不只22K低薪的痛!這件事也害慘年輕人20年

<資料來源:中時電子報 >

在1990年,當時台灣1年期定存利率還有9.5%,但之後市場利率一路走低,這幾年掉到只剩1%左右。有房產專家認為,低利率讓建商、投資客的利息負擔輕,相對能撐住房價,而領22K年輕人在低薪、低利率時代,籌不出自備款,除非有富爸媽贊助,或遇上房價大暴跌,否則根本買不起房。

2001年,1年期定存利率已掉到2.4%,2002年之後,幾乎都在1字頭徘徊。好房網報導,政治大學地政系教授林左裕指出,台灣低利率政策,導致民眾的死薪水放在銀行,只獲得一點點的利息,相反地,建商可利用低利率,大幅降低借貸成本,藉此利滾利、以貸養貸,拉抬房價創造更大獲益。

銀行房貸主管不諱言,前一波投資客挾低利率的優勢炒高房價,也害到自住購屋人無力買房,而這些投資客大賺後,口袋變得更深,加上利息負擔輕,讓價意願也偏低,預估房貸利率至少要衝到3%以上,才會出現降價拋售效應,到時才有機會買到較便宜的房子。

2010年6月開始,政府祭出一連串打房措施,對打擊投資客炒作房市似有一些成效,但建商及賣家讓價幅度頂多2、3成,對房價動輒飆漲逾1倍的都會區來說僅是九牛一毛,房價還是貴森森、高攀不起。

天時地利不動產總經理張欣民表示,房價緩跌之下,薪資提高,才是「買得起」的關鍵。他說,民國80年代,房地產景氣不是很好,貸款利率甚至上看5~6%,但老百姓收入有增加,即使高房貸還是買得起房,目前薪資凍漲,年輕人陷入低利率緊箍咒,滾不出自備款,除非有富爸媽贊助,否則就算房價跌個幾成,還是買不起。

吳美觀整理報導

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我平均家庭資產、負債 雙創新高

<資料來源:工商時報 >

行政院主計總處昨(30)日發布國富統計,受股價上揚、儲蓄增加的影響,我國2016年底平均每戶家庭資產淨值升至1,394萬元,不過在房貸升高下,負債也同步推升至174萬元,雙雙創下歷年新高。

主計總處官員表示,這項財富統計只有總數及平均數,並沒有分配狀況的資料,因此看不出貧富差距,依據主計總處統計,2016年底國內所有部門的總資產存量(國富淨額)達200兆元,年增率1.03%。

這200兆元的資產近六成為家庭部門持有、26%在政府部門、非金融企業部門占11%,金融部門及非營利團體所持有的比例甚低。

就家庭部門而言,2016年底平均每戶的資產淨值升至1,394萬元,持續升高,國勢普查處副處長潘寧馨表示,這是因為台灣股市這一年交易熱絡(股價指數從1月平均7,871點升至12月9,245點),以致平均每戶的有價證券總值由196萬元升至205萬元,另外定存與活存(儲蓄)持續增加也是家庭部門財富增加的原因。

房地產上揚是過去幾年讓家庭部門財富升高的主因,但2016年反而下滑,潘寧馨表示,這一年的土地公告現值調升幅度趨緩,以致依土地市價重新評價之後不升反降。

潘寧馨表示,雖然平均每戶的資產淨值創新高,但是由於房價續漲,購屋者的房貸續升,使得2016年底平均每戶的負債升至174萬元的歷年新高。

依主計總處歷年統計,我國平均家庭的財富(資產淨值)大多逐年上升,只有在2008年底受到全球金融海嘯衝擊,隨著股市重挫,平均每戶資產淨值縮水5.5%,此外,各年資產皆呈升高。



近十年平均每戶家庭財富與負債

于國欽/台北報導

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「房屋被賤賣嗎?」 賣屋230萬實登320萬

<資料來源:蘋果日報>

買貴、賣便宜都會心嘔!
知名論壇Mobile01近期一篇賣屋文引起討論,網友PO文指出「今年2月以230萬賣掉屋齡38年公寓,仲介說買方沒錢,希望交易金額寫到320萬元、拉高貸款,契約再備註實收230萬元,2個月後查實價登錄卻是320萬,最後竟然還發現買方已裝潢欲轉售398萬元。」因而上網PO文求救當初房屋是否被賤賣、實價登錄成為哄抬房價幫兇?引起網友熱烈回文。

雖然原文並未Po出完整合約細節,但有經驗的網友指出,實價登錄金額本來就是實收金額加上各項雜費、服務費,所以會比實收金額高,但「相差90萬也太多了!」 網友u8944001則分析,實價弄高,一來賣掉房地合一不用繳太多、甚至不用繳;二來下一手,「買方會以為屋主成本高 價格也願意出高點!」

其實,實價登錄都是以契約價為主,而非賣方實收金額,以該案來說,拉高總價是為了貸款及減稅,又可製造行情好價格。但若攤開在陽光下,就會牽扯到法律層面,群義房屋客戶服務暨法務部經理汪靜雯指出,若代辦實價登錄為地政士,且地政士也知情並協助刊載,則涉嫌偽造文書,根據《 刑法》第214條之規定,使公務員刊載不實。買賣方若都知悉並同意協助,也會有法律責任。

另外不實價格取得高額貸款部分,可能造成銀行核貸金額有出入致損害,則觸犯偽造文書以及詐欺。若是該案例賣方要證明自己是清白的,並無協助仲介偽造實價登錄金額,則要提供相關證明遭到仲介欺瞞。

 

發文者PO出公寓出售的實價登錄價格。取自網路

 

 

網友在論壇求救,問「房子被賤賣了嗎?」翻攝照片

王鈞生/台中報導

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房市回溫 銀行推加值型房貸

<資料來源:工商時報 >

房市持續朝緩復甦方向,根據中央銀行公布的3月五大銀行新承做放款統計,新增房貸金額445.36億元,月增達157.24億元或54.57%,與去年同期相比,年增也達76.51億元或20.74%,看好房市溫和成長走勢,各銀行也順勢推出加值型房貸搶市,強調房貸售後服務及帳戶高附加價值。

央行統計顯示,3月房貸月增大幅成長,雖然主要因基期低效應,六都移轉棟數較2月全面衝高至兩位數,台北市甚至突破三位數,六都平均月增為64.8%;但與去年同期相比,移轉棟數則是三都增、三都減,平均為6.2%,也顯示房市已經朝向回溫軌道。

央行官員表示,目前看來房市應已在2016年落底,去年開始朝向穩定發展,今年第一季也延續溫和成長不變,移轉棟數年增8.4%,但由於目前主力仍為自住客,只要建商及賣方仍願意讓利,將有助買氣提升。3月新房貸明顯增加,新完工交屋出籠,轉入整批分戶貸款。

根據最新的3月信義房價指數,3月台北及新北市各為上揚1.6%及下滑0.7%,與去年同期相比各為下滑0.4%及上揚3.7%,其中新北年增連續6個月走高;央行官員認為,目前的房價指數增減幅度,仍屬於和緩變動,自住客也陸續進場。

銀行看好房市回溫,積極推出房貸加值型產品,提共包括規畫儲蓄理財、累積資產等加值優惠,讓房貸戶辦理房貸後,不用再全然以清償借款為首要目標,可進一步為子女教育、退休生活、資產累積等規畫做準備。

台新銀行消費金融處副總經理魏行政建議,兼具便利與彈性的多元化房貸專案,除有利民眾一圓購屋夢,對首次購屋人來說,更要依自己的資產規畫需求,例如選擇最長的30年房貸攤還方案降低負擔,其他房屋裝修、子女教育、結婚等資金周轉需求,可透過循環型房貸隨借隨還特性,或本利攤還搭配循環型,讓已還款的本金,可再循環靈活運用,提高房貸運用的彈性。

呂清郎/台北報導

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台北居大不易 買房仍要15年不吃不喝

<資料來源:經濟日報 >

內政部營建署今(30)日公布最新國人房價負擔能力調查,2017年第4季全國房屋貸款負擔率37.58%,全國房價所得比為9.16倍,均較上季、去年同季略減。其中,台北市房價所得比為14.99倍,季減0.14倍、年減0.20倍,儘管房市走緩,仍要將近15年不吃不喝才買得起,多數人只能繼續望樓興嘆。

營建署解釋,房價負擔能力的貸款負擔率,比例愈大者,表示房價負擔能力愈低,依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低及過低四種等級,例如負擔率低於30%為可合理負擔,大於等於50%則是負擔能力過低。

觀察去年第4季全國及各縣市的房價負擔能力,台北市貸款負擔率為61.52%,較上季、去年同季分別略減0.56和0.97個百分點;新北市貸款負擔率則為52.19%,較上季、去年同季分別增加0.98和0.28個百分點,亦即民眾要拿逾五成的可支配所得繳納房貸,房價負擔能力仍屬過低等級,生活品質恐遭壓縮,其餘直轄市四都均屬略低等級。

至於代表需花多少年可支配所得,才能買到一戶中位數住宅總價的「房價所得比」,數值愈高表示房價負擔能力愈低。台北市以14.99倍稱冠全國,季減0.14倍、年減0.20倍,雖然房價負擔能力些微提升,卻仍需近15年不吃不喝才買得起房;新北市則以12.71倍居次,季增0.24倍、年增0.10倍,顯見雙北市的購屋壓力仍然不小。

營建署指出,去年第4季的房價負擔能力略微提升,若以長期而言,全國的房價負擔能力自2011年第1季由可合理負擔等級轉為略低等級;台北市與新北市分別自2000年第2季、2013年第1季由偏低等級轉為過低等級。

記者林彥呈╱即時報導

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行庫核貸成數提高 銀行競推優惠方案

<資料來源:自由時報/地產天下>

根據聯徵中心統計,全台銀行貸款利率於2017年季末來到1.79%,創近33季新低;核貸成數也來到71.26~71.34%,來到近30季新高,顯見民眾購屋利息、自備款壓力逐漸減輕,在各家銀行看好後市、競推優惠貸款方案之下,成為有購屋計劃的自住客一大福音。

平均放款成數7成 創7年來新高

根據財團法人金融聯合徵信中心的住宅貸款統計查詢網統計房貸資料來看,2015年全體銀行房貸平均放貸利率仍在2.06~2.11%,2016年開始下探見1字頭,2017年Q4則僅1.79%,創2009年Q4以來近33季新低;而平均核貸成數部分,2015年Q1仍只有67.06%,在2017年Q2~Q4來到71.26~71.34%,創下2010年第3季以來近30季新高。



屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,統計數字顯見目前民眾買房「利息負擔」與「自備款壓力」都較過去幾年減輕不少,而今年房市買氣持續復甦,包括台灣銀行、土地銀行等2大房貸龍頭日前皆宣示要強化今年房貸與土建融放款業務,台灣銀行宣告預計新增1000億的房貸業務量,土地銀行土建融放款金額也以成長5~10%的年增率為目標,顯見目前銀行普遍看好今年房市買氣將持續復甦,紛紛要搶食房貸市場大餅,預期民眾買房申貸條件將相當寬鬆。

銀行拉長寬限期 減輕購屋負擔

陳傑鳴舉例,目前市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.44%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案讓民眾依需求運用,對購屋者是相當友善的購屋環境。民眾只要已存夠自備款,在目前房市賣壓仍高的狀態下,努力做好比價功課,相信要一圓購屋夢並不難。

不過,隨著美國聯準會利率調升,全球央行吹起升息風,恐為好不容易回穩的房市再添變數,影響市場信心。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,根據永慶民調顯示,高達80%購屋者與70%售屋者,對於升息的承受力上限僅至2.5%左右,也就是升息3碼左右,成為買賣雙方關注的焦點,僅升息1碼就會造成4成買賣雙方房貸還款壓力,顯示消費者對於升息的敏感度增加,國際情勢、升息會是未來房市最大變數。

央行升息機率高 購屋前先衡量

但購屋族也不用太過擔憂,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,以五大銀行今年Q2最新的房貸利率1.633%、20年本金加利息攤、貸款500萬元試算,每月繳款約2萬4000元,雖然2018年升息機率高,但升息半碼每月僅多繳200元,不至於讓房貸負擔增加過重,但要注意的是,因不動產市場今年甫稍回溫,現況仍並不穩定,升息可能對房市在信心上有不小的衝擊。

住商不動產北市區經理錢思明表示,雖然美國今年升息,台灣央行也升息聲不斷,但各家銀行對後市看好,加上購屋人多為自用,房貸成數也高,可望持續帶動交易活絡,升息影響對於房市衝擊不至於過大。不過,雖然如此,銀行端貸款仍會看貸款人的信用條件,若條件不好,依舊有貸款問題,民眾購屋仍要衡量自備款是否充裕。

陳傑鳴也提醒想趁低利環境進場購屋的自住客,雖然現階段市場中充滿了高貸款成數、高寬限期等房貸方案吸引購屋者進場,但民眾一定要注意本身的負擔能力,避免使自己承擔過高的債務。必須要注意每月現金流,把握房貸支出別超過收入3分之1的原則,才能大幅減輕購屋後的生活壓力。

文/記者葉思含

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唏噓!30年房貸拼18年繳完 友揭:他2年後就過世

<資料來源:三立新聞網>

現在整體房市膨脹,加上普遍低薪情況,讓許多人對於「買房」是連想都不敢想,但也有人選擇咬緊牙根「背房貸」。有名網友就透露自己已繳了三分之二的房貸,剩兩百多萬要繳,但每天都還是要在生活開銷上精打細算。沒想到有名網友回文說「朋友把30年房貸拼成18年繳完,但2年後就過世了!」這回覆也讓網友們不勝唏噓。

一名網友表示「房貸繳了快十年,才還完三分之二,還有兩百多(萬),壓力跟一開始比較起來已經少很多,不過生活還是過的很壓抑,很多開銷都是要精算再精算」,接著他詢問其他網友說「不曉得房貸還完那天是什麼感覺,可以開始放縱大吃大喝這樣嗎?」。網友看到後紛紛回覆「再買一棟」、「再貸再買」、「爽死了,每個月突然多出很多可以花」,但也有人說「還完後人也老了,接下來就是醫療費用」、「過戶給兒女呀」!

但一名網友的回文卻讓人不勝唏噓,「我朋友本來要還(房貸)30年,後來覺得太久了,咬牙改成提前清償,然後兼兩份工、假日還去發傳單跟開違法白牌跑機場,花了18年就還完了!」當大家都以為是一個完美的結局時,該網友接著說「但是還完之後沒兩年他就搬家了,現在住在北投龍鳳谷上面一點的集合住宅,很便宜一個單位才6萬!比他買的房子便宜多了!」有網友以為他又買房了,但卻有人說「龍鳳谷上面不就公墓!」這意想不到的結局讓其他網友表示「他的繼承人會很感謝他」、「前人種樹後人乘涼,向來都如此的。」

生活中心/綜合報導

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立委關切5萬房貸戶寬限期將到期 金管會全面普查

<資料來源/圖:聯合報 >

金管會主委顧立雄今天(25日)表示,雖然近期住宅貸款「放款餘額及逾放情況」並沒有顯著增加,房貸逾放比到去、2017年底約0.25%,但在立委要求下,金管會會了解住宅房貸寬限期到期後有大無大量違約、造成逾放上升情況。

民進黨立委施義芳上午在財委會質詢時表示,據他掌握,明、2019年,有5萬屋寬限期到期,購置住宅貸款逾放比在2014到2018年已增加67% ,他希望金管會在1個月內提出房貸寬限期相關報告,顧立雄表示同意。

顧立雄還說,目前房貸逾放比率約在0.26%,在可接受範圍內,整體住宅房貸放款餘額及逾期放款比率,都沒有特別提高,但金管會會關注個別銀行情況,尤其去查明「個別銀行在大批建案裏涉及到的房貸寬限期」情況,會否有房貸戶因為寬限期到期可能有繳款壓力而違約、造成逾放高情況。

銀行局局長邱淑貞表示,因為要針對銀行相關房貸放款案做普查,可能需要一兩周時間,銀行局會儘快調查,但目前看來,房貸逾放還算平穩,銀行局會特別注意「非自住(即投資型)房貸」情況。她強調,目前銀行整體放款逾放比率是0.3%,若有個別銀行超過0.6%,銀行局會特別關注。

中央銀行總裁楊金龍則說,目前有看到中古屋成交量有上升趨勢,看起來還是在「盤整」情況,會繼續密切注意。

記者孫中英╱即時報導

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避免殺價競爭 銀行業祭對策

<資料來源:工商時報>

避免中小企業、微型企業放款殺價,銀行紛紛推出幾招因應,包含加強推展中小企業企業購置廠房、機器設備等收益性較高的中長期貸款。善用信保保證機制分擔授信風險,兼顧放款量質提昇目標,加強推動移送信保之中小企業放款等。

土地銀行指出,因應金融同業競爭,銀行將運用既有的土建融業務基礎之優勢,發掘優質客戶並建立資訊網絡,透過全行協力行銷方式,突破現今金融過度競爭環境,配合鞏固中小企業、微型企業放款。

首先是落實外勤活動,加強外勤人員專業訓練,瞭解客戶需求,以客製化方式協助客戶規畫企業金融授信產品。其次,將建立客戶資料庫,鞏固既有業務及開拓新客源。

華南銀行則是持續推動收益較高之中小企業各項貸款,並拓展中小企業放款並提升企金放款收益率。

首先是加強推展中小企業企業購置廠房、機器設備等收益性較高之中長期貸款。其次是掌握政府力推「5+2」重點產業政策之商機,積極開發及深耕綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防產業、智慧機械、新農業及循環經濟等新創重點產業客群。

接下來是善用信保保證機制分擔銀行授信風險,並兼顧放款量質提昇之目標,加強推動移送信保之中小企業放款。此外,則是持續開拓企金新戶及加強與舊戶往來黏著度,並訂定營業單位開拓企金新戶暨提升企業額度動用率目標之推展活動,並搭配相關獎勵措施,以激勵營業單位全力拓展優質企業戶,擴大中小企業放款比重及提升民營企業放款營運量。華銀規畫,今年中小企業新臺幣放款業務以成長5%以上作為努力目標。

彰化銀行則積極調整客群結構,結合中小企業信用保證基金,致力開拓具發展潛力之中小企業授信新戶,並加強既有中小企業客戶授信往來。其次,是分析客戶營運架構,提供客製化金融服務,主動發掘客戶潛在需求,以專業爭取合理承作利率及周邊商機,整合全行資源,建立與客戶雙贏的合作模式。

孫彬訓╱台北報導

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建案法拍 下半年恐變多

<資料來源:經濟日報>

近三年多來有十餘件、合計超過60億元建商建案流入法拍市場。法拍業者表示,目前銀行逾放比緩步提升,預期下半年建案淪為法拍數量還會增加。

永捷建設在新北市樹林區推出的31戶電梯別墅「永捷京都」全案以底價6.49億元一拍,是今年以來戶數最多的法拍建案,昨(3)日開標,結果以流標收場。

將於4月26日一拍的「信義101」(如圖)已完工約二年,社區50戶中有17戶遭拍賣。房地產業者指出,該案基地位於台北市吳興街600巷內,2010年曾以開價每坪81萬元預售,但其間數次更換代銷及案名,開價也下調至每坪77萬元,但銷售仍不佳。

低利環境加上銀行放貸趨向寬鬆,法拍市場新增供給、拍定量仍處低檔,仍讓去年建物拍賣移轉4,899件、年增約5.8%。遭法拍的建案,多因銷售不佳、建商財務周轉不靈等因素,遭法院執行拍賣,去年金額最大為和旺建設民權西路都更案,以底價33.5億元一拍流標,二拍才被慶隆開發以23.9億元標下。

今年以來已有台北市北投「樂高高」、新北樹林「永捷京都」、台北市吳興街「信義101」等建案全案或建商所持有未售戶遭法拍,金額超過12億元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,過去幾年因建商土地取得成本高、對房屋售價創高有高度期待,淪為法拍建案多為景氣高峰時推出的預售案,然而房市下滑、產品市場性不佳,撐了一陣子銷售率仍不佳,房屋降價求售的價位,甚至已低於其債務。

徐華辰指出,即使近來房市大環境已經漸趨好轉,但以去年底各銀行逾放比緩步提升來看,預期今年下半年這類法拍建案會再增加。



記者郭及天/台北報導

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