高房價帶動高租金 房租連漲49個月

<資料來源:中央廣播電台>

根據內政部最新統計,房屋租金指數已連續49個月攀升,雖然漲幅曲線緩慢爬升,但民眾紛紛大嘆房租越來越貴。內政部官員今天(5日)表示,租金持續高漲的主因仍是高房價導致,雖然目前房價有微幅下滑趨勢,但是否會拉低租金,仍有待觀察。

根據內政部不動產資訊平台最新公布的資料,全國租金指數自2014年12月以來持續走高,到今年1月,指數已上升到102.27%,連續49個月不斷攀升,顯示民眾租屋壓力非常大。

內政部官員5日受訪時分析,租金指數持續上升的主要原因是因為房價居高不下,民眾大多「轉買為租」,租屋市場需求變大,租金就會上揚;不過,近來房價有稍微下滑的趨勢,租金是否連帶受到影響,仍有待觀察。

民眾租屋負擔越來越大,買房更是大不易。民眾購屋負擔能力最主要的兩項指標是房價所得比以及貸款負擔率。以去年第二季來看,全國房價所得比為9倍,也就是平均不吃不喝9年才能買一棟房子;在雙北購屋更是難上加難,台北平均要15年不吃不喝才買得起房子,新北平均也要12年。

至於貸款負擔率,去年第二季全國購屋貸款負擔率為36.9%。在6都之中,台北市的貸款負擔率為62%,也就是在台北市買房的民眾,6成的收入都拿來繳房貸;新北市為50%,收入的一半也都拿來付房貸;其他4都的貸款負擔率則為30%到38%不等,所得的3成也都得繳房貸。

至於社會住宅雖然興建進度超前,租賃條例也已上路,但畢竟社會住宅分散在全台各地,加上數量有限,只佔整體租屋市場的比例約1成左右,即便供給量提高,也難以撼動整體租屋市場。

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不要擾民 金管會列無摺存款等十大常規交易類型

<資料來源:經濟日報>

落實接地氣,避免反洗錢擾民,金管會再出招,提出十大常見的「常規或例行性交易」類型,並發函要銀行參考,對於這十種類型的交易,不要採取過多措施,以免擾民。

行政院長蘇貞昌強調政府要接地氣,對洗錢防制引來的民怨風波十分重視,為化解擾民爭議,金管會繼無摺存款便民措施後,日前再度發函要求銀行,針對客戶日常所需的交易類型,避免採取過多的措施,例如請民眾說明交易目的、資金來源等,干擾到交易的進行。

官員表示,金管會提出「客戶基於日常所需之交易型態例示」問答集,主要是希望供銀行參考,達到簡政便民效果,這也是落實洗錢防制強調的風險基礎原則,反洗錢重點應放在異常交易,避免資源錯置。

金管會並在函中提出十大常規交易類型,供銀行參考,也要求銀行強化行員對常規交易的認知,避免將多數交易,都以異常交易方式處理。

常規交易十大類型,包括第一,50萬元(或銀行自訂的額度)以下的有摺現金存、提款。

第二,3萬元以下的國內匯款及無摺存款。

第三,銀行認識且留有身分資料紀錄的客戶本人或代理人,所為的3萬元以上、50萬元(或銀行自訂的金額)以下國內匯款及無摺存款。

第四,代收付政府稅費:例如民眾或企業繳納所得稅、汽機車燃料費、國民年金保險費、勞工保險費。

第五,繳交公用事業費:例如民眾或企業繳交電信費用、水電瓦斯費。

第六,自行同名或關聯戶間的轉帳: 例如民眾從本人帳戶轉帳匯款至自行本人其他帳戶,或關聯戶(如父子或夫妻)間的轉帳;活存轉定存、定存轉活存。

第七,薪資轉帳交易:例如公司會計或出納定期以轉帳方式辦理員工薪資撥款。

第八,例行通常金額的交易:例如小吃店都是現金收入,每天中午收攤拿現金存入本人帳戶;社區管委會財委每個月都定期到銀行辦理提款或匯款支付保全費、清潔費;超商員工定期至銀行換小額鈔票或零錢等。

第九,辦理與一般民眾生活背景相符的日常交易:例如繳交信用卡費 (無溢繳)、房貸、學費、考試規費。

第十,季節性需求交易:例如農曆年前較大額的換鈔或提現交易。

官員表示,除這十大類型外,各銀行也可以依其業務特性及經驗,自行增列常規交易類型。

金管會強調,實務上,如果碰到常規交易類型,有異常情形,例如數人夥同至銀行辦理存款、提款或匯款,且客戶有神色異常等情形;交易金額或頻率異常等,仍應依銀行內部規定的檢視程序及申報標準,判斷是否應申報疑似洗錢交易。

記者邱金蘭

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40年房貸助買房?行庫將成冤大頭

<資料來源:住展雜誌>

在經歷多年的大飆漲後,房市多頭終於不敵買不起的困境反轉向下,價格總算鬆動。但至2017年開始,市場氣氛已逐漸反彈,於是業者對房價的期待再起,使近期各地新案價位再度往多頭時期靠攏。
雖說與房市巔峰時期相比,當前的房價水位仍稍嫌遜色,但對普羅受薪階級而言,想要買下一間房子,難度與過去相比其實沒有什麼差別,以雙北來說,多頭時期民眾得不吃不喝10餘年才有辦法購屋,直到現在,雙北的房價所得比仍超過10倍,因此業者想在景氣略微好轉時趁勢抬價,多數消費者並不買帳。

消費者想買便宜一點,業者卻想賣貴一點,在買賣雙方無法凝聚共識的情況下,市場的觀望氣氛轉趨濃烈;為了突破買賣僵局,部分業者想方設法後提出了一個建議,那便是將房貸最長年限從現行的30年拉長到40年,但這樣的建議立馬引發各界吐槽。

網友直批,受薪階級買不起房,最關鍵的問題在於「房價貴、所得低」,因此要解決問題應該對症下藥,而非僅從拉長房貸年限著手,痛斥業者的建議根本是迴避問題、只治標卻不治本的愚蠢行徑。

另有一方則認為,房貸年限延長,固然可緩和購屋後每個月的繳款壓力,但當前民眾購屋最麻煩的是根本就沒有頭期款,在擠不進購屋窄門的情況下,延長房貸年限根本無法解決絕大多數民眾的購屋困境。

無法解決困境倒還不打緊,住展房屋網企研室認為,拉長房貸年限,到最後恐怕只是拿放款行庫當替死鬼。受高房價、低所得影響,現今民眾的購屋年齡不斷往上攀升,受薪階級想在35歲以前買房幾乎是不可能的任務,若申辦40年房貸,則須繳款繳到75歲才能解脫。

要維持40年的收入穩定,本身就是一件相當困難的事情,更何況退休之後還得持續背債長達10年,這對一般領勞保退休的民眾來說,簡直就是難以負擔的沉重壓力;若屆時償債能力出了問題,不僅民眾老來流落街頭,放貸行庫也將面臨難題。

試想40年過去,就算當年買的是全新的房子,這時也已是破敗老屋了,價值早已不比從前,加上未來人口銳減,購屋需求下降,被欠了一屁股債的行庫算就把房子法拍,恐怕也無法彌補虧損,因此拉長房貸年限的建議,說來不過是個李代桃僵的弔詭計策。

資料來源:住展雜誌,更多資料請上 住展房屋網

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太誇張了 金融機構竟超收房貸違約金

<資料來源:經濟日報>

消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。

金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。

官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。

如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。

如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。

違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。

但金管會金檢時發現,有信合社辦理的房貸業務,對於提前清償的違約金計收方式,是以「原借款本金」而非「借款餘額」,做為計算標準,不符「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定。

舉例來說,小張跟銀行借房貸1,000萬元,選擇利率比較優惠的「限制清償期間」方式,但到了第二年時,小張手頭有一筆閒錢,把房貸還了400萬元,本金剩下600萬元。

依規定,應該是用600萬元來計收違約金,但這家金融機構卻以1,000萬元來計收違約金,明顯超收。

金管會已要求這家信合社,應依規檢討修正房貸定型化契約計算違約金計收標準,以符合規定;消費者買房子時,簽約時最好也要看清楚房貸契約內容。

除此,這家信合社也被發現,跟客戶簽訂的存款定型化契約條款中,訂有「本約定書如有未盡事宜,悉依貴社有關規定辦理」、「本約定書未盡事宜,本存戶同意依貴社其他規定、銀行慣例…辦理」等不確定的概括條款,都不利客戶清楚瞭解應負的責任,影響交易公平合理及客戶權益保護。

也被金管會要求改善,應注意檢視存款定型化契約條款內容,對涉有不確定概括條款內容,應檢討修正,以維消費者權益。

記者邱金蘭╱即時報導

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銀行房貸人頭戶冒貸 金檢局盯上

 <資料來源:蘋果日報>

金管會日前公布去年下半年金檢缺失,在本國銀行部分,金檢發現在「關聯戶房貸」部分,銀行缺乏做房貸徵信調查和貸後管理,導致發生不同房貸戶、卻留存相同的住家地址,銀行也沒查清楚關聯性,甚至發生貸款後,有第三人代為繳息,顯示各銀行在貸後管理根本沒有查證。

金檢發現房貸人頭戶冒貸,主要有三大缺失:

一是部分銀行沒有查明房貸戶的相互關聯性,是否有「分散借款、卻集中使用」的情形,銀行也沒有併計房貸關聯戶的授信金額。

二是有不同借戶檢附的所得報稅資料清單的薪資所得,都從同一家公司來,銀行卻沒有進一步查明合理性。

三是對不同房貸戶,卻留存相同的住家地址,銀行卻沒有查明其關聯性,且銀行貸放後,卻由第三人代為繳息,銀行貸後管理未查證並說明原因者。

其他缺失還包括,房貸戶報稅所得偏低,銀行卻逕以借戶出具的收入證明切結書去認定其年所得,未確實查證及評估所得真實性。

及以不動產買賣成交價作為鑑估金額者,經查房屋買賣契約價格有高於內政部實價登錄價格,銀行沒有適當分析說明;或辦理房屋擔保品鑑估,所參考成交案例的交易時間 有過久。

金檢局要求銀行做四大改善,一是應加強房貸徵信調查及貸後管理作業,確實查明實際借款 人,對於不同借戶惟實際還款人或還款來源相同者,應合併辦理徵信及審查並送適當層級批核。

二是應訂定借戶所得之認定標準(如:徵提存摺交易等佐證資 料),並落實辦理借戶還款能力之評估。

三是應訂定擔保品鑑估規範,落實辦理擔保品鑑估,並對不動 產實價登錄查詢結果與買賣契約價格不一致案件建立管控 措施。

最後是應強化貸後管理,落實放款資金流向及還本繳息資金來源 之查核,避免分散借款集中使用及人頭冒貸情事。

廖珮君/台北報導

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求職、申貸民眾誤入陷阱 衰成詐騙集團共犯

<資料來源:蘋果日報>

求職、申貸竟成詐騙集團共犯!為了防詐,近年來金融機構申辦個人帳戶手續嚴謹,人頭帳戶愈來愈難取得,讓詐騙集團千方百計利用各種騙術,就是想騙到民眾的戶頭跟提款卡,因此之前有許多求職、申貸民眾,在誤信詐騙集團話術後,不知情的變成詐騙集團的共犯。

日前新北市刑警大隊發現,有多位民眾接獲電話推銷小額信貸,強調「量身打造申貸專案、優惠利率與額度、輕鬆貸快速過件、各行業皆可申辦、童叟無欺」,待缺錢民眾心動時,以利於審核信貸金額要在帳戶內製作金錢流通紀錄等話術,配合對方將匯入自己戶頭之款項提領一空後繳交給該集團收取贓款成員,讓不知情的申貸民眾變成詐騙集團的共犯。

同時,詐騙集團在報紙求職欄刊登徵求「遊戲試玩員」的廣告,等求職民眾店連應徵時,以辦公室還沒建置完畢、是否對其他兼差有興趣等話術設套行騙,讓應徵受騙民眾擔任「公司會計助理」,聽公司從指示前往指定地點收取金錢並再轉交給其他詐騙集團成員,在不知情的情況下也變成詐騙集團的共犯。這些成為詐騙集團共犯的不知情民眾,在警方通知到案或是在取款時被當場被逮捕後才恍然大悟,經過警方解釋才知道自己成為詐騙集團共犯,同時被警方依詐欺罪送辦。

新北市政府警察局刑事警察大隊大隊長黃建榮呼籲,詐騙集團為躲避警方追緝,以申辦小額信貸及兼差等話術,招募不知情收取贓款成員,待警察機關通知後,才警覺自己遭詐騙集團利用身陷法網,後續還要面對司法訴訟及被害人民事賠償等,除了持續提醒民眾若接獲親友以其他電話請求借款之來電,應先仔細查證以免受騙,並善加利用「165反詐騙諮詢專線」或「110」提出檢舉、諮詢外,另提醒民眾要多加提防沒有利用正常聯繫管道申請信用貸款及不需面試應徵之求職資訊,以免受到詐騙集團利用而不自知。

突發中心莊淇鈞/新北報導

 

詐騙集團利用話術,欺騙求職者簽保密條款及切結條款,實為避免洩漏犯罪情事及詐騙所得被侵占。翻攝畫面 

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銀行衝房貸利率下猛藥 首購族利率跌破1.6%衝放款

<資料來源:鉅亨網>

銀行衝房貸利率下猛藥 首購族利率跌破1.6%衝放款 向來以企金業務為重的公股行庫,這兩年開始強化消金業務行銷力道,其中又以房貸列為今年衝刺重點,兆豐銀行近期下猛藥,針對菁英職業族群推出優惠利率方案,首購利率 1.56% 起、非首購利率 1.6% 起跳,頗有向民營行庫迎戰之意。

美中貿易戰讓銀行企金業務增添不確定性,銀行開始將希望轉向不動產放款,在市場爭相加入競爭下,促使房貸利率持續下探,根據中央銀行統計,去 (2018) 年 12 月五大行庫 (台銀、土銀、合庫、一銀、華銀) 新承做房貸利率已降至 1.617% 歷史次低水準,反映市場為了搶房貸業務,讓利率越殺越低,幾乎可說是砍到見骨。

而這波房貸搶客潮,不只資金本錢雄厚公股行庫搶的兇,就連民營行庫也磨刀霍霍積極爭搶,像是台新、玉山等銀行今年以來也有類似方案,標榜分段式利率、節省利息等訴求,向有意增貸或轉貸搬家的房貸戶招手。

台新銀行的「豬事大吉」,搶的是轉、增貸客層,前六期利率 1.6%,第七期利率 1.66%;玉山銀行的 e 指房貸,分段式利率 1.6% 起,利率最高可減 25 個百分點、手續費優惠,同時搭配自家信用卡行銷,標榜卡友可用信用卡紅利折抵房貸利息。

面對民營行庫來勢洶洶,匯銀龍頭兆豐銀行也不敢掉以輕心,鎖定高薪、收入穩定的菁英族群,舉凡是醫師、律師或是上市櫃公司負責人或財務長,申請自住型房貸 (非央行管制的高價宅),首購、非首購利率分別 1.56%、1.6%,優於五大行庫平均承作利率。核貸成數最高 8 成、貸款期間最長 30 年,

行庫主管坦言,今年景氣前景吹起陣陣涼風,預料企金放款成長力道有限,對銀行來說,承做房貸雖然利率不高,但再不濟還有房屋作為不動產作為擔保品保障債權,預料今年房貸成為銀行新戰場,並帶動利率持續下探。

記者郭幸宜

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兆豐銀推「房貸e把兆」,整合互動地圖、房價查詢、房貸試算三功能

<資料來源:財訊快報>

兆豐金(2886)旗下兆豐銀深化房貸服務、搶攻數位商機,推出兼具互動式地圖、房價查詢、房貸試算等三大功能的 「房貸e把兆」 ,彙整近50萬筆內政部最新實價登錄資料與30萬筆各式生活設施資訊,結合Google地圖讓使用者可利用房屋條件及市場資訊,應用大數據提供行情資訊。

傳統線上房貸試算服務,僅讓民眾輸入房屋地址、房屋類型、屋齡、坪數、個人基本資料等欄位,計算周邊房價則須另行連結內政部實價登錄網站查詢;或者,僅結合實價登錄資料呈現周邊房屋成交價格,卻未納入房貸試算功能。

兆豐銀表示,為滿足房貸客戶需求,將整合實價登錄、政府公開資料及估價模型等資料,透過機器學習持續優化預估行情成果,為房貸客戶提供完整的線上一站式服務。

兆豐銀指出,未來民眾可透過 「房貸e把兆」 ,輸入相關資訊即可試算貸款額度、利率,依據自身需求來調整還款金額,並可讓使用者快速了解適用的房貸方案與相關貸款條件,不論是購屋、理財、養老等各式貸款資金需求皆能滿足。

兆豐銀也提醒,網站內試算房屋價格及貸款額度僅供參考,實際貸款條件仍須依申請人提供的文件、房屋條件及信用狀況,經專人審核確認後才有效力。

記者江星翰報導

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信用擴張速度曝光 近3年男性借款比女性成長更快

<資料來源:工商時報>

近三年男性信用擴張速度比女性更快。據金管會公布最新統計,到2018年12月底,男性借款餘額7.19兆元,比2015年底成長近32%,女性借款餘額則近5.45兆元,比三年前只增加24%左右,也因此就性別借款占比來看,男性已從三年前的55.4%,去年底拉高到56.9%。

金管會統計的男女借款情況,主要以消金為主,但也含企業負責人個人借款的部分,最大宗還是房貸,到去年底男性房貸餘額(含修繕貸款)有3.77兆元,女性則有3.32兆元,但都比2015年底時減少,主要是近年央行及金管會嚴控房貸等相關風險,銀行多借客戶修繕貸款作為購屋款項的情況大幅減少,男女房貸餘額的差距也減少,女性房貸占比由三年前的44.6%微幅拉高到46.8%。

在車貸、現金卡及企業負責人借款上,都是男性比女性多,尤其是企業負責人部分,男性到去年底有近610億元借款,女性則只有252億元,等於男性占約七成的借款,是各項借款中男女比重差距最大者。

男性借款金額較多,同時男性逾放比也比女性高,即銀行借款給男性的風險相對女性高,以2018年底為例,男性借款整體逾放比為0.21%,即約有逾150億元的逾放金額,女性則為0.14%,僅約76億元。

彭禎伶

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保險電話行銷變嚴格 客戶一旦拒絕須馬上停止行銷

<資料來源:ETtoday>

保險局公布修正後的保險業辦理電話行銷的規定,特別將保經、保代納入一般保險公司電銷規範中,等於保經、代電銷規範將變嚴格;並且明文規定,若接到電話的消費者在電話中明確表示拒絕,電銷人員應該要立刻停止繼續行銷,即日起就生效。

保險局正式修正「保險業辦理電話行銷業務應注意事項」,將名稱修正為「保險業保險代理人公司保險經紀人公司辦理電話行銷業務應注意事項」,納入保經、保代業者。

保險局官員表示,過去其實保險公司、保經、保代在電銷上都有規範注意事項,可是相較於保險公司,保經、保代公司注意事項過去只有原則性的規範,這次修正後,不管是保險公司、保經、保代公司都一體適用注意事項,包含銀行內部的保經、保代部門也適用。

而修正後的電銷注意事項中,最重大的改變,就是保險局在當中明文規定:「電話行銷人員應向消費者說明,消費者如在電話線上表達拒絕接受行銷時,電話行銷人員應立即停止行銷。」

保險局表示,這項規範過去只有發函給各家保險公司、保經、保代公司做「勸說」,現在是直接明訂在注意事項中,等於效力更強,若業者有違法,就能依照保險法視情節輕重進行開罰。

此外,在電銷注意事項中,也明訂保險公司電銷傳統型壽險時,要先以傳真、郵寄、網路或電子郵件等方式,將保單條款給要保人,「審閱期」不可以短於3天,如果要保人沒有完成審閱,保險公司不可以訂定契約。

要如何確認要保人完成保單審閱?有兩項可二擇一,一是要保人在契約條款內容或聲明書簽名確認後;二是保險公司、保經、保代公司撥電話向要保人確認,但必須錄音。

注意事項中也明確規範保險公司、保經、保代公司電銷要全程錄音,並備份存檔,保存期限不可低於保險契約期滿或保險業通知要保人不同意承保後5年。各公司同時要設置稽核人員,定期檢視電話錄音的紀錄,看是否有違反法令。

錄音內容中,要包含要保人的身分資料、投保意願確認、承保範圍、給付項目、受益人資料、保險期間、保險金額、繳費方式、保險費、保險契約生效日期等內容。

當要保人跟保險公司、保代、保經公司之間,因為電銷發生爭議或涉訟,要保人有權要求保險公司提供錄音備份,保險公司不可以拒絕,但允許保險公司酌收部分工本費。

目前保險公司仍有電銷部門的,壽險業包括元大人壽、康健人壽、友邦人壽等;產險業只剩和泰產險、兆豐產險、安達產險等。

記者戴瑞瑤/台北報導

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