房貸寬限期應拉長 契稅減半

<資料來源:中國時報>

台北居大不易!想在台北市買房,須將近15年不吃不喝才買得起,不少年輕人選擇以租代買,但租金卻連年高漲,逼近房貸,形成惡性循環,不動產開發公會全聯會理事長陳春銅提三大改善方案,建議政府除加速推動現有社會住宅政策外,應給予年輕人房貸3至5年的寬限期、利息補貼以及契稅減半等優惠。

產官學界昨日在一場「2018房市前瞻論壇-台灣房地產大未來」座談中,探討崩世代青年的住居困境。房市專家陳高超表示,時下年輕一輩稱為崩世代,主因他們出社會時仍背負沉重學貸,工作幾年後想購屋,但老一輩自己存本養老的錢都不一定夠,能協助購屋的金額相對有限,以致相關調查中,台灣年輕人較上海等地同輩,對未來前景相對悲觀。

陳高超指出,據聯徵中心資料顯示,截至2017年7月止,全國將近84萬人背負就學貸款,學貸總餘額近1824億,每人平均債務達21.74萬元,等於出社會後前幾年不僅得負擔生活費,還要繳學貸,距離買房越來越遙遠,建議政府應要讓有學貸的人買房有特別優惠、並且放寬房貸寬限期。

東森房屋董事長王應傑表示,現在首購族群們面臨最大的問題是,薪資漲幅落後於房價增幅,政府應廣設「只租不賣」社會住宅,解決年輕人居住問題;並對於年輕的首購族自備款不足的問題,擬訂改善機制,如房貸成數差額,由政府設置「首購族貸款連帶保證基金」,給予優惠利息。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為,台灣的空屋率太高,首要目標應不是蓋社會住宅,而是以降稅與都更活絡整體房市內需市場。

針對業界與學者提出的建議,與會的內政部次長花敬群指出,營建署已辦理購屋利息補貼多年,但近年來申辦並不踴躍,現在應讓年輕人能安心的租屋,儲備未來購屋能力,在未來房市景氣回來時,有能力購屋。

王莫昀/台北報導

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地上權繳貸款與地租「卻如跟二房東租屋」

<資料來源:好房網News>

曾遭住戶聯合抗議的「華固新天地」地上權社區,日前華固建設股東會指出,目前剩200多戶,餘屋1戶30坪總價不到2千萬元,宣稱一週來客組數達到50至60組。

不過,隨著房價持續修正,地上權住宅沒有土地產權,等同像是租屋,加上貸款利率高於一般住宅貸款,專家提醒,民眾若要購置還是得三思。

地上權的法規近年一直在改變,目前市面上存在1.0與2.0及3.0版本的「地上權」,包括「有房沒地」但可分割移轉;也有「有房沒地」但不可分割移轉,另一種則是,「沒房沒地」只有使用權。

地上權在高房價時代,等於是同地段市價5至6折,吸引不少消費者心動,但地上權基本上沒有土地所有權,也因上述3種不同產品,貸款的成數與利率也有所差異,尤其是「沒房沒地」的地上權,房屋貸款利率等同信貸,是很大的抗性。

地上權住宅雖然出售、移轉不用繳土增稅,但每年必須依照公告地價的百分比作為地租,最大的風險就是3年一度調整公告地價,會有地租上漲不確定因素。而目前民眾購買自用住宅銀行利率下殺,但購置地上權產品卻無法享有。

因為銀行貸款多由建商主導,例如地上權社區「京站」,沒有所謂設定抵押物,大多銀行認為風險太高,因此曾有住戶分享,從交屋開始皆由京城銀行承作貸款,利率比一般房屋貸款高,為3.5至4%。若目前遇到升息環境,房貸壓力其實不小。

天時地利不動產總經理張欣民表示,有些民眾當然會想用較便宜房價購置新大樓,尤其台北市新大樓總價很高,但其實地上權就像租房子,民眾若不想繳貸款,倒不如「租地上權社區」,可能輕鬆繳租金又能享受新的空間環境。

記者蔡佩蓉/台北報導

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北市新屋鑑價 半年掉15%

<資料來源:經濟日報>

房市到底見底了沒?據聯徵中心最新公布首季房屋鑑價資料,台北三年以下的新屋鑑價持續下滑,已連三季跌價,半年來衰退幅度高達15%,在六都中最慘,且從2015年高峰跌下來,已跌將近38%,反觀桃園半年來逆勢成長16%最高,與高雄市雙雙連三季成長。



聯徵中心所公布每季最新購置住宅貸款統計資訊,其中包括銀行業對各縣市的鑑價資料,可查歷史軌跡,同時也可分區、分物件、屋齡等各種條件交叉分析,因為銀行實際授信放貸掌握第一手資訊相當重要,相關鑑價數字、授信與利率平均值統計,也可作為民眾判斷房市價格、合理利率參考。 聯徵中心最新統計,台北市屋齡三年以下新屋首季平均鑑價為3,051.2萬元,相較於去年底3,532.9萬元、去年第3季3,592.8萬元均下滑,減幅高達15.07%,在六都中最慘,且從2015年4月高峰4,912萬元跌下來,跌幅已將近38%。

台中、台南半年來平均鑑價下滑11%,台南市單季下滑逾23%最慘,倒是高雄與桃園連三季鑑價上升,桃園半年來升逾16%,在六都中稱雄,高雄與新北市分別成長10.47%與7.55%。

央行公布4月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額來到6.72兆元,建築貸款(土建融)餘額也增至1.75兆元,雙雙創下歷史新高紀錄,對照聯徵中心公布數字,截至今年首季,房貸利率創九年新低紀錄,全省平均達1.77%,六都中台南、高雄、台北平均房貸利率更已殺到1.62%~1.63%。

從銀行平均房貸授信額度來看,北市近年首度跌破2,000萬元大關,僅剩1,898萬元,年衰退18%,為2012年以來新低。反觀新北市站上千萬元大關,年成長8.46%。

記者葉憶如/台北報導

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房貸太難賺 壽險業喊暫停

<資料來源:工商時報>

利率太低,多家壽險公司暫時退出房貸市場。壽險業者表示,新保單平均成本都有2%以上,目前房貸利率並不符合壽險投資需求,如南山人壽、台灣人壽、中國人壽都不再受理新的房貸案,新光人壽、遠雄人壽及全球人壽只承作保戶房貸,壽險房貸業務從2014年的9,402億元,到今年3月底只剩下7,871億元,減少1,530億元。



主要壽險公司中只有富邦人壽房貸業務逆勢上揚,且針對高保費或高保價金保戶提供1.58%的最低房貸利率,其他房貸客戶也有1.71%左右的利率,到3月底房貸餘額近1,300億元,比前年底還增加222億元,是所有壽險公司中房貸業務仍成長、且增加最多的公司。

富邦人壽表示,房市剛性需求仍在,針對自住型客戶仍會積極開發六都精華區的房貸業務,但會避開餘屋過多的重劃區,年收入80萬元以上申貸者,利率約1.71%,年收入80萬元以下的利率則為1.74%;但若是年化保費100萬元、或保單價值準備金1千萬元的保戶,則可享有1.58%的房貸利率。

前幾年房貸餘額在整體金融機構中可排名第二或第三高的國泰人壽,這一、二年也是對房貸業務轉趨「保守」,表示會將資金轉往更有效率的地方,因此國壽房貸餘額到3月底剩下4,342億元,比2013年極盛時期少了近1,220億元。

目前國壽並沒有暫停房貸業務,最低房貸利率還有1.68%,只要是夫妻合計年收入達120萬元的優質客戶,就有機會取得最低利率。

國壽表示,壽險公司仍是有銀行競爭不到的房貸客戶群,有些沒有所得稅扣繳憑單者,如市場攤商,銀行可能不太敢承作房貸或無法給予較優惠利率,但因為是國壽長年保戶,就會來找國壽申貸,不過房貸利率近來實在太低,所以客戶期滿或要轉貸,國壽也不會留人。

新壽房貸餘額也從壽險市場第二大降為第三大,3月底餘額約567億元,也比極盛時期少430億元左右,目前最低利率打出1.79%,但主要也是針對自家保戶提供服務;南山人壽則不再接受新申請的房貸,3月底房貸餘額僅剩411億元。

彭禎伶/台北報導

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外銀房貸龍頭:港人來台買房大增

<資料來源:經濟日報 >

台灣物價低、利率低、交通發達、學校多、醫療便宜又棒,吸引香港人來台購屋熱潮不斷,外銀房貸龍頭滙豐銀行今年第1季房貸金額淨增加48億元,較去年同期大增300%,港人來台購屋衍生的貸款需求成為主要推升動力。

滙豐銀行最新統計顯示,3月底房貸餘額1,392億元,較去年底淨增加48億元;相較下,去年3月底為1,225億元,比前年底淨增加12億元。


滙豐(台灣)商業銀行個人金融暨財富管理事業處負責人葉清玉指出,滙豐銀行第1季房貸業務表現不錯,原因包括自住客出籠,以及部分香港等民眾看好台灣居住品質,選擇在台灣置產。

香港房產仲介龍頭、中原地產台灣分公司高級副總經理張紹權也表示,今年前五月,香港居民來台看房與成交的案件都比去年同期要多,「喜歡靠近捷運站的物件」,族群面貌多樣,就業、投資、退休、移民的都有。

香港籍的張紹權說,香港人喜歡來台灣買房,主因台灣物價低、台北捷運與機場捷運等交通網路發達、學校選擇多,而且,台灣的醫療便宜又好。

星展銀、滙豐銀在香港當地是數一數二的知名銀行,吸收不少財富管理客戶,外銀業者指出,近幾年財管客戶吹起來台灣置產風潮,原因出在台灣房產較香港便宜、居住品質佳。

根據香港澳門居民進入台灣地區及居留定居許可辦法,香港居民想申請在台灣居留,只要在台灣地區有新台幣600萬元以上投資,經過主管機關審查通過,就可以申請居留,連續居留滿一年,即可申請在台定居。

葉清玉表示,多數香港人喜愛台灣居住環境,道路寬大、路邊種植樹木,新大樓裝潢也美麗,台灣物價又較香港便宜,居住舒服,加以台灣不動產市場比香港便宜,港人在台置產風潮愈來愈流行。

記者楊筱筠╱台北報導

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房市回檔免驚 央行壓力測試All Pass

<資料來源:自由時報>

台灣不動產市場反轉向下,某大型公股行庫驚傳房貸逾放比飆高,對於是否會衝擊金融穩定,中央銀行官員表示,內部從事的壓力測試顯示,即使房價下跌,本國銀行資本適足率仍可維持法定標準,不會有問題。

據了解,相對金管會以個別銀行進行壓力測試,央行則是成立一組專業團隊,建置龐大複雜的計量模型,對整體金融業的信用、市場風險從事壓力測試。

央行官員指出,金管會是針對個體審慎監理,央行則是以總體面向為出發點,兩者完全不衝突,還可以充分互補。

央行今天發布年度「金融穩定報告」,外界高度關注房市議題,央行官員說,即使面臨房貸寬限期到期,銀行風險仍可控,目前整體銀行業的逾放比也還好。

央行官員表示,當前不動產市場量回穩、價盤整,但民眾購屋負擔仍重,其中,去年第四季台北市貸款負擔率及房價所得比分別為61.52%、14.99倍。

記者盧冠誠/台北報導

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青年創業 最高可貸600萬

<資料來源:中國時報 >

基隆市政府為扶植中小企業發展,鼓勵基隆青年返鄉創業,29日在市務會議通過「基隆市中小企業圓夢貸款實施要點」,提供符合條件的中小企業申請50萬、500萬、600萬等不同額度的圓夢貸款,總共1億元的圓夢貸款,讓正在創業初期或準備轉型的企業主,能夠在資金無虞的情況下勇敢追夢。

市長林右昌指出,基隆約有1萬8千多家中小企業,是基隆經濟發展的重要力量,但業者在創業初期或企業轉型時,往往面臨資金、擔保品不足致貸款不易,創業前2、3年更是要冒最大風險,為協助中小企業,因此推出圓夢貸款要點。

市府表示,為擔保品不足的中小企業提供貸款信用保證,市府撥付信保基金300萬元,信保基金提供相對資金700萬元,合計1000萬元,成立信用保證基金辦理本貸款履行信用保證責任所需的支出,將可提供基隆市業者信用保證融資總金額1億元整。

林右昌表示,市府這3年多以來一直透過各項活動或政策協助新創年輕人,透過1億元的信保額度,相信會讓正要萌發的產業,得到很大的支持能量。

市府指出,圓夢貸款期限最長以7年為限,貸款利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率加年息1.45%機動計息;此貸款專案最快將於6月底受理申請,有需求的業者請注意市府產業發展處網頁公告、踴躍申請,共同活絡基隆市產業競爭力。

張穎齊╱基隆報導

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上月房貸逾放比 持平

<資料來源:經濟日報 >

金管會昨(29)日公布最新房貸逾放比率,4月底房貸逾放比率0.26%,與2月、3月持平,資產品質並沒有特別變化;寬限期在今年底前到期的房貸則有5,429億元,占全體住宅貸款比重8.1%。

最近幾年房貸逾放議題,立委關注,由於房仲業者表示三成房貸都有寬限期,明年寬限期屆滿的有5萬人,違約情況會愈來愈嚴重,上月底立委施義芳要求金管會及中央銀行提出房貸寬限期相關報告。

金管會昨天公布清查情況,金管會銀行局副局長王立群表示,房貸寬限期在今年底到期金額有5,429億元,占4月底全體住宅貸款8.1%。

王立群表示,過去沒有特別針對寬限期作調查,不過以目前8.1% 比重來看,並沒有顯著異常。

至於房貸逾放比率方面,今年4月底的房貸逾放比率為0.26%,王立群表示,0.26%跟3月底及2月底持平,房貸資產品質並沒有太大變化。

根據金管會資料,到4月底止,購置住宅貸款餘額6.69兆元,比去年同期增加1.04%,全體放款成長率則為1.73%。

購置住宅貸款占全體放款比重為24.4%,業務量最大的前五大銀行,分別是土銀8,058億元、台銀5,394億元、中信銀5,296億元、合庫4,800億元及台北富邦銀行4,124億元。

官員認為,房貸逾放目前看來還算平穩,目前要特別注意的是投資型房貸,若是自用住宅房貸,違約增加都是失業攀升時,會觀察投資型跟自用住宅放款有無特別變動,個別銀行承作金額高的也會注意。

記者葉憶如、邱金蘭/台北報導

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房貸逾放比攀升 央行出手了

<資料來源:工商時報>

金融圈人士透露,國銀接二連三出現房貸逾放比攀升,對此央行已高度警戒,除了二周前已悄悄向大型行庫徵詢意見、了解最新市況,包括土銀、台銀、合庫等房貸市占率前三大行庫也已從房貸「寬限期」下手,分別提出控管措施,以嚴防系統性風險擴張。

央行自從2年多前解除豪宅貸款之外的全部房市管制措施以來,這是首度再對房市問題表達關切,且是央行新任總裁楊金龍上任以來面對的第一道房市問題,因而此次央行再度出手,引起金融圈的高度矚目。

知情人士透露,央行此次關切的問題,除了銀行的房貸業務量增加,是否逾放比也控制得宜,另一則是部分銀行房貸逾放比攀升和房貸寬限期結束挑戰借款戶還款能力是否有直接關係。

據悉,對於房貸逾放比增加,以及寬限期結束挑戰房貸戶還款能力,大型行庫也嚴陣以待,其中土銀、台銀對新貸戶已提高警覺,決定採取寬限期與成數連動調整方式設定寬限期的臨界點,兩大行庫分別對於貸款成數7成以上、7成5以上的「非自住型」房貸,寬限期一律只給2年。

而在自住戶方面,兩家行庫不論成數高低,一律都會給3年的寬限期。

合庫則是區分成首購及非首購兩種客群,分別採取所謂「六分之一」期限及1年寬限期兩種作法。所謂「六分之一」法則即寬限期不得超過全部借款年限的六分之一,舉例來說,借款20年,寬限期即不得超過3年。

對於舊貸戶若寬限期屆滿還不出本金,三大行庫也都採取因應措施,其中,台銀將採取「雙軌制」,一是總行直接授權分行採取「階梯式還款」,根據台銀規定,每月的本金至少要繳超過利息,其次分行最多可為客戶延長還款期限為剩餘還款年期的兩倍,台銀主管指出,該措施估計10年內,客戶只需繳本金的30%。

另一種方式則須報總行准駁,亦即寬限期3年屆滿後,必須由總行准駁是否繼續延長,台銀指出,上述兩種作法目前並無自住戶及非自住戶的差異,均開放客戶申請。土銀則是對舊貸戶申請展延寬限期,原則上一次可獲展延1年,但若是非自住戶將依個案而定。

朱漢崙/台北報導

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「低首付」超吸睛? 建商不願說的秘密

<資料來源:好房網News>

年輕人想成家卻沒存夠自備款,只能繼續租屋生活,而建商為刺激買氣,推出「超低自付款」輕鬆成家口號,打著只需20、30萬低首付款,即可買房,吸引首購族蠢蠢欲動,但專家提醒,低自備款不等於低房價,若錯估之後還款能力,將會迎來更重壓力。

消費者買預售屋時於開工前繳訂金、簽約金、開工款項,而有部分建商或代銷為了吸引消費者下手,打出低首付口號,壓低首付款,降低買房門檻,這種買房模式看似輕鬆,實際上,因房價總額不變,一旦錯估自身財力會加重後續還款壓力,到時後還出款項可能違約,甚至可能保不住房子。

天時地利不動產總經理張欣民分析,最常見的低首付款有三種模式,第一、開工低首付,剩餘款項於交屋前每月攤還;第二、開工前低首付,等到交屋前再一次繳清;第三、開工前低首付,交屋後再向公司貸款於3~5年內還清。

他提醒,低首付雖然誘人,但實際上只是延後付款,屬於一種「先甘後苦」的購屋模式,假設1000萬房屋貸款800萬,自備款需200萬,建商打出低首付只需付50萬,那剩下150萬就看是要交屋前每月攤還、還是一次繳清。

此外,第三種低首付模式,交屋後再向公司貸款還清,他也解釋,一般公司貸款利率高3%~5%,為交屋後再分次還款,變得要一邊償還剩餘自備款、一邊還銀行貸款,假設消費者錯估自身財力,恐怕得面臨更龐大貸款壓力,一不小心可能保不住房子。

張欣民解釋,低自備建案增多時,代表景氣不是那麼好,即使低自備建案熱銷,也不能做為景氣回升依據;而低自備建案無論門檻降到多低,房價總額卻沒有因此減少,下手前除了考量後續還款能力外,也要評估房貸利率上升時是否能夠負擔。

記者黃靖惠/綜合報導

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