<聰明貸款報導>

中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀、一銀）新承作房貸利率升至 2.303%，創下自2009年1月以來、逾16年半的新高紀錄。表面上看似僅突破「2字頭」，但市場真實情況更嚴峻：多數民營銀行房貸利率早已衝破3%，部分甚至上探 3.5%，一般購屋族實際取得的利率與官方數字出現明顯落差。

五大行庫利率數字只是「美麗的誤會」

臉書粉專《賣厝阿明》直言，央行公布的2.303%主要反映在公股行庫的優惠專案，屬於少數優質客戶的利率條件。實際上市場多數民營銀行受限《銀行法》第72-2條不動產放款上限，以及央行第七波信用管制影響，普遍將房貸利率調升至 3%~3.5%。
阿明指出，利率雙軌制形成的原因有三：

1.新青安貸款集中於公股銀行，大幅壓低平均數據。
2.民營銀行額度受限，必須透過利率篩選客戶。
3.央行管制加重風險溢價，導致非首購族及投資客被收取更高利率。

他強調：「除非是信用極佳的首購族，否則很難貸到低於2.5%的利率。部分銀行甚至直接拒貸小套房、第二屋，或要求搭配高息信用貸款。」

房市交易量萎縮 價格出現鬆動

央行統計顯示，7月五大銀行新承作房貸金額達 709.24億元，雖較6月增加45億元，但主因在於部分貸款遞延及整批分戶貸款釋出，並非買氣回溫。

房市交易數據更顯疲弱：7月六都建物買賣移轉棟數為 18,856棟，年減近三成；其中台中市年減幅最大，達38.7%。價格則出現輕微鬆動，信義房屋大台北房價指數年減0.79%，國泰房地產指數第2季季減0.25%，反映市場正進入「量縮價盤整」階段。

新青安占比逾4成 排擠效應浮現

值得注意的是，7月新青安房貸金額達 286億元，占五大銀行新承作比重達 40.28%，創一年來新高。由於其平均利率僅約1.77%，遠低於一般房貸，導致一般購屋族額度遭到排擠。

專家分析，目前房貸市場已出現 M型化：

●一端是享受新青安優惠的首購族；
●一端是財力雄厚、能承擔高利率的投資客；
●最辛苦的是介於兩者之間的「中間族群」——換屋族、小資首購族，他們既不符政策條件，又無力負擔高利率，成為最大受害者。

高利率與管制並進 購屋族宜務實應對

央行理事會自2024年9月實施的第七波信用管制，被外界稱為「金龍風暴」，雖成功壓抑投資需求，但也波及自住客。央行強調，房價指數仍維持正成長，若此時放寬管制，恐削弱政策效果。

專家提醒，隨著民營銀行利率普遍突破3%，房貸市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售交屋潮與銀行額度緊縮將持續挑戰購屋族，建議民眾應超前部署，實際比較銀行條件，妥善規劃資金，以免在高利率環境下承受更大壓力。

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近期房市資金環境持續緊繃，購屋族除了面臨利率走高、成數縮水，甚至還傳出「N+1」貸款條件，讓交屋族叫苦連天。雖然中央銀行一再澄清，從未發布所謂的「限貸令」，但市場顯然感受到房貸取得的難度正逐步升高。

根據聯徵中心最新統計，2025年3月國人向銀行申請房貸的人數約1.79萬人，占比83.73％，不僅比去年同期的88.39％明顯下滑，整體占比也降至八成出頭。相對地，農漁會信用部、信用合作社及保險公司等「非銀行體系」的申貸人數則同步上升，市占率已突破16%，較一年前的不到12%顯著增加。

其中，農漁會信用部申貸人數達2008人，占比9.34％，增幅最大；信用合作社為792人，占3.68%；保險公司657人，占3.05%，都比去年明顯成長。郵局雖僅0.17%，仍有微幅上升。業界解讀，愈來愈多無法順利向銀行申請到理想成數的購屋族，開始轉向非銀行管道尋找資金。

值得注意的是，利率差距並未如外界想像般懸殊。聯徵中心資料顯示，今年3月各類金融機構的平均房貸利率差異不大，銀行約2.326％，農漁會信用部2.324％，保險公司2.338％，信用合作社則偏高至2.765％，最低則為郵局的2.268％。由於條件相近，不少與銀行溝通受阻的民眾，自然願意嘗試其他貸款來源。

然而，隨著銀行對房貸控管日益嚴格，市場上已經出現所謂「N+1」的奇特現象。簡單來說，銀行在核貸時，會將貸款成數拆分，例如原本7成貸款，拆為6成+1成，其中額外的「1成」常伴隨較高利率，並設定第二順位抵押。專家提醒，這類條件意味著日後再申請增貸的可能性幾乎被封死，讓屋主的財務彈性大幅受限。

近期，市場更傳出有銀行首購貸款統一定價高達3.1％，一般自住型房貸利率也普遍落在2.8%左右，部分案件甚至突破3%，比過去低點1.6%翻倍，購屋族的月付負擔明顯加重。一位正準備交屋的民眾無奈表示：「現在不只是利率貴，貸款成數也被切割，真的有被雙面夾擊的感覺。」

不動產業者觀察，目前全台建案銷售速度趨緩，首購族與換屋族普遍轉為觀望。業界人士直言：「問題不是買不起，而是借不到足夠的錢。」若政策面不出現鬆動，房市恐怕仍將維持低交易量的冷清格局。

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近期在央行信用管制影響下，銀行房貸量能持續吃緊，許多民眾面臨「貸不到」、「成數不足」甚至「排隊撥款」的困境。市場更傳出部分銀行今年度房貸額度已經用罄，導致購屋族憂心交屋受阻，甚至恐陷入解約賠償的窘境。

根據《銀行法》第72-2條，銀行承作住宅及企業建築貸款總額不得超過存款及金融債券發行額的三成。實務上，多數銀行會將警戒線設在27%至28%，一旦接近，往往就會調高利率、縮減貸款成數或拉長審核期。今年截至6月底，已有10家銀行不動產放款比率突破27%，顯示房貸水位相當緊繃，公股與多數民營銀行普遍出現排隊現象，等待時間甚至長達3至6個月不等。

然而，在緊縮環境中仍有少數銀行額度充足，包括王道銀行、遠東商銀、星展銀行，以及純網銀的將來銀行。這些銀行強調免排隊、撥款即時，成為近期市場上的「搶手貨」。

以條件來看，王道銀行提供2.72%起利率，最高可貸八成並享有最長三年寬限期，且因額度寬裕，客戶只要備齊文件最快24小時內就能得知結果；遠東商銀則以2.75%起利率承作，但貸款年限多以20年為限；星展銀行利率2.8%起，惟無寬限期。

至於純網銀將來銀行，則祭出2.48%起利率、最高八成成數及最長30年期，並採線上辦理與視訊對保，不需往返分行，同時承諾「撥款免等待」、「免搭購其他商品」，資金可於交屋日即時撥款，避免不確定性。

銀行主管提醒，購屋族在挑選貸款銀行時，除了利率高低，更要注意是否需要排隊與審核期長短。排隊時間越久，代表房貸額度越緊繃，不僅可能延誤撥款，也影響貸款成數。對於急需交屋的買方，優先選擇額度尚充足、免排隊的銀行，不僅能提高核貸速度，亦有助於爭取更佳條件，降低違約風險。

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近期市場盛傳「央行擬在9月理監事會討論，將都更與危老貸款排除在不動產貸款集中度之外」，甚至有建商與房仲將貸款取得不易、部分建案停工問題，歸咎於所謂「限貸令」。對此，中央銀行18日嚴正澄清，強調相關說法屬臆測，央行並無「限貸令」，也未限制都更與危老貸款，現行措施旨在確保資金合理配置，維持金融穩定。

都更危老貸款持續快速成長

央行指出，自2023年9月以來，國內銀行辦理都市更新與危老重建貸款規模持續擴張，年增率長期維持在20%以上。截至今年6月底，該類貸款餘額已達8,014億元，年增率26.73%，明顯高於整體建築貸款年增率的2.01%。與2020年底相比，更成長近4倍，顯示政策性貸款並未受到總量管制阻礙。
同時，這類貸款占整體建築貸款的比重，也由去年9月底的19%上升至23%，反映出資金持續流向政策優先領域。央行強調，都更與危老貸款自始未納入選擇性信用管制限制，資金供應仍獲優先保障。

為何不排除在集中度之外？

市場建議應將都更與危老貸款排除在不動產貸款集中度計算之外，但央行認為並不適宜。 央行解釋，集中度是一項重要金融監測指標，若將中長期授信項目如都更危老貸款排除，恐無法完整反映銀行資金配置與潛在風險，「有失觀測意義」。
即便該類貸款具政策誘因，仍會受到房市景氣波動影響，因此需要納入監理範疇，以避免扭曲真實授信風險。

回應「限貸令」與建商財務危機

近期部分建商財務吃緊，甚至傳出台中建案停工，引發市場聯想「央行限貸令」導致資金斷鏈。央行回應，事實上並不存在「限貸令」，總量管制是各銀行依自身規模與經營狀況進行自主管理，並無一致標準。例如某些銀行會調整房貸、建築貸款比重，或增加企業授信以降低不動產集中度。
至於建商爆出財務危機，央行指出主要因個案財務槓桿過高，而非政策直接導致，並建議內政部研議對建商財務槓桿比率加強管理，以防範風險擴大。

房市調整期 央行強調資金保障政策需求

央行強調，近年房市在低利環境下曾過度擴張，資金高度集中於不動產恐埋下泡沫風險，因此自去年9月起推動總量管制，希望引導資金流向真正需求，包括自住購屋、都市更新、危老重建與社會住宅。 針對部分民眾反映銀行「挑客戶」或房貸排隊現象，央行再次強調，金融機構放款應依據審核原則與內規，不得任意拒絕符合條件的客戶。
公股銀行也呼應，放款皆依照5C、5P原則辦理，並未因政策而拒貸。

央行重申，其支持都更與危老重建立場不變，未來將兼顧金融穩定與政策推動，持續監測銀行資金配置狀況。至於總量管制是否延續至年底以後，仍需視不動產集中度是否改善與房市是否朝健全方向發展，再行決定。

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台灣房市正面臨前所未有的「交屋海嘯」。今年至2027年，累計將有近40萬戶預售屋陸續完工，以平均每戶2000萬元推算，總市值高達8兆元，若七成需靠貸款，等於將湧現約6兆元的新房貸需求。

然而，銀行資金能否承受如此龐大的壓力，市場已經出現疑慮。購屋族普遍僅備妥不到三成的自備款，剩餘七至八成全仰賴房貸，但許多人收入與負擔不成比例，例如月薪10萬元卻需每月償還9萬元房貸，銀行風險控管自然趨於保守。加上短期內新增兆元級放款需求，金融體系難以全面滿足，導致申貸困境暴增。

為回應社會壓力，金融監督管理委員會上週宣布，要求銀行公會及各銀行總行設立「單一申訴窗口」，專門處理首購、自住及已承諾購屋者的貸款問題。金管會強調，民眾能透過窗口逐級反映問題，從銀行總行到銀行公會，甚至上達金管會，讓沒有特權、但財務可支應的購屋者在最後一哩路獲得協助。

金管會也將彙整各地申訴案件，掌握市場資金缺口，作為中央銀行調整管制額度的依據。官員指出，這種「細工調整」能在避免全面放水的同時，保障首購族與自住需求，降低金融體系壞帳風險。

央行方面則持續強調「金融穩定」為首要任務。去年啟動的第七波選擇性信用管制，主要針對第二戶以上與高價住宅，並要求銀行自主管理不動產放款集中度。截至6月底，全體銀行的不動產放款占比已降至36.97%，較高點37.5%略有下滑，顯示政策已有成效。

台經院院長張建一直言，目前房市交易量明顯萎縮，但價格仍未大幅下跌，鬆綁管制恐怕言之過早。不過，他也認為對首購自住客應有政策調整，以免在交屋潮中「卡關」。

不動產業者則擔心，房市冷清之際，若銀行過度保守，恐使剛性需求受阻。他們呼籲，央行雖需維護金融穩定，但也不應「打死房市」，至少應讓自住客貸款更為順暢。

專家分析，全面放水可能導致房市泡沫再起，數年後爆發壞帳潮與社會悲劇；但若政策過於嚴苛，又可能引發交屋潮下的大量違約。如何在「資金安全」與「民生需求」間取得平衡，將是金管會與央行接下來最大的挑戰。

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今年上半年全台法拍市場陷入低迷，住商機構彙整內政部統計資料顯示，拍賣移轉棟數僅1,516棟，寫下自2003年有統計以來的歷史同期新低。專家分析，主因在於流入市場的法拍物件稀少，加上目前拍賣價格幾乎與市價相當，投資買方難以尋得價差，導致「無便宜可撿」，市場買氣大幅降溫。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，過去法拍物件常以市價八折進場，投資人扣除清理、修繕或解決占用問題等成本後，仍可獲利，因此吸引不少人入手。但如今法拍價接近市價，投報空間消失，買方意願自然降低。 

同時，法拍供給不足也是關鍵原因之一。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，去年第4季全國房貸違約率僅0.07%，連0.1%都不到，顯示多數購屋人仍能正常繳款，屋主斷頭情況稀少，進而讓流入法拍市場的物件明顯減少。

然而，市場另一端卻呈現不同景象。根據聯徵中心最新統計，截至2025年4月，全國同時持有房貸與信貸的「雙貸族」人數達39.8萬人，創下歷史新高，較2019年同期增加逾10萬人，增幅達35.3%。每人平均房貸619萬元、信貸112.8萬元，同樣寫下新高。

不動產講師邱明芳分析，受美國強力關稅、央行打炒房及限貸措施影響，房市景氣不佳，不少民眾為填補資金缺口，只能透過高利率信貸「以債養債」。在經濟環境惡化、房市交易冷卻的情況下，若金融或股市再出現波動，恐怕將引爆財務槓桿過度家庭的資金危機，甚至使法拍市場在明年反轉攀升。

另一方面，金管會近期檢討銀行法規，擬放寬海外分行建築放款不納入建築融資30%上限計算，規模估計有數千億元，一旦鬆綁，將為銀行釋出更多空間挹注不動產授信業務。專家認為，這項措施或能在一定程度上減緩資金緊縮對房市的衝擊，但對背負高額貸款的民眾而言，能否真正舒緩壓力，仍有待觀察。

整體來看，雖然今年上半年法拍市場冷清，但在雙貸族人數創新高、房市資金環境收緊的大背景下，未來若經濟持續承壓，房市恐難避免再度出現「量縮價壓」與法拍潮並行的風險。

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近期市場傳出都更與危老重建案貸款不易，並有媒體報導稱，中央銀行可能在9月理監事會議討論，將符合條件的都更危老重建貸款排除於不動產貸款集中度計算範圍之外。央行15日嚴正澄清，此說純屬臆測，並強調並未限制此類貸款，相關資金需求不受影響。

央行發布三點聲明：

第一，配合政策，貸款不受限。

央行指出，不動產貸款的選擇性信用管制措施，對於都市更新、危老重建及其他配合政府政策的重建案件並無限制。並多次要求銀行將信用資源優先提供無自用住宅的民眾購屋，同時確保都更、危老、社會住宅等政策性需求的資金供給。

第二，數據顯示貸款成長顯著。

央行表示，自去年9月起，國銀都更危老重建貸款年增率均超過20%，今年6月底達26.73%，遠高於全體銀行建築貸款年增率的2.01%。占建築貸款比重也由去年9月底的19%升至23%。 今年6月底，銀行辦理此類貸款的餘額達新台幣8,014億元，較109年底增加5,923億元，也較去年9月底增加1,314億元，顯示信用管制與自主管理並未抑制其成長。

第三，排除計算將影響監測風險。

央行強調，觀測不動產貸款集中度是為了解銀行信用配置與控管相關風險。都更危老貸款屬中長期授信，仍承受房市景氣波動影響，若將其排除，雖可使集中度數據下降，但會掩蓋實際授信風險與資金流向全貌，削弱央行監測的精確性與政策依據。

央行最後重申，市場上有關「排除都更危老貸款計算集中度」的傳聞並無事實依據，且相關貸款資金供應穩定，無須擔憂政策收緊影響推動進度。

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根據近期多家媒體與官方數據顯示，台灣房市在不動產買賣與房屋貸款雙軸上，都出現極為低迷的現象，尤其以六都購屋比率創下新低為最鮮明的警訊。

六都「家戶購屋比」跌至10年新低

住商機構彙整資料指出，2025年上半年六大都會區的「家戶購屋比」僅達1.4%，也就是每100戶家庭中僅約1.4戶購屋，這創下自2016年以來的最低紀錄，反映出買氣急凍的現象 專家分析，這與政府持續推行的打房政策及央行的「限貸令」密切相關，抑制了自住與投資性買氣

青年購屋族面臨資金斷鏈

青年購屋貸款「新青安2.0」政策雖為自住族提供優惠，卻在限貸令與貸款審核趨嚴下導致部分入場者資金出現斷鏈窘境。購入者一度因貸款申請困難，陷入困境，引發市場與政策重新檢視的聲浪

拆遷戶貸款疑雲，央行澄清非信用管制所致

近期桃園航空城拆遷戶貸款遇困，由此引發對央行信用管制措施是否影響貸款的質疑。央行出面澄清，拆遷戶若以獲配安置土地進行重建貸款、符合青年安心成家優惠貸款條件或名下無貸款無房者，則不受該信用管制限制；申請流程仍由銀行依5C、5P評估辦理，並非受限於政策規定

台灣房市正處於交易量萎縮與貸款難度提升的時期。政府已針對青年族群推出多項貸款助力，但市場整體信心仍在恢復之中。建議購屋族與貸款申請者務必尋求專業諮詢、明確評估財務與法規風險，以降低潛在的不確定因素帶來的風險。

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2025年房市陷入罕見的貸款危機。銀行限貸政策趨嚴，不僅貸款成數不足、撥款時間延長，還導致部分購屋者資金斷鏈，忍痛棄約，損失百萬元認賠出場。房市趨勢專家、吉家網董事長李同榮直言，「新青安」原意是協助自住與首購，卻在高房價時推行，反成助燃劑，引爆「房貸之亂」，並導致市場出現8大亂象，若不盡快處理，房市交易恐全面停擺。

八大亂象全面爆發

李同榮指出，目前房市的「搶貸亂象」包括：

1.銀行大小眼：優先放款給法人、大額收入戶及高利率案件，首購與自住反遭排擠。
2.首購、自住排隊苦候：雖有政策優先保護，但實務上大建商土地融資照貸，小建商與自住買方卻望梅止渴。
3.金融風險升高：資金轉向農漁會、信用合作社、租賃公司甚至地下金融，恐重演1995-2001年基層金融危機。
4.自住第二戶受限：央行限貸令溯及既往，交屋時須多籌兩到三成自備款，重創換屋族。
5.高價門檻下修：原非高價屋因房價上漲被劃入高價範疇，貸款成數由8成驟降至3成，買方資金缺口巨大。
6.預售解約潮：房價下修導致買方解約增加，跌幅擴大恐引發「斷頭」危機。
7.購屋糾紛頻發：貸款卡關、建商無力協助下，買賣糾紛恐接連爆發。
8.爛尾樓風險蔓延：二線城市已出現零星爛尾樓，一旦大型建商出事將引發骨牌效應。

市場實況：貸款難、撥款慢

根據房仲業者觀察，部分大型行庫已將房貸撥款時間由3個月延長至6個月，新青安貸款能送件的銀行僅剩六家，且免排撥的更只剩一家。換屋族因第二戶限貸令不敢出手，首購族則可能排隊五到六個月才拿到貸款，成交週期明顯拉長。

內政部統計，今年1至5月住宅使用執照核發量達5.53萬戶，創2006年有統計以來同期新高，交屋潮與緊縮政策形成「雙重夾擊」，讓購屋族與建商同陷困境。

四大解方：鬆綁資金流

李同榮建議政府與央行應採取四大措施化解危機：

1.嚴格稽核放貸順序：確保首購、自住、已承諾及第二戶換屋者優先。
2.減發定存單：釋放資金，避免市場資金斷鏈。
3.降息或降準：紓解房市及企業資金壓力。
4.啟動銀行法72-2排外條款：將新青安、首購自住貸款排除計算放貸水位上限，釋放銀行放款空間。

籲政策靈活應變

李同榮強調，房市政策需貼近市場變化，不應等到例行理事會才決策，否則在關稅壓力與房貸風暴加劇下，將錯失調整時機。他警告，若8大亂象持續惡化，房市恐步入全面停擺的危險邊緣。

<聰明貸款報導>

2025年上半年，全台住宅使用執照核發量衝上6萬9,550宅，年增9.2%，創下2006年有統計以來同期歷史新高。然而，這波史上最大交屋潮卻正面撞上央行去年9月祭出的限貸令，購屋貸款排隊情況加劇，不少民眾面臨貸款成數下修、條件嚴苛，甚至被迫違約的風險。

疫情推案潮延至今日

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，建案工期約3至5年，此波交屋潮源於2020至2022年間疫情期間，台商回流帶動資金湧入，全台建商積極推案，首購族與自住買盤也勇於進場，推升房市進入大多頭。如今新案陸續完工交屋，但市場氛圍已轉冷，加上限貸令壓力，資金壓力浮現。

六都中，台中市上半年使照量1萬4,890宅，居冠且年增32.7%，創1999年有統計以來同期新高；桃園市以1萬4,033宅居次，年增23.8%。新北市達1萬556宅，年增18.9%；高雄市9,266宅，年增20.9%。台北市則減少至3,673宅，年減18.9%；台南市下滑6.9%至4,204宅。

賴志昶指出，桃園與台中因青埔重劃區、機場捷運、西屯七期、台中捷運等重大建設題材，近年成為推案熱區，帶動當地交屋量衝高。 

限貸重擊自住客

然而，在29年來最大交屋潮之際，限貸令讓許多等交屋的購屋族陷入困境。部分原本承諾「整批核貸」的銀行臨時縮水，有換屋族僅獲三成貸款額度，無力籌足自備款被迫解約賠款數百萬元；也有人因建商資金斷鏈，房屋變成爛尾樓。

「光我身邊貸不到款的就好幾個，接到銀行電話就是出事了。」一名受影響購屋民眾形容，許多首購族明明有還款能力，卻卡在鑑價保守、放款額度不足而無法成交。

政策介入仍存疑慮

金管會與財政部本月初要求銀行，不得任意拒絕首購、自住型買方，以及已取得貸款承諾額度者的申貸，以防交屋潮變違約潮。然而，市場人士質疑，銀行若被迫承擔高風險授信，反而可能衝擊金融穩定，資源錯置也將加劇房市結構問題。

金融專家提醒，部分銀行長期偏重大型建商融資，卻緊縮一般購屋貸款，導致「房子蓋得出來、買得起的人卻貸不到錢」，這種金融資源配置的扭曲，若不改善，恐為台灣房市埋下更大的危機。

預售市場同步降溫

與成屋交屋潮相對照的，是預售市場急速降溫。信義房屋統計，6月全台預售成交件數僅3,348件，年減80%，新竹縣市跌幅達89%最劇烈，雙北跌幅相對較小，但新北仍減少67%。業界指出，只有少數具捷運、重劃區等題材的個案仍有買氣，但整體市場已顯著轉冷。

專家總結，2025年上半年房市呈現「交屋潮高峰、預售低迷、資金緊縮」的多重壓力，市場走勢不容樂觀，購屋族須審慎評估財務，以防陷入違約風險。