房屋市場風雲變色！央行限貸、銀行緊縮，購屋族面臨「貸款荒」與「壽險綁約」雙重夾擊，不僅核貸成數降低、利率墊高，甚至連新青安房貸名額都得用搶的，顯示國內房貸市場已從「買方市場」轉為「銀行市場」。
預售屋交屋成夢魘：銀行緊縮房貸，壽險綁約浮上檯面
近期，不少預售屋買方在準備交屋時，面臨銀行端突如其來的房貸緊縮。高雄的陳小姐原以為能貸到8成，最終卻被告知只能貸7成，且利率高達2.8%，更被銀行專員暗示若不加買房貸壽險，恐無法保證核貸。這並非個案，房產論壇上充斥著類似抱怨，甚至有銀行行員透露因業績壓力，被長官要求房貸必須搭配保險。
資深銀行主管爆料，銀行常用「軟性綁架」手法規避金管會「自願購買」的規定，例如暗示不買壽險會影響審核時間，或故意低估房屋鑑價，迫使購屋族妥協。金管會官員也證實，近期接獲多起銀行將壽險與核貸條件掛鉤的投訴。以陳小姐案例試算，購買20年期房貸壽險的保費可能高達25萬元，形同變相增加利息，且這類保單保障範圍狹窄，CP值不高。
央行打房效應：房貸成數、件數雙降，利率全面走升
中央銀行去年9月祭出的第七波選擇性信用管制，加上年底交屋潮，導致去年第四季六都房貸市場出現顯著變化。根據聯徵中心數據，六都房貸樣本數與平均核貸成數同步下滑，其中台北市季減幅最大，房貸成數甚至跌破7成；同時，六都平均房貸利率全面走升，均突破2.25%。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，國內基準利率與實際房貸利率脫鉤已是趨勢，房貸族需做好利率墊高至2.5%以上的準備，換屋族甚至可能面臨3%以上的高利率。高力國際不動產分析，聯徵中心的房貸申辦數據更能有效反映市場實況，目前的趨勢顯示交易趨緩、申貸困難，預示著未來房價可能出現修正。
建商團貸名額難搶，民眾面臨「貸款孤兒」窘境
除了銀行端緊縮房貸政策，預售屋交屋潮也讓「建商團貸」名額變得一位難求。買房顧問吳先生透露，有客戶為了搶登記團貸名額，打了上百通電話才成功，顯示目前銀行對於建商的放貸水位已滿。甚至有銀行明定，非其合作的建商將不予承作房貸，導致民眾可選擇的銀行變少，核貸成數也隨之降低。
地政士廖國甫表示，目前透過建商取得的房貸額度至少減半，甚至減少三至四成。若搶不到團貸名額，民眾將成為「貸款孤兒」，只能被迫接受更嚴苛的貸款條件，或是自行向外尋找銀行貸款。
購屋族自保之道：貨比三家、審慎評估
面對房貸緊縮與綁約亂象，專家建議購屋族應積極自保：
●明確要求核貸條件： 了解自身是因信用評分不足或房屋鑑價較低導致貸款成數受限。
●貨比三家不吃虧： 多方詢問不同銀行，爭取最佳貸款條件。有客戶曾被要求買壽險才貸7成，轉向其他銀行後不僅免保險貸到75%，利率還更優惠。
●審慎評估房貸壽險： 了解其保障範圍與費用，衡量是否符合自身需求，避免花大錢買不合適的保障。
●留意新青安房貸限制： 雖然新青安提供優惠利率，但名額有限且補助有期限，銀行端推動意願不高，仍需積極爭取。
在當前房貸市場緊縮的環境下，「能貸出來比利率更重要」已成為購屋族不得不面對的現實。
