台灣房貸市場在歷經兩年極度緊繃的「限貸風暴」後，於 2026 年迎來重大政策轉向。中央銀行日前正式宣布，對不動產放貸的監管模式已從先前的「總量管制（行政指導）」正式結束，全面回歸各銀行的「內部自主管理」。
這意味著自 2024 年下半年起，央行為了抑制房市過熱、要求各銀行提出的減降計畫已告一段落，房貸放款的審核權限將重回各大行庫手中，依據《銀行法》第 72-2 條的房貸水位紅線進行常態化控管。
然而，金融業內人士指出，政策回歸自主管理並不代表房貸銀彈將大舉放開。雖然央行不再透過強勢的行政手段介入，但目前多數銀行的房貸水位仍普遍逼近 30% 的法定上限，處於 27% 至 28% 的警戒範圍，資金水位依然吃緊。
這種現狀導致市場進入了所謂「聰明限貸」的新階段，銀行將針對有限的額度進行精準篩選，優先將資金配置給科技業優質客戶
◼︎科技產業優質客戶： 特別是 AI 供應鏈與半導體產業員工，被視為最穩定的還款族群。
◼︎高資產 VIP 客戶： 針對在銀行內部有高額存款、保險或基金往來的客戶，銀行傾向「以貸促銷」。
◼︎政策性首購族： 為了配合政府新青安政策及照顧首購需求，純首購案件仍有綠色通道，但審核程序較過往更為嚴謹。
而一般投資客、換屋族或信用條件一般的申請者，仍可能面臨長期排隊等候撥款的困境。
房產專家進一步分析，目前房貸利率已穩定站上 2.5% 至 2.6% 的高點，創下金融海嘯以來的新高紀錄。由於資金成本居高不下，加上銀行放款態度趨於保守，預售屋市場受到的衝擊最為顯著，2025 年底至 2026 年初的預售交易量已出現大幅萎縮。建議近期有購屋計畫的民眾，必須具備「自備款增加」的心理準備，且在簽署購屋合約時，務必加註「貸款成數不足可無條件解約」等保護條款，以規避銀行估價保守或核貸成數不如預期所帶來的違約風險。
現行的「新青安」貸款預計於 2026 年 7 月 31 日屆期，財政部已明確表示未來將不會「照舊辦理」，目前正處於通盤檢討階段。
隨著政策補貼可能出現調整，市場預期下半年的房市動能將隨之波動。購屋者與貸款人在財務規劃上應更趨審慎，並建議將薪轉與存款集中於主力往來銀行，以利在競爭激烈的貸款市場中爭取較佳的核貸優先權與利率條件。
