<聰明貸款報導>

2025 年下半年，老屋雖然因單價低仍被視為「小資族入門款」，但自備款壓力卻急速上升。根據金融聯徵中心統計，今年上半年全台屋齡 30 年以上老公寓平均鑑估價約 1,095 萬元，銀行核貸成數僅 74.9%，自備款比例達 25.1%，比去年同期增加 3.3 個百分點，平均需準備約 275 萬元，比去年多出 43 萬元。換算下來，購屋族若想在一年內補足這筆差額，每月得多存 3.5 萬元，幾乎超過基本工資，堪稱「不吃不喝才能買得起」。

在六都之中，台北市購屋族的壓力最重，老公寓平均自備款金額高達 454 萬元，比去年同期多出 70 萬元，幾乎是其他縣市的兩倍。反觀南部地區，以台南市核貸成數最低，平均自備款比重達 27%，自備款金額約 135 萬元，也較去年增加 32 萬元。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，近年銀行為爭取市場，對老屋放貸成數確實提高，平均貸款成數普遍達七成以上，讓老屋貸款比過去容易申請。然而，受到央行信用管制與限貸措施影響，不少購屋者仍面臨貸款審核嚴格、核貸額度下降甚至「貸不下來」的情況。他提醒，老屋雖然價格相對便宜，但銀行放款會同時考量買方的收入、信用條件、負債比與物件屋齡、地段等因素，屋齡越高的物件越容易被打折。

陳傑鳴建議，民眾若有意購買老屋，應預留 3 至 4 成自備款，並額外準備修繕費用；若目標是未來都更轉售，需先評估重建潛力與法規條件，避免高估報酬。

目前老屋雖仍具價格優勢，但「自備款負擔」已成新壓力點。隨著限貸政策延長與房貸年期普遍拉長，購屋族除了挑選物件條件，更應重視自身財務結構與長期現金流規劃。對首購與換屋族而言，如何在高房價與緊貸環境下兼顧生活品質與償債能力，將是未來數年房市的關鍵挑戰。

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策利息補貼將於2026年7月底結束，市場預期屆時將對部分購屋族的申貸意願產生影響。不過，公股銀行評估，即便補貼退場後利率上升，新青安仍具市場競爭力，房市買氣將從政策紅利期漸回歸剛性自住需求。

目前新青安房貸利率約為1.775%，若明年7月底補貼2碼（0.5個百分點）終止後，利率將升至約2.275%。雖然利率拉升，但相較一般新承作房貸動輒2.5%以上，新青安仍屬低利產品。公股銀表示，儘管申貸熱度將略有降溫，但剛性自住族群仍會續留市場，不致出現大幅退潮。

與其他房貸相比，目前公教員工房貸「築巢優利貸」利率約2.185%，為市面上最低利專案之一。新青安補貼結束後利率僅略高0.09個百分點，對一般民眾仍具吸引力。銀行業者認為，申貸動能不會因此驟降，但「投機客」因審查趨嚴及補貼效期將屆，進場意願恐大幅減弱，市場將逐漸回歸正常軌道。

公股銀高層指出，各行庫目前仍全力配合新青安政策，不過利息補貼倒數與嚴格稽核並行，對炒作買盤形成有效嚇阻，房市將從「搶貸潮」轉為理性自住型買盤為主，預期第四季起買氣逐步轉淡。

房市量縮現象浮現　長期貸款成市場主流

房市方面，第一銀行分析，由於美國貿易與關稅政策不確定，加上國內缺乏新利多，購屋族傾向觀望，使市場成交量回升有限，預估**第四季及明年房市仍維持「量縮、價微跌」**格局。

彰化銀行進一步指出，雖國內經濟表現仍穩健，但在央行第七波信用管制未鬆綁、貸款結構持續調整及利率上升背景下，第四季房市將呈現量縮價緩跌走勢。隨著新案完工交屋增加、供給攀升，價格仍有小幅修正壓力。

根據統計，2025年第1季全國平均房貸期數達319期（約26.6年），再創新高。相較2023年同期的300期以下，貸款年期持續拉長，顯示30年房貸已逐漸取代20年房貸成為市場主流。六都平均貸款期數皆超過26年，其中高雄328期、台南324期、新北327期，顯示年輕族群普遍藉拉長期數以降低月付壓力。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，新青安實施後首購族比例明顯提高，也推升長年期貸款申請增加。他提醒，拉長年期雖能降低短期壓力，但寬限期結束後本息還款將大幅增加，民眾應提早規劃財務，避免未來退休與房貸重疊。

政策鬆綁助市場喘息　但熱潮難再現

過去一年央行限貸令影響明顯，六都買賣移轉量自實施前的27.7萬棟降至不足22萬棟，交易量萎縮近兩成，其中台南量縮幅度高達27.3%，為六都之冠。

為活絡市場，行政院已宣布新青安排除《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制，並將換屋族出售原屋期限由12個月延長至18個月。業者李同榮認為，這些鬆綁措施可望提升購屋信心與交易量，惟銀行放款仍受集中度控管限制，實際效果仍取決於整體資金水位與審核政策。

曾敬德則指出，鬆綁雖能協助有需求的購屋族，但市場資金環境仍偏緊，且整體房價仍在緩跌階段，不易重現政策初期的熱潮。他認為，新青安補貼倒數與政策回歸理性，將讓市場逐步進入「以自住為核心」的穩定期。

新青安利息補貼進入倒數，象徵政策紅利期即將結束。雖然利率上升在所難免，但整體仍屬低利環境，對首購與自住族來說仍具吸引力。隨著房市成交量放緩、供給增加及政策鬆綁，新青安房貸的角色將從刺激市場的「火種」，轉為穩定剛性需求的「基石」。

<聰明貸款報導>

隨著新青安房貸政策小幅鬆綁，首購族迎來資金解套新契機。購屋雖能透過新青安取得低利房貸，但裝潢、家具與家電等後續支出，仍成為年輕族群沉重的壓力。金融市場敏銳嗅到需求，三大純網銀齊步進場，以低利信貸專案搶攻首購族資金市場，最低年利率下探至2.12%，大幅優於一般銀行水準。

根據聯徵中心統計，目前全台約有40萬名「雙貸族」同時背負房貸與信貸，顯示購屋後的資金需求普遍存在。看準這股趨勢，樂天國際銀行、將來銀行與LINE Bank（連線銀行）近期接連推出新專案，透過延長年限、降低月付與免開辦費等誘因，讓首購族在房貸之外，仍能保持資金彈性。

樂天國際銀行主打「10年期信用貸款」，最低利率僅2.12%，免收開辦費。以貸款100萬元為例，每月還款僅約9,255元，僅為7年期信貸的七成。除降低月支出壓力外，樂天銀並加碼最高8,888元現金回饋，吸引有裝潢與生活開銷需求的年輕族群。

純網銀中唯一同時承作房貸的將來銀行，也針對年輕客群祭出專案。凡年滿18歲、年收入達30萬元以上即可申辦，若年收超過60萬元，可享一口價2.38%利率，綁約期僅12個月，最長8年還款，並提供免開辦費優惠。該設計兼顧低門檻與高彈性，迎合首購族資金周轉需求。

LINE Bank則延續「一段式利率」策略，最低利率2.28%，最長10年期，申貸金額每10萬元每日僅需負擔31元，並主打「最快3分鐘核准」，搶攻追求效率的數位世代。

值得注意的是，純網銀在數位化流程上持續深化。樂天銀導入C3憑證串接公務機關資料，申請人免自行準備文件，最快1小時可撥款，並提供24小時線上申請。這類便利性服務，正成為其差異化競爭關鍵。

純網銀透過低利率、長年期與數位便利，正逐步將信貸打造成新青安房貸的「配套方案」。對首購族而言，不僅有助於降低購屋後的資金壓力，也能讓成家規劃更具彈性。 

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中央銀行最新公布的八月本國銀行受限不動產貸款統計顯示，自然人名下已有房屋者，其第一戶購屋貸款撥款金額為新臺幣189.4億元，僅次於七月的205.8億元，為央行自去年九月實施第七波選擇性信用管制以來的次高紀錄。市場預期，若央行放寬對換屋族的出售限制，將有助於推升此類貸款成長動能。

根據統計，該類貸款在去年十月、十一月曾因新制上路而急凍至10.8億與45.6億元，之後於十二月開始回升，今年七月更創高峰，八月則微幅下滑。央行指出，雖然對此類貸款取消寬限期，但並未限制成數，目前平均貸款成數約為七成，在銀行風險可控且房屋條件佳的情況下仍具吸引力，加上自住需求支撐，使撥款金額呈現提升。

在餘屋貸款部分，央行自管制以來將成數上限自四成降至三成，八月統計平均成數為27.4％，已接近控制目標。央行表示，銀行並未刻意緊縮餘屋貸款，但仍遵循管制框架。

至於不動產貸款集中度，截至八月底為36.71％，雖低於去年六月高點37.61％，但仍高於過去正常期約35％的水準。央行認為資金仍偏向流入不動產，因此維持選擇性信用管制具必要性。央行業務局長謝鳳瑛指出，管制目的在於避免資金過度集中房市，影響產業資金配置，同時兼顧剛性需求、都市更新與抑制炒作。

央行九月宣布，為照顧換屋族，調整協處措施，將出售舊屋期限由十二個月延長至十八個月，並回溯適用。只要在十八個月內完成舊屋出售與清償舊貸款，新購房貸即可免受成數與寬限期限制。市場關注，該措施可望釋出部分換屋需求，使名下有房第一戶購屋撥款在後續數月持續上升。

房仲業者指出，政策鬆綁加上暑假結束，九月交易量已較八月回升，六都與新竹縣市均出現量增。不過專家提醒，央行雖維持政策利率不變，但並未鬆綁房市管制，顯示官方仍在穩定與風險之間謹慎拿捏。

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近年房價飆升，想要買「三房」對多數家庭而言幾乎成了奢望。根據永慶房產集團彙整七大都會區交易數據，若在台北市購買三房大樓，總價中位數高達3,652萬元，以貸款七成、30年期、利率2.303%試算，每月房貸要繳9.8萬元，房貸月薪比竟高達181%，等於一份薪水根本不夠付，每月得「兩份薪水」才勉強撐得住。

除了台北市之外，新北市三房總價中位數約1,831萬元，每月房貸約4.9萬元，房貸月薪比112%；新竹縣2,360萬元，每月房貸6.3萬元，房貸月薪比108%。即便是台中市，三房房貸壓力也接近月薪的100%。

相較之下，台南與高雄的三房中位數總價仍落在1,000萬出頭，每月房貸約3萬元，房貸月薪比分別為72.2%與75.6%，是全台相對「較能負擔」的地區。然而，南二都近年也因科學園區與台積電設廠題材推升，房價漲幅不容小覷。

房屋研展中心副理陳金萍提醒：「房價總額過高，民眾必須審慎衡量自身財務能力，避免過度槓桿，否則會直接影響生活品質。」

小宅當道　但理想仍是三房，目前市場新推建案大多以一至兩房的小宅產品為主，壓低總價以吸引首購族。然而，對多數家庭來說，理想的居住空間仍是三房格局，這也凸顯出「理想」與「現實」的落差。

雖然行政院近期拍板，新青安貸款不計入《銀行法》第72-2條額度，並放寬換屋族舊屋出售期限至18個月，但對預售市場的買氣刺激有限。統計顯示，七都9月平均每週來客量僅八組，較8月減少兩成，其中台南更大減八成；僅高雄因楠梓新案釋出，買氣略有回升。

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，央行仍維持房市總量管制，加上貸款核准困難，市場觀望氛圍濃厚，建商單靠「殺價」恐怕也難以突破困境，品牌與產品特色才是關鍵。

住商不動產統計顯示，9月全台成交量較上月減少5.8%，年減22.2%。其中，北市月減15.3%，高雄年減更達41.6%。專家認為，儘管部分建商釋出讓利，但價格修正力道有限，短期內整體買氣難有顯著回升，恐得等到第四季才有轉機。

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近期在房貸利率持續攀升的帶動下，個人信用貸款市場迎來異常活躍的狀況。不少銀行紛紛推出低利信貸方案，企圖分得房貸壓升時的資金需求紅利。

房貸壓力催生「信貸新寵」

根據央行最新統計顯示，八月新承作購屋貸款平均利率已達 2.3 ％，而信貸平均利率為 2.68 ％。表面上信貸利率仍高於房貸，但房貸利率在過去一年明顯上揚，信貸利率變動幅度較小，整體趨勢有「信貸被低估」之勢。

有銀行內部主管指出，若此態勢持續，未來可能出現「信貸利率低於房貸利率」的異常情況。部分銀行已推出針對優質客戶的信貸專案，其利率甚至下探至 2.38 ％起，與房貸利率拉近距離。

銀行祭出誘因 吸引年輕族群與高資產族

為迎接信貸需求，銀行、純網銀陸續推出優惠專案與創新流程。純網銀「將來銀行」近期推出「青春洋溢貸起來」信貸專案，若年收入達 60 萬元，可享一口價利率 2.38 ％、最長 8 年期貸款，並減免開辦費。此舉被視為布局年輕市場、塑造未來長期客戶的策略。

同時，傳統銀行也不甘示弱。例如凱基銀行推出「信用貸款減壓轉貸」方案，首期利率 0.01 ％起、最高貸款額度可達新台幣 800 萬元，開辦費從 0 元起跳，鼓勵已有債務者整合負債與再貸。 另一方面，各銀行 2025 年度信用貸款優惠利率及條件也被整體比較整理，顯示市場競爭激烈，例如王道銀行信貸專案起利率 2.25 ％起，中國信託 Online 貸率則有首期 0.01 ％的促銷。

風險警訊：個人還款壓力與銀行信貸曝險

信貸雖然近來成為金融機構積極爭取業務的重點，但高額無擔保貸款潛藏風險。銀行主管表示，如果經濟景氣反轉，借款人無法如期還款，將加劇呆帳風險。部分專家亦警告，借款人若將信貸視為「現金機」頻繁操作，將可能陷入「以債養債」的惡性循環。

此外，有報導指出，房貸與信貸利率出現「黃金交叉」的可能性——即信貸利率跌破房貸利率。這種現象若普遍化，可能打亂傳統貸款結構和風險評估邏輯。

整體銀行信貸策略轉向與市場機會

在大環境上，信貸投放正在向「量價平衡」方向調整。尤其在產業信用貸款與個人消費貸款帶息補貼政策落地後，零售信貸或將迎來成長契機。中國市場也反映類似趨勢，銀行正嘗試促進貸款投放的結構優化，以兼顧收益與風險。

<聰明貸款報導>

財政部最新數據顯示，8月新青安房貸撥貸金額降至近一年半低點，不過隨著政府宣布新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條不動產放款集中度限制之外，市場普遍認為房市可望迎來新一波動能。由於新青安貸款額度上限為1,000萬元，換算八成貸款條件，最具受惠的是總價1,250萬元以內的成屋產品。

根據《591實價登錄》統計，今年上半年七都交易中，有十個行政區超過八成五成交總價落在1,250萬元以下，顯示這些區域最能受惠政策鬆綁。其中，前十大受惠區域清一色來自雙北以外的蛋白區，凸顯雙北及蛋黃區房價過高，首購族即使有政策助力，實際能入手的選擇仍有限。

十大受惠區域　桃園觀音居冠
觀察區域表現，桃園觀音位居榜首，幾乎所有成交案都在1,250萬元以內。當地房價仍維持2字頭，加上草漯重劃區與觀音工業區人口支撐，交易熱絡。高雄大寮緊隨其後，因捷運橘線、和發產業園區題材加持，且房價僅在1字頭水位，吸引大批首購進場。

桃園楊梅、龍潭同樣表現亮眼，九成以上交易落在新青安範圍內，受惠於交通便利與外溢買盤承接。高雄小港則憑藉機場、工業區龐大就業人口及國道7號建設，需求強勁，排名第五。

台中梧棲也展現潛力，九成交易落在2字頭行情，受惠台中港特定區、三井OUTLET及捷運藍線建設，首購與投資買氣持續升溫。新竹湖口在竹科與湖口工業區就業人口帶動下，買氣穩健。

台南市則有中西區與南區雙雙入榜，中西區以老屋交易為主，總價親民；南區則受惠於86特區、交通與生活機能，交易穩定。台中豐原同樣有八成五交易符合新青安條件，加上捷運紅線延伸與亞大健康產業園區建設支撐，區域房價持續上揚。

房市利多有限　專家提醒三大風險
雖然新青安鬆綁短期內確實有助於刺激首購與自住買盤，但專家提醒購屋族仍須保持警覺。寶麟廣告副總經理管清智指出，有三類地區應避免：其一是投資客過度集中的區域，恐出現房價踩踏風險；其二是生活機能不足、居民留不住的區塊；其三則是預售屋供給爆量的地段，中長期恐因供過於求而陷入盤整。

新青安房貸放寬為市場注入一劑強心針，但實際受惠者多集中在蛋白區。首購族雖因此獲得更多入場機會，若要推升房市全面回溫，仍須搭配更多結構性政策調整。

<聰明貸款報導>

金管會自 9 月 1 日起，將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除於《銀行法》第 72 條之 2 的不動產放款比率計算，市場視為政府打開房貸「水龍頭」的重要訊號。不過，本報查訪八大公股行庫最新數據後發現，9 月雖出現貸款申請分流，但整體房市買氣與實際撥款表現，仍顯示觀望氣氛未散，透露三大訊號。

三大訊號浮現

第一，貸款申請分流。
過去台銀、土銀、合庫因額度受限而「塞車」，如今新青安鬆綁後，華銀、兆豐銀、台企銀等行庫受理件數明顯增加。9 月 1 日至 19 日，華銀、兆豐銀、台企銀受理件數分別達 232 件、166 件、135 件，金額合計逾 38 億元，較 8 月大幅成長，顯示新青安貸款已逐步分散。

第二，總體申貸仍下滑。
雖然部分行庫承接力道上升，但截至 9 月 19 日，八大行庫總申貸件數不足 3 千件，與 8 月的 3,667 件相比，減少近 700 件。專家指出，首購族購屋信心仍待恢復，加上房市景氣持續觀望，顯示市場仍謹慎。

第三，撥款量受「民俗月」影響。
因農曆七月交屋意願低，行庫主管預估 9 月撥款金額恐低於 300 億元，實際水龍頭開放規模要等到 10 月才會明朗。

專家：房市四大不利因素未解

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，雖然新青安鬆綁，政府也釋出換屋族寬限 18 個月的政策，但房市仍受 「房價偏高」、「放款集中度過高」、「賣壓沉重」、「屋主心態可能回升」 四大不利因素牽制。

他指出，過去五年全台房價漲幅近五成，遠超過所得增長，房價泡沫疑慮加深。即便政府局部鬆綁，央行仍不可能全面放寬，以免炒風再起。此外，全台待售新屋與二手屋庫存均在歷史高檔，壓力沉重下房價仍有下修風險。
「民眾若急於進場，恐有接刀的風險。」陳傑鳴提醒，現階段除非遇到急售讓價的屋主，否則仍應保持觀望。

制度檢討聲浪再起

市場人士進一步指出，72 條之 2 原設計是為避免銀行過度擴張房貸，但在現行金融體系下已顯僵化。如今主管機關需靠「開巧門」讓新青安豁免，反而突顯制度本身問題。

專家建議，政府應檢討修正 72 條之 2，並思考如何活化銀行房貸資金，例如推動資產證券化、建立房貸信用保證基金，或仿效美國房利美、房地美模式，發展次級市場，才是長遠解決之道。

新青安鬆綁後，確實舒緩了部分申貸壓力，但房市並未因此全面回溫。短期內，房貸水龍頭開啟的效果更像是「人道走廊」，對市場僅具緩解作用。專家呼籲，青年購屋族應更審慎評估，以免誤判房市時機。

<聰明貸款報導>

財政部今（22）日公布最新統計，8月新青安房貸撥貸件數僅3,587件、金額293.1億元，不僅較上月衰退逾14%，更創下政策上路以來第三低紀錄，反映房市買氣低迷與銀行排撥壓力同步升溫。與去年同期相比，件數與金額雙雙腰斬，跌幅超過四成。

公股銀行承作差距擴大

數據顯示，8月新青安受理戶數為3,667戶，貸款金額302億元，分別較7月減少198戶、24.4億元。撥貸部分，僅土地銀行逆勢成長，單月核撥1,329戶、金額102億元，穩居第一；台灣銀行以903戶居次；合作金庫、彰化銀行分列三、四名。相對地，兆豐銀行僅受理90件，首次跌破百件，創新低紀錄。

銀行主管指出，除成交量下滑外，部分申貸案件仍受限於審核與排撥流程，使得撥款延宕。短期內房市恐持續呈現「量縮、價盤整」格局。

政策鬆綁盼加速撥款

為紓解房貸排隊問題，金管會已宣布自9月1日起，新青安房貸將不再計入《銀行法》第72條之2的不動產放款比率。市場普遍預期，隨規範鬆綁，第4季銀行撥貸速度有望加快，縮短民眾等待時間。

投機退場　長期持有成主流

房市結構也出現變化。永慶房產統計，自2021年「房地合一2.0」上路後，短期交易（持有2年內）占比一路下滑，今年第1季降至13.8%，創政策實施以來最低；相反地，持有5至10年的長期交易比重已突破四成。專家認為，政策成功壓抑炒房風氣，市場逐漸回歸自住與長期置產需求。

信用管制周年　央行回應質疑

不過，自央行2024年9月祭出第七波選擇性信用管制後，市場隨即急凍。雖然成交量縮減，但房價跌幅有限，呈現「量縮價撐」現象。部分民眾因貸款延宕甚至出現預售解約，市場更出現「爛尾潮」疑慮。

央行在近期理監事會中罕見逐一澄清五大爭議：

降準救不了新青安 — 資金寬鬆無法解決公股行庫排撥問題，將改以公開市場操作調節。
豪宅貸款不鬆綁 — 高價住宅風險高，管制仍維持嚴格。
換屋期限延長 — 「一屋換一屋」寬限期由1年拉長至18個月，避免資金斷鏈。
預售解約潮不成立 — 解約率僅1.1%，多為投資客退場，並非全面危機。
爛尾樓風險低 — 建築貸款逾放比率僅0.09%，屬零星個案，央行建議強化建商資訊透明以保護購屋者。

專家認為，雖然新青安在高房價與限貸令雙重壓力下熱度降溫，但政策持續優化，加上市場逐漸由投機轉向剛性需求，未來第4季能否迎來小幅回溫，將是檢視房市修正是否告一段落的關鍵指標。

<聰明貸款報導>

純網銀將來銀行（NEXT BANK）宣布，即日起至10月底推出「青春洋溢貸起來」信貸專案，主打普惠金融，鎖定具備基本經濟能力、卻尚未累積高資產的年輕族群，提供最低一口價2.38％的優利方案，最高可貸8年，並加碼免開辦費回饋。

根據聯徵中心9月最新統計，30歲以下國人信貸平均利率已攀升至8.6％以上，30至40歲族群也超過7％。在此背景下，將來銀行新專案大幅壓低借貸成本，讓年輕族群更容易取得友善的資金支持。

專案申辦門檻為年滿18歲、年收入達30萬元以上即可；若年收入超過60萬元，即可享有2.38％一口價利率，綁約期僅12個月，提升資金運用彈性。

此外，若客戶同意透過政府「MyData平台」授權將來銀行查詢財力資料，不僅可免除3,000元開辦費，還能省去上傳財力文件的流程，讓申辦更有效率。

將來銀行強調，本次專案不只是降低利率，更透過科技優化使用體驗。例如「線上免視訊智慧對保」功能，能讓客戶身份確認與對保全程在線上完成，最快1小時即可取得資金，完全符合數位時代的需求。

繼8月推出水災紓困信貸後，將來銀行觀察到許多年輕客戶在進修、學習專業技能、創業或旅遊等方面均有多元資金需求。此次「青春洋溢貸起來」專案，正是回應這些需求，結合普惠金融與數位服務，協助年輕世代邁向理想人生。