「貸款不足無條件解約」的特約條款。因此，買方更應掌握主動權，在簽約前千萬不要只聽信單一地政士的口頭承諾。
建議在付定簽約前，主動利用專業貸款平台進行多方條件媒合，或直接檢具財力證明向 2 至 3 家銀行進行初步房屋估價與資格審查，掌握最真實的核貸水位現況，才是避免買房變買罪受的根本之道。
