<聰明貸款報導>

2026 年首季房市進入盤整期，然而購屋族的資金壓力正迎來前所未有的考驗。
根據金融圈最新動態顯示，多家大型公股與民營銀行近期已轉向「防守性鑑價」，要求各分行在進行房屋估值時，普遍較市場實際成交價下修約 10%。這項舉動代表著，即便申貸人符合最高 8 成的貸款條件，其實際取得的資金仍會因鑑價基數縮水而大幅減少，導致首購族原本預計的自備款必須額外追加總價的 10% 至 20%，才能順利補足核貸缺口。

這波「鑑價寒流」不僅考驗買方的口袋深度，更讓市場對即將落日的新青安貸款政策感到憂慮。如目前市場盛傳「新青安 2.0」方案將引入更嚴苛的「80 條款」，即借款人年齡加上貸款期限不得超過 80 年，這對於 40 歲以上才準備入場的「大齡首購族」無疑是一道硬門檻，可能導致其貸款年限被迫縮短。
此外，傳聞中還包括寬限期擬由 5 年減至 3 年，以及利息補貼力度的收縮，種種跡象顯示政府與銀行端正試圖引導房市回歸「剛需自住」，並大幅拉高財務槓桿的入場門檻。

面對銀行端鑑價縮水與政策收緊的雙重夾擊，專家提醒，現行的購屋財務規劃方式必須即刻更新。
例如過去房地產市場習以為常的「2 成首付」已不足以應對當前的風險，實務上建議購屋者應預留 35% 以上 的流動資金，以確保在鑑價不如預期或政策突然轉向時，不至於陷入違約困境。
在 3 月 19 日央行理監事會議召開前夕，購屋者應更加謹慎看待資金調度，切勿將財務狀況逼至極限，以免在政策換約的浪潮中成為首波被震盪出的受災戶。

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台灣房市近年來快速攀升，購屋門檻大幅提高，連帶使民眾的債務壓力急遽擴張。根據最新數據顯示，全台同時背負「房貸」與「信貸」的「雙貸族」人數已正式突破 41 萬大關，創下自 2012 年有統計以來的同期歷史新高。高槓桿的購屋趨勢，正逐漸成為房市與金融體系潛在的風險指標。

依據聯徵中心截至 2025 年 10 月的統計資料指出，不僅雙貸族人數創新高，每人平均的總貸款金額更飆升至新台幣 748 萬元。相較於 14 年前（2012 年同期）的 366 萬元，負債規模足足增加了一倍以上。

屋比房屋總經理葉國華分析，此現象深刻反映了台灣房價長期高漲的沉重壓力。過去購屋族大多僅需負擔房屋本身的貸款，但在現今房價動輒千萬的環境下，許多民眾為了湊齊自備款、裝潢費用或周轉資金，不得不轉而申請信用貸款或信用卡分期，「房貸＋信貸」的雙重負債結構已成為市場常見現象。

市場專家警告，若房市維持高檔且利率平穩，雙貸族尚能維持收支平衡；但若總體經濟環境出現反轉，財務壓力將迅速浮現。目前市場已面臨三大隱憂：

1.購屋槓桿過高的風險：許多購屋者同時動用信貸與多方借款進場。若未來房價面臨修正回檔，部分屋主恐面臨資不抵債的「負資產」窘境與財務失衡。

2.升息與通膨帶來的還款壓力：近期全球地緣政治動盪推升油價，通膨壓力蠢動。若未來央行為打擊通膨而調升利率，雙貸族每月的還款負擔將隨之加重，將嚴重擠壓家庭日常消費能力，甚至成為壓垮財務的最後一根稻草。

3.金融體系風險逐漸累積：雖然目前全台房貸逾放比率仍處於低檔，但隨著雙貸族群規模不斷擴大，一旦經濟景氣發生劇烈波動，銀行體系的信貸與房貸違約風險極可能同步攀升。

中信房屋研展室副理莊思敏進一步指出，雙貸族暴增的根本原因在於結構性的問題，即「薪資漲幅遠遠追不上房價」。此外，隨著過去幾年預售屋熱潮逐漸進入交屋期，面對近期銀行放款水位緊縮與保守鑑價導致的資金缺口，預期將有更多購屋族需要依賴信貸來補足差額，全台雙貸族的規模短期內恐將持續居高不下。

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近期台灣房地產市場受到央行第七波信用管制及銀行房貸緊縮的雙重影響，買氣持續探底。最新金融數據不僅揭露全台「十大房貸熱區」購屋族潛藏的高槓桿風險，建築業界也發出嚴峻警訊，擔憂在資金鏈持續緊繃的情況下，恐將引發一波中小型不動產業者的倒閉潮。

警訊一：十大房貸熱區曝光，桃園、板橋背債逾3,500億

根據聯徵中心最新數據統計，截至去年底，全台房貸授信餘額最高的十大行政區，主要集中於雙北、桃園、台中以及新竹等產業與人口密集區。其中，桃園市「桃園區」與新北市「板橋區」雙雙突破 3,500 億元大關，成為全台房貸資金最集中的兩大熱區。

房市專家與中信房屋研展室分析指出，房貸授信餘額高度集中的區域，往往代表當地房市交易量大、槓桿程度極高。目前十大熱區的平均每件房貸未清償餘額普遍落在 700 萬至 1,000 萬元之間。這意味著，一旦未來房價出現明顯修正，或是利率進一步走升，部分採取高成數貸款的購屋族將首當其衝，面臨資產價值下滑的壓力，甚至可能出現貸款金額高於房屋現值的「資不抵債」窘境。

警訊二：銀行房貸難鬆綁，中小型建商面臨生存保衛戰

除了消費端面臨壓力，供給端的建商同樣處於水深火熱之中。央行第七波信用管制實施至今已逾一年，導致 2025 年全年房市交易量大幅萎縮，業界對 2026 年的市場展望亦不樂觀。

建商私下透露，目前銀行針對房貸以及建商餘屋貸款的放款態度依然相當嚴格，資金水龍頭難以全面鬆開。在營建成本居高不下、房屋去化速度變慢的雙重夾擊下，若建商自身的財務周轉與現金流掌控不佳，極可能撐不過這段房市冰河期。業界擔憂，部分體質較弱的中小型不動產業者，可能將面臨停工甚至倒閉的風險。

面對房市的不確定性，專家呼籲，無論是準備進場的購屋族或是不動產業者，都應以最高標準審視自身的財務槓桿。購屋族應特別留意這類房貸規模龐大的「熱區」是否出現過熱或拋售跡象，避免在高點盲目進場承擔過高風險；而金融機構與政策單位也將持續將這些區域與相關業者，列為信用管制與風險監測的重點目標。

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隨著央行第七波信用管制發威與「新青安」優惠退場倒數，台灣房市正面臨嚴峻的資金考驗。金融界警告，在《銀行法》72-2條放款天條限制下，銀行受制於資金排擠效應與成本上升，勢必採取「以價制量」。預估 2026 年下半年，一般房貸實質利率恐面臨「3% 保衛戰」，宣告超低利時代落幕。

若新青安補貼不再延續，房貸利率將從現行 1.775% 被打回原形，加上寬限期陸續屆滿，借款人將迎來沉重負擔。房市專家強烈建議，近期準備進場的購屋族簽約前務必進行「3% 壓力測試」，直接以 3% 甚至 3.25% 試算本息攤還月付金。若金額超過家庭可支配所得三分之一，應果斷重新評估。

隨著民眾預期負擔加重，市場「錯失恐懼（FOMO）」情緒已然消散。2026 年房市預計將走向「量縮價盤整」，購屋挑戰已從過去的「能不能借到錢」，正式轉變為「能不能還得起錢」的個人財務體質考驗。

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近年來由於各家銀行房貸專案推陳出新，加上近期部分投資人將資金轉泊至股市或進行理財配置，許多房貸族會選擇透過「轉貸」來爭取更優惠的利率，或是透過「增貸」將房屋淨值轉化為靈活資金。然而，隨著五月報稅季即將到來，國稅局特別提醒民眾，在申報綜合所得稅的「自用住宅購屋借款利息」列舉扣除時，務必留意稅法相關規定，以免因認知落差而影響節稅權益。

增貸部分非屬購屋用途，利息不得列報扣除

針對房貸族常採取的「借新還舊」理財方式，國稅局官員指出，依據《所得稅法》規定，列報自用住宅購屋借款利息時，僅能就「原始購屋借款未償還額度內」所支付的利息進行列報。換句話說，如果您在轉貸時一併申請了「增貸」，這筆多出來的資金因為不屬於原始購屋用途（例如拿去投資、買車或裝修），其所產生的利息支出是無法申報抵稅的。

節稅不NG！申報房貸息需備妥三大證明文件

國稅局進一步說明，實務上常有民眾因為歷經多次轉貸或時間久遠，遺失了舊有資料，導致稽徵機關難以認定該筆貸款為原始購屋所借。為了保障自身權益，轉貸族在申報時除了當年度的利息單據外，務必備妥以下轉貸相關證明文件：

1.原始貸款餘額證明書（證明舊房貸剩下多少錢）
2.款清償證明書 或 建物登記謄本（證明已清償舊債）
3.借還款資金流程文件（證明新借款確實用於償還原購屋借款）

留意法定上限與自住要件

最後，財稅專家也提醒，申報自用住宅購屋借款利息扣除額，必須先扣除當年度的「儲蓄投資特別扣除額」（即利息收入），且每年扣除金額上限為 30 萬元，每個申報戶以一屋為限。同時，房屋必須登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下，並於課稅年度內辦妥戶籍登記，且不可有出租或營業使用的情形。提醒有轉貸、增貸動作的民眾，提早整理好相關單據，才能安心合法節稅。

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面對全台住宅老齡化危機與青年居住正義議題，行政院近期擬祭出重大「政策紅利」，為停滯的都市更新與危老重建市場注入強心針。據最新政策規劃方向，未來都更開發案若配合政府捐贈「社會住宅」、「青年宅」或「婚育宅」，其容積獎勵將有望打破現行法定 1.5 倍的嚴格上限，最高甚至可獲得額外 50% 的容積加碼。此舉預計將大幅改變台灣不動產市場的開發版圖。

打破容積天花板，創造公私協作雙贏

過去在《都市更新條例》的規範下，容積獎勵的上限往往成為建商與地主在精華地段（如雙北人口稠密區）推動都更的談判瓶頸。新政策方向著眼於「公益性」與「都市發展」的結合，透過釋放實質的容積誘因，鼓勵民間資本投入公共住宅建設。這不僅能有效緩解政府單獨興建社宅的財政與土地取得壓力，更能加速老舊市區的市容翻新與結構安全升級。

市場趨勢轉向：雙北老屋解凍與「豪宅小坪數化」

在市場趨勢方面，房產專家分析，這項政策紅利將率先引爆大台北地區（如新北市中和、板橋等高密度發展區）的危老都更熱潮。過去因整合困難、無利可圖而卡關的指標性老屋重建案，可望在此波容積放寬的帶動下重新啟動。

此外，因應當前高單價與少子化的人口結構變遷，建商取得額外容積後，在產品規劃上將更趨向於「豪宅小坪數化」與「高質感兩房」的格局設計。這類產品不僅符合現代小家庭與單身貴族的居住需求，也能精準控制總價，迎合當前信用管制下的首購與換屋買盤。

帶動營建資產鏈，房市迎來健康盤整新局

業界普遍認為，在近期房貸利率創下新高、市場進入量縮盤整期的氛圍下，這項都更容積放寬政策無疑是產業界的一場及時雨。政策若順利落地，除了能落實居住正義，更將帶動國內營建、建材及資產開發相關產業的長期營收動能。台灣房地產市場有望擺脫單純的投資炒作，轉向以「居住品質升級」與「公益回饋」為主軸的永續發展新階段。

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中央銀行近期公布最新統計，今年1月本國銀行房貸餘額攀升至新台幣11兆6172億元，年增率罕見回升至4.55%，正式終止了過去連續15個月以來的降溫趨勢，此數據一出立刻引發市場對於房市是否再度轉熱的高度關注。然而，隨著央行即將於3月19日召開第一季理監事會議，金融圈與學界普遍預期，在全體銀行不動產放款集中度仍偏高，且整體房價依然處於高檔的情況下，現行的第七波選擇性信用管制措施恐難以在短期內迎來鬆綁。

針對1月份房貸餘額不僅續創新高且年增率出現反彈的現象，央行官員對外說明，這主要歸因於農曆春節落點不同所產生的「低基期」效應。由於去年農曆新年落在1月，導致比較基期偏低，而今年春節假期則落在2月，使得今年1月份具備較完整的工作天數，加上年底至農曆年前向來是傳統的交屋與購屋旺季，進而推升了房貸餘額的增長。
官方特別強調，單一月份的數據回升主要反映季節性與日曆天數的短期因素，不能單憑此指標就斷言房市氛圍已全面反轉，仍需將前兩個月的數據合併觀察，甚至拉長至第一季結束，才能更客觀地評估整體房貸市場的實際走向。

儘管房貸餘額數據在表面上出現短期回溫，央行對於整體房地產市場的風險控管態度依然維持高度警戒。根據金管會與央行的相關數據顯示，目前國銀不動產放款占總放款的比率依然停留在36%以上的歷史相對高點，顯示國內資金過度集中於房地產市場的結構性隱憂尚未解除。
為了防範潛在的系統性金融風險，多位央行理事皆傾向保持審慎態度，認為在房價尚未出現明確且具規模的修正之前，若過早撤除或放寬打炒房措施，極有可能向市場傳遞錯誤訊號，導致投資客的預期心理死灰復燃，讓過去的政策成效功虧一簣。

市場分析人士指出，面對目前全台房市賣壓與待售庫存量創下新高的現況，加上政府預計於下半年檢討並可能限縮「新青安」貸款的優惠條件，央行在即將到來的理監事會議上，勢必會維持現有的緊縮步調。
外界預估，央行不僅不會輕易放行信用管制的退場，甚至會持續緊盯市場資金流向與建商餘屋貸款的變化，以確保金融體系的穩定。對於整體不動產市場而言，在政策面持續施壓且資金成本未見降低的環境下，未來幾個月房市預估將持續處於量縮價穩或微幅盤整的格局。

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中央銀行昨（25）日公布 2026 年 1 月五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀及一銀）新承做放款統計，受房市交易降溫與政策性貸款占比下滑影響，購屋貸款呈現「量縮價揚」態勢。數據顯示，1 月五大銀行新承做房貸金額降至新台幣 567.66 億元，較上月減少 67.74 億元；而新承做房貸利率則逆勢上揚至 2.327%，月增 0.029 個百分點，一舉衝上自 2009 年 1 月以來、近 17 年的最高紀錄。

央行經研處分析，房貸利率創下新高的核心原因在於貸款結構的變動。1 月分包括「新青安貸款」及公教人員「築巢優利貸」等低利專案貸款的承做比重明顯下降，進而推升整體房貸的加權平均利率。以新青安貸款為例，其單月承做金額從 276 億元降至 240 億元，占新承做房貸比重也由 43.45% 下滑至 42.36%，已連續兩個月呈現萎縮。央行官員指出，新青安專案預計於 2026 年 7 月 31 日結束，隨著政策進入倒數階段，初期旺盛的申請動能已逐步放緩，符合條件的剛性需求多已在前期完成購屋。

在市場交易量方面，1 月六都建物買賣移轉棟數合計為 1.82 萬棟，月減 8.3%，反映出市場觀望氣氛濃厚。此外，不僅購屋貸款規模縮減，1 月五大銀行新承做周轉金貸款也因年底季節性資金需求高峰已過，大幅月減 1361 億元至 8973.5 億元；然而周轉金利率受政府發放年終獎金、低利政府借款增加影響，反而下滑至 2.04%。

央行強調，未來仍須視整體金融環境變化、信用管制政策成效以及政策貸款退場的節奏而定。在銀行房貸水位普遍偏緊，加上新青安等優惠利率占比縮小的背景下，房貸族未來的利息負擔恐將維持在相對高檔。市場分析師則認為，隨著 7 月新青安專案截止日期逼近，上半年房市可能維持「量穩價盤」或「低檔盤整」的格局，買賣雙方將在利率新常態下持續進行價格拔河。

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在近期房貸市場受總量管制影響的大環境下，國內銀行積極轉向搶攻優質消費性信貸客群，並重磅推出創新的「額度回復型信用貸款」方案。此舉打破傳統信貸單次借款的限制，將貸款人已償還的本金直接轉換為可再次動撥的備用額度，為個人財務槓桿與資金周轉提供全新利器。

已還本金變備用金，資金隨借隨有

有別於傳統信貸在還款後若需資金必須重新聯徵與申辦，「額度回復型信貸」的最大亮點在於「額度再生」。以近期王道銀行（O-Bank）新推出的方案為例，借款人只要正常還款滿 14 個月，即可在原本核准的額度與期限內，隨時透過手機 APP 或網銀申請動撥已償還的本金。 每次動撥最低門檻為新台幣 5 萬元，且後續動撥免收開辦費（僅收取單次動撥手續費 3,000 元）。系統自動審核撥款，省去繁瑣的財力證明檢附流程，大幅提升資金取得的隱密性與效率，貸款年利率最低達 2.25% 起。

彈性攤還機制，有別於傳統循環信貸

市場上雖已有「循環型信貸」，但多採按日計息，利率相對較高，僅適合極短期的緊急救急。而「額度回復型信貸」動撥後的資金，系統會將其視為一筆新的貸款，採用「一段式本息攤還」計算，還款期限依動撥金額可分 3 至 7 年。這樣的設計不僅有效降低了每月的還款壓力，更適合用於具備中長期規劃的資金挹注。

靈活應對多元場景：從投資佈局到品味生活

這種兼具「隨時動撥」與「分期攤還」雙重優勢的方案，特別適合具備多元理財與生活規劃的族群。不論是需要精準掌握台美股市中科技或自動化產業的進場時機、靈活調度房地產周轉資金，亦或是投入經典老車的精心維護、升級頂級公路車電子變速等專業零組件，都能透過這筆隨時待命的理財備援金，在不打亂原有現金流的狀況下，從容實踐投資與生活目標。

善用金融工具，擴充財務彈性

理財專家指出，「額度回復型」方案不僅替銀行鎖定具備穩定還款能力的優質客群，也讓消費者能以較低的綜合成本預先準備資金水位。建議有資金潛在需求的民眾，可及早評估此類免綁約、高彈性的信貸產品，為自己的財務防護網升級。

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隨著過去幾年房市熱潮中售出的預售屋陸續完工，台灣不動產市場正迎來一波龐大的交屋高峰。然而，這波預估未來三年達32至36萬戶的交屋潮，卻迎頭撞上中央銀行嚴格執行的「第七波選擇性信用管制」，加上各大商業銀行不動產放款水位普遍逼近《銀行法》72條之2的法定上限。
在「滿水位」與「嚴管制」雙重夾擊下，房貸市場全面緊縮，過去購屋族理所當然預期的「貸滿八成」已成絕響，市場正醞釀一股交屋資金斷鏈的潛在危機。

銀行放款逼近滿水位，

房貸審核「挑客」成常態 金融圈人士指出，受限於《銀行法》規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%，目前多數銀行的內部警戒線已達28%甚至更高。在房貸額度極度稀缺的「自主管理」時期，銀行審核標準大幅提高，資金放款明顯轉向「優質客戶」。
除了傳統的軍公教人員，具備高穩定收入的專業人士（如醫師、律師、會計師）在爭取較佳利率與成數時才具備優勢；一般受薪階級即便信用良好，也面臨排隊等撥款、利率遭調高或成數被大砍的窘境。

第二戶衝擊最劇，成數面臨「五成保衛戰」且無寬限期

央行第七波信用管制發威，對非首購族的殺傷力最為顯著。根據最新規範，名下已有房屋或申辦第二戶房貸者，最高貸款成數被嚴格限制在五成，且全面取消寬限期。這意味著，三、四年前購買預售屋、原先預期交屋時可貸款七至八成的換屋族或置產客，如今在交屋前夕必須臨時籌措高達房屋總價二至三成的現金「補破網」。
若以總價2,000萬元的物件計算，購屋族恐須額外拿出400至600萬元的現金，資金壓力驟增。

捨棄八成迷思，提前啟動「資金壓力測試」

面對嚴峻的房貸環境，房產與金融專家提出警告，即將於今年交屋的購屋民眾不可再抱持樂觀態度。專家建議，現階段應以「貸款僅能核准六成」作為最保守的現金流壓力測試標準。

若資金出現缺口，建議購屋族可採取以下應對策略：

1.主動與建商協商： 詢問是否有提供「建商公司貸」作為過渡時期的資金橋樑，以補足銀行房貸成數的差額。
2.尋求非傳統商業銀行管道： 轉向受《銀行法》72-2條限制較小的信用合作社、農漁會等地方性金融機構詢問貸款額度。
3.重整個人信用與資產： 提前結清不必要的信貸或信用卡分期，以最優良的聯徵紀錄向銀行爭取最佳條件。

隨著房貸緊縮效應持續發酵，市場預期部分資金準備不足的買方可能被迫選擇違約退戶或平轉出場。在供給量較大、賣壓逐漸浮現的區域，房價的去化壓力也將隨之攀升。台灣房市在交屋潮與信用管制的碰撞下，正步入一場汰弱留強的壓力測試。