面對史上最大交屋潮，銀行收緊房貸政策讓不少購屋族陷入苦戰。雖然銀行不再明言「年薪150萬」是門檻，但實務上貸款條件明顯趨嚴，加上房市轉冷與選擇性信用管制雙重打擊，讓不少人買房路卡關。不過，仍有民眾靠「潛規則」與保人加持，順利通過新青安房貸審核，獲得700萬元、40年期房貸，成為寒冬中的少數亮點。
根據「賣厝阿明」臉書分享，一名台中網友月薪僅6萬元，欲購30年中古華廈並申請新青安貸款，在無需加買房貸壽險的情況下成功核貸700萬元。他透露，關鍵在於了解銀行審查「收支比公式」：若無保人，月薪需達到（生活費＋月還款）兩倍；有保人時，則合併雙方收入與負債共同計算。該名網友與另一半月薪總合15萬元，恰好通過標準，順利過關。
這種「收支比200%」潛規則，雖非明文規定，但已成為銀行評估的重要依據。尤其在行庫普遍滿水位、限貸趨嚴情況下，如何調整財務結構、降低負債，甚至找適合保人，成為能否核貸的關鍵。
事實上，今年第一季六都房貸市場全面退縮，根據聯徵中心資料顯示，六都房貸申請件數年減高達36.3%，其中以台南市最劇烈，大幅下滑52%；台北市也下跌超過40%。高房價與政府持續緊縮的放貸政策，被認為是導致核貸件數與成數同步下滑的主因。
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六都2024Q1/2025Q1貸款件數及成數統計 |
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| 樣本數 | 平均核貸成數 | |||||
| 縣市 | 2024Q1 | 2025Q1 | 增減 | 2024Q1 | 2025Q1 | 增減 |
| 台北市 | 4,215 | 2,513 | -40.4% | 71.7% | 68.6% | -3.1% |
| 新北市 | 11,459 | 6,385 | -44.3% | 72.6% | 71.0% | -1.6% |
| 桃園市 | 8,158 | 5,645 | -30.8% | 73.6% | 72.9% | -0.7% |
| 台中市 | 8,200 | 6,127 | -25.3% | 72.7% | 72.8% | 0.1% |
| 台南市 | 4,394 | 2,110 | -52.0% | 73.1% | 70.9% | -2.2% |
| 高雄市 | 7,656 | 5,298 | -30.8% | 73.6% | 72.7% | -0.9% |
| 六都合計 | 44,082 | 28,078 | -36.3% | |||
房市專家表示，不少民眾只注意利率，卻忽略更關鍵的「貸款成數」。六都中，除台中市微幅上升外，其他地區核貸成數皆下降，台北市平均成數更跌破七成，僅68.6%，顯示即使符合資格，也未必能貸到預期金額，自備款壓力大增。
另一方面，房貸是否能順利核貸，與購屋標的亦息息相關。專家也指出，銀行放貸不僅看年薪，還會依據地段與物件條件做風險評估，三類房型最容易踩雷：一是開發未熟、空屋率高的「蛋殼新屋」；二是交通不便、鑑價偏低的「蛋白老屋」；三是坪數小於12坪、被視為投資型的「蝸居小宅」。這些物件往往會因鑑價不足或年期限制，影響最終可貸金額。
展望下半年，專家普遍不樂觀。隨著政策未見鬆綁跡象，加上市場買氣冷清與銀行持續「收傘」，預料房貸核准條件只會更嚴。想申貸者需提前做好財務盤點、審慎選屋，才能在寒冬中爭取一絲曙光。
