<聰明貸款報導>

近期因央行持續實施選擇性信用管制，加上各大銀行放貸水位接近飽和，房貸市場出現重大變化，不僅貸款利率持續走高，撥款時間拉長，就連原本享有利率與成數優惠的首購族也面臨貸不到八成的窘境。房市交易冷卻下，首購、換屋與預售買家均受波及，消基會更警示預售屋解約潮將升溫，呼籲政府修法保護自住型消費者權益。

房貸難談、利率走高　民眾直呼：「不是不想買，是買不起！」

一位網友近日在PTT上分享自身經驗，指出近期與多家銀行接洽房貸，卻頻頻受阻，不但專員態度冷淡，甚至有銀行明言撥款時間恐延後至三至六個月以上。該名網友擔憂目前貸款條件惡化，加上國際政經情勢變動，打算將頭期款轉為投資美元活存，直言「最近根本不是有沒有要買房的問題，是根本買不了房！」

其他網友也紛紛留言表示有相同感受，「首購貸得到，但投資客完全卡住」、「銀行動不動就說成數不足」，部分人則建議轉向建商合作預售案尋求「保留額度」的分戶貸款。

新青安也卡關　貸不到八成成數　預售屋解約潮逼近千件

即便是符合「首購＋新青安」資格的自住族群，也無法倖免於限貸令之下的壓力。一位五寶媽媽購買桃園蘆竹一處總價近1,200萬元的預售屋，原預期能順利申貸八成，卻被銀行告知只能核貸七成，必須自行補足上百萬元，否則恐面臨違約或解約。

根據《591實價登錄》統計，2025年前五個月，六都與新竹地區的預售屋解約量已達950件，年增率高達59%，其中以台南市增幅達151.9%最為明顯。面對此情況，消基會發布新聞稿，強調當前制度已對自住型買家造成不合理壓力，呼籲應立即彈性修法。

消基會四大呼籲：保障無法履約自住者權益

消基會指出，現行《平均地權條例》第47條禁止預售屋在未完成登記前轉售，原為防堵投機，但如今卻成為壓垮自住者的負擔。若遭遇貸款不成而需解約，恐須支付高達總價15%的違約金，處境極為不利。

對此，消基會提出四大改革建議：

1.放寬預售屋轉售限制：針對非投機性因素（如貸款受阻、家庭變故）可例外換約；
2.強化資訊公開與履約保障制度；
3.設立法律援助窗口；
4.推動購屋風險教育與宣導。

房貸利率節節升高　撥款排程拉長至五個月

隨著央行緊盯不動產風險，各銀行自2024年下半年起陸續調升新承作房貸利率，目前多落在2.3%至2.7%之間，高於過往水準。其中，第一銀行利率區間為2.45%～2.7%、華南銀行約為2.3%～2.5%、彰化銀行則普遍高於2.5%。

銀行主管指出，目前申請房貸除了看房屋地點，更重視借款人財力與信用狀況，辦理撥款流程從鑑價到審核至少需1～3個月，部分銀行甚至拉長至5個月以上，讓急需資金的購屋族苦不堪言。

房貸逾期止升　市場進入冷卻期　買方終於有椅子可坐

根據最新數據，6月全台房貸逾期金額首度停止上升，顯示金融體系正朝向穩定邁進，銀行風控轉趨保守但不再全面緊縮。專家指出，這對首購族是一大利多，不僅降低突發政策風險，也代表與銀行重新「站在同一陣線」。

同時，屋主讓利意願升高，市場開始出現明顯的議價空間。原本高不可攀的市中心物件，如今可能下修售價、附贈裝潢或車位，買方有更多主導權。不過，專家也提醒，利率仍高，買方應做好長期財務準備，試算還款能力，審慎進場。

換屋族策略兩極化：先賣後買與名義規劃成關鍵

換屋族方面，專家指出若舊屋已無貸款，或可由配偶名義申貸新屋，可適度進場觀察，因目前市場選擇多、談價空間大；但若舊屋仍有貸款，新屋又無法規避第二戶貸款限制，應優先考慮「先賣後買」策略，避免貸款條件談不攏。 值得注意的是，根據統計，在央行「切結換屋」配套之下，第二戶購屋貸款核撥件數中，實際符合切結條件比例僅約10%，實務上仍困難重重。

冷卻期不等於壞消息，準備好才是關鍵

房市雖降溫，但這對理性購屋者而言，未必是壞消息。市場正處於重新洗牌階段，買方可趁機觀察、比價、談判，在高利環境下做好還款規劃。這段時間，也可作為鍛鍊財務體質的黃金期，為下一波購屋良機做好準備。

買房不只是「能不能買」，而是「準備好了沒」。真正能安身立命的選擇，來自冷靜規劃與堅定執行。

<聰明貸款報導>

在利率高檔、房價居高不下、銀行放貸審慎的三重夾擊下，首購族買房正面臨史上最艱困局面。不僅貸款成數頻遭砍、放款時程延宕，連新青安貸款也被質疑「排擠原有貸款額度」，讓許多首購族在交屋前夕「被迫棄房」，甚至得「加價購」銀行指定商品才能提高內部評分，完成核貸。

首購族為貸款疲於奔命

27歲的小文（化名）為申請貸款奔波半年，前後接洽近10家金融機構，最終仍無法順利取得足額貸款。她透露，多家銀行要求她開設高額存款帳戶、綁定金融商品、甚至拉親友當保人來「美化評分」，但貸款成數始終落在7成上下。「我真的累了，建商願意解約我還感謝，雖然要賠10萬元違約金，但至少鬆一口氣。」小文無奈地說。

整批貸款喊卡　建商甩鍋給買方

在基隆購屋的于小姐原本預期由華南銀行承作整批房貸，卻臨交屋前被建商告知銀行「不配合」，只能自行找貸款。多家銀行估價偏低、貸款成數不到6成，讓她與未婚夫得湊出逾百萬元頭期差額。「這根本是把我們逼進絕路！」

綁保險、存款門檻　貸款變相加價購

桃園大園的洪先生也指出，合庫銀行要求綁定房貸壽險、限選高保費平準型保單，才能取得40年期房貸與8成成數。「我才39歲、買的新成屋，為何不給選擇？」他質疑銀行「藉貸款行銷產品」，變相剝削購屋者。

另一位購屋者則反映，某銀行設下「存款達300萬元」才能貸到8成的門檻。為拉高評分，他只得向親友借錢「養存款」，甚至還被建議綁保險、定存，才能「順利過關」。這些潛規則，讓貸款變成「消費套組」，對首購族而言無異雪上加霜。

核貸時程拖半年　連薪資證明都成障礙

核貸時程也讓人崩潰。有房貸專員坦言，審核從3個月拉長至6個月，導致民眾遲遲無法撥款。不少人在交屋前臨時被退件，只能臨陣求援。

此外，對雙薪或兼職族群而言，「如何提供薪資證明」更是一大難題。一名月薪6萬元的藥局助理就因兩份工作轉帳戶不同、證明文件繁複，無法一次補齊資料，被銀行多次退件，最終只得放棄購屋。

銀行撙節貸放　新青安疑排擠成數

市場普遍認為，新青安房貸雖主打利率優惠，卻可能擠壓其他一般貸款額度。銀行在限貸與額度壓力下，選擇優先核發新青安，導致非新青安族群的貸款難度大增，也有建案甚至提前要求買方在取得使用執照前就完成「預審」，將財力條件攤在陽光下，提前篩選買方資格。

升息陰影未散　低利率時代不再

不少民眾仍期待利率下修以減輕房貸負擔，但專家指出，目前2%至3%的房貸利率已屬常態，若無重大經濟動盪，央行不太可能輕易降息。有網友直言：「現在2.28%還嫌貴？以前1.3%是異常時期，不用期待回不去了。」

買房難度升級　民眾信心動搖

在這樣的環境下，不少人已萌生退意。有網友感嘆：「不是不想買，是根本買不了！」也有人考慮把購屋預算轉為美元活存，等待更合適時機再進場。對首購族而言，買房不再是努力存錢的成果展現，而是一場漫長而艱難的財務挑戰。

<聰明貸款報導>

因應現今職業型態多元化，永豐銀行31日宣布，其個人信用貸款產品「私房錢」的徵審流程中，已獲金管會核准試辦導入「所得代理模型」，本月起啟動為期六個月的試行，將以AI與大數據技術結合非傳統資料來源，評估申貸者的收入能力，目標擴大對於無固定薪資證明族群的服務範圍。

永豐銀行指出，新模型鎖定包括網路意見領袖（KOL）、外送平台工作者等自由職業者族群，這些族群常因缺乏制式薪資證明，在傳統信貸審核上遭遇困難。內部資料顯示，申辦「私房錢」信貸的客戶中，近三成在申請當下無法或不便提供收入證明。

所得代理模型將整合申請人於永豐銀行的金流紀錄，並參考行政院主計總處的薪資調查數據，透過AI分析推估其月收入，以作為核定信貸額度的依據。此舉有助於減少繁瑣的文件作業，同時提升申辦的彈性與效率。

此外，永豐銀行也宣布，申請「私房錢」循環型信貸即日起享有免手續費優惠，動用資金將以「日計息」方式計算，且提前還款亦無違約金，讓資金調度更具彈性。

民眾可至永豐銀行官網或 「永豐私房錢」 活動頁面查詢相關申請資訊與詳細條件。

<聰明貸款整理>

在高房價壓力下，老公寓正吸引越來越多年輕族群進場。根據金融聯徵中心統計，2025年第一季全台購買屋齡30年以上老公寓的房貸申請人中，超過八成為50歲以下的購屋者，其中以40至50歲族群最為踴躍，占比高達35.7%，且近五年持續增加，年增約2.9個百分點，顯示中壯年成為老公寓買盤的主力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，隨著房價高漲、新大樓總價動輒破千萬，愈來愈多自住型買家選擇「先買老、再換好」的購屋策略。老公寓雖屋齡高、屋況較舊，但公設比低、實坪高，尤其在台北等都會區，許多年輕人預算有限，只能向這類價格相對親民的老屋靠攏。

除了價格因素，老公寓多位於市中心蛋黃區，擁有成熟生活機能與便捷交通，對於依賴市區機能、工作通勤與社交活動頻繁的年輕族群而言，具高度吸引力。張旭嵐表示，這類物件還具有都市更新與危老重建潛力，兼具自住與投資雙重價值。

然而，相對於年輕與中年買盤的成長，50歲以上高齡購屋族對老公寓的興趣顯著下滑。統計顯示，50歲以上僅占不到兩成，70歲以上更不到0.5%，且比例逐年下降。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，老公寓多無電梯，不利長者居住，再加上這類族群多半擁有資產、購屋預算較高，往往偏好有車位、設施完善的電梯大樓，出現「賣公寓、換大樓」的換屋潮。

此外，貸款規範也是高齡者購屋的阻礙之一。部分銀行設定「年齡＋屋齡」不超過75至85年的核貸標準，使得超過50歲的購屋人若購買屋齡30年以上物件，可能因條件不符而遭拒貸，降低進場意願。

針對此趨勢，內政部也計畫推出「老宅延壽機能復新計畫」，預計2025年第四季上路，針對屋齡逾30年、樓高4至6層且結構安全的集合住宅，提供加裝無障礙設施、外觀修繕等補助，期望改善老宅居住條件，降低高齡者換屋壓力，同時吸引更多青年回流舊社區，進一步改變老公寓的市場結構。

<聰明貸款報導>

全台正值預售屋交屋高峰，然而銀行貸款卻同步收緊，讓許多購屋族陷入難以如期交屋的困境。尤其台中一處總戶數200戶的大型建案，竟傳出自5月開始對保至今僅核准30戶，引爆市場對「貸款風暴」的高度關注。

地政士表示，目前正常房貸核撥速度已有趨緩，但利率普遍上升，首購族房貸利率多落在2.65%以上，非首購族更達2.8%。在貸款成數方面，首購族還可能取得8成，但對於無保人、收入不穩或有信貸紀錄者，銀行審核趨於嚴格，貸不滿成數的案例層出不窮。

從「交屋潮」變成「壓力潮」

自2018年起，全台建商大量推案，如今陸續完工，進入交屋期。市場預估，從現在起到2028年都將維持高峰，2026年更可能是密集交屋年。不過，與以往整批交屋即可輕鬆貸款不同，現今建商與購屋族同樣面臨資金壓力，建商也無法再保證貸款成數或利率，只能請消費者「各憑本事」。

有購屋族反映，儘管符合新青安申請資格，但因公股銀行收支比審核嚴格，最終僅核准6.5成成數，無奈轉向民營銀行才勉強貸足8成，且利率高達2.65%。

網友現身說法：我這樣還能貸到8成嗎？

Dcard上一名網友發文詢問，三年前下訂預售屋，靠信貸籌措自備款，預計年底交屋，但目前僅剩40萬存款，尚有280萬整合信貸與車貸，每月繳款壓力約6萬元，擔心現況無法通過銀行審核。

不少網友回應「一定會被影響」，並直言「我當初就是這樣，真的貸不到8成，只能找其他辦法」。也有人指出，不僅個人財務狀況影響貸款，還包括房屋座落區域、是否首購、鑒價方式等因素，即便清償信貸，仍未必能貸到理想成數。

建議另尋保險業或熟悉窗口

面對貸款收緊，地政士鐘雅馨指出，許多地方農漁會與信合社過去提供房貸服務，但如今成數同樣下修，建議民眾轉向壽險公司或熟識之銀行窗口洽詢，增加核貸成功率。 她也提醒，目前市場已有部分建案出現「請自尋資金」現象，尤其第二戶房貸認定曖昧，即便名下僅有一屋無貸，也可能被認定為第二戶、成數遭砍。因此在簽約前，應務必釐清成數、利率、對保與撥款期程等細節。

交屋邊緣人的焦慮與無奈

事實上，過去房市熱絡、資金氾濫，購屋者多能順利取得高成數貸款，甚至在交屋前順利轉手賺價差。但如今政策與信貸緊縮，導致許多首購與自住者也難逃「交屋難產」命運。

一名曾協助客戶處理房貸的資深業者感嘆：「這幾年買房的，不少人現在都像坐在考場中央，壓力超大。誰能想到從買到交屋，風向會轉那麼快？」

根據建商與買賣契約第18條的說法，若貸款成數不足三成，消費者可選擇分期償還或解除契約，但實務上，建商鮮少主動承諾分期條件，購屋族即使想退，面對高漲的房價也往往「退不下手」。

制度設計需更貼近真實生活

這波貸款風暴提醒各界，當制度設計無法涵蓋現實生活的複雜變化，購屋者很容易成為政策轉彎的犧牲者。每一次「貸款不足」，背後都是一段「我怎麼會變這樣」的不甘心與無奈。

政策制定者若無法正視這群「交屋邊緣人」的困境，未來這股風暴恐怕將從個案擴散成為一場系統性的房市風險。

<聰明貸款報導>

114學年度上學期就學貸款申辦作業即將展開，台灣銀行宣布，自8月1日起至9月30日止受理申請，續借學生可透過線上系統辦理，使用晶片金融卡或手機簡訊OTP即可身分核驗，借款人可透過電腦或手機完成申請程序，省去臨櫃辦理的時間與成本，更享有免收線上對保手續費的優惠。

台銀鼓勵同一學程的續借學生踴躍採用線上申辦，教育部也對此便民措施表示肯定，呼籲各級學校積極協助推廣。台銀指出，首次申請或有特殊需求的借款人仍需親自至銀行臨櫃辦理，以確保資料完整與身分核驗。

目前就學貸款利率為1.775%，採中華郵政一年期定期儲金機動利率加0.15%浮動計息機制，每年由教育部公告檢討調整。

結合MyData平台　一站式線上取得戶籍與低收證明

為進一步簡化申辦流程、減少奔波，台銀此次也與數位發展部MyData平台合作，借款人可透過該平台線上申請全戶戶籍資料、中低收入戶證明等必要文件，無需再前往戶政機關辦理，大幅提升便利性。

有意申辦的學生可至「台灣銀行就學貸款入口網」（ https://sloan.bot.com.tw ）查詢相關資訊，或洽各地台灣銀行營業單位了解詳情。

申辦資格與注意事項

根據台銀規定，申請人及連帶保證人皆需具中華民國國籍並完成戶籍登記。尚未取得戶籍但具有居留證及中華民國護照的駐外人員子女亦可申請。

此外，申請人須為就讀國內（不含港、澳、陸地區）公私立高級中等以上學校的正式學籍學生，且具有固定修業年限。若學生已享有全部公費或全部學雜費減免，則不符合申請資格。但若僅有部分減免或補助，仍可針對差額部分辦理就學貸款。

助學政策持續落實　為弱勢學子鋪路

台灣銀行強調，推動就學貸款政策是政府為照顧經濟弱勢家庭的重要措施之一。台銀未來將持續配合教育部政策，全力協助有需求的學生順利完成學業，為進入職場奠定基礎，回饋社會與國家。

<聰明貸款報導>

2025年上半年台灣房市正式進入盤整階段。儘管經濟持續回溫、資金環境寬鬆，但買方信心未見明顯修復，導致買氣降溫與觀望氛圍蔓延。根據21世紀不動產觀察，市場呈現「買氣趨緩、建商策略調整、資金持續寬鬆」三大交錯現象，顯示景氣與購屋行為間產生明顯落差。

核貸量年減逾三成　買盤動能疲弱

根據金融聯合徵信中心統計，2025年第一季全台住宅貸款核准件數僅約3.5萬件，季減22%、年減幅高達35%，成交週期明顯拉長。自2024年9月央行啟動第七波選擇性信用管制，對第二戶購屋貸款限縮至五成，並新增「一年內出售原屋」切結條款後，市場反應保守。21世紀不動產指出，相關切結案將於今年9月起陸續到期，將成為下半年市場波動的重要觀察點。

資金環境寬鬆　利率升高壓抑買氣

儘管景氣數據亮眼，買方卻未同步跟進。主計總處指出，2025年第一季GDP年增率達5.48%，CPI僅1.37%，經濟基本面穩健。然而，央行資料顯示，6月五大銀行房貸平均利率已升至2.283%，年增4.5%，創下16年新高。在利率攀升壓力下，民眾購屋意願受抑。雖然M1B與M2年增率分別達2.44%與3.45%，顯示市場資金並未收緊，但信心缺口明顯，房市進入「景氣擴張、買方觀望」的分歧階段。

建商資金未撤　策略性卡位潛力區

值得注意的是，建商並未因買氣疲弱而退場。5月全台建築貸款餘額達3.4兆元，年增3%，顯示資金仍持續流入開發市場。業者調整推案策略，轉向具交通建設、產業聚落與生活機能成熟的區域布局，如北部都更案場、中南部高鐵與捷運沿線，顯示建商正為未來交屋高峰卡位，同時審慎控管風險。

政策限制加壓　分期協助遭否定

房市老將指出，當前自住買方貸款壓力罕見高漲，甚至需仰賴建商協助分期付款以補足銀行貸款成數差額。但近期政府卻嚴查並限制「第二順位抵押予建商」的貸款模式，讓業界質疑政策過度干預。業者呼籲應針對首購與自用客適度鬆綁金融管制，協助真正有購屋需求者順利入市。

國際變數升溫　信心修復挑戰重重

除內需外，國際情勢亦為市場信心增添變數。美國對台關稅談判尚未定案，若未來美方加徵高額關稅，恐影響出口與企業支出，進一步壓抑民眾可支配所得與購屋信心。面對政策不確定性與外部風險交織，短期內房市動能難見大幅反彈。

剛性需求穩盤　購屋需量力而為

21世紀不動產企劃研究室副理董家菱分析指出，2025年下半年房市將持續盤整，自住與投資需求將更加分化。她建議，購屋者應審慎評估財務彈性，房貸支出控制在家庭可支配所得三成以內，以免未來利率或政策變化加重生活負擔，影響成家品質。

總體來看，房市正處於調整關鍵期。資金寬鬆、建商未退、但信心未回的結構性落差，將主導下半年市場走向。如何在政策與市場之間取得平衡，將是未來能否重啟買氣的關鍵。

<聰明貸款報導>

2025年上半年全台房市急凍，成交動能大幅萎縮。根據內政部統計，建物買賣移轉棟數僅13萬151棟，年減26.4%，創下自2018年以來同期新低，更是1999年有統計以來的第三低紀錄，明確顯示房市進入盤整期，買氣冷卻、成交週期拉長。

房市降溫不僅體現在成屋市場，預售市場更是重災區。中信房屋彙整實價登錄資料指出，六都預售成交量年減幅普遍達5成至8成，尤以台中、台南、高雄最為明顯。但價格卻未明顯下修，僅台北市微幅下調，新北市甚至年漲近2成，呈現「價量背離」現象。

永慶房產集團研展中心表示，房市熱度受到多重因素打壓，包括全球政經變數未解、央行信用管制、銀行貸款審查趨嚴等，導致資金周轉放緩，民眾購屋信心不足，買方轉趨觀望。儘管主計總處數據顯示今年第1季GDP年增5.48%，央行預測全年成長可達3.45%，但經濟指標與房市表現出現明顯脫鉤。

21世紀不動產指出，根據聯徵中心資料，今年第1季購屋貸款核准件數僅約3.5萬件，年減35%，反映高房價與信用限制壓力下，買方入市意願大減；同時建商也轉為保守，調整推案與銷售節奏，整體市場進入調整階段。

6月單月雖因中美關稅戰暫時休兵、股市反彈與交屋潮等因素，帶動建物買賣移轉棟數月增6.2%，達2萬3,442棟，但仍較去年同期年減22.4%。專家指出，這波反彈可能只是短暫現象，整體買氣尚未回穩。

值得注意的是，房市冷卻的同時，房仲產業也面臨大洗牌。上半年全台僅新增70家房仲門市，遠低於往年同期的百家水準。專家估計，若政策未鬆綁，年底前恐有逾千家房仲門市歇業，衝擊從建商、代銷至25萬名房產從業人員的生計。

另一方面，換屋族也面臨新挑戰。隨著央行限貸令升溫，第二戶房貸利率普遍攀升至3.5%以上，成數下修至六成。為因應高利率與資金壓力，專家建議換屋族採「先賣後買」策略，以降低雙重房貸負擔，提升貸款彈性，並善用重購退稅等政策節稅，但也應留意租屋空窗期與房市波動風險。

中信房屋提醒，目前預售市場潛藏三大風險：中小建商資金壓力導致工程爛尾、投資客退場可能引發拋售潮，以及高點交屋恐使買方承擔價格反轉風險。建議購屋者在高價盤整時期，審慎評估自身財務狀況與市場走勢，避免資產損失。

在高房價、嚴政策與國際不確定性交織下，2025年上半年台灣房市正式步入深度觀望期，下半年走勢仍需密切關注全球政經局勢與央行後續政策動向。

<聰明貸款報導>

金管會公布最新統計，截至2025年6月底，全體本國銀行的房貸逾期放款餘額為新台幣86.37億元，終止了連續十個月上升的趨勢。然而，即便金額略為下降，逾放比率仍連續第四個月維持在0.08%，與2022年8月以來的35個月高點持平，反映房市風險仍未解除。

金融圈指出，6月逾放金額小幅減少，主因銀行配合半年報加大轉銷呆帳力道，並非實質違約風險下降。尤其新屋交屋潮推升房貸餘額，也在短期內壓抑了逾期數據，但專家直言，這只是暫時現象。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，近期不少分戶貸款多以寬限期方式進場，短期內不會立即發生逾期問題，但限貸措施與階梯式利率上升，加上轉貸條件趨嚴，將壓縮借款人喘息空間，未來壞帳與逾放的風險恐將擴大。

根據金管會資料，2025年6月底國銀整體房貸餘額達11兆2,557億元，年增率僅7.33%，不僅連續九個月下滑，更創下18個月來新低。銀行局副局長侯立洋表示，房貸成長趨緩與央行升息與信用管制政策直接相關，使民眾購屋成本上升、意願轉趨保守。

侯立洋也指出，目前房貸逾放的三大原因包括：一、中小企業主受疫情與經濟波動影響還款能力；二、升息與寬限期到期導致負擔加重；三、部分借款人因個人財務問題而無法準時繳款。他強調，整體逾放狀況仍算穩定，但金管會會持續監控個別銀行風控情形。

儘管逾放比維持在歷史相對低點，市場專家仍提醒，房市交易量年減近三成，反映房市陷入低迷。在貸管未鬆、利率升高、轉貸困難的三重壓力下，房貸違約風險仍具升溫潛勢。

不過，也有專家指出，在房市修正期間，反而是自住型買方進場的良機。建商為促銷讓利空間增加，買方擁有更大的議價彈性，若能掌握時機，仍有機會以相對划算的價格置產。

展望下半年至明年初，央行打炒房態度持續強硬，國際經濟不確定性增溫，在信心不足與政策壓力並存下，房市恐將延續觀望氛圍，違約風險仍需密切關注。

<聰明貸款報導>

根據金管會最新統計，截至2025年6月底，國銀房貸逾期放款（逾放）餘額為86.37億元，較5月減少1.49億元，終止連續十個月上升。不過，房貸逾放比仍維持在0.08%，已連續三個月站穩近三年高點。金融圈指出，6月的下滑主因在於銀行配合半年報作帳，加大轉銷呆帳力道，並非房市基本面好轉所致，未來違約風險仍難言解除。

逾放數據高檔盤旋　違約警報未除

儘管逾期放款餘額略減，但仍連續四個月站上「8」字頭，為近四年同期新高。所謂「逾期放款」，是指貸款人遲繳本息超過三個月的放款金額，顯示部分借款人資金壓力沉重，背後與今年首季房市急凍、經濟環境不確定性同步發酵有關。

高力國際不動產黃舒衛分析，逾放略減有兩個原因，一是銀行因應6月半年報作帳，積極認列呆帳，二是新屋交屋潮推升房貸餘額，而剛交屋族群通常短期內較不易成為逾放戶。但他也強調，若限貸未鬆綁、轉貸與增貸通道持續收緊，加上階梯式房貸利率逐步調升，整體房貸風險依舊存在。

銀行局副局長侯立洋也坦言，6月逾放餘額減少與銀行加大呆帳轉銷力道有關，但整體而言，目前逾放比維持穩定水位，各銀行控管風險能力尚稱良好。

房貸增幅放緩　房市量縮成主調

根據金管會與央行資料，截至6月底，國銀房貸總餘額為11兆2,557億元，年增率降至7.33%，不僅連續九個月走低，更創下18個月來新低。央行則公布全體銀行購置住宅貸款餘額達11.31兆元，較上月增加490億元，續創歷史新高，但年增率亦僅7.38%，創下2024年1月以來新低。

官員指出，儘管總體餘額仍持續增加，但交易動能明顯放緩，六都6月買賣移轉棟數年減24%，上半年累計年減幅更高達26.6%，房市量縮趨勢明顯，購屋貸款年增也連九月放緩，顯示市場正進入「溫和調整」期。

建融年增創新低　建商資金調度審慎

供給端方面，象徵建商信心的建築貸款（土建融）6月底餘額為3兆4,405億元，月增108.36億元，然而年增率卻降至2.01%，是2024年8月以來新低，並已連續四個月下滑。

央行指出，自2022年起建融年增率趨勢持續往下，反映出建商資金運用日趨保守，雖不時仍見大型購地案推升單月餘額，但整體仍維持謹慎態度。

有市場人士分析指出，建商對總體經濟與房市前景轉為保守，融資與推案策略調整幅度加大。尤其在央行第七波選擇性信用管制等政策干預下，房市買氣回溫空間有限，供需雙方皆採取觀望態度。

房市仍在修正期　高檔震盪延續

綜合央行與金管會資料，雖然房貸與建融餘額未見劇烈萎縮，但年增率放緩與逾放數據高檔徘徊的現象，顯示房市正處於高檔修正階段，尚未進入硬著陸或崩盤狀態。央行指出，目前市場氛圍仍有熱度，例如部分大型銀行推出2.2%優惠房貸利率，低於市場主流近3%的水準，反映買賣雙方尚未全面退場。

然而，交易量與資金動能均呈緩降，加上經濟前景不確定、限貸政策尚未鬆動，房市未來走向仍需觀察金管會與央行後續政策節奏，以及民眾對利率與總價的接受程度。