林口豪宅腰斬慘賠2千萬!專家揭房價崩跌「7大凶兆」

<資料來源:中時電子報>

專家提醒,利率低但不代表房貸不可怕。
林口知名豪宅「國家首席」3樓戶遭法拍,前3拍均流標,第4拍底價2,203萬,最後以總價2626.9萬拍出,和當初買價4650萬元相比,等同打了56折,屋主慘賠2023萬出場。房產名家Sway表示,這個豪宅社區「成也投資客、敗也投資客」,腰斬是願意接手數字,底線畫在每坪18萬,並提醒買家留意房價雪崩式狂跌的7大前兆。

其實「國家首席」流入法拍非頭一遭,早在去年2月也有21樓戶法拍,最終由建商興富發加價16%、以2106萬元買下,單價撐住21.6萬元;今年1月,20樓戶以2483萬拍出,單價跌破2字頭,僅剩18萬。

Sway在臉書po文指出,等迎來一波法拍潮(指新增法拍屋的數量,不是拍定的數量),再來看看房價會跌到何種程度。他說,林口「國家首席」靠投資客發了,也被投資客打落底,但這次建商並未如先前般加價出手護盤,或許是早已交屋完,誰管房價跌到哪兒?

國家首席社區住戶多、坪數大,如今遇到市場反轉,大坪數產品去化慢,成為殺盤重災區。Sway認為房價還沒來到低點,建議買家要留意雪崩式跌價的7大凶兆。

1.預售或新成屋賣得很好、賣得很快、投資客搶手,但交屋後沒幾戶開燈,只要寬限期2至3年結束,就很容易出現雪崩式跌價。

2.如果這個社區晚上沒多少戶開燈,3、5年後開始出現法拍屋,且1拍價格跟市價差不多或比市價略高,那麼這個社區也很容易出現雪崩式跌價。

3.建商有餘屋、屋齡5年內社區,若屬於上市櫃建商,為了業績與股價,很容易出現雪崩式跌價,好出清餘屋。

4.如果這社區不少戶拿出來賣,卻不被房仲視為A級物件,只列為配餐戶,過不了多久也會出現雪崩式跌價,因為屋主撐不住了,只好降多一點,利率低但不代表房貸不可怕。

5.大打廣告卻賣很久超過1年的預售屋、新成屋,都有可能出現雪崩式跌價。

6.附近有社會住宅者,被套牢的投資客都會害怕,先拋先贏。

7.超過500戶以上的大型社區,比中小型社區更有機會崩跌。

吳美觀整理報導

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貸款難貸 這10件事讓你購屋降壓

<資料來源:蘋果日報>

錢難賺,要買房真的不是件容易的事,購屋首要條件就是要有筆自備款,當有了自備款後如何跟銀行打交道,可將貸款拉高成數,便是個不能不知道的事。目前新案普遍貸款成數為8成,中古屋依地段與屋況多在7~8成間,如何有效拉高貸款成數並降低購屋負擔,成為購屋族不得不知的事。

地政士田國麟則指出,民眾購屋時常出現貸款申請不過問題,可透過提高存款餘額、拉高還款期限、購買房屋壽險保單、增加財力證明、減少各類分期付款、資產共同登記與找長期往來銀行配合貸款等方式,有效降低購屋壓力。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出,挑選對的地段如捷運站旁、百貨公司旁精華宅,也有助於銀行評估房屋保值抗跌性,而居家有無風水瑕疵或周邊有無會影響房價設施,如變電所、火葬場等都會影響銀行放款成數。

葉家銘/綜合報導

 

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誤信房仲一張嘴 毀約賠上60萬元

<資料來源:蘋果日報>

買房簽約要慎之又慎,桃園一名張小姐要買650元中古屋,聽信房仲推估可貸款8成以上,便不加思索簽約,豈料最後僅貸到6成,反悔還要付解約金60萬元,張小姐只能自認倒楣。房仲業者指出,消費者在購買不動產前,應對所欲購買的房屋及還款能力,請往來的金融機構作完整評估,切勿一昧親信房仲業務,以免影響自身權益。

不過房仲業者指出,若在合約裡明訂「如房屋貸款成數低於X成,該合約無條件解約,買方無須負擔任何費用」等附加條文,若未來對簿公堂較有贏面,但確實也有案例,契約中只寫貸款未寫明房屋貸款,結果該人透過信用貸款可以達到貸款金額,而被判敗訴,因此若是要在契約中明訂,寫得越清楚就對消費者多一分保障。

《蘋果》接獲投訴,住在桃園市的張小姐,4月初在桃園某房仲看桃園藝文特區的中古屋賣,當初屋主開價658萬元,房仲聲稱貸款可談到8成以上,約可貸560萬元,但實際貸款僅約6成,僅400萬元,可是簽完買賣契約後,張小姐1、2天後悔覺得負擔太大想解約,公司稱解約需要60萬元,張小姐只能自認倒楣,但這樣的案例其實不在少數。

住商不動產法務協理吳光華指出,7天鑑賞期僅限制在郵購買賣或訪問買賣,本案依其情形,並不適用猶豫期相關規定,張小姐可以透過協調降低賠款,但違約事實已經存在,提醒購屋人在簽約之前一定要深思熟慮。

「消費者在購買不動產前,應對所欲購買的房屋、自身的財務狀況、還款能力,請往來的金融機構作一完整評估」,台灣房屋法務經理游璿樺表示,對於金融機構之貸款,常因房貸產品類型、利率及貸款成數等因素,影響不動產買賣契約之履行、過戶或引起其他爭議。

游璿樺指出,目前金融機構之購屋貸款成數一般為房屋鑑價的7~8成,主要考量房屋本身的屬性(小套房、夾層屋或工業住宅)、房屋座落地點、屋況或是否為首次購屋等因素,因此在簽訂不動產買賣契約前,還是要請往來的金融機構完整評估,甚至應對契約內容條款充分審閱與詢問,切莫一時疏忽,簽約後恐影響自身權益。

黃阡阡/台北報導

核貸金額還是要請金融機構評估,否則屆時還款恐出現問題。資料照片

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房貸利息、租屋租金 報稅列舉只能二選一

<資料來源:工商時報>

現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。

依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。

因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。

但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。

該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。

而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。

所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。

此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

劉懿慧/台北報導

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國外風行想引進 信用壽險 有眉目

<資料來源:蘋果日報>

個人信貸卡費企業貸款皆可保 不怕留債
台灣保險商品雖然琳琅滿目,但在「信用壽險」品項上卻相當稀少,法國巴黎保險集團亞洲區副行政總裁暨台灣區總經理黃葹指出,內部正討論是否引進在義大利已頗為風行的「信用壽險」商品,未來包括個人信貸、信用卡卡費,甚至中小企業主的企業貸款皆可保,若不幸身故、全殘、失能,也不必怕債留家人。

法國巴黎人壽表示,信用壽險又稱貸款保險,起源於100多年前,最早是由後世尊稱「信用壽險之父」的Arthur J. Morris所提出的觀念,Arthur J. Morris在1917年成立第1個信用保險社會組織,當時的起源是希望藉此保護借款人不因發生不利因素,而喪失借款擔保品,其次是藉由信用保險機制,來提高一般受薪階級獲得銀行貸款的機會,進而促進美國經濟發展。

目前只有房貸壽險

黃葹指出,目前台灣保險市場上唯一可稱為「信用壽險」的只有房貸壽險,保障尚在償還房貸期間的身故或全殘風險,來避免身後償還不出房貸,導致房子被銀行法拍。而法國巴黎保險集團規劃將義大利的成功保險商品引進台灣,初步瞄準個人信貸、信用卡及企業貸款。

黃葹說明,這3大方向中評估最具發展潛力的為企業貸款,尤其台灣中小企業主眾多,又往往是家族企業,若中小企業主不幸身故、全殘、失能,導致企業營運中斷,其家人往往難以肩負起龐大的債務餘額,因此想身先士卒,率先提供此類保障,替好久不見新種保障型商品的台灣,注入新活水。

進行市場調查分析

信用壽險在歐美已發展到包含房貸,信貸、企業貸款、車貸、信用卡帳單等各類的保險,在南美甚至還包含水電瓦斯帳單費用等保險,但在台灣,保險公司目前主推的還是房貸壽險。

政大風管系系主任彭金隆指出,信用壽險常見作為「強化信用」,讓貸款人更有機會借到錢。法國巴黎人壽補充,過往台灣也曾經有許多信用卡公司推廣信用卡帳單保險,但因後續保險法規規定此類保險不能以團險方式銷售,故而終止。目前正在進行台灣消費者的市場調研及分析,了解是否有適合台灣法規及具有消費者需求的新型信用壽險產品。

黃葹表示,台灣時聞關廠工人上街抗議等新聞,因此法國巴黎產險去年底透過日盛銀通路,推出勞工失業險,條件簡單,只要非自願離職勞工開始領取勞退的失業給付,則每個月按月給付1萬元,每年保費僅約1850元,保障非自願性的失業風險,彌補暫時性的收入短缺,也是想以「獨創性」保單,在台灣同質性頗高的保障型保險市場,提供更多元的保障。

【信用保險的益處與限制】

★何謂信用保險
•以債務人的「信用」為保險標的,若債務人無法清償債務,導致債權人遭損失,可由保險公司出面償還債務
★信用保險常見限制
•有清償能力、信用好的人或企業較易核保
•保單設計常有理賠上限
★信用保險益處
•有利於企業生產、經營活動的穩定發展
•有利促進商品交易的健康發展
•有利於促進出口、創造外匯收入
★盛行地區
•歐洲,佔全球比重逾8成

資料來源:王立德╱台北報導

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有錢為何要負債?向蔡英文、林佳龍學理財

<資料來源/圖:聯合報>

根據監察院最新資料,總統蔡英文存款為5218萬3420元,但房屋貸款有893萬4710元;台中市長林佳龍與夫人廖婉如存款有1億2765萬2872元,但有房屋貸款3963萬9086元。

高資產人士明明手上存款很多,足夠輕鬆買房,為什麼還要借房貸、付利息給銀行,其中是不是有什麼厲害的理財心法,小資族要快來跟富人學幾招。

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔分析,高資產人士明明存款多多卻要借錢買房,可能有四個原因。

原因1:財務槓桿操作 借錢去賺錢

首先,高資產人士多半都對財務槓桿操作很有經驗,不怕借錢去賺錢。目前市場處於低利率環境,房貸利率低加上高資產人士資歷良好,借房貸更可以較低的資金成本取得更多靈活運用的資金部位,可以妥善運用投資,「投資報酬率應該很容易高過不到2%的房貸利率」。

原因2:贈與房地給子女 又想節稅

第二,林志翔說,若想要贈與房地給子女,又想要節省贈與稅,將房地抵押借房貸後再贈與,可以壓低贈與稅。

「遺產及贈與稅法」規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」林志翔指出,房地贈與是以土地公告現值及房屋評定現值來計算贈與總額,通常都低於市價,因此以「贈與附有負擔」的方式,將房地移轉給子女,並由子女承接貸款,貸款可能跟贈與總額差不多或甚至比贈與總額還高,就不用繳贈與稅。

原因3:繼承房子有房貸 遺產稅可扣除

第三,與減輕贈與稅的邏輯相同,繼承的房子如果有房貸,遺產稅計算時可扣除,可以節省遺產稅,甚至免繳遺產稅。

不過,林志翔提醒,房地合一新制上路後,以贈與或遺贈的方式移轉房產給子女,雖可省稅,但也會降低子女未來賣房的持有成本,使獲利變高,墊高稅負,必須通盤思考稅務規畫。

原因4:現金留在手上 投資應急都好

第四,林志翔說,有錢人最不喜歡跟國稅局打交道,當資產有巨大變動時,容易引起稅官注意,「關心」資金來源,因此,有些高資產人士寧願和一般人一樣貸款買房,把現金留在手上投資或應急都好。

「負債也可理財」,一銀財富管理主管表示,高資產客戶大多注重資產傳承規畫,以財富傳承的角度進行個人資產配置,理財首要目的是以保值為優先,其次才是財富增值。小資族也可借鏡學習,作為適度運用財富槓桿,擴大資產規模的參考。

小資族可藉理財型房貸 活化資產

例如小資族剛要買房或已經擁有房子,可考慮同時辦理「理財型房貸」,保留一個隨時可動用的額度,動用才需要付息,作為臨時調度現金供大額支出,如籌措子女教育經費、意外醫療支出之用。

若尚有餘裕,一銀建議,可視自身收入與還款能力,在確定足以支應每月利息的前提下,讓不動產資產活化,有效提升資金運用靈活度,以創造更多的財富,提早為退休後的富足生活作準備。

記者沈婉玉/台北報導

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買屋,審慎使用房貸寬限期

<資料來源:好房網>

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)



貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。

文/林奇芬

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3字頭買江翠? 小心「事務所」當住家問題大

<資料來源/圖:好房網News>

又破盤了嗎?!近期江翠北側重劃區有建案打出「3字頭買板橋門牌」,等於用公寓價買全新大樓,有網友看了大為心動,但是仔細看了建案規畫,發現是「一般事務所」產品,只能作為辦公室使用。專家提醒,部分重劃區新案以低價銷售,必須注意基地的「使用分區」和「建物登記用途」,以免因小失大。

近期江翠北側重劃區有建案強打「3字頭買板橋」,強調基地步行至捷運江子翠站僅需10分鐘,兼具自住與商辦機能,訴求「青年創業租不如買」。細看建案資料,該案基地位於商業區,採住宅、辦公室混合規畫,其中一棟全部規畫為辦公室,其餘棟別2~3樓為辦公室,4樓以上則為住家。辦公室部分,建物用途登記為「一般事務所」,挑高4米2,採毛胚交屋。

這樣的案例其實並不罕見,先前江翠北側重劃區首案「江翠ONE」就是用3字頭辦公室產品吸引首購族進場,新莊副都心重劃區也有不少建案登記用途為「一般事務所」。究竟買事務所來當住家可不可行?根據《建築技術規則》規定,住宅1樓高度不得超過4米2,其餘各樓層不得超過3米6,因此前述之挑高4米2辦公室產品雖然位於可以興建住宅的商業區,但不能作為住家使用。

此外,買一般事務所還會遇到貸款問題,全國不動產企研室主任張瀞勻指出,青年安心成家等政府優惠房貸限定購置「住宅」始得申請,因此購買事務所產品無法享用優惠貸款。在貸款成數部分,若非建商整批貸款,很難貸到8成,部分銀行甚至不承作一般事務所產品。

張瀞勻也提醒,事務所產品售價雖然比住宅來得低,但因為採毛胚交屋,加上裝潢費以後,不見得比較便宜,而且轉手性也比不上住宅。稅費方面,假設有自住事實,即使建物用途登記為事務所,房屋稅和地價稅還是可以適用自用住宅稅率,但必須自行向稅捐機關申請。另外,辦公室產品基於安全考量,通常不會設置瓦斯管線,出入人員也較為複雜,若想買來當住家,還是得三思而後行。

記者師慧君/新北報導

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聯徵「做得漂亮」 窮忙族也能貸好貸滿

<資料來源/圖:好房網News>

銀行低利率時代、現金氾濫,但未必想貸款,銀行就會放行,但也有一些人,因為聯徵紀錄很漂亮,即便只是薪水族甚至月光族,想貸款銀行還是會核貸。一般民眾最好要有與銀行往來的良好紀錄,未來要買房時,一大筆金額也能談到好的利率、高成數,甚至加長寬限期。

近期幾間行庫指出,銀行房貸的壞帳比例增高,雖然政府仍做多房市,但銀行在目前景氣較差的狀況,還是會謹慎審查貸款,除非是利率高的信貸,否則一般民眾要房貸、車貸還是得保有良好聯徵紀錄,才能「貸好貸滿」。

1、鎖定衝刺放貸業務銀行 

以房貸款來說,過往多是公股行庫承作的天下,但近幾年許多民營銀行步步進逼,也讓不少公股銀行更積極承作房貸業務。因此購屋族可鎖定這些銀行,往往房貸條件較優,甚至除了基本寬限期達3年,甚至可展延到5、6年。

2、準時繳款 「以貸養貸族」更好貸

銀行在評估高薪存款族與闊氣小資族,除了看工作屬性、在職期間長短,也會看「負擔能力」。例如高薪族雖然每個月穩定存款,但較少刷卡或做其他理財消費,在貸款額度、審核速度未必會比有車貸、每月高額信用刷卡的小資族好,因為銀行評估小資族準時繳款車貸,就代表更有能力負擔,更能藉此評估個人繳款信用。

3、信用卡輪著刷 與銀行建立好關係 

有些以現金交付的裝潢包商或攤商等,即便有財力,但卻沒銀行往來紀錄,自然在貸款時,銀行會特別謹慎。但現在流行辦信用卡,民眾不妨多辦幾間信用卡,偶爾輪著刷,代表與各別銀行有往來,未來要向銀行貸款時,銀行自然也會較易願意核貸。

4、成為銀行VIP 透過薪轉銀行貸款 

之所以成為銀行VIP,那麼肯定想貸款時,銀行會給予最優也最快速的方案,若想選擇房貸銀行時,自然可以考慮。薪水族也可以向薪轉銀行貸款,銀行曉得薪資概況、聯徵情形,也容易談到不錯條件。民眾可上聯徵網站,查詢個人信用評分。

5、買房貸款忌諱多間銀行送件 

買房時,很忌諱一間房子送審多間銀行,因為這可能會讓銀行擔憂信用是否有問題,或房子是不是有瑕疵、糾紛,所以急於貸款,或是被其他銀行打回票。想要貸款可以多家條件評估,而挑選平時有往來的銀行,也較容易核貸。

記者蔡佩蓉/台北報導

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[學習文] 如何利用手機查詢你的信用報告?

<聰明貸款/整理>

財團法人金融聯合徵信中心搜集了國人所有的銀行授信相關資料,以往個人需要查詢信用紀錄只有臨櫃辦理、或是郵局櫃檯申請通訊辦理... 非常不便!

不過 104年11月,即開放以「自然人憑證」在網路上申請、106年也開放個人「信用評分」的查詢。

自107年1月1日起,開放民眾除以個人電腦於線上查閱個人信用報告外,也可以透過智慧型手機、平板電腦等行動裝置,透過App Store或Google Play,民眾只要在行動裝置搜尋介面輸入「TWID投資人行動網」即可安裝並使用此項服務。

但是今日(2018-1-2)經本團隊利用手機申請測試,發現在使用上還是有些複雜,主要還是在個人認證部分讓人比較難以理解...為何要連結一個完全不相干的 APP 來設定呢?

若用電腦可以使用「自然人憑證」就可以認定ID 是本人,但手機有什麼憑證可以認人呢? 目前聯徵中心是使用「台灣網路認證」的券商憑證,已上線的券商有11 家,如下列券商。 (也就是目前沒有這11家券商帳戶,就無法以手機申請了... 請回上頁 XD )

            

有以上券商帳戶者,就可以依以下步驟,讓我們一步步帶著您申請憑證、查閱信用報告~

App 的名稱雖然是跟信用報告完全不相干的「TWID 投資人行動網」,但不用怕,用力給它下載下去啦~

比較好奇是為何不獨立開發成一個 APP ? 而比須要用寄人籬下的方式掛在其他APP之下 ? 怪怪... 不管... 就請各位先點選以下連結下載APP

   

以下,我們利用圖片說明步驟:

                 

確定完成憑證申請後,接下來線上查閱信用報告就比較容易了。

讓我們繼續走下去...

                 
 
完成以上步驟,就可以輕鬆獲得個人的信用報告喔~

基於使用者付費原則,自107年1月1日起,民眾於年度內仍享有1次免費的線上查閱服務,自第2份開始將酌收部分成本費用新台幣$80元。

若以上還有什麼不明瞭的,歡迎下方留言提出討論喔,也可以上財團法人金融聯合徵信中心官網查詢相關疑問。

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