新青年安心成家貸款（新青安）自2023年8月上路以來，兩年間協助近13萬戶無自有住宅家庭購屋，但也因《銀行法》第72條之2的放款比率限制，使銀行擔心觸及上限而放慢撥款進度，引發「房貸荒」。行政院4日拍板通過金管會提出的精進方案，宣布自今年9月1日起，新青安貸款撥款案件將不再計入該比率限制，預計有助提升銀行承作意願，緩解首購族貸款困境。
行政院長卓榮泰指出，《銀行法》相關規範原意在控管銀行流動性，但房貸逾放比率長期低於其他授信業務，資產品質穩健，當前銀行流動性亦無虞，因此在兼顧風險管控下，排除新青安貸款可使政策目的更聚焦於協助青年購屋安居。
他強調，銀行在辦理融資貸款時，不得搭售其他金融商品，也不得對民眾有不當或多次勸誘，金管會與財政部須督導各行庫務實落實。除新青安貸款外，凡屬自住、首購，或一屋換一屋的貸款需求，也應優先滿足。
財政部則補充，截至今年7月底，青安與新青安貸款累計已核貸逾47萬戶，金額超過2兆4千億元，其中新青安就占近13萬戶、核貸9,994億元，約七成為40歲以下青年。貸款逾放比僅0.04%，低於整體房貸水準，顯示資產品質良好。
為防止炒房與不當申貸，財政部要求借款人限貸一次並簽署自住切結書，銀行亦須加強查核轉租、人頭戶及涉營業貸款，並已追回逾5,400件不符規定案件，收回利息補貼逾1億元。
市場面上，此次排除規範被視為房市的利多消息，營建類股盤中大漲逾6%。專家分析，調整後可望帶來三大影響：一是重建購屋信心，二是提升公股銀行的承作量能，三是低總價產品將相對受惠。不過，後續仍需關注央行年底是否調整房市管制，以及第三季理監事會議的政策方向。
行政院表示，將持續督導公股銀行依金融主管機關規範辦理，確保新青安政策真正用於首購與自住族群，並促進房市健全發展。
行政院在9月4日院會拍板通過重大決策，確定自2025年9月1日起，「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安）將不再受《銀行法》第72條之2的30%不動產放款比率限制。此舉將釋放更多放款量能，解決近期民眾買房遭遇「貸不出」的困境。
新青安自2023年8月上路以來，至2025年7月底已累計核貸12萬9,464戶，總金額達9,994億元。其中73%的借款人為39歲以下青年，顯示政策確實協助到剛性購屋需求。然而，由於部分公股銀行72-2比率逼近內部預警線（28.5%），核貸意願下降，導致不少符合資格的青年購屋族群在申請貸款時遭遇瓶頸，甚至出現無法順利交屋的情況，進一步造成所謂「房貸荒」。
金管會指出，住宅貸款在所有授信產品中逾放比率最低，顯示風險相對可控，但銀行受到72-2限制與房市前景影響，保守態度升高，使資金流向受到壓抑。數據顯示，截至7月底，本國銀行72-2平均比率為26.04%，公股銀行更高達27.61%，合庫銀行甚至逼近28.38%的高位。
為化解市場資金緊縮，行政院明確表示，排除72-2限制後，銀行辦理新青安貸款的信用資源將優先用於無自用住宅青年的購屋需求，不僅能擴大貸款量能，也可縮短民眾等待時間，避免因額度受限而「錢到不了」。
在配套措施方面，財政部要求公股銀行嚴格落實授信「5P原則」，防堵投資客炒房與人頭戶申貸，確保資源專注於自住購屋。金管會則強調，銀行在辦理新青安貸款時，不得將房貸壽險或其他金融商品列為搭售條件，避免增加民眾額外負擔。若民眾遇到相關爭議，可透過銀行公會或金管會設立的申訴管道提出申訴，保障自身權益。
此次決策意味著新青安政策將獲得更大發揮空間，預期有助於緩解自住與首購族群的資金壓力，同時兼顧金融穩健與市場需求，為目前緊繃的房貸市場注入新的動能。
台灣房貸市場再度出現警訊！根據聯徵中心統計，今年第2季國人新增房貸平均金額高達1,018萬元，10年前同期僅約708萬元，等於每件房貸金額增加超過300萬元。儘管金額創新高，新增件數卻僅剩3.98萬件，遠低於去年同期的6.5萬件，反映市場在政策管制後，房市交易量明顯降溫，銀行資金流向也更加吃緊。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，過去20年極少見到銀行整體資金如此緊繃，以往僅有少數銀行因放款過度踩煞車，但這一次是在央行提高存準率、推動第七波信用管制，以及銀行自主管理措施多重影響下，市場形成「房貸供不應求」局面。
近年房價大漲，使每戶貸款金額不斷墊高，加上30年期長貸與寬限期普遍存在，銀行本金回收速度偏慢。另一方面，建商積極融資推案，搭配交屋潮湧現，也加速資金流出。種種因素交織下，不僅銀行提高房貸利率與手續費，甚至出現「無擔保信用貸款利率低於房貸」的罕見情況，令市場人士直呼「倒掛」。
業者分析，2023年新青安上路帶動一波房貸申請潮，加上去年上半年管制措施尚未生效，交易量暴增，進一步加速銀行資金消耗。如今資金環境緊縮，購屋族不但得「排隊」等核貸，利率條件也日益嚴苛。
「這次經驗會讓民眾明白，房貸環境並非一成不變。」曾敬德提醒，購買預售屋的族群更要小心貸款成數的可能變化，避免交屋時面臨資金缺口。
台中代銷業者周大麟則坦言，目前市場信心確實受到衝擊，不同於過去房市下行多因外部經濟因素，這次更多是政策面帶來的「人工造浪」。未來主管機關若進一步傾向保障首購族，勢必將影響市場資金分配，也可能改變房市走勢。
台灣房貸市場近期陷入「錢到不了」的窘境，不少購屋民眾反映，即便準備好自備款與文件，仍因銀行額度緊縮而苦等撥款。行政院日前喊話要銀行「水龍頭開大點」，金管會隨即召集八大公股銀行開會，重申房貸政策必須以自住與首購族為優先，並要求銀行不得強迫搭售房貸壽險，否則將祭出金檢處分。
金管會主委彭金隆指出，《銀行法》第72-2條雖訂定不動產放款占存款上限為30%，但部分銀行內部風控在28%就開始限貸，已違背政策精神。金管會要求各銀行清點房貸水位，並透過銀行公會網站向社會揭露，確保資金能真正流向自住與首購需求，而非過度保守。
銀行局長童政彰則強調，放款額度不足時，銀行應設法拉高存款來源，而非直接排擠購屋需求。他更直言，當借款人符合授信「5P原則」時，銀行就應撥款，不得以額度緊縮為由拒絕。尤其是首購青年與政策貸款戶，應獲得金融體系的支持。至於公股行庫因承擔較多政策性貸款，導致不動產部位偏高，金管會建議應透過郵局與政府基金吸收存款來平衡，而不是犧牲購屋族的權益。
另一方面，央行去年要求各銀行加強不動產放款集中度的自主管理，導致部分銀行排隊撥款時間拉長至一至三個月，甚至引發預售屋解約潮。面對房貸荒，央行近期也「軟性鬆綁」，允許針對首購、新青安與自辦都更貸款給予彈性，避免民眾有實際需求卻卡在制度中。央行強調，資金應集中支持自用與首購族，而非投資客炒房。
然而，隨著管制加劇，銀行審核趨嚴，部分申請者即便信用良好，也可能被要求尋找「房貸保人」。金融業者透露，雖然法規未強制，但在信用不佳、收入不穩或年齡偏高的情況下，銀行會建議提供擔保人。若能找到合適的二等親保人，甚至有機會提高核貸成數或獲得較佳利率。不過，擔任保人同樣承擔潛在債務風險，未來自身貸款能力也可能受影響。
隨著2025年房市寒冬延續，公股銀行預估不動產貸款餘額可能停滯甚至萎縮。建商與購屋族的資金壓力同步增加，部分建案甚至提前一年就需完成整批貸款規劃。專家提醒，在當前嚴峻環境下，購屋者除了準備自備款，更應提前檢視信用狀況，必要時尋求保人協助，才能提高貸款過件率。
整體來看，台灣房貸市場正進入「嚴控＋鬆綁並行」的新階段：金管會與央行要求銀行支持自住需求，但同時加強監管，防止炒房行為。對購屋族而言，貸款難度提升已成現實，如何在制度與市場間找到平衡，將是能否成功圓夢的關鍵。
|
銀行房貸荒現況 |
|
|---|---|
| 項目 | 內容 |
| 政府期待 | 各行庫開大房貸水龍頭 |
| 銀行實務 | 受限銀行法第72條之2比率、中央銀行不動產放款總量管制 |
| 銀行紓解銀行法72條之2方法 | 擴大存款，甚至向中華郵政調頭寸 |
| 銀行於第72條之2比率分佈 | 超過29%：0家； 28%以上、未滿29%：3家； 27%以上、未滿28%：7家； 其他銀行：低於27%。 |
| 資料來源：工商時報、591房屋交易網 | |
金管會1日召集八大公股行庫總經理開會，由銀行局長童政彰主持，會中聚焦兩大重點：一是釐清《銀行法》第72條之2所規範的房貸放款空間；二是嚴禁房貸與壽險、基金等理財商品「搭售」，避免造成民眾誤解。
與會人士透露，銀行局重申《銀行法》第72條之2設定的上限為「存款與金融債總額的30%」，目前多數公股銀行仍有一定承作空間。然而，不少行庫因內部設定警戒值（如27%、28%），加上中央銀行的不動產放款集中度管理，導致實際推動房貸仍存困難。童政彰強調，法定上限不得成為銀行縮減自住與首購族貸款的藉口，行庫應透過吸收更多存款，維持房貸供給。
在搭售問題方面，金管會指出，部分銀行於分戶貸款或房貸說明會時推銷壽險，讓民眾誤會「不買就不能貸」。童政彰提醒，各銀行必須嚴守規範，避免在銷售時點誤導消費者。金管會強調，房貸壽險雖能提供保障，但若與房貸綑綁銷售，已屬違法，後續將啟動金檢查核。
公股銀行也在會中反映兩大挑戰：其一，為擴大分母吸收存款，與民營銀行相比，在利率競爭上缺乏優勢，難以吸引郵儲或大型基金資金；其二，承擔新青安、築巢優利貸等政策性業務，使不動產放款額度更受壓縮。
金管會主委彭金隆稍早出席金融科技論壇時亦重申，政策一貫支持首購與自住需求，並強調「民生優先」，要求銀行應檢視自身資金水位，確保合理服務。至於央行的不動產放款集中度管制，他僅表示「政府施政是一體的」，各部會會保持協調。
金管會最後強調，凡符合授信條件的首購與自住需求，銀行均有義務提供支持，不得以72條之2或內部風控為由，延宕或拒絕貸款。
刑事局偵查第一大隊會同台北地檢署與北市警局，宣布破獲國內知名融資公司「凱積公司」涉與詐騙集團勾結的重大案件。該公司打著「協助貸款」的名義，實際上以「假車貸、真設定房貸」手法，侵吞被害人名下不動產，至少造成10人受害，損失金額高達新臺幣6,534萬元。
一名新北市70歲退休婦人慘遭詐逾1,300萬元，甚至連房產都被設定抵押，她悲痛表示「一輩子的積蓄化為烏有，只想尋短」。
警方調查發現，詐團成員先以「投資虛擬貨幣」為餌吸金，待被害人資金耗盡後，再由凱積公司業務出面，聲稱可協助辦理貸款，卻要求被害人簽署內容部分留白的分期付款與銷售合約。之後透過北投一家中古車行，將低價二手車短暫過戶到被害人名下，製造「車貸」假象，再藉「副擔保品」之名，勾結代書與地政士，將被害人的房產設定抵押，辦理數百萬元貸款。更離譜的是，被害人拿到貸款後，資金又再度遭詐團以不同理由騙走，形成「投資詐騙加房貸剝皮」的雙重陷阱。
刑事局指出，凱積公司本無權經辦房貸，卻透過這種灰色操作迴避檢視。今年4月及5月，警方展開兩波行動，拘提該公司吳姓負責人、地政士及中古車商等26人到案，並查扣手機、電腦及多份空白合約等證物。初步清查，該公司涉嫌不實放貸金額約2,360萬元，全案依詐欺、偽造文書、洗錢防制法及組織犯罪防制條例移送偵辦。吳姓負責人到案後辯稱不知情，強調自己是「善意第三人」，否認與詐團合流。
警方研判，該集團特別鎖定急需用錢的銀髮族與對貸款流程不熟悉的民眾，先以高報酬投資榨乾老本，再透過假車貸設局侵吞房產，手法相當精密。刑事局坦言，現行監理並未涵蓋此類「副擔保」灰色地帶，國內不少大型融資公司也可能遊走法律邊緣，甚至淪為詐團的工具。
警方呼籲民眾提高警覺，遇到貸款廣告或陌生業務推介，切勿輕信，更不要簽署任何留白文件；如發現貸款流程涉及「中古車過戶」或「副擔保房產設定」，務必停下確認。若有疑慮，可撥打165反詐騙專線或向警方報案，以避免一生心血遭騙走。警方也重申，將持續追查不法金流，全面打擊詐騙集團，守護民眾財產安全。
在央行持續執行選擇性信用管制之下，台灣房市呈現「量縮價穩」格局，購屋族群的貸款壓力日益浮現。
退休換屋族首當其衝，由於名下已有房屋，第二戶房貸成數最高僅剩五成，且不得享有寬限期，一旦舊屋出售不順利，資金周轉壓力倍增。銀行建議，換屋族應預留至少六至十二個月的生活費作為緊急預備金，並妥善運用高利定存或短期債券型基金來維持資金彈性。
另一方面，「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）雖然原意在於減輕青年購屋壓力，但政策效果卻推升市場熱度，近兩年間全國住宅總價中位數從約 1,200 萬元上升至 1,378 萬元，漲幅接近 15%。中南部城市補漲力道尤其明顯，台南漲幅逾三成，桃園與高雄也分別突破兩成與一成八；北市雖然漲幅相對有限，但總價增幅仍居全國之冠。
面對市場反應，行政院長卓榮泰公開喊話，強調「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，並已指示金管會召集八大公股行庫總經理研商，檢視房貸現況與授信額度，期望讓放款流程更為順暢。業界推測，央行後續可能進行有限度的政策微調，但仍將以金融風險控管為優先考量。
不同族群的應對策略
●首購族：面對利率攀升與房價高檔，首購族應審慎評估自身還款能力，避免因新青安低利而過度槓桿。專家建議，可先鎖定交通便利的次要生活圈，以降低進場門檻。
●自住改建族：若已有自宅，規劃重建或加建，除須考量建築貸款取得不易，亦需提前與銀行溝通資金調度，善用「工程分段撥款」設計，降低財務壓力。
●換屋族：換屋過程涉及舊屋出售與新屋購置的時間差，需特別重視現金流管理。除預留預備金外，也可考慮先行短期過渡性貸款，避免資金斷裂。
整體而言，房市政策管制與資金環境緊縮，使不同購屋族群皆面臨不同挑戰。政府後續政策若能兼顧金融穩定與市場需求，將成為房市能否保持健康發展的關鍵。
行政院長卓榮泰日前喊話要銀行「水龍頭開大一點」，金管會隨即展開動作。據了解，銀行局長童政彰將於9月1日邀集八大公股行庫總經理開會，全面檢視房貸承作現況與資金運用，尋求如何讓「首購族」與「自住需求」能夠更快取得資金。
知情人士透露，此次會議並未列出具體議程，只簡單通知各行庫「要討論房貸的事」。銀行局將先掌握各大銀行目前的撥貸狀況，並評估資金調度彈性。
依據《銀行法》第72-2條規定，銀行辦理住宅建築與企業建築貸款總額，不得超過存款及金融債發行額的30%。多數銀行為求穩健，實際管控標準落在28%至28.5%之間。金管會統計顯示，今年5月各銀行平均比率為26.44%，6月降至26.31%，7月進一步下探26.04%，8月甚至可能跌破26%，顯示承作空間逐漸緊縮。
截至7月底，接近法定上限的銀行並不多：比率落在28%至29%的僅有三家，27%至28%的則有七家。雖然表面上看似仍有餘裕，但銀行界人士坦言，「要開水龍頭，前提是得有水」，真正的瓶頸在於中央銀行對放款集中度的限制，使得房貸新案多只能靠「舊貸清償」挪出額度。
問題在於，市場環境已讓舊貸回收速度放緩。由於新青安貸款多數享有三年寬限期，且現行房貸不易轉貸，導致還款金額顯著下降。過去一個月能有70億至120億元的舊貸清償，如今僅剩50億至90億元，直接壓縮了銀行承作新貸的能力。
因此，部分行庫只能積極吸收存款，試圖擴大放貸空間。此次銀行局召集會議，目的正是希望各大行庫能提出具體方案，共同緩解當前「房貸荒」。
隨著行政院下達指令、金管會動起來，市場焦點也轉向中央銀行是否會配合調整集中度控管政策，為資金「解套」。業界普遍認為，若政策能適度鬆綁，將有助於更多首購族與自住需求民眾「找到錢」，緩和當前購屋族群的資金壓力。
近期交屋潮湧現，市場抱怨「房貸難貸」聲浪不斷，行政院長卓榮泰喊話「金融水龍頭要開大一點、安全濾網要在」，要求銀行加快審核與撥款腳步。對此，國銀龍頭台灣銀行、合庫銀及華南銀均釋出回應，雖承諾支持「首購、新青安、自住」等族群，但各行仍面臨額度與排撥壓力，貸款戶體感差異頗大。
台灣銀行董事長凌忠嫄強調，台銀房貸「水龍頭已全開」，目前三大主力貸款包括「新青安房貸」、「公教人員築巢優利貸」以及「無自用住宅貸款」。截至7月底，台銀房貸餘額較去年同期增加超過1,400億元，其中新青安新增521億元、逾6,600筆，築巢優利貸也成長至4,700多件。她坦言部分銀行因貸款集中度逼近《銀行法》30%上限而將客戶轉介台銀，但台銀基於龐大存款基礎，仍有餘力承作。
不過，凌忠嫄也提醒，若申請資料不齊或需要補件，核貸流程勢必拉長；若文件完整，速度可快得多。至於房市走勢，她認為市場已呈現「價穩量縮」，房價持平一段時間，「再高也賣不動」。
合庫銀則承諾，所有已核准案件會在今年底前完成撥款。截至6月底，房貸餘額達8,500億元，較去年底成長約5%至7%，仍有500至600億元案件在審理中。由於不動產貸款比已逼近三成上限，合庫未來仍會鎖定「自住、首購、新青安及換屋族」。
華南銀行情況更為吃緊，副總經理黃守良指出，目前仍有排撥狀況，正常撥款需等待2至3個月。華銀雖已將不動產貸款集中度壓低至40%以下，但仍接近內部警示線，因而每月嚴控承作額度，優先保障首購與新青安族群。
房市走向方面，台銀與華銀看法略有不同。台銀認為價格已持穩、交易量縮小，但需求仍在；華銀則偏保守，認為利率攀升與貸款不易，將使投資人轉趨觀望，房價甚至可能出現下修。
值得注意的是，在央行連續七波信用管制下，市場頻傳房市泡沫與斷頭潮疑慮，但據內政部不動產資訊平台，去年第4季住宅貸款違約率僅0.07%，仍處於歷史次低水準。房產專家何世昌直言，台灣房市「榨不出泡沫」，違約率長期低於0.1%，在全球升息環境中相當罕見。其背後原因可能包括銀行嚴格審核、民眾還款能力穩健、家族資源挹注，以及台灣人重視信用等多重因素。
房貸市場雖有政策力挺，但額度受限與排撥時間拉長，仍是購屋族最大的痛點；房價則進入盤整，市場氛圍轉趨保守。
金管會宣布，自今年 9 月 15 日起，融資租賃業將正式納入《金融消費者保護法》（金保法）規範，首波涵蓋中租（5871）、裕融（9941）、和潤（6592）、日盛台駿（6958）四大上市集團，共 13 家融資租賃公司。未來分三階段推進，一年內將全面涵蓋 41 家業者，違規者最高將面臨 1,000 萬元罰鍰，甚至可能遭限制業務或解任人員。
金管會指出，本次規範範圍包括 應收帳款收買（如 BNPL、原車融資）、分期付款買賣及其他具融資性質的業務。屆時，民眾若遭遇亂收費、超貸、廣告不實、暴力討債或被要求代簽空白本票等情況，均可直接向評議中心申訴。若爭議金額在 12 萬元以下，評議結果將具強制力，業者必須無條件接受。
金管會法律處長林志憲表示，相關子法已完成修正，考量業者需進行契約重整、業務模式調整、系統建置及人員訓練，因此將新制啟動日期定於 9 月 15 日。他強調，新規僅適用於新簽契約，舊有案件若產生爭議，將由租賃公會協助處理。
納管規劃分為三階段推進：
●第一階段：今年 9 月 15 日起，4 大上市集團旗下 13 家公司率先納管，其中中租迪和主動申報旗下「創鉅有限合夥」持續經營相關業務，因此新增列入。
●第二階段：銀行轉投資的 13 家租賃子公司。
●第三階段：其餘 15 家租賃公會成員。
三階段每半年推進一次，至 2026 年 9 月 15 日，將完成全數 41 家納管。
新制上路後，業者將面臨更嚴格規範：
●廣告與招攬：須揭露年利率及總費用年百分率。
●授信程序：必須落實 KYC，確認借款人還款能力。
●契約管理：不得再使用空白本票，契約須立即交付消費者，並於清償後提供正式證明。
●收費與清償：不得拒絕提前清償，違約金計算方式必須載明。
●催收行為：禁止暴力、恐嚇、騷擾及詐欺，並需設立外部監督機制。
林志憲表示，這次改革對融資租賃業影響深遠，雖然挑戰不小，但最終目的是保障消費者權益，讓租賃市場更透明、更有秩序。
