專家說貸款估價分兩種 跟銀行貸款要找對方法

<資料來源:理財周刊>

最近物價飆漲,為了對抗通貨膨脹,不動產成了保值的好方法,相對的把房價往上推升,竟出現銀行估價跟不上房價變動,以致房貸遲遲下不來,但專家說,這可能是你的方法不對,很多超過2000萬元的物件,要找總行核貸,有的則只要分行經理決行即可。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,政府打房,但是這一波的漲勢,仍然暗潮洶湧;而房價衝高,銀行的房屋貸款似乎跟不上房價,原本的八成房屋貸款,卻只剩下七成五,或是只有七成,讓許多首購族苦不堪言。

在房價混亂的時期,如何幫自己爭取到八成房貸,成了首購族必修的學分。他說,銀行為了防止貸款弊端,就貸款估價而言,可以分為總行估價及分行經權兩種。

「總行估價制」就是無論貸款金額多寡,統一由有總行鑑價、核貸,可以避免人為的弊端發生,相對的,房價資料庫齊全,當房價波動時,房價資料庫更新慢,也就是造成銀行貸款,跟不上房價的原因。

另外一種銀行估價是「經理權限制」,一定的放款額度以內,例如2000萬元(有些則只有1000萬元),估價及放貸直接由分行經理決定,免經過總行估價審核,貸款金額超過一定額度以上(例如2000萬元),超過經理權限,才會由區域中心或是總行估價貸放。

他提到,有些分行經理決行,比較不會受房價舊資料庫牽絆,相對的估價比較能跟上市價的變動。所以,混亂的年代,如果銀行貸款卡關,在總行估價的瓶頸下,問問經理權限的銀行,或許會有意外的收獲。

記者顏瓊真

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央行「打房」成效 39家銀行貸款調整一表看懂

<資料來源:ctwant>

根據央行最新出爐的報告,銀行辦理受限貸款之執行成效中,購買第3戶的平均降至52.96%,第4戶以上為49.02%等,購買2戶以上高價住宅則從71%調降,雖自評在「貸款成數下降、貸款利率上升」,但在立委日前仍要求財政部三個月內提出「囤房稅、房屋稅」等修法版本,欲藉此持續加深打房力道,央行現有的規範措施的調整,備受市場關注。

中央銀行總裁楊金龍明天(22日)將就「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手?」在立法院財委會專題報告並備質詢,去年12月3 日政府推出「健全房地產市場方案」,央行在同年12月8日、今年3月19日及 9月24日,三度調整選擇性信用管制措施,強化銀行不動產授信風險控管,予以說明執行成效。

目前規範公司法人購置住宅貸款最高成數一律為4成;調整自然人購置住宅貸款規範部分,第3戶購屋貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。

央行根據去年1~9月資料作為施行規範前後的對比基準點,統計39家本國銀行辦理受限貸款之執行成效。「n.a.」表示未統計。(圖/截自央行業務局統計)

購置高價住宅貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶(係指名下已有3戶房貸者)以上之購置高價住宅貸款最高成數由6成降至4 成。工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數為5.5成

在自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期部分,特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中 市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。調降購地貸款最高成數為6 成。調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為 1 年。

央行指出,每月定期追蹤銀行辦理受限貸款情形,實施以來,銀行辦理受限貸款均合於規定,且平均貸款成數顯較規範前下降。除了網站每月公布銀行新承作受限貸款之撥款金額及加權平均貸款成數,今年1月截至11月19日止,共計辦理51次專案金檢,藉此強化選擇性信用管制措施執行成效。

記者/李蕙璇

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車貸結清註銷及清償證明怎申請?

<資料來源:台灣好報>

李小姐來電詢問車貸己還清,為什麼沒有收到監理所的清償證明?監理所人員查明後,解釋債權人(融資公司)己使用網路註銷車貸,請車主放心,不用再來辧理,至於清償證明非由監理所出具,如果車主需結清貸款的證明請向融資公司詢問。

高雄區監理所李瑞銘所長表示,依據動產擔保交易法第10條規定,擔保債權受清償後,債權人經債務人或利害關係人之書面請求,應即出具證明文件。因此若以紙本證明文件至監理單位塗銷,債權人需出具三項文件,包含動產擔保註銷申請書一式三份、清償証明書正本、原設定申請書(債權人副本)或動產擔保交易線上登記證明書正本,可郵寄或至各監理單位櫃檯辦理。

此外也有無紙化註銷方式,不需要以上的文件,由債權人以網路傳輸方式塗銷,車主不用煩腦沒時間或者擔心處理流程的問題,省時又省心。

李所長呼籲車主,為愛護環境減少紙張使用量,請多支持債權人e化註銷動產擔保,辦理進度可至監理服務網之動保線上申請專區查詢。

動保申辧進度查詢網址: https://www.mvdis.gov.tw/m3-emv-car/car/movablesQuery

記者王雯玲

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善用房貸壽險 強化防護網

<資料來源:經濟日報>

買房大不易,房貸更是一大壓力!尤其是35~40歲中壯族群的主力買房族,平均貸款高達835萬元,但國人平均身故理賠只投保190萬元,準備的保障遠低於房貸的負擔,專家建議購買房產時可利用房貸壽險,清償房貸也可轉移意外與癌症等無可預測風險,布建家庭「房」護網。

買房子除向銀行借錢,也可向壽險公司貸款。房貸壽險其實就是與房貸做連結的壽險,銀行或保險公司會先借出一筆錢讓你清償房貸加保費,萬一貸款人不幸去世或發生重大事故(交通、疾病、燒燙傷)而失能,不需要擔心房貸,先有機制繳清房貸,不至於讓房子被銀行拍賣,多餘的理賠金才給身故人家庭。台新人壽董事長蔡康強調,人生無常,旦夕禍福,在購置房產時,若能做好房貸保險,轉移無可預測的意外和疾病風險,將是留給最愛的家人最實質的照顧。

房貸壽險也有一個期限,可能會設定為15或20年,期間身故房貸壽險才賠。不過房貸壽險也不一定非得保戶才能辦理,且不用加買任何保險商品,只要貸款人職業、收入、房屋所在地符合保險公司規定就可申請,但成數、利率會因借款人、房屋地點而不同,收入愈高、地點愈好,貸款成數就愈高,貸款利率也較低。

聯徵中心統計,今年第2季申辦房貸年齡層,主力為35至40歲族群,較十年前晚了五年,平均房貸金額835萬。然而,依壽險公會最新統計,2020年國人平均每人身故給付僅新台幣190萬元,若貸款人發生事故,準備的保障遠低於房貸的負擔。

蔡康指出,為房貸努力的中壯年民眾,若不幸身故或發生意外,家人可能頓失安身立命之所,由台新人壽推出「福氣滿屋定期險」為房貸族提供全面性升級的保障,提供意外傷害身故關懷保險金,依第1至第11級失能等級,給付每年最高保額60%的意外失能安養保險金,特定意外傷害事故和海外意外傷害事故額外給付一倍保額等。

而「樂活滿屋定期險」更加強癌症保障。為初次罹患初期癌或輕度癌額外給付1%保額;重度癌症額外給付10%保額,更添安心保障。民眾可選擇平準型20年期和遞減型25年期保障類型,及躉繳和分期繳,自由附加「指定及其處分權批註條款」身故保險金優先清償房貸,餘額則指定給受益人,讓要保人的家人在艱困時刻,能先領取一筆救急紓困金,舒緩其遭逢變故的心理與經濟壓力。

記者葉憶如 

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房貸背30年嫌不夠久?專家公開「這樣做」更划算!

<資料來源:好房網News>

評估房貸是決定買房的重要環節之一,有網友在PTT上發文表示,自己近期準備買房,卻不知道房貸期限怎麼選比較有利?不少人認為「每月負擔越輕越好」,不過專家則解釋,仍得依「個人還款能力」評估較準確。

原PO表示,他看中一間總價1280萬元的預售屋,因為自備款只有256萬,所以希望能貸款1024萬元。根據他找到的銀行貸款利率是為1.31%、沒有寬限期,他算過如果銀行提供貸款30年,每月房貸則須繳34000元,總利息是214萬元。不過,若原PO和多數民眾一樣,選擇貸款20年,每個月則須繳將近5萬元。

貼文一出,網友一致認為30年最有利,「房貸都是每月負擔越輕越好,年限越長越好,不用去算到總利息,25年裡面很多變化,不一定能廝守一生」、「選長的,說不定以後你可能要買第2間」。不過,仍有些人認為年限短比較好,「如果你也不做其他投資,那就越短越好」、「自己不是理財型房貸,但現在覺得裡面眉角很多,可能還是先繳清比較正確」。

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏曾表示,貸款年限主要仍是依「個人還款能力」評估,無論貸20年還是30年,銀行利率均不會有所不同,僅總繳利息與年限成正比。他建議,若月繳款金額可以維持在總收入的3~5成內者,選擇貸款20年較優,不僅可以盡早還完,相對繳給銀行的利息也較少。

陳俊宏解釋,無論貸款幾年,皆無「相較划算」的差別,延長年限僅等於把每月的本金差,換算成利息而已。以貸款500萬舉例,若貸20年,等於1年要還25萬,1個月也就是繳2.1萬元左右;若貸30年,等於年繳16萬,月繳1.3萬元。意即將每月的8000元差價換算為利息。

陳俊宏透露,因為購屋還需考量自備款問題,目前市場購屋主力仍落在40歲以上的年齡層,資金方面相較穩定,因此市場上選擇貸款20年的仍占多數,唯「月收入不高」、「短期內有資金周轉問題(換屋)」等經濟壓力較大者,通常會建議分擔30年還款。

另外,陳俊宏指出,銀行通常會以「貸款者年齡+貸款年限≦75歲」為標準,數值越不及75,貸款成功率越高,民眾可以斟酌納入評估。

記者嚴鈺雯/綜合報導

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終身租房哪裡不好?鄉民曝1最壞情況:老了就知道

<資料來源:中時新聞網>

台灣房價居高不下,因此有不少人會選擇租屋。一名男網友表示,買房要花30年繳貸款,但繳完房子也老了,期間運氣不好還可能遇上惡鄰居,反觀租屋遇到各種問題,只要搬家又能重新開始,不理解有房貸、車貸要揹,甚至還有老婆小孩要養的人,「怎麼會想過這種壓力大的生活?」

原PO今(7)日於PTT八卦板指出,買房子其實風險很大,當你花了20至30年,甚至40年把房貸繳完後,房子也老了,可能會出現壁癌及漏水等問題,運氣差一點還可能遇上惡鄰居。

反觀租房子,原PO認為遇到上述問題,可以毫不猶豫地搬家,雖然過去有不少人說,沒人會租房子給長者,「但我覺得可以去住養老院,反正人都會死,全是一場空,死後房子帶得走嗎?」更何況不買房、不代表不理財,因此有錢去住養老村也不是問題,不然買間小套房也可以過,「人老了有個地方可以安身就好」。

原PO說,上述情況比較適合單身人士,但已婚人士及有小孩者,還是選擇揹房貸、車貸,「光想壓力就好大,我不是很懂為什麼人會想要過這種生活」。

貼文曝光後,鄉民紛紛回應,「你以為養老院便宜?」、「去一次養老院,看看那些被灌食的就懂」、「養老院低消大概25000左右,拿來付房貸以房養老比較划算」、「養護中心一個月3萬基本,假設70歲開始,住15年往生要540萬」。

另外,有一名鄉民回文分享自身經驗,首先租房子無可避免要面對「被房東趕」這件事,即使再好的房東也不太可能租你一輩子,且遇到惡房東也是租屋風險,這種故事社會新聞很多例子,有的打死不出修繕費,不然就是持備份鑰匙闖空門,再來就是房租繳給房東就沒有了,但房貸繳完後會變成你的房子、你的資產,一棟房子再爛再舊,殘值都不可能歸零 但租來的房子再好,每個月房租也只會變成房東的零用錢。

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想「假離婚」辦優惠房貸... 網勸:不用為了利息玩到這樣

<資料來源:好房網News>

一名網友表示,近日和老婆商量後,為獲得優惠的貸款利率降低購屋負擔,雙方打算透過假離婚的方案來取得,申辦完貸款再結回來,極端想法引起網友們的熱烈討論。

原PO在《PTT房屋版》發文表示,現今不管是首購貸款還是青年安心成家貸款,都有一個重要的條件就是自己及配偶、子女名下不能有房子,而他本身名下已有一間新北的房子,因此他和妻子皆不符合此方案。 原PO指出,他和妻子育有2名孩子,希望未來可以分給孩子們一人一間房,於是打算再次買房,但礙於首購以及青年安心成家貸款的條件,妻子想採取極端做法,「先離婚申請貸款省利息,之後再結回來」,妻子的念頭令原PO很是擔憂,於是上網求解,「可否指教一下如此方式是否可行?」

貼文曝光後,引起網友們熱烈討論,不少網友皆勸原PO別冒險,小心假戲真做,「怎麼感覺綠綠的」、「這要求有點怪...是怕婚後財產要平分吧」、「真的離婚就整間端走?根本不用為了利息玩到這樣」、「去民營辦就好,根本不用離婚」、「老婆小王計畫通」、「有看過新聞變心就結不回來了」、「不需要多此一舉假離婚」、「老婆是不是想騙房子」、「只是為了這種理由Duck不必啦」。

有內行人則表示,首購以及青年安心成家貸款,即便配偶名下有房,只要貸款人名下無自用住宅,一樣可以申貸成功,沒有必要非得走到離婚一步,多此一舉,「第一間登記太太名字,貸款在太太身上,買第二間登記我名字,去問三家包含官股銀行全都說我是首購,不需要多此一舉假離婚」

內政部指出首購方案是指「名下沒任何不動產時購入的房子」,而不是「首次購買」;「青年安心成家方案」主要適用於20到40歲的首購族,如果是需要換屋的青年,年齡就得提高至45歲以下。申請成家方案前2年內結婚或育有子女者,家庭成員均無自用住宅或是僅有1戶住宅,而且該住宅於申請日前2年內購置並已辦理貸款的住宅,即可提出申請。

對此,可道律師事務所黃韋儒律師表示,在法律以及社會倫理上離婚只有「真」離婚,也就是雙方都有離婚意願,才可去離婚登記。若涉及「假」離婚,沒有離婚意願,去登記,只是為了「首購貸款」或者是「青年安心成家貸款」,有可能有涉犯詐欺銀行的刑事責任,請大家不要以身試法。

記者林清坤/綜合報導

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房貸逾薪水三成將淪房奴?專家揭這「關鍵」:占一半也無妨

<資料來源:好房網News>

想要兼顧買房和生活品質,一般來說會建議將房貸和個人所得的比例抓在1/3以內,不過以主計總處6月份所做統計,台灣受雇員工的平均固定薪資44,733元來說,每月能負擔的房貸費用不到1.5萬元,這樣真的能買到房嗎?新美齊 實際試算,在頭期款200萬元,月收入44000元,將30年房貸控制在薪資1/3水平,年利率1.3%,貸款8成的狀態下,僅能負擔起633萬元的房屋,以目前房價高昂的程度,根本難以買到理想中的房子。

雖然一般推薦房貸應低於薪水的1/3,但專家認為如果薪水穩定,其實佔到五成也無妨。房產專家胡偉良也認為,如果房貸所得比過高的話,對家庭的生活品質會有所降低,如果工作穩定,開支穩定倒也OK。但如果遇到一些緊急情況,需要用錢的時候,往往會手忙腳亂,倘若房貸占收入比重太高,除非太富裕,要麼就真的會淪為房奴。

雖然通則如此,胡偉良仍認為房貸所得比的比例其實還是要看收入和消費習慣,例如30~40歲的購房者,在工作穩定的情況下,這個年齡的年輕人正處於事業上升期,一般未婚或者已婚沒有孩子,家庭負擔比較小,而且,隨著事業的發展,其個人升值潛力也是比較大的,所以每月還貸占收入的比例可以適當提高一些。

反之,如果是年齡超過40歲的購房者,在工作穩定的情況下,房貸不要超過家庭收入的1/3,這個年齡段的購房者通常也已經結婚生子,生活開銷會比較大。

胡偉良也提到另一個關鍵,也就是「穩定」,他建議最好用固定收入來衡量,穩定的話房貸占一半也無妨 ,不穩定就別談了,一般來說,1/3以下是正常的,如果收入高的話,50%是可接受的,超過50%就比較危險了。

以同樣今年6月的主計總處統計,固定薪資水平落在44,733元,不過加計了獎金、加班費後,總薪資的平均值將來到53,959元,也就是說,在買屋時想要避免被房貸壓的喘不過氣,就不宜以53,959元下去推估自己的償還能力。

唐主桂/綜合報導

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申辦房貸 4個小技巧提高信用評分

<資料來源:NOWnews >

多數買方購屋都需要向銀行申辦房貸,如何能夠提高自己的信用分數,進而得到比較好的貸款條件?
房市專家提出4個小撇步,包括名下各類貸款先還清、信用卡費不逾期且繳清、提供保單或定存等個人財力證明,最後,若行有餘力,可以將活期存款放在同一個帳戶內一段時間,對銀行來說也代表還款能力比較穩定。

信用評分的重要性在於影響申辦房貸時的條件好壞,若信用分數低,對銀行來說等於這名客戶容易增加信用風險,進而影響貸款條件甚至意願。如何在申貸前輕鬆拉高自己的信用評分?
信義房屋文心中清店店長謝明哲表示,信用卡費按時繳清是一大關鍵,以第一線接觸客戶的經驗來看,最好的狀況是申貸房貸前1年內,每期信用卡費最好都全額、按時還款,若有其他考量,分期付款或繳納最低金額亦可,「最糟糕的狀況」則是「忘記繳」,對銀行來說,形同有錢卻故意不還,若申貸房貸之前有這類紀錄,恐大扣信用評分。

第二,謝明哲建議,可以將手邊現金放在同個活期存款帳戶,屆時銀行需要調閱聯徵資料時,若有一筆穩定累積的存款,對銀行而言,這名客戶也更為可靠。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡也說,若資金能夠拉高並存在同一個銀行帳戶內,對於房貸條件確實有加分效果,因此不少人乾脆在辦房貸之前先向親友「借款」,整筆存在同一個帳戶內,等房貸辦下來再還款。

此外,郎美囡也建議,申貸房貸之前,名下最好不要有其他貸款,因此若曾借過信貸,最好先還清再辦房貸;第四,為了增加自身的財力證明,也可以將目前投保的儲蓄險、美元定存等保單,一併提供給銀行參考。

 

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擁300萬「先還房貸or放定存」 網揭1關鍵咬牙選出:比較划算

<資料來源:ETtoday新聞雲>

當有一筆閒錢時,很多人若不是拿去存起來,就是乾脆投資房地產或股票。一名網友發文表示,他現在有300萬元左右的現金,不知道該如何運用,「要繳清房貸或放定存?」貼文曝光後,立刻引發熱議,其中就有不少網友指出,因為兩者利率都很低,所以其實都不太划算,但若真要選,就會選前者。

這名網友在PTT的Gossiping板上,以「有300萬現金,要繳清房貸或放定存,都幾」為題發文,提到他日前賣掉舊公寓,所以手上多了300多萬元現金,但卻苦於不知該如何運用。

原PO表示,如果買房子貸款300萬元,目前貸款利率為1.33%起,他一個月要繳1萬4千多元,20年共要付342萬元,利息就是42萬元,除起來,每個月等於要支付1750元的利息費用。但他若將300萬元放定存,利率大約0.8%,共2萬4000元,平均一個月可以賺到2000元。因此他猜想,好像放定存較為划算?若不想投資股票,該如何選擇?

貼文曝光後,網友紛紛留言回應,「低利的時代,兩個選擇都不好」、「放定存是最差的選擇」、「再買一間出租也可以啦」、「房貸利率這麼低,不用太早還完」。也有些網友還是建議原PO將錢拿去投資股票,「放中華電信」、「承受不了風險就買中華電信啊」。

還有網友表示,若非得在房貸和定存間做選擇,那就會選擇還清房貸,「不做投資,那當然還貸款啊,定存利率這麼低」、「你沒心臟那就不要多說了,直觀的把房貸還掉吧」、「如果是這了兩個選項,一定是先把房貸繳清啊」、「一定是1(房貸),比較划算」。

記者曾筠淇

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