<聰明貸款報導>

中央銀行昨（22）日公布最新金融統計數據，揭示政府打炒房政策成效顯著。台灣五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）在2025年全年新承做購屋貸款金額為7,694.5億元，較2024年大幅減少3,938億元，年減幅高達33.8%，全年總量跌破8,000億元大關。儘管12月受年底交屋潮影響出現短期回溫，但整體市場已明顯從熱絡轉向冷靜。



根據央行數據顯示，2025年12月五大銀行新承做房貸金額為635.4億元，較11月增加約47.33億元，創下近五個月以來新高。央行經研處官員分析，12月數據回升主要受兩大因素驅動，首先是年底適逢傳統購屋與交屋旺季，建商趕在年底前交屋入帳，帶動分戶貸款需求；其次是剛性需求支撐，除了「新青安貸款」持續撥款外，針對公教人員的「築巢優利貸」等優質客群貸款也有所增加。

在利率表現方面，12月五大銀行新承做房貸加權平均利率為2.298%，較上月微降0.003個百分點。這並非央行降息，而是因為利率較低的公教人員貸款佔比提升，結構性地拉低了平均利率。然而，若回顧2025年全年，新增房貸的平均利率來到2.283%，創下自2009年以來、近17年的新高水準，宣告低利率時代正式終結，購屋族的資金成本顯著增加。

針對全年房貸總額呈現斷崖式下滑，金融圈普遍認為，這顯示央行自2024年下半年啟動的第七波選擇性信用管制，以及銀行端自主強化的風險控管措施，已有效抑制了非自用與投資型的購屋需求。展望2026年房市，業界預期在政府維持管制基調不變的前提下，投資客已大舉退場，未來的房貸市場將以首購族、自住換屋等剛性需求為主力，整體房市將呈現「量縮價穩」的格局。

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中央銀行於昨（21）日發布最新一期季刊，首度針對震撼市場的「第七波選擇性信用管制」進行詳細成效評估，結果顯示該波管制措施精準打擊了投機炒作氛圍。報告特別點出，針對「名下已有房者申辦第一戶房貸」實施的「取消寬限期」措施，被證實為冷卻房市最有效的手段，不僅成功壓低新增房貸規模，更促使特定族群的購屋單價大幅修正約 17%。

央行報告深入分析，第七波管制的核心策略在於防堵「假首購、真投資」的市場漏洞。 過去許多投資客利用名下有房、但無房貸的優勢，申辦新貸款時利用寬限期「只繳息不還本」來降低持有成本。央行指出，在實施「名下有房者新申辦第1戶購屋貸款，不得有寬限期」的強硬規定後，直接增加了持有房產的現金流壓力。根據央行的計量模型估算，此舉導致該類別的新增房貸金額減少約 4% 至 5%，顯示投資需求在政策引導下已顯著退潮。

報告中最引人注目的數據在於價格的實質影響。 央行研究顯示，在排除屋齡、坪數等物件特徵差異後，受管制影響的購屋族群，其成交房屋的單價顯著下降了約 17%。金融分析師認為，這項數據並不代表整體房市崩跌，而是顯示在缺乏寬限期的保護傘下，買方（尤其是換屋族或置產客）的追價能力與意願大幅降低，不再盲目追逐高價物件，促使市場回歸理性定價。

雖然信用管制成功壓抑了投資買盤，但央行報告也同步揭示了「新青安貸款」帶來的結構性改變。與一般房貸緊縮的趨勢不同，新青安政策雖支撐了剛性需求，卻也導致了「貸更多、還更久」的現象。 受惠於額度上限提高，首購族平均貸款金額增加了 13.1%，且為了負擔高昂房價，借款人傾向使用長年期房貸，導致平均貸款年限大幅延長了 46 個月，顯示首購族群的財務槓桿持續擴大。

針對 2026 年的房市展望，市場普遍解讀央行報告釋出的訊號相當明確，即管制措施在短期內不會鬆綁。目前銀行端已逐漸適應新制，雖然央行未再祭出第八波管制，但各家銀行已將原本的強制性規範轉化為內部的「自主總量管理」。 銀行主管透露，今年第一季房貸水位依然吃緊，對於非首購族群的審核將維持嚴格標準，預期房市將進入「量縮價盤整」的冷靜期。

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隨著全台房價居高不下，購屋門檻顯著提高，對於一般受薪階級而言，買房夢想似乎日益艱難。根據財團法人金融聯合徵信中心最新公布的統計數據顯示，2025年前三季的房貸申請案件中，年收入超過新台幣100萬元的購屋族群佔比已高達41.2%，創下歷史新高。
這項數據不僅揭示了台灣房市結構正快速向高收入族群傾斜，也反映出在銀行銀根緊縮與高房價的雙重夾擊下，「百萬年薪」已逐漸成為進入房市的基本門檻。

進一步分析聯徵中心資料，2025年前三季全台房貸申請總量為11萬3,142件，其中年收入突破100萬元的申請件數達4萬6,641件，佔比超過四成。
若將時間軸拉回十年前，2016年同期該族群佔比僅為31.0%，顯示短短十年間，百萬年薪房貸族的佔比大幅攀升了10.2個百分點；反觀年收入在60萬元以下的族群，在房價飆漲與銀行審核趨嚴的環境下，申貸佔比則呈現明顯下滑趨勢，生存空間遭到嚴重擠壓。

針對此一現象，中信房屋研展室副理莊思敏分析指出，造成房貸市場「富人化」的主因有二。
首先是房價處於歷史高檔，目前都會區購屋總價動輒千萬起跳，若無一定程度的收入基礎，民眾難以負擔頭期款及後續的每月房貸；其次則是銀行審核標準轉向「擇優而貸」，受到央行信用管制及銀行法72-2條水位限制的影響，銀行在放款資源有限的情況下，為了控管風險，優先核貸給信用良好、收入穩定的優質客戶，並大幅提高對「房貸收支比」的審查標準。

莊思敏進一步說明，即便民眾勉強湊足了頭期款，如果薪資條件不夠優渥，導致收支比過高，很容易面臨貸款成數不足，甚至直接被婉拒的窘境。
面對日益嚴苛的購屋環境，專家建議預算有限的首購族或小資族，應秉持「先求有、再求好」的策略，將目光轉向都會區外圍的蛋白區或蛋殼區，以通勤時間換取居住空間，降低購屋總價壓力，待未來職涯發展收入增加或家庭成員變動時，再進行換屋規劃。

此外，在利率未見調降且銀行審核嚴格的當下，專家也特別提醒購屋者務必審慎評估自身的現金流。
特別是打算使用「寬限期」降低初期負擔的民眾，必須提前試算寬限期結束後，本息均攤下的還款壓力是否會影響生活品質，避免因財務槓桿過大而陷入違約風險。

註：統計期間為各年前三季
資料來源：財團法人金融聯合徵信中心/中信房屋

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每年的五月報稅季，對於背負房貸的屋主來說，「購屋借款利息扣除額」絕對是節稅的一大重點，若能善用這最高 30 萬元的扣除額度，可以有效降低稅負壓力。然而，這項福利並非「有繳房貸就能抵」，國稅局設有嚴格的三大審核標準，許多納稅人往往到了申報當下才發現資格不符，導致權益受損。因此，在報稅前務必先自我檢視是否符合以下關鍵條件。

首先，最常被忽略的限制在於「戶籍」與「用途」。
國稅局對於自用住宅的認定非常嚴格，要求納稅義務人、配偶或受扶養親屬，必須在該年度於該地址辦竣戶籍登記。換句話說，如果房子買了卻沒有人遷入戶籍，是無法列舉扣除的。此外，該房屋必須完全是自住使用，整年度都不能有出租、供營業或執行業務使用的情況；若您的房屋部分自用、部分出租，雖然可以按比例申報，但計算較為複雜，一般建議以完全自用最為單純且無爭議。

其次，是關於「房屋數量」的限制。
如果您名下擁有多棟房子且都在繳納貸款，依規定一個申報戶只能選擇「一間」房子來申報利息扣除額，不能累加計算。在這種情況下，建議您直接選擇「利息支出最高」的那一間房產來申報，才能將節稅效益最大化。

第三個限制則是計算上最容易混淆的數學題，也就是必須先扣除「儲蓄投資特別扣除額」。
依據法規，您當年度可申報的房貸利息金額，必須先減去全戶的儲蓄投資特別扣除額（即銀行存款利息收入）。
舉例來說，若您去年繳了 32 萬元的房貸利息，但銀行定存利息賺了 5 萬元，那麼您實際能申報的抵稅額就是 27 萬元；若計算結果超過 30 萬，則以 30 萬元為上限。這意味著，如果是存款利息收入極高的大戶，可能就會因為扣抵後金額歸零而無法使用此項優惠。

最後要提醒的是，要使用房貸利息抵稅，報稅時必須選擇「列舉扣除額」。
因此在費心蒐集房貸證明之前，請先試算一下您的「標準扣除額」與「列舉扣除額總和」（包含房貸利息、保險費、醫藥費等）何者較高。只有當列舉扣除額的總金額超過標準扣除額時，採用此方式申報才真正划算。建議各位屋主提早做好稅務規劃，確認戶籍與使用狀態，才不會讓這 30 萬元的額度白白溜走。

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最新市場訊息指出，公股行庫對於房貸業務態度持續趨於保守，針對非政策性房貸（一般民眾購屋貸款）的利率「地板價」已全面墊高至 2.55% 以上，換屋族或持有多戶的購屋者，利率更直接突破 3% 大關。

公股行庫態度保守，告別低利時代

過去房貸市場常以「公教人員」或「優質客戶」作為利率指標，但在銀行資金成本上揚及風險控管的雙重壓力下，各大公股銀行（如第一銀行、彰化銀行等）已悄然調整策略。

據銀行內部評估，目前僅有符合「新青安貸款」資格的首購族能享有較優惠利率；對於不適用政策性貸款的一般房貸戶，即便信用條件良好，利率報價也普遍從 2.55% 至 2.6% 起跳。

第二戶房貸利率飆升，投資客首當其衝

值得注意的是，受限於央行信用管制措施，銀行對於「第二戶房貸」的審核更為嚴格。市場數據顯示，目前公股行庫針對第二戶購屋貸款的利率報價，多數已站上 3%，部分銀行甚至因放款水位緊繃，對於非核心客戶採取「以價制量」或暫緩收件的策略。

銀行展望 Q1：利率將維持「持平」，無下調空間 針對 2026 年第一季的房貸利率走勢，銀行主管分析，雖然美國聯準會（Fed）的利率政策動向備受關注，但回歸台灣本土市場，受限於銀行存款資金成本上升，以及對房市過熱的風險控管，短期內房貸利率將維持「持平」態勢。

銀行業者坦言：「目前並無大幅下調利率的空間。」這也暗示了 2026 年上半年，購屋族必須適應「高利率、嚴審核」的新常態。

專家建議：購屋前先進行財務壓力測試

房產專家建議，有意在今年第一季進場的民眾，在計算購屋成本時，應將房貸利率設定在 2.6% 至 2.7% 進行試算；若是購買第二屋，則應以 3% 以上進行壓力測試，並預留較充裕的自備款，以免因銀行鑑價不足或利率過高而發生違約風險。

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針對近期外界反映，部分銀行因應第七波選擇性信用管制措施，對「地上權住宅」貸款態度轉趨保守，導致部分自住客面臨核貸困難。中央銀行於昨（15）日特別發布說明，重申「地上權住宅」貸款若符合特定條件，將不計入信用管制限制範圍，籲請金融機構應依據授信原則，核實辦理。

央行指出，自實施第七波選擇性信用管制以來，目標在於抑制房市投機與囤房行為，但也高度重視「無房自用」民眾的權益。針對性質特殊的「地上權住宅」（僅擁有房屋使用權，無土地所有權），央行明確界定以下三類族群不受限貸令（如降成數、無寬限期）之影響：

1.符合「新青安」貸款資格者： 借款人若符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」之申請條件，即名下無自有住宅且符合年齡、所得等規定，其申辦之地上權住宅貸款，不受第二戶或高價住宅等信用管制限制。

2.名下無房或繼承取得者： 借款人名下無其他房屋（含透天、公寓等），或僅持有「繼承取得」之房屋（且該繼承房屋之房貸不計入戶數），在申辦地上權住宅貸款時，可視為首購自住需求，排除於管制措施之外。

3.切結換屋之實質自住客： 針對名下已有一屋，但因家庭因素（如就學、工作）需購買地上權住宅作為新居者，若與承貸銀行簽署切結書，承諾於撥款後一年內出售舊屋，亦可比照第一戶貸款條件辦理，不受第二戶限貸令之成數限制。

央行官員強調，地上權住宅因無土地持分，長期以來具有「價格親民」的特性，是許多青年與弱勢族群解決居住問題的管道之一。銀行在辦理此類貸款時，應將其與投資炒作案件區隔，避免「一刀切」的風險控管誤傷剛性需求。

同時，央行也提醒金融機構，雖然上述條件豁免於信用管制，但銀行仍應依據借款人之授信風險（如收入負債比、信用評分）進行專業評估，以維護金融體系之穩健。

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農曆春節將至，民眾資金需求邁入高峰。為搶攻 2026 年開春第一波「紅包行情」，國內金融業信貸大戰於本周（1 月 15 日）正式白熱化。純網銀與傳統銀行短兵相接，紛紛祭出「首期利率 0.01%」及「開辦費 0 元」等超殺優惠，力拚在年關前擴大放款市占率。

低利吸睛：首期 0.01% 成標配，決勝點在 APR

包含滙豐、凱基、中信及玉山銀行等多家業者，近期皆鎖定年終轉職及年節周轉族群，推出首期貸款年利率 0.01% 的優惠方案。然而，金融專家提醒，民眾在申貸時不應只看首期利率，應關注「總費用年百分率（APR）」。

根據市場最新行情，即便首期利率極低，但在加計後續階段利率及手續費後，2026 年首季優質客戶的實質 APR 約落在 3% 至 4.5% 區間。專家建議，消費者應先試算全期總利息成本，並確認是否有「限制清償期（綁約）」的條款，以免因提前還款而遭罰違約金。

純網銀獲利報捷，帶動「速度戰」轉型

除了利率戰，今年信貸市場的另一大戰場在於「速度」。受惠於 LINE Bank（連線商業銀行）日前宣布單月轉虧為盈，其獲利關鍵正是「全自動化信貸」，這股數位浪潮迫使傳統公股行庫加速跟進。

目前純網銀（LINE Bank、將來銀行、樂天銀行）及各大數位帳戶（如台新 Richart），均主打 24 小時隨時申辦、最快 10 分鐘撥款。為了在手機端搶客，部分業者更祭出「免開辦費」或僅收 666 元至 888 元的低手續費優惠，相較於傳統臨櫃申辦動輒 5,000 至 9,000 元的開辦費，大幅降低了民眾的借貸門檻。

借貸需量力而為，留意聯徵次數

銀行業者預估，這波信貸熱潮將持續至農曆年後。雖然資金取得容易，但銀行審核並未放水，近期對於「負債比」及「近期增貸」的審查依然嚴格。建議民眾若有資金需求，應鎖定 1 至 2 家條件最優的銀行送件，切勿短時間內多家送件（聯徵多查），以免因信用評分下降而遭拒貸。

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隨著農曆年節將至，購屋族最關心的房貸撥款速度傳來好消息。
根據財政部最新統計，自從將新青安貸款排除在《銀行法》第72-2條的不動產放款限額後，公股銀行的房貸水位壓力顯著減輕。截至目前，新青安房貸的「塞車」狀況已大幅緩解，平均撥款等待時間較先前縮短約2個月，待核撥案件量更銳減逾八成，讓不少趕著年前交屋的首購族鬆了一口氣。

排除「72-2條」緊箍咒 銀行放款動能回升去年下半年，受限於《銀行法》第72-2條規範（商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%），加上央行祭出信用管制，導致多家公股行庫面臨房貸水位滿載的窘境，許多申貸戶面臨「排隊等撥款」甚至「求貸無門」的狀況。

為保障首購族權益，行政院拍板定案，將新青安貸款排除在72-2條限額之外。這項政策調整的效果在近期顯現，財政部數據顯示，公股銀行受理新青安案件的消化速度明顯加快。銀行主管指出：「先前動輒要排隊3到4個月才能撥款的狀況已不復見，現在資格符合的案件，流程順暢許多。」

政策2026年7月屆期 「末班車」效應浮現儘管撥款速度加快，但市場對於新青安政策的未來走向仍充滿觀望。現行的新青安貸款方案預計於2026年7月31日到期，行政院近期已多次暗示，屆時政策「不會照舊辦理」，意味著目前的利率補貼、寬限期等優惠條件可能面臨縮水或調整。

房市專家分析，隨著政策到期日逼近，市場上已開始出現搶搭「新青安末班車」的氛圍。對於有剛性需求的自住客來說，目前的撥款順暢期是進場的好時機；但也提醒民眾，銀行端對於「人頭戶」及「轉租」的貸後管理查核依然嚴格，切勿以身試法。

一般房貸利率仍高 建議多方比較 值得注意的是，雖然新青安撥款加速，但對於不適用新青安的換屋族或非首購族群，銀行的一般房貸水位仍相對緊俏。目前公股銀行的一般房貸地板利率多已站上2.55%至2.6%區間，且審核條件並未放寬。

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台灣房地產市場在 2026 年開春正式進入嚴峻的調整期。根據最新實價登錄與房仲業統計顯示，2025 年全台七都預售屋解約量突破 2,000 件，較前一年大幅增長超過 70%，其中台中西屯、桃園中壢及台南安南區成為解約潮最劇烈的重災區。這波退場潮不僅反映出投資客在房市反轉下的止損決策，更揭示了自住客在面對銀行「限貸令」時，因無法補足核貸成數缺口而被迫放棄購屋的困境。

與解約潮同步升溫的是持續攀升的資金成本，2026 年 1 月全台平均房貸利率已衝破 2.44%，創下近 15 年來新高。在央行第七波信用管制與銀行法 72-2 條資金水位緊縮的雙重夾擊下，平均核貸成數降至 71.8%，購屋族不僅面臨每月房貸利息支出的沉重負擔，更需在交屋前夕籌措較往年高出數十萬甚至上百萬元的額外自備款，市場資金門檻已提升至近年新高。

市場專家對此定調，2026 年將是房市的「築底盤整年」，受限於利率高檔與政策緊縮，整體交易量預期將持續萎縮至 26 到 28 萬棟之間。
知名地產分析師指出，目前市場氛圍已由多轉空，房價雖未出現斷崖式崩跌，但部分超漲的蛋白區與新興重劃區已出現 3% 至 10% 的價格修正壓力。在「現金為王」的趨勢下，銀行放款更趨向於年收入優渥的特定族群，對於一般受薪階級而言，2026 年的購置房產之路將顯得格外艱辛，建議民眾在進場前應更審慎評估長期的財務韌性與抗跌熱區。

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2026 年伊始，台灣房地產貸款市場即面臨嚴峻挑戰。根據聯徵中心與各大房仲業者最新發布的分析報告顯示，受限貸令與銀行資金水位緊縮的持續影響，房市已正式步入「利率高、成數低」的常態，購屋族的資金門檻與還款壓力同步攀升。

數據資料指出，2026 年 1 月的平均房貸利率已正式衝破 2.4% 大關，來到約 2.44%，創下自 2009 年以來的新高紀錄。與去年同期相比，房貸利率增加了約 0.21 個百分點。
與此同時，銀行的核貸態度愈發保守，平均核貸成數從過往的 73.6% 降至約 71.8%。這意味著以購買總價 1,000 萬元的房屋為例，今年進場的購屋族平均需比去年多準備近 20 萬元的現金作為自備款，對許多剛需族群造成沈重的財務打擊。

在資金有限的環境下，銀行對貸款客戶的篩選機制也產生了顯著變化。目前年薪介於 100 萬至 200 萬元之間的族群，因還款能力穩健且多鎖定總價千萬左右的產品，反而成為銀行爭相爭取的「優貸族」，其平均利率約 2.42%，條件優於其他收入水平的申貸者。然而，對於年收入低於 100 萬的小資族或欲購買高總價物件的買家，申貸難度與成本則顯著提升。

專家分析認為，隨著現行新青安政策補貼逐步進入尾聲，市場正密切觀望政府是否會推出「新青安 2.0」以緩解買氣萎縮。若無進一步的補貼方案，預期 2026 年房市交易量將持續縮減。房仲業者建議，目前市場環境下「現金為王」，購屋族在進場前務必精準評估負債比，並挑選地段精華、抗跌性強的產品，以確保在銀行審核日益嚴苛的趨勢下，仍能獲得較穩定的貸款條件。