近年來，隨著房價屢創新高，自住型買家面臨的不僅是總價壓力，還有來自銀行貸款成數縮水的雙重挑戰。過去銀行對一般住宅交易普遍提供八成房貸，但如今，這樣的條件正逐漸變成「理想狀況」，非「保證條件」。
銀行鑑價拉警報，貸不到八成成常態
以往若房屋售價為1,000萬元，銀行可提供800萬元貸款，買家僅需自備200萬元。但現在，由於市場價格普遍高於銀行鑑價，出現「價高鑑低」現象，導致貸款成數不足成為普遍現象。
舉例而言，一間市價1,500萬元的房屋，銀行可能僅鑑價至1,200萬元。依此計算，即便以八成為基準，銀行僅會提供960萬元貸款。這與買家預期的「八成貸款、300萬自備」相去甚遠，實際自備款恐上看五百萬甚至更多。
仲介話術藏風險 買家輕信恐釀交易糾紛
在交易初期，房地產仲介或代銷常會向買家保證：「可以幫忙處理到八成貸款」，使買方放心簽約。然而，等到實際進入銀行核貸階段，貸款成數未如預期時，交易糾紛隨之產生，買家可能面臨補足差額或違約風險。
「保證貸款成數，否則解約」成救命條款
為避免上述情況，實務上衍生出一項新作法：在合約中加入特約條款，例如「如買方無法貸款達總價之80%，可無條件解除契約，並全額退還訂金及已付款項」。這類條款為買方增加保障，降低因貸款不足而導致違約的風險。
不過，此類條款亦可能引發賣方顧慮。有些賣方為求平衡，可能提出對等條件，如「核貸期間若有更高出價者，賣方可無條件解約」，反而使交易穩定性降低，導致買方錯失心儀物件。
專家建議：預備三成自備款，審慎簽約
面對貸款變數，房產專家提醒買家，在簽約前應務實評估自身財務狀況，預備至少三成自備款，並事前諮詢銀行貸款鑑價區間。同時，務必審慎確認買賣契約條款內容，尤其是與貸款相關的特約條文，並保留書面記錄與書信往來，避免日後爭議。
在房價持續攀升、金融條件收緊的時代，購屋不再只是「找對物件」，更是一場對契約細節與資金安排的智慧考驗。
