跟著信義房屋去日本買房 日圓大跌28%買方慘賠?信義大賺佣金?

<資料來源:好房網News>

台灣利率頻在低檔盤旋,為了打敗定存,讓資金獲得更好的回報,這些年國人流行到海外購買不動產,冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真,然而前幾天自由時報報導指出,從2011年6月到今年5月底,台幣對日圓就升值了27.92%,台灣販售日本不動產量體不小的信義房屋,自東京設點至今累積成交2500件,超過1600億日圓,即將近台幣440億元的不動產,導致投資人帳面價值縮水將近3成。大熱天不想出門

投資人荷包瘦了,但是反觀信義房屋卻賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任,跟著去買遠在2100公里以外的東京不動產,但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股,午夜驚醒時,他會不會一而再,再而三自問: 「到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是深耕日本九年了,怎麼還會這樣」呢?

根據財團法人台灣經濟研究院調查,國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下,投資誘因大減,加上利率頻創新低,錢長不出錢,只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有特殊情感,加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬,很多人因而去東京,去大阪買房子,不過估計買來自用的買家只占少部分,大部分買家著眼的是不動產業者標榜的穩定投報率與租金收益,這些說詞如今卻像一個個氣泡,陽光來了就一個個被戳破。

穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率,第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢,台灣如此,日本也是如此,日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」,日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出,30年後全國人口將減少4000萬,三分之一的房子可能變成空屋,加上日本租屋市場健全,持有房屋的稅賦很重,不買房子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力,「日本人不買日本房子」成為流行語,在這種情況下侈言高投報率是容易砸鍋的。

也因此,未來如果你的日本房地產想要脫手,就會是個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉,而不受日本市場歡迎的物件,如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等,只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。」

而根據工商時報報導,由於地價跌跌不休,加上脫售乏人問津,兒女不想繼承,不少日本地主被迫選擇任由土地閒置荒廢,這個現象與銷售日本不動產業者口中的美麗遠景相比對,是殘酷的反諷。

為了促銷不動產,這些禁忌與已經發生的事,台灣代理業者都會一一揭示給買家嗎?

另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年,完全仿照歐美房價透明機制,但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀行估價,一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本,但因都是日文,看不懂日文的人也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時,信義房屋等代理業者有沒有跳出來保護投資人呢?

如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多,出場時又賺了一點,還不能跟你說恭喜。第一,你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎?第二,如果五年內脫手,你的讓渡所得要面對30%的所得稅,外加9%的住民稅,賺來的說不定都賠回去了。

這些年不少台灣人購置日本不動產,再當成民宿或民泊經營,但2018年6月15日新民泊法上路後,若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事茲事體大,你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎?請千萬慎思!

記者楊欽亮 / 報導

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金管會鬆綁銀行建築融資 房貸放款增7000億

<資料來源:聯合報>

金管會昨天宣布,將大幅鬆綁銀行建築融資限制,增列長照、社會住宅、學校及二○一二年前的廠房興建等,可免計入建築融資上限百分之卅限制,預估房貸放款可釋出三千五百億到七千億元,對不動產市場將是一大利多。

此外,在金融整併方面,金管會主委顧立雄昨天表示,金融業「金金併」原則上以併一家為限,金控獲金管會核准併購,在完成整併前不能再申請轉投資另一家金控或銀行,金金併首次參股百分之十持股,須在三個月內完成。顧立雄說,金管會將在下周業務會報通過「金金併」法規修改,最快今年第四季,新規定可望上路,但他相信現在金融市場已開始「醞釀」 。

顧立雄昨天上午在行政院院會中報告「金融發展行動方案」,提出金融整併政策。顧立雄下午主持金管會例行記者會時表示,「金金併」是以金控為主體的併購,金控可先參股再整併,首次投資持股比率將降為超過百分之十(例如百分之十或十五)即可,投資方式將以公開收購進行,這樣小股東也可跟著賣出;適格的申請人,主要是民營金控,不包括公股。

金管會銀行局局長邱淑貞解釋,金金併是採「自願性公開收購」,首次持股達百分之十,須在三個月內完成,金管會將給予資本計提優惠;例如投資一百億元,資本計提可以打折百分之十六,等於只須扣除十六億元,這樣就不會大幅影響到金控的資本適足率。

另外,金管會對房貸放款及保險投資再生能源也有開放措施。邱淑貞說,將修改函令排除銀行法第七十二之二條適用範圍,即符合公益性及社會性兩原則放款,可不適用百分之卅的房貸放款水位限制;可排除項目包括醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍等。另外,在民國一○一年之前的廠房放款,若興建廠房目的是為生產,也一起排除。估計開放後,房貸放款可增加三千五百到七千億元空間;目前銀行業房貸放款平均水位已超過百分之廿六,接近滿水位。

記者孫中英/台北報導

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銀行搶房貸 祭快閃行銷

<資料來源:經濟日報>

搶房貸市場,銀行競相推出特定行業別或族群的優惠房貸專案,還有銀行採用精品業快閃的限時行銷手法,爭搶優質房貸客戶。



因此不少銀行鎖定年輕人或特定行業別客戶,例如首購族可申貸青年安心成家優惠貸款,首期利率1.44%起,部分專案限制對象;一銀1.59%房貸專案,鎖定醫護人員、專業人士等客群;國泰世華銀1.59%房貸專案,瞄準醫師、律師、會計師、建築師、保險精算師,或公教、公營事業職員,以及授信往來的中小企業主等。

目前僅有渣打銀轉動幸福優惠房貸專案,未限制對象,利率1.58%起,但條件是雙北市不動產鑑價金額達2,000萬元,其他地區房屋鑑價金額須達1,500萬元,才可享有最低1.58%起優惠利率。

遠東商銀推出1.6%字頭的房貸專案,鎖定自住房貸客戶以及轉貸戶,貸款期間30年,是目前房貸市場中,對不動產、申貸人職業限制最少的方案。

永豐銀昨(12)日推出快閃房貸專案,與遠東商銀一樣,都未限制房貸申貸人的職業及不動產座落位置,直接喊出提供首購族、他行轉貸戶以及原屋融資戶申辦,利率1.6%起,最高可貸到房屋鑑價85%,較目前平均貸款房屋鑑價不到七成,給予的條件算是有競爭力。

記者楊筱筠╱台北報導

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【南北差異】雙北買房借錢難 台南借錢最划算

<資料來源:蘋果日報>

雙北受累高房價,貸款成數不到7成。財團法人金融聯合徵信中心公布資料,今年第一季六都表現穩健,平均貸款成數6成9、平均利率1.76%,普遍優於去年同期。不過今年第一季六都中,表現最好的是台南市,貸款成數可達7成,而且貸款利率只有1.73%,是六都當中,貸款最容易、利率最低的城市。

綜觀六都核貸條件,今年第一季與上一季比較普遍較差,其中雙北貸款成數最低,第一季貸款成數僅6成5,其他四都貸款成數都維持在7成,以台南7成1的表現最佳。

平均核貸利率部分,最佳者同樣是台南市,今年第一季1.73%,次低者為台北市,平均貸款利率1.75%,而桃園市是貸款利率最高者,平均在1.81%以上。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,雙北大款成數低,主要受累高房價,不過南部自住比例較高、房價較低,也讓貸款條件較佳,而桃園市近年有許多新案,也吸引許多買方進駐,雖貸款成數達到7成,但由於買氣多有話題性帶動,加上投資比不低,銀行端控制風險因素下,貸款利率較高。

郎美囡指出,今年第一季不動產市場交易回溫,市場信心增強,銀行寬鬆銀根,貸款成數維持在7成上下,而貸款利率持續維持低檔,今年第一季六都在貸款成數的表現上,雙北由於總價較高,平均值難以突破7成,至於其他四都則都在7成以上。

至於利率方面,郎美囡指出,雖然現階段維持低檔,但美國聯準會已預告美國升息步調,台灣受國際金融影響有可能會跟進,不過台灣就算升息應該也是緩步調升,衝擊性相對弱化。

觀察近期市場表現,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,由於不動產市場買氣、信心度都有回穩跡象,各大銀行紛紛以優惠方案拉房屋貸款客戶,不少貸款專案的條件不輸青安貸,使得利率維持低檔。

不過徐佳馨指出,房屋貸款條件除了銀行政策跟房屋條件會有影響外,關鍵因素在於申貸人本身的財務狀況以及標的物本身,故建議民眾若想要有較佳的貸款條件,除在物件上審慎挑選外,自身財務狀態也必須維持一定水準。

黃阡阡/台北報導

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永豐銀限時房貸1.6%起 轉貸戶、原屋融資戶均可申辦

<資料來源:聯合報 >

房價所得比、貸款負擔率同步降低,國人購屋更能精打細算。永豐銀行宣布,即日起推出房貸快閃專案,利率1.60%起,首購族、轉貸戶或原屋融資戶等三大類族群均可申辦。

內政部調查,去年第4季的房貸負擔率37.58%、較前年同期減少0.76個百分點,同時房價所得比9.16倍、也較同期減少0.16倍1,顯示國人購屋能力提升;江靜美表示,包括銀行調整房貸利率、成數或年期,或提供更具彈性的服務內容,都有助民眾購屋築巢圓夢。

永豐銀行表示,於6月29日前推出房貸專案,提供首購族、他行轉貸戶或原屋融資戶申辦,利率1.60%起、最高可貸房屋鑑價85成、貸款期限最長30年。同時,新戶使用「豐雲房貸」平台申辦好房卡,於30日內刷3筆599元,就送行李箱或500元刷卡金,並加贈7-ELEVEN禮券100元。

記者沈婉玉╱即時報導

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台灣家庭背債15兆!學者揪幕後黑手 1項政策把小家庭「逼向破產」

<資料來源:ETtoday>

中央銀行日前發布最新金融穩定報告,2017年家庭部門借款餘額成長至15兆元,一舉創下15年以來新高,主要是受高房價導致家庭債務持續增加的原因之一。不過,景文科技大學財務金融系副教授章定煊痛批「央行的錯誤政策把台灣的家計部門推向破產的邊緣」。

從央行這份報告顯示,去年家庭部門借款餘額成長至15兆元,其中以購置不動產比例最高占63.56%,周轉金借款則占33.8%居次,相當於全年GDP的86.07%,儘管不動產市場回穩,但民眾買房負擔仍重。央行認為,家庭債務主要來自房貸,家庭儲蓄率高、淨資產不低,加上國內失業率及放款利率處在低檔,有助家庭維持穩健的償還能力,整體財務體質仍屬穩健。

這些年來銀行利息低,錢又好借,不少民眾借來買房。不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊在 臉書 發文表示,央行釋放出氾濫且低廉的準備貨幣進入銀行體系,導致家計部門均提高其財務槓桿,向銀行部門介入高成數的貸款來購屋,同時也導致大量資金湧入房地產,促使房價泡沫化,也讓家計部門高估自己的財富,過度消費、降低儲蓄率,產生繁榮的假象。

章定煊進一步分析,一旦房市泡沫破裂,家計部門的資產價值大幅縮水,家計部門的淨值可能陷入負值,家計部門破產,被迫緊縮消費,最後經濟陷入長期蕭條。

舉例來說,一個雙薪家庭夫妻兩人薪水10萬,之前存200萬當自備款,再貸款800萬,買1000萬的房子。若以2%利率、貸款20年計算,每個月房貸4萬元,小夫妻兩人覺得自己有200萬資產,每月扣除房貸還有6萬可以消費。萬一有什麼其他狀況,房子增貸一點或賣掉就可以處理。

不過章定煊認為,一旦房市泡沫,房價跌掉3成,只剩700萬元,小夫妻資產就變成淨值負100萬。他們必須立即緊縮消費,只要有個狀況,包括生病、失業、多生小孩等,超過每月可剩餘6萬元能處理的範圍,他們立即陷入破產危機。因此,他指出,央行的錯誤政策,正是讓台灣大量的家庭陷入這種財務危機中。過去彭淮南曾說,「你的QE,我的煎熬。」現在美國QE早退了,台灣還深陷貨幣亂象中,要怎麼說呢? 財經中心/綜合報導

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APP設計不含糊 銀行想超多

<資料來源:工商時報>

各家銀行都有提供手機APP,客戶反映多數只有「好用」或「不好用」,站在銀行業的立場可不是這樣,銀行想的角度比客戶多更多。

玉山銀行就表示,「玉山行動銀行」APP是透過累積多年使用數據分析作為基礎,這和國泰金控的「國泰優惠」APP運用自行發展的大數據分析系統,有異曲同工。中信Home Bank APP則導入Design Thinking方法論,找出使用者痛點並推出功能改善,台新銀行副品牌Richart,則由團隊透過每日口碑偵測掌握用戶的聲音,超過上百場的使用者訪談及使用者體驗來設計新型產品、功能。

中信銀行表示,為能落實APP服務的設計原則及構想,舉辦過70多場客戶易用性訪談,將百萬數位用戶歸納出五大金融洞察,除了創新功能,亦將使用者介面進行全面升級,將舊式「九宮格」的點選介面,改為符合手機閱讀架構的卡片式設計及快捷功能引導,為能符合手機的個人化需求,APP搭配生動活潑的趣味元素,如中信小B-貓頭鷹與客戶互動。

「國泰優惠」APP是金融市場上唯一整合金控跨業服務、且百萬下載量超越單一信用卡或行動銀行APP,國泰金表示,它的源起即是客戶普遍反映「缺乏能同時滿足各項優惠權益資訊查詢」的行動平台,因此在設計時盡可能納入金控旗下會與消費用戶接觸的子公司業務,六大功能的設計思考上以「服務會員」為核心價值。例如,該APP裡有「我要送禮」,是金融業界首創的電子票券轉贈功能,將紅利兌換的電子票券以LINE、e-mail等方式贈送給親友,受贈者只須點選特定連結,即可完成領取並且立即使用。

受惠於科技的進步,愈晚進入市場的APP經常能有較好的科技條件,台新銀行副品牌Richart近兩年上市,以「年輕人的數位銀行」為號召,因此設計理念圍繞著「簡單、方便、透明、懂你」原則,且能提供整合服務,台新銀行表示,出發點是要顛覆年輕人對銀行有距離感的刻板印象,讓年輕人開始願意相信銀行,短短時間Richart APP累積下載數超過50萬,驗證了創新設計的成功。

金融理財新聞中心/台北報導

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銀行沒說的真相 六都房貸大解密

<資料來源:蘋果日報>

鑑價玄機 還在為買房子能夠貸幾成傷透腦筋嗎?根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示,銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級,A級地區最高能貸款到8成,B級是7.5成,C級是7成,如果是D級就只能貸到6.5成。還在傷腦筋的你,趕快查查看,想買的房子到底可以貸到幾成。

銀行業者表示,除銀行鑑價和房子地點、坪數會影響房貸款成數外,其餘如年薪是否破百萬,及是否已申請高額信貸、佔用房貸額度等都會影響房貸成數。

台北市全是A級

近幾年房價下跌,不少自住客考慮進場買房,今年第1季買氣逐漸回溫,不動產買賣件數成長1成。只是預算不高、買房又缺經驗的小資族要注意,並非全台的房子都可以貸款到最高8成,若非6都精華區地段的房子,貸款成數未必如人意。屬於A級的地區,除天龍國台北市12個行政區都能貸到8成以外,其他有A級的縣市能還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市,桃園市未在其中。

至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成,專家說,如果想買在這12個縣市置屋,就要多準備些銀彈當頭期款。根據官股銀行內部資料,澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上,最多只能名列C級、貸到7成;而除天龍國外,最高等級非新竹市莫屬,房屋價值只分為A級與B級,不動產顯然比其他縣市值錢。





貸8成要年收百萬


銀行業者表示,除銀行內規評估貸款成數原則之外,貸款人年收入若沒有百萬以上,恐怕也無法貸到最高成數8成。一對年輕夫妻喜歡宜蘭靠海的老房子,預算在500萬以內,但是因為地區偏僻,銀行貸款成數太低,只好打消購屋計劃。

上海銀行主管解釋,除地點會影響成數,貸款人條件也是評估關鍵之一,比如沒有年薪百萬,想貸到8成較不容易。中信金個金處總處長楊淑惠也說,觀察近來民眾未必貸到8成。除了地點與民眾的年收入會影響貸款成數,若民眾之前也申請大量信貸,會佔用房貸額度,等到要申請房貸時,成數也會降低。

現在是否是買房好時機?住商不動產企劃研究室主任暨集團發言人徐佳馨說,對自用住宅來說,現在買是相對低點,但若坪數小、地點差,貸款成數一般無法太高。

林巧雁/台北報導/主編:王郁惠/視覺設計:王瑜生

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房貸成數曝光!銀行內部資料解密

<資料來源:自由時報>

貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一,官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

根據《蘋果》報導,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。

除了房子地點,房價下跌、貸款人之前有無申請信貸,也可能影響銀行評估,貸款人年薪也是銀行的考量點,若年薪沒有超過百萬,想貸款到8成可能很困難。

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元大銀關閉9分行 全因大眾員工離職近千人

<資料來源:蘋果日報>

元大金旗下元大銀,因併購大眾銀過程中,引發大眾銀員工離職潮,人力吃緊,元大銀今年1月向金管會申請,3月起暫停9家分行營業。

元大銀總經理莊有德坦言,申請關閉9家分行的理由,是因為大眾銀離職人員很多,在調配上做了一些人力調整,他說,目前分行人力已經慢慢補足,後續不會再有關閉分行的計畫。

他說,優先選擇關閉這9家分行,主要考量點有三,一是離其他分行很近,對客戶權益影響不大,二是多以「非自有行舍」為主,即都是「承租」的行舍,關掉可以省下租金,三,若都是承租行舍,則再看規模狀況,以規模較小作關閉。

他說,這9家中,台北有5家,台南和高雄各兩家,未來復業時,仍將會在原來地區、另擇其他的地點做復業,例如台北地區還是維持5家分行復業,但不會在原址,會另尋其他台北地區的地點。

據了解,元大銀這9家分行為館前分行、敦南分行、和平分行、通化分行、仁愛分行、東台南分行、中華分行、北高雄分行及新左營分行,5家都在台北地區。

元大銀合併大眾銀後,分行家數達152家,裁撤9家後,分行家數剩下143家。

元大銀也向金管會承諾,這9家分行,2年內會再申請復業。

莊有德說,在客戶權益保障方面,已在農曆年前,在這9家分行原址張貼公告,告知客戶,並以信函方式,發函給存戶,他說,存摺換發是全省分行都可以做,客戶權益不會有影響。

銀行主管說,一般分行裁撤後,民眾存、提多不會有問題,但須留意臨櫃匯款部分,須留意分行帳號的改變。

元大金表示,正努力融合大眾銀和元大銀兩邊人員,並對財富管理部門提出更優惠業績計算方式,希望可以降低流動率。

元大銀行今年元旦完成合併大眾銀行,卻引發原大眾銀員工離職潮,據工會統計,截至1月19日,原大眾銀員工離職數已超過900人。

因員工離職導致人力吃緊,元大銀只好向金管會申請,暫時關閉9家分行,也使得國內分行家數驟降到4月的3406家,較去年底減少11家。

廖珮君、財經中心/台北報導

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