<聰明貸款報導>

中央銀行昨（25）日公布 2026 年 1 月五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀及一銀）新承做放款統計，受房市交易降溫與政策性貸款占比下滑影響，購屋貸款呈現「量縮價揚」態勢。數據顯示，1 月五大銀行新承做房貸金額降至新台幣 567.66 億元，較上月減少 67.74 億元；而新承做房貸利率則逆勢上揚至 2.327%，月增 0.029 個百分點，一舉衝上自 2009 年 1 月以來、近 17 年的最高紀錄。

央行經研處分析，房貸利率創下新高的核心原因在於貸款結構的變動。1 月分包括「新青安貸款」及公教人員「築巢優利貸」等低利專案貸款的承做比重明顯下降，進而推升整體房貸的加權平均利率。以新青安貸款為例，其單月承做金額從 276 億元降至 240 億元，占新承做房貸比重也由 43.45% 下滑至 42.36%，已連續兩個月呈現萎縮。央行官員指出，新青安專案預計於 2026 年 7 月 31 日結束，隨著政策進入倒數階段，初期旺盛的申請動能已逐步放緩，符合條件的剛性需求多已在前期完成購屋。

在市場交易量方面，1 月六都建物買賣移轉棟數合計為 1.82 萬棟，月減 8.3%，反映出市場觀望氣氛濃厚。此外，不僅購屋貸款規模縮減，1 月五大銀行新承做周轉金貸款也因年底季節性資金需求高峰已過，大幅月減 1361 億元至 8973.5 億元；然而周轉金利率受政府發放年終獎金、低利政府借款增加影響，反而下滑至 2.04%。

央行強調，未來仍須視整體金融環境變化、信用管制政策成效以及政策貸款退場的節奏而定。在銀行房貸水位普遍偏緊，加上新青安等優惠利率占比縮小的背景下，房貸族未來的利息負擔恐將維持在相對高檔。市場分析師則認為，隨著 7 月新青安專案截止日期逼近，上半年房市可能維持「量穩價盤」或「低檔盤整」的格局，買賣雙方將在利率新常態下持續進行價格拔河。

<聰明貸款報導>

在近期房貸市場受總量管制影響的大環境下，國內銀行積極轉向搶攻優質消費性信貸客群，並重磅推出創新的「額度回復型信用貸款」方案。此舉打破傳統信貸單次借款的限制，將貸款人已償還的本金直接轉換為可再次動撥的備用額度，為個人財務槓桿與資金周轉提供全新利器。

已還本金變備用金，資金隨借隨有

有別於傳統信貸在還款後若需資金必須重新聯徵與申辦，「額度回復型信貸」的最大亮點在於「額度再生」。以近期王道銀行（O-Bank）新推出的方案為例，借款人只要正常還款滿 14 個月，即可在原本核准的額度與期限內，隨時透過手機 APP 或網銀申請動撥已償還的本金。 每次動撥最低門檻為新台幣 5 萬元，且後續動撥免收開辦費（僅收取單次動撥手續費 3,000 元）。系統自動審核撥款，省去繁瑣的財力證明檢附流程，大幅提升資金取得的隱密性與效率，貸款年利率最低達 2.25% 起。

彈性攤還機制，有別於傳統循環信貸

市場上雖已有「循環型信貸」，但多採按日計息，利率相對較高，僅適合極短期的緊急救急。而「額度回復型信貸」動撥後的資金，系統會將其視為一筆新的貸款，採用「一段式本息攤還」計算，還款期限依動撥金額可分 3 至 7 年。這樣的設計不僅有效降低了每月的還款壓力，更適合用於具備中長期規劃的資金挹注。

靈活應對多元場景：從投資佈局到品味生活

這種兼具「隨時動撥」與「分期攤還」雙重優勢的方案，特別適合具備多元理財與生活規劃的族群。不論是需要精準掌握台美股市中科技或自動化產業的進場時機、靈活調度房地產周轉資金，亦或是投入經典老車的精心維護、升級頂級公路車電子變速等專業零組件，都能透過這筆隨時待命的理財備援金，在不打亂原有現金流的狀況下，從容實踐投資與生活目標。

善用金融工具，擴充財務彈性

理財專家指出，「額度回復型」方案不僅替銀行鎖定具備穩定還款能力的優質客群，也讓消費者能以較低的綜合成本預先準備資金水位。建議有資金潛在需求的民眾，可及早評估此類免綁約、高彈性的信貸產品，為自己的財務防護網升級。

<聰明貸款報導>

隨著過去幾年房市熱潮中售出的預售屋陸續完工，台灣不動產市場正迎來一波龐大的交屋高峰。然而，這波預估未來三年達32至36萬戶的交屋潮，卻迎頭撞上中央銀行嚴格執行的「第七波選擇性信用管制」，加上各大商業銀行不動產放款水位普遍逼近《銀行法》72條之2的法定上限。
在「滿水位」與「嚴管制」雙重夾擊下，房貸市場全面緊縮，過去購屋族理所當然預期的「貸滿八成」已成絕響，市場正醞釀一股交屋資金斷鏈的潛在危機。

銀行放款逼近滿水位，

房貸審核「挑客」成常態 金融圈人士指出，受限於《銀行法》規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%，目前多數銀行的內部警戒線已達28%甚至更高。在房貸額度極度稀缺的「自主管理」時期，銀行審核標準大幅提高，資金放款明顯轉向「優質客戶」。
除了傳統的軍公教人員，具備高穩定收入的專業人士（如醫師、律師、會計師）在爭取較佳利率與成數時才具備優勢；一般受薪階級即便信用良好，也面臨排隊等撥款、利率遭調高或成數被大砍的窘境。

第二戶衝擊最劇，成數面臨「五成保衛戰」且無寬限期

央行第七波信用管制發威，對非首購族的殺傷力最為顯著。根據最新規範，名下已有房屋或申辦第二戶房貸者，最高貸款成數被嚴格限制在五成，且全面取消寬限期。這意味著，三、四年前購買預售屋、原先預期交屋時可貸款七至八成的換屋族或置產客，如今在交屋前夕必須臨時籌措高達房屋總價二至三成的現金「補破網」。
若以總價2,000萬元的物件計算，購屋族恐須額外拿出400至600萬元的現金，資金壓力驟增。

捨棄八成迷思，提前啟動「資金壓力測試」

面對嚴峻的房貸環境，房產與金融專家提出警告，即將於今年交屋的購屋民眾不可再抱持樂觀態度。專家建議，現階段應以「貸款僅能核准六成」作為最保守的現金流壓力測試標準。

若資金出現缺口，建議購屋族可採取以下應對策略：

1.主動與建商協商： 詢問是否有提供「建商公司貸」作為過渡時期的資金橋樑，以補足銀行房貸成數的差額。
2.尋求非傳統商業銀行管道： 轉向受《銀行法》72-2條限制較小的信用合作社、農漁會等地方性金融機構詢問貸款額度。
3.重整個人信用與資產： 提前結清不必要的信貸或信用卡分期，以最優良的聯徵紀錄向銀行爭取最佳條件。

隨著房貸緊縮效應持續發酵，市場預期部分資金準備不足的買方可能被迫選擇違約退戶或平轉出場。在供給量較大、賣壓逐漸浮現的區域，房價的去化壓力也將隨之攀升。台灣房市在交屋潮與信用管制的碰撞下，正步入一場汰弱留強的壓力測試。

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現行「新青安房貸」政策預計於今年 7 月底屆滿，隨著「新青安 2.0」的改版輪廓逐漸浮現，房市觀望氣氛漸濃。與此同時，為保障真實自住客權益，政府針對新貸戶定義釋出放寬與彈性認定措施，意外在各大公股行庫間掀起一波詢問熱潮，顯示首購族對於房貸優惠方案仍具備強烈的實質需求。

因應近期房市過熱與銀行法 72-2 條的滿水位限貸壓力，財政部與公股銀行正密集研商新版方案。據悉，新版政策雖有意維持最高 1,000 萬額度與最長 40 年期等核心支柱，但基於風險控管，公股行庫已提出三大調整方向：包含增設貸款年限加上借款人年齡不得超過特定數值的「年齡條款」、寬限期由現行最長 5 年縮短至 3 年，以及若取消政府額外利息補貼，專案利率將從現行的 1.775% 回歸至 2.275%。政策可能轉向的預期心理，讓不少準購屋族選擇放慢腳步，重新進行財務壓力測試，以避免未來面臨還款負擔驟增的風險。

然而，在整體市場呈現觀望之際，針對部分因限貸令或撥款塞車而受影響的購屋族，政府與行庫在「新貸戶」的定義上給予了更彈性的放寬認定，例如將特定日期前已進件申貸、但尚未撥貸的案件納入適用保障範圍。此項放寬措施等同為焦慮的首購族開啟了綠色通道，確保真實的自住需求不被排擠。各大公股銀行表示，近期櫃檯湧入大量民眾、房仲與代書前來洽詢進件細節與適用資格，只要符合無自有住宅且具備實質還款能力的自住客，銀行均會配合政策加速審核流程。

新青安政策的初衷將持續回歸精準協助無殼蝸牛，同時防杜投資客利用寬限期炒作房產。面對下半年即將上路的房市新局，購屋族應密切關注最終政策的拍板定案，並以穩健的自備款與現金流規劃從容應對。

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隨著農曆年後開工，個人資金周轉與房屋裝修需求進入高峰。根據最新市況觀察，儘管當前房貸利率仍維持在 2.6% 以上的高檔盤整區，但各大銀行為衝刺開年業績，紛紛針對「信貸」推出手續費減免與首期超低利優惠。

信貸市場：首期 0.01% 成為標配，數位申辦免開辦費

針對開春後的消費與理財資金需求，民營銀行競爭尤為激烈。台北富邦、星展、永豐及玉山銀行 等不約而同推出首期利率僅 0.01% 的快閃方案，目標鎖定年收入 30 萬以上、信用良好的小資族與上班族。

• 永豐銀行「數時貸」： 主打全程數位申辦，首期 0.01% 利率，且若限制清償期間約定達 60 個月者，可享 0 元手續費 優惠，最高額度達 800 萬元。

• 渣打銀行： 配合通路限定專案，除了首期 0.01% 利率，更提供 0 元帳管費，吸引大額周轉客戶（上限 600 萬元）。

• 玉山銀行「e指信貸」： 透過 MyData 介接財力證明，主打免上傳文件、最快 1 個工作天核貸，並祭出手續費折扣與抽獎活動。

房貸市場：高利率下的「精準抗通膨」策略

在房貸部分，受到限貸令與銀行法第 72-2 條水位限制，整體房貸利率普遍落在 2.6%~3.5%。然而，針對特定客群，銀行仍保留了優惠窗口：

• 公股銀行： 雖然一般非政策性房貸已站穩 2.6%，但針對「新青安」族群及首購族，仍維持一定的撥款優先權，且部分行庫如 台企銀、合庫 仍有提供差別化取價方案。

• 理財型與加值型房貸： 星展銀行 針對撥款滿額或理財型房貸客戶，提供最高 NT$3,000 的申辦費減免。

• 議價空間加大： 房仲業者指出，2026 年房市關鍵字為「卡」，交易量急凍。在買方市場下，雖然房貸利率高，但賣方議價空間也隨之放大，對於具備剛性需求的買家，銀行端的多元手續費減免與彈性寬限期方案，仍是減輕初期負擔的關鍵。

慎防第二期後的機動利率

提醒您，雖然首期 0.01% 極具吸引力，但消費者在申辦時應特別注意 「總費用年百分率 (APR)」。信貸第二期起通常會回歸 2.5% 以上的機動利率，且多數優惠方案設有「綁約期」，若提前清償需支付 3%~4% 的違約金。建議民眾在 2 月申貸旺季，應多加利用銀行的「一鍵試算」服務，並將申辦費、未來利率變動風險一併列入考量。

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隨著銀行「限貸令」風暴持續與央行信用管制影響，國內各民營及公股銀行房貸利率普遍已攀升至 2.185% 以上，甚至非首購族群已見 3% 利率。在此背景下，中華郵政（郵局）推出的房貸方案以 2.065% 的超低地板利率引發市場熱議。然而，儘管利率極具競爭力，市場申貸量卻未如預期爆發。房產內行人士指出，郵局房貸存在「額度限制」與「鑑價保守」兩大硬傷，讓多數購屋族感嘆「看得見、吃不到」。

地板利率極具優勢，申辦條件卻成門檻 中華郵政目前的房貸利率主要參考「兩年期定期儲金節餘金額」加碼計息，目前最低可來到 2.065%，確實比多數銀行提供的 2.185% 更有優勢。但專家指出，郵局並非專業銀行，受限於《郵政儲金匯兌法》規定，其房貸放款業務有嚴格的上限。

內行揭露「兩大致命硬傷」 為何條件如此優厚的房貸方案，在市場上的討論度卻呈現「雷聲大雨點小」？內行網友與房仲業者分析主要原因如下：

1.鑑價極度保守（最核心硬傷）： 郵局對於房屋價值的評估（鑑價）通常較一般民營銀行保守許多。以一件市價 2,000 萬的物件為例，銀行可能鑑價 1,900 萬，但郵局可能僅鑑價 1,700 萬。即使同樣提供 8 成貸款，郵局實際撥款金額會遠低於購屋族預期，導致申貸者必須自備更多現金，這也是網友普遍反應「看得見、吃不到」的主因。

2.貸款額度上限： 郵局房貸單一對象的貸款額度通常有較嚴格的內規限制（如 700 萬至 1,000 萬元上限）。對於房價高昂的雙北市或六都核心區而言，這點額度難以支應動輒 2,000 萬起的房價需求，導致主力購屋族群直接轉向一般商業銀行。

誰適合申辦郵局房貸？ 專家建議，郵局房貸並非一無是處，對於以下兩類族群仍具備極大吸引力：

●偏鄉與蛋白區購屋族： 郵局據點遍布全台，對於一般銀行較不願承作的偏遠地區物件，郵局的接受度相對較高。

●低貸款額度需求者： 若購屋總價不高，或自備款極為充裕、僅需補足小額資金缺口的申貸者，郵局的低利率確實能有效節省利息支出。

在當前資金水位緊縮的環境下，郵局雖保有利率優勢，但因授信準則與鑑價機制與一般商業銀行大相徑庭，建議購屋族在申貸前應先進行「試算鑑價」，避免因核貸金額不足而面臨交屋違約的風險。

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為健全房市發展並落實居住正義，針對近期引發熱議的「新青年安心成家房貸」（新青安）遭投機客濫用疑慮，財政部與八大公股行庫正積極研議優化措施。據了解，為了強化風險控管並遏止「人頭戶」亂象，公股銀行擬全面收緊審核標準，其中最具關鍵性的變革，將是嚴格執行「借款人年齡加計貸款年限不得超過80歲」的內規，這也意味著未來40歲以上的購屋族，恐難再申請到長達40年的滿額房貸。

新青安政策自去年8月上路以來，祭出最高貸款額度1000萬元、寬限期5年及貸款年限40年等優惠條件，成功減輕不少首購族的負擔。然而，近期市場傳出有投資客利用高齡親屬作為人頭戶，藉此申辦長年期貸款與寬限期進行炒房，導致政策美意遭扭曲，同時也增加了銀行的授信風險。

銀行主管指出，考量借款人的還款能力與生命週期，若由高齡者申請40年房貸，還款期將延伸至退休之後，違約風險相對較高。因此，各大行庫擬具共識，將回歸授信專業，嚴守「年齡加年限小於或等於80」的門檻，部分行庫甚至不排除採取更嚴格的「75」標準。

以此標準試算，若民眾欲申請40年期的房貸，其申請時的年齡必須在40歲以下（40歲+40年=80）；若借款人已達45歲，依規最長僅能核貸35年；50歲者則縮減至30年。此舉將打破過去市場誤以為「只要沒買過房子，不管幾歲都能貸40年」的迷思，迫使房貸年限回歸與年齡掛鉤的常軌。

除了年齡與年限的限制外，新青安檢討措施還包含落實「一生一次」限貸令，即借款人名下僅能使用一次新青安優惠，且新舊貸戶皆須簽署自住切結書。公股行庫強調，相關調整旨在將有限的政策資源精準投放給真正有自住需求的青年族群，避免寬鬆資金成為助漲房價的推手，讓新青安政策能更穩健地運作。

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中央銀行昨（29）日正式對外公布 2025 年第四季理監事會議事錄摘要，市場關注的房市管制措施方向明確。會議紀錄顯示，儘管投機需求已隨政策祭出逐步退場，但多位理事一致主張「房市管制不宜鬆綁」，並罕見對「新青安」貸款與「房貸負擔率」提出風險警示。

房貸負擔率破 30% 合理線 理事支持維持信用管制 根據議事錄摘要，多位央行理事在會中指出，雖然第七波選擇性信用管制已見成效，但全台房價所得比及房貸負擔率依然偏高。有理事提出數據警告，當前全國房貸負擔率已高於可合理負擔的 30%，房貸違約風險與此數據具有高度關聯。考量到金融穩定，多數官員傾向維持現行管制力度，確保信用資源不被過度挪用於不動產投機。

新青安「寬限期後遺症」成關注焦點 值得注意的是，會議中特別針對「新青安」政策性貸款展開討論。理事指出，應密切追蹤新青安借款人，在未來利率補貼取消及寬限期屆滿後，是否會因還款壓力驟增而影響還款能力。官員強調，銀行雖目前逾放比極低，但面對房貸利率創下 17 年新高的環境，必須提早掌握借款人的還款彈性。

2026 國銀回歸自主管理 貸款難度取決銀行水位 儘管信用管制不鬆綁，但央行也確認 2025 年底執行的「國銀自主管理不動產貸款總量計畫」將於 2026 年起轉型，改由各銀行依據內部風控與資金水位進行控管。專家分析，這意味著「銀行限貸令」將從全國性緊縮轉為各別銀行差異化，信用狀況優良、與銀行往來深厚的自住客，較有機會在緊縮環境中獲得額度。

嚴正駁斥「台灣病」 央行：房價非匯率政策之過 此外，針對外媒近期將台灣房價攀升歸咎於央行壓低匯率的「台灣病」說法，央行在會議紀錄中提出強力反駁。央行強調，近年房價上漲是受全球資金氾濫、營造成本上升及 AI 產業設廠帶動地方需求等多元因素交織而成，將房價問題單一歸咎於匯率政策與事實不符。

央行表示將持續監控房市走勢與銀行放款集中度，並督促金融機構落實「保障自住需求、支持生產事業、嚴防炒房資金」三大核心方針。

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隨著央行第七波信用管制效應持續發酵，台灣房市正式告別過熱期，資金動能顯著降溫。根據中央銀行昨（26）日公布的最新全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，截至去年12月底，購置住宅貸款餘額年增率下滑至 4.46%，不僅連續多月下跌，更創下自2018年以來、近8年的新低紀錄。

央行經研處官員分析，房貸餘額增速放緩，主要反映了三大因素：首先是政府打炒房政策見效，投資客退場導致整體房市交易量明顯萎縮；其次是受限於《銀行法》第72-2條規定，銀行放款額度接近上限，導致核貸趨嚴、撥款速度放慢；最後則是前兩年房市熱潮墊高了比較基期，使得年增率數據出現明顯收斂。

此外，代表建商推案信心的建築貸款餘額，年增率也持續在低檔徘徊，甚至趨近於零成長，顯示在原物料價格仍高、融資成本增加及買氣不確定的多重壓力下，建商對於2026年的開工與購地計畫已轉趨保守，「以拖待變」成為主流策略。

針對2026年的房市走向，房產專家與各大行庫普遍抱持保守看法。雖然營建成本高漲讓房價具備一定支撐力，但在資金浪潮退去後，價格修正已不可避免。
市場預期2026全年買賣移轉棟數將維持在相對低檔，呈「量持平」格局；價格方面則將出現「軟著陸」的緩修走勢。其中，蛋黃區由於剛性需求強勁，預估修正幅度較小，約在 3% 至 5% 之間；而前幾年漲幅過快、供給量大的蛋白區與重劃區，則恐面臨較大的賣壓，修正幅度可能達 10% 甚至更多。

值得注意的是，除了房貸緊縮，銀行在個人信用貸款的審核上也同步趨嚴。銀行業者透露，為了防堵購屋者利用信貸當作頭期款，近期針對名下已有房產或近期有購屋紀錄的申貸者，其信貸利率普遍拉高至 3% 以上，且額度大幅縮減。

今年確立轉為「買方市場」。對於有剛性需求的自住客而言，隨著投機買盤退場，市場干擾減少，建議可多方比較銀行鑑價與貸款方案，並善用政府「新青安」優貸政策，伺機進場議價。

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隨著農曆新年將至，房市進入傳統換屋旺季，然而中央銀行實施的第七波選擇性信用管制力道並未放寬。目前名下已有房貸的申貸人，購買第二戶住宅時，全國成數上限僅 5 成且無寬限期。
為了緩解「先買後賣」換屋族的資金壓力，銀行雖提供簽署「切結條款」的配套措施，但近期審核與追蹤力道大幅強化，一旦民眾無法在約定期限內完成售屋，將面臨嚴重的財務違約後果。

換屋切結條款的核心要求，在於借款人必須承諾在第二戶房貸撥款後的一年內，將第一戶房屋完成出售並辦妥移轉登記，同時需清償原有貸款並塗銷抵押權。這項規定旨在確保資金確實用於實際換屋需求，而非變相資助囤房。然而，在目前房市交易週期拉長、銀行放款水位接近飽和的環境下，不少換屋族在售屋過程中遇到挑戰，導致切結承諾面臨逾期風險。

若申貸人未能在一年期限內履行售屋承諾，銀行將依約採取補救措施。
首先是強制收回「超額貸款成數」，將原先核貸的 7 成至 8 成貸款降回政策規定的 5 成，要求申貸人立即償還差額。
此外，銀行還會溯及既往，要求補足過去一年內優惠利率與一般利率之間的差額利息，並取消原本享有的寬限期，直接進入本息攤還階段。

目前銀行對於切結案件的後續勾稽非常嚴格，申貸人切勿抱持僥倖心理。計畫換屋的民眾，在購屋前應預先評估舊屋的市場行情與去化速度，必要時應採取「先賣後買」的策略，或在買賣合約中爭取較長的交屋緩衝期。面對《銀行法》第 72-2 條放款限制，換屋族應準備更充裕的自備資金，並隨時關注政策變動與銀行放款意願的調整，以確保換屋計畫能平穩達成。