央行總裁:房貸族注意 「利率不可能永遠在這裡」

<資料來源:聯合新聞網>

中央銀行昨天召開第二季理監事聯席會議,決議利率不變、「連八凍」。央行總裁楊金龍表示,雖實質負利率擴大,但仍有產出缺口、且核心物價仍低,貨幣政策維持適度寬鬆。但他也提醒借款者,未來是升息的循環,尤其是房貸族要考量借款負擔能力。

楊金龍表示,今年第一季國內經濟成長優於預期,輸出及民間投資成長,因此全年經濟成長預測值從上季的百分之二點五八上調為二點六八。

「雖然有年金改革」,楊金龍說,因勞動市場持續改善,薪資溫和成長,以及現金股利發放創新高,預期民間消費穩健成長,年金改革是局部但長程的影響,今年影響不大。

對於近期新台幣兌美元匯率貶很大,二個月累計貶值已經將近一元,楊金龍說,昨天收盤價跟去年同期相比,還升值百分之三點九三,顯見新台幣匯率仍屬穩定;美國總統川普上台後,全球金融波動度比過去提高,新台幣匯率波動雖大但和其他國家相比還好,「有什麼好擔心的呢」?

楊金龍指出,今年通膨增溫,雖導致台灣實質負利率擴大,但與主要國家相比仍屬適中;且美國、歐洲、日本、中國等主要國家的貨幣政策仍屬寬鬆,因此決議維持適度寬鬆。

在房市方面,央行高價住宅(豪宅)管制政策並未鬆綁,仍維持最高貸六成的限制,楊金龍表示,央行持續關注高價住宅,二胎房貸銀行承作比重不高,貸款條件嚴謹,銀行也審慎核給寬限期;房貸資產品質尚屬穩健。四月底全體銀行房貸逾放比率為百分之○點二六,比總體放款平均逾放比率百分之○點二八還低。

「我要用這個機會提醒借款者」,楊金龍說,未來是升息的循環,美國領先升息,歐、日則慢慢也要升,「未來利率不可能永遠在這裡」;尤其是房貸的借款人,雖然不知道何時會升息,但要注意利率風險,衡量自身有無足夠的借款承擔能力。

記者沈婉玉/台北報導

 

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央行為何仍不升息 總裁關鍵問答解惑

<資料來源:TVBS>

央行第2季理監事會議決議,維持利率連八凍,重貼現率為1.375%,雖然央行仍按兵不動,未跟進美國升息,但央行總裁楊金龍提醒借款人,要留意未來升息可能性與借款能力負擔。

以下是中央銀行總裁楊金龍在理監事會議後記者會上,回答媒體的7個關鍵問答。

問:美國今年可能會升息4次,台灣有可能跟進升息嗎?

楊:是否升息需考量因素包括國內與國際因素,國際主要央行目前仍維持寬鬆政策,歐洲央行(ECB)量化寬鬆雖然已結束,但已表態明年夏季前都不會調升利率。台灣雖沒有實施量化寬鬆,但每一季會預測並依據數據調整,本次理監事會議上已有幾個理事提到,如果新台幣貶值,導致輸入性通膨升溫,就需要密切關注是否有升息可能。

但要提醒借款者,未來將是升息循環,目前是美國領先(升息),歐洲、日本慢慢升,未來(利率)不可能永遠停在這裡。我要提醒房貸借款人,如果有天央行升息,要注意是否有能力負擔借款。

問:央行目前不升息,是因為產出缺口仍為負,且通膨低而穩定,也就是說升息的前提包含產出缺口與消費者物價指數(CPI)兩大因素,兩因素如果衝突(例如產出缺口仍為負,但CPI年增率已經突破2%),央行會優先取決哪個因素?

楊:基本上兩個因素都有關聯,如果薪資調升幅度夠大,導致生產成本提升,物價上漲,勞動市場緊俏,表示生產與經濟成長(GDP)皆很強,兩者就有連動性。

另一方面,能源物價上揚或新台幣貶值,是否導致輸入性通膨,也要一併考量。若是能源價格上揚導致的通膨,央行比較不介意,因為那屬於供給面,核心CPI會剔除這個因素(能源油價)。

如果通膨年增率超過2%是因為薪資或需求提高,那央行會來考慮(升息)。

問:缺電的問題會不會影響對經濟與企業投資?

楊:政府一再說明不會缺電,水也不會有問題,基本上央行這次的預測沒有考慮水電問題。央行第一季預測今年經濟成長率是2.58%,這次提高到2.68%,調升經濟成長率是考慮第一季經濟表現及出口比預期來的好。當然央行的預測還是要每季調整一次。

問:新台幣最近兩個月貶值將近一元,會不會擔心貶值速度有點快?

楊:川普當選後,全球貨幣波動度提高,新台幣與其他貨幣也是,雖然跟以往比較,新台幣波動度提高了,但全球金融市場的波動度都提高,新台幣相較其他貨幣仍相對穩定,央行到立法院業務報告時也曾提醒廠商要適度避險。

問:美中貿易摩擦對台灣的影響?

楊:美國政府宣布對價值達500億美元的中國進口商品,施以懲罰性關稅,根據經濟部評估認為對台灣影響不大,央行也贊同經濟部的評估。央行經研處統計,每個國家出口到中國加工,中國再出口到美國的產品價值鏈中,台灣的附加價值並不高,對GDP影響很小。

至於美國另要對中國輸入美國2000億美元商品課徵10%關稅的部分,因為清單還沒出爐,無法評估。

問:軍公教年金改革對於民間消費的影響?

楊:軍公教的年金改革是局部性的,而且年金改革是漸進式的,時程會拉長,因此以今年來說,年金改革對民間消費影響不大,包括失業率降低、就業人口增加、薪資成長以及現金股利發放,都對消費有幫助。

問:純網銀發展對於傳統實體分行的影響?

楊:金融監督管理委員會目前只開放2張純網銀執照,純網銀與金融科技雖然導致實體分行價值與分行家數減少,並影響銀行從業人員就業,但相對的也能增加新創人員的就業機會,金融科技發展是個調整過程,就業市場要慢慢調整。(中央社)

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逾放比連年走升 授信集中度過高的銀行將採「高度管理」!金管會將出手打房貸

<資料來源:工商時報 >

銀行辦理房貸授信皮要繃緊一點了!金管會銀行局副局長莊琇媛21日表示,金管會觀察近年購置住宅貸款與建築融資逾放比率確實有上升的趨勢,現階段金管會將先觀察,但若有必要,會對不動產授信集中度高的銀行針對個案採行「高度管理」。

金管會放話可能從嚴管理,央行理監事會議也未對豪宅緊箍咒鬆手,貸款成數上限六成並未鬆綁。央行總裁楊金龍更直指,央行還是會密切注意高價住宅的情況;他同時提醒,長久來看,未來預期將是升息循環,目前美國升息,歐洲及日本比較慢,但「不可能永遠如此,台灣也是一樣」,房貸戶要留意自己的利率承擔能力。



根據金管會和央行兩大主管機關掌握的數據,銀行最新的建融、住宅貸款逾放比率分別為0.23%、0.26%,各是五年和六年多來新高,呈現走升的趨勢;但逾放比率不到1%,仍屬偏低水準,因此目前僅算「觀察期」,主管機關還沒有打算馬上採取立即措施。

楊金龍說,整體來看,銀行房貸品質尚屬穩健,統計至今年4月底本國銀行的房貸逾放比率雖有0.26%,仍低於全體放款逾放比率的0.28%。但央行也特別調查銀行二胎房貸及房貸寬限期情況,顯示央行對銀行相關授信也不是全然放心。

根據第二季央行業務局對20家本國銀行授信問卷調查結果,其中12家銀行承作二胎房貸,至去年底貸款餘額319億元,占比0.7%。

銀行房貸寬限期力面,至今年3月底有19家承作,貸款餘額1兆543億元,占比為15.78%。

央行表示,相關數據顯示二胎房貸方面,大銀行承作比重不高,並且貸款條件相對嚴謹;至於房貸寬限期風險控管,各銀行也採取審慎態度。

金管會先前便持續針對不動產授信集中度高的銀行採高度管理,但銀行改善後由銀行自行管理,面對房貸逾放比率上升,金管會強調,目前先觀察,但若有必要,會考慮對集中度高的銀行重新採個案式的高度管理。

莊琇媛分析,建築貸款逾放增加主要是前幾年有房地合一稅的問題,造成投資需求下降、市場價格又不好,就容易出現逾放,但主管機關規定不動產放款要提1.5%的呆帳準備,目前銀行對房貸、土建融態度謹慎但還不到緊縮的程度。

魏喬怡、彭禎伶、呂清郎/台北報導

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年輕人想買房 呂秀蓮:大學畢業憑什麼買得起

<資料來源:NOWnews今日新聞>

前副總統呂秀蓮 19 日在臉書上直播,討論台北市的住宅政策。針對買房議題,她認為年輕人本來就買不起房子,「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子」,房子是步入中年後才需要考慮的問題。

呂秀蓮在 臉書直播約 10 分 44 秒 處指出,她認為年輕人應該要有「流動產」的觀念,工作在哪裡,只要有房子住就好,不去想要擁有它的話負擔就會減少,不然房貸壓力就會讓生活品質下降,而且收入全部會投入其中,但房子卻是「越住越老」。

呂秀蓮說,現在是個全球化的時代,年輕人應該要放眼天下,「今天找到的工作不是一輩子的工作」,如果抱持著「不動產」的觀念,可能會因為將就房子而不想去闖天下、不會去找更好的工作;但是如果換成「流動產」觀念的話,「人到那裡有房子住就好,付得起租金就可以享受,也能兼顧生活品質。」

呂秀蓮認為,有了生活品質,就會繼續想追求更好的工作「也許在國外,也許由南到北」,不動產應該是步入中年後才應該開始思考的問題,因為年輕人本來就買不起房子,「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子?」

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國人購屋力增 國銀攻首購族

<資料來源:工商時報>

國人購屋能力提升,國銀搶攻房貸市場動作多。就內政部調查,去年第四季的房貸負擔率37.58%、較前年同期減少0.76個百分點,同時房價所得比9.16倍、較同期減少0.16倍,看好國人購屋力上升,永豐銀、中信、玉山、台新、富邦都打出房貸專案,尤其針對首購族。

永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,永豐銀長期關注國人居住的需求,自2015年首推成家專案助年輕人一圓有屋夢,2017年「豐雲房貸」平台上線更整合數位科技與生活服務,近日更推出房貸快閃專案,利率1.6%起、最高可貸房屋鑑價八五成、貸款期限最長30年。

同時,新戶使用「豐雲房貸」平台申辦好房卡,於30日內刷三筆599元還有好禮可拿,包括首購族、轉貸戶或原屋融資戶等三大類族群均可申辦。

永豐銀指出,新世代的房貸服務須同步考量民眾日常需求,例如「豐雲房貸」即結合彈性繳款、線上增貸、好房卡等便捷服務,賦予客戶更多的資金彈性與調度便利。

台新銀行則指出,台新銀行從2011年起即致力貸款系統整合,一方面縮短房貸案件審核流程以提升效率,另一方面則透過網路申貸平台的開發,帶給客戶優質的線上服務體驗,截至2018年4月底,台新銀行房貸餘額市占率已居民營銀行第五大。

台新銀行消費金融處副總經理魏行政表示,2018年8月底前於台新銀行網路平台申貸房貸且完成撥款的民眾,可立即享申辦手續費1,500元優惠,還有機會獲得「開運金」新光三越禮券3萬元。

魏行政指出,台新銀行為了提供民眾不同人生階段資金需求的貸款服務,提供多樣化房貸產品可供選擇,其中如針對買房「起家厝」的購屋族,提供一般購屋房貸或政府優惠貸款。

若是民眾同時辦理房貸及信貸,對於貸款月付金感到繳款壓力,則可以考慮「房屋增轉貸」,因房貸的利率較低,可降低月付金減少利息支出;民眾若不想大費周章辦理轉貸,建議可利用「二順位房貸」支應短期急迫性的資金需求。

對於有經常性資金周轉需求的民眾,魏行政建議選擇可隨借隨還、按實際借款天數計息的「如意理財房貸」,在資金寬裕時,可以隨時償還本金以降低利息費用。

魏喬怡/台北報導

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新承做房貸月增逾百億元 房市買氣回溫

<資料來源:中央社>

央行公布5月五大行庫新承做房貸新台幣448.63億元,月增107.65億元,房貸利率月減0.002個百分點,主因比較基期偏低、房市買氣回溫,加上低利率的青安貸款比重增加所致。

近年民營銀行積極搶攻房貸市場,中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」,利率最低1.56%起,搶食不少傳統行庫房貸業務,但台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀五大行庫,整體房貸市占率仍約4成,承做金額與利率變動情況,至今仍被視為房市景氣風向球。

央行統計,5月新承做房貸金額448.63億元,月增107.65億元,年增104.97億元。央行主管指出,4月適逢清明連假,以及去年端午節落在5月,導致工作天數較少,今年5月回復正常水準。此外,根據六都地政局數據,5月六都移轉棟數較4月大增36.6%,房市買氣明顯回升,也帶動新承做房貸成長。

另外,5月五大行庫新承做房貸利率1.627%,月減0.002個百分點,央行經濟研究處副處長吳懿娟表示,5月行庫新承做低利率的青年安心成家貸款比重略增,導致整體新承做房貸利率微幅下滑。根據央行統計,5月新承做青安貸款金額為77億元,占整體新承做房貸的17.2%,較3月的57億元、16.8%上揚。

有記者提問,近年房市下修,但在房價高點時貸款購屋的房貸戶,寬限期也即將到期,有立委憂心部分房貸戶還款能力不足,將導致銀行逾放比飆高。對此央行主管表示,在房地合一稅制上路後,投機客大多已經退場;而根據聯徵中心統計,新承做房貸中屬於自住的比重,近期都在85%以上,且央行2016年即解除豪宅以外的不動產信用管制,房市已經回歸自住,寬限期到期的影響應該不大。

五大行庫

五大行庫 

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房貸逾放飆高 清查寬限期授信

<資料來源:中國時報 >

寬限期不再,房貸完美風暴即將引爆?中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況,發現部分銀行因房價下修,衝擊房貸業務品質,出現逾放比飆高現象,雖然損失有限,但擔心連環爆,必要時將金檢伺候。

根據金管會統計,寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元,占全體住宅貸款比重8.1%,不過因首季房價下修,不少先前進場的投資客,面臨龐大虧損,「只還息、不還本」的寬限期到期後,斷頭壓力不小。

以一銀為例,首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39%,季增0.07個百分點,高於全體銀行平均水準0.26%,讓央行相當關注,由於一銀是公股行庫,又是前十大房貸放款行,連一銀都有房貸逾放增加壓力,市場狀況不容輕忽。

央行官員表示,若按金管會統計,全體國銀4月底房貸逾放比0.26%,與2、3月持平,資產品質並沒有特別變化來解讀,一銀應是個案,也寧可相信是個案,但究竟何種放款邏輯,導致出現逾放走揚警訊,有必要釐清。

央行官員表示,大台北地區房貸占比高,加上投資客多,逾放比走揚情況自然顯著,「房價下修絕對是很大的壓力」,已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況,如果未來幾個月狀況無法控制住,不排除祭出金檢。

銀行業者表示,雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制,回歸銀行內控,但公股行庫最大問題還是「錢太多」,尤其房貸戶持續還款,就得找新貸戶,才能維持房貸市占率,放款品質有沒有想像的那麼好,大家心知肚明。

銀行業者表示,公股行庫承作房貸平均成數約65%,還算安全,就算房屋遭到法拍,擔保品「打了八折再八折」,也不至於虧損,問題在於若房價還沒止跌,再來個1成跌幅,到時虧損就會擴大,這絕對是未爆彈。

黃琮淵/台北報導

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跟著信義房屋去日本買房 日圓大跌28%買方慘賠?信義大賺佣金?

<資料來源:好房網News>

台灣利率頻在低檔盤旋,為了打敗定存,讓資金獲得更好的回報,這些年國人流行到海外購買不動產,冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真,然而前幾天自由時報報導指出,從2011年6月到今年5月底,台幣對日圓就升值了27.92%,台灣販售日本不動產量體不小的信義房屋,自東京設點至今累積成交2500件,超過1600億日圓,即將近台幣440億元的不動產,導致投資人帳面價值縮水將近3成。大熱天不想出門

投資人荷包瘦了,但是反觀信義房屋卻賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任,跟著去買遠在2100公里以外的東京不動產,但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股,午夜驚醒時,他會不會一而再,再而三自問: 「到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是深耕日本九年了,怎麼還會這樣」呢?

根據財團法人台灣經濟研究院調查,國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下,投資誘因大減,加上利率頻創新低,錢長不出錢,只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有特殊情感,加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬,很多人因而去東京,去大阪買房子,不過估計買來自用的買家只占少部分,大部分買家著眼的是不動產業者標榜的穩定投報率與租金收益,這些說詞如今卻像一個個氣泡,陽光來了就一個個被戳破。

穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率,第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢,台灣如此,日本也是如此,日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」,日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出,30年後全國人口將減少4000萬,三分之一的房子可能變成空屋,加上日本租屋市場健全,持有房屋的稅賦很重,不買房子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力,「日本人不買日本房子」成為流行語,在這種情況下侈言高投報率是容易砸鍋的。

也因此,未來如果你的日本房地產想要脫手,就會是個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉,而不受日本市場歡迎的物件,如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等,只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。」

而根據工商時報報導,由於地價跌跌不休,加上脫售乏人問津,兒女不想繼承,不少日本地主被迫選擇任由土地閒置荒廢,這個現象與銷售日本不動產業者口中的美麗遠景相比對,是殘酷的反諷。

為了促銷不動產,這些禁忌與已經發生的事,台灣代理業者都會一一揭示給買家嗎?

另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年,完全仿照歐美房價透明機制,但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀行估價,一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本,但因都是日文,看不懂日文的人也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時,信義房屋等代理業者有沒有跳出來保護投資人呢?

如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多,出場時又賺了一點,還不能跟你說恭喜。第一,你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎?第二,如果五年內脫手,你的讓渡所得要面對30%的所得稅,外加9%的住民稅,賺來的說不定都賠回去了。

這些年不少台灣人購置日本不動產,再當成民宿或民泊經營,但2018年6月15日新民泊法上路後,若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事茲事體大,你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎?請千萬慎思!

記者楊欽亮 / 報導

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金管會鬆綁銀行建築融資 房貸放款增7000億

<資料來源:聯合報>

金管會昨天宣布,將大幅鬆綁銀行建築融資限制,增列長照、社會住宅、學校及二○一二年前的廠房興建等,可免計入建築融資上限百分之卅限制,預估房貸放款可釋出三千五百億到七千億元,對不動產市場將是一大利多。

此外,在金融整併方面,金管會主委顧立雄昨天表示,金融業「金金併」原則上以併一家為限,金控獲金管會核准併購,在完成整併前不能再申請轉投資另一家金控或銀行,金金併首次參股百分之十持股,須在三個月內完成。顧立雄說,金管會將在下周業務會報通過「金金併」法規修改,最快今年第四季,新規定可望上路,但他相信現在金融市場已開始「醞釀」 。

顧立雄昨天上午在行政院院會中報告「金融發展行動方案」,提出金融整併政策。顧立雄下午主持金管會例行記者會時表示,「金金併」是以金控為主體的併購,金控可先參股再整併,首次投資持股比率將降為超過百分之十(例如百分之十或十五)即可,投資方式將以公開收購進行,這樣小股東也可跟著賣出;適格的申請人,主要是民營金控,不包括公股。

金管會銀行局局長邱淑貞解釋,金金併是採「自願性公開收購」,首次持股達百分之十,須在三個月內完成,金管會將給予資本計提優惠;例如投資一百億元,資本計提可以打折百分之十六,等於只須扣除十六億元,這樣就不會大幅影響到金控的資本適足率。

另外,金管會對房貸放款及保險投資再生能源也有開放措施。邱淑貞說,將修改函令排除銀行法第七十二之二條適用範圍,即符合公益性及社會性兩原則放款,可不適用百分之卅的房貸放款水位限制;可排除項目包括醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍等。另外,在民國一○一年之前的廠房放款,若興建廠房目的是為生產,也一起排除。估計開放後,房貸放款可增加三千五百到七千億元空間;目前銀行業房貸放款平均水位已超過百分之廿六,接近滿水位。

記者孫中英/台北報導

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銀行搶房貸 祭快閃行銷

<資料來源:經濟日報>

搶房貸市場,銀行競相推出特定行業別或族群的優惠房貸專案,還有銀行採用精品業快閃的限時行銷手法,爭搶優質房貸客戶。



因此不少銀行鎖定年輕人或特定行業別客戶,例如首購族可申貸青年安心成家優惠貸款,首期利率1.44%起,部分專案限制對象;一銀1.59%房貸專案,鎖定醫護人員、專業人士等客群;國泰世華銀1.59%房貸專案,瞄準醫師、律師、會計師、建築師、保險精算師,或公教、公營事業職員,以及授信往來的中小企業主等。

目前僅有渣打銀轉動幸福優惠房貸專案,未限制對象,利率1.58%起,但條件是雙北市不動產鑑價金額達2,000萬元,其他地區房屋鑑價金額須達1,500萬元,才可享有最低1.58%起優惠利率。

遠東商銀推出1.6%字頭的房貸專案,鎖定自住房貸客戶以及轉貸戶,貸款期間30年,是目前房貸市場中,對不動產、申貸人職業限制最少的方案。

永豐銀昨(12)日推出快閃房貸專案,與遠東商銀一樣,都未限制房貸申貸人的職業及不動產座落位置,直接喊出提供首購族、他行轉貸戶以及原屋融資戶申辦,利率1.6%起,最高可貸到房屋鑑價85%,較目前平均貸款房屋鑑價不到七成,給予的條件算是有競爭力。

記者楊筱筠╱台北報導

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