退休金不夠?「以房養老」金融服務活化資產

<資料來源:民視新聞>

台灣邁向高齡少子化,讓許多人對於老年生活相當擔憂,不過銀行也順勢推出「以房養老」,讓長輩多一個金錢規劃的管道,不必擔心老了卻沒收入。

「以房養老」成為銀髮族的新選擇!這種逆向型房貸收入,讓打拚一輩子掙來的房子,在老年時變成資金收入;創新作法吸引許多退休人士。

台灣金融研訓院院長黃崇哲表示,「我到一定年限的時候,我還是需要有一個固定的現金收入,但是我現在擁有的資產呢,是我年輕時候打拚過來的不動產,那我就可以藉由我的不動產或我的房子,來跟銀行來談相關的條件,那這時候可以按月的給付給我,那如果說當我過世的時候,我的子孫要繼承這個房子,那就要對照說我到目前這個房子存留的債務有多少,再來進行相關的運用。」

「以房養老」不但減輕子女的負擔,也增添長輩的保障。為了打造樂齡族群的生活品質,政府也計劃未來推動都市更新時,更加強化「生活共享圈」的概念。

黃崇哲指出,「在好的都更案件裡面,它的一樓藉由漂亮的規劃,或者和善的跟綠,跟自然結合的時候,每一個住戶他不再需要在自己的家裡,去搞很大的客廳很大的沙發,因為他所有需要跟朋友的往來,甚至他自己想看本書,他在樓下的咖啡廳就可以完成,但是這也同時帶動了新的產業發展。」

藉由都更改善都市整體環境;再透過「以房養老」的政策,讓銀髮族免除金錢上的擔憂。面對台灣高齡化社會,如何打造高品質的樂齡生活,大家正蓄勢待發。

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銀行搶房貸 利率恐下探1.615%

<資料來源:中國時報>

五大銀行今年新承作房貸利率,可望挑戰歷史低點!根據中央銀行最新統計,2018年12月五大銀行新承作房貸利率下滑至1.617%的歷史次低水準,由於市場普遍認為,央行今年沒有升息空間,在銀行競價之下,不排除房貸利率今年可能朝1.615%探底,刷新最低紀錄。

五大銀搶食 砍到見骨

歷史最低房貸利率為2010年5月的1.616%,銀行房貸主管認為,過去兩年銀行為達成房貸年度目標,利率已砍到見骨,不少針對所謂優質戶的專案利率,持續拉低至貼近1.5%,甚至已是政策房貸的利率水準,「反正銀行也沒有新招可出,價格戰比較穩紮穩打,利率應該會再殺下去。」

銀行主管指出,觀察近兩年來房市全靠占比85%以上的自住客撐盤,賣方也不得不讓利降價刺激成交,但賣方讓利並非無止盡下殺,2018年底已有部分賣方開始反向上調售價,這對銀行達成房貸成長目標可能反成壓力,因此主要銀行設定2019年房貸成長目標時,勢必得加重價格戰的力道。

去年增327億 9年新高

央行統計的台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行房貸,由於約占全體銀行的近4成,一向被視為房貸市場及利率變動的風向球。央行官員表示,近年來房市約在2016年落至低點,2017年及2018年均持續溫和復甦趨勢,可能與五大銀行新承作房貸利率徘徊低檔有關,主要是銀行為搶食有限的房貸業務,持續推出優惠低利房貸搶市。

根據央行統計,2018年五大銀行全年合計新增逾327億元房貸,年增率7.09%更創九年新高;至於全體銀行房貸餘額去年年增3296億元,年增率4.96%也是八年新高。

搶優質戶 尋財管商機

銀行分析,房貸相較信貸,因為屬於有擔保授信,利率本來就會較低,加上近年銀行會從優質房貸戶中找尋財管商機,因此對好客戶會祭出更低的房貸利率「搶人」,相關原因都可能帶動今年新承作房貸利率再下跌。

呂清郎、孫彬訓╱台北報導

 

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房市/蛋白區跌深止穩? 20至40歲首購族出籠

<資料來源:今日新聞NOWnews>

2018年房價逐季回穩,市場由首購族等自住客支撐。根據金融聯合徵信中心最新資料顯示,去年第三季20至40歲首購族申請房貸件數較上半年明顯增加,銀行業內人士解讀,台北市以外蛋白區跌深止穩,首購族相繼出籠買屋。

國內房市自2015年開始反轉向下後,歷經近三年價量走跌,2018年下半年回穩盤整。信義房屋企研室分析指出,去年甚至到2019年,房市買氣由自住客支撐,對價格敏感度偏高,眼見去年房價未再往下走降,自住需求的首購族湧出市場。

依據金融聯徵中心統計數據,去年20至40歲首購族房貸申請數逐季攀升,第三季升至近1萬8千件,逐步回至往年水平。

負責貸款業務的銀行主管透露,台北市以外的蛋白區房價是年輕族群較負擔得起,這些蛋白區的價格去年已跌深止穩,對首購族很具吸引力。另外,對於年輕首購族而言「租不如買」,每月負擔租金與房貸相差不遠,買房繳房貸後至少是自己的不動產,而非為房東付房貸。

以居住於台中市區為例,10年內電梯大樓三房租金約2萬至2萬5千元,若購買總價約700萬元房屋,貸款500萬元,以不到2%利率計算,每月繳納房貸約2萬5千元左右。部分首購族頭期款由長輩協助之後,只需負擔每月的房貸,買房並未難事。

信義房屋企研室同樣認為,截至目前,連續一年多國內房價並無太大變動,預期今年房市持續盤整,大幅下降機率不高,自住客將依需求、價格等個別性條件選擇適合居住的區域房屋購買入住。

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房貸統計跌破眼鏡!年輕購屋族負擔從未減輕還年年升高

<資料來源:經濟日報>

各項統計均顯示2014年房市反轉後,平均房價確有下修,不過聯徵中心貸款資料顯示,20~45歲年齡層,這幾年購屋總價一直在維持在高點,幾乎沒有下修,有些年齡層購屋負擔還年年升高。

購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族,和2014年相比,總價多減少80~150萬元,約6~10%。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析,會出現如此情況,原因有三。

第一、這幾年房價下修以投資置產型產品為主,包括投資套房、大坪數住宅,休閒養生宅等,自住剛性需求產品下跌有限,50歲以上購屋人多為換屋族或退休族,購屋總價因此有較明顯下降。

相對的,20歲到45歲以自住居多,自住產品價格下修較小,因此購屋總價降低也相對較少。

第二、這波房市反轉,蛋黃區領跌,跌勢也比蛋白重,許多年輕購屋人原本想買在蛋白區,比較之後,決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區,甚至加價購買,因此購屋總價反而增加。

第三、房市反轉後,市場瀰漫悲觀氣氛,許多優質物件決定先跑先贏,購屋人基於自住考量,寧可以同樣預算,買好一點房子,甚至增加預算買更好房子,因此平均購屋總價並未減少。



財團法人金融聯合徵信中心每季統計各年齡層購置住宅貸款情況,觀察和購屋實際總價相差不大的貸款房屋鑑估值,20~25歲購屋總價2014年為743萬元,之後幾乎年年升高,2018年Q3達816萬元,較2018負擔增加約一成。

25~30歲也是一路走升,從819萬元上升到898萬元;30~35歲購屋總價在2017年小降約30萬元,但去年Q3攀升到942萬元,再創新高。

35~40歲、40~45歲、45~50歲,這五年也多是維持在高檔,沒有明顯下修。

50歲以上各年齡層購屋總價才有較明顯修正,和高點相比,大約減少80~150萬,減幅約6~10%。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,50歲以上年齡層購屋人多是換屋、置產或投資,考量的坪數較大,也以生活機能較佳區段為主,不少人更是買透天為退休作準備。這類型的房屋因為總價高,議價空間相對大,在市場修正時,較具降價空間。

記者游智文/攝影

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扯!3補習班惡意倒閉 學員被迫繼續還貸款

<資料來源:中國時報>

威爾斯美語、學承電腦和微爾科技3家補習班,3年前無預警倒閉,負責人捲款潛逃,當時不少學員被要求以貸款繳學費,背負1、20萬不等債務,台灣消保會介入團訟,微爾科技案法官基於「經濟一體性」理由判消費者勝訴,另兩案將進入二審,學員大喊不公。

24歲學員林先生報名學承電腦課程,補習班話術善誘加報威爾斯美語,即享有終身學習,因而簽下20萬貸款上課,孰料上沒1年,業者惡性倒閉,他擔心信用不良,含淚拿出打工血汗錢繳完剩餘貸款。他說,知道全賠不可能,至少希望司法能還公道,賠幾成都好。

「貸款好像壓在我心裡!」學承電腦學員謝先生回首纏訟歷程,內心備受煎熬。他提到,花10萬買課程,才上8個月就倒閉,根本遇上吸金詐騙集團,剩餘的5、6萬鐵了心不繳。

針對3案類似案情,判決結果大不同,台灣消保會18日開記者會討公道。副秘書長、律師許淑清指出,微爾科技案判決對消費者相對有利,業者須賠600多萬元,6成4以上學員、計1800多萬元未到期貸款,無須償還資融公司。

許淑清分析,微爾科技案一審勝出,法官基於補習班與融資、銀行業者有「經濟一體性」,認定補習班櫃檯人員引導消費者與特定融資公司簽下貸款,而獲經濟利益。不過業者已脫逃境外,消費者即便勝訴,恐怕仍求償無門。

消保會副秘書長徐邦瀚表示,希望威爾斯美語、學承電腦兩案進入二審後,法官能體察消費者、補習班、融資公司有「經濟一體性」關係,讓消費者不需再支付未繳完款項,還給消費者一個公道。

柯宗緯


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便民新措施!50萬以下交易 銀行不再嚴查

<資料來源:經濟日報>

年關近,為避免對民眾造成不便,行政院及金管會要求金融機構,對於50萬元以下交易、3萬以下無摺存款,若是自行的民眾,可以儘量簡化。

為了解金融機構執行洗錢防制及防詐騙作業引發的擾民爭議,行政院長蘇貞昌今(17)日下午在金管會主委顧立雄等人陪同下,特別到合庫總行,第一線視察臨櫃交易情況。

蘇貞昌表示,年關近,金融機構更忙碌,為執行洗錢防制、防詐騙都做得很好,但過猶不及,這段期間他在民間、當了院長後,也都接到很多陳情,抱怨到銀行領一點點錢,就算熟識也要一再被詢問、填資料。

他表示,有時執行過當,也增行員負擔,因此看到民怨,應該立即排除,他要求副院長陳其邁召集內政部、法務部、金管會、財政部等相關機關,決定就原來規定交易金額超過50萬以下部分,維持原有查驗措施。

未滿50萬元部分,相關金融提、存、匯等活動,正常客戶「例行行為」、在銀行有往來資料的,也不要再增加麻煩,只要能查對、核對,應該都有資料;對於陌生的應加強關懷及防範。

除此,對於公庫業務,例如繳納稅金、規費等活動,交給政府的,不會被詐騙,就不要再增加登記、查驗等麻煩。

其餘若還有不夠嚴謹的地方,請相關單位立刻說明,對外通告。他強調,洗錢防制是應該的,關懷民眾不被詐騙也是對的,但有效而不增加民眾麻煩,才不會增加民怨,是政府要努力的。

顧立雄也指出,銀行在執行洗錢防制及防詐騙的關懷,兩措施會混在一起,若對民眾產生不便,執行面要加強。

他表示,洗錢防制對高風險要關注,低風險要有簡便執行措施,特別剛提到無摺存款,3萬元以上要求提相關證明文件,也聽到有些銀行硬性執行,忘了帶身分證,也要求提供,不提供就不准做無摺存款。

或者3萬元以下網購,也要求記載相關電話、姓名等,這部分,希望對低風險金額,如果銀行已有些資料,是否每次都要客戶提供,這部分會來檢討。

顧立雄說,最重要的是,洗錢防制是國際上要求,實質目的是保障合法的金融活動,所以對90%合法的金融活動,要來研議簡政便民措施,會跟銀行公會研議,針對類型製作詳盡的問答集,供各銀行參考,會有一致性作法。

記者邱金蘭╱即時報導

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中國信託公教優利房貸不間斷 提供年利率1.56%成功新申貸再享信用卡加碼刷卡金回饋

<資料來源:工商時報>

中國信託商業銀行(中信銀行)9日宣布,提供公教員工優利房屋貸款優惠不減,凡中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工,優惠房貸利率依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.465%(目前貸款年利率為1.56%),最高核貸成數達擔保品鑑價價值之8成,貸款期限最長30年,本金寬緩期限最長5年,並提供免收開辦費(僅徵信查詢費100元/人)、免收提前清償違約金,如係配偶持有房屋同享優惠。

中國信託銀行表示,自2015年1月起承辦「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案以來,處理超過2.5萬件房貸需求,且根據中信銀行客戶滿意度調查,辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案客戶中,超過9成客戶表示滿意。中信銀行持續提供公教員工房屋貸款優惠,更貼心提供信用卡消費加碼活動,即日起至2019年3月31日止,凡成功新申貸公教房貸之客戶,自撥貸日起次月至今年6月30日止,享中信卡新增一般消費加碼刷卡金回饋1%,活動期間最高回饋新臺幣1,000元。

中信銀行除了承辦公教優利房貸帶來穩定業績增量,推出之「i適貸」數位房貸平臺屢獲多項創新與服務大獎,成功打造最佳房貸銀行品牌形象,並成為房貸授信金額第二大銀行,中信銀行將持續致力於實踐待客如親的服務理念,為客戶解決問題、協助客戶完成買房心願。

孫彬訓

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房市走穩 房貸逾放比不再上升

<資料來源:自由時報>

最新房貸逾放比率持平在0.23%,也代表房市表現平穩。

根據金管會最新公布最新房貸逾放比率,去年11月底止,建築融資逾放比率下降至0.18%,房貸逾放比率持平在0.23%,已經至少連續4個月下滑和持平,顯示銀行積極打消呆帳之餘,也代表房市表現平穩,房貸逾放比率也止升。

過去1~2年房貸逾放比率不斷攀高,引發市場關注,去年5月甚至來到0.26%的6年來新高,逾放金額更連續3年增加來到172億元,認為長期將成隱憂,不過截至去年11月底,房貸逾放比率已連續4個月都持平在0.23%,攀升現象似已暫停。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,房價表現平穩,利率屬低檔,加上近來買氣回溫,周轉率變佳,都是逾放比止升的原因,長期來說,若市場能維持買氣,價格也表現也相對穩健,房市能處在安全範圍內。

文/記者葉思含

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新春買新房享優惠 青安房貸一段式1.68%明上路

<資料來源:經濟日報 >

來到2018年最後一天,明年起青年安心成家貸款有新的選擇方案,該方案除了延長二年至2020年以外,也新增一段式機動利率1.68%,從明日起即可申請,承辦行庫為八大公股行庫。

財政部國庫署表示,現在的青安貸款分為「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,若借款人認為未來央行會升息的話,可選擇混合式固定利率,第1年利率為1.62%、第2年1.72%固定計息,第3年起為1.74%機動計息;而若選擇機動利率,前2年為1.44%、第3年起以1.74%機動計息。

由於青安貸款自開辦以來,民眾相當熱絡,因此,原定於今年將期滿的方案,將延長二年至2020年,也新增一段式機動利率1.68%,供首購族選擇。

官員表示,不同的方案適合不同族群,若規劃短期還款的民眾,採取二段式機動利率較為有利;而規劃期滿(30年)還款者,選擇新增一段式機動利率1.68相對優惠。

依國庫署資料顯示,目前青安貸款各年度累計承作戶數及金額均逐年成長,由2011年的40,698戶、1,422億元,逐年增加至2018年11月的271,156戶、1兆879億元,每年新承作量均具千億元規模,且依中央銀行公布近一年的購置住宅貸款累計餘額,青安貸款占比已近一成,可見對於滿足首購族購屋資金需求的重要性。

記者林子桓╱即時報導

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有房屋擔保品 信用風險低

<資料來源:經濟日報>

國銀爭相搶進房貸市場,甚至不惜推出流血價,著眼的正是房貸能擁有房屋擔保品,信用風險相對較低,又能夠有效利用手中滿溢的資金,自己不搶、客戶還是會找別家做,當然要主動出擊。

但已有金融業者憂心,認為這反映國內投資環境不佳,企業缺乏投資需求,反而將資金放在房地產市場,政府應朝改善國內投資環境方向努力。

根據金管會統計,今年前十月國銀購置住宅貸款餘額增加2,514億元,年成長3.79%,高於去年同期3.21%,國銀房貸增加速度快,雖引起金管會注意,也在10月完成數家銀行房貸專案金檢,但銀行對房貸放款興趣仍然濃厚,房貸利率殺價戰仍未停止。

金融業者指出,國銀對不動產放款興趣濃厚,原因包括國內放款管道少,企業貸款需求低,台灣投資環境不佳,國銀大量濫頭寸必須要有良好去路,只能選擇將過剩存款資金放在不動產放款。

金融業者認為,不要說銀行業沒地方投資,壽險業現在更流行將錢放在長天期債券,以賺取財務報表上的獲利,金融業沒有將資金用在支持企業擴張投資、賺錢、衝經濟,這樣的惡性循環,讓金融業高層相當擔心,直言政府應加強改善投資環境。

記者楊筱筠╱台北報導

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