五大銀行房貸利率 歷史次低

<資料來源:經濟日報>

國內房貸市場競爭激烈,房貸利率殺到見骨,中央銀行昨(20)日公布五大銀行新增房貸利率連兩跌,6月落至1.624%,月減0.003個百分點,為歷史次低紀錄,同時也是近八年來最低水準。

央行每月公布五大銀行新增房貸與利率,合計市占率約四成,數據變化被市場視為房市景氣風向球。國內房貸利率直直落,中央銀行官員解釋,主要是銀行對優質客戶祭出專案優惠利率,壓低整體房貸平均利率。



央行統計顯示,台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行,6月新增房貸金額為413.39億元,月減35.24億元,主要是5月有較多新成屋交屋潮,墊高比較基期。

銀行指出,目前市場最低房貸利率為政府政策房貸—青年安心成家方案,若為分段計息,前兩年利率為1.44%,第三年起為1.74%。

銀行主管說,針對優質客戶,有銀行推出最低僅1.56%的超低利率,例如:農業金庫的公教人員房屋優惠貸款,針對中央及地方各機關、公立學校編制內員工,以及公營事業機構編制內員工,房貸利率最低1.56%。另外,上海商銀指數型房貸,最低利率也是自1.56%起跳。

央行官員指出,目前房市主力為自住戶,象徵首購族的青年安心成家方案,6月增加68億元,占五大銀行新增房貸比重為16.5%。

央行官員表示,房市今年交易量較去年多,六都前六月買賣移轉棟數合計為10.3萬棟,年增率為4.8%。

央行官員說,觀察買賣移轉棟數,大台北都會區較其他都會區明顯回溫。其中台北市6月移轉棟數雖較5月減少16.2%,但年增率為0.7%,新北市則雙雙上漲,月增3.9%、年增0.3%,房市交易轉熱。

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銀行電話問個資 你敢給嗎

<資料來源:經濟日報>

將透過電話、郵件...通知

收到銀行通知要求更新個人基本資料,可別置之不理,否則銀行帳戶可能遭到「控管」!因應洗錢防制,部分銀行著手全面更新客戶基本資料,將透過電話、郵件等方式通知客戶更新資料;銀行表示,接到通知務必回覆,否則可能被銀行視為風險帳戶,進而遭到控管。

11月將評鑑 銀行動起來

根據金融機構洗錢防制辦法第5條,金融機構要做KYC(認識你的客戶),要持續審視客戶身分,高風險客戶每年至少要檢查一次;過去銀行並未全面落實,亞太洗錢防制組織(APG)11月將來台第三輪評鑑,行政院相當重視,各銀行也慎重起來。

華南銀行表示,要控管那些項目?控管到多強?目前仍在評估。法規只規定銀行得採取相關措施,控管消費者的帳戶及相關服務,以避免可能隱藏的不利風險,但並未詳列如何控管。

若拒不提供銀行個資,可能後果嚴重,但民眾質疑,無法確定打電話的是銀行或詐騙集團。上班族陳小姐表示,如果接到這種電話,一定不會乖乖配合提供個資,「萬一是壞人假裝的怎麼辦?詐騙集團也常假裝自己是銀行呀!」

銀行表示,清查客戶資料是所有的銀行都要做的,只是主管機關沒有列出時間表,沒有給清查完畢的期限;各銀行的清查未必同步,有的銀行早一點,有的晚一點。

更新通訊方式、職業等

華銀表示,這次全面更新客戶資料主要以職業為重點,包括客戶的職業別、公司、職務、職位或是職稱等。因為過去開戶時,非強制欄部分,客戶留下的資料往往不齊全,趁這次更新把資料補齊。

中國信託表示,將持續性分批通知客戶更新個人基本資料,包含通訊方式、任職行業等,並視客戶往來習慣以不同方式通知,包含信函、網銀、電郵或簡訊等管道。

華銀表示,網銀也是個管道,如果客戶尚未更新基本資料,每次交易前,會跳出要求資料更新的頁面,這次沒有填寫,下次網銀交易時頁面還會跳出來,直到客戶更新資料為止。華銀也將透過電話、郵寄、電郵或是客戶臨櫃時,更新及確認個人資料。

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自住客撐住房市 央行:未來不易大幅下修

<資料來源:蘋果日報>

明年將有5.5萬戶的房貸戶寬限期即將到期,成了房市重要觀察指標,當中尤以新北、桃園、新竹、台中的壓力最大,外界關注有無可能引爆拋售潮,帶動房價下修。不過央行經濟研究處處長林宗耀今日出席中經院GDP最新預測記者會時表示,近年幾乎都是自住客進場,成了房市重要的支撐力道,未來房市不易見到大幅下修的狀況。

林宗耀分析,自住客因自身需求,與投資客相比,不會因房價下修就有火速脫手的需求,因此不至於發生「多殺多」的滾雪球效應。即使房價趨勢向下,也不至於會出現令央行不安的不穩定金融情勢。

永慶房屋日前指出,使用寬限期的房貸戶比例約3成,估算2019年~2020年全台將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期,售屋壓力大。經房仲業者試算,還本期房貸壓力不容小覷,以貸款1000萬元、利率1.8%為例,三年寬限期內每月繳款金額僅1.5萬元,一旦過了寬限期,每月繳款金額飆升至5.7萬元,是寬限期的3.8倍之多。

央行總裁楊金龍6月下旬時也曾表示,據央行了解,有給與房貸業務寬限期的銀行,統計至3月底,19家承作銀行的貸款餘額共1兆543億元,占這些銀行合計房貸總餘額比重為15.78%。二胎房貸部份,銀行承作比重不高,且貸款條件嚴謹,截至去年底共12家銀行承作,貸款餘額為319億元,占比僅0.7%。

王立德/台北報導

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住宅補貼下週一開放申請 新婚、懷孕都能加分

<資料來源:蘋果日報>

今年度的住宅補貼下週一起開始受理申請,截至8月31日止。租金補助6.5萬戶、自購住宅貸款利息補貼4000戶、修繕住宅貸款利息補貼2000戶。此外,為了鼓勵生育、結婚,今年起新婚家庭或者懷孕胎兒都能加分,增加獲得補貼的機會。

住宅補貼必須符合4項基本條件,包括1.年滿20歲;2.家庭組合必須為:有配偶、與直系親屬設籍同戶、單身年滿40歲或父母過世,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹;3.申請人或配偶、同戶籍直系親屬無自有宅;4.家庭年收入低於50%分位點家庭的平均所得,且家庭月收入按全家人口平均分配後,每人每月必須低於當年度最低生活費標準之3.5倍。以台北市為例,家庭年所得須少於88萬,每人每月須少於2萬4236元。

除了符合基本條件外,補貼計畫還採取了評點制度,評點分數較高者可優先獲得補貼。為了因應少子化的態勢,今年起增加了新婚或懷孕可獲評點分數,申請日前2年內結婚登記之新婚家庭,可加2分;胎兒除計入家庭成員、人口數及視為未成年子女數外,育有3名以上未成年子女家庭,第3人起,每人加3分。

租金補貼金額分4種,台北市每戶每月最高補貼5000元;新北市、桃園市、台中市、新竹縣、新竹市最高補貼4000元;台南市、高雄市最高補貼3200元;其餘縣市3000元。

欲申請住宅補貼的民眾,須於7月23日至8月31日向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府提出申請。

王家禕/台北報導

各縣市網站請先點入內政部不動產資訊平台

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內政部委外研究:房貸負擔能力越低,生育力越低

<資料來源:自由時報>

營建署去年第3季低調委託住宅學會針對6都房價負擔能力與生育率長期趨勢進行探討,發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係;亦即房價負擔能力越低,總生育率就越低;但因擔心報告被曲解,營建署在開頭就強調「內容如涉解讀,係屬研究單位觀點,不代表本署立場」。

「貸款負擔率」是指中價位住宅貸款每月攤還金額除以中位數家戶每月可支配所得,數字越高,代表房貸壓力越沉重,也就是負擔能力越低。

根據該報告,2002到2010年台灣總生育率與貸款負擔率變化呈現負向關係;報告解讀是,負向關係即房價負擔能力越低,同時間的總生育率越低,其中以雙北市、台中市等區域較明顯,但隨後因政府推出生育補助及龍年生子潮影響,負向關係稍微收斂。

該報告建議,假如政府願意試圖提高房價負擔能力,同時也可能提升總生育率;也就是解決「高房價」問題,或可同步解決「少子化」的國安議題。

學者:買了房子 不敢生孩子

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出,他前年與政大地政系博士生林佩萱合作發表1篇研究論文,實證在生育前已購屋家戶相較未購屋家戶,婚後生小孩的時間會拉得更長;主因是在高房價時代購屋,將占據更多家庭資源,造成「房子」與「孩子」間的排擠效果,進而降低生育率,甚至出現「買了房子、不敢生孩子」現象。

他說,當時抽樣調查總樣本數1473件,整體家戶平均生育時間為1.86年;比較購屋與未購屋的家戶,購屋家戶平均於婚後約2.66年才生育首胎,高於未購屋家戶平均婚後約1.71年生首胎。

記者徐義平/台北報導

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辦車貸前 注意折價與利率的翹翹版效應

<資料來源:蘋果日報>

購買新車動輒百萬元以上,不少人都會申辦車貸,來舒緩一次要拿出大量現金的資金壓力。但國銀主管建議,因現在車貸競爭激烈,「拿到3%以上都偏高」,記得一定要注意經銷商報出來的數字,有可能經銷商願意當場給予比較多的折價,卻在利率端高出市場行情。

國銀個金部門主管,如此一來,很可能購車總價較低,但背負的車貸利率高,但若要車貸利率低,很可能業務願意讓利的幅度小,使得購車總價上揚。

國銀個金部門主管表示,現在車貸要拿到3%以上的利率,大概就是兩種情況,第一是車商跟自家融資公司配合,因僅此一家,別無選擇,利率由融資公司決定,且融資公司的資金成本較銀行高,因此當銀行已經將車貸利率殺至2字頭時,只跟自家融資公司合作的車廠,還是有可能僅給予消費者3%以上的利率。

第二則是利用「高利率來換高折價」,作為銷售手法。國銀主管表示,實務上很多消費者購車時,專注業代能給予多高的折價,但反而在車貸利率這點輕忽,不知不知覺中就簽下較高利率版本的車貸,「簡單一點的判別方式,就是要求業代用零息貸款來做,未來比較不會衍生糾紛」。

前三大車貸銀行的車貸部門主管也建議,民眾在申辦貸款時,一定要注意自己未來的償款能力。一般來說,每月要償還的貸款金額最好不要超過月收入的三分之一,譬如月收入6萬元,每月償還貸款金額最好就不要超過2萬元。

國銀主管說明,如果用常見的排氣量1.8、2.0升汽車來看,一年的保費、油錢、保養費、牌照稅、燃料費等就可能要10萬元,換算下來每個月還要額外付出8000多元,以前述的例子來看,可能每個月就要花掉近半個月的收入來養車,很可能會對每個月的收支平衡造成壓力。

國銀主管更說,如果是已經在償還房貸的民眾,更是要謹慎計算加上車貸後,家庭收支能否平衡,「或許可以先生還房貸、太太還車貸,都控制在自己月收入的1/3」等方式來因應。

王立德/台北報導

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標普:台灣銀行業房貸風險 可控管

<資料來源:工商時報>

從全球角度分析台灣整體銀行業,獲利能力偏弱的風險遠甚過不動產放貸業務。標普台灣分析師周怡華表示,台灣銀行業的房貸業務具有允當的授信審核風險控管及審慎的貸放成數,加上未來兩年台灣的不動產價格將維持相對穩定,有助於減緩銀行業者面臨的信用風險。

標普分析師團隊指出,台灣銀行業身處零散的市場結構,導致獲利能力在全球同業中偏低,這應是透過產業整併來解決,卻因許多條件限制,估計2至3年內出現整併可能性偏低,金管會近期宣布,自2019年起將批准兩家純網銀在台設立,可能會進一步讓銀行業競爭加劇。

標普分析,台灣近4年期間的通膨調整後不動產價格漲幅,每年平均為1.1%,不再出現2014年前十年期間的大幅上漲,有3項原因:1.民眾負擔能力下降,2.主管機關遏止不動產投機交易,2010年至今連續祭出降溫措施,3.特別是增加房屋持有稅及資本利得稅等,因此帶來銀行業的優質房貸違約率近兩年維持在偏低的0.06%~0.09%。

標普分析師團隊同時提出3項理由,分析台灣銀行業的房貸風險足以控管:1.台灣不動產產市場陷入停滯,不動產價格已經下跌,2. 銀行業者為逐步達到更嚴格的法定資本要求,採取較溫和的放款成長策略,3.銀行轉向海外進行擴張,以追求較高的報酬率。

標普全球評級12日公布「銀行業國家風險評估BICRA:台灣最新報告。該報告指出,銀行業面臨的經濟風險需考量經濟韌性、經濟失衡、經濟體系信貸風險、制度架構等項目,台灣經濟風險趨勢穩定,被列為可能導致經濟失衡的不動產價格波動因素,金融體系面臨風險仍在可管理的範圍內,2015~2018年期間,民間部門負債對GDP比增長幅度,每年平均為2.78個百分點。

標普強調,競爭壓力才是台灣銀行業者面臨的真正產業風險,已導致產品或服務價格的主導能力受限,而且台灣銀行業者的整體獲利能力,亦低於全球同業平均水準,原因多出在高度零散的產業結構,公股行庫的市占率仍接近50%,高達20家銀行業的個別資產總值,還不到整體銀行體系總資產的1.5%。

陳碧芬/新加坡電

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房貸族福音! 一銀結合大數據 即時試算額度及利率

<資料來源:自由時報>

數位時代理財愈來愈方便,隨時隨地可搞定各種貸款需求!第一金(2892)旗下第一銀行線上貸款平台「第e數速貸」提供24小時服務,讓民眾透過網路就可以完成貸款的申請流程,而且在手機、平板或電腦都可以使用。

值得一提的是,一銀推出「房貸可貸額度及利率試算」服務,即時線上試算,就可以得知房貸額度及利率,協助民眾隨時隨地可以完成貸款及還款規劃。

一銀表示,該行積極應用金融科技,運用實價登錄、行內資料及專家經驗等大數據資料,以人工智慧(AI)演算類神經網絡技術建構「不動產智慧鑑價模型」,用以鑑估全國不動產,現將此模型應用於「第e數速貸」平台,民眾只要輸入房產類型、房產地址、屋齡、房屋價格及貸款人基本資料等相關資訊,即可試算出房貸可貸額度及利率,不必再跑銀行,也省下鑑價作業時間,幫助民眾精準掌握資訊。

一銀也提醒,試算結果僅供參考,實際貸款額度及利率仍需專業鑑價人員核定。

記者盧冠誠/台北報導

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房貸逾放上升 金管會評估對房貸做壓力測試

<資料來源:經濟日報>

美中貿易戰恐衝擊經濟,加上房貸逾放比率攀升,對於是否需對房貸辦理全面性的壓力測試,金管會銀行局主秘陳妍沂今天表示,金管會將研議辦理。

美中貿易戰會否引爆金融風暴受關注,美國對35家銀行做壓力測試,對於國內是否需要做壓力測試,金管會主委顧立雄今天受訪時表示,保險業國外投資及國際板債券之前做過了,接下來看上限調整的狀況,至少目前RBC及資金運用狀況還在一個穩定的狀態,銀行端還沒有發生明顯必須做壓力測試,反而是房貸要比較關注的。

對於是否針對房貸做壓力測試?金管會銀行局主秘陳妍沂表示,基於適足性監理,銀行每年都要辦壓力測試,其中情境設定包括房價下跌、利差縮減等,銀行每年都會辦,金管會再就適足性要求,目前銀行報來的壓力測試結果都可以。

銀行自辦的壓力測試,都是由銀行自設情境,銀行提報壓力測試結果過來後,金管會也會看銀行自設的情境是否太鬆。

至於金管會統一設定情境的房貸壓力測試,會否再做?陳妍沂表示,我們會研議辦理,會作評估,若有需要的話,就有可能再做。

金管會上一次針對房貸做統一的壓力測試,是在2016年針對2015年做的壓力測試。

陳妍沂說,目前銀行的逾放比率、逾放覆蓋率及資本適足率三項指標都很好,代表未來風險承擔能力強,銀行健全程度不錯,有能力吸收未來可能發生的損失。

她表示,理論上,上次做時的經濟情況如果沒有更壞,就沒有必要再做,但因大家關心房貸情況,我們監理上會隨時評估。

陳妍沂表示,實際上,在大家詢問前,我們已經在評估是否做壓力測試,還未到馬上重做,但若美中貿易戰、房貸品質產生變化,隨時可能請業者再做一次壓力測試。美中貿易戰的影響,主要是對經濟景氣、產業鏈的衝擊。

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日平均每人接20通 陸電話行銷轟3億用戶

<資料來源:TVBS新聞>

在中國大陸不論是房貸、車貸,還是英文培訓班,只要是需要銷售的類別,就會有電話推銷的存在。大陸媒體直擊電話推銷公司,聘僱的電話行銷人員動則五、六百人,每名員工被要求,一天之內的通話時間要累計滿三小時,才能下班。換算下來,等於一天一人要打上4、5百通。根據不完全統計的數字,整個大陸3億手機用戶,平均每人每天會接到15至20通的推銷電話。

電話推銷員:「您好,請問您這邊有收藏品需要免費鑑定嗎?」
電話推銷員:「需要辦理信用貸款嗎?」
電話推銷員:「這裡是英語培訓中心,…。」


信貸、車貸、房貸、英語培訓、房屋出售,所有想得到的銷售行業,就可以電話推銷。

大陸民眾:「開車的時候,突然有個電話還以為有什麼急事。」 大陸民眾:「你說這孩子睡覺,把孩子吵醒了,你不接,它又打來了。」


根據不完全統計,整個大陸3億手機用戶,平均每人每天會接到15至20通電話推銷。

大陸民眾:「你這號碼是江西萍鄉的號碼,怎麼賣天津的房子。」
電銷人員:「其實咱們就是在本地撥出去的。」
大陸民眾:「你指的本地是天津還是哪兒?」
電銷人員:「咱們現在在廊坊這邊。」
大陸民眾:「你真是太神奇了,在廊坊賣天津的房子,顯示的號碼是江西的。」


一通電話、一個號碼,跨省賣全國各地的房子或產品,電話推銷,這在中國大陸可是一項專責行業。 推銷聲音此起彼落,不輸給傳統菜市場,直擊這家保險電話推銷公司,放眼望去一層辦公室裏,坐了近百人。

保險電銷人員:「(這裡有多少人?)多喔!(就這一層)下面三、四層都是打電話的。」

每位電話行銷員都戴上耳機,面對一台電腦,撥號不是拿桌上電話,更不用手機,全公司600多人都靠一台電腦主機,它會自動撥號,撥通後立刻轉給,前一秒才剛掛掉電話的人員。

電銷人員 小劉:「我大概每30秒打一通出去,然後我自己幹了一上午,三個小時。(三個小時要打多少電話?)三個小時差不多有350到400個電話,(就不停地打?)對,沒有時間休息,要像機器人不停地說。」

打過的3、4百通電話,會被電銷人員存到客戶資料庫。

電銷人員:「我的系統裡頭總共有1075個,(1075個客戶,那其他人是不是都共享你這1075戶?)不是,每個人是每個人系統,(不一樣的,分配給你1075個)對,你自己每天發,累計就這麼多了。」 電銷人員:「同一個客戶要反覆打,一開始他可能不會接,但是你得慢慢地跟他培養感情。」

狂打,打到對方接為止,電話接通後以秒計算,一天的通話時間要累計滿三小時,才下得了班。 電話推銷其實有特定的話術,有人會寫在本子上,然後照著念。

保險電銷人員:「有作用,因為客戶特別想買保險,你做為一個新人照念的話,他(客戶)會跟著走。」

搖小手就表示,拉成了一張單,但是直擊現場一整天,就這麼一張單。 電話推銷的工作,在網路上設定一線城市來搜索,都能跑出三萬多筆的職缺,福利待遇是高薪提成、年底雙薪,等於一般上班族的收入。這類電銷公司的成本除了支付薪水之外,只有申請一支電話專線的費用,其次就花在購買個資。

保險電銷公司主管:「我們現在的客戶來源就兩個管道,第一個是免費的贈險管道,第二個管道就是我們現在有一些網路APP平臺,就留了他的個人資料。」

取得個資,在大陸不是難事,很大部分免費,而且資料完整。

電銷人員:「這裡有客戶叫什麼、性別、出生年月、電話號碼,這個電話號碼是哪裡的。」

民眾買房、看樓,隨手留下的聯絡方式,電銷公司都能弄到手。

房仲電銷人員:「八大重點小區,每個小區都有樓單,(樓單是什麼)樓單就是業主的名字,在物業那裏搞到的樓單,就是業主的電話,我們可以問他房子賣不賣,(這個名單準不準確),準啊!肯定準,這是花錢買的。」

個資保護概念薄弱的中國特色,就能讓電銷公司有源源不絕的電話可以打。

保險電銷公司主管:「我們每一周都給你發100條名單,100條客戶名單,每一周都有,(都是新的嗎)對,都是新的,我們全國各地都打。」 電銷人員:「您好」

三萬多家電銷公司,一家養個500員工,一人一天撥出4、5百通,全大陸13億人,想要接不到,除非你沒有電話!

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