<聰明貸款報導>

在房價持續攀升與銀行審核趨嚴的雙重夾擊下，台灣小資族的購屋困境正日益加劇。根據金融聯徵中心最新公布的 2026 年第一季新增房貸資料統計，全台年收入 60 萬元以下的「小資房貸族」，單季核貸件數僅剩 8,544 筆，不僅首度跌破 9,000 筆大關，更創下聯徵中心有紀錄以來的歷史新低。 數據顯示，小資族不但面臨「貸不到」的窘境，成功核貸者的負擔也正急速加重。今年第一季，小資族的平均房貸金額已高達 877 萬元，平均貸款利率更攀升至 2.49%，雙雙改寫歷史新高。

房貸增幅超越年薪，購屋門檻全面邁入「千萬時代」

進一步與去年同期相比，全台小資族的平均房貸金額暴增了約 87 萬元。這個驚人的增幅，甚至遠遠超越了該族群一整年的收入總和，殘酷地凸顯出房價上漲速度早已將薪資成長遠遠拋在腦後。

除了貸款金額攀升，自備款的壓力同樣沉重。今年第一季，小資族的平均核貸成數降至 74.72%，創下自 2020 年央行實施信用管制以來的新低點。這意味著，如今購屋者平均需要準備超過 25% 的自備款，加上突破千萬元的平均購屋總價，無疑是對小資族現金流的巨大考驗。

六都小資購屋全數破千萬，台南房貸壓力激增

若從區域表現來看，六都年收入 60 萬元以下的小資購屋族，其平均購買房屋的鑑估價值已全面突破千萬元大關。

雙北地區（台北市、新北市）： 仍是房貸負擔最沉重的區域，平均貸款金額均超過千萬元；若晚一年買房，背負的房貸金額皆增加了上百萬元。
台南市： 受惠於產業投資與重大建設題材帶動，小資族房貸壓力增幅同樣驚人，平均較去年增加了逾百萬元，增壓幅度與雙北相當。
桃園市： 房貸負擔年增約 30 萬元，是六都中增幅相對較低的區域。

專家解析：購屋大門恐愈來愈窄

市場趨勢專家分析指出，小資購屋市場已正式宣告邁入「千萬住宅時代」。在房價漲幅遠高於薪資成長速度的長期趨勢下，加上銀行對授信風險抱持審慎態度、核貸條件趨嚴，以及自備款門檻的提高，年收入較低的購屋族群未來將面臨空前嚴峻的挑戰。

面對高房價、高利率與高自備款的「三高」環境，預算有限的購屋族群正遭受嚴重的財務擠壓，未來的購屋大門恐將愈來愈窄。

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推出以來成為剛性需求首購族重要支柱的「新青年安心成家貸款（新青安 1.0）」，即將於 2026 年 7 月 31 日正式屆滿。
隨著政策進入最後一個月倒數，財經相關部會已加速研擬接軌方案:據了解，預計於 8 月 1 日上路的新版「新青安 2.0」草案架構已初步浮現，本次改版將核心方針定調為「精準補貼」與「風險防範」，預期將在申貸資格與利息補貼機制上迎來重大變革。
市場消息指出，新青安 1.0 成功刺激了大量首購與青年置產族群進場，但也引發外界對於政府補貼資源流向的關注。為了讓公共資源更精準對焦於核心中產與年輕首購族，即將推出的 2.0 草案預計將做出以下兩大方向的政策調整：

變革一：首度引入年齡與排富條款

過去新青安貸款並未針對申貸人設置年收入上限，且年齡僅規定「成年以上」即可辦理。然而在 2.0 草案中，擬增設「年收入 200 萬元以上」的排富門檻，同時為了聚焦青年置產，亦研議針對「50 歲以上」的申貸人進行資格限制。此舉普遍被市場解讀為避免高收入族群或具備資產累積的高齡個案占用政策資源。

變革二：利息補貼改採「階梯式逐年退場」

現行新青安 1.0 最具吸引力的政策在於政府補貼利息達 1.5 碼（0.375%），使首購族享有極具優勢的地板利率。2.0 草案為了引導房貸市場逐步回歸常態、減輕政府長期的財政補貼負擔，擬將補貼政策改為「階梯式退場」機制（例如初步研議的 3+4 方案）：在申貸前幾年維持完整補貼，隨後補貼成數逐年遞減，最終讓利率平穩回歸至一般銀行的市場地板價，藉此減緩補貼期滿後青年房貸戶的心理與財務衝擊。

專家觀點與市場展望

馨傳不動產智庫等市場專家分析，新青安 2.0 的政策轉向，顯示政府在維持「支持青年首購」的初衷下，正積極修正政策細節，降低盲目跟風購屋的過熱現象。對於銀行同業與第一線授信人員而言，8 月起新制上路後的審核流程、所得認定與新舊制銜接，將成為下半年房貸業務的全新考驗。 財政部與央行目前仍緊鑼密鼓針對草案細節進行跨部會協調，最終確定版方案預計將於 7 月中下旬正式向外界公布。

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最新統計國銀房貸逾放餘額連續 15 個月維持在「8字頭」高檔。隨著「新青安」房貸首波 3 年寬限期即將於 7 月底陸續屆滿，房貸資產品質是否將面臨新一波考驗，已成為銀行同業與不動產市場高度關注的焦點。同時，《銀行法》72-2 條的不動產放款比率則創下近 15 年半新低，顯示市場資金結構正發生微妙變化。

逾放高檔盤旋，新青安還本潮成下一關

根據金管會統計，5 月底國銀房貸逾放餘額達 88.5 億元。雖未突破 2025 年 8 月創下的近四年高點（88.82 億元），但今年前五個月均維持在 85 億至 88 億元區間，顯示壞帳水位仍居高不下。

市場擔憂8 月起新青安貸戶將陸續進入本息攤還階段，每月還款負擔大幅增加，是否會推升逾放比、成為下一波資產品質的壓力來源？對此，公股銀行內部評估指出，今年寬限期屆滿的新青安房貸戶，占整體新青安比重僅落在 5% 至 20%，且已有逾半數貸戶提前開始攤還本金。

此外，銀行端在核貸新青安時，均以寬限期結束後「本息攤還」的還款能力作為授信評估基礎。在國內就業與薪資環境相對平穩的條件下，預估這波還本潮對整體房貸逾放比的衝擊仍在可控範圍。

企業資金回流撐起分母，72-2 條降至 24.37%

另一個跌破市場眼鏡的數據，是 5 月底《銀行法》72-2 條（商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額限制）比率持續下探至 24.37%，連續 12 個月下滑。

金管會銀行局說明，比率下滑的主因並非不動產放款縮水，而是近期大型企業與公營事業資金回流，加上郵局大額定存挹注，使銀行整體存款「分母」快速擴張。此現象也為下半年的房貸與建融承作空間，騰出了不小的彈性與額度。

下半年房貸市場將面臨「資金寬裕」與「還本壓力」的雙向拉扯。逾放餘額的微幅波動，以及新青安貸戶的實際還款表現，不僅考驗借款人的現金流韌性，更是各家銀行在授信實務與風險控管上的重要觀測指標。

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台股持續高檔震盪，不僅帶動全民投資熱潮，更在借貸市場掀起顯著的「資金外溢效應」。
根據財團法人金融聯合徵信中心最新數據顯示，截至 2026 年 4 月底，全台同時背負房貸與信貸的「雙貸族」人數已正式突破 42 萬人大關。在央行嚴控房市信用管制之際，大量信用資金正加速轉向股市，引發金融圈對高槓桿風險的高度關注。

雙貸族暴增，每月新增人數創近年新高

數據顯示，台灣民眾透過信貸或房屋增貸籌資的意願正急遽升高。回顧 2023 年，平均每月新增的雙貸族僅約 994 人；到了 2024 年台股大牛市，每月激增至 2,341 人。而今年（2026年）3、4 月份，在 AI 供應鏈與台股兩萬多點行情的推波助瀾下，每月平均新增人數更飆升至 2,730 人，顯示「借錢買股」的投資風氣正快速擴張。

房貸集中度下降的真相：信貸與理財週轉金撐大分母

值得注意的是，央行近期數據顯示不動產貸款集中度由 37.61% 降至 35.17%，表面上看似房市降溫，實質上卻是「分母膨脹」的結果。同期房貸總額其實增加了約 1.3 兆元，但銀行整體放款總額卻暴增了近 5 兆元。

進一步拆解放款結構，「個人理財週轉金」大幅增加了 1.74 兆元。這意味在第二戶限貸令與高房價的擠壓下，許多原本欲投入房市的資金，或者換屋族面臨資金缺口時，紛紛轉向申辦個人信貸，並將資金投入金融市場尋求更高報酬。

「聰明貸款」平台提醒：當心促銷陷阱與槓桿斷頭風險

針對這波信貸熱潮，金融實務圈也提出兩大警訊:

首先是信貸利率的實質成本
儘管目前市面上各家銀行紛紛打出「首期 0.01%」的超低利噱頭，但實際上，除了軍公教或百大企業員工能爭取到 2%~4% 的低利外，一般上班族的實際核貸年利率多落在 4%~8% 之間，若信用條件不佳，甚至高達 10% 以上。

其次是市場反轉的流動性風險
不動產業界與財經專家紛紛示警，雙貸族面臨著房貸本息攤還與信貸雙重月付壓力，加上現行 DBR 22 倍（無擔保債務餘額不得超過月收入 22 倍）的鐵腕天花板，一旦台股面臨回檔修正，高槓桿操作的投資人恐將面臨資金斷鏈，甚至被迫「斷頭」賣股還債的窘境。

業者呼籲，民眾在動用信用擴張工具前，務必審慎評估自身的現金流承受度，保留半年以上的緊急預備金，切勿盲目追求股市動能而忽視了家庭的財務安全底線。

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中央銀行近日召開 2026 年第二季理監事會議，決議維持政策利率不變，寫下「連九凍」紀錄；同時，市場高度關注的房市選擇性信用管制措施也宣告「按兵不動」，既未加碼打房，也未如部分預期鬆綁換屋族的貸款成數。專家指出，在經濟基本面強勁與高建造成本支撐下，今年房市預估將持續處於「留校察看」階段，呈現交易量縮、價格盤整的格局。

央行定調「軟著陸」 嚴防資金過度集中

央行總裁楊金龍在會後指出，目前民眾看漲房市的預期心理已趨緩，房市交易量確實出現降溫，正朝向「軟著陸」發展。數據顯示，全體銀行不動產貸款集中度已從 2024 年的高點 37.6％，下降至今年 5 月底的 35.2％，顯示過去幾波的選擇性信用管制已達初步遏阻效果。 然而，央行之所以選擇不鬆綁管制，主因在於「房價修正幅度極其有限」。面對股市熱錢橫流以及通膨壓力（預估全年 CPI 年增率達 1.91%，部分季度恐破 2%），央行擔憂若輕易鬆綁，恐引發投機資金的報復性回流。維持現狀不僅是為了防範房市泡沫，更形同建立「資金分流閘門」，確保銀行信用資源能優先投入具備長期生產力的實體產業與科技創新，避免被房地產市場過度擠兌。

業界解讀：「沒加碼打房就是好消息」

對於央行的決策，不動產業界普遍抱持審慎樂觀的態度。科達建築董事長賴建程表示，雖然市場原先期盼能放寬換屋族的貸款成數，但此次未見更嚴格的管制，「對市場而言，沒有進一步打房就是好消息」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，本次理監事會未有驚喜，央行打房的「緊箍咒」仍在，研判 2026 年房市將繼續「留校察看」，以穩定市場、避免資金重新湧入為優先考量。

剛性需求撐盤 換屋族成政策夾心餅

儘管整體交易量縮減，但市場第一線觀察發現，自住剛性需求並未消失。近年因 AI 產業爆發帶動強勁的經濟成長（央行大幅上修全年 GDP 預測至 9.45%），科技園區周邊的購屋需求依然熱絡；加上鋼筋、水泥與碳費等高建造成本構築了房價的向下剛性，形成「交易量縮、價格死撐」的僵局。

值得注意的是，受限於第二戶貸款成數偏低及銀行授信保守，許多年輕首購族與因結婚、生子而有換屋需求的家庭，反倒成為現行信用管制下受影響最大的族群。買方觀望情緒濃厚與資金籌措困難，導致目前的市場成交週期明顯拉長。

政府在兼顧宏觀金融穩定與抑制投機炒作的同時，應適度考量首購族、換屋族等真實居住需求，未來若進行滾動式檢討，可研擬更具彈性的貸款配套措施，避免「誤傷」自住客，讓台灣房地產市場逐步回歸去槓桿、去投機的健康發展軌道。

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AI（人工智慧）科技大浪潮席捲全球，不僅推升科技大廠營收，更實質帶動台灣龐大的在地供應鏈動能！金管會18日公布本國銀行對中小企業放款最新統計，在 AI 相關產業擴產、建廠及營運周轉需求強勁支撐下，國銀截至4月底對中小企業放款餘額達新台幣 11 兆 1112 億元，單月增加 719 億元，放款累計大增逾 2,200 億元，單月及累計增額雙雙刷新「歷年同期新高」紀錄，顯見實體經濟投資意願與資金需求依然強健。

AI 供應鏈擴產效應，催生企業融資強勁需求

金管會指出，受惠於全球 AI 供應鏈訂單持續追加，台灣其中下游供應鏈的中小企業，不論是關鍵零組件製造商、半導體測試封裝封裝協力廠，或是伺服器周邊零組件廠，近期皆出現擴大營運規模的趨勢。這股強勁的轉型與擴產動能，直接轉化為對金融機構的融資渴望。

進一步分析放款結構，本波中小企業信貸與融資成長主要集中在三大支柱：

企業不動產融資： 用於購置科技園區土地、擴建新世代智慧廠房。

貿易融資： 購置國際頂尖製程設備與關鍵原料進口。

營運周轉金： 因應接單暴增所需的短期資金融通。

放款達標率進度超前，新光、中信、北富銀名列前茅

根據統計，今年度國銀對中小企業放款目標原訂為 3,800 億元，而僅僅歷經前 4 個月，整體國銀便已達成超過 2,200 億元，目標達成率已逼近六成，進度大幅超前。

在各銀行表現方面，積極搶攻科技網通、AI 概念股供應鏈商機的民營銀行與公股龍頭表現最為亮眼。其中，新光銀行、中國信託、台北富邦銀行及合作金庫等，在中小企業放款的單月及累計增額上皆名列前茅，展現出金融業全力挺實體產業、支持護國群山供應鏈的決心。

金融監管兼顧風險 呼籲資金精準引導

儘管中小企業放款交出亮眼成績單，但日前中央銀行與金管會也共同提醒，相較於部分個人理財周轉金、信貸及房貸資金可能流入股市與不動產市場，企業端的「剛性融資需求」才是主管機關最鼓勵的資金去向。

監管機關表示，未來將持續督導本國銀行，在兼顧風險控管與授信品質的前提下，將信用資源更精準地導流至具備生產力、轉型潛力的實體產業與中小企業中，讓金融業成為台灣 AI 科技產業打國際盃最強大的後盾。

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備受矚目的「青年安心成家購屋優惠貸款」(簡稱新青安)1.0版本即將於今 年7月底屆滿，為持續減輕無自有住宅家庭的購屋負擔並落實居住正義，財政部正積極研 擬「新青安2.0」方案。
財政部長莊翠雲於立法院備詢時表示，新版草案將朝「防弊」與 「加碼」雙管齊下的方向推進，預計於6月底前提出完整方案，力拚8月1日無縫接軌上 路。

一、 婚育宅大利多:貸款額度提高至1500萬

為呼應少子化國安危機並支持成家育兒，新青安2.0擬針對「婚育家庭」推出專屬加碼。 符合條件之婚育宅，貸款額度天花板將從現行的1000萬元大幅拉高至1500萬元。在利息 補貼方面，預計採「3加4」的7年分階補貼模式:前3年維持內政部與公股銀行共2碼 (0.5%)的補貼幅度，第4年起內政部補貼將逐年遞減至第6年歸零，而公股銀行則持續 補貼半碼至第7年。同時，財政部也將配合修法，將0到18歲未成年子女的免稅額提高 50%(由10.1萬元提高至15.15萬元)，進一步減輕育兒家庭的整體財務壓力。

二、 防弊機制升級:嚴打人頭戶與假結婚

針對新青安1.0執行期間出現的轉租、人頭戶及假結婚等亂象，新青安2.0將建立更嚴謹 的跨部會身分查核機制。莊翠雲部長強調，政策的初衷是協助「首購、自住、真正有居 住需求」的民眾。未來除要求申貸者簽署自住切結書外，若查獲利用假結婚等不法手段 套取政策資源，將面臨補貼追回及相關法律責任，確保國家有限資源用在刀口上。

三、 導入排富機制與「80條款」

為避免資源流向高所得族群或炒房客，新青安2.0在申貸條件上增設了多項「護欄」:

有專家呼籲將寬限期從5年縮短至3年以抑制炒作，但目前政策仍傾向優先透過嚴格 的資格審查來防堵投機行為，兼顧正常換屋與首購族群的資金調度需求。

財政部表示，新青安2.0方案仍在進行最後的細節盤點與跨部會協商，將廣納各界與立委 意見，於6月底前對外公布最終定案版本。政府承諾，將在「協助青年成家」與「維護房 市健全」之間取得最佳平衡，讓居住正義得以真正落實。

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隨中央銀行第七波信用管制效果持續發酵，國內房地產市場正式進入「量縮價穩」的盤整期。
根據最新發布的市場數據顯示，全國房貸負擔率已顯著回落至 40.75%，房價所得比亦連續五季下降。數據表明，在政策引導與市場機制雙重作用下，民眾的購屋壓力已出現實質性的緩解。

房價所得比與負擔率雙降，北市減壓最有感

最新一季的全國房價所得比降至 9.32 倍，已連續五個季度呈現減輕趨勢。在六都表現中，以台北市負擔減輕最為顯著，房價所得比下降達 1.98 倍，台中市居次。

此外，攸關民眾日常支出的「全國房貸負擔率」，已從先前的歷史最高峰 46.8% 大幅下降至目前的 40.75%。這意味家庭可支配所得中，必須用於繳納房貸的比例正在縮減，購屋族的每月財務壓力已獲得初步釋放。

住宅價格指數回檔，第二戶換屋成降價主力

在房價表現方面，最新全國住宅價格指數相較於歷史高點，年跌幅達 3.62%。由於過去 21 個月來市場交易量大幅萎縮，成屋市場面臨實質的降價壓力。特別是帶有時間與資金壓力的「第二戶」換屋族群，為求順利成交，釋出的議價空間明顯增加。

央行政策微調，自住客迎來進場議價期

儘管近期央行釋出「選擇性信用管制就到這裡」的政策微調訊號，帶動了部分換屋與自住買盤回溫，但整體市場未來三年仍將面臨逾 30 萬戶新屋完工的交屋潮考驗。

市場分析專家指出：「目前的房市環境已徹底排除短期投機炒作空間，市場結構轉由不受貸款限制的高資產族群，以及具備剛性需求的自住客撐盤。隨著房價適度修正與負擔率下降，對於資金準備充裕的首購族而言，現階段正是擁有更多物件選擇權、且具備良好議價優勢的最佳看屋時機。」

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為減輕剛出社會年輕人的經濟壓力，教育部正式宣布，自今年8月起將推出就學貸款新制。未來學貸利率將大幅調降，且畢業後開始還款的準備期也將加倍延長，預計全台將有近 50 萬名學貸族受惠。

本次就學貸款新制包含兩大重點：

利息有感調降： 就學貸款利率將由現行的 1.775% 降至 0.775%。中間減少的 1% 利息將由政府全額補貼吸收，估計平均每人一年約可省下 2,800 元的利息支出。

還款寬限期延長： 學生畢業或退伍後，原本經過 1 年就必須開始還款，新制將這段免還本息的寬限期延長至 2 年。讓新鮮人有更充裕的時間找工作與適應職場，第 3 年起才需要開始繳納本息。

教育部表示，這項政策預計將投入新台幣 15 億元經費。政府希望透過這份送給應屆畢業生的「畢業禮物」，讓年輕世代步入社會時能「輕裝上陣」，不用一畢業就被還款壓力壓得喘不過氣，能夠更安心地探索職涯、勇敢追夢。

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中央銀行第二季理監事會將於下週四（18 日）登場，央行總裁楊金龍昨（10）日於立法院財政委員會備詢時明確表示，選擇性信用管制「就到這裡」。此番言論不僅為市場打了一劑強心針，亦讓業界普遍解讀為央行房市緊縮政策已暫告一段落，帶動營建類股全面爆發慶祝行情。

打房政策暫歇，資金活水有望回穩

自央行實施多波選擇性信用管制以來，國內房市交易量明顯收斂，價格進入盤整期。楊金龍昨日的回應，首度確認央行現階段無意再加碼信用管制力道，政策主軸將轉向「觀察成效」。受此消息激勵，台股營建族群昨日一掃陰霾，多檔指標股強勢攻上漲停，顯示市場資金對房地產後市重拾信心。

通膨尚屬溫和，預防性升息機率降低

針對外界高度關注的利率走向，楊金龍指出，今年國內消費者物價指數（CPI）年增率預估約在 1.93%，雖接近 2% 警戒線，但相較主要經濟體仍屬平穩可控，且目前未見輸入性通膨與通膨預期高漲的跡象。市場普遍預期，在國內物價未見失控的前提下，下週理監事會祭出預防性升息的機率已大幅降低。

新青安 2.0 月底接力，婚育族群將成焦點

在央行信用管制止步的同時，房地產市場另一大支柱「新青安貸款」也將迎來調整。財政部證實，「新青安 2.0」方案將於 6 月底前正式公布，除了針對近期防流弊機制進行檢討外，亦研擬拉高育兒與新婚家庭的申貸額度上限。央行對此表示尊重，並建議維持五年寬限期，以減輕自住客初期負擔。

需留意股房資金板塊挪移

業界專家提醒，央行表態不加碼管制，有助於穩定建商與購屋族的信心。然而，若房市流動性回穩，過去一段時間因房市政策受限而轉戰台股的熱錢，未來是否有機會獲利了結並重新回流不動產市場，將是今年下半年牽動台灣股、房兩市資金板塊變化的關鍵觀察點。