寬限期延後好嗎?銀行試算給你看

<資料來源:好房網News>

近日金管會以「降低銀行風險」為由,加強審核銀行辦理「寬限期延展」相關程序,就怕投資客利用寬限期延後來炒房。然而寬限期不盡然適合每個人,建議購屋前應準備好自備款,才不需承受「先甘後苦」的財務壓力。第一次募資就成功?祕訣大公開!

寬限期在銀行業者的推廣下,吸引不少首購族進場買房,先前一對夫妻在網路上分享兩人月入6萬買房,1200的房貸讓他們三餐只能吃吐司,房產專家Sway就在臉書上表示,銀行不會提供無限寬限期,意在勸阻民眾買房要仔細評估自身能力。

若寬限期到了卻還是繳不出本金加利息,許多人會考慮延後寬限期,但其實這樣僅是將負擔再往後,壓力更重,不如善用30-40年房屋貸款,或許能減輕每月負擔。星展銀行就提供一則試算,證實30-40年貸款比起20年貸款,可降低60%的月付金。

以銀行貸款本金新台幣1,000萬為例,貸款年利率2%,本息平均攤還。20年房貸,月付金新台幣50,588;30年房貸,月付金新台幣36,962;40年房貸,月付金新台幣30,283。

買房最重要的還是要備好足夠的自備款,永慶房屋業管部資深經理謝志傑建議,自備款最好到達總價2-3成,以2018年台北市平均房價為2,569萬元,若貸款總價的8成,自備款需準備514萬元,若沒有使用寬限期,每月需還款約10萬元;若使用3年寬限期,前三年每月雖僅付2.8萬元,但後17年每月需還款11.5萬元,若臨時資金無法周轉或突然失業,住家最後恐淪法拍屋收場。

記者段佩宜/綜合報導

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賣屋族、購屋族 今年怎麼稅?

<資料來源:經濟日報>

房地合一制上路後,依據新、舊制適用不同,稅負也大不同。若是去年出售適用舊制的房地,今年5月所得稅報稅季時,記得將出售房屋的財產交易所得併入綜合所得申報。此外,民眾如購置自用住宅,可列舉扣除購屋借款利息。

賣屋所得新舊制 課稅方式各異

售屋所得分為新、舊制兩種,房屋若是在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過兩年,就屬於舊制,應課徵「財產交易所得稅」,必須在5月報稅時報繳;若採用新制,則是課徵房地合一所得稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。

房地合一實價課稅自2016年實施以來,不動產取得時點將影響出售房地利得計算及申報方式。會計師提醒,若去年有出售不動產,且屬於舊制課稅範圍,就必須在今年5月申報繳稅。

由於財產交易所得不在綜所稅查調服務所提供的資料範圍內,因此納稅人必須主動申報,否則將有漏報嫌疑,加上過去不動產買賣交易,向來是國稅局針對個人所得的查核重點項目,提醒納稅人務必注意新舊制適用、誠實申報。

列舉扣除購屋借款利息 六大提醒

台北國稅局表示,為減輕民眾買房壓力,所得稅法提供納稅人自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,在申報所得稅時可多加利用,國稅局並整理六大提醒,納稅人在列舉扣除時要注意相關要件,以免遭剔除、權益受損。

•須有購賣自用住宅事實:房屋必須列報為納稅人、配偶及受扶養親屬所有,且辦妥戶籍登記,若是出租、供營業使用,就沒辦法列舉這項扣除額。

•貸款對象必須是「金融機構」:私人借貸不算,此外修繕貸款、擔保借款也都不算。

•增貸部分所支付的利息不能列報:最常見的例子是民眾向另一間銀行貸款,來償還原購屋貸款,超出原始貸款未償還額度的部分,就不能列報。

•每戶以一屋為限:若將兩個門牌號碼的房屋打通,也只能選擇其中一屋的購屋借款利息來申報

•需減除儲蓄投資特別扣除額:以減除後餘額列報,以30萬元為限

•檢附單據

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小心踩雷!購買迷你房型房屋 你該注意這幾件事

<資料來源:住展雜誌/住展房屋網>

大台北地區從2018年起,新建案市場興起一股「迷你房型」的推案潮。這種迷你房型建案,與一般正常房型擁有同樣的房間數,但坪數卻小很多,所以總價往往變得更低,因此吸引買方青睞。但住展房屋網企研室提醒購屋族,買「迷你房型」的房屋,應該注意實際居住與未來轉手等問題,以免不慎誤踩地雷。
所謂「迷你房型」的房屋,是指室內公、私領域,每個空間都比正常房子來得小,尤其房間縮小化的情況更加明顯。以一般正常的大樓住宅兩房型而言,至少需要25坪~30坪,才能勉強作出正常大小兩房型的房子。

但「迷你房型」的建案,卻能把兩房型縮小至約15~20坪,讓人大感不可思議。當坪數減少5到10坪,總價就降低非常多;由於入手門檻低、同時房間數又不變,所以民眾相當買單,買氣很不錯。

然而,這類產品其實有許多問題,購屋族下手前應多加思考。

住展房屋網企研室分析,第一個問題,往往在交屋後,民眾才發現實際狀況與「平面圖差很多」。

這並非指平面圖造假,而是平面圖若未標示尺寸,民眾容易被平面圖誤導,誤以為每個空間都有、且都「如想像中那麼大」,但到了交屋,才驚覺一切是那麼小,就連床的尺寸都很迷小,無法把腳伸直,居住空間逼迫感過大。

第二個問題,是銀行貸款的問題。有些「迷你房型」建案號稱兩房,但在銀行眼中,那不過是「1+1」房,甚至只能算是一間套房,只不過硬切成超小的兩房罷了,有時只願意給予較低的房貸成數。

如果遇到這類狀況,購屋族無法自己向其他銀行申貸,通常要依賴與該建案專案配合的銀行,才能取得足額房貸成數。

第三個問題,則是轉手性不佳。「迷你房型」若光看平面圖,一切都很美好而正常,但真的看到實品,許多人會在內心咒罵「這是人住的嗎?」

所以,「迷你房型」幾乎都搶先以預售模式銷售,因為到了成屋時,有了實品便一翻兩瞪眼,這類產品就很難賣了。

住展房屋網企研室建議購屋族,如果非得買「迷你房型」建案不可的話,最好挑選在菁華路段、或近捷運站點等區域,起碼能靠優越的路段條件來彌補物件的缺點,房子保值性與轉手性也較好。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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三招擺脫信用小白 借錢妥當啦!

<資料來源:經濟日報>

大環境低薪狀況不易改善,以及網路時代蘊藏不少新商機,愈來愈多年輕人想要及早自行創業。不過,創業免不了需要銀行借貸幫助,但偏偏年輕人可能還在就學,或者初入社會工作難找、不穩定,成為向銀行借款運用困難的「信用小白」一族。銀行業者建議,年輕人想早日脫離「信用小白」,可以採取努力存款、集中刷卡、盡早理財等三招,就可以累積信用紀錄,讓信用不留白,為自己信用加分。

銀行業者指出,一般來說,要向銀行貸款取得創業資金,必須要有設立公司、提出創業計畫等程序,但事實上,有許多個人工作者、SOHO族,或者現在許多人透過網路創業,剛開始其實還不需要或者難以成立公司或工作室,沒有營業登記,要向銀行借款自然不得其門而入,這時候,反而個人信貸是比較簡便的取得資金的工具。

問題是,既然是個人「信用貸款」,那麼信用就是銀行審批貸款的關鍵依據,年輕人還是「信用小白」、信用不足,又如何取得利息成本適中、額度足夠的信貸資金呢?因此,愈早開始「存信用」、「累積信用」,非常重要。

但年輕人要怎樣開始累積「信用」本錢?銀行業者建議三招,第一是學生時代就要開始努力存款,把零用錢或是打工所得盡量有餘錢就存,從存款開始與金融機構建立往來關係;其次是辦理信用卡,刷卡額度不高沒關係,但是不要太多張卡、刷過頭,集中刷卡為上;三是盡早投資基金或是保單,留下投資理財的軌跡,金額多寡不論,重點是慢慢積少成多。

這樣做的話,這些累計的存款、投資餘額與刷卡紀錄,可以幫助銀行據以掌握你的金錢運用,也可以幫助年輕人、社會新鮮人,逐步建立有利於銀行評分審核的個人資產,即使帳戶餘額只有一、兩萬元,也有機會向銀行辦理信貸,借到一筆可供創業起步運用的資金。

凱基銀行手機門號辦信用卡即日起上線。 圖/凱基銀行提供

凱基銀行個人金融總處總處長敖蓓寧表示,「信用」是很重要的無形資產,對於買不起房、沒有房子這種高價資產的年輕人來說,有了信用,銀行也會願意提供資金奧援,協助年輕人完成留學、創業、有朝一日買房等各種人生計畫。

敖蓓寧指出,銀行重視的是長期穩定的金錢往來軌跡,所以建議年輕人養信用,集中火力與一家或兩家銀行長期往來,是最簡單的養信用方法。比方學生時代開始就可以開銀行帳戶「儲蓄」,錢不多但持續存,就可以逐步建立銀行對你的信任,如此保有與銀行長期穩定的關係,向銀行借錢時就可擁有信用加分。

辦信用卡即使剛開始額度很少,也沒關係,她表示,就像儲蓄一樣,不要多張卡,要集中刷,並且記得按時繳款,最好別刷過頭、使用循環信用,這樣銀行可以觀察你的消費行為及繳費情況,藉此確認你具備還款能力,同時也可以在聯徵中心留下較佳的信用分數,有利於未來向銀行貸款時爭取較優惠的貸款利率,或較高的貸款額度。

至於投資理財,有的年輕人可以在學校社團就開始做投資股票、基金等,或者開始投保,一樣也建議有能力就及早開始、持續累積,這些都可做為個人資產財力證明,據以向銀行辦理信貸,並不是只有領薪水的銀行帳戶、買房才可做為財力證明。

記者夏淑賢/台北報導

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房子換退休金新觀念 「以房養老」月領竟不到1萬元 

<資料來源:ETtoday>

有房卻沒有現金的近貧年長者,可透過申請以房養老方案,抵押房屋、貸款換得不足的退休金,而根據金管會公布近五成申貸件數都集中在北北基地區,對此專家分析,與兩點有關,第一北部較能接受新觀念、第二銀行評估房屋價值較高,所以申請占比相對來得高,不過也非人人適合此方案,因為假使房屋地段不佳、房屋鑑價低,平均每月得到的款項可能連一萬都不到。

金管會公布到今年2月底止,銀行辦理以房養老核貸額度有177億元、3186件,近五成都集中北北基地區,且有5成4的貸款人都是女性。

台灣65歲以上人口持續攀升,之後將朝向超高齡社會,而所謂的以房養老,是老年人將房屋抵押給銀行,經由銀行評估後、核定每月貸款額度給民眾使用,也是一種將「不動產變成退休金」的概念,而等到老人身故後,所抵押的房屋就歸銀行所有。

日前金管會統計,申辦最多前三大地區為北北基、中彰投、桃竹苗,再以性別區隔,女性占5成4,男性占4成5。

天時地利不動產總經理張欣民推測,國人普遍存「有土斯有財」觀念,大多數年長者手頭持有房地產,還是希望可以傳給子孫,以北部地區申辦件數較多來看可能與兩點有關,第一北部較能接受新觀念、第二銀行評估房屋價值較高,所以申請占比相對來得高。 張欣民提醒,依現行以房養老貸款方案條件,最高貸款成數可到七成,銀行得先評估申請人的房子價值,才能確定每月核貸數、利率等,較適合有房產、缺乏現金流或流動性資產者。

張欣民表示,以房養老不見得適合每一種人,假使房屋不是位在大都會區、或是價格較抗跌地段,那麼銀行核定的可貸款的成數就會比較低,那年長者月領固定生活費也會受影響。

舉例來說,65歲男性以內政部計算餘命20年來看,申請以房養老方案,銀行鑑價不動產現值1200萬元,每月可得3萬3200元,但如果今天銀行評估不動產現值為300萬元,那每月只能拿到8200元,甚至連1萬元都不到。

記者黃靖惠/綜合報導

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辦房貸保火險 要留意保的是什麼樣的火險

<資料來源:經濟日報>

很多人買房子會跟銀行貸款,跟銀行辦房貸時,銀行也會要求投保火險,並由銀行一併代辦,有銀行未經客戶同意,就直接保較貴的居家綜合保險,而不是一般的住宅火險,民眾最好看清楚,自己保的是那一種保險。

一年多前,金管會就曾發現,有銀行未經房貸客戶同意,就直接將房貸客戶原本投保的住宅火險,變更為居家綜合保險,因此被金管會處罰。

去年下半年金管會金檢銀行時,還是發現有銀行有類似的缺失,金管會已要求銀行改善,消費者投保時自己也要注意保的到底是什麼險。

知情官員表示,房貸契約通常20年以上,住宅火險契約則是一年一期,因此,有銀行在幫客戶續保時,直接把住宅火險變更成保費比較貴的居家綜合保險。

住宅火險跟居家綜合保險的保障範圍不同,保費也不一樣,住宅火險的保障,很單純就是火災意外時的保障,及附加的地震基本險;而居家綜合保險的保障更多,例如還包含第三人意外責任險,火災意外事故造成鄰居財物損失時,可以提供理賠等。

因此,居家綜合保險的保費,比住宅火險貴,保費高低除看保額,還要看房屋結構等,若以300萬元的保額簡單來看,住宅火險含附加的地震險一年保費約2,000元,如果居家綜合保險,一年保費則約2,700元。

金管會金檢發現,有銀行辦理客戶住宅火災及地震基本保險,變更為投保居家綜合保險的招攬作業,有要保書未經保戶簽名情事,或所訂的控管機制,無其他驗證程序,以確保所訂控管機制的有效性,無法有效防杜業務員代簽等類似情事發生。

官員表示,住宅火險每年到期,銀行自動續保時,也要客戶同意,有些可能未事先跟客戶講清楚,續保時保障範圍就擴增,例如當初只保住宅火險,後來變成居家綜合保險,保障範圍變多,保費也增加。

消費者辦房貸時,也要注意自己投保的是住宅火險還是居家綜合保險;續保時,也要看清楚自己續保的是什麼保險,保障範圍有那些,是不是自己想要的保險。

金管會已要求銀行,應檢討代為投保住宅火災保險業務相關業務的作業流程、內控機制及訂定相關驗證措施,定期檢視相關控管程序的有效性。

並確實依「保險業務員管理規則」規定,業務員從事保險招攬行為,應取得要保人及被保險人親簽的投保相關文件,以維消費者權益。

記者邱金蘭╱即時報導

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貸款利息符合3條件 可列舉扣除

<資料來源:蘋果日報>

財政部中區國稅局表示,所得稅申報期間,常接獲民眾詢問購買自用住宅所支付的貸款利息應如何申報列舉扣除?官員說明,納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付的貸款利息,如符合3項條件,就可在綜合所得稅申報時申報列舉扣除。

3項條件包括一、房屋登記為本人、配偶、受扶養親屬所有;二、本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記,且該屋無出租、供營業或執行業務使用者;三、取得向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。

官員指出,自用住宅購屋借款利息,以每年實際支付該項利息支出,減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額來申報扣除,每年扣除金額上限為30萬元,且每一申報戶以一屋為限。

納稅義務人如果改向另一家金融機構貸款償還原購屋時所貸款項,在原來貸款還沒有還清的額度內所支付的利息,仍可以核實減除,但要檢附轉貸的相關證明文件,如原始貸款餘額證明書、清償證明書或建物登記謄本及建物異動清單或建物索引等資料,以憑核認。

例如甲君原來購屋時向A銀行貸款,還有300萬元本金沒有還清,今年改向B銀行貸款350萬元來還清A銀行貸款,那麼甲君雖然貸款350萬元,但只能就原先剩下的300萬元貸款部分繳付的利息列報扣除。

劉懿慧/台北報導

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八成貸不到!? 專家:多送幾間銀行

<資料來源:蘋果日報>

有民眾兩年前購買預售屋,當初說好可以貸款8成,直至現在要交屋了,銀行卻說只能貸款7成,她也抱怨老公也是在百大企業內工作,也沒有信用不良的問題,質疑銀行一直另外推信用貸款,要補足款項,加上建商不肯提供房屋及土地資料讓她不知如何是好。

一般買預售屋的流程是:付訂金、簽約、開工、工程期間付工程款,若標榜「工程零付款」的建案則沒有這一項,再來完工、使用執照核發、用印完稅、對保辦房貸、驗屋、交屋,最後是銀行撥款給建商。

房貸成數8成變7成,房貸業者解釋主要是還是與借款人(含保證人)的年收入有關,通常是「年收入要達到貸款總額的20%以上」,買賣契約書裡會寫明「實際核准房貸成數以承辦銀行或主管機關為主」,所以房貸成數不是建商說8成就是確定8成。

市面上另一種作法「80%房屋貸款」,通常會加上小小的備註欄寫著「10%公司貸款」,指的是房屋總價的10%價款可以在交屋之後,分1~3年之內按月分期還給建商,中小型建商則可能還有年利率3~5%的利息,所以在簽訂合約前,一定要睜大眼問個清楚。

不少網友熱心提供意見,像是「可以多問幾間銀行,不一定要建商配合的。」、「找先生薪轉銀行談談看,通常比較好談。」

定家地政士事務所地政士張宛欣表示,整個案件需要回歸到不動產合約中,會遇到貸款成數不符預期,通常有兩個原因,分別為房屋地段影響可貸款成數,另一個則是買方收支比不符合銀行貸款的授信政策,張宛欣建議可找三間銀行詢問,針對個案做粗估。

另外想要貸款條件較好,在購買房屋時,盡量半年至一年的時間準備資金流,依照存摺來往為主,並且注意信用卡繳交情況,避免信用影響貸款成數,否則以一棟總價1,000萬元的房子而言,少了1成的房屋貸款額度,等於自己要在極短的時間內拼出100萬元的自備款,恐怕會增加自身的負擔。

陳筱惠/台中報導

 

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我們的房子正在吸毒 低利房貸成癮症

<資料來源:經濟日報>

由於台灣利率變動極小,升息空間不大,再加上房價止跌回穩,銀行競相推出的低利房貸商品。然而,低利房貸真的有助於房市嗎?低利檯面下的問題,正在悄悄醞釀當中。

去年2月5日,美股道瓊指數單日狂跌約1,175點,改寫美股史上最大單日跌點紀錄。同年2月8日,道瓊又暴跌近1,033點,登上史上第二大單日跌點。又是同年10月10日,道瓊重挫近832點,創下美股史上第三大單日跌點。

道瓊指數單日前三大跌點,竟然全都出現在2018年,這種狀況顯得極不尋常。而一切的根源,正是肇因於「低利率」。

戒斷低利 全球大動盪



「各國決策者勿掉入以低利率刺激經濟,造成前景好轉的陷阱當中,否則無異於吸毒成癮」,這是德國近代備受推崇的前財政部長、歐元區最重要的經濟決策官員之一的蕭伯樂(Wolfgang Schaeuble),在一五年所提出的警示,並把低利率視為自由經濟的「毒癮」。

是的,你沒看錯,「我們手上的股票、我們的房子正在吸毒」。低利率毒癮越來越大,帳面資產價值就愈來愈高。

蕭伯樂認為,全球央行普遍採用的低利率政策將難以持續,過低的利率與貨幣寬鬆正造成新的問題,各國央行最終會改變低利政策。

誠如蕭伯樂所言,美國央行決定於一五年開始升息,並在去年增加升息次數,將聯邦資金利率調高到2.25%至2.5%。但資本市場吸了多年低利率毒藥已經成癮,說斷就斷,談何容易?

當美國聯準會加快升息步伐,很快的,美國資本市場立刻出現低利率的「毒癮戒斷症狀」,股市、房市、匯市、期貨,乃至於貴金屬等市場煩躁、焦慮不安,每日成交價格振幅擴大,暴漲暴跌。道瓊指數可以一日慘跌千點,也曾在一日瘋漲逾千點。

中、美貿易大戰,只是股市波動大的近因;早在貿易戰之前,美股早已啟動「雲霄飛車」模式了。

尤其,美國營建類股去年竟重挫30%,反應出連環升息之後,投資人對房市前景的憂慮。因為美國30年期固定式房貸平均利率,已經逼近5%,購屋需求受到房貸利率居高不下衝擊而減弱。

升息將至 房市挫咧等?



美國聯準會主席鮑爾勇敢地選擇加速升息,想要讓市場回歸正常,降低對低利率毒癮的依賴,但壯如牛的美國市場卻嚇到失了魂。如果急速升息發生在體質較弱的台灣,房貸利率拉到五%,你能想像房地產會多慘烈嗎?

「毋需想像,因為台灣央行近十幾年來,都是採取緩慢且漸進式升息,快速加息的機率幾乎不存在。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊預測,今年央行升息的可能性不高,未來幾年內即便進入升息循環,也不太可能拉到4%、5%。

章定煊解釋,美國聯準會升息與否,失業率是重要的參考依據,但台灣央行比較側重GDP與CPI。以目前來看,今年經濟成長率可能比去年差,通膨仍屬溫和,央行沒有非升不可的堅強理由。

台經院產業顧問暨副研究員劉佩真表示,眼下中、美貿易大戰繼續打下去,台灣經濟難免會受衝擊,央行應不會選在這個當口升息,預期最快要到今年第四季,等貿易戰火平息、經濟前景較明亮的時候,央行才可能會升息。若屆時環境仍不佳,利率可能就維持不動。

至於央行有無可能為了縮減台、美利差,阻止資金外流而升息?劉佩真分析,台灣本土資金外流的成因複雜,並非全是利差造成;就算央行升息,資金淨流出的狀況也難獲紓解。因此,央行單純為縮減利差而升息的可能性亦不高。

央行升息機率,真的微乎其微嗎?事實上,不只受訪的學者、專家認為今年升息風險不高,就連國內、外金融機構的預測也大致如此。

根據富邦金、渣打銀行與星展銀行各自發表的報告指出,即使美國聯準會今年可能再升息2到3次,預料台灣央行並不會跟進。

星展銀行經濟分析師馬鐵英更斷言,「台灣央行可能已經錯過最適合調升利率的時間點,預估一直到2020年底都沒有升息的必要了」。

利息狂殺 背後有洋蔥

近幾年來,基準利率降,房貸利率跟著跌;基準利率沒降,房貸利率竟然照樣跌。五大行庫新承作房貸平均利率一度跌到1.8%,外界多認為已經到谷底了,沒想到一波還比一波低,1.8%、1.7%兩個關卡接連失守,現已下探至1.6%初頭。

房貸利率頻頻破盤,外界將矛頭指向貨幣供給過剩,銀行爛頭寸太多,銀行才會不斷砍利息來搶客戶。

但章定煊卻認為,「問題不在於資金供給,而是需求出了毛病」。他強調,全球主要國家中,台灣貨幣供給量並沒有特別高,關鍵在於國內投資信心低迷,企業普遍不願多借錢擴充,資金無法去化。而現在利率低、房價止穩,民眾還願意買房子,又多有房貸需求,銀行為求去化閒置資金,只能含淚把錢往利差低的不動產放款塞。

這段話發人省思。過去,我們總以為低利是支持房價的重要樑柱,但學者卻揭穿低利房貸背後,其實隱藏了台灣的經濟困境,才促使銀行祭出超低利房貸。

銀行業的推波助瀾,讓台灣這場低利房貸派對越來越盛大,越來越多人加入,利率越砍越低。房貸利率,恐怕還有最低點!

低利房貸 殺破1.6%




最新加入的有財政部,自今年元月起,原本的青年安心成家方案,新增「一點六八%一段式房貸」。若以貸款上限八百萬、貸款三十年來計算,一段式房貸比原本的兩段式(前兩年一點四四%,第三年起一點七四%)省逾三萬元利息。

就在財政部祭出誘人的青安一段式房貸前後,又有渣打銀、永豐銀、玉山銀、土地銀等多家銀行,不約而同加碼推出最低一點五八%的房貸方案,拚盡全力來搶奪房貸市場。

其中,又以渣打銀行的方案最「阿殺力」;該行的「轉動幸福」專案除了最低可享最低利率1.58%起外,還補貼地政設定規費上限8千元。其次,則是至玉山網路銀行即可申請的「豐雲房貸」方案,享同等利率並加贈三千元百貨公司禮券。

本刊建議,若是工作、薪資條件普通的民眾,可考慮申請財政部青安一段式房貸,因為青安的門檻相對低,只要符合相關規範即可。但民間銀行低於1.6%以下的優惠房貸方案,通常有嚴格的職業或信用能力限制,例如軍公教人員、高收入的三師階級、大型企業或上市公司員工等要件,一般民眾難受惠。

真的假的 低利被看衰

不管怎麼說,低利房貸方案日漸增多是不可爭的事實。低利房貸與日俱增,是否能夠提高民眾的購屋意願,為房市買氣加溫呢?

宜華國際副總蘇慶福說:「低利房貸對於推升首購型、低總價的建案買氣幫助較大,但對豪宅沒有絲毫影響,因為豪宅客層多半沒貸款,即使貸款也多出自於特殊理財考量,利率不是重點。」

蘇慶福指出,首購房坪數小、總價低,若是座落在都會區外圍,總價僅有幾百萬;由於總價較低緣故,且買方負擔能力相對較弱,若省個幾萬塊利息就很有感,算一算如果負擔得起,就可能買房子了。

「青安一段式房貸能否激勵民眾購屋,我是看得比較保守。」宏普建設副總游武龍坦言,低利房貸方案確實對首購小宅幫助較大,但買氣不會齊頭式成長,而是要看地點、客層而定。

游武龍舉台北市中心為例,像大安區一間小宅動輒二千萬,真正純首購族群很難買得起,即使房貸利率低也沒用;況且,買這類產品的客戶大多具有置產性質,或為二代而買,他們重視的是資產保值度與未來性,利率並非左右他們出手與否的關鍵。倒是新北外圍郊區、或是桃園一帶,因為房價相對低,比較可能因低利房貸而提振買氣。

利率開大門 房價打死結

房貸利率砍到見骨,業者竟都說對促進成交幫助極為有限,到底房市出了什麼問題?

劉佩真直白的說,「民眾買不起房,是因為房價太高,而不是房貸利率降到多低的問題。民眾在意的是缺那幾百萬的頭期款,而不是省區區幾千塊的利息。」

這句話講得鏗鏘有力,一針見血,但可惜無法改變大局。房地產仍會繼續吸著低利率的毒癮,直到有人願意來翻轉大局、或是撐到無以為繼。但台灣房市,戒掉低利毒癮需要付出多少代價呢?

資料圖文來源:住展雜誌提供,更多資料請上住展房屋網

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年後借貸仔細精算、重視信用 金豬年理債不背債

<資料來源:Ettoday>

年假已經過了一半,獎金是否已經花得差不多了?人難免會有資金需求,應該怎麼借?怎麼理債,才會讓「借錢」不會成自己的負擔,而成為背債人生。

若有學貸需求,建議先申請就學貸款:年假過後,就即將開學了,許多家長為了籌措小孩、子女的學費也是頭痛不已,現在市面上有有銀行推出信用卡繳費零利率、台銀也有助學貸款。

助學貸款專案申請日到今年的2月27日(周三)止,目前有4家銀行辦理,4家銀行承作這項業務,包括台灣、台北富邦銀、土地和高雄等銀行,只要是高中職以上的學費、學雜費以及住宿費、生活費等都可以借貸,利率只有1.15%,可以說是史上最低。額度方面,各高中職額度為50萬元整;大學醫學系為150萬元整;其他如大專校院、碩博士、學士後學程等皆為100萬元。不少銀行也推出繳交學貸可以信用卡分期零利率,幫助父母親「短期」資金周轉,不過信用卡分期付款要在較期限內還完貸款,部分銀行還有手續費的問題,且若逾時未還,還要承受更高利息的壓力,所以比較適合資金充裕,僅借短期的家長、學生周轉。

除了學貸、信用卡分期之外,一般人借錢也會考慮小額信貸。許多銀行的小額信貸也是愈殺愈低,甚至還有標榜「不到1%」來吸引民眾上門。不過銀行業者提醒,別被「低利」就被誘惑了,民眾還是要看清楚裡面的玄機,小額信貸才不會成為負擔。

首先就是利率的問題,低率的小額信貸通常是採取「前低後高」的方式,加上其他的費用,年化利率都超過3%以上;提前還款還有違約金等問題,所以民眾在借款的時候不妨精算一下。另外,個人信用也會是民眾借錢時,利率高低以及是否能夠借錢的關鍵。

借貸前,民眾可先審視自己的還款能力及個人信用評分,而信用評分根據個人與銀行往來資料的成績單,讓銀行在借錢時評估借款人未來一履行還款義務。評分依據個人收入及資產狀況、過去的借貸紀錄等評估是否通過,但若個人信用評分有瑕疵,會拉低評分分數,並對後續銀行審核結果、利率都有所影響,因此,最好的改善方式是提升個人信用評分數。

理財專家建議,家庭或個人尚有負債的,在理財上宜優先考量理債。由於台灣目前借款利率屬低,且可預期金豬年央行升息的機率仍然不高,萬一有升息,在目前放款利率仍非常低之下,家庭與個人負債如果主要是房貸,建議在可負擔的情況下,增加投資利潤後還房貸。但若負債屬信用卡循環信用或是個人申請信用貸款,因為利率相對較高,因此建議此部分可動用獎金還款。

記者吳靜君/台北報導

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