一般認為房子愈老，貸款條件愈差，能貸的成數低，貸款利率也比較高。但統計財團法人聯徵中心資料，結果出人意料。
資料顯示，近三年貸款成數最差的，都是屋齡12到18年的房子，2020年平均貸款成數只有69.9%，還不到七成，也是各屋齡中，唯一不到七成，等於買一間屋齡12~18年，總價1,000萬元房子，自備款至少要300萬以上。
至於屋齡36年以上老屋，平均可貸到71%，屋齡30~36年也可貸到70%，都在七成以上。
大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，12~18年的貸款成數最低，原因可能有幾個層面。
首先，由於新屋套房單價高，很多追求低總價的買方，會選擇屋齡十來年，有點老但不會太老的中古小房，小房的成數不易拉高，因此拉低房貸成數。
另外偏好10年以上、20年以上的買方，許多為換屋，希望室內空間大，但又不希望屋齡過高。由於換屋者可先賣後買，很多人並不需要高成數，也可能為了省利息，降低成數、少貸一點，因此拉低平均房貸成數。
另一方面，由於新屋套房單價高，很多追求低總價的買方，也看屋齡十來年的中古小房，小房的成數不易拉高，也是原因之一。
除了貸款成數外，房貸利率也是房子愈老，利率愈高。以近三年來說，平房利率最高的，都是24~30年的房子，2018、2019年平均利率都在1.8%以上，2020年新屋平均利率已壓低到1.45%，24~30年的房子利率仍達1.65%，比36年以上還高。
郎美囡表示，房貸利率通常與申請貸款人的職業、收入有關，購屋選擇24~30年的買方，不少為小資族，且該屋齡區間的房屋結構多為RC，若非位於精華地段，貸款條件尚不及地段優越的老公寓。
記者游智文
相較所有權宅，地上權宅是一個長期租屋概念、並不保值；房產業者建議，民眾要買地上權宅時，必須評估貸款成數與利率，成數會比所有權低，甚至只能貸到五成，利率還會比較高，至少高出兩碼。
業者指出，國內地上權宅經過多次調整，機制已逐步成熟。以地租為例，通常約三．五％至五％，目前調整為一％浮動、其餘二．五％至四％採固定機制，地租負擔已相對可控；另早期的不得分割出售，現在已可以分戶，但貸款成數較低與利率較高仍有待解決。
在「京站」經營商務旅館的大師房屋董事長陳建慶指出，地上權宅出租投報率還不錯，因取得成本是所有權住宅的七成，但租金相同，租金收益率可有四至五％；過去地租漲幅相當驚人，經歷過兩次大幅度調漲，第一次四十％、第二次二十四％，地租負擔相當沉重，但後續推出的地上權案已修正地租機制。
他說，地上權宅的貸款成數與利率不如所有權優惠，以「京站」為例，當初幾乎沒有銀行敢承貸，建商好不容易找到一家，貸款成數僅有五成，利率則比所有權高出兩碼。
《住展》雜誌研發長何世昌認為，台灣地上權案保值性差、但投報率高，適合包租公購買或作為商、廠辦，不適合自用傳給下一代；但近年市場上出現不少膝下無子的長者和同性家庭的買盤，或可列入考慮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，地上權住宅較接近消費財概念，雖然每年價值遞減，不管是自住或出租，都有相對應價值，近年來有些民眾慢慢可接受，退休後買一間品質好、養老生活有品質的地上權宅，也不失是個選項。
記者徐義平
七年生陳泰源對於買房爭取優惠房貸，更是謹慎與緊張。他透露曾因高估自己賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，這也讓他不願再為了置產，大幅影響生活品質，因此購屋預算與貸款條件，就非常重要了！
陳泰源分享自己購入小套房，卻能順利向銀行爭取到8成5房貸條件的歷程。尤其申請房屋貸款，主要分四大項目「還款年限／年期」、「貸款成數」、「房貸利率」及「只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期」。他從事房仲10年的心得是，影響這四個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
陳泰源自己評估，因工作的公司規模並不大，又是無底薪，這類族群在買房時，銀行給的條件通常不會好。因此他努力在「其他財力」上培養證明，除了買房自備款的「活存加定存」長達1年以上的時間，也要維持有增無減的趨勢。
另外，2張2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單，不解約、也不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠，且沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。
陳泰源觀察，銀行知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請求簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱近兩年的年度綜合所得稅申報紀錄。
他表示，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給更好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了。
而最後核貸陳泰源小套房的銀行，是一家大型銀行，能給予8成5房貸，相較不承作套房的另一家大型銀行，即便是VIP級客戶，最高也只能貸到6成，陳泰源就發現，「來回差了25％、將近250萬元的自備款。」非常驚人！
記者蔡佩蓉／台北報導
金鐘影后鍾欣凌日前接受平面媒體訪問時透露，目前住在內湖精華地段實坪37坪，加上公設及車位共66坪，總價3550萬的房子，由於前兩年每月要付房貸12萬元讓她備感壓力，如今決定先還利息，月付3萬多減輕負擔，但還是會依照早年習慣湊齊100萬就先去還房貸。
像這樣在特定時間，只還利息不還本金的房貸方式就是俗稱的「寬限期」。理財專家林奇芬表示，一般初辦房貸時可以有2～3年的寬限期，雖然能夠有較多的時間運用資金，不過若是仔細試算未必對考量「長期成本負擔」的消費者是利多。
林奇芬分析，寬限期對於「短期資金窘迫」、「短線想要挪用資金投資」以上兩種的消費者可以使用，這樣一來不但可以運用資金添購家用設備及裝潢，懂得投資的民眾也能利用這筆多出來的資金空間，來操作槓桿。只不過還是要注意當兩年後，每月本息攤還金額拉高時，自己是否能夠如期順利支付。
另外，她提醒有「考量長期成本負擔」的民眾，盡量不要使用寬限期，因為付出的成本反而較高，若是想要減輕實質負擔，或是不懂得投資的消費者，千萬不要輕易嘗試。
記者黃暐迪／綜合報導
全台房市升溫，不管賣屋還是買屋人氣都大增，對小資族來說，在低利環境、政府偏緊的氛圍下，正是購屋好時機。銀行業者、房仲業者獻策小資族，選屋上宜掌握兩大原則，在財務規劃上則有三項撇步。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，市場熱度高，小資買屋前第一步要先確定購屋需求，依「購屋總價、房屋大小、通勤時間、期望購屋區域」選定看屋的範圍，再逐步縮小選擇，避免漫無目標看屋錯過最佳時機，同時多查詢市場行情，心中有定見，出價也比較準。
第二原則是選好屋。「區位、房價」某種程度決定了未來的增值空間，如交通建設區、優質學區、景觀住宅等，同時區域周邊最好在不影響生活品質的狀況下，仍維持購物、就醫、通勤通學等基本生活機能的便利性，並遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施。
徐佳馨指出，雖然房貸利率低，但因為房價高，也要注意還款能力，以免因為買屋而影響生活品質。假設自備款已有300萬元，以八成貸款計算，約可購買1,500萬的住宅。若想要兩到三房電梯大樓，文山、北投捷運沿線可找到好屋，但如果是想要屋齡新一點，轉進板橋、新店、汐止也都有不錯的選擇。
在與銀行打交道上，也有三大撇步。一、養好信用。第一銀行指出，銀行在受理客戶申請房貸時，會參酌借戶還款能力、職業及工作年資、聯徵信用狀況等給予不同貸款利率及額度，所以小資族在平日就需培養良好的信用，另外若在薪轉銀行貸款，也可能會有加分的效果。台企銀建議，首購族可以優先向往來互動較多的銀行諮詢，可獲得貸款上優勢。
第二，避免信用過度擴張。合作金庫銀行指出，小資族要審慎評估自身收入條件（如自備款、每月可負擔貸款金額等），避免過度擴張信用，若選擇寬限期長之產品，應衡量寬限期滿後每月攤還金額將加重等因素。
第三，善用銀行網站試算。彰化銀行指出，小資族面對日益攀升的房價，辦理購屋貸款時，可運用銀行網站貸款試算功能，設定貸款總額、還款期限、貸款利率、還款方案等條件，試算出每月須償還總額，還能進一步納入總收入與其他支出項目來檢視自己的財務狀況，評估能否負荷房貸支出。
魏喬怡 、 孫彬訓
買房需要預先支付一筆資金，大部分的人會向銀行貸款，再用20、30甚至40年的時間還清債務，不禁讓人有龐大的負擔感。不過，如果將來通貨膨脹，債務是否會因此貶值，進而降低還款金額的價值減輕開銷呢？專家表示，這觀念是有迷思的，因為影響資產的因素有很多種。
一名網友在臉書社團《聰明理財 女人共好》分享，通貨膨脹時，會讓存款貶值，而債務也同樣會貶值，常常聽人說，現在的1,000元過30年後價值可能只剩下500元；以前一碗乾麵25元，現在幾乎要4、50元才吃的到，所以大家才會一有機會就多投資，害怕自己的錢以後會變少。
原PO進一步說明，但換個角度思考，其實「債務」跟「保險」也會被通膨影響，例如房貸30年本息攤還，每個月還13,000，過10年後，並不會因為通膨就調整成還15,000，而是繼續每個月還13,000，但是還款的價值卻已經小於13,000了。貼文曝光後，讓網友們紛紛大讚以「債務貶值」的思維看房貸是很棒的觀點。
理財專家林奇芬對此表示，10年前100萬的購買力，跟現在100萬的購買力，感覺上是降低的。但如果因此認為，未來通貨膨脹造成貨幣貶值，債務也會跟著貶值，而房貸就變得相對輕省，這樣是有一些迷思的，因為影響資產的原因有很多面向。
林奇芬分析，一是你的債務負擔將來是否承擔得起，二是你所持有的資產價格，未來是否會如預期增值，雖然你的債務貶值，但如果你的資產沒有同步升值，那也無法達到原本期望的目標。
另外還有很大的風險是，如果將來真的通貨膨脹了，你的利率也會上揚。林奇芬舉例，假設你現在借的房貸利率是1.5%，而未來通貨膨脹很嚴重的話，房貸利率可能會調漲到3%，那你每個月要承擔的負債是更高的。
記者張庭甄／綜合報導
許多購屋族趕這波房市買房，但專家示警，有些人因信用瑕疵、其他負債等狀況，恐影響房貸成數，甚至面臨被銀行拒絕貸款！其中，與銀行幾無往來紀錄「信用小白」，因無法查證其信用狀況，就屬高風險族群；專家建議，申辦房貸前最好先申辦信用卡並有刷卡紀錄、多與銀行互動，才可能拉高貸款成數。
近期房市買氣暢旺，但也有不少人在網路上發問，自己若是留職停薪、育嬰留停期間申貸，是否影響房貸成數？又或是全家人都沒辦過信用卡，僅有郵局帳戶，房貸是否下不來？
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，向銀行貸款，最重要就是申貸人的收入與信用狀況。若要向銀行證明自己有穩定收入，一般SOHO族、自營業者，雖無固定薪轉，但可提供納稅資料，或是申貸房貸的半年至1年半前，每月固定轉一筆存款至同一帳戶；育嬰留停或留職停薪期間，也仍能出示工作期間的薪轉證明。最大問題在於從沒有申辦信用卡，與銀行幾乎無往來的「信用小白」，通常就會是銀行最害怕的族群，因為沒有辦法查證其信用狀況，以致貸款成數無法拉高，甚至可能被拒絕。
信義房屋五股重劃店店長林士凱進一步說明，有三種類型的房貸申貸客戶需特別注意。
第一，沒有薪轉帳戶，無法提供扣繳憑單的客戶，建議申辦房貸前6個月以上，每月轉入固定金額至同一帳戶。
第二，身上有其他債務，包括信貸、另間房子的房貸、車貸、學貸等，若車貸和學貸數額不多，建議先還完這些小額貸款再申辦房貸，成數有機會提高0.5至1成，以貸款1000萬來算，等於可多貸50至100萬不等。
第三，則是有信用問題者，包括沒有申辦過信用卡、與銀行較少往來的「信用小白」，或者近1年內使用循環利率，甚至曾經破產或跳票。
林士凱建議，這類申貸者應先解決信用問題，如申辦信用卡、1年內保持無循環利率紀錄，或是透過有財力者擔任保人，以便確保房貸申貸時，能夠獲得較高成數。
金融生態圈來了！在這裡網購、訂餐廳、叫計程車、訂機票，生活上的食衣住行消費，都可以在一家銀行的APP上完成；但是你所享受的便利、優惠生活，來自於你把個資授權出去；「我要按下這個同意鍵嗎」？
數位時代來臨，每個人的手機裡或多或少都有一些商家、電商 APP，即使集中火力，綁定同一張信用卡消費，衝刺了許多點數與優惠，但因為 APP 太多，點數太分散，或是剩下零頭或是忘記兌換，看準了消費者企盼能消化點數，各銀行展開異業合作，打造金融生態圈，以一站式手機 APP 金融服務場景，提供食衣住行育樂等各種生活場景，在這裡點數還可互抵共享，未來銀行的樣貌，不再只是提供存貸服務而已。
一站式購足，還能享有回饋和點數互惠，金融生態圈「圈粉也圈心」，在已經overbanking，又即將有三家純網銀加入戰局的台灣，發展金融生態圈無疑的是銀行在競爭激烈下，未來勝出的關鍵，將有助於增加客戶忠誠度，還能讓銀行與合作夥伴獲利雨露均霑。（延伸閱讀： 財經觀點／開放銀行 應拉高到開放資料 ）
台新銀行的金融生態圈，基礎建立在台新在2016年所創立的子品牌Richart數位銀行上，成立台新Richart Life生活金融生態圈平台，透過台新Pay的支付與台新Point的點數功能，將客戶引導至各策略夥伴的場景中消費。
合作夥伴包括了全家便利商店、新光三越、台灣大車隊、遠傳電信、晶華酒店、雄獅旅遊等企業，消費場景涵蓋零售、百貨、交通、電信、餐飲、旅遊和網購等，民眾只要在台新的APP上，可以網購、訂餐廳、叫計程車以及購買旅遊商品等。
遠東銀行的金融生態圈是複製百貨公司生態圈的概念，以Bankee社群銀行打造金融生態圈，建構一個金融百貨品牌，讓這些新創業者可以在這個百貨品牌上架，買基金或是股票等金融商品，客戶可以享受更多的金融商品。
國泰優惠 APP 同樣也以生活金融服務圈粉無數，訴求吃喝玩樂一指搞定，聚焦餐飲、休閒、旅遊與交通等生活場域。 
圖／經濟日報資料
誠如台新銀行總經理尚瑞強說的，生活金融生態圈肯定是金融服務創新上的重要里程碑，透過與商戶夥伴們攜手打造一站式生活服務APP，不僅是銀行業的創新，也象徵生活金融無界限的時代即將到來。
但是金融生態圈能形成，關鍵的一環是透過金融科技很重要的Open Banking （開放銀行）服務，消費者要記住，天下沒有白吃的午餐，你要享優惠，就等於同意透過銀行讓個資被公開，讓參與的第三方業者，也可以共享你的資料。
銘傳大學金融科技學院副教授林盟翔提醒，消費者需清楚知道資料被開放或使用的程度，再決定要不要按下同意鍵。
林盟翔表示，金融生態圈裡銀行提供更多樣橫向商品，透過點數、優惠提供誘因，這些都必須使用到Open Banking裡的資料，消費者需意識到，便利的生活本來就源自於你在其他方面可能失去的更多；就像手機的操作，已經進步到指紋、臉型辨識，資料雖然存在手機裡，但你難保軟體平台沒有將指紋、臉型回傳到基地台，又或者臉書、網路等關鍵字的回傳，這些都是你的個資，只是在日常生活中，享用方便的同時，個資已經悄悄的洩漏出去了。
這不是銀行或是第三方業者違法，而是他們透過行銷方式讓你同意授權了你的個資，林盟翔說，「資料出去了，就回不來了」，即使你取消授權，也難以確保資料不會被留存下來。
在凡事講求快速的今天，消費者可能沒有耐心看完每項條款內容，只想著快快按完鍵，進入下一個步驟。林盟翔提醒，不要因為太過重視便利性，而忽略了自己的授權範圍，包括個資被使用的程度以及時間，都是消費者自己要把關的；當加入金融生態圈，面對一堆定型化契約，要不要打勾勾，先冷靜的想一下，這個生態圈提供的服務，是否真的是你所需要的。
中央銀行本周四將舉行今年第三季理監事會議，市場聚焦三大方向，利率政策、匯率調控，以及總裁楊金龍對國內外景氣看法，其中利率政策將影響未來房貸利率，進而影響房市發展。
針對近期房地產市場，究竟是「回溫」還是「過熱」，兩家行庫看法不同，合庫銀行董事長雷仲達認為，房市健康回溫沒有過熱，但是第一銀行總經理鄭美玲則表示，由於利率考量，一銀謹慎斟酌今年的房貸承作業務。
雷仲達表示，確實，最近大家感覺起來房市是有熱一點，「但我強調，因為在2013到2014年熱了以後下來，有幾年的時間稍微冷掉了，大概從前年開始有點回升 」 。
雷仲達說，有些人對房市比較擔心，因為從推案量和交易量來說，確實都有上來 ，但「我不會覺得有那麼可怕，但還沒有到要去採取動作，去壓抑的時候」；央行有很多工具可以使用，包括選擇性信用管制，只要一做下去，馬上就可以達到效果；現在房市可以說是回溫但不到過熱，健康的發展，不需要太早就採取行動，房地產是經濟的火車頭，好的話，也會帶動整個產業的發展。
鄭美玲表示，各銀行對於房貸承作會有自己的策略，現在房貸利率1.31%非常低，銀行要斟酌一個房貸至少20年期，如果利率持續減碼，房貸利率就會被拉下來，甚至到1%以下，這對銀行來說，長期利率風險很大，所以一銀有部位和利率上的斟酌。
即使今年房市比較熱，但一銀今年跟去年相比，房貸承作量沒有明顯增加，至於利率，鄭美玲說，有些同業一價到底，但一銀可能前高後低，採取階梯式，這樣在利率風險控管上，是比較好的作法。
至於房市到底怎麼樣才算過熱？雷仲達認為，過熱要從交易量跟價格來看，如果價格上揚是全面性的，全國各地都上漲，當然就真的要擔心，如果是地區性的，有些是過去比較低，現在補漲，這就不用擔心。交易量也應該是看全面的，以新北市來說最近推案量多，但其他地方並沒有。
雷仲達說，近期房市較熱，主要是因為低利率的關係，而且還有很多剛性需求，年輕人需要買房子；所以是有需求，加上利率又低，自然而然就鼓勵大家去買。
記者仝澤蓉
根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第一季全國新增購置住宅貸款平均期數長達二六九期，創統計以來最長紀錄；換句話說，若採正常每月還款方式，要長達二十二．四年才能清償房貸、擺脫「屋奴」。
新增房貸平均期數 長達二六九期
統計顯示，今年第一季全國新增購置住宅貸款平均期數二六九期、平均貸款成數約六十二％、平均利率約一．七九％；其中平均還款期數是二○○八年第一季有統計以來，長達四十九季、逾十二年新高，平均房貸利率則是統計以來第二低。
根據統計，全國新增住宅貸款還款期數從二○一五年第三季後就高於傳統認知的二十年、二四○期房貸，已連續十九季、近五年「不再回頭」。清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚直言，房地產最大問題是房價太高，就算拉長還款年限到三十年、甚至四十年，只是好像「買得起」、卻可能工作一輩子也「還不完」。
今年第一季六都平均房屋貸款期數，台北市、台南市與高雄市等三都創統計以來新高，其餘三都則為歷史第二高。台北市平均貸款期數為二六二期，也就是要二十一．八年、才能擺脫「屋奴」人生；台南市、高雄市平均貸款期數各為二七七、二七八期，均要超過二十三年才能還清房貸。
觀察六都平均貸款利率，雙北市、台中市自二○一六年第二季起，利率就跌破二％，且已持續十六季；桃園市、台南市及高雄市平均貸款利率則是自二○一六年第三季起低於二％，之後利率都是越來越低。
高房價低利率 民眾拉長還款年限
住展雜誌研發長何世昌分析，房貸償還時間拉長有兩大關鍵，一是全國房價持續創高，讓購屋負擔變得更重，再來是近幾年銀行業者積極推出長達三十年、四十年期房貸方案；此外，台灣目前處於史上最低利率時期，利息相對負擔會減少，讓更多想要買房的民眾傾向接受還款年限更長的房貸方案。
記者徐義平／台北報導
