<資料來源:聰明貸款>

新手想要買房該如何選？真的要如買房專家所說至少要看過100間房子再出手？其實選銀行「喜歡」及避開銀行「不喜歡」的房子就可以當作不錯的參考。 

貸款買房是很多人的購屋時必須的選擇，但購屋前必須了解不動產的估價對貸款額度的影響，不動產要多貸一些錢，或避免被銀行在額度上打折扣，建議就避開「3高1惡」的陷阱。
那麼什麼樣的房子可能會被銀行低估呢？（先不談地段，因為地段價格已是公開資訊）我們整理了以下：

空屋率高的區域

空屋率高的郊區或新市鎮房子容易被低估。如果社區剛建好而沒有太多住戶，若不是建商配合的銀行，銀行可能不願意承作，因為這樣的社區管理費用由少數住戶負擔，再不確定是否餘屋可以順利銷售下，風險較高，銀行未來要處分也會增加難度。

公設比高的社區

公設比高的房子也有可能被銀行低估。即使廣告宣傳中有萬坪公園、溫泉或游泳池等公設，但這些公設比動輒30~40%以上， 銀行還是會慎重考慮，因為如果未來你無法償還貸款，這些公設可能會變成銀行的不良資產，不易轉手處分。

違建過高的房子

造成市價虛增，有些建商可能會打著挑高的名號增建空間，但銀行知道這種做法。一旦被舉報或整個社區都必須拆除違建，銀行估價可能就不會很好，貸款額度也會受到影響。
另外就是舊公寓通常有擴建及頂樓加蓋的違建，在買二手屋通常必須支付權狀登記之外空間費用，確實擴建是有它的價值存在，但要注意的是對銀行估價角度來說，通常只認權狀登記的面積，增擴建的面積則只是參考，或許對估價有一點加分，但對房貸額度的增加是微乎其微，所以買這類型的二手房建議多準備一些自備款。

鄰近嫌惡設施

這也是個貸款隱形殺手， 如電塔、特種行業、教會、廟宇、靈骨塔、墓地、殯儀館、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾（死）巷、聲色場所、輻射屋、夜市旁、凶宅等等。這些地方可能會被銀行列為不良擔保品，貸款額度會受到影響，甚至部分銀行直接不予承作。

除了銀行估價專業人員外，市面上當然還有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。但要注意的是，銀行自己的估價通常會較保守，極可能低於實際購屋價格，申貸人在購買這類型不動產時應將自備款準備更充足些。

除了「3高1惡」，關於不動產估價我們另外提供幾個銀行詳細鑑價角度及重點，也可以當作購屋選擇的參考：