<聰明貸款整理>

自2023年起，中央銀行多次祭出信用管制，去年9月更啟動第七波限貸措施，重擊房市買氣。然而，儘管市場對「斷頭潮」風聲鶴唳，根據最新資料，全台住宅貸款違約率仍維持歷史低檔。2024年第4季全國違約率為0.07%，雖為近年第二低紀錄，但南部地區如台南、高雄已出現違約率微幅上升，專家警告，今年市場將面臨新一波震盪。

違約率仍低 殘酷現實尚未揭幕

住商機構根據內政部不動產資訊平台資料統計，全台住宅貸款違約率自2023年第1季創下0.06%歷史新低後，至2024年第4季止，一直維持在0.07%。這代表目前仍是銀行可控的風險範圍，整體未見大量房貸斷頭現象。

不過，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶提醒，數據之所以尚未惡化，是因為「交屋大限」尚未全面到來，加上前期房價仍具支撐力，許多早期入手者即便想脫手，仍能找到接手買方，避免資金斷裂。

但這樣的穩定只是暫時現象，賴志昶指出：「隨著市場交屋潮逐漸逼近，且銀行目前呈現鑑價保守、貸款成數下修、利率上揚的『三緊』狀態，今年的違約數據恐怕不容樂觀。」

六都觀察：北市違約率居高 南二都走升

從各大都會區數據來看，台北市2023年第1季違約率為0.08%，至2024年第4季已升至0.10%，成為七都中最高。新北市則持平維持在0.07%，桃園穩定在0.05%，台中市自0.03%微升至0.05%，皆顯示市場仍相對穩定。

但南部地區卻開始出現變化。台南市從2023年第3季的0.06%攀升至2024年第4季的0.08%；高雄市則在0.07%與0.08%間震盪，最新一季回升至0.08%。賴志昶分析，南二都近年因高科技產業話題吸引大量投資客進場，其中不少人採取高槓桿操作，若市場景氣反轉，風險將率先浮現。

新竹地區表現則相對亮眼。新竹縣違約率僅升至0.02%，新竹市則從0.04%回落至0.03%，為全台最低。賴志昶指出，這與竹科高薪買盤穩定進場有關，購屋族群財務體質較佳。

資料來源: 內政部、住商機構彙整

高利率＋交屋潮＋寬限期到期　違約風暴恐一觸即發

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，儘管台灣整體違約率與國際相比仍屬偏低，但市場潛藏三大風險：
1.房貸利率與市場脫鉤，部分個案利率已超過3%；
2.2022年以後購屋者所享的寬限期將陸續到期；
3.史上最大規模交屋潮即將引爆現金壓力。

她警告：「一旦高槓桿買方無力負擔將面臨斷頭，市場恐現局部性血洗，帶來連鎖效應。」
馨傳不動產智庫執行長何世昌則形容目前房市為「不動產」：價格不動、成交低迷、違約率原地踏步。他認為，違約後至法拍通常需半年時間，若違約狀況持續累積，最快2025年第3季將開始觀察到法拍件數攀升，但不致於形成大規模潮流。