房市/買房或租房? 專家教你簡易評估算法

<資料來源:NOWNews

高房價時代,到底是買房好,還是租屋好?房市專家認為,購屋前需確認買房動機與規劃,才不會後悔,再來可評估「租金房貸比」,月租金占房貸比重如果低於6成,租屋的負擔較低,如果高於6成,等於在替房東繳房貸本金,不妨考慮買房。

不少人認為買房才有安全感,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,買房好處在於擁有產權,不擔心房東漲租,並可按需求裝潢,而且每月房貸等於儲蓄,繳清房貸後便無需擔心居住問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,買房前要先確認動機與人生規劃,如果結婚、換屋等剛性需求者,比較不會因市場變動而後悔,不過買房仍應視個人財務狀況與需求等因素考量。

信義房屋建議民眾可試算區域的「租金房貸比」,意即每月租金占月繳房貸的比重,比重愈高,代表租金支出費用較高或房價相對便宜。舉例說明,假設20坪的住宅,在內湖用租的每月需付2.3萬元,新屋平均房價是1500萬元,以貸款8成、20年、1.7%利率來算,每月需還款約5.9萬元,租金占房貸近4成,因租屋負擔明顯較低。

曾敬德指出,倘若「租金房貸比」高於6成,即逼近房貸償還本金的比例,等於在替房東繳房貸本金,那麼可以考慮,如果將租金預算再往上調高一點,在能力所及範圍內購屋,買屋可能會比租屋還要划算。

另外,徐佳馨提醒租屋族,雖然租屋能以較低費用入住都市精華區,但租屋費用最好不要超過收入的3分之1,以免出現資金缺口,且「每月房租支出,是繳給房東,不等於儲蓄」,平時還是要有儲錢習慣,否則如果年紀大了,沒有存錢又沒有收入的情況下,不論租屋或買房貸款都會相對困難。

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房貸忘了繳 7/1起別讓銀行占便宜

<資料來源:中時電子報>

忘了繳房貸,7月1日後別被銀行超收利息或違約金。金管會25日宣布,若房貸借款人因出國、忘了繳款,出現「非連續違約狀態」,銀行僅能就「當期未繳房貸本金」計算違約金及遲延利率,不得用未償還的總房貸餘額或當月應繳本息來計算。

簡單來說,若貸了500萬元的房貸,進入本息攤還期後,每月可能要繳2萬多一點的本金加利息,但有人因為出國或工作忙,一個月或二個月忘了繳房貸,銀行一般會加收遲延利息及違約金,金管會要求7月1日起,銀行只能用當月應還的2萬元左右本金,去計算遲延利息及違約金,不是用還沒有還的400多萬元或加了應還利息的本息金去算。

若以2萬元本金、年息2%來看,2個月忘了繳房貸,延遲利息67元左右,銀行還可加收10%的違約金即6.7元,即健忘的客戶要多繳74元左右,但銀行若以還沒清償的房貸餘額如400萬元來算違約金,就會高達1,333元,相差會近200倍。

且未償還金額越高者,相差越多,如在大台北地區貸款買2千萬~3千萬元房屋者,可能未還餘額若是1,500萬多元,2個月違約金可能就達5千元,跟用當期應還本金算起來約20多元,相差可能高達250倍之多。

銀行局表示,主要是檢查局在金檢時發現,銀行辦理個人購屋貸款(即房貸)與消費性無擔保貸款時,若借款人發生遲延還本或付息時,各銀行計算遲延利息與違約金的基礎不一致,有銀行用「當期應攤還本息」、也有用「當期應攤還本金(小本金)」,更有用「未還本金餘額(大本金)」計算者,現在就是統一規定,7月1日之後,對於房貸正常戶若延遲還款,一律用小本金算違約金及遲延利息。

若是仍在房貸寬限期的正常戶,忘了繳款,就是用當期應繳利息計算,但若借款人已發生財務困難,無法按月正常還款,銀行行使加速條款後,本金視為全部到期,屆時就是用大本金計算遲延利息及違約金。

但若各銀行有不收違約金或有更優惠借款人的作法,就依更優惠方式進行,若有契約內容或資訊系統要調整者,要在9月底前完成,但對房貸正常戶用小本金計算的部分,則從7月1日開始,不得再出現用大本金計算的情況,否則金管會將開罰。

彭禎伶

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賀一航逾60歲扛房貸硬撐 專家揭老齡買房風險

<資料來源:三立新聞>

64歲資深藝人賀一航日前大腸癌病逝,演藝圈好友紛紛哀悼不捨,藝人白冰冰更透露,賀一航生前要換房,與建商簽約後才發現沒停車位,想解約建商卻要求賠償,此事一度困擾他,甚至為了家人有更好環境,扛著房貸,工作到生命最後一刻。

房市專家、景文科技大學財務金融系副教授章定煊先前就提醒,台灣的首購年齡創新高,等於未來換屋年齡也會拉高,以40歲中年買房來說,就得要注意工作穩定性與健康,並且得有適度的保險規劃。

至於賀一航是年齡逾60歲換屋,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,貸款條件會是一個問題,一般來說,常見的銀行房貸,貸款人的「年齡+申貸年限」要低於75年,且銀行在考量借款人的還款能力,會以「年紀」及「是否有固定收入」作為評估的重點。

陳傑鳴表示,若民眾60歲以上,且為無固定收入的退休族群,是較難爭取到優惠利率,銀行放款條件也會更嚴謹,另外,有些銀行還會要求60歲以上的人須增提家人當保證人;因此60歲以上換屋族,建議多評估房價負擔力及未來還款計劃,降低自己與家人承擔風險。

記者蔡佩蓉/台北報導

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買房先求有再求好? 3大過時購屋觀你中幾個

<資料來源:ETtoday新聞雲>

華人舊有觀念認為「有土斯有財」,許多人認為買房是最保險的投資理財產品,不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻說,2005年台灣歷經房地產多頭,房市結構性產生變化,以往操作法則很難適用現今,不過仍有3種過時的買房理由教人買房,若不審慎評估,恐將淪為扛房貸的螞蟻。

章定煊表示,2005年台灣歷經了房地產多頭,房市的結構性產生變化,以往房地產操作法則很難適用,但還是經常在各種場合聽到過時觀念。

第一、自用住宅為最保值資產

多數人將自用住宅視為一種資產,認為就算現在付貸款很辛苦,但過一陣子苦盡甘來。他解釋,十年前房貸成數低、且房價比低,買預售屋10%頭款都是跟會方式硬湊出來,接下來2~3年時間攤還30%的工程款,最後才輪到60%銀行貸款,所以熬過會錢跟工程款的階段,房貸能輕鬆提前付清銀行貸款,然後用同樣的方法買第2間屋、第3間屋。

對比如今,不只房價大漲,且所得低,也讓所得房價比翻倍,現在所得房價比這麼高,一旦套進去了,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄。

第二、先求有再求好

購屋族資金有限又想買房,最常被勸買市郊或者是蛋白、蛋殼區的房子,秉持著「先求有再求好」,遠離市中心退而求其次買品質差房子,日後再尋求有機會換屋。

他也強調,台灣房價版圖因為捷運路網的形成,發生大規模的重整,形成了一個房價相對穩定的都會圈,如果是路網之外的區域,價格風險也相對提高,上下起伏跟著變大。

如果依照「先求有再求好」邏輯去買了離市中心外圍的區域,價格與路網之內的房價差異越拉越大,導致後來換不了屋。最後他反問,前幾年先求有,在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔………..購屋族,換得進比較靠市中心的新屋嗎?

第三、房貸每月應該控制月所得30%之內

他說明,台灣房地產過去平均7年一循環,購屋族就算高檔被套住,只要耐心等待7年也能解套,所以,房貸支出控制在每月所得30%額度內,隨便買都沒問題沒錯。

自2005年房市轉為大多頭,至今還沒結束,如果房地產週期被拉長,一旦被套牢住的後果不敢想。

章定煊建議,「買不起也別應買」,寧可租到郊外縮減開支,也要維持定期定額理財方式,如果是自願買房也要擠一些錢買消耗型保險,避免發生意外壓垮全家經濟。

記者黃靖惠/綜合報導

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寬限期延後好嗎?銀行試算給你看

<資料來源:好房網News>

近日金管會以「降低銀行風險」為由,加強審核銀行辦理「寬限期延展」相關程序,就怕投資客利用寬限期延後來炒房。然而寬限期不盡然適合每個人,建議購屋前應準備好自備款,才不需承受「先甘後苦」的財務壓力。第一次募資就成功?祕訣大公開!

寬限期在銀行業者的推廣下,吸引不少首購族進場買房,先前一對夫妻在網路上分享兩人月入6萬買房,1200的房貸讓他們三餐只能吃吐司,房產專家Sway就在臉書上表示,銀行不會提供無限寬限期,意在勸阻民眾買房要仔細評估自身能力。

若寬限期到了卻還是繳不出本金加利息,許多人會考慮延後寬限期,但其實這樣僅是將負擔再往後,壓力更重,不如善用30-40年房屋貸款,或許能減輕每月負擔。星展銀行就提供一則試算,證實30-40年貸款比起20年貸款,可降低60%的月付金。

以銀行貸款本金新台幣1,000萬為例,貸款年利率2%,本息平均攤還。20年房貸,月付金新台幣50,588;30年房貸,月付金新台幣36,962;40年房貸,月付金新台幣30,283。

買房最重要的還是要備好足夠的自備款,永慶房屋業管部資深經理謝志傑建議,自備款最好到達總價2-3成,以2018年台北市平均房價為2,569萬元,若貸款總價的8成,自備款需準備514萬元,若沒有使用寬限期,每月需還款約10萬元;若使用3年寬限期,前三年每月雖僅付2.8萬元,但後17年每月需還款11.5萬元,若臨時資金無法周轉或突然失業,住家最後恐淪法拍屋收場。

記者段佩宜/綜合報導

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賣屋族、購屋族 今年怎麼稅?

<資料來源:經濟日報>

房地合一制上路後,依據新、舊制適用不同,稅負也大不同。若是去年出售適用舊制的房地,今年5月所得稅報稅季時,記得將出售房屋的財產交易所得併入綜合所得申報。此外,民眾如購置自用住宅,可列舉扣除購屋借款利息。

賣屋所得新舊制 課稅方式各異

售屋所得分為新、舊制兩種,房屋若是在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過兩年,就屬於舊制,應課徵「財產交易所得稅」,必須在5月報稅時報繳;若採用新制,則是課徵房地合一所得稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。

房地合一實價課稅自2016年實施以來,不動產取得時點將影響出售房地利得計算及申報方式。會計師提醒,若去年有出售不動產,且屬於舊制課稅範圍,就必須在今年5月申報繳稅。

由於財產交易所得不在綜所稅查調服務所提供的資料範圍內,因此納稅人必須主動申報,否則將有漏報嫌疑,加上過去不動產買賣交易,向來是國稅局針對個人所得的查核重點項目,提醒納稅人務必注意新舊制適用、誠實申報。

列舉扣除購屋借款利息 六大提醒

台北國稅局表示,為減輕民眾買房壓力,所得稅法提供納稅人自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,在申報所得稅時可多加利用,國稅局並整理六大提醒,納稅人在列舉扣除時要注意相關要件,以免遭剔除、權益受損。

•須有購賣自用住宅事實:房屋必須列報為納稅人、配偶及受扶養親屬所有,且辦妥戶籍登記,若是出租、供營業使用,就沒辦法列舉這項扣除額。

•貸款對象必須是「金融機構」:私人借貸不算,此外修繕貸款、擔保借款也都不算。

•增貸部分所支付的利息不能列報:最常見的例子是民眾向另一間銀行貸款,來償還原購屋貸款,超出原始貸款未償還額度的部分,就不能列報。

•每戶以一屋為限:若將兩個門牌號碼的房屋打通,也只能選擇其中一屋的購屋借款利息來申報

•需減除儲蓄投資特別扣除額:以減除後餘額列報,以30萬元為限

•檢附單據

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小心踩雷!購買迷你房型房屋 你該注意這幾件事

<資料來源:住展雜誌/住展房屋網>

大台北地區從2018年起,新建案市場興起一股「迷你房型」的推案潮。這種迷你房型建案,與一般正常房型擁有同樣的房間數,但坪數卻小很多,所以總價往往變得更低,因此吸引買方青睞。但住展房屋網企研室提醒購屋族,買「迷你房型」的房屋,應該注意實際居住與未來轉手等問題,以免不慎誤踩地雷。
所謂「迷你房型」的房屋,是指室內公、私領域,每個空間都比正常房子來得小,尤其房間縮小化的情況更加明顯。以一般正常的大樓住宅兩房型而言,至少需要25坪~30坪,才能勉強作出正常大小兩房型的房子。

但「迷你房型」的建案,卻能把兩房型縮小至約15~20坪,讓人大感不可思議。當坪數減少5到10坪,總價就降低非常多;由於入手門檻低、同時房間數又不變,所以民眾相當買單,買氣很不錯。

然而,這類產品其實有許多問題,購屋族下手前應多加思考。

住展房屋網企研室分析,第一個問題,往往在交屋後,民眾才發現實際狀況與「平面圖差很多」。

這並非指平面圖造假,而是平面圖若未標示尺寸,民眾容易被平面圖誤導,誤以為每個空間都有、且都「如想像中那麼大」,但到了交屋,才驚覺一切是那麼小,就連床的尺寸都很迷小,無法把腳伸直,居住空間逼迫感過大。

第二個問題,是銀行貸款的問題。有些「迷你房型」建案號稱兩房,但在銀行眼中,那不過是「1+1」房,甚至只能算是一間套房,只不過硬切成超小的兩房罷了,有時只願意給予較低的房貸成數。

如果遇到這類狀況,購屋族無法自己向其他銀行申貸,通常要依賴與該建案專案配合的銀行,才能取得足額房貸成數。

第三個問題,則是轉手性不佳。「迷你房型」若光看平面圖,一切都很美好而正常,但真的看到實品,許多人會在內心咒罵「這是人住的嗎?」

所以,「迷你房型」幾乎都搶先以預售模式銷售,因為到了成屋時,有了實品便一翻兩瞪眼,這類產品就很難賣了。

住展房屋網企研室建議購屋族,如果非得買「迷你房型」建案不可的話,最好挑選在菁華路段、或近捷運站點等區域,起碼能靠優越的路段條件來彌補物件的缺點,房子保值性與轉手性也較好。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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三招擺脫信用小白 借錢妥當啦!

<資料來源:經濟日報>

大環境低薪狀況不易改善,以及網路時代蘊藏不少新商機,愈來愈多年輕人想要及早自行創業。不過,創業免不了需要銀行借貸幫助,但偏偏年輕人可能還在就學,或者初入社會工作難找、不穩定,成為向銀行借款運用困難的「信用小白」一族。銀行業者建議,年輕人想早日脫離「信用小白」,可以採取努力存款、集中刷卡、盡早理財等三招,就可以累積信用紀錄,讓信用不留白,為自己信用加分。

銀行業者指出,一般來說,要向銀行貸款取得創業資金,必須要有設立公司、提出創業計畫等程序,但事實上,有許多個人工作者、SOHO族,或者現在許多人透過網路創業,剛開始其實還不需要或者難以成立公司或工作室,沒有營業登記,要向銀行借款自然不得其門而入,這時候,反而個人信貸是比較簡便的取得資金的工具。

問題是,既然是個人「信用貸款」,那麼信用就是銀行審批貸款的關鍵依據,年輕人還是「信用小白」、信用不足,又如何取得利息成本適中、額度足夠的信貸資金呢?因此,愈早開始「存信用」、「累積信用」,非常重要。

但年輕人要怎樣開始累積「信用」本錢?銀行業者建議三招,第一是學生時代就要開始努力存款,把零用錢或是打工所得盡量有餘錢就存,從存款開始與金融機構建立往來關係;其次是辦理信用卡,刷卡額度不高沒關係,但是不要太多張卡、刷過頭,集中刷卡為上;三是盡早投資基金或是保單,留下投資理財的軌跡,金額多寡不論,重點是慢慢積少成多。

這樣做的話,這些累計的存款、投資餘額與刷卡紀錄,可以幫助銀行據以掌握你的金錢運用,也可以幫助年輕人、社會新鮮人,逐步建立有利於銀行評分審核的個人資產,即使帳戶餘額只有一、兩萬元,也有機會向銀行辦理信貸,借到一筆可供創業起步運用的資金。

凱基銀行手機門號辦信用卡即日起上線。 圖/凱基銀行提供

凱基銀行個人金融總處總處長敖蓓寧表示,「信用」是很重要的無形資產,對於買不起房、沒有房子這種高價資產的年輕人來說,有了信用,銀行也會願意提供資金奧援,協助年輕人完成留學、創業、有朝一日買房等各種人生計畫。

敖蓓寧指出,銀行重視的是長期穩定的金錢往來軌跡,所以建議年輕人養信用,集中火力與一家或兩家銀行長期往來,是最簡單的養信用方法。比方學生時代開始就可以開銀行帳戶「儲蓄」,錢不多但持續存,就可以逐步建立銀行對你的信任,如此保有與銀行長期穩定的關係,向銀行借錢時就可擁有信用加分。

辦信用卡即使剛開始額度很少,也沒關係,她表示,就像儲蓄一樣,不要多張卡,要集中刷,並且記得按時繳款,最好別刷過頭、使用循環信用,這樣銀行可以觀察你的消費行為及繳費情況,藉此確認你具備還款能力,同時也可以在聯徵中心留下較佳的信用分數,有利於未來向銀行貸款時爭取較優惠的貸款利率,或較高的貸款額度。

至於投資理財,有的年輕人可以在學校社團就開始做投資股票、基金等,或者開始投保,一樣也建議有能力就及早開始、持續累積,這些都可做為個人資產財力證明,據以向銀行辦理信貸,並不是只有領薪水的銀行帳戶、買房才可做為財力證明。

記者夏淑賢/台北報導

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房子換退休金新觀念 「以房養老」月領竟不到1萬元 

<資料來源:ETtoday>

有房卻沒有現金的近貧年長者,可透過申請以房養老方案,抵押房屋、貸款換得不足的退休金,而根據金管會公布近五成申貸件數都集中在北北基地區,對此專家分析,與兩點有關,第一北部較能接受新觀念、第二銀行評估房屋價值較高,所以申請占比相對來得高,不過也非人人適合此方案,因為假使房屋地段不佳、房屋鑑價低,平均每月得到的款項可能連一萬都不到。

金管會公布到今年2月底止,銀行辦理以房養老核貸額度有177億元、3186件,近五成都集中北北基地區,且有5成4的貸款人都是女性。

台灣65歲以上人口持續攀升,之後將朝向超高齡社會,而所謂的以房養老,是老年人將房屋抵押給銀行,經由銀行評估後、核定每月貸款額度給民眾使用,也是一種將「不動產變成退休金」的概念,而等到老人身故後,所抵押的房屋就歸銀行所有。

日前金管會統計,申辦最多前三大地區為北北基、中彰投、桃竹苗,再以性別區隔,女性占5成4,男性占4成5。

天時地利不動產總經理張欣民推測,國人普遍存「有土斯有財」觀念,大多數年長者手頭持有房地產,還是希望可以傳給子孫,以北部地區申辦件數較多來看可能與兩點有關,第一北部較能接受新觀念、第二銀行評估房屋價值較高,所以申請占比相對來得高。 張欣民提醒,依現行以房養老貸款方案條件,最高貸款成數可到七成,銀行得先評估申請人的房子價值,才能確定每月核貸數、利率等,較適合有房產、缺乏現金流或流動性資產者。

張欣民表示,以房養老不見得適合每一種人,假使房屋不是位在大都會區、或是價格較抗跌地段,那麼銀行核定的可貸款的成數就會比較低,那年長者月領固定生活費也會受影響。

舉例來說,65歲男性以內政部計算餘命20年來看,申請以房養老方案,銀行鑑價不動產現值1200萬元,每月可得3萬3200元,但如果今天銀行評估不動產現值為300萬元,那每月只能拿到8200元,甚至連1萬元都不到。

記者黃靖惠/綜合報導

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辦房貸保火險 要留意保的是什麼樣的火險

<資料來源:經濟日報>

很多人買房子會跟銀行貸款,跟銀行辦房貸時,銀行也會要求投保火險,並由銀行一併代辦,有銀行未經客戶同意,就直接保較貴的居家綜合保險,而不是一般的住宅火險,民眾最好看清楚,自己保的是那一種保險。

一年多前,金管會就曾發現,有銀行未經房貸客戶同意,就直接將房貸客戶原本投保的住宅火險,變更為居家綜合保險,因此被金管會處罰。

去年下半年金管會金檢銀行時,還是發現有銀行有類似的缺失,金管會已要求銀行改善,消費者投保時自己也要注意保的到底是什麼險。

知情官員表示,房貸契約通常20年以上,住宅火險契約則是一年一期,因此,有銀行在幫客戶續保時,直接把住宅火險變更成保費比較貴的居家綜合保險。

住宅火險跟居家綜合保險的保障範圍不同,保費也不一樣,住宅火險的保障,很單純就是火災意外時的保障,及附加的地震基本險;而居家綜合保險的保障更多,例如還包含第三人意外責任險,火災意外事故造成鄰居財物損失時,可以提供理賠等。

因此,居家綜合保險的保費,比住宅火險貴,保費高低除看保額,還要看房屋結構等,若以300萬元的保額簡單來看,住宅火險含附加的地震險一年保費約2,000元,如果居家綜合保險,一年保費則約2,700元。

金管會金檢發現,有銀行辦理客戶住宅火災及地震基本保險,變更為投保居家綜合保險的招攬作業,有要保書未經保戶簽名情事,或所訂的控管機制,無其他驗證程序,以確保所訂控管機制的有效性,無法有效防杜業務員代簽等類似情事發生。

官員表示,住宅火險每年到期,銀行自動續保時,也要客戶同意,有些可能未事先跟客戶講清楚,續保時保障範圍就擴增,例如當初只保住宅火險,後來變成居家綜合保險,保障範圍變多,保費也增加。

消費者辦房貸時,也要注意自己投保的是住宅火險還是居家綜合保險;續保時,也要看清楚自己續保的是什麼保險,保障範圍有那些,是不是自己想要的保險。

金管會已要求銀行,應檢討代為投保住宅火災保險業務相關業務的作業流程、內控機制及訂定相關驗證措施,定期檢視相關控管程序的有效性。

並確實依「保險業務員管理規則」規定,業務員從事保險招攬行為,應取得要保人及被保險人親簽的投保相關文件,以維消費者權益。

記者邱金蘭╱即時報導

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