【南北差異】雙北買房借錢難 台南借錢最划算

<資料來源:蘋果日報>

雙北受累高房價,貸款成數不到7成。財團法人金融聯合徵信中心公布資料,今年第一季六都表現穩健,平均貸款成數6成9、平均利率1.76%,普遍優於去年同期。不過今年第一季六都中,表現最好的是台南市,貸款成數可達7成,而且貸款利率只有1.73%,是六都當中,貸款最容易、利率最低的城市。

綜觀六都核貸條件,今年第一季與上一季比較普遍較差,其中雙北貸款成數最低,第一季貸款成數僅6成5,其他四都貸款成數都維持在7成,以台南7成1的表現最佳。

平均核貸利率部分,最佳者同樣是台南市,今年第一季1.73%,次低者為台北市,平均貸款利率1.75%,而桃園市是貸款利率最高者,平均在1.81%以上。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,雙北大款成數低,主要受累高房價,不過南部自住比例較高、房價較低,也讓貸款條件較佳,而桃園市近年有許多新案,也吸引許多買方進駐,雖貸款成數達到7成,但由於買氣多有話題性帶動,加上投資比不低,銀行端控制風險因素下,貸款利率較高。

郎美囡指出,今年第一季不動產市場交易回溫,市場信心增強,銀行寬鬆銀根,貸款成數維持在7成上下,而貸款利率持續維持低檔,今年第一季六都在貸款成數的表現上,雙北由於總價較高,平均值難以突破7成,至於其他四都則都在7成以上。

至於利率方面,郎美囡指出,雖然現階段維持低檔,但美國聯準會已預告美國升息步調,台灣受國際金融影響有可能會跟進,不過台灣就算升息應該也是緩步調升,衝擊性相對弱化。

觀察近期市場表現,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,由於不動產市場買氣、信心度都有回穩跡象,各大銀行紛紛以優惠方案拉房屋貸款客戶,不少貸款專案的條件不輸青安貸,使得利率維持低檔。

不過徐佳馨指出,房屋貸款條件除了銀行政策跟房屋條件會有影響外,關鍵因素在於申貸人本身的財務狀況以及標的物本身,故建議民眾若想要有較佳的貸款條件,除在物件上審慎挑選外,自身財務狀態也必須維持一定水準。

黃阡阡/台北報導

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永豐銀限時房貸1.6%起 轉貸戶、原屋融資戶均可申辦

<資料來源:聯合報 >

房價所得比、貸款負擔率同步降低,國人購屋更能精打細算。永豐銀行宣布,即日起推出房貸快閃專案,利率1.60%起,首購族、轉貸戶或原屋融資戶等三大類族群均可申辦。

內政部調查,去年第4季的房貸負擔率37.58%、較前年同期減少0.76個百分點,同時房價所得比9.16倍、也較同期減少0.16倍1,顯示國人購屋能力提升;江靜美表示,包括銀行調整房貸利率、成數或年期,或提供更具彈性的服務內容,都有助民眾購屋築巢圓夢。

永豐銀行表示,於6月29日前推出房貸專案,提供首購族、他行轉貸戶或原屋融資戶申辦,利率1.60%起、最高可貸房屋鑑價85成、貸款期限最長30年。同時,新戶使用「豐雲房貸」平台申辦好房卡,於30日內刷3筆599元,就送行李箱或500元刷卡金,並加贈7-ELEVEN禮券100元。

記者沈婉玉╱即時報導

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台灣家庭背債15兆!學者揪幕後黑手 1項政策把小家庭「逼向破產」

<資料來源:ETtoday>

中央銀行日前發布最新金融穩定報告,2017年家庭部門借款餘額成長至15兆元,一舉創下15年以來新高,主要是受高房價導致家庭債務持續增加的原因之一。不過,景文科技大學財務金融系副教授章定煊痛批「央行的錯誤政策把台灣的家計部門推向破產的邊緣」。

從央行這份報告顯示,去年家庭部門借款餘額成長至15兆元,其中以購置不動產比例最高占63.56%,周轉金借款則占33.8%居次,相當於全年GDP的86.07%,儘管不動產市場回穩,但民眾買房負擔仍重。央行認為,家庭債務主要來自房貸,家庭儲蓄率高、淨資產不低,加上國內失業率及放款利率處在低檔,有助家庭維持穩健的償還能力,整體財務體質仍屬穩健。

這些年來銀行利息低,錢又好借,不少民眾借來買房。不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊在 臉書 發文表示,央行釋放出氾濫且低廉的準備貨幣進入銀行體系,導致家計部門均提高其財務槓桿,向銀行部門介入高成數的貸款來購屋,同時也導致大量資金湧入房地產,促使房價泡沫化,也讓家計部門高估自己的財富,過度消費、降低儲蓄率,產生繁榮的假象。

章定煊進一步分析,一旦房市泡沫破裂,家計部門的資產價值大幅縮水,家計部門的淨值可能陷入負值,家計部門破產,被迫緊縮消費,最後經濟陷入長期蕭條。

舉例來說,一個雙薪家庭夫妻兩人薪水10萬,之前存200萬當自備款,再貸款800萬,買1000萬的房子。若以2%利率、貸款20年計算,每個月房貸4萬元,小夫妻兩人覺得自己有200萬資產,每月扣除房貸還有6萬可以消費。萬一有什麼其他狀況,房子增貸一點或賣掉就可以處理。

不過章定煊認為,一旦房市泡沫,房價跌掉3成,只剩700萬元,小夫妻資產就變成淨值負100萬。他們必須立即緊縮消費,只要有個狀況,包括生病、失業、多生小孩等,超過每月可剩餘6萬元能處理的範圍,他們立即陷入破產危機。因此,他指出,央行的錯誤政策,正是讓台灣大量的家庭陷入這種財務危機中。過去彭淮南曾說,「你的QE,我的煎熬。」現在美國QE早退了,台灣還深陷貨幣亂象中,要怎麼說呢? 財經中心/綜合報導

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APP設計不含糊 銀行想超多

<資料來源:工商時報>

各家銀行都有提供手機APP,客戶反映多數只有「好用」或「不好用」,站在銀行業的立場可不是這樣,銀行想的角度比客戶多更多。

玉山銀行就表示,「玉山行動銀行」APP是透過累積多年使用數據分析作為基礎,這和國泰金控的「國泰優惠」APP運用自行發展的大數據分析系統,有異曲同工。中信Home Bank APP則導入Design Thinking方法論,找出使用者痛點並推出功能改善,台新銀行副品牌Richart,則由團隊透過每日口碑偵測掌握用戶的聲音,超過上百場的使用者訪談及使用者體驗來設計新型產品、功能。

中信銀行表示,為能落實APP服務的設計原則及構想,舉辦過70多場客戶易用性訪談,將百萬數位用戶歸納出五大金融洞察,除了創新功能,亦將使用者介面進行全面升級,將舊式「九宮格」的點選介面,改為符合手機閱讀架構的卡片式設計及快捷功能引導,為能符合手機的個人化需求,APP搭配生動活潑的趣味元素,如中信小B-貓頭鷹與客戶互動。

「國泰優惠」APP是金融市場上唯一整合金控跨業服務、且百萬下載量超越單一信用卡或行動銀行APP,國泰金表示,它的源起即是客戶普遍反映「缺乏能同時滿足各項優惠權益資訊查詢」的行動平台,因此在設計時盡可能納入金控旗下會與消費用戶接觸的子公司業務,六大功能的設計思考上以「服務會員」為核心價值。例如,該APP裡有「我要送禮」,是金融業界首創的電子票券轉贈功能,將紅利兌換的電子票券以LINE、e-mail等方式贈送給親友,受贈者只須點選特定連結,即可完成領取並且立即使用。

受惠於科技的進步,愈晚進入市場的APP經常能有較好的科技條件,台新銀行副品牌Richart近兩年上市,以「年輕人的數位銀行」為號召,因此設計理念圍繞著「簡單、方便、透明、懂你」原則,且能提供整合服務,台新銀行表示,出發點是要顛覆年輕人對銀行有距離感的刻板印象,讓年輕人開始願意相信銀行,短短時間Richart APP累積下載數超過50萬,驗證了創新設計的成功。

金融理財新聞中心/台北報導

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銀行沒說的真相 六都房貸大解密

<資料來源:蘋果日報>

鑑價玄機 還在為買房子能夠貸幾成傷透腦筋嗎?根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示,銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級,A級地區最高能貸款到8成,B級是7.5成,C級是7成,如果是D級就只能貸到6.5成。還在傷腦筋的你,趕快查查看,想買的房子到底可以貸到幾成。

銀行業者表示,除銀行鑑價和房子地點、坪數會影響房貸款成數外,其餘如年薪是否破百萬,及是否已申請高額信貸、佔用房貸額度等都會影響房貸成數。

台北市全是A級

近幾年房價下跌,不少自住客考慮進場買房,今年第1季買氣逐漸回溫,不動產買賣件數成長1成。只是預算不高、買房又缺經驗的小資族要注意,並非全台的房子都可以貸款到最高8成,若非6都精華區地段的房子,貸款成數未必如人意。屬於A級的地區,除天龍國台北市12個行政區都能貸到8成以外,其他有A級的縣市能還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市,桃園市未在其中。

至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成,專家說,如果想買在這12個縣市置屋,就要多準備些銀彈當頭期款。根據官股銀行內部資料,澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上,最多只能名列C級、貸到7成;而除天龍國外,最高等級非新竹市莫屬,房屋價值只分為A級與B級,不動產顯然比其他縣市值錢。





貸8成要年收百萬


銀行業者表示,除銀行內規評估貸款成數原則之外,貸款人年收入若沒有百萬以上,恐怕也無法貸到最高成數8成。一對年輕夫妻喜歡宜蘭靠海的老房子,預算在500萬以內,但是因為地區偏僻,銀行貸款成數太低,只好打消購屋計劃。

上海銀行主管解釋,除地點會影響成數,貸款人條件也是評估關鍵之一,比如沒有年薪百萬,想貸到8成較不容易。中信金個金處總處長楊淑惠也說,觀察近來民眾未必貸到8成。除了地點與民眾的年收入會影響貸款成數,若民眾之前也申請大量信貸,會佔用房貸額度,等到要申請房貸時,成數也會降低。

現在是否是買房好時機?住商不動產企劃研究室主任暨集團發言人徐佳馨說,對自用住宅來說,現在買是相對低點,但若坪數小、地點差,貸款成數一般無法太高。

林巧雁/台北報導/主編:王郁惠/視覺設計:王瑜生

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房貸成數曝光!銀行內部資料解密

<資料來源:自由時報>

貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一,官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

根據《蘋果》報導,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。

除了房子地點,房價下跌、貸款人之前有無申請信貸,也可能影響銀行評估,貸款人年薪也是銀行的考量點,若年薪沒有超過百萬,想貸款到8成可能很困難。

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元大銀關閉9分行 全因大眾員工離職近千人

<資料來源:蘋果日報>

元大金旗下元大銀,因併購大眾銀過程中,引發大眾銀員工離職潮,人力吃緊,元大銀今年1月向金管會申請,3月起暫停9家分行營業。

元大銀總經理莊有德坦言,申請關閉9家分行的理由,是因為大眾銀離職人員很多,在調配上做了一些人力調整,他說,目前分行人力已經慢慢補足,後續不會再有關閉分行的計畫。

他說,優先選擇關閉這9家分行,主要考量點有三,一是離其他分行很近,對客戶權益影響不大,二是多以「非自有行舍」為主,即都是「承租」的行舍,關掉可以省下租金,三,若都是承租行舍,則再看規模狀況,以規模較小作關閉。

他說,這9家中,台北有5家,台南和高雄各兩家,未來復業時,仍將會在原來地區、另擇其他的地點做復業,例如台北地區還是維持5家分行復業,但不會在原址,會另尋其他台北地區的地點。

據了解,元大銀這9家分行為館前分行、敦南分行、和平分行、通化分行、仁愛分行、東台南分行、中華分行、北高雄分行及新左營分行,5家都在台北地區。

元大銀合併大眾銀後,分行家數達152家,裁撤9家後,分行家數剩下143家。

元大銀也向金管會承諾,這9家分行,2年內會再申請復業。

莊有德說,在客戶權益保障方面,已在農曆年前,在這9家分行原址張貼公告,告知客戶,並以信函方式,發函給存戶,他說,存摺換發是全省分行都可以做,客戶權益不會有影響。

銀行主管說,一般分行裁撤後,民眾存、提多不會有問題,但須留意臨櫃匯款部分,須留意分行帳號的改變。

元大金表示,正努力融合大眾銀和元大銀兩邊人員,並對財富管理部門提出更優惠業績計算方式,希望可以降低流動率。

元大銀行今年元旦完成合併大眾銀行,卻引發原大眾銀員工離職潮,據工會統計,截至1月19日,原大眾銀員工離職數已超過900人。

因員工離職導致人力吃緊,元大銀只好向金管會申請,暫時關閉9家分行,也使得國內分行家數驟降到4月的3406家,較去年底減少11家。

廖珮君、財經中心/台北報導

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房貸寬限期應拉長 契稅減半

<資料來源:中國時報>

台北居大不易!想在台北市買房,須將近15年不吃不喝才買得起,不少年輕人選擇以租代買,但租金卻連年高漲,逼近房貸,形成惡性循環,不動產開發公會全聯會理事長陳春銅提三大改善方案,建議政府除加速推動現有社會住宅政策外,應給予年輕人房貸3至5年的寬限期、利息補貼以及契稅減半等優惠。

產官學界昨日在一場「2018房市前瞻論壇-台灣房地產大未來」座談中,探討崩世代青年的住居困境。房市專家陳高超表示,時下年輕一輩稱為崩世代,主因他們出社會時仍背負沉重學貸,工作幾年後想購屋,但老一輩自己存本養老的錢都不一定夠,能協助購屋的金額相對有限,以致相關調查中,台灣年輕人較上海等地同輩,對未來前景相對悲觀。

陳高超指出,據聯徵中心資料顯示,截至2017年7月止,全國將近84萬人背負就學貸款,學貸總餘額近1824億,每人平均債務達21.74萬元,等於出社會後前幾年不僅得負擔生活費,還要繳學貸,距離買房越來越遙遠,建議政府應要讓有學貸的人買房有特別優惠、並且放寬房貸寬限期。

東森房屋董事長王應傑表示,現在首購族群們面臨最大的問題是,薪資漲幅落後於房價增幅,政府應廣設「只租不賣」社會住宅,解決年輕人居住問題;並對於年輕的首購族自備款不足的問題,擬訂改善機制,如房貸成數差額,由政府設置「首購族貸款連帶保證基金」,給予優惠利息。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為,台灣的空屋率太高,首要目標應不是蓋社會住宅,而是以降稅與都更活絡整體房市內需市場。

針對業界與學者提出的建議,與會的內政部次長花敬群指出,營建署已辦理購屋利息補貼多年,但近年來申辦並不踴躍,現在應讓年輕人能安心的租屋,儲備未來購屋能力,在未來房市景氣回來時,有能力購屋。

王莫昀/台北報導

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地上權繳貸款與地租「卻如跟二房東租屋」

<資料來源:好房網News>

曾遭住戶聯合抗議的「華固新天地」地上權社區,日前華固建設股東會指出,目前剩200多戶,餘屋1戶30坪總價不到2千萬元,宣稱一週來客組數達到50至60組。

不過,隨著房價持續修正,地上權住宅沒有土地產權,等同像是租屋,加上貸款利率高於一般住宅貸款,專家提醒,民眾若要購置還是得三思。

地上權的法規近年一直在改變,目前市面上存在1.0與2.0及3.0版本的「地上權」,包括「有房沒地」但可分割移轉;也有「有房沒地」但不可分割移轉,另一種則是,「沒房沒地」只有使用權。

地上權在高房價時代,等於是同地段市價5至6折,吸引不少消費者心動,但地上權基本上沒有土地所有權,也因上述3種不同產品,貸款的成數與利率也有所差異,尤其是「沒房沒地」的地上權,房屋貸款利率等同信貸,是很大的抗性。

地上權住宅雖然出售、移轉不用繳土增稅,但每年必須依照公告地價的百分比作為地租,最大的風險就是3年一度調整公告地價,會有地租上漲不確定因素。而目前民眾購買自用住宅銀行利率下殺,但購置地上權產品卻無法享有。

因為銀行貸款多由建商主導,例如地上權社區「京站」,沒有所謂設定抵押物,大多銀行認為風險太高,因此曾有住戶分享,從交屋開始皆由京城銀行承作貸款,利率比一般房屋貸款高,為3.5至4%。若目前遇到升息環境,房貸壓力其實不小。

天時地利不動產總經理張欣民表示,有些民眾當然會想用較便宜房價購置新大樓,尤其台北市新大樓總價很高,但其實地上權就像租房子,民眾若不想繳貸款,倒不如「租地上權社區」,可能輕鬆繳租金又能享受新的空間環境。

記者蔡佩蓉/台北報導

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北市新屋鑑價 半年掉15%

<資料來源:經濟日報>

房市到底見底了沒?據聯徵中心最新公布首季房屋鑑價資料,台北三年以下的新屋鑑價持續下滑,已連三季跌價,半年來衰退幅度高達15%,在六都中最慘,且從2015年高峰跌下來,已跌將近38%,反觀桃園半年來逆勢成長16%最高,與高雄市雙雙連三季成長。



聯徵中心所公布每季最新購置住宅貸款統計資訊,其中包括銀行業對各縣市的鑑價資料,可查歷史軌跡,同時也可分區、分物件、屋齡等各種條件交叉分析,因為銀行實際授信放貸掌握第一手資訊相當重要,相關鑑價數字、授信與利率平均值統計,也可作為民眾判斷房市價格、合理利率參考。 聯徵中心最新統計,台北市屋齡三年以下新屋首季平均鑑價為3,051.2萬元,相較於去年底3,532.9萬元、去年第3季3,592.8萬元均下滑,減幅高達15.07%,在六都中最慘,且從2015年4月高峰4,912萬元跌下來,跌幅已將近38%。

台中、台南半年來平均鑑價下滑11%,台南市單季下滑逾23%最慘,倒是高雄與桃園連三季鑑價上升,桃園半年來升逾16%,在六都中稱雄,高雄與新北市分別成長10.47%與7.55%。

央行公布4月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額來到6.72兆元,建築貸款(土建融)餘額也增至1.75兆元,雙雙創下歷史新高紀錄,對照聯徵中心公布數字,截至今年首季,房貸利率創九年新低紀錄,全省平均達1.77%,六都中台南、高雄、台北平均房貸利率更已殺到1.62%~1.63%。

從銀行平均房貸授信額度來看,北市近年首度跌破2,000萬元大關,僅剩1,898萬元,年衰退18%,為2012年以來新低。反觀新北市站上千萬元大關,年成長8.46%。

記者葉憶如/台北報導

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