<聰明貸款報導>

隨著房價居高不下，40 年超長天期房貸已成為許多購屋族的「救命稻草」，透過拉長還款期限來降低每月負擔，圓一個成家夢。然而，這張看似輕鬆的「房產門票」背後，卻隱藏著巨大的晚年財務危機。
根據最新的財經模型試算，若缺乏完善的退休配套，這群 40 年房貸族在 65 歲退休時，恐面臨每月高達 6.8 萬元的資金缺口，陷入「老、窮、債」的下流老人困境。

根據 Yahoo 房地產及相關財經媒體近日公布的壓力測試報告，以一名 35 歲首購族、購買總價 1,600 萬元房屋（貸款 1,280 萬元、利率 2.4%）為例，比較 30 年與 40 年房貸的財務差異：

◼︎30 年房貸： 每月還款約 49,900 元，至 65 歲退休時剛好還清，「無債一身輕」進入晚年。
◼︎40 年房貸： 每月還款雖降至 41,500 元，看似輕鬆，但在 65 歲屆退時，仍有長達 10 年的房貸債務尚未結清。

更嚴峻的是，未來的財務挑戰不只是債務，還有通膨帶來的購買力縮減。在年通膨率 2% 的預估下，現今 4 萬元的生活品質，30 年後需 7.2 萬元才能維持，加計尚未還清的房貸，退休後的每月總支出將飆升至 11.35 萬元，即便扣除勞保、勞退金，每月仍有近 7 萬元的財務黑洞。

面對這項警訊，理財專家建議購屋者不應只看「現在賠不賠得起」，更要計算「未來還不還得了」。若因預算限制必須選擇 40 年房貸，務必將每月省下的數千元利息差額進行積極投資，例如投入市值型 ETF 以複利對抗通膨，或是透過勞退自提 6% 來強迫儲蓄。否則，當年邁力衰、收入中斷時，未完的債務將成為壓垮晚年生活的最後一根稻草。房貸年限的拉長，雖然暫時換取了生活的喘息空間，但也極可能將青壯年的居住壓力，遞延成老年時期的生存威脅，購屋族在簽約那一刻起，就必須開始與時間賽跑，為 30 年後的財務安全築起防護網。