<聰明貸款報導>

財政部最新數據顯示，8月新青安房貸撥貸金額降至近一年半低點，不過隨著政府宣布新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條不動產放款集中度限制之外，市場普遍認為房市可望迎來新一波動能。由於新青安貸款額度上限為1,000萬元，換算八成貸款條件，最具受惠的是總價1,250萬元以內的成屋產品。

根據《591實價登錄》統計，今年上半年七都交易中，有十個行政區超過八成五成交總價落在1,250萬元以下，顯示這些區域最能受惠政策鬆綁。其中，前十大受惠區域清一色來自雙北以外的蛋白區，凸顯雙北及蛋黃區房價過高，首購族即使有政策助力，實際能入手的選擇仍有限。

十大受惠區域　桃園觀音居冠
觀察區域表現，桃園觀音位居榜首，幾乎所有成交案都在1,250萬元以內。當地房價仍維持2字頭，加上草漯重劃區與觀音工業區人口支撐，交易熱絡。高雄大寮緊隨其後，因捷運橘線、和發產業園區題材加持，且房價僅在1字頭水位，吸引大批首購進場。

桃園楊梅、龍潭同樣表現亮眼，九成以上交易落在新青安範圍內，受惠於交通便利與外溢買盤承接。高雄小港則憑藉機場、工業區龐大就業人口及國道7號建設，需求強勁，排名第五。

台中梧棲也展現潛力，九成交易落在2字頭行情，受惠台中港特定區、三井OUTLET及捷運藍線建設，首購與投資買氣持續升溫。新竹湖口在竹科與湖口工業區就業人口帶動下，買氣穩健。

台南市則有中西區與南區雙雙入榜，中西區以老屋交易為主，總價親民；南區則受惠於86特區、交通與生活機能，交易穩定。台中豐原同樣有八成五交易符合新青安條件，加上捷運紅線延伸與亞大健康產業園區建設支撐，區域房價持續上揚。

房市利多有限　專家提醒三大風險
雖然新青安鬆綁短期內確實有助於刺激首購與自住買盤，但專家提醒購屋族仍須保持警覺。寶麟廣告副總經理管清智指出，有三類地區應避免：其一是投資客過度集中的區域，恐出現房價踩踏風險；其二是生活機能不足、居民留不住的區塊；其三則是預售屋供給爆量的地段，中長期恐因供過於求而陷入盤整。

新青安房貸放寬為市場注入一劑強心針，但實際受惠者多集中在蛋白區。首購族雖因此獲得更多入場機會，若要推升房市全面回溫，仍須搭配更多結構性政策調整。

<聰明貸款報導>

金管會自 9 月 1 日起，將「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）排除於《銀行法》第 72 條之 2 的不動產放款比率計算，市場視為政府打開房貸「水龍頭」的重要訊號。不過，本報查訪八大公股行庫最新數據後發現，9 月雖出現貸款申請分流，但整體房市買氣與實際撥款表現，仍顯示觀望氣氛未散，透露三大訊號。

三大訊號浮現

第一，貸款申請分流。
過去台銀、土銀、合庫因額度受限而「塞車」，如今新青安鬆綁後，華銀、兆豐銀、台企銀等行庫受理件數明顯增加。9 月 1 日至 19 日，華銀、兆豐銀、台企銀受理件數分別達 232 件、166 件、135 件，金額合計逾 38 億元，較 8 月大幅成長，顯示新青安貸款已逐步分散。

第二，總體申貸仍下滑。
雖然部分行庫承接力道上升，但截至 9 月 19 日，八大行庫總申貸件數不足 3 千件，與 8 月的 3,667 件相比，減少近 700 件。專家指出，首購族購屋信心仍待恢復，加上房市景氣持續觀望，顯示市場仍謹慎。

第三，撥款量受「民俗月」影響。
因農曆七月交屋意願低，行庫主管預估 9 月撥款金額恐低於 300 億元，實際水龍頭開放規模要等到 10 月才會明朗。

專家：房市四大不利因素未解

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，雖然新青安鬆綁，政府也釋出換屋族寬限 18 個月的政策，但房市仍受 「房價偏高」、「放款集中度過高」、「賣壓沉重」、「屋主心態可能回升」 四大不利因素牽制。

他指出，過去五年全台房價漲幅近五成，遠超過所得增長，房價泡沫疑慮加深。即便政府局部鬆綁，央行仍不可能全面放寬，以免炒風再起。此外，全台待售新屋與二手屋庫存均在歷史高檔，壓力沉重下房價仍有下修風險。
「民眾若急於進場，恐有接刀的風險。」陳傑鳴提醒，現階段除非遇到急售讓價的屋主，否則仍應保持觀望。

制度檢討聲浪再起

市場人士進一步指出，72 條之 2 原設計是為避免銀行過度擴張房貸，但在現行金融體系下已顯僵化。如今主管機關需靠「開巧門」讓新青安豁免，反而突顯制度本身問題。

專家建議，政府應檢討修正 72 條之 2，並思考如何活化銀行房貸資金，例如推動資產證券化、建立房貸信用保證基金，或仿效美國房利美、房地美模式，發展次級市場，才是長遠解決之道。

新青安鬆綁後，確實舒緩了部分申貸壓力，但房市並未因此全面回溫。短期內，房貸水龍頭開啟的效果更像是「人道走廊」，對市場僅具緩解作用。專家呼籲，青年購屋族應更審慎評估，以免誤判房市時機。

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財政部今（22）日公布最新統計，8月新青安房貸撥貸件數僅3,587件、金額293.1億元，不僅較上月衰退逾14%，更創下政策上路以來第三低紀錄，反映房市買氣低迷與銀行排撥壓力同步升溫。與去年同期相比，件數與金額雙雙腰斬，跌幅超過四成。

公股銀行承作差距擴大

數據顯示，8月新青安受理戶數為3,667戶，貸款金額302億元，分別較7月減少198戶、24.4億元。撥貸部分，僅土地銀行逆勢成長，單月核撥1,329戶、金額102億元，穩居第一；台灣銀行以903戶居次；合作金庫、彰化銀行分列三、四名。相對地，兆豐銀行僅受理90件，首次跌破百件，創新低紀錄。

銀行主管指出，除成交量下滑外，部分申貸案件仍受限於審核與排撥流程，使得撥款延宕。短期內房市恐持續呈現「量縮、價盤整」格局。

政策鬆綁盼加速撥款

為紓解房貸排隊問題，金管會已宣布自9月1日起，新青安房貸將不再計入《銀行法》第72條之2的不動產放款比率。市場普遍預期，隨規範鬆綁，第4季銀行撥貸速度有望加快，縮短民眾等待時間。

投機退場　長期持有成主流

房市結構也出現變化。永慶房產統計，自2021年「房地合一2.0」上路後，短期交易（持有2年內）占比一路下滑，今年第1季降至13.8%，創政策實施以來最低；相反地，持有5至10年的長期交易比重已突破四成。專家認為，政策成功壓抑炒房風氣，市場逐漸回歸自住與長期置產需求。

信用管制周年　央行回應質疑

不過，自央行2024年9月祭出第七波選擇性信用管制後，市場隨即急凍。雖然成交量縮減，但房價跌幅有限，呈現「量縮價撐」現象。部分民眾因貸款延宕甚至出現預售解約，市場更出現「爛尾潮」疑慮。

央行在近期理監事會中罕見逐一澄清五大爭議：

降準救不了新青安 — 資金寬鬆無法解決公股行庫排撥問題，將改以公開市場操作調節。
豪宅貸款不鬆綁 — 高價住宅風險高，管制仍維持嚴格。
換屋期限延長 — 「一屋換一屋」寬限期由1年拉長至18個月，避免資金斷鏈。
預售解約潮不成立 — 解約率僅1.1%，多為投資客退場，並非全面危機。
爛尾樓風險低 — 建築貸款逾放比率僅0.09%，屬零星個案，央行建議強化建商資訊透明以保護購屋者。

專家認為，雖然新青安在高房價與限貸令雙重壓力下熱度降溫，但政策持續優化，加上市場逐漸由投機轉向剛性需求，未來第4季能否迎來小幅回溫，將是檢視房市修正是否告一段落的關鍵指標。

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純網銀將來銀行（NEXT BANK）宣布，即日起至10月底推出「青春洋溢貸起來」信貸專案，主打普惠金融，鎖定具備基本經濟能力、卻尚未累積高資產的年輕族群，提供最低一口價2.38％的優利方案，最高可貸8年，並加碼免開辦費回饋。

根據聯徵中心9月最新統計，30歲以下國人信貸平均利率已攀升至8.6％以上，30至40歲族群也超過7％。在此背景下，將來銀行新專案大幅壓低借貸成本，讓年輕族群更容易取得友善的資金支持。

專案申辦門檻為年滿18歲、年收入達30萬元以上即可；若年收入超過60萬元，即可享有2.38％一口價利率，綁約期僅12個月，提升資金運用彈性。

此外，若客戶同意透過政府「MyData平台」授權將來銀行查詢財力資料，不僅可免除3,000元開辦費，還能省去上傳財力文件的流程，讓申辦更有效率。

將來銀行強調，本次專案不只是降低利率，更透過科技優化使用體驗。例如「線上免視訊智慧對保」功能，能讓客戶身份確認與對保全程在線上完成，最快1小時即可取得資金，完全符合數位時代的需求。

繼8月推出水災紓困信貸後，將來銀行觀察到許多年輕客戶在進修、學習專業技能、創業或旅遊等方面均有多元資金需求。此次「青春洋溢貸起來」專案，正是回應這些需求，結合普惠金融與數位服務，協助年輕世代邁向理想人生。

<聰明貸款報導>

近期房貸申貸困難的聲音頻傳，不少民眾在網路抱怨「貸不到」、「條件差」，雖然政府已透過政策鬆綁新青安房貸，但實際市場狀況仍令中低收入族群感到挫敗。

根據全向科技房產中心統計金融聯徵中心最新數據，今年第2季全國年收入低於60萬元的購屋族，房貸申請件數僅6,240件，較第1季下滑22%，與去年同期相比更大減56%，連續四季呈現衰退。總監陳傑鳴指出，銀行限貸對財力不足的購屋者衝擊最大，許多民眾乾脆選擇「貸不到、不買了」，市場買氣逐漸降溫。

事實上，自2023年8月政府推出新青安政策後，首購族一度受惠於貸款額度提高至1,000萬元、年限延長至40年、寬限期5年及利息補貼等措施，部分緩解了自備款與月付壓力。不過，隨著銀行不動產放款逼近法定上限，金融機構開始縮手，市場陸續出現「挑客戶」、「保守估價」的情況，即便是新青安申貸者，也難逃被刁難甚至被拒的命運。

對於年收入不高的族群，買房已面臨三大難題：房屋估價偏低導致自備款增加、收支比過低銀行不願放貸、以及貸款條件惡化且等待時間拉長，進而讓購屋意願快速下滑。雖然行政院已宣布自9月1日起，新青安房貸不再納入《銀行法》不動產放款集中度管制，但「高房價」、「銀行審核嚴格」與「房市反轉疑慮」仍是影響買氣的變數。

網路上更出現關於「40年房貸可行性」的熱議。有網友以台北市兩房含車位總價動輒1,300萬元為例，試算若貸款8成、30年期、利率2.5%，每月本息加上管理費將近4.5萬元；若延長至40年，雖能降低月付，但被批評只是「治標不治本」，甚至有人諷刺「會不會出現100年貸款，貸貸相傳？」專家則提醒，40年房貸過去確實存在，但因限貸收緊及利率偏高，目前市場已難見蹤跡。

另外，隨著iPhone 17系列上市，也有民眾分享「買手機分期影響房貸額度」的案例，引發討論。一名購屋族因朋友辦理iPhone 16的零利率分期，最後申貸金額竟被銀行砍掉100萬元。對此，地政代書楊翊晟澄清，0利率分期本身不會影響信用評分，真正的問題在於「無力繳卡費、主動轉分期」，這才是銀行認定還款能力不足的警訊。他建議準備買房的民眾應確保信用紀錄正常、收入與負債比合理，不必過度擔心日常分期付款的影響。

整體而言，銀行限貸讓中低收入族群承受最大壓力，即便政策面鬆綁，短期內仍難改善「高房價+緊縮信貸」的雙重困境。購屋者除了盯政策變化，也須審慎評估自身財務能力，避免因過度槓桿背上沉重負擔。

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台灣民眾「成家立業」往往少不了買房、買車，但背上「房車雙貸」的財務壓力卻日益沉重。根據台灣房屋彙整聯徵中心最新資料，截至今年7月，全台同時背負房貸與車貸的人數已突破9.5萬人，平均背債金額達756.6萬元，雙雙創下歷史新高。值得注意的是，這個數字甚至高於「房貸＋信貸」族群的740.5萬元，顯示同時養房、養車的壓力更甚。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年房價站上高檔，車價則在疫情期間飆漲後持續維持高水位，使得貸款金額逐年上升。加上限貸令實施後，民眾為保有資金靈活度，多採取「貸好貸滿」策略，導致雙貸族的債務負擔逐年加重。

相較於信貸，車貸因具備實體擔保品，銀行願意核給更高額度，利率也更具優勢。根據聯徵中心數據，目前車貸平均利率落在2%至3%之間，遠低於信貸的5%至8%，在相同還款年期下，車貸的融資成本相對更低，也因此吸引不少民眾在房貸額度受限的情況下，透過車貸補足資金需求。

然而，房車雙貸的實際人數恐怕比統計數字更多。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，不少民眾選擇向民間租賃融資公司申請車貸，過去因不被視為金融機構，這類借貸未必會登錄在聯徵中心紀錄內，形同「影子銀行」。雖然利率偏高，但由於條件寬鬆，仍吸引許多有資金需求的族群。

金管會已於今年9月中旬啟動租賃融資公司納管措施，首波涵蓋13家中大型業者。未來這些業者在放款金額、客戶徵審、業務招攬等方面將受更嚴格規範。陳定中分析，銀行不願承作的「隱性收入族」、「信用瑕疵族」以及「以債養債族」三類民眾，將因融資彈性降低而首當其衝。隨著「影子銀行」浮上檯面，負債結構透明化，這些族群的收支比恐進一步惡化，未來不論申辦房貸或車貸，都可能更難獲得理想條件。

有業者補充，除了「房車雙貸」外，「房貸＋信貸」亦是常見組合。部分民眾並非因財務困窘才借信貸，而是將其視為在股市或其他投資上取得資金的便利管道。不過，無論是哪一種雙貸模式，當前房價、車價雙高的情況下，背債風險已成為不少家庭沉重的財務課題。

平均金額單位：萬元；資料來源：聯徵中心/台灣房屋，2025年以 7月為準

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中央銀行18日公布最新統計，五大銀行（台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行）8月新承作購屋貸款金額僅616.58億元，較7月大幅減少92.66億元，顯示房市交易明顯降溫。

央行經研處副處長葉盛指出，雖然房貸利率維持低檔，但在交易量縮減、銀行審核趨嚴下，放款仍相對保守，特別是對信用條件較弱的族群，取得貸款難度增加。根據內政部數據，六都8月建物買賣移轉量月減11.63%，年減更高達32.06%，累計前8月較去年同期減少27.65%，市場熱度降溫跡象明顯。

值得注意的是，在市場傳出政府可能鬆綁「青年安心成家房貸」（新青安）的風聲下，新青安房貸占比反而上升。央行資料顯示，五大銀行8月新承作新青安房貸占比達40.54%，續創去年7月以來逾一年新高，反映自住及首購族仍積極利用政策貸款進場。

至於利率水準，五大銀行8月新承作放款加權平均利率為2.196%，較7月的2.205%略降0.009個百分點，主要因週轉金及資本支出貸款利率下降所致。另因8月並未承作國庫借款，不含國庫借款的放款平均利率亦同為2.196%。

整體而言，房市交易持續降溫，但新青安政策效應顯著，對首購族仍具吸引力。後續若政府進一步鬆綁政策，可能成為支撐市場的重要因素。

<聰明貸款報導>

中央銀行18日召開今年第3季理監事會，決議利率政策維持不變，重貼現率2%、擔保放款融通利率2.375%、短期融通利率4.25%，已連續六季「按兵不動」。同時，第七波選擇性信用管制並未鬆綁，市場關注的房貸緊縮問題，仍未獲得改善。

央行總裁楊金龍表示，維持利率不變主要是基於通膨回落、經濟成長溫和以及全球不確定性風險考量。他強調，房地產對金融穩定的潛在風險依然存在，央行決策「不是打房，而是維護金融安全」。

然而，市場反應並不樂觀。建商公會指出，過去一年限貸令讓中古屋與預售屋交易量急凍，不僅一般購屋族難以籌措貸款，首購族也深受影響。今年交屋潮預計將達15萬戶，為歷年新高，但民眾資金缺口嚴重，不少人甚至轉向地下管道籌資。

不動產業者直言，最大爭議在於限貸令的「回溯條款」。不少民眾在購買預售屋時，依照當時規定貸款7成，如今卻因政策回溯被迫補繳額外自備款，導致資金壓力、甚至斷頭違約。馨傳不動產智庫執行長何世昌批評，這樣的政策一刀切，不僅違反信賴保護原則，也等同將所有第二屋買方視為投機客，造成無差別打擊。他呼籲取消回溯，讓民眾至少能守住血汗錢。

針對換屋族，雖然央行與金管會將出售舊屋期限延長至18個月，但業界認為，若原屋缺乏市場性，延長期限無助於改善，銀行也不願承擔風險，自住房貸仍遭限縮。

在資金面，央行指出，將透過NCD（可轉讓定存單）不續發等方式，釋出市場資金，並賦予銀行一定彈性，以支應自住、都更危老與社宅相關貸款。不過，八大公股行庫受集中度限制壓力仍大，房貸排擠情況未能完全紓解。

外界質疑央行「太過保守」，但楊金龍回應，維持政策不變是「合理的決定」，未來將視第四季經濟數據，再檢討信用管制措施。房市能否止跌回穩，將取決於後續政策的調整與市場信心的回流。

<聰明貸款報導>

央行第七波信用管制即將屆滿一周年，被稱為「史上最嚴」的限貸措施，雖在打擊投機炒作上見效，卻同時重創剛性需求。最新調查顯示，高達87.1%民眾因擔憂「貸不到足額房貸」而不敢購屋，即便行政院日前拍板新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條限制之外，仍有58.3%民眾對政策「沒有信心」，甚至67.1%直言政府打房方向錯誤。

房市交易急凍 民怨升高

富比士網路科技公司指出，自去年9月至今年8月底，六都買賣移轉量僅約22萬棟，較管制前同期的27.7萬棟大幅下滑，全年全台移轉量恐跌破28萬棟，創下2019年以來新低。面對資金斷鏈，部分已購屋民眾被迫四處籌錢：34%選擇多問銀行、29.2%向親友借貸，甚至有7.5%打算以高利率信用貸款補缺口，另有1.7%考慮向地下錢莊借款，潛藏金融風險令人憂心。

政策鬆綁 難改市場觀望

雖然行政院與央行近期陸續釋出鬆綁訊號，包括：新青安貸款排除集中度管制、換屋期限延長至18個月、台灣銀行放寬房貸收支比審核等，但房市信心仍未恢復。住商不動產發言人徐佳馨直言，現階段「最大問題不是價格，而是貸不到款」，因此買氣依舊低迷。

各地房價已出現修正，台中市東區第二季跌幅達12.2%，南區與潭子區也分別下跌逾一成；新北鶯歌區、台南麻豆區跌幅亦逼近10%。專家建議，若有購屋需求，現階段可優先考慮成屋，因議價空間較大，預售案則風險偏高。

產業憂連鎖效應 專家籲適度鬆綁

不動產開發公會理事長楊玉全指出，換屋族本質上是自住需求，若房貸成數限縮不解，恐進一步拖累產業鏈及就業市場。他呼籲應比照首購族，放寬第二戶貸款成數，或至少將協處期限延長至三年以上，讓換屋族有喘息空間。

海悅國際總經理王俊傑也強調，目前第二戶限貸問題衝擊最嚴重，許多屋齡老舊的家庭欲換屋卻受阻，政策必須優先調整。

市場仍待央行下一步

房產智庫認為，第三季央行理監事會議將是關鍵，市場期待央行能進一步放寬第二戶貸款成數，或透過調降存款準備率來「開大水龍頭」。信義房屋企研室曾敬德則指出，央行仍希望房市「軟著陸」，在維持防炒房立場的同時，仍有空間動態檢討。

房市專家莊孟翰提醒，若景氣不佳，2至3年內房價恐下跌兩成，建議政府視情況鬆綁限貸至少一成；對購屋族則建議「再等等」，待價格回檔再進場。

限貸令滿周年，市場普遍認為房市已進入關鍵轉折點。部分業者樂觀解讀「最壞的時期已過」，但民調數據仍顯示社會對政策高度不滿。如何在防堵投機與保障剛性需求間取得平衡，將是政府與央行接下來必須面對的最大考驗。

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策推動至今，讓八大公股行庫的房貸市占率睽違16年後再度突破五成，看似重奪市場主導權，卻背負龐大壓力。行庫圈直言，這樁「三年的獨門生意」帶來量能暴衝，卻換來利差微薄、資本效率低落，甚至因補貼半碼利息而犧牲獲利，成了「表面贏家、實際苦主」。

根據金管會統計，截至今年7月底，八大行庫房貸總餘額達5兆6,927億元，占全體銀行比重50.36%，連續三個月穩站五成以上。房貸市場版圖也明顯洗牌，呈現「公股進、民營退」的格局。

過去在排行榜上緊追台銀的中信銀，因新青安衝擊逐步被拉開差距：2023年底兩者僅差257億元，但到今年7月底差距已擴大至1,963億元。民營銀行的退潮同樣明顯，國泰世華與玉山銀排名下滑，反而讓華南、第一銀，甚至彰銀擠進前十大。

然而，在市占榮景背後，行庫卻承受三重壓力：

1.大量貸款佔用《銀行法》第72-2條額度，壓縮其他業務空間；
2.低利貸款拖累資本效率；
3.行庫必須自行吸收半碼利差，獲利空間被稀釋。

金管會雖已宣布新青安不再計入72-2條，但僅解決「額度不足」的問題，卻無法扭轉「量增利不增」的宿命。

民眾信心下滑 近九成不敢買房

另根據富比士網路科技9月最新調查，高達87.1%的受訪者坦言，因憂心貸不到足額房貸而不敢買房。其中，58.3%對新青安貸款「沒有信心」，67.1%更直指「政策錯誤」與「政府失能」是主因。

當民眾面臨「已購屋卻貸不到款」的情況，僅15.9%考慮售屋，34%會改向多家銀行詢問，29.2%向親友求助，甚至有7.5%會選擇高利率信貸，1.7%可能轉向地下錢莊，潛藏金融風險不容小覷。

至於尚未購屋者，限貸令已讓「轉租取代買房」成為主流選項。調查顯示，75.4%民眾表示可能或一定會選擇租屋，僅有四分之一堅持不改變購屋計畫。同時，85.1%受訪者預期租金將持續上漲，其中逾六成認為漲幅將超過一成。

政策打炒房 誤傷自住需求

多位專家提醒，目前政策雖能壓制投機，但卻重創剛性需求。財經專家莊孟翰直言，房市價格難以「穩住」，若景氣持續低迷，未來2至3年房價恐跌兩成。他建議政府應適度鬆綁貸款成數，避免一刀切造成市場斷層。

財經作家林裕豐則指出，隨著《租賃專法》規範趨嚴，部分房東提前調漲租金以應對政策風險，導致租屋族壓力大增。這種「買不起、租更貴」的雙重困境，不僅出現在台北，六都及新竹都已浮現相同壓力。

社會憂慮經濟隱憂

富比士網路科技執行長陳高超警告，限貸令雖名為打炒房，但其副作用已擴大，從首購族的資金困境，到建商違約、爛尾樓風險，再到房市交易量大幅下滑，均顯示政策缺乏長期規劃。他直言：「若政策持續僵化，不僅房市信心難以挽回，更恐擴散至內需經濟，成為新一波隱憂。」