台灣房貸市場出現明顯的「公熱民冷」兩極化現象。根據金融圈最新統計數據，截至2025年11月底，八大公股行庫的不動產貸款集中度已攀升至41.15%，不僅遠高於全體國銀平均值，更創下一年來新高。在房市管控政策持續下，業界開始高度關注房貸逾期放款（逾放）比率的上升趨勢。
公股行庫成房貸主力 集中度與民營銀行拉開差距
數據顯示，受「新青安」貸款政策帶動，八大公股行庫房貸水位持續處於高檔。10月與11月短短兩個月內，公股行庫不動產貸款集中度即增加0.65個百分點，推升至41.15%。反觀其他31家民營銀行，受限於央行信用管制與《銀行法》第72-2條限制，集中度一年來從37%降至34.88%，全體國銀平均則維持在36.7%左右。
截至11月底，八大行庫不動產貸款餘額已達7.47兆元，年度大增4,000億元。央行總裁楊金龍日前也坦言，處理新青安政策帶來的房貸需求「代價很大」。
房市步入盤整期 2026年預期「量縮價緩修」
針對未來房市走勢，公股龍頭銀行釋出保守訊號：
●土地銀行（土銀）： 預期2026年政策端難有大幅鬆綁，買賣雙方將維持保守。房市將進入盤整期，呈現「價緩修、量縮」的格局。
●第一銀行（一銀）： 同樣預估房市交易量減降態勢不變，明年房市整體走向「量價微幅修正」。
業者憂心逾放比上升 專家：真正挑戰在3至4年後
隨著貸款餘額不斷推升，房貸逾放情形已出現上升苗頭。業界專家與銀行高層指出，目前的逾放風險尚在可控範圍內，但真正的觀察重點在於「新青安」貸款的5年寬限期。
土銀董座表示，由於許多首購族利用5年寬限期降低前期負擔，預估在3、4年後，當寬限期陸續屆滿，借款人須開始償還本金時，市場才可能面臨真正的還款壓力與逾放潮挑戰。
在央行第七波信用管制效力持續發酵下，銀行端在核貸審核上愈發嚴謹。專家提醒，房貸市場已由早期的擴張轉為精準控管，未來半年至一年，不動產集中度的變化與逾放比的走勢，將成為觀察金融體系穩定度的關鍵指標。
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核心數據對照表 |
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| 指標項目 | 八大公股行庫 (2025/11) | 31家民營銀行 | 全體國銀平均 |
| 不動產貸款集中度 | 41.15% (新高) | 34.88% (下降) | 36.7% |
| 貸款餘額年增量 | 約 4,000 億元 | 持平或微縮 | - |
| 市場態度 | 配合政策 (新青安) | 轉趨審慎 | 保守盤整 |
註：數據彙整自 2025 年 12 月金融監理機關與各大行庫財報資料。
