<聰明貸款報導>

中央銀行21日公布五大銀行10月新承做房貸統計，顯示新增房貸金額為551.36億元，較9月增加46億元，連續兩個月小幅成長。然而，受銀行加強風險控管影響，10月房貸利率攀升至2.313%，創下2009年1月以來近17年新高紀錄。

央行經研處副處長葉盛指出，10月新增房貸金額雖較9月成長，但增幅為20個月來最低水準，反映整體房市交易熱度仍偏低。根據六都地政局數據，10月建物買賣移轉棟數約1萬6，989棟，月增6%、年減13.5%。由於9月適逢傳統民俗月，基期較低，因此10月交易量小幅回升，帶動房貸金額略增。

房貸利率突破2.3% 風控與新青安比重下降為主因

值得關注的是，10月房貸利率單月上升0.019個百分點至2.313%，改寫近17年新高。葉盛表示，利率上升主要有兩大原因:一是銀行加強放貸風險控管，二是新青安房貸承做比重下降，導致整體購屋貸款成本提高。

統計顯示，五大銀行10月承做新青安房貸金額為221億元，較9月減少1億元，占比由9月的43.76%降至40.01%，首度跌破四成。

房市呈盤整格局 價量雙降

葉盛分析，今年以來房市呈現盤整格局，量縮、價微幅下修。根據信義房屋數據，10月大台北地區房價指數為175.67，月減0.79%、年減0.82%。預售屋價格相對持穩，中古屋修正則較為明顯。

此外，10月五大銀行新承做放款加權平均利率為2.187%，較9月的2.12%上升0.067個百分點，主要係因週轉金貸款利率上升所致。
週轉金貸款金額為7，467.89億元，月減2，472.5億元，受9月季底效應影響，政府借款及民間大企業借貸均大幅減少。
五大銀行包括台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行。

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財政部今(20)日公布2025年10月「新青年安心成家房貸」統計數據顯示,八大公股銀行撥貸金額持續下滑至271.7億元,較9月減少2.4%,連續兩個月改寫政策上路以來次低紀錄。不過受理戶數方面出現回溫跡象,達3,787戶、金額299.4億元,分別較9月增加468戶及35.9億元,終止自今年3月以來連續七個月的下滑趨勢。

撥貸金額持續低迷 反映房市景氣冷卻

10月撥貸戶數為3,439戶,較9月微減28戶,撥貸金額271.7億元則減少6.9億元。新青安撥貸金額自8月創下政策實施以來第三低後,9月再跌至史上次低,10月又續寫次低紀錄,僅高於2023年8月推出首月的水準。

相關官員表示,新青安上路已27個月,隨著政策後期補貼逐漸減少,民眾需求自然去化,撥貸金額降低屬合理現象。官員認為,青安貸款是房市供需狀況的一環,目前數據反映整體房市景氣趨冷。

銀行法鬆綁效果有限 央行管制仍成關鍵

儘管金管會公告自9月1日起,青安貸款案件不計入《銀行法》第72條之2「住宅建築及企業建築放款」總額限制,有效紓解銀行臨櫃作業壓力,但公股銀行指出,央行的不動產集中度總量管制仍在,承做量能持續受限,「水龍頭」無法全面打開。

行庫主管分析,受限於央行持續實施選擇性信用管制政策,加上整體資金面與市場成交量偏弱,未來房價持平或向下調整的機率相對提高。

八大行庫承作表現 台銀、土銀領先

觀察10月八大公股銀行表現,台銀以受理903戶居冠,但較上月減少142戶,成為唯一月減的行庫;土銀受理806戶緊追在後,月增55戶;合庫銀610戶排名第三,月增51戶。 撥貸戶數方面,台銀同樣以939戶穩居首位,土銀931戶排名第二,合庫銀497戶位居第三。其餘依序為彰銀343戶、一銀267戶、華銀185戶、兆豐銀146戶、台企銀131戶。

整體撥貸比率從9月的96.56%微幅下滑至96.52%,仍維持高檔。其中華銀撥貸比率達99.29%最高,台企銀98.43%居次,顯示申貸轉為實際撥貸的成功率仍相當高。

分析認為,受理戶數止跌回升顯示市場買氣略有回溫,但撥貸金額持續低迷則反映整體房市景氣仍偏弱,後續發展仍需持續觀察。

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一名47歲首購族近日在臉書社團「買房知識家」分享購屋經驗,表示以年收入百萬元出頭、無保人的條件,成功向農會申請到800萬元房貸,還款年限30年,利率僅2.185%,引發網友熱烈討論。

該名民眾透露,自己採貸款成數8成、未使用寬限期,開辦費僅200元。貼文一出立即獲得不少網友恭喜回應,「辛苦了,熬到47才買房,恭喜」、「利率很好」等留言湧現。

有網友指出,200元應為聯徵費用而非開辦費,並猜測其貸款機構為農會。原PO證實確實向農會申請,並非公教人員專案。也有過來人表示「我也是農會,條件差不多」,顯示農會在部分區域提供相對優惠的貸款方案。 中年購屋仍可貸30年引關注

最受矚目的是「47歲還能核貸30年」的情況。不少網友驚訝還款年限加上年齡已超過75歲。內行人指出,超過75歲的限制主要適用於新青安等政府方案,實際上部分銀行或農會仍願意視申貸者的收入、財力、信用紀錄等整體條件彈性調整年限。

地點與收入是關鍵

留言中也有網友分享經驗,強調「地點越好,銀行越願意放款;但收入才是最現實的門檻」,提醒購屋者應量力而為,避免因追求地段而超出預算,造成沉重還款壓力。

此外,有網友指出六都地區農會利率普遍較高,推測原PO能獲得2.185%優惠利率,可能因購屋地點位於六都以外區域。整體而言,此案例顯示農會體系在非六都地區仍提供具競爭力的房貸條件,也讓中年首購族看見購屋希望。

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在央行限貸令持續發酵下，民眾購屋自備款負擔急遽加重，銀行資金調度也出現明顯變化。今年9月，五大行庫新增購屋貸款僅約505億元，創下29個月新低，年減超過五成；相對地，同月週轉金貸款年增近兩成，攀升至9,940.4億元，寫下今年單月新高，購屋與週轉金貸款形成「此消彼長」的市場結構。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，自央行祭出第七波信用管制後，新增購屋貸款一路走低，年增率由正轉負。銀行在內控上更加嚴格，對收支比審查提高標準，使許多民眾難以取得足額房貸，購屋自備款門檻因此墊高，也壓縮原本預留的裝潢與生活支出，進而推升週轉金借款需求。

她指出，不動產可作為抵押提高週轉金額度，主要用途為生活費、消費或投資需求，但不得用於買房。近來股市屢創新高，也使投資人以短期週轉方式投入市場的意願升溫；同時，傳產業受美國關稅政策及房市管制影響，資金調度壓力增加，再加上企業每逢季末、歲末多有大額資金需求，推動週轉金貸款金額連續創高。

利率結構也成為週轉金更受青睞的原因之一。以2025年9月數據觀察，新增購屋貸款利率為2.294%，週轉金則僅2.083%，相對低廉；年底交屋潮及普發現金可望持續帶動週轉金需求上揚。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，週轉金貸款活絡反映市場對流動資金需求強勁，且利率優於購屋貸款，使部分民眾有誤用週轉金補足購屋自備款的風險。央行近年於每次理監事會議均強調會加強金檢，以防週轉金變相流入房市，預料年底將把週轉金用途列為打炒房重點稽核項目。

銀行業者提醒，無論企業或個人，週轉金均禁止用於不動產交易，銀行會要求借款人簽署切結並提出用途證明。若貸後管理發現資金流向與用途不符，不僅會被要求立即還清，亦可能影響授信評分。業者也坦言，資金流向若出現「金流斷點」難以追查，例如匯往其他銀行帳戶或以現金提出，即使有疑慮也不容易取得明確證據。

整體金融市場方面，金管會公布，9月國銀放款總餘額達44兆1,344億元，單月增加2,015億元，其中新增放款以週轉金為主力，單月激增1,746億元；個人金融亦強勁成長，個人放款月增1,027億元。購置不動產與車貸則分別增加301億元與68億元，顯示市場需求仍具動能。

限貸令提升了購屋門檻，使購屋貸款降溫、週轉金需求強烈擴張；在政策不鬆動的情況下，年底民眾及企業資金調度將更趨保守，而週轉金資金流向也將成為央行與銀行端的監理焦點。

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近期房貸利率持續上升，市場上不乏聲音認為高槓桿房貸族恐因壓力過大而斷頭，帶來撿便宜機會。然而根據不動產資訊平台最新統計，今年第1季住宅貸款違約率僅較上季微增0.01個百分點，雖創近11季新高，但整體仍僅0.08%，屬歷史低檔水準。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，違約率維持超低水準，主要受惠於就業市場穩定，多數房貸族的收入來源未受到明顯衝擊。同時，房市仍有一定交易量，若民眾臨時出現財務需求，降價出售大多仍能順利變現，避免陷入違約。

他指出，央行已連續升息一段時間，雖使民眾每月房貸負擔增加，但違約率仍從萬分之7微升至萬分之8，遠低於2009年金融海嘯後高達1.39%的水準。整體而言，房貸族現階段並未面臨大規模現金流危機。

從歷史數據觀察，購置住宅貸款違約率自金融海嘯後一路下降，2021年第3季更跌破0.1%，此後長期維持在約0.07%，直到今年第1季才略為攀升至0.08%，顯示整體房貸品質依舊穩健。

若以六都觀察，違約率最高的為台北市0.13%，其餘依序為台南市、高雄市各0.08%，新北市0.07%，台中市0.06%，桃園市0.05%。整體仍顯示都會區房貸族繳息狀況良好。

曾敬德提醒，儘管社會整體經濟表現相對穩定，但近年匯率大幅波動、部分產業受關稅與外在環境影響，已見少數企業主出售不動產套現的個案。未來是否帶動違約率小幅上行，仍須持續觀察。

他也指出，新購屋族確實面臨比過往更高的房貸利率負擔，但多數既有房貸族因收入穩定，仍具備繳款能力。整體來看，目前並未出現市場擔憂的違約潮跡象。 

資料來源：不動產資訊平台、信義房屋不動產企研室

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全國購置住宅貸款違約率仍維持超低水準，專家指出雖略有上升但仍屬歷史低檔，整體房貸族還款能力穩健，短期內金融風險可控。

根據最新統計，2025年第一季全國購置住宅貸款違約率為0.08%，雖較上季微增，但仍遠低於過去平均水準。六都中以台北市違約率最高，達0.13%，桃園市最低僅0.05%，整體數據顯示民眾繳款紀律良好，房貸市場仍保持穩定。

觀察近年趨勢，自2009年金融海嘯後，購置住宅貸款違約率長期呈下降走勢。2021年後多維持在0.07%左右，反映出就業市場穩定與房地產資產變現性強。專家指出，儘管利率上升提高月付壓力，多數房貸戶仍具備調整空間，例如提前還款、轉貸或出售資產，市場尚未出現普遍性的繳息困難。

不過，業界提醒仍需關注潛在風險。違約率雖低，但已連續多季略有上升，若未來經濟放緩或利率進一步走高，壓力可能逐步顯現。此外，不同區域間差距明顯，高總價地區的壓力較大，部分自營業者或中小企業主在景氣波動時，也可能出現資金調度問題，成為違約來源之一。

專家建議，銀行應持續加強貸後風險控管與壓力測試，尤其針對高房價區域及高負債族群，預先評估利率上升對還款能力的衝擊。同時，透過金融教育與理財建議，協助房貸戶提升財務韌性。

台灣房貸市場目前仍處於穩健階段，違約率維持歷史低檔，顯示借款人整體財務健康。不過在全球經濟與利率環境變化下，仍需持續關注潛在的結構性風險，確保房貸市場長期穩定發展。

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全台房價持續居高不下，讓購屋族轉向尋找低總價物件以減輕房貸壓力。根據台灣房屋集團統計，若以貸款八成、30年期、利率約2.294%計算，總價約300萬元以下的房屋，每月房貸月付可控制在1萬元以內。

以高雄鹽埕區為例，平均總價約175萬元，月付約5,383元；新北萬里區平均總價約159萬元，月付約4,883元；台南中西區部分中古公寓或套房，貸款後月繳金額也落在7,000至9,000元之間。這類物件多集中在屋齡偏高、坪數較小、或位於蛋白區的地段，價格親民但條件有限。

房仲業者表示，近來「月付萬元內」房源在市場上詢問度明顯增加，尤其受到首購族及單身上班族青睞。不過，業者提醒，這類物件因屋齡高、屋況老舊，銀行在鑑價上較為保守，實際核貸成數可能低於八成，購屋者仍須準備更多自備款。

專家分析，低總價住宅的興起，反映出購屋族對房價壓力的妥協，也顯示市場需求逐步轉向「可負擔型」產品。雖然月繳金額看似輕鬆，但若搭配信貸或其他資金補足頭期款，實際負債比仍不可輕忽。銀行端則須在放款策略與風險控管間取得平衡，確保購屋貸款的穩健成長。

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房價居高不下，讓越來越多購屋族不得不「以貸養貸」。根據聯徵中心統計，截至2025年7月，全台同時背有房貸與信貸的「雙貸族」達40.4萬人，創下歷年同期新高。若以台北大巨蛋約4萬席座位計算，相當於能坐滿10座大巨蛋，顯示民眾在高房價環境下，購屋資金壓力達到新高點。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，疫情過後房市持續熱絡，但房貸成數受限、物價與生活成本攀升，使得購屋族常以信貸補足頭期款、裝修費，甚至用於生活支出。觀察歷年7月數據可見，2012年至2020年間雙貸族人數約維持在28至31萬人之間，直到2020年後隨房價上漲與通膨壓力加劇，雙貸族迅速增加約9.5萬人，今年正式突破40萬人。

統計顯示，雙貸族平均背負房貸625.8萬元、信貸114.7萬元，合計負債約740.5萬元。相較2012年，兩者金額分別大漲1倍與1.2倍。賴志昶分析，這不僅反映房價持續上升，也顯示民眾對彈性資金需求明顯提高。過去信貸多用於短期周轉，現今卻常被運用在頭期款與裝修支出，突顯購屋能力與房價落差愈來愈大，限貸政策更讓購屋族面臨資金壓力。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，下半年全球經濟仍受地緣政治與金融市場波動影響，建議雙貸族應保留資金彈性，避免短期操作或過度槓桿。一旦市場反轉或個人收入中斷，負債比過高者可能陷入財務困境，應謹慎評估風險。

「新老安貸款」意外引發網路熱議

另一方面，行政院宣布「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安貸款）將於2026年7月31日屆期，市場高度關注是否延長。房產專家普遍預期，即使續辦，條件也將更嚴格，補貼重點將集中於自住首購族群，並防堵投機炒房。若未來補貼條件縮水，與民間房貸的差距縮小，新青安吸引力恐不如以往。專家指出，政府未來仍可能推出替代方案，但須防範資金流向投資客，確保政策資源真正用於居住需求。

近期網路上也出現另一種聲音。PTT房板一篇以「應該推出新老安不是新青安」為題的貼文引發熱議，原PO主張政府應照顧長者租屋困境，推出「新老安貸款」，讓老人能以低利貸款購買老屋自住，以房貸取代房租。原PO舉例，若提供40年期、2%利率貸款，長者每月繳約9,000元即可住進屬於自己的房子，未繳清即過世也能由銀行法拍收回，不致損失。該想法獲不少網友認同，認為「比新青安更有意義」、「銀行做功德才合理」，甚至有人建議若政府將收回的屋再轉租給弱勢族群，能形成正向循環。

不過，也有網友質疑可行性，指出銀行並非慈善機構，且法拍凶宅、市場接受度與催收人力等問題都難解。此議題雖意見分歧，卻也凸顯社會對居住正義與不同世代住房需求的高度關注。

高房價結構下的雙貸現象已成社會常態。信貸雖能暫時紓困，但過度舉債仍暗藏風險。專家呼籲民眾在追求成家的同時，應審慎評估自身還款能力與長期財務規劃，避免因資金槓桿過高而陷入無法承受的負擔。

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隨著年底消費旺季到來，各大銀行紛紛推出信貸優惠專案，從低利率、免手續費到快速撥款服務，全面迎戰年終資金需求高峰。

玉山銀行率先鎖定電動車族群，推出專屬貸款方案，符合資格者最高可貸500萬元，採一段式利率2.86%起，總費用年百分率3.13%起，且免提供財力證明。同時，其「e指信貸」方案首期利率僅0.01%，最長可貸7年，開辦費最低2,000元，協助一般消費者彈性運用資金。

王道銀行則以「限時免開辦費」搶攻市場，年滿18歲且年收入達24萬元即可申請，最高貸款額度500萬元，總費用年百分率最低2.25%。台北富邦銀行「富邦信貸」同樣祭出0元手續費與0.01%首期利率優惠，全程線上申辦、貸款最長7年，吸引偏好數位服務的族群。

中國信託銀行的「Online貸」主打高額度與抽獎活動，最高可貸800萬元、總費用年百分率3.30%起，凡於年底前成功撥款，即可參加抽獎，有機會獲得「GoPro HERO13 Black全方位運動攝影機」，結合金融與生活風格行銷。

永豐銀行「數時貸」則主打「快」字訣，最高貸款額度800萬元、總費用年百分率2.43%起，線上申請後最快10分鐘即可完成撥款，手續費限時0元，強調即時資金到位、輕鬆應對急用資金需求。

凱基銀行的「信貸神助攻」方案提供最高1,000萬元額度與最長10年期貸款，限時免開辦費，總費用年百分率3.17%至16.78%，讓客戶可透過長期攤還有效降低每月還款壓力。

迎接11月購物節與年終資金調度潮，台新銀行也推出「信貸限時優惠專案」，自11月1日至11月11日申辦個人信貸可享手續費1,111元優惠，並開放十年期長期貸款方案。台新銀行指出，該方案特別針對房屋修繕、教育支出與創業資金等多元用途設計，協助客戶以更彈性的貸款年限達成理財目標。

此外，台新銀行持續推動數位轉型，其自動化信貸系統結合大數據與AI技術，撥款流程平均縮短84%，並榮獲「臺灣年度最佳新消費性貸款產品」大獎。銀行強調，未來將以「成為客戶安全且高效的智慧夥伴」為願景，打造更便捷安心的數位貸款體驗。

今年年末信貸市場競爭白熱化，各銀行從低利、免費到即時撥款齊發力，搶攻民眾的年底資金需求，消費金融戰火正式點燃。

備註：表格內容依據使用者提供資料整理，實際申辦條件、利率與費用以各家銀行公告或核准結果為準。

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行政院長卓榮泰近日於立法院施政總質詢中表示，「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安貸款）將於2026年7月底到期，現行政策確實應予檢討，不會以相同方式延長。未來政府將設定更周延的條件與監管機制，確保政策美意不被誤用，並持續以新的方式支持青年購屋需求。

財政部政務次長阮清華（4）日受訪時指出，新青安房貸屬跨部會房市政策，未來的貸款成數、期限與寬限期等條件，將由財政部會同內政部、央行及金管會等單位通盤檢討，並非由單一部會決定。他強調，政策延續與修正將視市場狀況、房價變化與青年購屋需求而定，不會僅以預算為考量。

阮清華指出，目前新青安貸款最高額度為1,000萬元、最長40年期、寬限期5年，利息由住宅基金及公股銀行共同補貼2碼（約0.5個百分點），對無自用住宅者幫助顯著。至於是否檢討利率、貸款額度或寬限期，將依市場發展進行全面評估。他並透露，目前使用寬限期五年的借款人約占兩成，顯示需求差異大，未來規劃會兼顧彈性與風險控管。

根據財政部統計，近月新青安房貸申請量明顯下滑，今年3月申請戶數達5,400餘戶，至8月降至3,600餘戶，9月再減至3,319戶，動撥金額263.52億元，較8月減少38.23億元，創上路以來新低。阮清華說，部分原因在於銀行放款上限與市場熱度下降，不過隨政策放寬後，動撥數已逐步回升。

在立法院質詢中，民眾黨立委黃珊珊指出，新青安貸款上路後房價已上漲約15.4%，自民進黨執政以來累積漲幅更達33%，並質疑政策排富機制不足，曾查出1,852戶人頭戶、追回補助1.3億元，甚至有年收入超過300萬元或年齡逾50歲者仍享優惠。對此，卓榮泰坦言，當初確實應在年齡與資格設計上有更多考量。

卓榮泰強調，政府推動居住正義不會停步，將在檢討現行方案後，推出更符合青年需求、並兼顧房市穩定的新機制，「我們不要讓國人誤用這個政策的美意。」

新青安貸款自2023年8月上路，由財政部及內政部共同推動，八大公股銀行辦理，針對無自用住宅的青年提供較低利率與寬限優惠，政策補貼期限至2026年7月底。