央行今（7）日突發公布不動產貸款針對性審慎措施，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，相關規定將於明（8）日生效。
央行表示，常務理事會決議，修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」，更名為「中央銀行對金融機構辦不動產抵押貸款業務規定」，內容有四項更動。
首先，新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2户（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。
其次，新增全國自然人第3户（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。
第三，新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。
第四，新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。
央行於今日下午3時突然通知將於下午4時半將召開記者會，且由央行總裁楊金龍親自主持。過去楊只在每季理監事會後主持記者會，這次距離理監事會議僅十天，央行此舉非常不尋常，外界猜測可能就是要講「打炒房」。
房價未受新冠肺炎疫情影響，業界持續看好，眼看漲幅節節攀升，行政院近日發布「健全房地產市場方案」，祭出5大面向「打炒房」，包括強力稽查紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕有心人透過私設公司或切割小坪數規避稅負、督促銀行就非自用投資者以及建商新建住宅申辦貸款，採差別或審慎授信，以及廣建社宅、擴增包租代管。
「打紅單還情有可原，用貸款打房只有短暫性效益！」中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會理事長張世芳7日受訪時歎，以限制貸款打房的效果有限，一旦熱錢走了，問題就解決了。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為，打房措施是針對非自住的投資型或豪宅買賣，對於自住購屋影響不大。
打房效果有限
張世芳感慨表示，貸款打房只有短暫性有效，房市過熱，追根究柢是熱錢的問題，而熱錢是因疫情一時來台，它是短期的，因此這種打房方式用處有限，若打紅單還情有可原，但目前政府的奢侈稅已達35%，這樣難道還不夠嗎？
他說，打房會影響房市，打房還不如打股市，今天台灣的股市已達1萬4000點，台灣的經濟真有那麼好嗎？政府能打房，敢打股市嗎？
「房地產是火車頭，帶動許多產業，最近全台也有許多房子剛開工，馬上限貸其實是害慘房地產行業。」張世芳感慨說，明眼人都看得出來，年輕人買房子頂多自備款兩三成，如今政府限貸，他們將因貸不到款而無法買房；所謂第3戶只准限貸6成，其實大部分第3戶都是父母買給子女的，現在限貸6成，還沒有寬限期，對年輕人擁有自己的房子有很大的影響。但現在業者也只能靜觀其變，想辦法因應問題。
對自住購宅影響不大
張旭嵐則表示，央行過去就曾以信用管制來控制過熱的區域或房市投資行為，因此今再度採取信用管制來控管房市，其實並不意外。她指出，這次主要針對自然人第3戶以上，以及高總價住宅貸款以及公司法人限制6成，取消寬限期很明顯的都是針對非自住的投資型或豪宅買賣而來，因此對於自住購屋影響不大。且今年不少豪宅交易都採現金購買，對高端市場影響性也有限。
政府透過信用管制表態，多少可抑制不當炒房，有實施的階段性必要性，而購地貸款和餘屋貸款的限制，也可避免不當囤地囤房，讓房市降溫，長期交易健全發展。
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時序即將進入年底，今年幾乎一整年都被新冠疫情籠罩，財政部也對外公布旗下八大行庫承作紓困貸款的總成果，根據財政部在26日所揭露的最新統計顯示，截至25日止，八大行庫合計各部會、行庫自辦方案等全體提供企業及個人紓困貸款的，公股銀行核准紓困貸款達221,910戶及21,471.41億元，分別包辦了全體銀行71％及84％的占比。
財政部指出，截至109年11月25日公股銀行配合辦理各部會紓困貸款的核准企業戶數達71,464戶，核准金額8,056.41億元，占全體銀行比率分別為83％及85％，此外，各行庫自辦專案的核准戶數150,446戶、核准金額13,415億元。
財政部並進而作出近十個月來的紓困承作「趨勢分析」指出，若加計以109年4月30日、6月30日、8月31日、10月30日、11月25日公股銀行辦理各部會紓困貸款成效趨勢分析，核准戶數及金額雖由4月底7,451戶、1,137.54億元成長至目前的71,464戶、8,056.41億元，但成長幅度逐漸趨緩，主要由於疫情發生初期，急需紓困客戶眾多，因此集中在申辦初期，包括各部會紓困貸款每月承作量均呈倍數成長，包括受衝擊較大的產業，多於4月起陸續取得紓困相關融資，加上我國防疫成效斐然，民間除部分產業受限各國境管未能復甦外，其餘多已漸次減緩紓困需求，故近期申辦及承作成長量日趨下降。
對於中央銀行109年4月20日生效開辦的「小規模營業人簡易貸款方案（C方案）」，財政部也引述最新統計指出，截至同年11月24日，公股銀行核准戶數總計86,445戶，核准金額達404.88億元，占全體銀行比率均約為75％。
而勞工紓困貸款，公股銀行總受理戶數達525,646戶，其中454,727戶已獲核准，核准金額454.42億元。
財政部也統計，截至109年10月底止，公股銀行對小微企業放款餘額達1.42兆元，戶數217,772戶，分別年增13.81％、74％；至於公股銀行辦理台商回流投資貸款，政策性專案核貸259件、2,402億元，自辦專案核貸615件、610億元，核貸率94.07％至100％。
朱漢崙
打房聲浪不斷，外界也格外關注，讓政府各部會著手開始佈署，近日央行就邀集多家銀行業者，針對房市景氣、不動產授信、房貸及建築貸款快速上升…等議題進行討論。央行業務局官員就表示，透過銀行業了解到投資客申辦房貸的情況，在貸款成數、利率等部份都須特別注意。
央行近期共邀請14家銀行業，公、民營銀行各有七家，央行指出，這14家銀行的房貸市佔率就達八成，因此足具代表性，可能不會有下一次的座談，但會視情況安排。
在會談中，談到銀行業針對投資客辦理房貸的情況，央行業務局說，對於有些案件貸款成數較高、貸款利率偏低及寬限期過長等，都會格外去注意，像是已有多戶房產的投資客，銀行也會評估其風險性、財務狀況及還款能力，在授信條件上會有所差異化。
央行業務局指出，其實銀行業者並不希望有炒作房市的情況，因此對於投資客也會格外謹慎，加強嚴審貸款條件，不助長有心借款客進行高度財務槓桿操作，導致房價不合理上漲，也不讓社會資源助長投資炒房。
此外也有銀行業者提到，國內一些區域因為台商回流投資、企業設廠、國際大廠進駐等因素，就業機會增加，而帶動區域周邊的住宅需求，有建商看到此需求而趁勢拉抬房價。央行表示，除了上述原因推升房價，包括建商、壽險業大量購地，也都會拉升土地成本。
記者林和謙
行政院院長蘇貞昌上任後，點名要擴大國銀對中小企業放款，國銀也不負所託。根據統計，今年截至九月止，國銀對中小企業放款表現，無論是年度新增金額（6,177億元）或累計餘額（7兆5,701億元），均是史上最高紀錄；此外，在「小微企業」方面，財政部國庫署表示，截至今年9月底止，公股銀行放款餘額已達1兆4,030億元、戶數21.3萬戶，各自年增13.5%及77.5%，戶數成長驚人。
歷年來，國銀對中小企業新增放款最多是在2010年的4,721億元。不過，今年度不用等到年底，光是前七月就已經達4,950億元，創下史上最高金額，而前九月還大幅飆升到6,177億元。
對於今年對中小企業放款創歷史新高，國銀主管表示，主要有四大原因︰第一，疫情下，政府祭出紓困2.0啟動各項紓困貸款措施外；第二，美中貿易戰使海外台商返台投資；第三，政府推出投資台灣三大方案等專案貸款，讓有意返台的廠商加速對台投資，衍生許多融資需求；第四，美國帶頭降息，利差縮小，中小企業利潤較高，使得國銀紛紛搶進。
彰化銀行指出，其實各銀行對於放款都有所謂授信5P原則，相關外部法規及內部規範林林總總，差別只是在於「有無落實」，即使是紓困案件，彰銀對於中小企業放款得受理與審核也不能例外。
放款及戶數皆成長 小微企業需求強勁
針對資本額在3,000萬元以下的「小微企業」，財政部國庫署表示，行政院長蘇貞昌去年4月邀集八大公股銀行，希望公股銀力挺中小企業，尤其是針對小微企業放款。因此，從去年下半年起，財政部就特別強化公股金融機構對小型及新創企業放款推動成果關注，積極協助中小企業取得營運所需資金，協助中小企業創新轉型、接班及業務國際化多元需求。
在各家公股力挺下，例如：台企銀推出「小微+新創‧活水倍增」專案貸款、第一銀則推出「小微企業優惠融資專案」，以及華南銀推出「中小企業新戶及小額貸款優惠專案」，各公股銀行積極響應，使放款餘額大增。
根據國庫署統計，2019年6月底公股銀行對小微企業放款餘額為1兆1,767億元，戶數10.2萬戶；至2019年9月底，對小微企業放款餘額成長至1兆2,355億元，戶數12萬戶。
今年9月底止，公股銀行對小微企業放款餘額為1兆4,030億元、戶數21.3萬戶，相較於2019年9月，年增率分別為13.5%及77.5%；相較去年6月底，戶數更是翻倍成長，顯示小微企業貸款之需求強勁。
對此，財政部官員分析，公股都有持續在推小微企業貸款，目前金額和戶數都維持穩健成長。另外，今年初起疫情爆發，也可能因此推升小微企業貸款需求大增，財政部將持續督導公股銀行推動各項中小企業政策貸款，以達成政府施政目標。
記者陳梅英 巫其倫／專題報導
政府關注下，9成房貸掰掰！第一銀行祭出強力措施，直接將房貸附加信貸的部分調降，原信用貸款成數最高1成調降為0.5成，貸款期限由20年縮短為10年，且資金用途不得用於「購屋」。調整後，原先房貸加信貸最高9成，現在最高只能到85成。
一銀主管表示，近期房市交易熱絡，政府高度關注房市過熱現象，希望銀行加強風險管控，銀行原站在客戶資金需求角度，針對客戶購屋後房屋裝潢、購買家電、其他消費支出資金不足的痛點，提供二順位信用貸款額度，但近期已調整相關內容。
銀行主管強調，雖然房貸有房屋作擔保品，但也要格外小心後續跌價風險，若資金過度湧入房市，推高房價恐出現泡沫化現象，或是景氣突然反轉，銀行將無緩衝空間。
預防房市過熱，各銀行控管措施各不同，彰化銀行表示，目前未提供9成房貸、40年房貸、本金前低後高償還的貸款，亦不承作房貸額外加裝潢信貸。
彰銀主管指出，除了不作較高成數房貸外，在政府及學者均對房市示警後，彰銀有二大風險控管策略，一是房貸重心放在自住需求客群；二是同時鎖定年輕族群的自住需求。
房貸龍頭土地銀行對於以投資為目的、第三戶以上房屋貸款，採行降低核貸成數方式管控不動產風險，期能避免炒房歪風。此外，臺灣企銀在管控房貸風險上，是依不同區域訂定不同的貸放成數，最高為8成。
孫彬訓
房貸成數逾九成，銀行資本計提將是現在的一倍。銀行局副局長林志吉3日表示，銀行不動產授信採貸放比率法（LTV）預計2021年6月上路，但已有十家銀行準備妥善，可在2020年底優先適用。即房貸成數只要低於八成，資本計提可由現行35％降到30％以下，但若貸八至九成，資本計提就要50％；超過九成則是要70％，即現行的一倍。
也就是說，LTV上路後，銀行若不動產授信成數仍是高於八成以上，則承作愈多，增資壓力愈大，銀行局認為，可更精準反應及控管銀行的不動產授信風險。
先前金管會曾表示，到2020年可優先適用LTV法的銀行約三至四家，即有國泰世華銀行、台北富邦銀行及中信銀行等，但3日銀行家數已增加到十家，且有一家是公股銀行。
金管會主要是針對不動產市場交投熱絡，要求銀行必須作好不動產授信的核貸及貸後管理，以免承受過高不動產價格波動風險。
金管會強化不動產授信管理有三招，一是要求銀行要告知客戶房貸利率及相關費用，協助客戶評估還款能力及相關負擔；二是要求銀行落實授信審核及貸後管理，確實鑑估不動產價值、客戶申貸用途、資金流向等；第三就是實施LTV法。 
不動產授信的核貸成數法（LTV）係數
銀行局指出，現行自用房貸，銀行資本計提是35％，大約是等於貸出100億元，銀行要有35億元的自有資本，未來就是看銀行核貸成數，決定不同的資本計提比率，如核貸成數低於50％，資本計提只要20％，就比現行省43％左右的資本，若核貸高於五成但沒有超過六成是25％，六成以上不超過八成則是提30％，也比現行省14％以上；但若高於八成、未超過九成，計提比率就拉高到50％，即比現行貴；超過九成要提70％，就是現行規定的一倍。
甚至若核貸超過不動產價值100％，若是自然人申貸，則風險計提會拉高到75％，中小企業就是85％，即銀行在鑑價上要更謹慎，避免房價下跌時，核貸金額就可能超過不動產價值的100％，被計提大量資本。
另外還有非自用房貸，現行是計提75％，LTV法之後，核貸八成以上不超過九成，就是提75％，但若超過九成但不到100％就是提105％，也是比現在貴；不過若核貸高於六成但低於八成，就只要提45％，比現行省40％。
彭禎伶
房價持續看漲，年輕人買房不容易，財政部主導「青年安心成家房貸」計劃，將一段式利率從目前1.43％下修到1.4％，如果以貸款額度最高800萬元來看，每年能省1380元，修正後最快明年上路。另外申請資格年齡也從20歲調整為「民法成年年齡」，預計下修到18歲。不過房仲也建議，如果真要貸款還是要到坊間銀行多比較，有些「首購方案」利率更低。
帶看大套房靠裝潢變化格局，瞄準年輕小資族，同樣為年輕人設計的財政部主導「青年安心成家房貸」，因應民法修正成年年齡20歲下修到18歲，青安貸款也計劃同步下修，18歲就能申請青安房貸。
民眾：「這應該很極端吧，因為沒能力的話，不管降到幾歲還是沒能力啊。」
民眾：「有家人可能想幫小孩子買他們的第一間房子的時候才會有影響，大部分如果是靠自己的話，其實18歲比較不會去買房。」
建案代銷專案副理廖道遠：「以我們目前來說，最年輕的客戶是22歲，今年9月20到29歲的客人已經增加了1成。」
年輕族群買房多半得靠房貸，財政部青安房貸計劃將一段式利率從1.43％下修到1.4％，以最高貸款額度800萬元來看，30年房貸每個月能少還115元，1年大約能省1380元，等行政院核定最快明年上路。
房仲陳泰源：「（18歲）高中剛畢業的年輕人基本上是不太可能（買房），小孩子的父母親多提供一個資產配置的管道。」
青安房貸計劃將利率調降至1.4％，最快明年上路。
財政部青安貸款和坊間銀行相比，優點是審核條件比較寬鬆，而且「不限首購」，只要沒有自有住宅就符合資格，但房仲也提醒，其實有些銀行房貸利率更低。
房仲陳泰源：「（坊間銀行）他給我降到1.31％而已，反而比財政部提供的青年成家方案還要來得更低。」
房仲陳泰源剛買房也是首購族，他也提醒，貸款買房儘管公部門祭房貸優惠政策，但最好還是多比較才能減輕還債負擔。
記者謝抒珉、王承偉/新北報導/林雨荷整理
財政部召集八大公股行庫開會，敲定各行庫續辦青年安心成家房貸兩年，也就是將延長至2022年底，以及一段式利率下調0.03個百分點，來到1.4%，額度800萬元與寬限期三年均不變，是小資族、年輕人買窩福音。
青安房貸利率共有三種計算方式，即一段式機動利率、兩段式與混合兩段式利率等。財政部今天召集行庫開會，決定針對一段式利率調降，較現行1.43%再減0.03個百分點，來到1.4%，其餘兩種利率計算方式則是不變，寬限期、可貸額度與可貸天期30年也不變。
記者夏淑賢
