隨著央行多波限貸措施上路、信用管制趨嚴，全台房市交易急凍，預售買家面臨的「資金斷鏈潮」正悄然蔓延。一名李小姐因銀行僅核貸6.5成，面臨近300萬元缺口，驚覺夢想宅恐將飛走、百萬訂金難保，焦急哀嘆「真的只能解約了嗎？」 根據房市部落客賣厝阿明指出，這類情況並非個案。自央行第七波限貸令啟動以來，因貸款成數不足而引爆的違約糾紛明顯升溫。他強調：「買家若能善用法規與契約保障，搭配策略協商，不一定得走上違約之路。」
資金斷鏈潮四大解法曝 專家：別急著認賠
1.釐清契約與政策依據，爭取談判空間
根據《預售屋定型化契約應記載事項》，若因不可歸責於買方的政策因素（如限貸、放款收緊）導致貸款不足，買方有權與建商協商。建商可提供「差額分期付款」或「協議解約退還款項」，前提是須提出銀行核貸文件證明受限於央行規範。
2.評估「平轉」契機，轉讓合約減壓
若購屋合約簽訂於2023年7月1日以前，仍可平轉。但新規上路後受限《平均地權條例》，多數情況須符合「例外條件」才可轉讓。否則，僅能過戶後轉售，雖稅負高達45%，但若房價漲幅足夠，仍可降低損失。
3.籌資補差策略啟動 建商貸款與保單質借成選項
除向建商申請短期融資外，也可考慮信用貸款或保單質借；此外，透過父母贈與免稅額（每年244萬）也是不少人解資金燃眉之急的作法。但須謹慎衡量自身償還能力與銀行審核條件。
4.合法解約三步驟 蒐證、發函、申訴缺一不可
一旦協商無果，可據契約條文及政策公告蒐證後發函解約。若建商拒絕配合，買方可訴諸各縣市不動產調處委員會或消保機關協助，多數案例買方可成功退回款項，避免鉅額損失。
銀行變「挑客」 放款時間拉長、開辦費狂飆
不僅貸款成數吃緊，實務放款也陷入卡關。一名銀行行員透露：「目前房貸申請至少需等三個月以上，有些甚至更久。」此外，房貸開辦費也悄悄調漲至貸款總額的1.5‰，以千萬房貸計算即高達1.5萬元，遠高於過去千元起跳的行情。
不少民眾更反映，雖申請的是政府推動的新青安優惠貸款，卻遭銀行「暗示」需加購房貸壽險，否則無法享有寬限期與低利率等優惠。對此，金管會早已明文規範，銀行不得以壽險投保作為核貸前提，但市場上「話術操作」屢見不鮮，民眾權益受損風險浮現。
房價未跌、交易轉冷 買氣觀望成主流
根據台灣房屋集團統計，六都住宅均價整體仍維持高檔，僅高雄因投資退潮、小宅轉售壓力浮現，出現4.3%的年跌幅。市場觀望情緒濃厚，房價進入「緩修盤整」，買方普遍採取審慎保守策略。
第一建經研究中心副理張菱育指出，隨著貸款條件趨嚴與美中經貿風險升溫，購屋族信心受挫。
「現在不只是比利率，是比你能不能通過銀行的審核。」
專家提醒：準備好「貸款體質」才是關鍵
面對限貸風暴未歇，專家建議欲購屋者應提前準備「貸款好體質」，包括穩定收入、財力證明、良好信用評分等，並避免在核貸與撥款期間新增負債、同時送件多家銀行等行為，以免導致撥款卡關。
如賣厝阿明強調：「資訊不對等才是真正的風險來源。掌握契約、釐清規則、勇於談判，才能在這波貸款寒冬中保住房夢。」
