024年上半年，台灣房市在新青安貸款與低利環境帶動下，一度陷入「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂榮景。然而，自從中央銀行啟動第七波信用管制、限貸令生效後，市場風向急轉直下，許多高點進場的購屋族與投資人如今面臨嚴峻考驗，成為這波修正浪潮中最慘烈的犧牲者。
根據臉書粉專「賣厝阿明 知識+」版主阿明指出，2024年不少民眾在房市高點大舉開槓桿入手預售屋，有人甚至同時購買兩間、動用房貸與信貸全上、押上身家押注房價續漲。然而現實是殘酷的，如今房市買氣急凍，房價下修，卻仍乏人問津。有投資人痛訴：「一間賣不掉、一間租不出，即便降價到實價登錄9折也沒人理會，每月還款壓力壓得我喘不過氣。」
高點進場，三大致命風險浮現
阿明指出，這些「高槓桿套牢族」正面臨三大結構性困境：
一、流動性陷阱
隨著市場冷卻，買方觀望情緒濃厚，導致物件去化速度明顯放緩。以台中為例，2024年交屋潮湧現，但接手買盤不足，造成賣壓撞牆。即使降價出售，買方仍抱持等待心態，陷入「越降越沒人買」的惡性循環。
二、租金不敵利息
部分投資人試圖轉為出租自救，但雙北地區平均租金報酬率僅1.5%～2%，房貸利率卻已超過3%。換句話說，投報遠低於持有成本，現金流呈現長期負值，形成「貼錢養房」的窘境。
三、寬限期即將結束
根據阿明指出，2024年申辦的購屋貸款，將於2025至2026年陸續結束寬限期，屆時本息攤還金額將暴增2～3倍，勢必進一步壓縮投資人財務空間。部分人已選擇認賠殺出，寧願虧損10%～20%也要變現脫身，避免日後資金斷鏈。
雙貸族創歷史新高，風險壓力前所未見
根據金融聯徵中心數據，全台「房貸＋信貸」雙貸族人數已突破39萬人，平均分別背負612萬房貸與110萬信貸，雙雙創下歷史新高。雖然2024年第4季全台住宅貸款違約率仍僅0.07%，為歷史次低紀錄，但專家普遍認為這與「寬限期未到」有關，實際違約壓力恐在未來一至兩年內浮現。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨也示警，當前房貸利率已有個案突破3%，再加上交屋潮壓力山大，未來一旦景氣未見回溫，高槓桿投資人恐將面臨「血洗式修正」。
限貸令持續施壓，市場復甦非朝夕之事
根據資料，央行自實施第七波限貸令以來，放款集中度僅從37.5%降至36.94%，距目標範圍（35%～36%）尚有距離，短期內政策難以鬆綁，房市要全面反彈仍需時日。專家認為，這波修正不僅是市場自然調整，也是對過度槓桿操作的一次集體教訓。
與其苦撐，不如積極解套
面對市場逆風，阿明提醒苦撐的投資人：「與其坐等市場回暖，不如主動出擊。」包括與銀行協商延長貸款期限、尋求債務整合、或評估資產處分與資金重配，皆為可能的解套方式。他強調，房地產非穩賺不賠，「未來若要進場，至少準備2年現金流，才能避免成為下一個『早知道』族群。」
