高收族撿便宜 Q1房貸占比創新高

<資料來源:聯合晚報>

金融聯合徵信中心房貸資料顯示,高收入族群大舉進場搶便宜,今年第一季(Q1)貸款買房者中 ,多達32%、11,356人,年收入超過一百萬元,占比創統計以來同期新高。

雙北占購屋地點比率逾4成

資料顯示,高收入族群購屋地點以雙北為主,新北市占26%最多,北市15%居次,合計逾四成。新北市以林口區最受高收入買盤青睞,其次為板橋、中和。北市高收入購屋熱區為內湖、大安以及中山區。

屋比房屋創辦人葉國華表示,今年Q1房市高收入買盤明顯回籠,主要是國內經濟持續復甦,上半年出口額達1638億美元,創歷年同期新高,企業獲利大增、員工加薪機會提高,加上Q1正好有年終獎金與分紅的發放,讓沉悶多年的金融、科技業等高收入族群收穫豐厚,有錢買房。

另外,去年房市買氣逐步回穩,今年房價跌勢已明顯趨緩,包含央行都認為房市未來大跌、崩盤機會不大,各銀行為搶奪房市復甦大餅,更推出極優惠的房貸專案,像是渣打、上海商銀、第一銀等甚至針對優質客戶、公教人員或師字輩的專業人士,祭出最低1.56%~1.59%的超低房貸利率,吸引不少高所得族群目光,讓高收入族群的貸款購屋占比持續創新高。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,雙北房市這幾年受政府重點調控,買氣急遽萎縮,房價普遍有一成左右的回檔,不少過去只漲不跌的蛋黃區,或新屋價格超漲到買不起的地區,房價都逐漸回到合理水位,吸引不少可以負擔雙北高房價的高收入族群開始進場撿便宜,雙北也因此成為這波房市復甦下,高收入族群主要搶進的區域。

記者游智文/台北報導

 

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新北哪一區最有錢? 林口3連霸

<資料來源:聯合晚報>

財政部日前公布全台所得統計,林口平均家戶年收入達115.6萬元,蟬聯新北所得王。房仲業表示,林口近年有許多高收入青壯家庭入住,帶動商圈快速發展,也讓房價獲得支撐,在這波房市下修展現極佳抗跌性。

新店、永和居二三

財政部財政資訊中心近日公布2016年全台各地綜合所得申報統計,林口區以平均所得115.6萬,連續三年排名新北第一,其次是新店區105.4萬、永和區103.1萬元。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,政府近年極力改造大林口,除了機場捷運通車以外,還有地方行政中心、國民運動中心、公共托育中心、托老中心,並增加開設國民小學,再加上民間積極投資設置電影院、購物中心、Outlet,吸引大批大台北中產階級移居當地,其中不乏名人、醫生、藝人、CEO等高薪族等。

南勢里收入第一名

張瀞勻表示,在高收入新住民進駐下,林口區從2014年起連續三年奪下新北市所得冠軍,從財政部統計資料來看,高收入族主要落腳南勢里,2016年平均家戶所得高達141萬元、其次為湖南里131萬元以及仁愛里127.6萬元。

全國不動產林口文化二路加盟店店長黃世榮指出,2015年以前,林口是換屋族樂園,由於房價低,生活步調慢,很多台北市退休置產族,為求放慢步調、居住品質,進而置產林口,中大坪數交易熱門。

小家庭購屋占7成

2016年房地合一上路後,年輕家庭購屋自住占比近七成,近兩年二房產品去化速度加快,尤其以湖南里的家樂福商圈周邊,單價約25萬~32萬元,除了生活機能完整,頭湖雙語國小學區也是許多家庭搶進的原因。

張瀞勻表示,林口年輕家庭以通勤台北市、桃園市的上班族占多數,主要是區內有機場捷運、中山高,且公車班次密集,進北市很方便,即便收入不錯的雙薪家庭,不少人也寧願放棄北市購屋,搬到林口,讓房貸壓力小一點,生活輕鬆一點。

近年房市相對熱絡

觀察近五年實價登錄資料,林口房市即相對熱絡,今年1至4月成交378件,較2016年同期則309件,增加約兩成。

全國不動產林口A9站前加盟店店長呂義皇表示,高薪族進駐林口大多偏好捷運300公尺內的八德路、忠孝路生活圈,屬於南勢里的範圍,他們選屋除了要近捷運,另外就是房子要氣派,亞昕晴空樹、長虹世紀等建案因外型具特色,就獲得不少高薪族青睞,自住主要買四房,收租則會選擇小三房,出租速度較快,總價1900萬房子,月租約3.7萬元。

記者游智文/台北報導

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數位金融3.0有成 線上申貸金額 衝上2,443億元

<資料來源:工商時報>

金管會推動「打造數位化金融環境3.0」計畫今年已邁入第4年,線上申貸首度突破2,000億元,截至2018年3月底為止,累計共2,443億元!銀行局指出,線上申貸中,無涉保證人的個人信貸,累計共2,387億元,申貸金額前3大銀行與去年厎相同,分別為中信銀、花旗銀、玉山銀行;在無涉保證人的房貸、車貸,於原抵押權擔保範圍內的增貸則共56億元。

金管會指出,該計畫始於2015年1月,開放銀行暨有客戶可透過「線上方式」辦理結清銷戶、申請個人信貸、申請信用卡、信託開戶等12項業務。截至2018年3月厎,國內39家銀行(含中華郵政)中有23家銀行開辦線上開戶業務。

銀行局分析,線上開戶成長快速,從2016年厎僅有8萬戶,到了2017年6月底開始突破20萬戶,至2017年底已達39萬1,960戶,2018年3月厎又呈現倍數成長至64萬116戶。

線上開戶依據客戶提供資料的強度分為3類帳戶,其中第一類帳戶(新客戶透過自然人憑證開戶)有19家銀行開辦,開戶數最多,共有26萬5,667戶。其次是第三類帳戶(用他行存款或信用卡客戶、既有的自行信用卡客戶開戶)有9家銀行開辦,開戶數達19萬751萬。至於第二類帳戶(既有客戶在線上加開數位帳戶)有18家銀行開辦,開戶數達18萬3,698戶。

目前全面開辦12項業務的銀行包括合庫、一銀、華南、兆豐、新光、元大、台新、彰銀、上海商銀、高雄銀、台企銀以及台中商銀共12家。

金管會指出,為因應行動通訊、社群媒體、大數據、雲端科技等資通訊技術之進步,金融服務勢必配合資訊發展。金管會鼓勵銀行積極推動線上金融服務,突破時間與空間限制,提供民眾更多元及便利的金融服務。

魏喬怡

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銀行電話問個資 你敢給嗎

<資料來源:經濟日報>

將透過電話、郵件...通知

收到銀行通知要求更新個人基本資料,可別置之不理,否則銀行帳戶可能遭到「控管」!因應洗錢防制,部分銀行著手全面更新客戶基本資料,將透過電話、郵件等方式通知客戶更新資料;銀行表示,接到通知務必回覆,否則可能被銀行視為風險帳戶,進而遭到控管。

11月將評鑑 銀行動起來

根據金融機構洗錢防制辦法第5條,金融機構要做KYC(認識你的客戶),要持續審視客戶身分,高風險客戶每年至少要檢查一次;過去銀行並未全面落實,亞太洗錢防制組織(APG)11月將來台第三輪評鑑,行政院相當重視,各銀行也慎重起來。

華南銀行表示,要控管那些項目?控管到多強?目前仍在評估。法規只規定銀行得採取相關措施,控管消費者的帳戶及相關服務,以避免可能隱藏的不利風險,但並未詳列如何控管。

若拒不提供銀行個資,可能後果嚴重,但民眾質疑,無法確定打電話的是銀行或詐騙集團。上班族陳小姐表示,如果接到這種電話,一定不會乖乖配合提供個資,「萬一是壞人假裝的怎麼辦?詐騙集團也常假裝自己是銀行呀!」

銀行表示,清查客戶資料是所有的銀行都要做的,只是主管機關沒有列出時間表,沒有給清查完畢的期限;各銀行的清查未必同步,有的銀行早一點,有的晚一點。

更新通訊方式、職業等

華銀表示,這次全面更新客戶資料主要以職業為重點,包括客戶的職業別、公司、職務、職位或是職稱等。因為過去開戶時,非強制欄部分,客戶留下的資料往往不齊全,趁這次更新把資料補齊。

中國信託表示,將持續性分批通知客戶更新個人基本資料,包含通訊方式、任職行業等,並視客戶往來習慣以不同方式通知,包含信函、網銀、電郵或簡訊等管道。

華銀表示,網銀也是個管道,如果客戶尚未更新基本資料,每次交易前,會跳出要求資料更新的頁面,這次沒有填寫,下次網銀交易時頁面還會跳出來,直到客戶更新資料為止。華銀也將透過電話、郵寄、電郵或是客戶臨櫃時,更新及確認個人資料。

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自住客撐住房市 央行:未來不易大幅下修

<資料來源:蘋果日報>

明年將有5.5萬戶的房貸戶寬限期即將到期,成了房市重要觀察指標,當中尤以新北、桃園、新竹、台中的壓力最大,外界關注有無可能引爆拋售潮,帶動房價下修。不過央行經濟研究處處長林宗耀今日出席中經院GDP最新預測記者會時表示,近年幾乎都是自住客進場,成了房市重要的支撐力道,未來房市不易見到大幅下修的狀況。

林宗耀分析,自住客因自身需求,與投資客相比,不會因房價下修就有火速脫手的需求,因此不至於發生「多殺多」的滾雪球效應。即使房價趨勢向下,也不至於會出現令央行不安的不穩定金融情勢。

永慶房屋日前指出,使用寬限期的房貸戶比例約3成,估算2019年~2020年全台將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期,售屋壓力大。經房仲業者試算,還本期房貸壓力不容小覷,以貸款1000萬元、利率1.8%為例,三年寬限期內每月繳款金額僅1.5萬元,一旦過了寬限期,每月繳款金額飆升至5.7萬元,是寬限期的3.8倍之多。

央行總裁楊金龍6月下旬時也曾表示,據央行了解,有給與房貸業務寬限期的銀行,統計至3月底,19家承作銀行的貸款餘額共1兆543億元,占這些銀行合計房貸總餘額比重為15.78%。二胎房貸部份,銀行承作比重不高,且貸款條件嚴謹,截至去年底共12家銀行承作,貸款餘額為319億元,占比僅0.7%。

王立德/台北報導

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內政部委外研究:房貸負擔能力越低,生育力越低

<資料來源:自由時報>

營建署去年第3季低調委託住宅學會針對6都房價負擔能力與生育率長期趨勢進行探討,發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係;亦即房價負擔能力越低,總生育率就越低;但因擔心報告被曲解,營建署在開頭就強調「內容如涉解讀,係屬研究單位觀點,不代表本署立場」。

「貸款負擔率」是指中價位住宅貸款每月攤還金額除以中位數家戶每月可支配所得,數字越高,代表房貸壓力越沉重,也就是負擔能力越低。

根據該報告,2002到2010年台灣總生育率與貸款負擔率變化呈現負向關係;報告解讀是,負向關係即房價負擔能力越低,同時間的總生育率越低,其中以雙北市、台中市等區域較明顯,但隨後因政府推出生育補助及龍年生子潮影響,負向關係稍微收斂。

該報告建議,假如政府願意試圖提高房價負擔能力,同時也可能提升總生育率;也就是解決「高房價」問題,或可同步解決「少子化」的國安議題。

學者:買了房子 不敢生孩子

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出,他前年與政大地政系博士生林佩萱合作發表1篇研究論文,實證在生育前已購屋家戶相較未購屋家戶,婚後生小孩的時間會拉得更長;主因是在高房價時代購屋,將占據更多家庭資源,造成「房子」與「孩子」間的排擠效果,進而降低生育率,甚至出現「買了房子、不敢生孩子」現象。

他說,當時抽樣調查總樣本數1473件,整體家戶平均生育時間為1.86年;比較購屋與未購屋的家戶,購屋家戶平均於婚後約2.66年才生育首胎,高於未購屋家戶平均婚後約1.71年生首胎。

記者徐義平/台北報導

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辦車貸前 注意折價與利率的翹翹版效應

<資料來源:蘋果日報>

購買新車動輒百萬元以上,不少人都會申辦車貸,來舒緩一次要拿出大量現金的資金壓力。但國銀主管建議,因現在車貸競爭激烈,「拿到3%以上都偏高」,記得一定要注意經銷商報出來的數字,有可能經銷商願意當場給予比較多的折價,卻在利率端高出市場行情。

國銀個金部門主管,如此一來,很可能購車總價較低,但背負的車貸利率高,但若要車貸利率低,很可能業務願意讓利的幅度小,使得購車總價上揚。

國銀個金部門主管表示,現在車貸要拿到3%以上的利率,大概就是兩種情況,第一是車商跟自家融資公司配合,因僅此一家,別無選擇,利率由融資公司決定,且融資公司的資金成本較銀行高,因此當銀行已經將車貸利率殺至2字頭時,只跟自家融資公司合作的車廠,還是有可能僅給予消費者3%以上的利率。

第二則是利用「高利率來換高折價」,作為銷售手法。國銀主管表示,實務上很多消費者購車時,專注業代能給予多高的折價,但反而在車貸利率這點輕忽,不知不知覺中就簽下較高利率版本的車貸,「簡單一點的判別方式,就是要求業代用零息貸款來做,未來比較不會衍生糾紛」。

前三大車貸銀行的車貸部門主管也建議,民眾在申辦貸款時,一定要注意自己未來的償款能力。一般來說,每月要償還的貸款金額最好不要超過月收入的三分之一,譬如月收入6萬元,每月償還貸款金額最好就不要超過2萬元。

國銀主管說明,如果用常見的排氣量1.8、2.0升汽車來看,一年的保費、油錢、保養費、牌照稅、燃料費等就可能要10萬元,換算下來每個月還要額外付出8000多元,以前述的例子來看,可能每個月就要花掉近半個月的收入來養車,很可能會對每個月的收支平衡造成壓力。

國銀主管更說,如果是已經在償還房貸的民眾,更是要謹慎計算加上車貸後,家庭收支能否平衡,「或許可以先生還房貸、太太還車貸,都控制在自己月收入的1/3」等方式來因應。

王立德/台北報導

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標普:台灣銀行業房貸風險 可控管

<資料來源:工商時報>

從全球角度分析台灣整體銀行業,獲利能力偏弱的風險遠甚過不動產放貸業務。標普台灣分析師周怡華表示,台灣銀行業的房貸業務具有允當的授信審核風險控管及審慎的貸放成數,加上未來兩年台灣的不動產價格將維持相對穩定,有助於減緩銀行業者面臨的信用風險。

標普分析師團隊指出,台灣銀行業身處零散的市場結構,導致獲利能力在全球同業中偏低,這應是透過產業整併來解決,卻因許多條件限制,估計2至3年內出現整併可能性偏低,金管會近期宣布,自2019年起將批准兩家純網銀在台設立,可能會進一步讓銀行業競爭加劇。

標普分析,台灣近4年期間的通膨調整後不動產價格漲幅,每年平均為1.1%,不再出現2014年前十年期間的大幅上漲,有3項原因:1.民眾負擔能力下降,2.主管機關遏止不動產投機交易,2010年至今連續祭出降溫措施,3.特別是增加房屋持有稅及資本利得稅等,因此帶來銀行業的優質房貸違約率近兩年維持在偏低的0.06%~0.09%。

標普分析師團隊同時提出3項理由,分析台灣銀行業的房貸風險足以控管:1.台灣不動產產市場陷入停滯,不動產價格已經下跌,2. 銀行業者為逐步達到更嚴格的法定資本要求,採取較溫和的放款成長策略,3.銀行轉向海外進行擴張,以追求較高的報酬率。

標普全球評級12日公布「銀行業國家風險評估BICRA:台灣最新報告。該報告指出,銀行業面臨的經濟風險需考量經濟韌性、經濟失衡、經濟體系信貸風險、制度架構等項目,台灣經濟風險趨勢穩定,被列為可能導致經濟失衡的不動產價格波動因素,金融體系面臨風險仍在可管理的範圍內,2015~2018年期間,民間部門負債對GDP比增長幅度,每年平均為2.78個百分點。

標普強調,競爭壓力才是台灣銀行業者面臨的真正產業風險,已導致產品或服務價格的主導能力受限,而且台灣銀行業者的整體獲利能力,亦低於全球同業平均水準,原因多出在高度零散的產業結構,公股行庫的市占率仍接近50%,高達20家銀行業的個別資產總值,還不到整體銀行體系總資產的1.5%。

陳碧芬/新加坡電

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日平均每人接20通 陸電話行銷轟3億用戶

<資料來源:TVBS新聞>

在中國大陸不論是房貸、車貸,還是英文培訓班,只要是需要銷售的類別,就會有電話推銷的存在。大陸媒體直擊電話推銷公司,聘僱的電話行銷人員動則五、六百人,每名員工被要求,一天之內的通話時間要累計滿三小時,才能下班。換算下來,等於一天一人要打上4、5百通。根據不完全統計的數字,整個大陸3億手機用戶,平均每人每天會接到15至20通的推銷電話。

電話推銷員:「您好,請問您這邊有收藏品需要免費鑑定嗎?」
電話推銷員:「需要辦理信用貸款嗎?」
電話推銷員:「這裡是英語培訓中心,…。」


信貸、車貸、房貸、英語培訓、房屋出售,所有想得到的銷售行業,就可以電話推銷。

大陸民眾:「開車的時候,突然有個電話還以為有什麼急事。」 大陸民眾:「你說這孩子睡覺,把孩子吵醒了,你不接,它又打來了。」


根據不完全統計,整個大陸3億手機用戶,平均每人每天會接到15至20通電話推銷。

大陸民眾:「你這號碼是江西萍鄉的號碼,怎麼賣天津的房子。」
電銷人員:「其實咱們就是在本地撥出去的。」
大陸民眾:「你指的本地是天津還是哪兒?」
電銷人員:「咱們現在在廊坊這邊。」
大陸民眾:「你真是太神奇了,在廊坊賣天津的房子,顯示的號碼是江西的。」


一通電話、一個號碼,跨省賣全國各地的房子或產品,電話推銷,這在中國大陸可是一項專責行業。 推銷聲音此起彼落,不輸給傳統菜市場,直擊這家保險電話推銷公司,放眼望去一層辦公室裏,坐了近百人。

保險電銷人員:「(這裡有多少人?)多喔!(就這一層)下面三、四層都是打電話的。」

每位電話行銷員都戴上耳機,面對一台電腦,撥號不是拿桌上電話,更不用手機,全公司600多人都靠一台電腦主機,它會自動撥號,撥通後立刻轉給,前一秒才剛掛掉電話的人員。

電銷人員 小劉:「我大概每30秒打一通出去,然後我自己幹了一上午,三個小時。(三個小時要打多少電話?)三個小時差不多有350到400個電話,(就不停地打?)對,沒有時間休息,要像機器人不停地說。」

打過的3、4百通電話,會被電銷人員存到客戶資料庫。

電銷人員:「我的系統裡頭總共有1075個,(1075個客戶,那其他人是不是都共享你這1075戶?)不是,每個人是每個人系統,(不一樣的,分配給你1075個)對,你自己每天發,累計就這麼多了。」 電銷人員:「同一個客戶要反覆打,一開始他可能不會接,但是你得慢慢地跟他培養感情。」

狂打,打到對方接為止,電話接通後以秒計算,一天的通話時間要累計滿三小時,才下得了班。 電話推銷其實有特定的話術,有人會寫在本子上,然後照著念。

保險電銷人員:「有作用,因為客戶特別想買保險,你做為一個新人照念的話,他(客戶)會跟著走。」

搖小手就表示,拉成了一張單,但是直擊現場一整天,就這麼一張單。 電話推銷的工作,在網路上設定一線城市來搜索,都能跑出三萬多筆的職缺,福利待遇是高薪提成、年底雙薪,等於一般上班族的收入。這類電銷公司的成本除了支付薪水之外,只有申請一支電話專線的費用,其次就花在購買個資。

保險電銷公司主管:「我們現在的客戶來源就兩個管道,第一個是免費的贈險管道,第二個管道就是我們現在有一些網路APP平臺,就留了他的個人資料。」

取得個資,在大陸不是難事,很大部分免費,而且資料完整。

電銷人員:「這裡有客戶叫什麼、性別、出生年月、電話號碼,這個電話號碼是哪裡的。」

民眾買房、看樓,隨手留下的聯絡方式,電銷公司都能弄到手。

房仲電銷人員:「八大重點小區,每個小區都有樓單,(樓單是什麼)樓單就是業主的名字,在物業那裏搞到的樓單,就是業主的電話,我們可以問他房子賣不賣,(這個名單準不準確),準啊!肯定準,這是花錢買的。」

個資保護概念薄弱的中國特色,就能讓電銷公司有源源不絕的電話可以打。

保險電銷公司主管:「我們每一周都給你發100條名單,100條客戶名單,每一周都有,(都是新的嗎)對,都是新的,我們全國各地都打。」 電銷人員:「您好」

三萬多家電銷公司,一家養個500員工,一人一天撥出4、5百通,全大陸13億人,想要接不到,除非你沒有電話!

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銀行出奇招 突破房貸天花板

<資料來源:經濟日報>

銀行業者為迎合客戶房貸需求,同時兼顧銀行法限制與授信風險,近來採取以信貸、二順位房貸搭配一般房貸彈性方式,來達到拉高房貸成數與金額的效果,既滿足客戶又提升銀行業務量與利差收益,有意思的是,房市近年下修,中古屋反而比新屋容易增貸。

房地產市場經過近年來整理、房價下修後,上半年六都累計移轉棟數創三年新高,尤以北市為最。

銀行為了擴大業務量、鞏固客戶,又不能超越銀行法72-2條的土建融上限天花板,採取搭配信貸、二順位房貸也就是俗稱二胎房貸的方式,來幫助客戶拉高總房貸金額,達到墊高房貸成數的效果,可以多個一成到5%的效果,幫助客戶買房。

銀行業者這樣做,一方面信貸、二順位房貸不計入銀行法72-2條土建融上限計算科目,另方面只要物件與客戶本身條件良好,也可在相對控制授信風險下擴大業務量與收益,達到銀行與客戶雙贏。



不過,新成屋多數在房價高峰時推案,交屋潮固然帶動六都移轉棟數增加,但是銀行樂於搭配信貸、二順位房貸的物件,卻不見得是這類「年輕貌美」的新屋,反而屋齡較高的中古屋,銀行提供相關配套增貸的意願更高,關鍵就在房價下跌風險。 不具名的銀行高層指出,信貸沒有擔保品,而二順位房貸雖也與一般房貸也就是主順位房貸一樣,設定房屋為擔保品,但債權清償順序居後,也就是萬一真的發生呆帳,處分房屋抵債必須是主順位房貸清償後有剩餘,才輪到二順位房貸,所以房屋本身的保值性就很重要,不是只看客戶成交價。

舉例來說,若加上一成二順位房貸後,總房貸成數已達到九成,萬一處分房屋卻賣不到原本估算房貸時房價的九折,那二順位房貸就無法完全確保債權,銀行就會產生損失。這也是何以高價的新屋銀行反而會比較擔心搭二順位房貸。

銀行業者指出,信貸、二順位房貸的利率當然高於一般房貸,可能多個兩、三百點以上(1個基本點為0.01個百分點),但利率雖高,必須逾放控制得宜,銀行才真正有賺,所以房屋物件本身的價值與客戶本身的條件,都是銀行考量重點。

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