中央銀行將於12月18日召開今年最後一次理監事會議，房貸管制措施是否鬆綁成為市場焦點。然而金融圈普遍認為，在台股高檔、不動產集中度未達標的情況下，大幅鬆綁機率幾乎為零。
儘管央行利率已連續六次維持不變，根據內政部不動產資訊平台數據，不含優惠房貸的一般房貸利率持續攀升，今年第一季平均新增房貸利率達2.6%，創下金融海嘯後新高。其中高雄、新竹縣市、桃園地區壓力最大，平均利率介於2.61%至2.64%之間。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，利率上升主要受去年第三季房貸之亂及第七波管制措施影響，導致房貸市場供不應求。不過近期已有銀行、壽險公司及網路銀行重返市場，有望緩解供給壓力。
自去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市交易量明顯萎縮，被業界形容為房市「金龍海嘯」。六都房屋買賣移轉棟數前10月僅16.87萬棟，年減26.6%，高雄、台南更跌逾三成。房產轉售獲利也從2024年第三季平均每件13.3萬元高點，降至今年第三季的10.8萬元，連續四季下滑。建商與房仲業者表示，部分建商需事先與多家銀行協商額度，交屋時間較過去延後5至6個月，豪宅市場買氣也轉冷。業者呼籲適度鬆綁管制，並建議新制前推案不應溯及既往，否則恐難以為繼，跳票、倒閉案例恐加速攀升。
金融圈主管則持相反立場，指出「台股愈熱，央行愈不敢放」。台股資金正尋找下一個出口，一旦房市管制鬆綁，將成為資金最直接的流入管道，恐引發新一輪炒房潮，使先前打房政策功虧一簣。
住商企研室執行總監徐佳馨分析，台灣投資偏好集中在股市與房市，兩者連動性極高，台股熱度反成房市管控的新變數。央行理監事會勢必就鬆綁與否激烈討論，如何兼顧市場流動性、避免房市被管制掐死，同時又防止台股資金轉入房市，將成一大考驗。
金融圈預估，若考量資金移動風險，央行大幅鬆綁的機率極低。但部分換屋族因卡在管制難以貸款，預期央行可能會再強化協處措施，在不鬆動打房大原則下，讓真正有需求的換屋族能順利貸款，避免民怨升高。央行9月已將換屋族賣屋期限從12個月延長至18個月，但不動產公會認為效果有限，銀行端仍不願追查與協處，換屋族貸款困境未解，呼籲應直接鬆綁相關規定。
公股銀行觀察，12月理監事會最關鍵的是央行不動產集中度的政策動向。去年8月央行請銀行自主管理去年第四季至今年第四季不動產貸款總量，並由銀行自訂控管目標。可能的鬆綁方式包括要求各銀行定期回報最新不動產集中度，並由銀行自主管理，而非由銀行自訂控管目標，藉此讓不動產集中度不會持續攀高。
由於金管會9月已將新青安排除銀行法第72條之2額度限制，目前已稍微「開大水龍頭」，若搭配央行稍微鬆綁不動產集中度管制，預計將使新青安、自住、首購族群更加受惠。公股銀行主管強調，即使鬆綁，銀行也不會放任不動產集中度飆高，將依據授信「5P」原則及防範投資客炒房機制，確保信用資源用於民眾自住購屋。
為降低不動產集中度，各銀行現以首購及自住族群為優先承作對象，並積極發展非房貸業務。第一銀行持續經營薪轉戶、六師公教客群等優質客戶，推展理財貴賓戶房貸、循環型房貸。華南銀行深耕首購族並推動信貸等非購屋用途貸款。合庫銀加強個人理財周轉金、消費性貸款及小額信貸專案。上海商銀則推個人股票設質融資、外幣存單質借等多元業務，提高非不動產擔保的貸款比重。
央行昨日公布10月數據顯示，消費者及建築貸款餘額達13.4兆元，創歷史新高，但年增率5.19%為兩年來新低。購屋貸款餘額攀升至11.49兆元，房貸年增率卻降至5.1%，為2023年8月以來最低。建築貸款餘額則終止連三月下跌，月增288億元升至3兆4，599億元，但年增率僅0.01%，幾乎呈持平。
央行解釋，此次回升主要受某大型壽險業者延長地上權租期影響，屬單一案件效應。整體而言，房市熱度相較前兩年已明顯降溫，業界普遍認為房市何時進入拐點，恐怕得等到2026年才是關鍵觀察期。
