在房價高漲與信用緊縮的雙重壓力下，許多情侶或新婚夫妻在購屋時，為保障彼此財產權益，選擇採「一人一半」的房屋共同持分登記。然而，這項過去看似周全的安排，卻可能在換屋時成為政策下的隱形地雷。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，受到央行近年接連啟動選擇性信用管制的影響，共同持分者會同時喪失「首購資格」。這意味著，一旦要換屋、申請第二戶房貸時，不僅貸款成數可能被限縮至五成，連寬限期等優惠條件也難以取得。
曾敬德分享實際案例，有對夫妻早年共同購屋、登記各半，婚後隨著家庭成員增加，空間不敷使用決定換屋，卻發現雙方都已不具首購身分。最終他們選擇將房屋贈與其中一人，再由「乾淨身分」的另一方申貸，才成功取得新屋貸款。然而因新舊兩屋同時背負貸款，加上新房裝修動輒上百萬現金，財務壓力過重，最終仍選擇賣掉原屋減輕負擔。
換屋族「一買一賣」機制受限 銀行承接意願低
針對換屋族面臨的困境，央行雖設有「一買一賣」切結機制，若能於一年內賣出原屋，仍可享有首購貸款優惠。但曾敬德表示，在當前銀行資金吃緊下，多數金融機構對此類案件採保守態度，擔心貸後追蹤不易，不願輕易承接。
根據聯徵中心與央行資料統計，2023年第3季至2025年第1季間，全台共核發約36.3萬件房貸，但同期銀行受理「一買一賣」協處案件僅約2142件，佔比連1%都不到，顯示大多換屋族對制度持觀望態度，或選擇「先賣後買」以避風險。
政策轉向 改變購屋策略
央行自2023年9月起祭出第七波限貸政策，第二屋貸款成數全面下修至五成，導致過去常見的共同持分登記模式「一次用掉兩個首購名額」成為市場大忌。
住商不動產大南區協理林祺博指出，換屋族在限貸政策下普遍採保守策略，不少民眾為避免售屋壓力，選擇延後換屋或先出售原屋後再買。他也建議，現階段民眾購屋應重新檢視登記方式與貸款規劃，避免未來重複踩雷。
專家建議：換屋前先盤點三件事
曾敬德提醒，換屋族應在換屋前盤點三件事：
1.頭期款籌措能力：是否能在裝潢與搬遷支出之外，仍保有足夠流動資金？
2.貸款條件爭取：是否能以單方無房貸紀錄配偶申請貸款，以享更佳利率與寬限期？
3.稅務規劃考量：房地合一稅是否影響出售舊屋後的實得金額？
他強調：「市場上仍偶爾出現高CP值物件，有意換屋的家庭不妨提前布局，避免因政策限制錯失良機。」
