<聰明貸款報導>

金管會公布最新統計，截至2025年6月底，全體本國銀行的房貸逾期放款餘額為新台幣86.37億元，終止了連續十個月上升的趨勢。然而，即便金額略為下降，逾放比率仍連續第四個月維持在0.08%，與2022年8月以來的35個月高點持平，反映房市風險仍未解除。

金融圈指出，6月逾放金額小幅減少，主因銀行配合半年報加大轉銷呆帳力道，並非實質違約風險下降。尤其新屋交屋潮推升房貸餘額，也在短期內壓抑了逾期數據，但專家直言，這只是暫時現象。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，近期不少分戶貸款多以寬限期方式進場，短期內不會立即發生逾期問題，但限貸措施與階梯式利率上升，加上轉貸條件趨嚴，將壓縮借款人喘息空間，未來壞帳與逾放的風險恐將擴大。

根據金管會資料，2025年6月底國銀整體房貸餘額達11兆2,557億元，年增率僅7.33%，不僅連續九個月下滑，更創下18個月來新低。銀行局副局長侯立洋表示，房貸成長趨緩與央行升息與信用管制政策直接相關，使民眾購屋成本上升、意願轉趨保守。

侯立洋也指出，目前房貸逾放的三大原因包括：一、中小企業主受疫情與經濟波動影響還款能力；二、升息與寬限期到期導致負擔加重；三、部分借款人因個人財務問題而無法準時繳款。他強調，整體逾放狀況仍算穩定，但金管會會持續監控個別銀行風控情形。

儘管逾放比維持在歷史相對低點，市場專家仍提醒，房市交易量年減近三成，反映房市陷入低迷。在貸管未鬆、利率升高、轉貸困難的三重壓力下，房貸違約風險仍具升溫潛勢。

不過，也有專家指出，在房市修正期間，反而是自住型買方進場的良機。建商為促銷讓利空間增加，買方擁有更大的議價彈性，若能掌握時機，仍有機會以相對划算的價格置產。

展望下半年至明年初，央行打炒房態度持續強硬，國際經濟不確定性增溫，在信心不足與政策壓力並存下，房市恐將延續觀望氛圍，違約風險仍需密切關注。

<聰明貸款報導>

根據金管會最新統計，截至2025年6月底，國銀房貸逾期放款（逾放）餘額為86.37億元，較5月減少1.49億元，終止連續十個月上升。不過，房貸逾放比仍維持在0.08%，已連續三個月站穩近三年高點。金融圈指出，6月的下滑主因在於銀行配合半年報作帳，加大轉銷呆帳力道，並非房市基本面好轉所致，未來違約風險仍難言解除。

逾放數據高檔盤旋　違約警報未除

儘管逾期放款餘額略減，但仍連續四個月站上「8」字頭，為近四年同期新高。所謂「逾期放款」，是指貸款人遲繳本息超過三個月的放款金額，顯示部分借款人資金壓力沉重，背後與今年首季房市急凍、經濟環境不確定性同步發酵有關。

高力國際不動產黃舒衛分析，逾放略減有兩個原因，一是銀行因應6月半年報作帳，積極認列呆帳，二是新屋交屋潮推升房貸餘額，而剛交屋族群通常短期內較不易成為逾放戶。但他也強調，若限貸未鬆綁、轉貸與增貸通道持續收緊，加上階梯式房貸利率逐步調升，整體房貸風險依舊存在。

銀行局副局長侯立洋也坦言，6月逾放餘額減少與銀行加大呆帳轉銷力道有關，但整體而言，目前逾放比維持穩定水位，各銀行控管風險能力尚稱良好。

房貸增幅放緩　房市量縮成主調

根據金管會與央行資料，截至6月底，國銀房貸總餘額為11兆2,557億元，年增率降至7.33%，不僅連續九個月走低，更創下18個月來新低。央行則公布全體銀行購置住宅貸款餘額達11.31兆元，較上月增加490億元，續創歷史新高，但年增率亦僅7.38%，創下2024年1月以來新低。

官員指出，儘管總體餘額仍持續增加，但交易動能明顯放緩，六都6月買賣移轉棟數年減24%，上半年累計年減幅更高達26.6%，房市量縮趨勢明顯，購屋貸款年增也連九月放緩，顯示市場正進入「溫和調整」期。

建融年增創新低　建商資金調度審慎

供給端方面，象徵建商信心的建築貸款（土建融）6月底餘額為3兆4,405億元，月增108.36億元，然而年增率卻降至2.01%，是2024年8月以來新低，並已連續四個月下滑。

央行指出，自2022年起建融年增率趨勢持續往下，反映出建商資金運用日趨保守，雖不時仍見大型購地案推升單月餘額，但整體仍維持謹慎態度。

有市場人士分析指出，建商對總體經濟與房市前景轉為保守，融資與推案策略調整幅度加大。尤其在央行第七波選擇性信用管制等政策干預下，房市買氣回溫空間有限，供需雙方皆採取觀望態度。

房市仍在修正期　高檔震盪延續

綜合央行與金管會資料，雖然房貸與建融餘額未見劇烈萎縮，但年增率放緩與逾放數據高檔徘徊的現象，顯示房市正處於高檔修正階段，尚未進入硬著陸或崩盤狀態。央行指出，目前市場氛圍仍有熱度，例如部分大型銀行推出2.2%優惠房貸利率，低於市場主流近3%的水準，反映買賣雙方尚未全面退場。

然而，交易量與資金動能均呈緩降，加上經濟前景不確定、限貸政策尚未鬆動，房市未來走向仍需觀察金管會與央行後續政策節奏，以及民眾對利率與總價的接受程度。

<聰明貸款報導>

2025年台灣信用貸款市場持續升溫！根據聯徵中心最新統計，2025年4月新增信貸人數達8萬5,449人，總金額突破924.7億元，雙雙創下歷史新高。累計今年前四個月，新增信貸人數達28萬6,110人，年增3.9%，反映出即使在利率攀升與景氣波動下，國人對短期資金的需求依然強烈。

其中，平均每筆信貸金額約108.2萬元，借貸金額並未明顯放大，顯示借款人整體仍保有一定的資金運用節制。不過，專家也警告，信貸激增背後潛藏的是「雙貸危機」與年輕族群的財務斷裂風險。

雙貸人數暴增 7年多出10萬人

除了單一信貸大增，雙貸現象更成市場關注焦點。所謂「雙貸族」，指同時背負房貸與信用貸款的借款人，截至2025年4月，全台雙貸族人數已達39.8萬人，創歷史新高，較2019年同期暴增逾10萬人、增幅達35.3%。

聯徵資料顯示，雙貸族平均房貸金額高達619萬元，信貸則達112.8萬元，雙雙創下歷年新高。換言之，這群民眾平均揹負730萬元以上的債務，財務壓力可想而知。

大家房屋企劃研究室主任賴志昶分析，自疫情後房價持續飆升，不少民眾擔憂「再不買就買不起」，即使手上資金不足，也願意以信貸補上頭期款，形成雙貸現象逐年擴大。

資料來源: 聯徵中心、住商機構彙整。

數位借貸盛行 年輕人陷「無痛負債」

本波信貸狂潮，也與數位化便利有關。手機幾下點擊，快速核貸成常態。某銀行主管直言：「年輕族群把信貸當ATM用！」調查指出，30世代平均每筆借款約108萬元，但月收卻遠低於負債能力，甚至有3成以上同時向兩家以上銀行借貸，進行高風險「拆東牆補西牆」操作。

專家指出，許多年輕人未充分理解信貸背後的長期壓力，常因過度樂觀的現金流預估，誤入「無痛負債」陷阱，長期恐釀成信用危機。

家庭財務惡化 信貸變「生活費」

根據銀行端回報，目前高達6成信貸用途為生活支出周轉金。許多家庭收入剛入帳即被扣款，形成入不敷出的惡性循環。房貸族甚至轉向信貸增貸來填補現金缺口，轉增貸案件年增20%，社福機構也觀察到因債務問題求助的案件年增4成，創下5年新高。

高槓桿操作風險大 專家建議保守為上

在升息環境與央行信用管制下，市場波動風險升高。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒：「不少人過去用房貸加信貸放大投資槓桿，但若遇股市下殺、房價反轉，恐難以收拾，最終走向資金斷鏈、信用受損。」

她指出，目前全球地緣政治風險仍高，加上央行緊縮銀根，利率持續處於高檔，雙貸者與投資者應審慎評估財務結構，必要時應主動整合債務、降低槓桿比例，以免遭遇無力還款的困境。

理財專家：謹守「222法則」避開債務深淵

針對借貸熱潮，理財專家呼籲民眾遵守以下三大原則：

1.「222法則」：每月還款不超過月收20%，總借款不超過月收22倍，並預留2個月生活緊急備用金。
2.抵押優於信用：如有資產可抵押，優先選擇房貸、車貸等低利貸款，避免高利信貸積壓。
3.避免以債養債：若已多頭借貸，應主動尋求債務整合，避免陷入負債循環。

信貸激增、雙貸飆升，反映的是民眾對資金的渴望與生活成本的壓力。但每一筆貸款，終究都要還。在數位金融工具愈加便利的今日，借貸變得容易，但也更需要借款人有清晰的財務思維與風險意識。「借錢容易、還錢難」不再只是口號，而是現代家庭的現實寫照。

<聰明貸款報導>

在高齡化社會與房價高漲的雙重壓力下，「以房養老」成為越來越多銀髮族資產變現的新選項。根據金管會統計，近一年半全台辦理商業型不動產逆向抵押貸款（俗稱「以房養老」）的核貸件數大增四成，2025年第2季較去年同期更暴增42%，平均每件核貸金額也突破700萬元，創下歷史新高。

台灣房屋集團趨勢中心指出，去年第三季核貸件數為240件，到第四季暴增至439件，進入2025年後，各季核貸件數持續穩定超過300件，顯示長者對這項金融工具接受度明顯提高。 

資料來源: 金管會/台灣房屋

趨勢中心執行長張旭嵐分析，傳統變現方式如賣房過程繁瑣、耗時，加上限貸令與打炒房政策限制嚴格，使得銀行轉而積極推動不受限制的「以房養老」貸款。這類貸款不屬於購屋貸款，因此不受《銀行法》相關信貸總額限制，對銀行與借款人而言，都是一種相對彈性與快速的資金運用管道。

「以房養老」的核貸金額並非一次性撥款，而是按月分期給付，主要用於補足退休生活費用。對於有房產、但現金流有限的長者而言，無疑是一種有效活化資產的方式。

長者觀念轉變　貸好貸滿不再罕見

張旭嵐指出，現代銀髮族觀念更為開放，隨著少子化影響逐漸浮現，愈來愈多長者不再依賴子女扶養，而傾向自給自足。他們也傾向保有不動產產權，不輕易賣房或生前贈與，進而選擇透過「以房養老」延續資產價值。從貸款件數與金額雙雙攀升的趨勢來看，長者不僅願意貸，且更傾向「貸好貸滿」。

女貸款人占比近六成　北北基地區最熱

從申辦者結構來看，女性占比高達57.5%，高於男性的42.5%。台灣房屋集團資深經理陳定中指出，女性平均壽命較男性長，且目前不少年長女性的經濟能力相對薄弱，退休後更需透過貸款補充生活資金。

另外，以北北基地區最為熱絡，累計核貸件數9,642件中，有4,772件來自大台北地區，佔比超過一半。陳定中分析，北部民眾財務觀念較新，加上房產價值高，使「以房養老」成為熟齡族重要的財務工具，遠比中南部更受青睞。

解決人屋雙老困境　長者理財思維悄然改變

根據財政部統計，全台約有三分之一以上的屋主與地主年齡超過65歲，而在台北市，更有超過四成的不動產登記在高齡者名下。台灣房屋指出，因都更整合困難、搬遷顧慮及傳承延後，導致高齡者持有的房產難以流動，形成「人屋雙老」的困境。

因此，透過「以房養老」制度，長者不需賣房、也無須搬遷，即可穩定取得退休金流，已成為銀髮族資產活化的重要解方。

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不少民眾購屋時為了兼顧「收益」與「自住」，選擇購買仍在出租中的物件，卻在申請新青安房貸時遭拒。財政部近日明確指出，只要房屋登記時仍有租約存在，即便買家打算等租約屆滿後自住，也無法申請新青安優惠貸款，更不得享有利息補貼。

根據規定，申請新青安房貸者，須符合「自用住宅」條件，若購屋時房屋已有承租人，即構成「轉租」，違反貸款政策精神。財政部強調，申辦資格以建物登記謄本的日期為準，若該房屋在謄本登記日起六個月內完成購置，即屬有效申請範圍，但「租約未屆滿」將使申貸資格直接喪失。

有民眾反映，購屋時曾被代書或賣方以「租約穩定、收益保障」作為吸引條件，計畫等約滿後再申請新青安，但最終仍遭行庫拒絕。財政部提醒，購屋者若先以一般房貸承作，日後再「自行改貸」新青安，依現行規定也不適用利息補貼，形同失去優惠資格。

目前新青安提供0.5個百分點的利息補貼，貸款利率為1.775%，明顯低於一般首購利率2.2%或銀行常見房貸利率2.4%，因此條件嚴格審查也勢在必行。

嚴審風暴擴及舊青安　公股行全力查核防炒房

為防杜人頭戶及投機炒作行為，八大公股銀行近月來加強查核新、舊青安房貸戶。各行指出，目前查核中不合規件數均控制在2%以下，其中違規主因為「轉租」，而非人頭戶。

公股行高層表示，青安房貸原意在協助真正有自住需求的年輕人與家庭，為確保政策落實，銀行不僅要求申請人填寫「自住切結書」，更透過「事前、事中、事後」三道關卡進行審核，包括申請人背景、房屋使用情況及後續實地勘查等，並配合政府跨部會資料比對，查核出租、所有權異動或營業使用等情況。

第一銀行統計，自新青安開辦以來截至2024年9月底，不合規案例占比不到2%，多為出租使用所致。華南銀行則指出，將持續利用租金比對與所有權查詢等資料，配合內政部進行交叉查核。彰化銀行也表示，對於違反規定的貸款戶，將依法追回補貼利息並協助轉貸其他合適方案。

特殊情況仍可申請　天災損房與「幫爸媽貸款」不影響

財政部補充，若民眾手上唯一持有的房產為天災受損的半倒住宅，並有相關證明文件者，即使再購新屋，仍可申請新青安貸款。另外，部分民眾擔心過去曾以自己名義替父母辦房貸會喪失資格，財政部則明確表示，只要名下、配偶與未成年子女名下均無自有住宅，或屬單身身分，仍具備「一生一次」的新青安資格。

整體而言，截至今年5月底，新、舊青安共撥貸逾46.5萬戶，總金額達新台幣2兆3,730億元。政府與金融體系持續強化資格把關與查核作業，避免貸款資源遭濫用，回歸政策本質——真正協助有購屋需求的家庭穩定落腳。

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策雖曾掀起一波搶貸熱潮，然而隨著政策將於2026年7月31日截止、核貸難度升高，愈來愈多首購族選擇改申請一般房貸。市場觀察顯示，政策吸引力大不如前，銀行房貸部門更面臨「額度見頂」與「交屋潮」雙重壓力。

政策熱度驟降　新青安撥貸年減四成

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，新青安政策於2024年5月曾創下單月核貸8000多件高峰，但隨後因政府加強稽查，市場熱度驟降。根據統計，2025年4月撥貸僅剩4000多件，年減約四成，顯示買氣明顯退潮。

「新青安政策將於2026年結束，未來利率補貼不再，加上貸款限制多、排隊久，反而不如選擇一般首購房貸實際。」賴志昶分析，目前不少首購族乾脆不再執著於新青安，改申請一般房貸，利率約2.5%~2.6%，銀行也樂於承作。

公股銀行壓力爆表　房貸成燙手山芋

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，新青安對公股行庫造成沉重壓力，尤其在第一線查核違規事項的情況下，導致銀行核貸日趨保守。Dcard與Threads等平台上，不少網友反映「申請困難、排隊撥款」，甚至出現核貸後撥款延後至2個月後的案例。

有網友分享，詢問合庫、農會時皆被告知「額度已滿」，只好改走一般房貸。另一名網友則指出，即使成功核貸新青安，但條件嚴格、綁保單、貸款成數低，整體不如預期。有網友建議「台銀雖成數偏低但撥款快」、「土銀、第一銀仍可嘗試但需排隊」。

央行緊縮放貸　一般房貸也難逃限縮命運

不僅新青安面臨困境，一般首購房貸也遭遇收緊潮。中央銀行從2023年起陸續啟動第七波信用管制，要求銀行自主管控全年房貸總額，造成整體承作意願下滑。根據央行資料，今年前半年新承作房貸金額多在600~700億元間徘徊，遠不及過去動輒千億元水準。

銀行房貸主管透露，「下半年交屋潮來臨，不只新青安，一般首購貸款也得『能避則避』。」他指出，若採用收支比200%的嚴格審核標準，年收入不到160萬元的民眾將難以貸足8成房貸，核貸條件空前嚴苛。

未來新政策仍有空間？

針對是否可能出現「新新青安」或其他房貸補助政策，徐佳馨認為政府勢必會調整相關政策，只是目前輿論對新青安態度偏負面，短期內難見重啟動能。
至於市場建議，專家普遍鼓勵首購族在房貸緊縮時期，「提早準備資金、彈性看待貸款方案」，避免最後關頭資金斷鏈。

<聰明貸款報導>

內政部最新統計顯示，2025年1至5月全台住宅使用執照（簡稱使照）核發量達55,347戶，年增3.1%，不僅突破5.5萬戶大關，更創下2006年以來同期新高紀錄。隨著近年建商大舉推案，完工潮逐步到來，未來一至兩年仍將是使照高峰期，市場正迎來一波「大量交屋潮」。

根據永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，這波交屋潮起因於2018年後台商資金回流、疫情後貨幣寬鬆激發的建案潮，再加上疫情期間建案普遍因缺工、缺料而工期延宕，導致新成屋從2024年起陸續落成，交屋量明顯放大，預期2025年全年使照量有望再度突破新高。 

資料來源: 內政部統計月報; 永慶房屋研展中心彙整。

註: 住宅使照量統計建物用途為住宅(含農舍)。

桃園、台中、新北交屋量領先

觀察今年1至5月各都會區使照核發量，以桃園市的11,725戶居冠，其次為台中市的9,459戶，新北市則以9,324戶位居第三。其中，新北市年增25.3%、桃園市成長22%，雙雙突破兩成，交屋量擴張明顯。陳金萍指出，有科學園區題材或大型重劃區開發的城市，仍是建商積極推案熱區，使照數字也相對突出。 

資料來源: 內政部統計月報; 永慶房屋研展中心彙整。

註: 住宅使照量統計建物用途為住宅(含農舍)。

購屋族警覺：房貸成數未如預期，資金壓力升高

然而，面對這波交屋潮，市場卻隱含風險。陳金萍示警，目前正值房貸審核趨嚴、第七波選擇性信用管制持續影響下，購屋者恐面臨「貸款成數不如預期」的困境。尤其是非首購族，若貸款成數落差過大，資金缺口可能動輒數百萬元，資金調度壓力劇增。

即便預售屋銷售率普遍不錯，加上房地合一稅限制短期轉售的誘因，但在貸款限制之下，許多購屋人交屋前才發現核貸額度縮水，若未提前準備資金，恐將面臨違約風險。

及早規劃財務、諮詢貸款條件

對此，陳金萍建議，潛在交屋者應及早審視自身信用條件與家庭財務狀況，預先了解可能可貸金額，並多方諮詢銀行貸款業務，評估最合適的貸款產品與資金調度方式。唯有做好萬全準備，才能避免交屋前資金斷鏈，陷入違約風險。

從歷年建照與使照趨勢可見，2024與2025年是交屋高峰的開始，房市進入另一階段的「落成消化期」。市場雖熱，但購屋者的資金與信貸條件是否到位，將是能否順利交屋、平穩過渡的關鍵。

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策推出後，年輕族群的購屋意願明顯提升。根據中信房屋研展室彙整聯徵中心統計資料，35歲以下年輕人申辦房貸的件數占比排名顯示，新竹縣以38.8%居冠，依序為屏東縣38.3%、台南市36.8%、高雄市36.5%、桃園市35.7%，顯示這五大地區成為年輕購屋族最積極進場的熱區。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，年輕人購屋除了重視房價，更關注當地的發展潛力與就業機會，這也成為這五大熱區吸引年輕買盤的主因。

新竹縣：竹科效應撐起購屋熱潮

新竹縣蟬聯榜首，主因是竹科產業發展帶動年輕工程師大量湧入，購屋需求快速成長。然而，新竹市與竹北市的房價已站上5字頭，預售屋甚至上看6至7字頭，使許多購屋族轉向新豐、竹東、寶山、新埔等房價相對親民的周邊區域，帶動整體交易量。

屏東縣：非都會區唯一上榜，潛力快速浮現

屏東為榜單中唯一非屬七大都會區的縣市，卻以38.3%的年輕貸款占比緊追新竹。莊思敏指出，近年屏東受惠於科技園區、台積電設廠、高鐵南延及捷運延伸等建設利多，加上縣府積極推動青年返鄉就業政策，不僅吸引在地青年購屋，也承接來自高雄的外溢買盤，房市潛力備受看好。

台南、高雄：建設帶動，基期低成吸引力

南二都台南與高雄因科技業與公共建設利多匯聚，加上相對較低的房價基期，吸引大量首購族、小家庭及就業人口進場。不過，隨著市況逐步降溫，投資買盤轉趨觀望，導致區域市場進入盤整期，未來發展仍需觀察。

桃園市：通勤族首選，房價與生活品質兼顧

桃園靠近雙北，房價卻親民不少，在捷運、高鐵、航空城與各大重劃區陸續開發下，成為北市外溢人口及年輕首購族的首選。越來越多青年選擇「以通勤換取可負擔的生活」，推升桃園年輕房貸占比達35.7%。

專家提醒：購屋前審慎評估還款能力

莊思敏強調，新青安政策確實降低購屋門檻，讓更多年輕人得以提早實現置產夢。不過，面對長期貸款壓力，仍需審慎評估自身財務狀況與還款能力。若過度使用財務槓桿，可能導致債務比重過高，削弱抗風險能力，甚至壓縮自我投資與生活品質的空間。

註: 統計排除新增房貸件數不足100件之縣市

資料來源: 財團法人金融聯合徵信中心/中信房屋

<聰明貸款整理>

面對全球經濟不確定性升高與地緣政治風險升溫，企業對資金運用趨於保守，也反映在金融體系中小企業放款數據上。金管會最新公布，截至2025年5月底，本國銀行對中小企業放款餘額達新台幣10兆4,670億元，雖然較上月底增加28億元，但單月增幅創下近十年同期新低，成為觀察經濟景氣動向的重要警訊。

根據金管會銀行局副局長王允中說明，放款成長趨緩與多項市場與政策變數有關，包括企業振興貸款補貼到期、部分建設案交屋後償還貸款、新建案承作意願下降，以及美國對等關稅政策影響企業出口與投資時程，加劇中小企業保守心態、降低融資需求。

儘管5月單月增幅疲軟，但累計今年前5個月，中小企業放款總增幅仍達1,290.2億元，為近十年同期第五高，達成金管會全年放款目標4,600億元的28.09%。

從個別銀行表現觀察，民營銀行在放款增長上表現亮眼，前五大增幅銀行依序為中國信託（增352億元）、永豐銀行（增255億元）、台新銀行（增244億元）、台北富邦（增238億元）與玉山銀行（增124億元）。相較之下，部分公股銀行則出現放款餘額下滑，包括台灣銀行（減221億元）、華南銀行（減158億元）與土地銀行（減125億元）等。

至於放款餘額總量，仍由公股銀行居主導地位。截至5月底，第一銀行以9,672億元居冠，其次依序為合作金庫8,382億元、台灣企銀8,007億元、華南銀行7,725億元與兆豐銀行7,071億元，顯示中小企業長期融資仍高度依賴公股行庫支持。

資產品質方面，5月底中小企業放款占全體企業放款比率為64.66%、占民營企業比重為68.37%，分別較上月增加0.22與0.25個百分點。平均逾期放款比率為0.21%，較4月底下降0.03個百分點，反映銀行整體風險控管尚稱穩健。

金管會表示，將持續督促並鼓勵銀行，在確保資產品質與風險控管前提下，積極支持中小企業融資需求，協助其在經濟變局中穩定營運、強化韌性，營造良好的融資環境。

<聰明貸款整理>

在房價高漲與信用緊縮的雙重壓力下，許多情侶或新婚夫妻在購屋時，為保障彼此財產權益，選擇採「一人一半」的房屋共同持分登記。然而，這項過去看似周全的安排，卻可能在換屋時成為政策下的隱形地雷。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，受到央行近年接連啟動選擇性信用管制的影響，共同持分者會同時喪失「首購資格」。這意味著，一旦要換屋、申請第二戶房貸時，不僅貸款成數可能被限縮至五成，連寬限期等優惠條件也難以取得。

曾敬德分享實際案例，有對夫妻早年共同購屋、登記各半，婚後隨著家庭成員增加，空間不敷使用決定換屋，卻發現雙方都已不具首購身分。最終他們選擇將房屋贈與其中一人，再由「乾淨身分」的另一方申貸，才成功取得新屋貸款。然而因新舊兩屋同時背負貸款，加上新房裝修動輒上百萬現金，財務壓力過重，最終仍選擇賣掉原屋減輕負擔。

換屋族「一買一賣」機制受限 銀行承接意願低

針對換屋族面臨的困境，央行雖設有「一買一賣」切結機制，若能於一年內賣出原屋，仍可享有首購貸款優惠。但曾敬德表示，在當前銀行資金吃緊下，多數金融機構對此類案件採保守態度，擔心貸後追蹤不易，不願輕易承接。

根據聯徵中心與央行資料統計，2023年第3季至2025年第1季間，全台共核發約36.3萬件房貸，但同期銀行受理「一買一賣」協處案件僅約2142件，佔比連1%都不到，顯示大多換屋族對制度持觀望態度，或選擇「先賣後買」以避風險。

政策轉向 改變購屋策略

央行自2023年9月起祭出第七波限貸政策，第二屋貸款成數全面下修至五成，導致過去常見的共同持分登記模式「一次用掉兩個首購名額」成為市場大忌。

住商不動產大南區協理林祺博指出，換屋族在限貸政策下普遍採保守策略，不少民眾為避免售屋壓力，選擇延後換屋或先出售原屋後再買。他也建議，現階段民眾購屋應重新檢視登記方式與貸款規劃，避免未來重複踩雷。

專家建議：換屋前先盤點三件事

曾敬德提醒，換屋族應在換屋前盤點三件事：

1.頭期款籌措能力：是否能在裝潢與搬遷支出之外，仍保有足夠流動資金？
2.貸款條件爭取：是否能以單方無房貸紀錄配偶申請貸款，以享更佳利率與寬限期？
3.稅務規劃考量：房地合一稅是否影響出售舊屋後的實得金額？

他強調：「市場上仍偶爾出現高CP值物件，有意換屋的家庭不妨提前布局，避免因政策限制錯失良機。」