<聰明貸款整理>

在中央銀行接連祭出信用管制、壓低房貸成數之下，台灣房市正步入一場全面性的冷卻期。
根據聯徵中心資料，今年第一季全國新增房貸僅3.56萬件，年減35%，創下七年新低，顯示信貸收縮正全面壓縮購屋動能。專家指出，平均核貸成數降至近五年新低，利率則升至2.36%，創近17年新高，加重民眾購屋負擔。

許多購屋者不得不提高自備款或轉向坪數較小的物件。以台北市為例，總價約3600萬元的新屋，在貸款僅能取得七成的情況下，自備款須達千萬元以上，還需預留因利率上升導致的月付增加風險。房仲業指出，自從限貸令上路後，買氣驟減，導致新貸案件大幅萎縮，市場進入觀望盤整期。

而限貸效應不僅衝擊購屋族，也深刻影響建商與銀行，形塑「三輸局面」：

●購屋者：預售簽約時銀行願貸七成，交屋時僅能貸三成，自備款缺口暴增，部分買方面臨違約風險。

●建商：法人購宅、第三戶以上與餘屋貸款成數全面壓縮至3成，資金回收困難，導致中小型業者現金流緊繃，甚至出現爛尾樓案例。

●銀行：放款緊縮下無法有效分散風險，反而面臨不良債權增加，金融體系潛藏風險升高。

這場風暴背後，是政策與市場結構的碰撞結果。央行於2024年9月祭出第七波限貸令，意圖抑制投資炒作、壓抑房價，但也造成開發商資金斷鏈。一位全數完銷的預售案，仍因成本飆升與融資受阻最終爛尾，購屋者求償無門，顯示「時間差效應」正發酵。

根據內政部資料，自2017年至2024年，全國建照核發數量較使用執照多出32萬戶，這些供給即將於未來3至4年完工交屋。在信貸限縮與需求急凍的雙重壓力下，市場恐面臨量縮與價跌的雙重挑戰。目前新古屋成交價已跌至實價登錄的85%至95%，部分郊區與重劃區更出現「有價無市」的現象。

交易量亦持續萎縮。六都今年前五個月交易量創八年新低，業界預估全年成交棟數恐跌破28萬件，創下七年來新低。內部數據顯示，多數房仲品牌6月交易量年減幅高達37%至50%，反映出市場動能正快速流失。

國內政策與國際局勢同步施壓。貿易談判未果、區域戰爭推升通膨、新台幣升值衝擊出口產業，加深民眾對經濟前景的疑慮。市場信心薄弱之下，買方退場、賣方不願讓價，形成「想買的貸不到、想賣的降不夠」的僵局。

不過，市場也出現兩極化現象。有建商為了去化壓力推出「送裝潢、送家電」等變相讓利手段；投資客提高議價彈性，但整體房價尚未明顯鬆動。專家分析，具備科技園區、交通建設等題材的核心區域仍具抗跌力，但外圍重劃區已有價格鬆動跡象。

展望下半年，若央行未針對「已簽約未交屋」的購屋族提出過渡措施，恐導致更多爛尾樓與交屋糾紛，形成社會矛盾與金融風險同步升高的隱憂。業界普遍認為，房市若要擺脫寒冬，關鍵在於信貸政策能否適度調整，實現打炒房與穩市場的平衡。

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近期有不動產業者反映，因中央銀行的信用管制措施，導致民眾無法申辦地上權貸款。
對此，央行2日發出聲明澄清，強調並非所有地上權貸款都受限，只要符合三種特定條件，即可不受央行房貸管制規範。

根據央行說明，符合下列任一情形的地上權借款人，不會受到不動產抵押貸款規定的限制：

1.符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」條件，或名下無房無貸，且購屋對象非高價住宅者。

2.繼承取得房屋及房貸者，其新申請購屋貸款（非高價住宅）不計入名下房屋數與房貸戶數，因此不受限制。

3.已有房產者具實質換屋自住需求，與金融機構簽訂切結書後，所申辦的第一戶或第二戶購屋貸款（非高價住宅），亦不受限。

央行進一步強調，即使符合上述三項條件，申貸人仍須通過金融機構的授信審核程序，包括擔保品條件、借款人收入狀況、信用評分等，才有機會順利核貸。

此外，央行也指出，地上權貸款受限的主因並非央行管制措施所致，而是金融機構本身對僅有地上權物件的貸款風險評估較為謹慎。由於缺乏土地所有權作為擔保，銀行在設定貸款成數或利率時，通常會較保守。

央行此番澄清，旨在釐清外界誤解，也提醒民眾地上權貸款並非全面封殺，但須視實際條件及銀行內規而定。

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在央行持續緊縮不動產貸款的政策下，買房族面臨前所未有的三大挑戰：貸款難、交易冷、房價仍居高不下。儘管利率飆升、貸款條件收緊，房價卻未見明顯下修，讓民眾在房市中進退兩難。

銀行貸款政策不一　首購族需多方嘗試

近來一名首購族讀者分享購屋經驗，指出為了順利貸款，不得不多跑幾間銀行，甚至遇到某些公股銀行直接表明「暫不收件」。也有銀行願意放貸，但開出的利率高達3%以上。即便具備新青安資格，貸款能否成功核撥，仍取決於各銀行內部額度與政策彈性。

這名讀者最終在家中長輩資助下，將自備款提高至1,000萬元，成功取得貸款。她表示，一家銀行雖僅願意放貸六成，但以低利率作為交換條件，反而比另一家願意貸八成但利率偏高的銀行更具吸引力。

不動產估價師林利州表示，銀行放款額度有限，導致不同銀行的貸款條件落差大，購屋者需花時間比價與談判。他也呼籲金管會強化「房貸額度查詢平台」資訊透明度，避免民眾一家一家打電話詢問的困境。

成交量創低點　全台房市陷入交易冰凍

雖然正值新屋交屋潮，但成屋市場卻因房貸核撥遲滯與市場信心不足而持續低迷。根據六都地政局統計，今年上半年六都合計買賣移轉棟數僅10萬棟，年減26.6％，創下2018年以來同期新低，北高台南更跌至八至九年來的谷底。 

資料來源: 六都地政機關

信義房屋與永慶房屋分析指出，房市自用需求雖仍存在，但受央行信用管制、國際經濟不穩與貸款困難影響，交易意願明顯下滑。即便部分蛋白區建商祭出讓利促銷，也未能有效拉抬買氣。市場普遍預估，今年全台交易量恐難守住28萬棟，甚至可能挑戰八年新低的27萬棟。

房價抗跌背後：數據落後與市場修正延遲

令人疑惑的是，打房政策頻出，但房價卻未如預期明顯下跌。投資客「帥過頭」指出，這與實價登錄的時間落差有關。許多目前揭露的成交紀錄，其實是三、四年前預售屋交屋後才登錄，無法反映當前市場真實狀況。若觀察中古屋市場，已出現每季約2.5%的下跌趨勢，顯示房價正悄悄修正中。

他也提醒購屋族，現在並非貸不到款，而是得更積極比價與談判。同時也建議避免短時間內查詢多家銀行聯徵，以免影響信用評分與核貸機率。

下半年：交易難解、信心待重建

房市目前陷入「貸款難、交易冷、房價抗跌」的三重壓力，加上地緣政治風險與通膨陰影籠罩，買氣復甦恐需更長時間。對購屋族而言，自備款與資金調度成為能否成功入市的關鍵門檻；對政策制定者而言，如何在控管金融風險與維護市場正常運作間取得平衡，將是下半年關注重點。

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近年台灣「融資租賃貸款」風潮大起，從機車貸、手機貸、商品貸到萬物皆可貸，看似便捷的資金救援，實則暗藏高利與陷阱。
單親媽媽李小姐的故事，揭開這場經濟暗潮下的血淚真相。

李小姐為撐起生活與照顧兒子，努力兼差、節流開支，卻因一筆手機貸款陷入債務泥淖。她誤信名為「王道」的貸款顧問是銀行人員，實際卻是「王道國際理財顧問公司」的代辦商。60,000元貸款，扣除手續費、代辦費後，實得僅33,000元，卻需償還高達75,240元，實質利率飆破127%，遠超《民法》16%上限。

李小姐並非特例，類似糾紛層出不窮。立委王世堅指出，自2018年以來，辦公室接獲超過百件融資租賃陳情，並直指業者如「吸血鬼」，藉由虛假交易、人頭公司、空白本票等方式層層剝削民眾。

根據金管會與司法院資料，債務更生聲請案自2016年起暴增近4倍，2024年已達1,707件；消保機構協商案件亦居高不下。立委賴惠員更揭露，2023年僅中租迪和債務人聲請更生案件即增80件，2024年再增131件，顯示問題已成社會隱憂。

學者指出，這類貸款模式早已從原本面向中小企業的實體租賃，演變為面向個人的虛假買賣與高利借貸。2016年起「機車貸」橫空出世，2018年「無卡分期」轉戰線上，接著是「手機貸」、「商品貸」，乃至任何生活物品都能成為借款憑證的「萬物貸」。

儘管名義上為「商品分期」，實則已成「假交易真放貸」。資深業務ZIV指出，拍張冰箱照片即可貸款，利率動輒20%以上，加上手續費、保證金，實質負擔驚人，彷彿合法包裝的地下錢莊。

疫情爆發後，融資需求暴增，科技公司如「Gogolook」推出JUJI機車貸、PChome旗下推出瑪吉PAY搶市，而這場無監管的紅海戰爭，也引來詐騙與博弈產業搭便車。民眾為下注或虛擬投資向融資公司借錢，最終血本無歸。

呼應立法院財委會多次討論的融資亂象，王世堅嚴批三大業者「中租迪和」、「和潤」、「裕融」為「薯條三兄弟」，呼籲儘速納入《金融消費者保護法》監管。輔仁大學吳宗昇副教授也警告，這些已成掠奪性貸款，政府若不出手，恐釀新一波「卡債風暴」。

當一張冰箱照片能換來高額貸款，背後卻是一張空白本票與終生債務，李小姐的悲歌可能只是序章。台灣社會，準備好面對這場「合法高利貸」的真相了嗎？

●本文內容參考「報導者」專題： 揭開「融資租賃」的高利結構與剝削真相 ，歡迎點擊鏈結深入了解相關報導、並贊助該網站

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為壓抑首都圈房價快速飆升、遏止「恐慌性購屋」蔓延，韓國政府近日宣布一連串被稱為「史上最嚴」的房市調控措施。新規定不僅全面封堵多屋族的購屋資金管道，連首購族也面臨貸款成數與年限雙重縮減，引發市場震撼，外界預期房市將迎來一波急凍期。

首爾房價飆升引恐慌搶購潮

根據《中央日報》報導，2025年以來，首爾房價呈現明顯上漲趨勢，購屋氛圍緊繃。今年5月首爾公寓價格月增0.54%，截至6月中旬，累計漲幅已達0.45%。交易熱絡，6月僅上半月成交量就突破7,000件，市場普遍存在「現在不買就買不起」的焦慮，情況頗似台灣曾出現的「新青安效應」。

多重房貸新政：多屋族首當其衝

韓國政府此次政策主軸在於壓抑投機炒作，尤其針對持有多戶房產者，推出一連串強硬措施：

●房貸總額設限：首都圈及調控地區的購屋貸款最高僅能申請6億韓元（約新台幣1,411萬元），超出即無法核貸。
●多屋族貸款成數歸零：擁有兩間以上住宅者，將無法申請任何房貸，等同於切斷其資金來源。
●換屋須限期售屋：若購買新房，原有住宅須在6個月內賣出，否則新房貸即取消，且未來三年內不得再貸。
●強制入住條款：不論是否為首購，貸款購屋者都必須在六個月內實際入住，以防假自住、真投資。

首購族福利縮水：貸款條件變嚴

過往受到政策扶持的首購族群，也無法逃過這波收緊貸款政策的風暴：
●成數下修：首購貸款比例從80%降至70%。
●優惠額度降低：如新婚家庭可申請的優惠貸款額，從4億韓元減至3.2億韓元（約新台幣752萬元）。
●年限縮短：房貸最長期限由40年縮為30年，等於每月需負擔更高還款壓力。

遏止炒房：資金與信用全面緊縮

為防堵資金繞道進場炒房，韓國政府亦加強其他層面的控管：

●生活資金貸款排除多屋族：僅持有一戶者可申請最高1億韓元作為生活用途房貸，多屋族則無資格。
●禁止「以租養貸」投機模式：首都圈與調控區全面禁止轉租名義投資的特定房貸產品。
●信用貸款總額上限：不得超過申貸者的年收入。
●政策性房貸配額減半：整體家庭貸款供給量大幅削減，連青年、新婚族適用的政策性貸款也僅發放原定75%的配額。

政策衝擊引熱議　台灣網友關注效仿可能

新任總統李在明上任不到一個月即雷厲風行推出此波政策，展現強力打房決心。新政一出，在韓國國內引發廣泛討論，海外也備受關注。不少台灣網友在論壇上熱議：「台灣是不是也該來一劑猛藥？」也有人憂心本地市場結構與財務體質難以承受如此劇烈政策。

韓國這波打炒房行動後續效果如何，將成為亞洲各國觀察的重要指標。

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在高房價壓力下，國人房貸年限持續延長。根據最新統計，2024年第四季全國平均房貸期數達317期，約為26.4年，不僅與前一季持平，更追平歷史新高。與2022年同期的297期相比，短短兩年間大增20期，顯示長期房貸已成為購屋主流。

觀察六都與新竹地區，平均貸款期數全面突破25年以上門檻。其中，新竹縣更高達343期，約為28年半，位居全台之冠；新北市、台中、台南與高雄緊追在後，平均貸款年限普遍落在27年以上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自2023年第三季新青安房貸政策實施以來，30年甚至40年的長年期貸款快速普及，購屋者平均貸款年限已連續六季突破25年。這樣的選擇除有助於降低每月還款壓力，也有利於提高核貸金額，進而增加購屋彈性。

不過，曾敬德也提醒，拉長年限雖可短期紓壓，但總利息支出將大幅增加，尤其選擇「寬限期」的民眾更需特別留意。當寬限期結束後，本金攤還壓力將突然加重，若未事先做好財務規劃，恐陷入長期債務困境。

對此現象，網路論壇PTT上出現兩極化聲音。有人戲稱這波趨勢是「貸貸相傳」、「一輩子幫建商養房」；也有網友理性分析，指出若未及早進場，可能會在未來房價續漲中被推向經濟邊緣。

隨著房價居高不下與銀行政策配合度提高，長年期房貸儼然成為時代趨勢。專家建議購屋族在評估房貸條件時，應全面考量還款能力與總利息成本，才能避免日後陷入「房奴」壓力泥淖。

資料來源: 內政部不動產資訊平台

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全台房貸壓力持續升溫，根據內政部不動產資訊平台資料，2024年第四季全國平均房貸期數達317期（約26.4年），不僅與前一季持平，更連續兩季站上歷史高峰。高房價之下，購屋族為降低每月還款壓力，普遍選擇拉長貸款年限，30年甚至40年期貸款成為市場主流。

六都與新竹地區的房貸期數全面突破25年門檻，其中新竹縣以343期（約28.6年）居冠，其次為新北、台中、台南、高雄與新竹市，平均期數皆超過27年，顯示長期房貸已是主流選擇。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2023年第三季「新青安」房貸政策上路後，超過25年期貸款的比率明顯上升，連續六季居高不下，市場需求轉向更長期的貸款結構。

曾敬德分析，銀行對於30年以上房貸的接受度提升，是長年期房貸普及的另一推力。延長貸款年限可降低每月月付金，有助借款人通過銀行審核、提升可貸額度，是購屋族紓解資金壓力的重要工具。
不過他也提醒，長期房貸將使總利息負擔明顯增加，尤其使用「寬限期」方案的借款人，在寬限期結束後可能面臨還本壓力劇增，務必提前做好理財規劃。

除了貸款期數創高外，房貸取得難度也同步升高。根據聯徵中心資料，六都2025年第一季房貸件數年減36.3%，台北市平均核貸成數跌破七成至68.6%，創近20季新低；同期全國房貸利率更升至2.36%，為2009年有統計以來新高，顯示「超低利率時代」已正式結束。

房市成交冷清與信貸環境緊縮，加重購屋族壓力。專家建議，即將交屋但貸款受限者，可多方比較銀行與其他金融機構的條件，或嘗試增列配偶、家人作保，提升貸款成功率。也有民眾考慮透過轉貸、建商協助或短期融資補差額，靈活調整資金調度。

此外，央行對房市的控管仍未鬆手，最新「不動產放款集中度」反升至37.1%，引發市場議論。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，因企業貸款減緩、房貸族不提前還款等因素，使整體不動產放款占比居高不下，短期內恐難達成央行降溫目標。
央行目前未鬆綁第七波信用管制措施，也讓貸款難度雪上加霜。

總體而言，在高房價與信用緊縮雙重夾擊下，民眾傾向選擇長期房貸以換取月付壓力緩解，但也須警覺總利息支出與未來升息風險，避免因追求短期舒緩而衍生長期財務負擔。

資料來源: 內政部不動產資訊平台

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為加強金融消費者保護，金管會宣布將分三階段，將全台40家主要融資租賃公司納入《金融消費者保護法》（金保法）管理範圍，首波12家業者預計自2025年9月起正式生效。

首階段列管對象為中租、裕融、和潤與日盛台駿等四家上市集團旗下共12家融資租賃公司，包括中租迪和、合迪、中租汽車租賃、仲信資融、裕融企業、新鑫、裕富數位資融、和潤企業、和勁企業、和潤興業、日盛台駿國際租賃與日盛台駿全實業。這些業者主要辦理原車融資、分期付款買賣等業務，涉入大量消費性借貸交易，未來民眾如遭遇糾紛，可透過金融評議中心申訴。

金管會表示，本次納管不僅參考實務經驗與民間團體建議，更同步修正5項子法，針對業者在契約、招攬、催收等層面提出明確規範。法規將給予業者2至3個月的過渡期進行內部調整，正式施行日預計為2025年9月上旬，且條文不溯及既往。

十大重點納管措施

金管會法律事務處處長林志憲說明，這次法規納管重點包括：

1.明確揭露費用與違約條件：廣告與招攬時須清楚揭示年利率、手續費與違約金等資訊。
2.招攬人員須合法合規：委外招攬應建立監管與查核機制。
3.落實KYC與風險評估：確保貸款人具還款能力。
4.融資額度不得超過物品價值。
5.禁止暴力催收：並須制定外部催收機構遴選標準。
6.不得拒絕提前清償：若收取違約金須清楚載明計算方式。
7.禁止代簽、空白本票：並規定遲延利息與賠償性違約金不得雙重計收。
8.即時交付契約與清償證明。
9.應收帳款及分期付款不得轉讓第三方。
10.違規可罰最高千萬元：違反金保法第30-1條者將處以新台幣30萬至1,000萬元罰鍰，情節重大可命停止銷售或警告處分。

評議機制與後續納管進程

針對未來金融消費糾紛處理，金管會也首度對評議程序設計費用制度。若評議結果對消費者有利，業者須支付2萬元處理費；若協調或結果不利消費者，則收費8千元，藉此提升業者主動處理爭議的意願。

第二與第三階段的納管預計將於2026年上半年與年底陸續完成，分別納入13家金融機構轉投資公司及15家租賃公會成員，屆時多數從事自然人放款的融資租賃公司將全面納入金保法保障範圍。

金管會強調，未來將觀察本次三階段納管的成效與業者調適情形，再決定是否另立「融資公司專法」，以更精細規範市場行為與消費者權益。

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在央行信用管制持續發威下，台灣房市景氣雖現降溫跡象，但房貸違約風險卻悄然升溫。根據金管會最新統計，截至2025年5月底，國銀購置住宅貸款逾期放款餘額來到87.86億元，創下2021年9月以來的45個月新高，逾放比率則連續兩個月維持在0.08%，為近33個月高點，顯示部分房貸族資金壓力愈趨沉重。

房貸餘額方面，5月底總計為11兆2,081億元，年增率7.97%，創下2024年1月以來的17個月新低，並已連續8個月下滑，反映央行打炒房政策效應逐步顯現。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，自2022年央行啟動升息循環後，利息負擔加重，搭配信貸總量控管，導致原本仰賴「寬限期＋轉貸續命」操作的投資客與部分屋主，在房市交易轉冷下，資金周轉逐漸失靈。今年金融市場震盪，也成為壓垮企業與自營業者資金鏈的「最後一根稻草」。

黃舒衛直言，新青安雖利率低，但限貸、禁轉約等政策配套，讓房市進入「養、套、殺」循環，最終不僅壓縮建商與投資客的空間，也對小資購屋族造成傷害。他警告，若融資條件未鬆綁，房貸違約情況恐將持續攀升。

對此，金管會回應，目前逾放尚屬「微幅增加」，主因投資型買盤資金調度困難，但強調尚未達全面惡化程度，會持續觀察房貸風險變化。對於房市餘額下滑，金管會則認為，自住與首購族的基本需求仍存在，是支撐市場的主力。

另一方面，5月五大銀行新增房貸金額達722.22億元，較4月成長超過94億元，顯示部分觀望民眾已趁市場降溫進場。不過，六都移轉棟數年減仍達36%，反映整體交易動能依舊疲弱。

在利率方面，5月房貸平均利率為2.282%，與上月持平，新青安房貸占比達37.41%，為穩定利率水準的重要因素之一。

整體而言，儘管部分數據顯示短期交易回暖，但不動產市場仍處調整期。央行指出，房價上漲力道趨緩、買方觀望態度轉濃，放款成長與集中度也明顯降溫，預期今年底前仍將維持現行信用控管政策，繼續引導市場走向穩健。

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在央行信用管制與房價高漲雙重夾擊下，購屋族的自備款門檻日益沉重。根據聯徵中心資料顯示，近五年七大都會區購屋自備款平均增加69萬元以上，其中台北市高達822萬元，新竹縣市更飆升至550萬元與超過270萬元，資金壓力直線上升。

房價攀升推升購屋門檻，聯徵中心指出，目前七都的平均房價總價較2021年第一季高出200至800萬元不等，桃園增幅逾300萬元，新竹縣市更分別高出592萬元與889萬元。而央行持續祭出貸款信用管制，針對多屋族、法人及高價住宅限縮成數，導致平均房貸成數從原本的70％～75％，降至68％～73％，進一步壓縮購屋族的可貸金額。

大家房屋企研室主任賴志昶指出，當前房價仍高、貸款條件趨嚴，導致購屋族即便晚幾年進場，須準備的自備款也可能多出百萬元以上。賴志昶建議購屋者，在看中物件時應預留更多資金以應對銀行鑑價不足的狀況，避免因資金缺口而產生違約風險。

儘管房市整體仍顯保守氛圍，仍有少數區域展現潛力。根據中信房屋第二季宅調查，有69.9%民眾看好輝達（NVIDIA）進駐北士科將帶動區域房市交易熱度，顯示科技產業投資對區域房市具有明顯的加分效果。

不過整體來看，81.6%民眾仍認為理想購屋時機需等一年以上。中信房屋研展室副理莊思敏分析，受到國際局勢不穩、政策面高壓干預與央行未鬆手的打炒房措施影響，買氣仍處觀望階段。調查中有34.6%的受訪者表示，考量貸款困難轉向租屋市場，反映市場交易動能依然低迷。

另一方面，針對今年5月上路的囤房稅2.0，有83.6%民眾表達支持。莊思敏指出，此舉有助提升多屋族持有成本，可能促使部分空屋釋出，但若無更強化的配套措施，短期內難以根本扭轉供需結構。

展望下半年，隨國際政經局勢變動、房貸政策未見放鬆，房市恐面臨更多不確定性，但以北士科、林口AI園區與南部智慧製造基地為代表的科技產業仍有機會成為市場破冰的契機。