根據金管會最新公布數據，4月底《銀行法》第72條之2的不動產放款比率已降至24.67%，創下近15年來新低，連續11個月呈現下滑趨勢。此現象主要受惠於台股交易熱絡與外資回流，帶動銀行整體存款基期快速擴張，進而暫時緩解了房貸額度緊繃的壓力。
然而，市場專家警告，帳面額度充裕並不意味著購屋族申貸將變得寬鬆，銀行端實質的信用審查正悄悄全面收緊。
在貸款額度壓力舒緩的同時，市場正迎來另一波潛在的財務考驗。備受矚目的「新青安」房貸政策，其首波申請者的三年「只繳息、不還本」寬限期預計將於今年7月底陸續屆滿，借款人即將面臨每月攤還本金導致月付額暴增的「還款懸崖」。
值得警惕的是，同期4月底國銀房貸逾放餘額已攀升至新台幣88.72億元，創下8個月以來新高，逼近近四年高點。高通膨環境持續削弱中產階級的實質可支配所得，加上部分過度擴張信用與利用高槓桿操作的投機型買盤，在交屋階段恐面臨資金鏈斷裂的風險，皆成為推升這波壞帳隱憂的核心引爆點。
面對攀升的逾放風險，銀行體系已開始採取防禦性措施，為避免提列過多呆帳準備金侵蝕獲利，各行庫在房貸業務的風險控管上轉趨保守，不僅嚴格拉高收支比要求、嚴審財力證明，更透過保守的房屋鑑價機制變相調降貸放成數。這意味著，非固定薪資族群或缺乏堅實財務後盾的購屋者，未來申貸難度將大幅增加。
同時，儘管全體銀行不動產貸款占總放款比率已連續三個月低於36%，回到房市起漲初期水位，但專業機構研判，在整體房價未見明顯修正的前提下，央行短期內針對第七波信用管制予以鬆綁的機率依然極低。
台灣房市在經歷多年的多頭格局後，正步入關鍵的壓力測試期。隨著金融端資金水龍頭實質性縮緊，不動產市場的交易撮合時間預期將會拉長，整體格局將朝向「量縮價平」的方向發展。大型行庫依然看好首購剛性需求將成為支撐市場的主力，但預期年底至明年上半年，二手與法拍市場可能會浮現因寬限期屆滿而無力負擔的零星供給。
在政策紅利退場與風控趨嚴的雙重夾擊下，市場將逐步洗去投機泡沫，回歸重視買方實質負擔能力的健康基本面。
台灣房地產市場在經歷多波選擇性信用管制緊縮效應已於今年上半年全面顯現。根據金管會與各大公股行庫最新發布的統計數據，截至今年4月底，36家本國銀行不動產放款平均比率已降至24.67%，創下自2011年3月以來的15年新低點。
與此同時，今年前四月購屋貸款年增率僅剩4.5%，相較去年同期的9.4%出現腰斬式衰退，顯示《銀行法》72-2條的限貸壓力已促使銀行端大幅調整放款結構，市場資金正快速從不動產板塊抽離。
作為房貸市場指標的合庫銀行在近期法說會中證實，今年前四月新承作房貸量已大幅衰退45%。大型行庫內部已定調，下半年的房市發展將面臨「量縮價盤整」的嚴峻考驗。
面對緊繃的放款水位，銀行端未來的資金運用將不再盲目擴張，而是優先將資源轉向政府積極推動的都更危老案件，以及具備穩健財務實力的優質建商，一般購屋民眾的房貸審核門檻將無可避免地隨之提高。
在此波資金退潮中，中央銀行的政策動向成為市場高度關注的焦點。儘管央行於今年3月曾將第二戶貸款成數由5成微調回6成，但業界普遍認為這僅是政策上的微調試探，而非全面鬆綁的訊號。
目前房市正處於「表面降溫、內部壓力仍高」的僵持局面，大型建商與高資產族群的資金鏈尚未出現明顯斷裂，房價依舊具備一定支撐力。這使得央行陷入進退兩難的抉擇：持續施加高壓管制恐引發市場流動性風險與中小型建商的生存危機，但若提早放寬限制，又極易重新點燃市場的投機炒作情緒。
現行的「新青安」房貸專案即將於7月底屆期，未來政策資源預期將更集中於具備剛需的育兒家庭。而在銀行房貸條件「明鬆暗緊」、鑑價趨於保守的常態下，近期已有不少預售屋交屋族群因貸款成數不如預期，轉而尋求小額信貸或理財型房貸來補足資金缺口。
在資金成本攀升與貸款難度增加的雙重夾擊下，下半年的台灣房地產市場將正式告別過去的追高行情，回歸以現金流安全與剛性需求為主的理性盤整格局。
中央銀行近日公布 4 月本國五大銀行（臺灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行）新承作購屋貸款金額降至新台幣 533.36 億元，單月大減 56.88 億元，創下近七個月以來的次低紀錄（僅高於受農曆春節因素影響的 2 月）。數據顯示，在央行選擇性信用管制的持續作用下，不動產市場正延續「穩健盤整」與「軟著陸」的發展態勢。
交易量縮影響，購屋族態度轉趨保守
央行數據指出，五大銀行新增房貸下滑的主要原因，在於整體市場交易動能的降溫。4 月份六都建物買賣移轉棟數較上月減少 14.2%，反映出在房市持續盤整的氛圍下，民眾購屋意願較低，態度轉趨保守。
在貸款利率方面，4 月五大銀行新承作房貸平均利率微幅升至 2.307%，較 3 月份小幅增加 0.001 個百分點，購屋資金成本維持在高檔水準。
央行政策微調，未助長炒作風氣
儘管央行於今年第一季理監事會議中，小幅鬆綁了房市管制措施，將自然人特定地區第二戶購屋貸款成數上限由五成放寬至六成，但從 4 月份房貸數據大減的情況來看，此項微調並未再度點燃市場炒作熱潮。
央行經研處官員對此表示，第一季的信用管制調整僅是微調性質，央行的立場並非要扭轉目前的房市氛圍，更不樂見房價再度往上攀高。目前的政策目標依然是維持市場穩定，並希望房市能平穩地延續軟著陸基調。
新青安房貸佔比逆勢微升
在政策性貸款部分，4 月份五大銀行承作「新青年安心成家房貸」（新青安）的金額約為 229 億元。雖然該金額較 3 月份有所下降（部分反映了有意購屋的民眾多已進場承貸），但由於當月整體新增房貸總額的降幅更為顯著，使得新青安貸款佔 4 月新增購屋貸款的比重，反而微幅上升至 42.91%。
目前的房地產市場呈現「量縮價穩」的格局。央行官員也坦言，雖然交易量降溫且部分成屋價格有所修正，但預售屋及大台北等地區的房價仍具高度僵固性。未來在資金流向與政策效應的交互影響下，房市動向仍需持續密切關注。
最新數據顯示，全國住宅貸款催收金額呈現攀升趨勢，逼近新台幣 68 億元，顯示過去採高成數、高槓桿進場的財務吃緊族群，正面臨利息與本金齊還的嚴峻資金考驗。
全國催收金額年增近三成，台中、桃園成「重災區」
根據內政部不動產資訊平台最新統計，截至 2025 年第三季，全國住宅貸款違約率雖然維持在 0.08% 的低檔（僅較前一年同期微增 0.01 個百分點），但住宅貸款催收金額卻高達 67.76 億元。相較於 2024 年同期的增幅高達 29.3%（增加 15.37 億元），逾期放款轉入催收的案件量顯著增加。
進一步觀察各縣市的狀況，催收金額絕對值最高的仍是房價基期較高的雙北地區，分別為台北市的 18.8 億元與新北市的 15.13 億元。然而，若從增幅來看，台中市以 43.8% 的年增率位居全國之冠，桃園市則以 38.7% 緊追在後。
專家分析，台中與桃園近年因重劃區推案量極大，吸引大量首購與置產買盤。在房市快速升溫期間，不少購屋族透過高槓桿方式進場；如今隨著央行信用管制緊縮、市場降溫以及寬限期到期，部分財務承受能力較弱的族群，已開始面臨沉重的繳款壓力。
逾放風險於去年第二季見高點，市場逐漸回穩
回顧近期催收金額變化，全國房貸催收金額自 2024 年第四季開始明顯攀升，並於 2025 年第二季達到 80.72 億元，創下近四年來的新高。隨後在 2025 年第三季稍微回落至 67.76 億元。這波數據的收斂，反映出央行在 2024 年底啟動信用管制後，高槓桿交易已逐漸減少，整體市場風險受到一定程度的抑制，但對已在車上的邊緣購屋族而言，壓力依舊存在。
財務周轉遇壓，及早與銀行協商為上策
金融實務上，「逾期放款」是指積欠本息超過 3 個月，若超過 6 個月未清償，便會轉列為「催收款項」。長期遲繳不僅會產生額外的滯納金與利息，更會在聯徵中心留下不良信用紀錄，嚴重影響未來申辦信用卡或各類信貸的權益。
若經銀行催收仍未見改善，擔保品（房屋）恐將面臨強制執行與法拍程序。由於法拍市場的拍定價格通常低於一般市場行情，屋主將面臨巨大的資產減損。建議若近期面臨資金周轉壓力的房貸族，應主動及早與往來銀行協商還款方案（如展延寬限期或拉長還款年限），以避免落入信用破產與資產縮水的雙重危機。
|
近年全國房貸催收金額趨勢走向 |
|||
|---|---|---|---|
| 期間 | 全國催收總金額 | 違約率 | 風險與政策背景說明 |
| 2024年Q3 | 約 52.39 億元 | 0.07% | 新青安政策實施初期，多數購屋族仍享有寬限期，市場表面平穩。 |
| 2024年Q4 | 開始明顯攀升 | 微幅上升 | 早期高槓桿進場者財務陸續吃緊，央行開始釋出信用管制訊號。 |
| 2025年Q2 | 80.72 億元 波段高點 | 波段高點 | 創近四年新高，反映寬限期屆滿潮與央行信用管制緊縮的雙重壓力。 |
| 2025年Q3 | 67.76 億元 | 0.08% | 金額自高點回落，顯示打炒房與信用管制令見效，高槓桿盲目進場者已減少。 |
台股近期持續在高檔震盪，強勁的牛市行情不僅吸引散戶蜂擁而至，更在全台引爆一波「貸房入股」的瘋狂熱潮。根據金融聯徵中心最新統計數據，截至今年首季，全台同時背負「房貸」與「信貸」的「雙貸族」人數已高達 41.7 萬人，再度創下歷史新高。
與三年前相比，雙貸族人數暴增了 6.5 萬人，顯示在通膨壓力與股市賺錢效應的雙重誘因下，越來越多民眾選擇「開槓桿」將資金 All-in 投入股市。
平均背債 756.9 萬！財務防護網脆弱度拉警報
數據顯示，這群雙貸族的平均每人背負債務總額已達 756.9 萬元，其中房貸平均金額為 638 萬元，信貸平均金額則高達 118.9 萬元。
金融專家分析指出，過去的雙貸族多半是因為買房時自備款不足，才必須搭配信用貸款來補足成數缺口；然而近兩年的「雙貸族」結構出現本質上的改變，很大一部分是已擁有房產的屋主，看好股市行情，透過房屋增貸、理財型房貸、或是申辦信用貸款，將這筆「借來的錢」投入股票市場謀取高額套利。
這種「貸房入股」的現象在科技園區周邊及都會區尤為明顯。然而，這也意味著這群投資人的財務狀況已經與股市行情高度綁定，一旦市場出現劇烈修正，其面臨的連鎖財務風險將遠超想像。
歷史重演？專家揭「貸房入股」三大致命風險
針對此現象，不動產金融專家提出嚴厲示警，將房屋與信用同時質押給銀行，再投入高波動的金融市場，本質上是高度槓桿的賭博行為。專家指出，此舉可能引發三大致命風險：
1.保證金斷頭與房屋法拍連鎖效應：
若股市無預警重挫，投資人不僅股票資產縮水，若進一步面臨質押斷頭或融資追繳，可能被迫認賠殺出。屆時若連帶影響每月房貸與信貸的還款能力，恐導致好不容易買下的房屋落入法拍命運。
2.升息與融資成本侵蝕獲利：
在目前利潤率與放款趨緊的環境下，信貸與增貸的利率並不低。若股市回報率不如預期，高額的利息支出將成為每個月揮之不去的沉重負擔。
3.重蹈 1990 年台股崩盤慘劇：
專家強調，台灣在 1990 年台股從萬點崩盤時，就曾出現過大規模「賣房救股」或「房股雙崩」的慘烈歷史。當前市場所呈現的過熱氛圍，與當年有諸多相似之處，民眾切勿忘記歷史教訓。
行庫政策緊縮 專家呼籲：謹慎評估自身財務韌性
受制於銀行法第 72-2 條的不動產放款集中度限制，加上防範金融系統性風險，目前各公股行庫及主要民營銀行對於房貸件的審查已趨於嚴格，成數亦有縮水跡象；相反地，小額、短期的消費性信貸成為民眾獲取資金的另一渠道。
「聰明貸款」最後呼籲廣大投資人，理財應以「核心資產安全性」為第一考量。借貸投資並非不可行，但必須建立在自身流動資金充裕、且能承受 30% 以上市場回檔的前提下。盲目跟風擴大財務槓桿，恐讓安居立命的家，成為股市波動下的犧牲品。
根據房市第一線觀察，許多購屋族在利息補貼與純繳息期結束後，每月房貸支出預計將從原本的 1 萬多元驟增至 4 萬元以上，暴增將近三倍的還款壓力，讓「寬限期畢業生」的財務彈性面臨嚴峻挑戰，如何尋求實質的「減壓解方」已成為當前不動產市場最熱門的攻防焦點。
面對這波即將湧現的現金流考驗，多位不動產專家與金融機構主管紛紛提出自救指引。最直接的應對策略是採取「提早展延或拉長貸款年期」，建議房貸族在寬限期屆滿前半年至十個月，主動向原貸款銀行爭取將還款期限從 30 年拉長至 40 年，藉此稀釋每月應攤還的本金。
不過，由於目前國內各大銀行普遍面臨《銀行法》第 72-2 條的不動產放款水位限制，審核態度普遍趨於保守，民眾在申請展延時，必須提出更具說服力的財力證明或維持良好的信用評分。
除了尋求原行展延，評估「轉貸」至其他金融機構也是常見的選項。專家特別提醒，當前市場環境已與過去大不相同，在整體銀行業限貸令陰影未散的情況下，新銀行對房屋的鑑價往往傾向保守，極可能出現核貸成數不如預期的狀況。
此外，辦理轉貸還需額外負擔原銀行的違約金、新銀行的開辦費、代書費以及地政機關的設定規費等隱含成本，一來一往是否划算，購屋族必須在事前進行精密的財務試算。
除了傳統的拉長年期與轉貸，部分民營銀行也看準這波減壓商機，順勢推廣彈性度更高的「階梯式房貸」或階段性攤還專案。這類金融商品允許借款人在寬限期後，採取前低後高的遞增式還款結構，甚至能針對個人財務調度自訂特定年份的本金攤還比例，提供緩衝空間。
金融業者強調，面對還款期到來的結構性改變，購屋族切忌採取鴕鳥心態，務必盤點自身日常開銷，並善用市場既有的金融工具進行防禦型配置，才能在房市築底盤整的階段，確保資產安全與生活品質的平衡。
房地產市場在經歷長期多頭後，近期首度顯現嚴峻的資金斷鏈風險，根據最新統計數據，全國住宅貸款逾放件數在 2025 年第三季攀升至 2,203 件，較去年同期大幅暴增 60%，季增率亦達 41%，創下近 9 季以來的新高紀錄。
房市趨勢專家吉家網董事長李同榮對此發出強烈警示，指出隨著預售市場解約潮湧現與銀行端放款水位緊縮，房市正正式步入「流動性危機」的深水區。
逾放件數的劇烈震盪，主要反映了過去兩年高槓桿購屋族的財務壓力開始浮現。市場分析指出，隨着「新青安」貸款首批寬限期陸續屆滿，加上央行連番升息與第七波信用管制發酵，部分口袋較淺的投資客與自住客已面臨無力承擔跳升月付金的窘境。
這波逾放潮在台中、桃園及高雄等新興重劃區尤為明顯，充分反映出資金高度擴張後的脆弱性，也讓金融圈對後續的不動產放款風險高度戒備。
李同榮進一步剖析，房市目前正陷入「流動性危機四部曲」的連鎖反應之中。第一階段的「預售解約增加」已在 2025 年上半年浮現，全國解約件數高達 1,339 件，已達前一年全年的七成水準；緊接著第二階段的「成交量急凍」在各家銀行限貸令下已成既定事實。目前市場正進入第三階段的「房貸逾放擴散」，當逾放比持續升高，銀行勢必將進一步收緊審核，最終恐將導致第四階段的「建融風險升高」，屆時資金週轉不靈的中小型建商將面臨極大的生存考驗。
儘管近期台股指數強勢突破四萬點大關，但過去常見的「股房聯動」效應在本次信用管制下幾乎完全失靈。
受限於《銀行法》第 72-2 條的不動產放款水位警戒限制，即便民眾在股市獲利，也難以順利取得房貸資金轉入房市。雙北地區預售案量在今年 5 月甚至驚見腰斬，推案量年減高達 53.7%，顯示建商對市場流動性亦抱持極度保守的態度。
面對資金流動性凍結的現況，這波逾放與違約潮恐將延續至下半年，「聰明貸款」也將持續為大眾與金融從業人員追蹤最新的市場脈動、放款水位與政策變化。
不動產市場近期浮現顯著的風險訊號，根據數據顯示，全國住宅貸款逾放件數出現驚人攀升，突破2,200件大關，單季增幅高達41%，與去年同期相比更是大幅暴增60%。
儘管銀行體系的整體房貸逾放比率受惠於總放款量大而看似維持在0.08%的歷史相對低檔，但逾放「件數」的實質翻倍，已清楚點出部分財務體質較弱或過度擴張信用槓桿的購屋族，正面臨資金斷鏈危機。
市場專家與金融圈紛紛提出警告，房市的真正風險已從單純的「價格修正」轉移至「流動性危機」。過去幾年依賴低利率與高槓桿推升房價的模式已面臨嚴苛考驗。但隨著中央銀行第七波選擇性信用管制持續發酵，加上貸款緊縮與寬限期取消等政策影響，市場買氣大幅降溫，買賣雙方陷入價格認知落差的僵局，導致許多房產面臨「賣不掉」的流動性消失窘境。這種資金淘汰的壓力，不僅反映在近期劇增的預售屋解約潮上，更隨著投資客轉貸困難或寬限期屆滿，逐漸向成屋市場蔓延。
面對瞬息萬變的房地產與信貸市場，銀行整體的授信標準轉趨嚴格已成定局。在房市步入流動性考驗的當下，購屋族與申貸人必須更加審慎評估自身的現金流承受力。
在申辦任何不動產相關貸款或個人信貸前，強烈建議民眾應落實全面的財務健檢，並善用如「聰明貸款」等專業的數位金融平台進行精準的額度試算與方案比較。透過客觀的資訊與風險控管機制，確保在緊縮的放款環境中維持穩健的資金調度，避免因過度依賴財務槓桿而陷入難以脫身的流動性陷阱。
進入 5 月報稅旺季，民眾面臨綜合所得稅與房屋稅的雙重資金撥付壓力，國內銀行信貸市場明顯升溫。
根據最新統計，5 月上旬信貸申請量已較平日成長約 10%，其中又以需負擔家庭重擔的「三代夾心族」為申貸主力。與此同時，純網銀業者如 LINE Bank 採取積極攻勢，宣布大幅調降申貸門檻，力求在傳統銀行外開拓「非典型勞動者」藍海市場。
報稅季效應：三代夾心族成資金調度主力
隨著稅額試算通知書寄出，不少民眾選擇透過信用貸款進行財務調度。
數據顯示，本波申貸者中有 61% 為 40 至 59 歲的族群。這群「三代夾心族」普遍面臨長輩照護、子女教育以及既有房貸等多重財務負擔，在 5 月稅賦高峰期，對於小額資金週轉的需求尤為迫切。
銀行業者觀察，相較於往年，今年民眾更傾向於使用線上申貸服務，追求「快速撥款」與「手續簡便」，以應對報稅截止日的急迫性。
純網銀出招門檻下修至月入 1.1 萬
看準這波資金熱潮，純網銀 LINE Bank 宣布調整信貸准駁標準，將原先要求的「年收入 25 萬元」門檻，調降至「月收入 1.1 萬元以上」。此舉被視為普惠金融的進一步落實，目標直指過去被傳統銀行視為「高風險」或「信用小白」的非典型勞動族群。
此次門檻調整的重點包括：
納入多元職涯： 針對兼職、自由接案者、外送員以及領現族群，提供更友善的審核標準。
數位化審核： 透過大數據分析用戶在數位平台上的行為與信用紀錄，取代傳統繁瑣的財力證明文件。
搶佔市佔率： 藉由降低進入障礙，純網銀試圖在報稅季的信貸紅海中，吸引更廣泛的年輕族群與基層勞動力。
信貸市場邁向高度分眾化
金融專家分析，報稅季的信貸熱潮與純網銀的降門檻策略，顯示出台灣個人金融市場正走向「高度分眾化」。傳統銀行持續鎖定收入穩定的菁英族群與既有房貸客戶，而純網銀則憑藉技術優勢，填補了非典型就業者的資金缺口。
在利率緩步走升的環境下，專家提醒民眾，申辦信貸時除關注「進入門檻」外，仍需詳閱開辦手續費及總費用年百分率（APR），並評估自身的還款能力，以免在報稅壓力緩解後，陷入長期的債務負擔。
根據聯徵中心最新房貸數據顯示，2025年女性申貸者的佔比已攀升至49.4%，與男性的50.6%幾乎呈現平分秋色的「五五波」態勢。不僅女性扛貸能力大幅提升，受惠於「新青安貸款」政策的推波助瀾，女性購屋族群更出現明顯的年輕化趨勢。
男女購屋時鐘大不同：男三十成家、女四十不惑
聯徵中心數據進一步點出男女在購屋決策上的年齡與財務差異。受傳統「成家立業」觀念影響，男性主力購屋年齡多落在30至35歲區間，佔整體男性的19.7%；相對而言，女性則更傾向在職涯發展穩定、累積一定資產後的40至45歲進場，佔比達18.1%。
在貸款金額方面，女性的購屋實力同樣不容小覷。最新統計顯示，女性平均房貸扛貸金額已高達新台幣983萬元，與男性的平均貸款金額差距已不到百萬元，顯示女性在房地產市場的消費力與信用條件均已具備強大支撐。
單身經濟與「新青安」雙效應發酵：年輕女性提早升格屋主
市場關注的是女性購屋族群正快速年輕化。在單身經濟的長期趨勢下，越來越多女性選擇將資金投入房地產以獲得居住安全感與資產保值。此外，政府推動的「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）政策更是關鍵催化劑，透過較長的寬限期與貸款年限，大幅降低了首購門檻，成功吸引大批30歲左右的年輕女性提早進場升格為屋主。
小宅、新屋、重管理：「3年內新電梯大樓」成市場去化主力
女性購屋勢力的崛起，也直接重塑了當前房市的產品去化結構。不同於過去傳統家庭購屋重視坪數與房數，現代女性購屋更看重「居住安全」、「生活便利性」以及「總價可控性」。
市場數據反映，具備完善物業管理服務、交通捷運優勢的「電梯大樓」，以及屋況佳的「3年內新屋」，已成為女性購屋群體的最愛，更是目前銀行放款市場中的大宗優質標的。
未來女性在職場與經濟上的影響力持續擴大，加上友善首購族群的房貸政策延續，預期「女力購屋」將不再只是趨勢，而是支撐台灣剛性購屋需求的最穩定力量。
金融與房產業者若能針對女性購屋的痛點與偏好，提供更細緻的貸款方案與居住服務，將能在這波結構轉變中搶占市場先機。
