<聰明貸款報導>

2025 年下半年，老屋雖然因單價低仍被視為「小資族入門款」，但自備款壓力卻急速上升。根據金融聯徵中心統計，今年上半年全台屋齡 30 年以上老公寓平均鑑估價約 1,095 萬元，銀行核貸成數僅 74.9%，自備款比例達 25.1%，比去年同期增加 3.3 個百分點，平均需準備約 275 萬元，比去年多出 43 萬元。換算下來，購屋族若想在一年內補足這筆差額，每月得多存 3.5 萬元，幾乎超過基本工資，堪稱「不吃不喝才能買得起」。

在六都之中，台北市購屋族的壓力最重，老公寓平均自備款金額高達 454 萬元，比去年同期多出 70 萬元，幾乎是其他縣市的兩倍。反觀南部地區，以台南市核貸成數最低，平均自備款比重達 27%，自備款金額約 135 萬元，也較去年增加 32 萬元。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，近年銀行為爭取市場，對老屋放貸成數確實提高，平均貸款成數普遍達七成以上，讓老屋貸款比過去容易申請。然而，受到央行信用管制與限貸措施影響，不少購屋者仍面臨貸款審核嚴格、核貸額度下降甚至「貸不下來」的情況。他提醒，老屋雖然價格相對便宜，但銀行放款會同時考量買方的收入、信用條件、負債比與物件屋齡、地段等因素，屋齡越高的物件越容易被打折。

陳傑鳴建議，民眾若有意購買老屋，應預留 3 至 4 成自備款，並額外準備修繕費用；若目標是未來都更轉售，需先評估重建潛力與法規條件，避免高估報酬。

目前老屋雖仍具價格優勢，但「自備款負擔」已成新壓力點。隨著限貸政策延長與房貸年期普遍拉長，購屋族除了挑選物件條件，更應重視自身財務結構與長期現金流規劃。對首購與換屋族而言，如何在高房價與緊貸環境下兼顧生活品質與償債能力，將是未來數年房市的關鍵挑戰。