新屋太貴，不少人轉而選擇中古屋，除了準備頭期款、仲介費之外，其實中古屋還有很多你意想不到的費用，俗話說「房子老問題更不少」，包括管線是否需要重拉、漏水壁癌要整理、牆壁衛浴廚房要整修以及過戶的稅務要給付。專家建議，購屋中古屋之前最好留下 20% 的購屋預算，作為買屋整修的彈性空間，避免梭哈之後才無法應急。
第一，管線重拉費。
談屋氣候潮溼加上早年工法不確實，25 年以上的中古屋管線大多老舊，當初埋設的位置也不一定符合買家的新空間格局需求。包括電線損毀或脫膠、冷熱水管線是鐵管還是不銹鋼管，也會影響漏水問題為。了避免電線走火和水管生鏽髒汙，建議都需要全部重牽。而且過去屋內沒有網路線、第四台機上盒的線和靠著延長線增加電插座數量，也都將就著在室內走明線，家裡看起來好雜亂，勢必需要請水電工重新增設調整，增加店員安培數以免跳電，並收納線路。這些管線重牽的費用，為了日後居住的安全性與舒適度，都不能省。
第二，重新裝潢費。
早年的裝潢可能隨著時間過時、破損，甚至不合新屋主使用需求的隔間，都需要再次裝修。以中古屋來看，簡單的系統櫃跟燈光、磁磚、油漆粉刷、換新空調系統跟熱水器、訂製廚房流理台費用等裝潢費用，以及新家具添置費，至少每坪要抓 3~5 萬元，以 30 坪來算，就須預留將近百萬的裝潢預算。
第三，抓漏防水補強費。
中古屋十之八九都會碰上的壁癌和漏水問題，情節或輕或重，買賣雙方在交易過程中都預先協議由誰來支付抓漏、防水、除壁癌等費用。可由買方付的總價金中扣抵，也可屋主先處理好後再交屋。
第四，過戶稅務。
買中古屋除了自備款跟房貸，還有要繳給政府的的契稅、印花稅、行政規費，以及委託地政士辦理的代書代辦過戶費要繳，光是這部分的費用，粗估也要十來萬。加上透過仲介買屋，買賣雙要收取總價 6% 作為服務費，市場習慣是「買 2 賣 4」，但近來競爭激烈，也有不少仲介業者打出「買 1 賣 2」收費標準，若以總價 800 萬來算，買方 1% 的仲介服務費，也有 8 萬要付。
記者張瑞傑
現今房價高得令人不敢恭維，想要買房卻買也買不起，年輕人更是連想都不敢想。不過有些人還是會選擇透過貸款來買房，每月按時歸還，不過這一貸，背上的可能是近20、30年的債，不但生活品被壓縮，每個月都會被債追著跑，成為不折不扣的屋奴。不過有人對此有不同看法。
租屋不划算，買房才是王道？
中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會日前在記者中提到，政府方面應該要採用「三高一低」，分別是高成數、高期數、高寬限期、低利率，希望政府推出貸款9成，繳款期限拉長至40年、寬限期5年的政策，來鼓勵青年買房。另根據經濟日報報導，興富發集團總裁鄭欽天近日表示，沒有房子就沒有根，年輕人一定要買房，租房子才是一輩子當屋奴。
不過也有網友指出反面意見，認為開始貸款買房子，不僅手上資金不好運用，貸款年限這麼長，隨之而來的利率也會多很多，可能繳到死都繳不完，或是可能面臨年老沒收入，繳不出來而被法拍的情況。
房子先求有再求好？
現在的房貸大多都是繳交20～30年左右，不過也有像是合作金庫、星展等銀行提供40年房屋貸款方案，希望能夠幫助青年購屋，每個月償還的金額降低，也能夠減少壓力。住商不動產企研室經理徐佳馨提到，其實這種方式是個不錯的選擇，尤其對於現在年輕人普遍薪水低的情況來說，拉長償還期限，付款壓力相對較低，負擔輕一點，可以先求有再求好。
特別是在台灣，租屋的環境對於老人比較不友善，房東普遍不願意將房屋租給年齡較高的長者，怕他們沒有償還能力，特別是在人老之後不一定有固定工作以及收入來源。因此從年輕有能力工作償還的時候購屋，將租屋的錢拿來繳房貸，不僅晉升有殼族，老了的時候還不用擔心沒有地方住。
長期償還金額低，小心背後藏陷阱
但這種房屋貸款方案利率高，且長期下來利息可是高到非常嚇人，貸款條件上也有許多限制。且與上述所面臨的問題一樣，上了年紀之後不一定會有工作，當然也就有可能負擔不起房貸，也有網友戲稱，還到過世都還不完。不少人也提到，貸款時手上資金不能自由運用，自己能使用的錢會大幅減少，生活品質一定會被壓縮。
徐佳馨提到，買房前可以準備預備金來繳交房貸，避免被法拍，生活品質還是需要看個人，若是想要住到大安之類的高級地段，繳房貸的同時，生活品質一定會被壓縮；如果要買的地方比較不屬於精華地段，可以運用的錢當然就比較多，這是一體兩面的。
但無論是租屋還是買房，都必須精打細算，仔細評估哪一種方案比較合適，特別是釐清自己真正的需求，才能避免變成「屋奴」，徐佳馨也提到，貸款金額不超過每個月薪資的三分之一才是合理範圍。
責任編輯/潘渝霈
年關將近，資金周轉需求邁入高峰期，但許多借款人在選擇信用貸款時，常常只看低信貸利率，卻忘了應該把手續費、違約金等試算進去，結果總費用有時候還比其他家銀行還高，其實，申請信用貸款前，應該要注意的三件事。
貸款利率不是一定得選最低的銀行
「信貸超低利率，只要 X%」，你一定很常看到這類的貸款廣告，告訴你貸款利息有多便宜，但是卻沒有告訴開辦費以及綁約年限，看似低率，卻忽略的無形的費用支出，因為信用貸款，不能只看開辦利率，還要計算 APR（總費用年百分率 Annual Percentage Rate)。
APR 又稱作貸款的實質年利率，也就是說，把所有貸款產生的手續費、帳管費或是多階段利率等成本都計算進去，然後再算回來每年的利率，否則容易落入直觀地選擇低率的陷阱。
另外，貸款上限及借貸期限也需特別注意，特別是貸款條約會註明還款時間限制，若提前還完，也會收取違約金，因此在提出借貸申請前，就應清楚該產品的貸款注意事項，並檢視自己的繳款計畫是否能配合。
向薪轉戶往來銀行申請 過件機率比較高
銀行信貸需要審核，必須提供個人收入等資料給銀行，申請貸款如果一直都下不來，不如試試薪轉戶往來銀行，因為它會非常清楚你的收入狀態，包括你每個月薪資、年收入、獎金、貴公司的規模、營運狀況等，資訊會其他銀行完整，因此過件機率會比較高，信貸額度相對也比較有彈性。
珍惜信用評等 做好還款規劃
利率超低，但不表示你就能享受到，因為銀行會依照你的還款能力、身份、借貸紀錄評估放貸利率與放貸金額。通常在上市櫃公司上班或是前 500 大企業工作，會有比較好的利率。
另外，工作的職銜收入也會影響到貸款利率的好壞，而過去經常使用現金卡借款或是信用卡經常延遲繳款，也會影響信用紀錄，因此平常就要珍惜自己的信用評等；同時，也要做好評估還款能力，做好環款規劃，如果借了卻未按時還款，你在銀行的信用評等，將受到嚴重的傷害。
記者陳蕙綾
年關將屆，市場資金需求攀升，銀行緊抓年末資金需求高峰期，陸續推出小額信貸優惠專案並大打利率價格戰，利率最低可殺至 0.01%，向精打細算的小資族招手。
銀行業者表示，根據歷史經驗，農曆新年前一個月通常是資金需求高峰期，個人小額信貸業務量至少增加約 2 成以上，也因此，隨著時序進入年末，銀行的小額信貸優惠專案也相繼出籠。
凱基銀行與台灣之星以異業結盟的方式，提供申辦電信門號的客戶 2 年期、0.01% 超低利率個人信貸，即日起到明年 2 月 29 日止，申辦台灣之星門號即可申請該專案信貸，但可申貸額度僅 8 萬元，比較適合短期、有小額資金缺口的消費者。
滙豐銀行「e 指享貸」前 2 期借款利率平均約 0.88%，民眾可先備妥資料先行在網路試算申貸，最快一天就能核貸、貸款期限最長可達 84 期，開辦費用也降至 499 元，以優惠價格搶攻信貸市場。
玉山銀行卡友信貸專案，前 3 個月利率 1.68%，可申貸金額最高可達 300 萬、貸款期限 84 期，即日起到明年 1 月底，開辦手續費優惠價 2020 元；台北富邦銀行的「老闆好款貸」明年 1 月底前申辦，前三期利率 1.68%。
記者郭幸宜
工作大半輩子，薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後，孩子大了，人生到了退休的階段，卻發現除了微薄的政府年金外，沒存下什麼退休金，想到年老時可能醫療花費就頭痛，此時，以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。
不過，先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智，要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是，只看擔保品的價值，也就是說，未來每月可貸得多少生活費，取決於不動產的價值。
銀行辦理一般房貸，都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件，若年輕且職業前景好，預期收入會逐年成長，過去債信又良好，會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同，借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反，所以只看擔保品，也就是房子的價值。
究竟房子現值多少錢？銀行表示，受惠於網路資訊發達，借款人可自行運用 「內政部不動產交易實價查詢服務網」 揭露的相關資料，或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價，初步了解房產的價格區間，可估算出若申貸以房養老，未來每月的生活費是多少，夠不夠用。
不過，想提高房子價值，有提高「貸相」的辦法嗎？例如透過粉刷、裝修等方式。
提高貸相怎麼做
銀行這麼說：
土銀表示，以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同，依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理，評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性，例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。
房仲這麼說：
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算，不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。
不過，每間銀行的放款經驗及放款政策不同，對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」，但上千萬元的房子，若有個小差異也會差了不少，有機會多個幾十萬元，建議可以「貨比三家」，找對自己最有利的銀行申辦。
文／沈婉玉
想要申辦「以房養老」嗎？銀行鼓吹用手中不動產，打造更好的退休生活，聽起來是個多贏方案，但並非人人適合。
台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚，可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾，根據他多年經驗發現，有4件事銀行不會告知借款人，想要申辦的民眾要留意。
1.貸款金額對屋主無優勢，不適合短時間內需要高現金者
張金鶚說，比起售屋拿到一整筆錢養老，以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案，銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等，往往在估價及核貸時會趨於保守，最高7成，很多只核5成。也就是說，當房屋價值2千萬，可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。
提醒：以房養老最適合的對象是，想要在宅安老，身邊也有些退休金，銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。 
銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。 圖／聯合報系資料照片
2.每月領到的費用會逐月減少，記得把未來30年生活費納入評估
以房養老從第2個月起，就必須支付利息，領到的錢是「貸款金額扣掉利息」，因貸款採月付，金額每月累計，應還利息每月都會增加，所以你領到錢會一個月比一個月少。
提醒：各銀行產品差異化愈來愈大，為了不要讓30年後的生活費，被貸款利息及通貨膨脹吃掉，在一開始詢問銀行時，就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額，方便評估。
3.你可以為房子提高價值
張金鶚表示，以房養老每月領到多少錢，有3個決定因素，1.房子估價價值；2.銀行貸款成數；3.利率。利率是固定的，但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。
提醒：申辦前，請粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都會把房子稍加整理，以求租賣好價錢。 
隨著國人平均壽命增加，以房養老的案例越來越多。 圖／聯合報系資料照片
4.貨比三家，開辦年數久的經驗也相對多
目前政府並無提供諮詢的平台及服務，所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。
提醒：在政府還未提供第三方的諮詢服務前，多方比較絕對是必需功課，但是若方案看起來不相上下呢？張金鶚說，辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富，也會相對可靠。
文╱張瀞文
高房價釀成民怨，年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難。如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔，銀行主管親自傳授三大秘訣。首先，民眾必須理解銀行房貸的還款方式，衡量自身的收入與財務條件，並善用銀行的寬限期規定，才能早日晉升有殼蝸牛，又能避免陷入屋奴窘境。
銀行主管觀察到，國內高房價、年輕族群普遍低薪，民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢，過往民眾申請房貸多為15年，並在七、八年左右就還清，如今申貸期限以20~30年為最大宗，還款期限也比過去足足多了十年，大約要17、18年才能全數清償。
至於近期興起的40年房貸，銀行主管看法不一，有些銀行認為，延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想，但也有銀行主管說，40年房貸期限長，民眾要負擔的利息支出也非常沉重，對銀行而言風險偏高，部分銀行限定，只有年輕的首購族可選40年期。 在房貸清償方式部分，土銀主管說明，現行主要三種貸款清償方式，包括本息平均攤還、本金平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款等，土銀未來還將研議新增選項，以還款金額「前低後高」方式償還房貸，最快今年底就能上路。
同為房貸指標大行的合作金庫，也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出，一般房貸年期為20年、30年，首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣，都提供保留三成本金於最後一期還款方式。
目前市面上的房貸還款方式，多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣，對於每月財務支出規劃比較可控制，也是銀行最常建議貸款人還款的方式，好處是貸款前期的本金少、利息多，但到了後期貸款會變得本金多、利息少，但每月還款金額固定。
另一種則是本金平均攤還法，本金平均在房貸期間償還，每期償還的本金都一樣，而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少，相對壓力也愈來愈小，缺點是每期付款金額會不同。
不論採用何種方式， 年輕族群購屋時都要善用寬限期，在購屋時，支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用（各銀行規定不同），可使前三年還款壓力降低，寬限期過後，再以本息平均攤還，好處是讓剛購屋者的經濟得到緩衝，等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。
以最常見的本息平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款兩方式為例進行試算。
老王向銀行貸款1,000萬元，貸款期間為20年，因屬首購，利率約1.62%，採本息攤還法，共240期，每個月需還款48,810元。
若採保留三成本金於最後一期還款方式，1,000萬元的300萬元為最後一期，也就是第240期時一次償還，前面的700萬元則採平均攤還法，分成239期，每月攤還金額為34,290元。和20年本息均攤方案相較，每月可少還近14,520元、負擔明顯減輕；至於最後一期的300萬元本金可一次還款，或按客戶需求另外規劃新案。
合庫主管說，「客戶若有能力，300萬可一次還，或者銀行視客戶需求重新規劃理財週轉貸款，讓客戶可靈活運用資金。」
除此之外，為協助年輕族群購屋，土銀研擬推出「前低後高」型房貸本金還款方案。土銀董事長黃伯川指出，考慮年輕人購屋困難的主因，就是剛就業時收入較低，未來隨著職涯發展、薪資將順勢成長，因此研擬推出「前低後高」型房貸還款方案，在年輕時收入較低，本金可以還少一些，未來薪資成長時，本金再多還一些。
高房價時代下，年輕族群購屋困難，黃伯川認為，年輕族群收入較低，申請房貸時，若要本金平均攤還會有困難，若能採「前低後高」，將可協助青年族群早日圓夢購屋，雖然銀行風險變高，但考慮年輕族群的收入將逐步增加，以及房貸有房屋作為擔保品，風險仍在可控範圍內。
記者陳美君／台北報導
民眾申辦銀行房貸，總是希望低利又可拉高額度，但往往未必能夠兼顧。銀行業者指出，這時候，可以考量信貸、次順位房貸甚至主動提供連帶保證人的模式，與銀行協商。
但是，信貸、次順位房貸依照規定不能用於「購屋」用途，因此可能需要提出裝潢修繕或其他資金用途的相關單據證明，至於連帶保證人則務必是貸款人「主動」提供，以免違規。
至於理財型房貸，額度仍須在總房貸限額內，通常是房貸還款一段期間後才能申辦，對於一開始購屋房貸額度，較無幫助。
銀行業者指出，原則上信貸的資金用途相當自由，但是政策上為避免助長負債或者造成炒房副作用，信貸不能用於購屋，至於次順位房貸，也不能用於購屋，修繕裝潢則可，但貸款人要提供相關單據。
至於主動提供連帶保證人，則多半出現在年輕人、菜鳥上班族因為收入還不高，想買房又擔心額度受限導致自備款付不起，因此請父母當連帶保證人的狀況。
不過，有些銀行擔心額度拉大會導致借款人債務負擔過重，因此主動提供連帶保證人，除了要留意符合貸款戶「主動」的要件外，不可出於銀行要求外，銀行也還是會衡量貸款戶本身的還款能力，不一定主動提供連帶保證人，銀行就一定會接受。
記者夏淑賢／台北報導
買房成交價800萬，申請房貸銀行鑑價卻只估700萬，還只給貸7成，等於自備款就要掏出310萬，房價「被低估」，恐怕是許多購屋者心中的痛，更想問為何有人買房就能估到成交價？我卻不行？
想要讓銀行心甘情願借錢給你買房，首先就要以銀行立場來思考，對於銀行而言，房屋是擔保品，當借款人無法正常還款時，可以拍賣收回借款。因此「好不好賣」、「價格好不好」就是銀行最重要的考量。買房時這3件事做對了，就越容易讓銀行鑑價接近成交價。
1.地段好
「買房子是買地段」是房地產投資的老話，地段不只決定房價，也決定銀行鑑價的高低。蛋黃區的房子房價平穩，甚至有更好的上漲空間，對銀行而言就是個易脫手、好回收借款的擔保品。
不過即使是蛋黃區內的物件，也要留意周圍是否有嫌惡設施，如加油站、宮廟等，若是有過多的嫌惡設施，影響房價與脫手難易度，銀行在鑑價時就會較為保守。
2.屋況佳
屋況與地段一樣，都會影響房屋交易速度與價格，一般而言，老屋最不受銀行青睞，即使有重新裝修，但銀行無法確知使用的裝修材料好壞、結構加強到什麼程度，即使外觀看起來漂亮，對銀行來說也與一般老屋無異。
另外，房屋格局也會影響鑑價高低，最受銀行青睞的格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱，擁有兩面以上採光，再加上坐北朝南的格局最好，通風良好的格局也是加分條件。
3.金流透明
對銀行而言，承作房貸最重要的就是要降低風險，因此若是房屋買賣交易過程的金流不夠透明，對銀行來說就是有風險的物件，例如私人買賣合約、自備款來源不明確等，銀行很可能因為擔心價格不真實、金流不透明而不願意承作。
因此買房時最好要有履約成交，提供履保入款明細，同時提出明確的自備款來源，例如：股票買賣、保單解約、贖回基金、定存解約等等，讓銀行可以確認金流。更保險的作法是直接找有信譽的房仲業者交易，許多銀行都會有跟房仲配合的合約專案，在申請房貸時，相對更容易得到與成交價接近的鑑價結果。
記者王惠琳／台北報導
買房是人生大事，房貸更是左右下半輩子財務狀態的重中之重，銀行鑑價就成了關鍵角色。有網友在PTT上發文詢問，自己最近買了一間房子，分別找兩家銀行鑑價，A銀行鑑價為成交價的94折，且只能貸7成5；B銀行的鑑價卻高於成交價，且可貸8成，讓他不解到底是買貴了？還是銀行估價太保守？
文章一貼出，不少網友紛紛回應，「鑑價跟丟銅板差不多概念」、「大樓可能近一點，老屋落差最懸殊」。也有人表示，各家銀行鑑價結果本來就不同，有的銀行就是比較保守，低於成交價很正常。
運氣好的案例是鑑價物件的建商知名度較低，但恰好近期都沒有成交案件，鑑價公司便採用附近知名度較高的建案來鑑價，因此鑑價出遠高於成交價的金額。
運氣不好的案例，則是買公寓1樓，鑑價公司卻拿2樓、4樓這種本就較低價的樓層行情來鑑價，造成鑑價結果遠低於成交價。
有網友直言，銀行是營利單位，房貸鑑價時最優先考量的是「借出去的錢能不能收回」，而不是「擔保品的估價是否公平合理」。
影響鑑價結果高低最重要的兩項因素，取決於房屋地段與借款人的財力。購買在蛋黃區的物件，只要沒有重大瑕疵，通常都能得到較高的鑑價。
近幾年大數據也成為銀行鑑價的依據，比起以往的比較法，相對來說準確度更高一些。然而即使用實價登錄數據，也會有房價範圍高低，那麼銀行如何決定評估標準高或是低？除了物件本身條件，借款人的財力也很重要。
財力較好的優質客層，銀行更願意給出較高的鑑價，借款人也能獲得較多的貸款成數與更低的利率。就有網友分享自身經驗，買房時遇過貸款成數不滿意，結果銀行特地找了三家公司來鑑價，找鑑價最高的讓他貸到接近8成5。
由於各家銀行鑑價結果難料，若是不想要房貸鑑價落差太大，最好找3家以上銀行鑑價，以免貸不夠理想成數造成資金缺口。
記者王惠琳／台北報導
