去年六都2.2萬八年級生購屋扛房貸 四大特徵曝

<資料來源:聯合新聞網>

根據聯徵中心統計資料顯示,去年六都20~30歲的八年級生中,共有2.2萬件房貸資料,占比約為六都的15%,每100個申請房貸的購屋族當中,就有15個是八年級生。

以六都分布來看,雙北以外的八年級生平均購置總價842~954萬元的房屋,新北市則是購買1187萬元,台北市的八年級生則平均購買總價約1907萬元,位居六都之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,八年級生購屋以首購為最大宗,這些購屋族群有幾項特徵,一是喜新厭舊,重視社區管理、外觀與公設,偏好屋齡新且管理完善的社區大樓。

第二是年輕人依賴外送餐飲,不喜歡外送選擇較少的區域,因此傳統市場就不見得是重要的選項;第三即使購屋後房貸成為一定負擔,但他們還是希望可以保有一定預算維持生活品質。

第四因為八年級生出社會時間較短,常可發現購屋的自備款多由家人資助等。

聯徵中心資料顯示,去年購屋的八年級中,房貸成數的中位數約為8成,台北市購屋面積最小、房價最高且利率最低,平均購置30.9坪,購屋平均房價約1907萬元,顯示在高房價的環境下,購屋時以坪數換取房價。

樣本最多的則是新北市,有5469個八年級生去年成為房貸一族,平均購置1187萬元的房屋。至於雙北市以外八年級的首購,平均購置房總價842~954萬元,桃園市平均購買888萬元,台中市購買總價較高一些,平均954萬元,台南市總價最低平均為842萬元,高雄市八年級生購屋平均總價為874萬元,雙北以外的區域平均購屋面積都大於42坪。

曾敬德指出,八年級生在高房價年代還能順利購屋有幾個關鍵,包括自備款的籌措、30年期房貸減低每月還款負擔,與低利環境等因素,由於目前市場開始進入升息循環走勢,建議八年級生購屋可以試算未來利率調漲後,是否會壓力過重或影響生活品質。



記者 游智文

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升息1%影響多大?30年期房貸 可貸款千萬元縮至874萬元

<資料來源:聯合新聞網>

進入升息循環影響有多大?專家分析,以房貸升息1%,每月還款4.8萬元試算,20年期的本利平均攤還房貸,可貸款金額從千萬元降至910萬元,30年期房貸,可貸款金額則從千萬元降至874萬,升息將導致民眾的購屋負擔能力隨之下滑,對於房價支撐也會形成考驗。

美國聯準會昨(4)日宣布升息2碼,市場預期下個月還會升息,快速升息也增添國內利率走升壓力,一旦進入升息循環,房市的挑戰變大,購屋族的房貸負擔將增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,大幅降息可以降低民眾購屋負擔,同時間也提升購屋人對於房價的負擔能力,相對利率一旦反轉進入升息循環,民眾的資金成本增加,同樣的每月還款金額,可以貸到的房貸金額會出現明顯下滑,國人長期習慣的低利資金寬鬆環境,已經漸趨緊縮。

以20年期本利平均攤還,房貸利率1.5%試算,原本月繳4.83萬元,可以貸款約千萬元,若未來升息1%,同樣的月繳房貸金額,卻只能貸款910萬元,若是30年期的房貸試算,原本1.5%的房貸利率,月繳3.45萬元,可以貸款約千萬元,若未來升息1%,同樣的還款金額,僅能貸款874萬元,無形中房價負擔能力就少了126萬元。

曾敬德表示,試算過後會發現,一旦未來大幅度的升息,使用30年期房貸的購買力,反而影響比20年期還要顯著,這波升息循環到來,未來房貸利率有可能會超過2%。

曾敬德建議,消費者可以先試算未來升息後負擔會不會太沉重,即使面對升息到來也不必太過恐慌,畢竟利率總是會上下浮動,未來利率也有可能調降,只是現階段面對升息要先做好準備。

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博士買房可貸最多?專家:銀行重3條件

<資料來源:工商時報>

勞工學歷不僅影響求職薪資,在購屋和貸款中似乎也特有差異?根據聯徵中心的最新資料顯示,2021年Q4全台博士學歷的貸款者,貸款鑑估值為1,747萬,核貸成數為75%,且購屋坪數達49坪,皆為各學歷之最,至於貸款利率為1.39%,僅次於碩士的1.38%。

從另外一個角度來看,高中職學歷的購屋者,平均鑑估值為991萬,核貸成數72%,平均利率1.54%,平均坪數41.1坪,都在各學歷之末,難道學歷也會影響貸款條件?

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,其實銀行評估貸款條件,並非單看學歷,主要評估貸款人的「還款能力」和「工作狀況」以及「房屋條件」,而高學歷者較有機會進入百大企業,其中博士生除了學校任教,或是高端的研究單位,若在公家機關工作,也有較好的升遷機會,獲得高薪的機會大,不僅財力累積得快,往來不乏社經地位較高的人士,對於住家條件要求也高,因此購買房屋的地段佳、總價高,相對鑑估值和貸款成數也比較漂亮。



張旭嵐表示,有些高中職學歷者從事勞力工作,接案工作或是自營商,不見得賺得比大學生少,不過因為沒有大公司護航,缺乏具體又穩定的收入證明,在銀行眼中並非穩定收入者,因此在貸款利率和估價過程中就比較吃虧。

第一建經研究中心副理張菱育提醒,信用分數需要長期累積,因此針對承攬業務人員,或接案工作者,如果有購屋規劃,但又缺乏長期收入證明,可以提供約期較長的接案合約,或是保險、股票等足以證明財力的文件,證明還款能力,仍有機會提高信用分數,爭取更好條件。

葉思含

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信貸綁房貸找錢...「這些星座」愛線上信貸!專家曝隱憂

<資料來源:好房網News>

拜網路發達、金融科技推陳出新之賜,以往民眾必須親自到銀行櫃台才能申辦的信貸服務,現在只要透過網路銀行或行動銀行,就可以線上申辦快速取得資金,而又有哪些星座的族群最願意體驗線上申貸服務?兆豐銀行指出,在12個星座中,線上信貸進件客群前三名依序為第一名天秤座、第二名巨蟹座以及第三名處女座。
雖然信貸可解有些民眾資金不足之急,但財團法人金融聯徵中心今(2022)年初最新統計,全台同時背有房貸及信貸的人數達 33萬多人,創 2012年統計以來新高;且隨著房價高漲、升息漸啟動,貸款民眾的壓力勢必越來越大。

兆豐銀行內部統計顯示,在12個星座中,線上信貸進件客群前三名依序為第一名天秤座、第二名巨蟹座以及第三名處女座;其中,屬於基本星座的天秤座及巨蟹座,因天生具有勇於行動的性格特色,及熱愛享受便利服務的特質(動動手指、資金到手),因此對於線上申辦信貸的行為表現,也明顯較其他星座積極許多。

另外線上信貸客群屬金牛座者,兆豐銀行分析,40歲以下人數占比逾7成,顯見金牛座的年輕族群,雖不在前三名之列,但他們善於分析與尋找適合自身需求的貸款產品,對金融利率有較高的敏銳度,是個性屬於穩健型的星座族群。

只是信貸雖然有時好用,不過仍須謹慎評估自身財務負擔;金融聯徵中心今年1月最新統計,全台同時背有房貸及信貸的人數達33.8萬多人,創2012年統計以來新高,平均每人房貸金額504萬元、信貸金額則是88.2萬,數據都創歷年新高。此外,2012年1月與2022年1月相較,背負房貸+信貸民眾的貸款平均總額,從357萬元增加到592萬元,大增200多萬元,加上房價越來越高漲、薪資調幅不大,以及目前恐進入升息循環,都讓貸款民眾壓力不小。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,其實不少銀行搭配建商,在既有可貸款成數上,讓購屋民眾再加上信用貸款拉高成數,寬限期也拉長,加上目前升息、房價上漲得多,都會讓民眾付出更多利息,耗費更多金錢,房貸背得辛苦。

記者林和謙

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升息該不該提前繳清房貸?內行人揭3現實面:不要逞強

<資料來源:好房網News>

央行宣布升息後,房貸族首當其衝,每月要負擔的房貸費用變得更重了,該不該提前清償貸款,還是要將手上的資金拿去投資,成了房貸族的難題。

一名網友在PTT上發文,發現有許多資訊都強調長期貸款的諸多好處,例如靠通膨稀釋貸款金額,或是利率很低的情況下,資金拿去投資比較賺。但現實面卻是薪水沒有跟著通膨漲、投資被當韭菜割、閒錢在手上很容易花掉,加上30年房貸利息比10年貴很多,讓他猶豫是否該提早償還貸款?

內行網友則分析,長期房貸優勢在於「通膨與房價漲幅」高於房貸利率,即使薪水沒漲,債務也會隨著通膨貶值,當然不需要提早清償房貸。

不過若不僅薪水沒漲,同時投資不利又存不住錢,錢放在銀行利息比房貸利率還低,又無法創造比利息還高的收益,當然就要以還款為優先,「不要逞強」。網友直言,不少人都抱著股市一本萬利心態,手上有錢卻不還房貸拿去玩股票,最後慘輸幾百萬,力勸:「不是股神的話,乖乖把房貸還清」。

記者王惠琳

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5項貸款利率將同步調漲 房貸1.5%地板價成絕跡

<資料來源:中時新聞網>

暌違近11年,中央銀行上周宣布升息1碼,台銀今日起全面實施升息後的新利率,預計郵局最快明天跟進,連動郵局牌告的5大政策利率,包括教育部就學貸款、勞工紓困貸款、公教員工築巢優利貸購屋貸款、財政部青年安心成家購屋貸款及內政部營建署購屋與修繕貸款,均將在本周同步調升,其中學貸突破1%、勞工紓困貸款也會衝破2%,民眾繳貸款時將會有感。

就學貸款 繳息增2~3成

銀行主管表示,這是逾10年來央行首度升息,有些剛出社會的新鮮人,可能從來沒感受過「升息」是怎麼回事。雖然央行此次升息僅1碼,0.25個百分點看來不多,但因貸款利率本來就低,甚至不到1%,升1碼等於利息負擔瞬間多2~3成,其實影響不小。

以教育部就學貸款為例,現行計息方式為郵局1年期定儲利率加0.15個百分點,再由銀行吸收0.06個百分點,等於加0.09個百分點。升息之前年息為0.9%,是所有政策貸款中,唯一利率不到1%的,升息後將提高至1.15%,不只升破1%天花板,換算付息負擔增近3成。

至於疫情期間開辦的勞工紓困貸款,為郵局2年期定儲利率加1個百分點,現為1.845%,升息後將提高至2.095%,同樣突破2%天花板。

勞工紓困貸款 衝破2%

房貸是此次升息的重中之重,主因是房貸餘額多為數百萬元,影響也大。被視為房貸地板價的公教員工「築巢優利貸」,為郵局2年期定儲加0.465個百分點,目前為1.31%,升息後提高到1.56%,未來1.5%以下房貸恐絕跡。

財政部的青年安心成家購屋貸款,有一段式機動利率、二段式機動利率及混合式固定利率共3種計息方式,選定後不得變更。其中一段式的舊案(2020年底前)現為1.43%,升息後將來到1.68%,新案(2021年後新貸放)現為1.40%,升息後將提高到1.65%。

若選擇二段式機動利率,前2年為郵局2年期定儲加0.345個百分點,現為1.19%,升息後將提高到1.44%;第3年起為郵局2年期定儲加0.645個百分點,將從1.49%增至1.74%,以貸款上限500萬元計,每月約多付5、600元。

銀行主管表示,對金融業來說,好不容易盼得央行升息,且預期未來還會再升,這回在利率調整時「長天期調得更多些」,以台銀為例,1年期足額調高1碼(0.25個百分點),2年期超過1碼,為0.28個百分點,3年期更達0.29個百分點,藉此鼓勵資金往長天期挪。

定存族 迎升破1%小確幸

銀行主管認為,此次升息過後,各天期的定儲利率全面升破1%大關,對把錢放在銀行「生利息」的定存族,迎來小確幸;但貸款戶就笑不出來了,小至學貸、信貸、車貸及信用卡循環利率,大至房貸,都會因各銀行足額反映央行升息,明顯感受到荷包縮水。

黃琮淵


主要民生政策貸款利率變動狀況

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升息4大關鍵問題一次解答!今年還會再升息嗎?專家估「這個月份」還會有1次

<資料來源:商周財富網>

央行閃電式升息1碼,不僅跌破專家學者預期,也宣告著央行正式啟動貨幣緊縮,風向改變牽動著房市與股市,睽違10年大幅度調升1碼,關乎民眾荷包變化,整理4大關鍵。

房貸、車貸、學貸等是否受影響?

在央行宣布升息後,車貸、房貸等貸款族將首當其衝,其中房屋總價高,房貸族受影響也最為劇烈。

央行內部試算,全國去年第3季新承作房貸金額平均為763萬元,升息1碼會使得1年利息負擔增加1萬9075元。

也就是說,若貸款總額更高、升息幅度更大,房貸族增加的支出也將更為沉重。

定存族有望受惠利率調升,迎來小確幸?

除了貸款利率隨升息走高,另一方面,存款利率也會隨之走高,長期而言對定存戶預期會有比較正面的效益。

不過金融研訓院金融研究所長林士傑也點出,短期內先反應的會是放款利率,以現在央行升息步調來看,銀行定存和活存利率不會這麼快有動作,至少3個月內可能都僅是微調,民眾荷包恐怕很難快速有感。

央行升息1碼,對國內經濟與股市影響?投資理財需調整?

台新金首席經濟學家李鎮宇研判,今年仍會延續股優於債的態勢,從台股本益比來看,即使今年升息2碼,對殖利率影響都很有限。

他進一步說,升息對金融股是利多,不過烏俄戰爭讓壽險持有投資部位風險升溫,預期以銀行為主體的金融股將較受惠;另受到美國聯準會上半年加速升息預期、烏俄戰爭影響,上半年市場風險變數較多,若民眾要投資,目標必須放遠,他並建議針對抗通膨資產進行適當布局。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任說,央行升息1碼,多屋貸款族壓力會顯著增加,對房價一定會有壓抑作用,不過升息為全面性影響,一般民眾房貸支出也勢必增加,在家庭所得沒有上升下,將對其他消費產生排擠效應,可能會影響內需消費相關產業的復甦。

專家解讀央行升息1碼

李鎮宇說,央行跟進升息1碼是種表態,市場先前對央行總裁楊金龍有錯誤預期,楊金龍在升息上相當果決,預估台灣央行這次升息1碼後,6月會再升1碼,下半年升息腳步才會放緩。

吳大任直言,「對央行這次就啟動升息感到意外」,美國聯準會才宣布升息1碼,目前國際原油價格也已下跌,雖然台灣有物價壓力,但不像美國通膨率嚴重,台灣可以等聯準會升息幅度更大再跟進,「央行在這時升息,動作有點急」。

他認為,央行後續動向會視聯準會升息步伐而定,當聯準會持續升息、幅度大幅超過台灣,台灣央行才會再跟進,「後面應該不會再跟這麼緊」。

中央社

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房貸利率因升息「校正回歸」 壓力恐將比以前更大

<資料來源:經濟日報>

升息浪潮來襲,2年來的「輕房貸」行情將結束?央行17日將召開理事會議,屆時升息幅度多寡有解,專家分析,倘若升息1碼,看似房貸利率回歸2020年降息前的水準,但通膨壓力仍未明顯減輕,房貸戶實質壓力不輕,甚至可能還比降息前的壓力更重。

根據中信房屋分析,房貸利率拉高,是當前買方申貸時最感壓力的問題,主因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡,比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期,以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件,利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。

中信房屋研展室副理張漢超表示,國際升息趨勢牽動著國內利率決策,央行勢必會順勢而為,但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和,因此不見得會在本週直接啟動升息,不過最終,升息仍是無可避免。

至於升息後對房貸戶造成的影響有多大,張漢超指出,雖然升息1碼之後,房貸支出是回到2020年降息前水準,但問題是,現在的物價可是比2年前還要更高,因此當房貸利率因升息而「校正回歸」,但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下,「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力,壓力甚至還會比2年前更大。

另外,買方進行申請房貸時,也擔憂房屋鑑價遭低估,但實際上,近兩年房地產交易暢旺,鑑價能參考的資料應該相當充足,與市價的落差尚在可接受的範圍,但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況,這些因素還是會導致鑑價結果失真。若要避免房屋鑑價被低估,除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外,建立個人良好的還款能力也至關重要。

核貸成數與寬限期限制的問題則囿於政府政策面,短期內還未看到鬆綁的跡象,而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間,顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼,不過相關措施對首購族並無影響,只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說,在限貸令未鬆綁的現況下,暫時也只能自行籌措資金,拉高購屋準備額度,或以其他貸款名目來申貸運用。

記者朱曼寧

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他問該動用房屋貸款買股票嗎? 內行人籲先釐清「這1關鍵」

<資料來源:聯合新聞網>

買房對多數人而言是一生最大的負債,因為現在房貸償還期限約20〜30年,因此多數人一旦咬牙決定置產,就很難再有閒錢做其他方面的投資。一名網友觀察到自己身邊「留著房貸不還,把錢拿去投資的人」,比例似乎已經多過「已還完房貸,再把房子壓出來投資的人」,不禁納悶「難道是已還完房貸的人,對理財反而比較沒想法?」,希望聽聽鄉民們的意見。

原PO在PTT的Stock看板以「還房貸vs定存股」為題,表示身邊總不乏有人說與其還房貸不如存股票,「隨便都幾趴幾趴」,然而房貸沒繳清卻把錢拿去投資的人,似乎多過已經還完房貸再把房子用來投資的人,因此想詢問鄉民們都怎麼看。

其中有不少人指出既然原PO還背著房貸,就應該優先把這項債務償還掉,「我是覺得無貸一身輕,沒有束縛感爽度有差」、「還房貸,先不要欠錢再來想賺錢」、「拿原本要用來償還貸款的錢去投資,要小心操作」、「看你定存股的股息,能不能cover一年的房貸」、「佩服有房貸不還,卻把錢拿去買股的人,欠(銀行)錢買股還能承受賣壓,並且做出正確投資判斷的才是神人」。

然而另一派網友分享「房貸+存股」都兼顧的理財方式,「我是把錢放定存股,然後用股息補房貸,我用這方式交了10年房貸,有錢就丟定存股」、「讓股息還房貸,自己的薪水再丟入股市」。有網友說「房貸能不還就不還啊!債務也會跟著通膨」、「先還房貸幹嘛!利息這麼低當然投資,等房貸利率超過2.5%再來煩惱」、「等你把房貸還完都七老八老了」。

有人給出中肯建議,認為原PO的問題沒有標準答案,「不就積極投資跟保守投資的差別而已」、「就個人選擇問題啊!我會保守點就先還房貸再來閒錢投資,至少壓力沒那麼大」、「不還房貸等於跟銀行借錢去投資,現金流可以過去就看個人怎樣想」。

有人提醒原PO與其向外看別人怎麼理財,倒不如好好向內檢視自己現階段的財務狀況,「現金流問題,今天我月收入20萬,我還款沒問題就沒差」、「窮人建議先還房貸,因為你的錢買定存股也不夠還你的房貸,先顧好下一餐比較重要。等到稍微比較有錢的時候,再來考慮定存股,用股息還房貸,並且把主動收入拿來累積股數,增加被動收入」。

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升息趨勢下 你的房貸支出漲多少?

<資料來源:好房網>

低利率時代要結束了嗎?美國今年升息勢在必行,台灣是否也會跟進?當利率升高時,對你的房貸支出,會帶來甚麼影響呢?

2022年金融市場最大衝擊,就是升息。目前美國聯準會還沒有明確訊息,但在通膨居高不下的壓力下,許多機構都預測聯準會今年可能升息4碼,也就是1%,且明年可能還會再持續升息。台灣央行多年利率不動如山,但今年也可能大逆轉,去年12月央行理監事會議後,央行總裁楊金龍定調,2022年貨幣政策朝緊縮方向,必要時會將去年降息的1碼調回去。從這樣的風向球可知,未來台灣房貸利率可能從歷史低點開始轉彎。

房貸族過去幾年都享受低房貸利率的好處,不僅房貸利率持續下滑,房貸餘額更是不斷攀高,許多人甚至增加房貸金額,把錢借出來投資。若能搭上過去幾年股市大漲的機會,也是一個不錯的理財策略。不過,未來房貸利率可能攀高,股市投資則是波動風險大增,投資決策需要更為謹慎。而小資族好不容易貸款購屋,也可能因為房貸利率上升,而影響家庭其他支出,利率攀升是房貸族需要留意的風險。

房貸利率落在歷史低點,可能開始轉彎?

我們以近10年五大行庫房貸利率來看,2015年房貸利率落在1.99%,而去年12月房貸利率則是1.35%,下跌了0.64%。未來在美歐央行停止QE、開始升息之下,寬鬆貨幣環境不再,將不容易維持如此低的利率水準。若通膨壓力無法舒緩,升息趨勢可能持續一、二年以上,台灣也難以置身事外。


五大行庫新承做房貸利率(資料來源:財經M平方,統計至2021/12)

利率升1%,房貸加多少?

利率上升直接影響房貸族每月本息攤還金額,若以20年房貸、本息平均攤還來試算。假設借款1000萬元,利率2%,每月平均攤還金額是50588元,若利率升高1%,則每月攤還金額提高至55460元,每月增加4872元。若借款金額2000萬元,利率升高1%,每月支出增加9743元。

對高資產族來說,每月支出增加5千、1萬元,可能影響不大,但對小資族來說,可能影響不小。房貸族最好提早試算一下,重新規劃家庭各類開支,以因應利率上升風險。


20年房貸每月本息攤還金額(資料來源:銀行網站試算)

房貸占比不要超過收入四成

一般我們建議購屋族,每月房貸支出最好不要超過家庭收入的40%,最主要就是要因應利率上升風險。房貸支出是每個月固定支出,且貸款期間長達20年、30年,不容易更動。除非家庭收入可持續上升,否則當利率升高時,就會排擠家庭其他支出,包括日常家用、子女教育費、娛樂費等。雖然短期間內,利率不至於快速攀高,但如此低的房貸利率或許未來也不容易看到了,房貸族還是要為利率上升做好準備。

林奇芬

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