新青安優惠貸款政策原本是政府協助首購族的重要工具，卻因近期一則「年薪不夠被勸退」的案例，引發民眾對核貸門檻升高的擔憂。雖然相關銀行火速澄清「並未拒貸」，但市場疑慮未解，專家更指出，即便符合資格，銀行核貸標準仍趨嚴。在央行祭出第七波信用管制後，房市風險升溫，申貸條件與區域違約率的微幅變化，均反映出房市可能進入更嚴苛的「篩選期」。
年薪百萬才撐得起新青安？收入負債比成關鍵
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，一位民眾購買總價約1,200萬元預售屋，申請新青安貸款時卻因年收不足而遭拒貸。若以貸款8成、年期40年、利率1.775%計算，每月需還約2.8萬元，若依照銀行普遍認定還款佔所得比例約30%-40%，年薪必須達百萬元以上才有機會順利過關。
銀行普遍評估財務能力時，除了房屋本身條件，最重視的還是「收入負債比」。張旭嵐指出，當房貸及其他貸款總額超過年收入的7成，銀行便會酌情降低核貸成數，甚至直接拒貸。
高收入不等於最好貸？貸款成數、利率有玄機
根據台灣房屋集團趨勢中心統計，2025年第一季的平均核貸成數為71.82%，其中年收120至160萬元的民眾平均貸款成數最高，達72.96%；年收80至120萬者也有72.94%。但收入過高或過低，反而核貸成數下滑，例如年收80萬以下與300萬以上的族群平均成數約降至70.9%。
房貸利率方面，2025年第一季整體平均已升至2.36%，相較前一年度2.11%略增0.25%。有趣的是，收入較低者反而享有相對優惠的利率，如年收120萬以下者的平均利率為2.34%，而年收300萬族群則達2.44%。
三類物件恐遭「踩雷」 首購者需慎選
張旭嵐提醒，即使符合新青安條件，若所購物件條件不佳，也可能無法順利核貸。尤其以下三類房產常落入「難貸區」：
1.蛋殼區新屋：新興重劃區發展未成熟、空屋率高，易出現鑑價不符、貸不滿八成。
2.蛋白區老屋：非交通便利區域的老屋，因鑑價低與年限短導致月繳金額高，增加財務壓力。
3.小坪數住宅：12坪以下的小宅易被視為投資用途，不少銀行直接拒收，建議購屋至少選擇15坪以上。
違約率雖低，房市潛藏風險浮現
內政部最新數據指出，截至2024年第四季，全台住宅貸款違約率為0.07%，處歷史次低。但專家警告，這可能只是短暫現象，因房價支撐仍在，一旦市場轉向，違約風險恐將升溫。
台北市的違約率已從0.08%上升至0.10%，為全國最高，反映高槓桿購屋者正面臨壓力。南部的台南、高雄違約率也逐步攀升至0.08%。相較之下，新竹市仍維持在0.02-0.03%的低點，主要受惠於竹科族穩健的購屋能力。
住商不動產分析指出，2025年恐迎來「三重衝擊」：史上最大交屋潮、寬限期陸續到期、"利率脫鉤超過3%"的現象，將成為高槓桿買盤的最大考驗。
