以房養老核貸額 挑戰200億大關

<資料來源:UDN房地產>

根據金管會最新統計,截至6月底,13家銀行辦理以房養老(逆向抵押貸款)合計3,598件,核貸金額198億元,自合庫銀行2015年11月率先開辦、至今逾三年半以來,民眾辦理以房養老業務,即將突破200億元大關。
金管會資料顯示,以房養老業務以北北基為最大宗,占比高達69.8%,其次為中彰投,占比9.5%,第三為桃竹苗,占比8.0%;另外,女性申貸比重54.4%,高於男性的45.4%。

合庫銀個金協理林文理指出,合庫申貸比重以雙北市最多,再來是台中與高雄等都會區;至於女性申貸比重較高,主要是台北市房地產持有比重,女性約53%,高於男性的47%,且女性較長壽,平均存活年齡為83~84歲,高於男性的77歲。

另外,女性較善於經營退休生活,也比較願意向銀行詢問以房養老業務的細節,男性較羞於啟口,認為這麼老了,向銀行借貸面子會掛不住。

土銀主管說,很多丈夫為向妻子表達愛意,會把產權登記在妻子名下,當步入退休年齡時,直接就以房地所有權人的名義申辦,以符合銀行規定。

金管會統計顯示,目前共13家銀行開辦以房養老,前五大依序為合庫銀行、土地銀行、華南銀行、台灣企銀與第一銀行,這五大銀行合計市占率高達九成七。


向銀行申請以房養老的老年人,以追求更有尊嚴的銀髮生活為訴求。
UDN報系資料庫

「以房養老」蔚為風潮,其中,獲得合作金庫最高申貸額度者是一名七旬老翁,每月可領10萬元;土地銀行則由花甲阿嬤拔得頭籌,每月可領8.6萬元,不過這兩個案例,房產都是位於台北市精華地段。

 

所謂「以房養老」,是指有房子的老人,將名下持有房屋向銀行申請抵押貸款,並由銀行每月支付生活費用,讓銀髮族晚年能有一筆資金照顧生活。

銀行主管指出,向銀行申請以房養老的老年人,有些經濟並未陷入困境,但希望可以提升生活品質,偶爾出國旅遊、吃吃大餐,且不需當「伸手牌」老人,追求更有尊嚴的銀髮生活。

合庫銀主管指出,有位七旬老翁,持有位於忠孝敦化站附近的30年華廈,申貸期間26年,房屋估值高達5,300萬元,客戶希望每個月能拿到10萬元的養老金,合庫最後以六成額度核貸。

這位七旬老翁的小孩都在國外,僅他與太太兩位在台灣居住,申請以房養老,是為了提升生活品質,同時夫妻倆也喜愛出國旅遊,剩餘的資金是用來預防未來可能的醫療與安養支出。

土銀主管表示,為兼顧高齡者實際資金需求,避免過度花費養老金,土銀每戶的月付金最高限撥貸金額為10萬元,目前申貸最高額度為2,993萬元,申貸者是一名66歲的女性,房地產座落於台北市大安區,換算每月可固定領到8.6萬元,主要是退休後,想要享有更優質的老年安養生活。

土銀主管說,這位女性希望每月領取金額固定不變,向土銀申請「利息全數掛帳」,利息在貸款期間內暫時免繳,契約屆滿再結算。

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大陸P2P平台一哥 不玩了

<資料來源:經濟日報>

大陸P2P網路貸款違約頻傳,成重災區,中國最大的線上財富管理平台陸金所擬退出P2P(網路借貸)業務,並配合監管「三降」要求,未來聚焦消費金融業務。市場認為,P2P行業已經不是寒冬,而是冰河時代。

路透報導,消息指出,中國平安旗下的陸金所目前也是中國最大P2P平台,退出P2P是由於大陸打擊這類業務,以遏制產生系統性金融風險。

但不確定陸金所的P2P業務何時會關閉,也不清楚未完成的業務會怎麼處理,但陸金所已經啟動申請消費金融牌照的流程,將聚焦於消費金融業務。

第一財經報導,陸金所擬停止網貸業務,將進行轉型。陸金所回應,陸金服P2P業務正積極響應和配合監管「三降」要求:借人人數下降、業務規模下降、借款人人數下降。網路貸款業務正常營運,存量產品與客戶權益不受影響。

申萬研究所首席市場專家桂浩明指出,2018年以來,陸金所的發展速度放慢。金融去槓桿政策的推進,以及「資管新規」的落地,對於整個金融行業有重大影響。作為其最有特色的P2P業務,在經濟下行壓力較大的背景下,出現大量違約。

官網顯示,陸金所的營運公司為上海陸家嘴國際金融資產交易市場股份有限公司,於2011年9月在上海註冊成立,註冊額人民幣8.37億元,是中國平安旗下成員之一。2018年底,陸金所平台註冊用戶突破4,000萬人。

據平安集團今年第1季財報顯示,陸金所資產管理規模較年初增長2.0%至人民幣3,767億元(約新台幣1,710億元),管理貸款餘額較年初穩健增7.5%至人民幣4,031億元;目前,陸金所控股已完成C輪融資,投後估值達人民幣394億美元。

P2P通常是以高利息、高回報來吸引投資人,同時也意味著高風險。據網貸之家數據統計,今年3月底,P2P網貸平台數量達6,623家,累計停業及問題平台達5,596家,占84.5%。此數字還在不斷增加,違約金額最高達人民幣兆元,受害者初估上千萬人。

記者蔡敏姿/綜合報導

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衝房貸!利用兆豐銀試算平台辦房貸 可省開辦費5千元

<資料來源:ETToday>

兆豐銀於今年初推出「房貸e把兆」的線上房貸試算平台,主打整合實價登錄、政府公開資料及Google地圖,並導入自動估價系統,提供民眾即時查詢房價、速算可貸額度、利率及月付金。

據金管會統計,到5月底止,本國銀行房貸餘額為7.07兆元,前五大銀行中土銀仍是老大哥,放款餘額為8459.23億元;台灣銀行自4月底打敗中信銀之後,穩居二哥的地位,放款餘額5908.06億元;中信銀則是5841.45億元居第三;合庫則是4978.91億元;北富銀4141.68億元。而兆豐銀房貸餘額為2658.29億元,仍落後於台新銀,排名未尚未擠進前十名。

試算平台辦房貸 省開辦費5,000元首購還可利率減碼

所以為了衝刺房貸,以及為鼓勵民眾多多利用兆豐的試算平台完成房屋估價、貸款一站式的服務,即日起到9月底前,兆豐銀推出限時有感房貸專案,民眾只要在房貸e把兆網站完成線上房貸試算,憑兆豐銀發送的簡訊或mail至分行辦理房貸,可享免收開辦費5,000元優惠;如為自用住宅的首購族,貸款利率可依其適用的方案減碼,最高可再減0.05%,將為購屋族的荷包省下不少房貸成本。此外,於活動期間至兆豐銀行辦理房貸的民眾,簽約當日只要在LINE群組公開分享房貸e把兆網頁,還有機會獲得7-11購物金100元。

主打便捷性、即時性 兆豐銀拚房貸市場勝出

兆豐銀行表示,購屋族在辦理房貸時,需支付開辦費、設定規費、代書費、火險及地震險等不少費用,此次推出的有感房貸專案,直接為購屋族減免開辦費用新台幣5,000元,充分展現兆豐銀行力挺民眾完成購屋成家的人生夢想。兆豐銀行表示,在同業房貸利率及產品同質性高的情況下競爭,需藉由便捷性與即時到位的專業服務在房貸市場勝出。

記者吳靜君/台北報導

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房市/首購族注意 被贈房就不能申請優惠貸款

<資料來源:Nownews>

這幾年房市以首購族為消費主力,政府也為能讓年輕人更輕鬆買房,陸續祭出不少政策性優惠貸款方案,且限定為首購族才能申請。須留意的是,所謂的首購族是指名下無自有住宅者,所以若有父母贈送房產,便無法申請相關的優惠房貸。

近年政府提供許多住宅補貼與優惠房貸,例如由財政部主導的「青年安心成家購屋優惠貸款」,鎖定對象為新婚或育有子女的年輕家庭,便相當受歡迎。根據規定,借款人年齡須20歲以上,且名下無自有住宅,如果已婚,借款人與配偶及未成年子女也要均無自有住宅才可申請。所以即使尚無購屋經驗,若有父母贈與、或繼承而來的房產,就無法申請。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然因名下有被贈與的房產而無法申請政策型優惠房貸,但由於近年利率持續走低,向一般民間銀行申貸的條件也不會太差。以今年優惠貸款一段式機動利率1.68%來看,外面銀行可談到的利率可能更低,條件也能更好,而且還不必限制名下有無房產,相對方便。

義祺地政士聯合事務所經理林以德也認為,民眾若想申請政策型房貸,務必仔細確認條款細項,看是採取一段式利率或多段式利率,於申請時就要做出選擇,並多加比較,例如前低後高的利率,2年後可能利率比外面銀行高更多,所以不見得划算。

名下房產有無貸款也有差別。林以德表示,名下房產如果已經沒貸款,能向民間銀行談到的利率,甚至跟政府的優惠房貸差不多,但如果名下房產還在繳貸款,則新購買房產的申貸條件,通常會較差一點。

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客戶資料不再獨享…3階段「開放銀行」 下月啟動

<資料來源:聯合報>

金管會敲定開放銀行(Open Banking)三階段開放措施,開放範圍依序是商品資訊、客戶資訊及交易資訊,第一階段最快下月啟動,已有十幾家新創公司表示興趣,客戶資料未來不再是銀行獨享,可提供消費者更好服務,對銀行也將造成衝擊。
Open Banking等於將金融數據的主導權還給消費者,使消費者可獲得更多元的金融服務,由第三方服務公司來做帳單整合、分析等服務,歐盟、英國、新加坡及香港等,已陸續採行。

金管會主委顧立雄已拍板國內的Open Banking採香港模式,不修法,由銀行與第三方服務公司(TSP)合作的方式推動,並指示銀行公會研議開放範圍及與第三方公司合作的自律規範。

知情官員表示,公會已提報方案,金管會大致敲定採三階段開放,包括第一階段,開放商品等公開資訊。例如房貸利率、信用卡商品等。第三方公司透過共通的應用程式介面(API),可介接到各銀行的商品資訊,不必逐一去查;第三方公司的客戶透過App,就可輕鬆比較各銀行房貸利率。以英國為例,最常被使用的公開資訊包括分行、ATM位置、利率及費用等。

第二階段,開放客戶資訊。在客戶同意下,第三方公司提供帳戶整合服務,例如將小陳在五家銀行的房貸、存款、基金投資等資訊做整合。

第三階段,開放交易資訊。第三方公司做帳戶整合後,可進一步透過App直接連結帳戶扣款,也可調整帳戶間資金,例如小陳在兩家銀行做外幣,第三方公司發現甲銀行提供短天期的利率更高,但甲帳戶餘額有限時,就可直接從乙銀行帳戶調撥資金過去。

官員表示,三階段開放沒有時間表,各階段只要財金公司完成API共通標準報金管會,及公會自律規範獲同意,即可啟動上路。

據了解,財金公司第一階段預計六月底完成,自律規範已報金管會,初估第一階段最快下月可上路。已有富訊、Moneybook、發票存摺、 聰明貸款 十多家新創公司對Open Banking表達興趣。

過去客戶資料被銀行視為重要資產,未來開放給第三方公司利用科技創新後,可提供消費者更好服務,對銀行也可能造成影響;業者表示,國外顧問公司曾預估,銀行二成五到四成的營收可能被瓜分。

記者邱金蘭/台北報導

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青安房貸 30~39歲最愛辦

<資料來源:工商時報>

什麼年齡層受惠青安優惠房貸最多?根據台銀、土銀、合庫等青安優惠房貸承作量前三大行庫的最新統計,青安優惠房貸自2010年底開辦以來,迄今以30~39歲年齡層貸款占比最達50%最高,若合計20~40歲區間,則占比合計更達八成。

行庫主管認為,30~39歲年齡層不論在所得收入或是結婚生子等人生階段性的規畫,在在都比其他年齡層的購屋需求更高,該年齡層占整個青安優惠房貸的借款戶及金額比重才會高達五成。

且不論是台銀、土銀、合庫等前三大任何一家行庫的統計,均反映這個趨勢,台銀、合庫在30~39歲年齡層的借款案件占比約48%,土銀則占比50%。

除了上述30~39歲的貸款案件占比五成,占比居次高的則是20~29歲的年齡層,三大行庫在該年齡層的借款案件比大致介於26~28%。

至於40~49歲,被歸類為「青壯年級」的青安優惠房貸借款戶,則占約17~20%。行庫主管指出,這類房貸戶不見得是「首購族」,有不少其實是「換屋族」,根據青安優惠房貸現行所規定的借款條件,倘若借款戶目前沒有房貸,或是夫妻、子女除青安房貸標的外沒有其他的房屋,也符合青安貸款條件。

另一個有趣的數字,在於先前絕大部分青安首購族所選的都是兩階段式的利率,但八大行庫所受理的青安優惠房貸,中途「落跑」的卻不在少數,倘若把各家行庫的中途結案青安房貸案件進行分析,各家行庫這類中途結束青安貸款的年限,有些甚至不到三年,多半是介於在2.5~4年間,可說都是在前兩年的二階段式利率1.44%結束後就「琵琶別抱」。

行庫主管分析,發生這種情況的主因有二,最主要原因在於前兩年的優惠期滿,到了第三年利率就跳到1.74%,但其他銀行所自辦的優惠專案,利率1.6%起跳的所在多有,因此客戶時間一到就轉貸至其他優惠利率借款。

此外,另一個原因與父母替小孩購屋有關,由於最高成數可到八成,不少借款案是在缺乏足夠自備款情況下,由父母透過青安首購優惠房貸的名義先替小孩出錢,等手頭的錢夠了,就把錢還掉,或是朝其他利率更優惠,但成數不見得高的專案尋求轉貸。


三大行庫承作青安貸款最新概況

記者朱漢崙

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五大銀行5月新增房貸暴增 利率持平房市穩定

<資料來源:經濟日報>

全台主要都會區湧現新成屋交屋潮,促使大型公股銀行新增房貸爆量。中央銀行昨(18)日公布,5月五大銀行新增房貸523.79億元,為近年來罕見大量,比4月多47.44億元,並創下2016年1月房地合一課稅以來、近三年半新高。 

銀行主管表示,依據央行資料,5月房市有三亮點,包括一、都會區出現新成屋交屋潮,房貸爆量;二、房市交易「北優於南」;三、大台北中古屋房價連續漲。

央行經研處副處長吳懿娟表示,五大銀行5月新增房貸暴增,是因為5月不動產買賣移轉棟數增加較多、全台主要都會區有新成屋交屋潮,以及台灣銀行積極承作公教人員築巢優利貸所致。

進一步觀察5月六都買賣移轉棟數,與4月相較,除高雄連兩月下滑、台南月增率7.3%外,台北市、新北市、台中市與桃園市月增率均突破兩位數,房市交易呈現「北優於南」。

累計今年前五月,六都買賣移轉棟數合計9.1萬棟,為2015年以來五年新高,顯示今年以來,房市交易熱滾滾。其中高雄第一,成長率達21.7%,其次為台南市的7.2%,第三到第六名分別是台中市、桃園市、新北市、台北市。

房市交易活絡,大台北都會區房價也持續回溫。央行提供資料顯示,象徵中古屋價格的5月信義房價指數,台北市、新北市房價年增率分別連14個月、20個月上漲,其中台北市房價年增3%,新北市年增5.7%。

央行每月公布台銀、土銀、合庫、一銀與華銀等五大銀行新承作房貸,合計市占率約四成,金額與利率變化,被視為房市景氣風向球。央行統計顯示,5月五大銀行購屋貸款利率1.622%,利率與上月持平。對國內房市景氣,吳懿娟說,「房市仍穩定成長」。

5月五大銀行新增房貸突破500億元,為近年來罕見大量,也是2016年以來的最高紀錄,今年3月以來,每月新增房貸金額都比上月增加。回顧2015年12月,五大銀行新增房貸飆上863.71億元,創下歷史新高,主要是房地合一課稅將於2016年1月上路,市場湧現一波「最後上車潮」。

至於政府推動台商返台投資,是否可能促使國內房市價量齊揚?吳懿娟認為,要持續關注後續發展,目前房市仍以自住需求為主。

記者陳美君/台北報導



 

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輕鬆調度子女暑期活動開支 7月底前申辦且動用5萬元內 凱基銀幫忙繳首月利息

<資料來源:工商時報>

才剛繳完綜合所得稅,不少家庭緊接著還得煩惱子女夏令營、新學期補習班的各項開支。凱基銀行建議有心培育子女的三明治族,不妨善用隨借隨還、有動用才計息的「循環信貸」,安渡短期資金周轉需求。惟家長們選擇各家銀行循環信貸商品時,必須留意比較銀行是否收取開辦費,而且需求金額不高的家長應詢問清楚最低可貸金額、是否可隨時借、隨時還等便利性,避免增加不必要的利息支出。

凱基銀行消費金融處副總林毓棠表示,一般傳統信貸有合約綁定,通常短則一年,長則七年固定年限,採取按月攤還,若要提前清償本息,通常需要支付違約金,對於只需要在暑假期間短期資金周轉的三明治族而言,「循環信貸」是相對合適的貸款工具。銀行提供一筆可循環使用的信用額度給客戶,客戶可以隨借隨還,有動用的額度才會計息,還款後信用額度可以保留,不再收取年費、開辦費、提前清償違約金等費用,亦無須重新申請,循環額度放在身邊,像錢包裡多一筆可靈活運用之小額備用金。

以凱基銀行「循環信貸」為例,採以日計息,不動用不計息,當日借還免利息,每萬元的每日利息最低不到2元。客戶可在資金充裕時隨時清償,以降低利息負擔,無須支付提前清償違約金。凱基銀行「循環信貸」不收取開辦費,申請人動用金額3萬元(含)以下,每筆收取帳戶管理費200元,動用金額3萬元(不含)以上時,每筆收帳管費300元,相較於一般分期信貸申請人須先支付5,000元至9,000元不等的開辦費,凱基銀行「循環信貸」貸款成本相對較少。

此外,凱基銀行體貼所有需要短期使用信用額度的上班族家長,7月底前限時申辦,首月動用5萬元以內額度,凱基銀行幫忙繳第一個月利息。很適合需要短期周轉的家長們,便利且快速取得資金,疏解栽培子女的壓力。

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青安房貸選一率到底 創新高

<資料來源:工商時報 >

首購族為未來利率波動作打算,青安優惠房貸選擇「一率到底」的首購族比重已達六成。大型行庫指出,在今年5月新承作的青安房貸中,選擇以1.68%「一段式利率」方案的申貸比重已占全體新作案件比重的六成,創去年3月推出以來的新高紀錄。

財政部近日公布最新青年安心成家專案承作統計,截至4月底止,八大行庫全體承作青安貸款的房貸撥貸金額累計已有1兆1,217億元,總戶數27萬8,652戶,每戶借款金額約402萬元。

儘管央行短期升息可能性降低、反而是有可能降息,根據八大行庫內部統計,財政部去年3月新增「一率到底1.68%」方案,到今年5月止,採取該方案者已占5月行庫新承作量的六成。

財政部先前是評估現行各大行庫的房貸若以20年貸款期間算下來,平均利率約1.71%,認為一段式機動計息(目前加碼後的利率水準為1.68%)方案有市場需求,因此推出該方案。

大型行庫最新統計數據也驗證這個想法。倘若累計近一年承作量,新計息方案占比也已有四成,可見愈來愈多首購族傾向提前為未來10、20年先「鎖」住房貸利率,因此寧可放棄二階段式利率方案中的前兩年1.44%的超低利,直接選擇現行利率水準1.68%的一段式利率方案。

目前青安房貸前三大銀行為台銀、土銀、合庫,若以承作戶數來看,三大行庫的市占率合計超過65%,撥貸金額的市占比重則超過66%。截至4月底的統計數據,台銀戶數、金額占比各約27%、26%,且台銀由於存款水位高,較不受銀行法第72條之2限制,後續還有「本錢」擴張房貸業務。

至於不動產放款龍頭土銀,目前青安貸款的撥貸總量包括戶數及金額占比則分別為24%、27%。


八大公股行庫青安房貸最新統計

朱漢崙

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房市剛性需求湧現 六都房貸利率跌破1.8%

<資料來源:TVBS>

觀望好一陣子的房市似乎有了不同表現,以青年安心成家貸款總戶數來看,光是今年第一季總戶數就達到1526戶,直逼去年一整年的1662戶加上房貸利率維持低率,專家分析不少剛性需求湧現,但在薪資沒有成長的情況下,其實台灣即將面臨的還有預估將破十萬的「餘屋問題」。

設計師吳宜哲vs.新購屋夫妻:「可以,可以,操作都很方便啦,因為高的部分都是給我用,下層就是給他使用。」

和室內設計師回饋入住心得,才剛搬入新家一個月的鍾姓夫妻,因為買的是小坪數房型大約20坪室內空間,當時很擔心未來的收納規劃,幸好設計得宜夫妻倆十分滿意。

新購屋夫妻鍾太太vs.鍾先生:「(過去)大家說房子會降會降,但是一直都沒有降我是覺得,我自己認為他降的幅度,可能很有限。」

本來租屋也一段時間了,終於在孩子出生後決定成為有殼族,坦言有寬限期和低利率條件下,讓夫妻倆大膽投入。

新購屋夫妻鍾太太vs.鍾先生:「其實它跟租金比下來,其實不會差太多所以,就只是頭期款的部分,要先存一下。」

記者詹舒涵:「年輕夫妻寧可繳貸款,也不願再繳租金就是因為銀行的利率,真的是太低了我們來看到這些數據,就是截至去年第四季的時候,銀行利率在六都都已經跌破了,百分之1.8創下近五年來,同期的新低另外一個數據則是,購屋貸款達到了1305億,而這僅僅是今年的第一季表現,所以也是創下2012年來的一個新高。」



房仲張詮倫vs.記者詹舒涵:「看的這個地方是主臥室,那業主他把它設計為,兩房敲成一房。」

跟著房仲來到同樣是小坪數的房型,像這樣一千出頭的總價最受年輕夫妻喜歡,房仲說自己從事這行十幾年了,今年情況真的很特別,光是第一季自己的單店業績,就賣出了32套房子不少都是青年首購。

房仲張詮倫:「每年第一季一、二、三月,因為卡到過年前後的關係,對我們房仲業的成交量裡,算比較衰弱的今年蠻反常的,可能剛性買方都出籠了。」

以2018年全年來說公股銀房辦理青年安心成家貸款總戶數,達到1662戶但今年才第一季結束,總戶數已經達到1526戶,專家分析低利率狀況在台灣已經十年,而建商讓利也有限,主要原因恐怕還是剛性需求。

台經院產經資料庫研究員劉佩真:「那麼目前房市其實下跌最多的部分,也只有在台北市跌幅也只有14個百分點,顯然就是在買方剛性需求的部分,那因為也已經等待了一段時間,所以最後在這個今年上半年,那陸續浮出了一些,青年的這部分的一個房市的買盤。」

但在銀行持續下殺低率,薪資不見長進下屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴就呼籲,這容易讓民眾無法客觀評估自身能力,一旦利率攀升恐怕會有斷頭危機,而專家就提供幾個標準讓民眾自我判斷。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨:「那當然就是每個月的房貸的部分的話,最理想的狀況是,不要超過家庭收入的3分之1,但如果真的不行的話,也最好是不要超過2分之1,也換句話說就是一個家庭,月收入是十萬塊錢的話我們是比較建議,不要超過三萬五千塊錢。」



除了低率對上低薪,政大教授張金鶚更表示,建商讓利無感其實台灣面臨,嚴重餘屋問題,而且預估將破十萬戶大關。

台經院產經資料庫研究員劉佩真:「那麼因為在先前大量的一個推案,其實也會陸續地在這一兩年,陸續的一個浮現那麼如果以,百分之50的銷售來看的話,(未來)還會有四萬戶,會拋售到市場上來銷售。」

銀行利率持續殺紅眼,民眾薪資維持低迷,第一季湧出的剛性需求恐怕難掩背後的餘屋困境。

 

 

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