<聰明貸款整理>

在央行持續緊縮不動產貸款的政策下，買房族面臨前所未有的三大挑戰：貸款難、交易冷、房價仍居高不下。儘管利率飆升、貸款條件收緊，房價卻未見明顯下修，讓民眾在房市中進退兩難。

銀行貸款政策不一　首購族需多方嘗試

近來一名首購族讀者分享購屋經驗，指出為了順利貸款，不得不多跑幾間銀行，甚至遇到某些公股銀行直接表明「暫不收件」。也有銀行願意放貸，但開出的利率高達3%以上。即便具備新青安資格，貸款能否成功核撥，仍取決於各銀行內部額度與政策彈性。

這名讀者最終在家中長輩資助下，將自備款提高至1,000萬元，成功取得貸款。她表示，一家銀行雖僅願意放貸六成，但以低利率作為交換條件，反而比另一家願意貸八成但利率偏高的銀行更具吸引力。

不動產估價師林利州表示，銀行放款額度有限，導致不同銀行的貸款條件落差大，購屋者需花時間比價與談判。他也呼籲金管會強化「房貸額度查詢平台」資訊透明度，避免民眾一家一家打電話詢問的困境。

成交量創低點　全台房市陷入交易冰凍

雖然正值新屋交屋潮，但成屋市場卻因房貸核撥遲滯與市場信心不足而持續低迷。根據六都地政局統計，今年上半年六都合計買賣移轉棟數僅10萬棟，年減26.6％，創下2018年以來同期新低，北高台南更跌至八至九年來的谷底。 

六都6月建物買賣移轉棟數
區域	6月買賣移轉棟數	月增率 (%)	年增率 (%)	上半年買賣移轉棟數	年增率 (%)
台北	2,037	17.6	-22.2	11,748	-24.0
新北	4,211	-12.6	-21.6	23,013	-30.5
桃園	3,639	11.4	-21.6	19,642	-17.1
台中	3,122	-7.9	-33.9	20,261	-21.6
台南	2,139	23.1	-10.8	9,833	-32.3
高雄	2,947	30.7	-27.2	15,705	-34.2
合計	18,095	5.2	-24.0	100,202	-26.6

資料來源: 六都地政機關

信義房屋與永慶房屋分析指出，房市自用需求雖仍存在，但受央行信用管制、國際經濟不穩與貸款困難影響，交易意願明顯下滑。即便部分蛋白區建商祭出讓利促銷，也未能有效拉抬買氣。市場普遍預估，今年全台交易量恐難守住28萬棟，甚至可能挑戰八年新低的27萬棟。

 

房價抗跌背後：數據落後與市場修正延遲

令人疑惑的是，打房政策頻出，但房價卻未如預期明顯下跌。投資客「帥過頭」指出，這與實價登錄的時間落差有關。許多目前揭露的成交紀錄，其實是三、四年前預售屋交屋後才登錄，無法反映當前市場真實狀況。若觀察中古屋市場，已出現每季約2.5%的下跌趨勢，顯示房價正悄悄修正中。

他也提醒購屋族，現在並非貸不到款，而是得更積極比價與談判。同時也建議避免短時間內查詢多家銀行聯徵，以免影響信用評分與核貸機率。

下半年：交易難解、信心待重建

房市目前陷入「貸款難、交易冷、房價抗跌」的三重壓力，加上地緣政治風險與通膨陰影籠罩，買氣復甦恐需更長時間。對購屋族而言，自備款與資金調度成為能否成功入市的關鍵門檻；對政策制定者而言，如何在控管金融風險與維護市場正常運作間取得平衡，將是下半年關注重點。