中央銀行日前正式宣布將全國自然人第二戶房貸成數上限由 5 成調升至 6 成，雖然在政策面上展現出對換屋族群的友善姿態，但市場實務端卻呈現截然不同的冷峻氣氛。根據最新房市觀察，許多購屋者在申請貸款時發現，這項政策紅利處於「看得到、吃不到」的窘境。
問題在於《銀行法》第 72-2 條所規範的房貸總量天花板。目前全台多數商業銀行的不動產放款水位已逼近 28.5% 的警戒紅線，在資金池有限的壓力下，銀行普遍採取「精選客戶」策略，這意味著銀行會將珍貴的貸款額度優先配給「新青安」專案或純首購族群，而屬於第二戶的換屋案件，在銀行內部的審核順位往往被排至最後，甚至出現排隊撥款需等待三個月以上的情況。
另外銀行端為了控管風險，近期的「保守鑑價」傾向也成為換屋族的一大阻礙。
即便成數放寬到 6 成，但若銀行的物件估值低於實際成交市價，民眾最終拿到的貸款金額可能僅與過去 5 成時持平，實質的資金缺口並未縮減，加上目前銀行普遍採取的「以價制量」策略，導致第二戶房貸利率普遍加碼至 2.5% 以上，使得換屋族不僅面臨額度難求，還得承擔更高的利息成本。
房產專家警告，在貨幣政策基調轉向緊縮的背景下，這種「限貸寒蟬效應」短期內恐難以緩解，購屋者在簽約前務必與金融機構確認實際可撥貸的水位，以免陷入違約風險。
面對銀行銀根緊縮的現況，建議民眾在進行房產交易時應採取更保守的財務避險措施。首先，提高自備款成數是首要任務，建議將購屋自備款比例由傳統的 2 成提升至 3.5 成至 4 成，以應對銀行鑑價不足所產生的價差。其次，在尋找貸款行庫時，應避開目前放款水位較高的大型金控，轉向與自身有長期薪轉關係的中小企業銀行、區域型農漁會或信用合作社接洽，這些機構受總量管制影響相對較小，較有機會爭取到撥款額度。
換屋族群若想提高核貸成功率，建議主動向銀行提出「一年內出售舊屋」的切結書，這在目前的放款實務中，仍能讓銀行將該案件視為較具彈性的審核對象。而在簽署不動產買賣契約時，務必加入「若房貸核貸成數低於預期成數，買方有權無條件解約」的特約條款，以確保自身權益。最後，由於目前銀行審核流程普遍拉長，建議在合約中將交屋期限預留 3 個月以上，預留充足的時間處理資金調度，避免因撥款延宕而產生高額違約金。
