<聰明貸款報導>

不少民眾購屋時為了兼顧「收益」與「自住」，選擇購買仍在出租中的物件，卻在申請新青安房貸時遭拒。財政部近日明確指出，只要房屋登記時仍有租約存在，即便買家打算等租約屆滿後自住，也無法申請新青安優惠貸款，更不得享有利息補貼。

根據規定，申請新青安房貸者，須符合「自用住宅」條件，若購屋時房屋已有承租人，即構成「轉租」，違反貸款政策精神。財政部強調，申辦資格以建物登記謄本的日期為準，若該房屋在謄本登記日起六個月內完成購置，即屬有效申請範圍，但「租約未屆滿」將使申貸資格直接喪失。

有民眾反映，購屋時曾被代書或賣方以「租約穩定、收益保障」作為吸引條件，計畫等約滿後再申請新青安，但最終仍遭行庫拒絕。財政部提醒，購屋者若先以一般房貸承作，日後再「自行改貸」新青安，依現行規定也不適用利息補貼，形同失去優惠資格。

目前新青安提供0.5個百分點的利息補貼，貸款利率為1.775%，明顯低於一般首購利率2.2%或銀行常見房貸利率2.4%，因此條件嚴格審查也勢在必行。

嚴審風暴擴及舊青安　公股行全力查核防炒房

為防杜人頭戶及投機炒作行為，八大公股銀行近月來加強查核新、舊青安房貸戶。各行指出，目前查核中不合規件數均控制在2%以下，其中違規主因為「轉租」，而非人頭戶。

公股行高層表示，青安房貸原意在協助真正有自住需求的年輕人與家庭，為確保政策落實，銀行不僅要求申請人填寫「自住切結書」，更透過「事前、事中、事後」三道關卡進行審核，包括申請人背景、房屋使用情況及後續實地勘查等，並配合政府跨部會資料比對，查核出租、所有權異動或營業使用等情況。

第一銀行統計，自新青安開辦以來截至2024年9月底，不合規案例占比不到2%，多為出租使用所致。華南銀行則指出，將持續利用租金比對與所有權查詢等資料，配合內政部進行交叉查核。彰化銀行也表示，對於違反規定的貸款戶，將依法追回補貼利息並協助轉貸其他合適方案。

特殊情況仍可申請　天災損房與「幫爸媽貸款」不影響

財政部補充，若民眾手上唯一持有的房產為天災受損的半倒住宅，並有相關證明文件者，即使再購新屋，仍可申請新青安貸款。另外，部分民眾擔心過去曾以自己名義替父母辦房貸會喪失資格，財政部則明確表示，只要名下、配偶與未成年子女名下均無自有住宅，或屬單身身分，仍具備「一生一次」的新青安資格。

整體而言，截至今年5月底，新、舊青安共撥貸逾46.5萬戶，總金額達新台幣2兆3,730億元。政府與金融體系持續強化資格把關與查核作業，避免貸款資源遭濫用，回歸政策本質——真正協助有購屋需求的家庭穩定落腳。

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策雖曾掀起一波搶貸熱潮，然而隨著政策將於2026年7月31日截止、核貸難度升高，愈來愈多首購族選擇改申請一般房貸。市場觀察顯示，政策吸引力大不如前，銀行房貸部門更面臨「額度見頂」與「交屋潮」雙重壓力。

政策熱度驟降　新青安撥貸年減四成

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，新青安政策於2024年5月曾創下單月核貸8000多件高峰，但隨後因政府加強稽查，市場熱度驟降。根據統計，2025年4月撥貸僅剩4000多件，年減約四成，顯示買氣明顯退潮。

「新青安政策將於2026年結束，未來利率補貼不再，加上貸款限制多、排隊久，反而不如選擇一般首購房貸實際。」賴志昶分析，目前不少首購族乾脆不再執著於新青安，改申請一般房貸，利率約2.5%~2.6%，銀行也樂於承作。

公股銀行壓力爆表　房貸成燙手山芋

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，新青安對公股行庫造成沉重壓力，尤其在第一線查核違規事項的情況下，導致銀行核貸日趨保守。Dcard與Threads等平台上，不少網友反映「申請困難、排隊撥款」，甚至出現核貸後撥款延後至2個月後的案例。

有網友分享，詢問合庫、農會時皆被告知「額度已滿」，只好改走一般房貸。另一名網友則指出，即使成功核貸新青安，但條件嚴格、綁保單、貸款成數低，整體不如預期。有網友建議「台銀雖成數偏低但撥款快」、「土銀、第一銀仍可嘗試但需排隊」。

央行緊縮放貸　一般房貸也難逃限縮命運

不僅新青安面臨困境，一般首購房貸也遭遇收緊潮。中央銀行從2023年起陸續啟動第七波信用管制，要求銀行自主管控全年房貸總額，造成整體承作意願下滑。根據央行資料，今年前半年新承作房貸金額多在600~700億元間徘徊，遠不及過去動輒千億元水準。

銀行房貸主管透露，「下半年交屋潮來臨，不只新青安，一般首購貸款也得『能避則避』。」他指出，若採用收支比200%的嚴格審核標準，年收入不到160萬元的民眾將難以貸足8成房貸，核貸條件空前嚴苛。

未來新政策仍有空間？

針對是否可能出現「新新青安」或其他房貸補助政策，徐佳馨認為政府勢必會調整相關政策，只是目前輿論對新青安態度偏負面，短期內難見重啟動能。
至於市場建議，專家普遍鼓勵首購族在房貸緊縮時期，「提早準備資金、彈性看待貸款方案」，避免最後關頭資金斷鏈。

<聰明貸款報導>

內政部最新統計顯示，2025年1至5月全台住宅使用執照（簡稱使照）核發量達55,347戶，年增3.1%，不僅突破5.5萬戶大關，更創下2006年以來同期新高紀錄。隨著近年建商大舉推案，完工潮逐步到來，未來一至兩年仍將是使照高峰期，市場正迎來一波「大量交屋潮」。

根據永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，這波交屋潮起因於2018年後台商資金回流、疫情後貨幣寬鬆激發的建案潮，再加上疫情期間建案普遍因缺工、缺料而工期延宕，導致新成屋從2024年起陸續落成，交屋量明顯放大，預期2025年全年使照量有望再度突破新高。 

資料來源: 內政部統計月報; 永慶房屋研展中心彙整。

註: 住宅使照量統計建物用途為住宅(含農舍)。

桃園、台中、新北交屋量領先

觀察今年1至5月各都會區使照核發量，以桃園市的11,725戶居冠，其次為台中市的9,459戶，新北市則以9,324戶位居第三。其中，新北市年增25.3%、桃園市成長22%，雙雙突破兩成，交屋量擴張明顯。陳金萍指出，有科學園區題材或大型重劃區開發的城市，仍是建商積極推案熱區，使照數字也相對突出。 

資料來源: 內政部統計月報; 永慶房屋研展中心彙整。

註: 住宅使照量統計建物用途為住宅(含農舍)。

購屋族警覺：房貸成數未如預期，資金壓力升高

然而，面對這波交屋潮，市場卻隱含風險。陳金萍示警，目前正值房貸審核趨嚴、第七波選擇性信用管制持續影響下，購屋者恐面臨「貸款成數不如預期」的困境。尤其是非首購族，若貸款成數落差過大，資金缺口可能動輒數百萬元，資金調度壓力劇增。

即便預售屋銷售率普遍不錯，加上房地合一稅限制短期轉售的誘因，但在貸款限制之下，許多購屋人交屋前才發現核貸額度縮水，若未提前準備資金，恐將面臨違約風險。

及早規劃財務、諮詢貸款條件

對此，陳金萍建議，潛在交屋者應及早審視自身信用條件與家庭財務狀況，預先了解可能可貸金額，並多方諮詢銀行貸款業務，評估最合適的貸款產品與資金調度方式。唯有做好萬全準備，才能避免交屋前資金斷鏈，陷入違約風險。

從歷年建照與使照趨勢可見，2024與2025年是交屋高峰的開始，房市進入另一階段的「落成消化期」。市場雖熱，但購屋者的資金與信貸條件是否到位，將是能否順利交屋、平穩過渡的關鍵。

<聰明貸款報導>

新青安房貸政策推出後，年輕族群的購屋意願明顯提升。根據中信房屋研展室彙整聯徵中心統計資料，35歲以下年輕人申辦房貸的件數占比排名顯示，新竹縣以38.8%居冠，依序為屏東縣38.3%、台南市36.8%、高雄市36.5%、桃園市35.7%，顯示這五大地區成為年輕購屋族最積極進場的熱區。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，年輕人購屋除了重視房價，更關注當地的發展潛力與就業機會，這也成為這五大熱區吸引年輕買盤的主因。

新竹縣：竹科效應撐起購屋熱潮

新竹縣蟬聯榜首，主因是竹科產業發展帶動年輕工程師大量湧入，購屋需求快速成長。然而，新竹市與竹北市的房價已站上5字頭，預售屋甚至上看6至7字頭，使許多購屋族轉向新豐、竹東、寶山、新埔等房價相對親民的周邊區域，帶動整體交易量。

屏東縣：非都會區唯一上榜，潛力快速浮現

屏東為榜單中唯一非屬七大都會區的縣市，卻以38.3%的年輕貸款占比緊追新竹。莊思敏指出，近年屏東受惠於科技園區、台積電設廠、高鐵南延及捷運延伸等建設利多，加上縣府積極推動青年返鄉就業政策，不僅吸引在地青年購屋，也承接來自高雄的外溢買盤，房市潛力備受看好。

台南、高雄：建設帶動，基期低成吸引力

南二都台南與高雄因科技業與公共建設利多匯聚，加上相對較低的房價基期，吸引大量首購族、小家庭及就業人口進場。不過，隨著市況逐步降溫，投資買盤轉趨觀望，導致區域市場進入盤整期，未來發展仍需觀察。

桃園市：通勤族首選，房價與生活品質兼顧

桃園靠近雙北，房價卻親民不少，在捷運、高鐵、航空城與各大重劃區陸續開發下，成為北市外溢人口及年輕首購族的首選。越來越多青年選擇「以通勤換取可負擔的生活」，推升桃園年輕房貸占比達35.7%。

專家提醒：購屋前審慎評估還款能力

莊思敏強調，新青安政策確實降低購屋門檻，讓更多年輕人得以提早實現置產夢。不過，面對長期貸款壓力，仍需審慎評估自身財務狀況與還款能力。若過度使用財務槓桿，可能導致債務比重過高，削弱抗風險能力，甚至壓縮自我投資與生活品質的空間。

註: 統計排除新增房貸件數不足100件之縣市

資料來源: 財團法人金融聯合徵信中心/中信房屋

<聰明貸款整理>

面對全球經濟不確定性升高與地緣政治風險升溫，企業對資金運用趨於保守，也反映在金融體系中小企業放款數據上。金管會最新公布，截至2025年5月底，本國銀行對中小企業放款餘額達新台幣10兆4,670億元，雖然較上月底增加28億元，但單月增幅創下近十年同期新低，成為觀察經濟景氣動向的重要警訊。

根據金管會銀行局副局長王允中說明，放款成長趨緩與多項市場與政策變數有關，包括企業振興貸款補貼到期、部分建設案交屋後償還貸款、新建案承作意願下降，以及美國對等關稅政策影響企業出口與投資時程，加劇中小企業保守心態、降低融資需求。

儘管5月單月增幅疲軟，但累計今年前5個月，中小企業放款總增幅仍達1,290.2億元，為近十年同期第五高，達成金管會全年放款目標4,600億元的28.09%。

從個別銀行表現觀察，民營銀行在放款增長上表現亮眼，前五大增幅銀行依序為中國信託（增352億元）、永豐銀行（增255億元）、台新銀行（增244億元）、台北富邦（增238億元）與玉山銀行（增124億元）。相較之下，部分公股銀行則出現放款餘額下滑，包括台灣銀行（減221億元）、華南銀行（減158億元）與土地銀行（減125億元）等。

至於放款餘額總量，仍由公股銀行居主導地位。截至5月底，第一銀行以9,672億元居冠，其次依序為合作金庫8,382億元、台灣企銀8,007億元、華南銀行7,725億元與兆豐銀行7,071億元，顯示中小企業長期融資仍高度依賴公股行庫支持。

資產品質方面，5月底中小企業放款占全體企業放款比率為64.66%、占民營企業比重為68.37%，分別較上月增加0.22與0.25個百分點。平均逾期放款比率為0.21%，較4月底下降0.03個百分點，反映銀行整體風險控管尚稱穩健。

金管會表示，將持續督促並鼓勵銀行，在確保資產品質與風險控管前提下，積極支持中小企業融資需求，協助其在經濟變局中穩定營運、強化韌性，營造良好的融資環境。

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在房價高漲與信用緊縮的雙重壓力下，許多情侶或新婚夫妻在購屋時，為保障彼此財產權益，選擇採「一人一半」的房屋共同持分登記。然而，這項過去看似周全的安排，卻可能在換屋時成為政策下的隱形地雷。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，受到央行近年接連啟動選擇性信用管制的影響，共同持分者會同時喪失「首購資格」。這意味著，一旦要換屋、申請第二戶房貸時，不僅貸款成數可能被限縮至五成，連寬限期等優惠條件也難以取得。

曾敬德分享實際案例，有對夫妻早年共同購屋、登記各半，婚後隨著家庭成員增加，空間不敷使用決定換屋，卻發現雙方都已不具首購身分。最終他們選擇將房屋贈與其中一人，再由「乾淨身分」的另一方申貸，才成功取得新屋貸款。然而因新舊兩屋同時背負貸款，加上新房裝修動輒上百萬現金，財務壓力過重，最終仍選擇賣掉原屋減輕負擔。

換屋族「一買一賣」機制受限 銀行承接意願低

針對換屋族面臨的困境，央行雖設有「一買一賣」切結機制，若能於一年內賣出原屋，仍可享有首購貸款優惠。但曾敬德表示，在當前銀行資金吃緊下，多數金融機構對此類案件採保守態度，擔心貸後追蹤不易，不願輕易承接。

根據聯徵中心與央行資料統計，2023年第3季至2025年第1季間，全台共核發約36.3萬件房貸，但同期銀行受理「一買一賣」協處案件僅約2142件，佔比連1%都不到，顯示大多換屋族對制度持觀望態度，或選擇「先賣後買」以避風險。

政策轉向 改變購屋策略

央行自2023年9月起祭出第七波限貸政策，第二屋貸款成數全面下修至五成，導致過去常見的共同持分登記模式「一次用掉兩個首購名額」成為市場大忌。

住商不動產大南區協理林祺博指出，換屋族在限貸政策下普遍採保守策略，不少民眾為避免售屋壓力，選擇延後換屋或先出售原屋後再買。他也建議，現階段民眾購屋應重新檢視登記方式與貸款規劃，避免未來重複踩雷。

專家建議：換屋前先盤點三件事

曾敬德提醒，換屋族應在換屋前盤點三件事：

1.頭期款籌措能力：是否能在裝潢與搬遷支出之外，仍保有足夠流動資金？
2.貸款條件爭取：是否能以單方無房貸紀錄配偶申請貸款，以享更佳利率與寬限期？
3.稅務規劃考量：房地合一稅是否影響出售舊屋後的實得金額？

他強調：「市場上仍偶爾出現高CP值物件，有意換屋的家庭不妨提前布局，避免因政策限制錯失良機。」

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新青安優惠貸款政策原本是政府協助首購族的重要工具，卻因近期一則「年薪不夠被勸退」的案例，引發民眾對核貸門檻升高的擔憂。雖然相關銀行火速澄清「並未拒貸」，但市場疑慮未解，專家更指出，即便符合資格，銀行核貸標準仍趨嚴。在央行祭出第七波信用管制後，房市風險升溫，申貸條件與區域違約率的微幅變化，均反映出房市可能進入更嚴苛的「篩選期」。

年薪百萬才撐得起新青安？收入負債比成關鍵

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，一位民眾購買總價約1,200萬元預售屋，申請新青安貸款時卻因年收不足而遭拒貸。若以貸款8成、年期40年、利率1.775%計算，每月需還約2.8萬元，若依照銀行普遍認定還款佔所得比例約30%-40%，年薪必須達百萬元以上才有機會順利過關。

銀行普遍評估財務能力時，除了房屋本身條件，最重視的還是「收入負債比」。張旭嵐指出，當房貸及其他貸款總額超過年收入的7成，銀行便會酌情降低核貸成數，甚至直接拒貸。

高收入不等於最好貸？貸款成數、利率有玄機

根據台灣房屋集團趨勢中心統計，2025年第一季的平均核貸成數為71.82%，其中年收120至160萬元的民眾平均貸款成數最高，達72.96%；年收80至120萬者也有72.94%。但收入過高或過低，反而核貸成數下滑，例如年收80萬以下與300萬以上的族群平均成數約降至70.9%。

房貸利率方面，2025年第一季整體平均已升至2.36%，相較前一年度2.11%略增0.25%。有趣的是，收入較低者反而享有相對優惠的利率，如年收120萬以下者的平均利率為2.34%，而年收300萬族群則達2.44%。

三類物件恐遭「踩雷」 首購者需慎選

張旭嵐提醒，即使符合新青安條件，若所購物件條件不佳，也可能無法順利核貸。尤其以下三類房產常落入「難貸區」：
1.蛋殼區新屋：新興重劃區發展未成熟、空屋率高，易出現鑑價不符、貸不滿八成。
2.蛋白區老屋：非交通便利區域的老屋，因鑑價低與年限短導致月繳金額高，增加財務壓力。
3.小坪數住宅：12坪以下的小宅易被視為投資用途，不少銀行直接拒收，建議購屋至少選擇15坪以上。

違約率雖低，房市潛藏風險浮現

內政部最新數據指出，截至2024年第四季，全台住宅貸款違約率為0.07%，處歷史次低。但專家警告，這可能只是短暫現象，因房價支撐仍在，一旦市場轉向，違約風險恐將升溫。

台北市的違約率已從0.08%上升至0.10%，為全國最高，反映高槓桿購屋者正面臨壓力。南部的台南、高雄違約率也逐步攀升至0.08%。相較之下，新竹市仍維持在0.02-0.03%的低點，主要受惠於竹科族穩健的購屋能力。

住商不動產分析指出，2025年恐迎來「三重衝擊」：史上最大交屋潮、寬限期陸續到期、"利率脫鉤超過3%"的現象，將成為高槓桿買盤的最大考驗。

<聰明貸款整理>

在房價與物價齊漲的雙重夾擊下，購屋夢愈發遙不可及。根據台灣房屋集團針對2025年第一季聯徵中心房貸資料與勞退新制平均工資分析，全台主要都會區房貸負擔率驚人，北中南上班族幾乎難以靠薪水單獨撐起一間房，購屋壓力達爆表程度。

台北最「心苦」　月薪差房貸2.6萬

以台北市為例，第一季平均鑑估房價為2,621萬元，在貸款成數8成、利率2.282%、30年期本息攤還條件下，每月房貸需繳約8.05萬元，然而北市上班族平均月薪僅有5.46萬元，不吃不喝仍短少2.59萬元，堪稱全台最難買房的城市。

相比之下，新竹市雖房價高，但因科技業支撐，勞工平均月薪達7.36萬元，購屋壓力相對輕微。以房價1,936萬元試算，每月房貸約5.95萬元，雖仍高出理財建議（房貸佔薪資上限三分之一），但每月尚有約1.4萬元可支配，成為購屋負擔壓力最小的都會區。

單薪族淪為「脫北者」　蛋白區買房成趨勢

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，薪資成長遠遠追不上房價漲幅，除非「靠爸」、「雙薪」，否則單身族根本無法在都會區落腳，進而促成「脫北潮」，轉向蛋白區或中南部尋找較合理的房價。

台中、台南、高雄等城市的情況亦不樂觀，若以月薪一半作為可負擔房貸試算，推估購屋總價幾乎壓縮至700萬元以下，與當地新屋行情差距甚大。

情侶買房後分手　3房新屋成燙手山芋

而除了薪資與房價的巨大落差外，購屋者還得面對人生變數。日前一名女網友在Dcard發文表示，與前男友共同買下一間預售屋後感情破裂，房屋登記在她名下，男方拿走其他財產，她則留下即將交屋的3房新屋。月薪僅3.5萬至4萬元的她，無力負擔高額房貸，還無法轉手或出租，因為該物件申請的是新青安房貸，違規恐面臨罰則。 原PO苦惱表示，即使考慮讓前男友分期買下，對方也因壓力過大中途喊卡。
考慮賣房止損，又遇上房市低迷，變現不易。「沒有想賺錢，但也不想賠錢售」，她的窘境引起大量網友共鳴與勸說：「長痛不如短痛，先止血最重要」。

年薪百萬也不保過件　銀行貸款審核更趨嚴

除了房價高漲，近年貸款審查也明顯收緊。另一名網友分享，自己任職於大型企業、年薪可達百萬，但因工作年資未滿一年，擔心銀行不認可收入穩定性而影響核貸。所幸網友回應表示，「若有保人問題不大」，也有不少人建議可提供每月薪資單與資產證明，以彌補扣繳憑單不足。

但亦有網友提醒，「每年房貸成數在變」，甚至近期已出現最高僅能貸到7.5成的案例，顯示即便條件看似良好，也無法保證獲得預期貸款額度。

有信貸、車貸恐被扣分　拉保人也未必萬無一失

還有一位年收近200萬的夫妻檔，也為貸款成數煩惱。太太為公務員，名下有信貸，先生則有車貸，雖然兩人收入穩定，仍擔心8成貸款無法如願。有網友建議她「先還清信貸再申請」，也有人認為「找建商配合銀行較容易」，但前提仍是負債比不能過高，否則將面臨提高利率或降低成數的風險。

有資深網友分享自身經驗，房貸審查不僅看所得，也精算負債比、信用評分，甚至連保險分期繳費都會被列入計算，建議購屋族在申貸前先清理財務，提升信用。

買房難，不只是高房價的問題

當代年輕人面對的購屋困境，已不再只是「房價貴」那麼單純。從高房價、低薪資，到銀行核貸保守、人生不確定因素等多重夾擊下，「能不能買、能不能貸、能不能還」成了三大關卡。在這樣的時代，購屋不僅需要謹慎規劃，也需為人生的不確定留有餘地。

<聰明貸款整理>

024年上半年，台灣房市在新青安貸款與低利環境帶動下，一度陷入「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂榮景。然而，自從中央銀行啟動第七波信用管制、限貸令生效後，市場風向急轉直下，許多高點進場的購屋族與投資人如今面臨嚴峻考驗，成為這波修正浪潮中最慘烈的犧牲者。

根據臉書粉專「賣厝阿明 知識+」版主阿明指出，2024年不少民眾在房市高點大舉開槓桿入手預售屋，有人甚至同時購買兩間、動用房貸與信貸全上、押上身家押注房價續漲。然而現實是殘酷的，如今房市買氣急凍，房價下修，卻仍乏人問津。有投資人痛訴：「一間賣不掉、一間租不出，即便降價到實價登錄9折也沒人理會，每月還款壓力壓得我喘不過氣。」

高點進場，三大致命風險浮現

阿明指出，這些「高槓桿套牢族」正面臨三大結構性困境：

一、流動性陷阱
隨著市場冷卻，買方觀望情緒濃厚，導致物件去化速度明顯放緩。以台中為例，2024年交屋潮湧現，但接手買盤不足，造成賣壓撞牆。即使降價出售，買方仍抱持等待心態，陷入「越降越沒人買」的惡性循環。

二、租金不敵利息
部分投資人試圖轉為出租自救，但雙北地區平均租金報酬率僅1.5%～2%，房貸利率卻已超過3%。換句話說，投報遠低於持有成本，現金流呈現長期負值，形成「貼錢養房」的窘境。

三、寬限期即將結束
根據阿明指出，2024年申辦的購屋貸款，將於2025至2026年陸續結束寬限期，屆時本息攤還金額將暴增2～3倍，勢必進一步壓縮投資人財務空間。部分人已選擇認賠殺出，寧願虧損10%～20%也要變現脫身，避免日後資金斷鏈。

雙貸族創歷史新高，風險壓力前所未見

根據金融聯徵中心數據，全台「房貸＋信貸」雙貸族人數已突破39萬人，平均分別背負612萬房貸與110萬信貸，雙雙創下歷史新高。雖然2024年第4季全台住宅貸款違約率仍僅0.07%，為歷史次低紀錄，但專家普遍認為這與「寬限期未到」有關，實際違約壓力恐在未來一至兩年內浮現。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨也示警，當前房貸利率已有個案突破3%，再加上交屋潮壓力山大，未來一旦景氣未見回溫，高槓桿投資人恐將面臨「血洗式修正」。

限貸令持續施壓，市場復甦非朝夕之事

根據資料，央行自實施第七波限貸令以來，放款集中度僅從37.5%降至36.94%，距目標範圍（35%～36%）尚有距離，短期內政策難以鬆綁，房市要全面反彈仍需時日。專家認為，這波修正不僅是市場自然調整，也是對過度槓桿操作的一次集體教訓。

與其苦撐，不如積極解套

面對市場逆風，阿明提醒苦撐的投資人：「與其坐等市場回暖，不如主動出擊。」包括與銀行協商延長貸款期限、尋求債務整合、或評估資產處分與資金重配，皆為可能的解套方式。他強調，房地產非穩賺不賠，「未來若要進場，至少準備2年現金流，才能避免成為下一個『早知道』族群。」

<聰明貸款整理>

自2023年起，中央銀行多次祭出信用管制，去年9月更啟動第七波限貸措施，重擊房市買氣。然而，儘管市場對「斷頭潮」風聲鶴唳，根據最新資料，全台住宅貸款違約率仍維持歷史低檔。2024年第4季全國違約率為0.07%，雖為近年第二低紀錄，但南部地區如台南、高雄已出現違約率微幅上升，專家警告，今年市場將面臨新一波震盪。

違約率仍低 殘酷現實尚未揭幕

住商機構根據內政部不動產資訊平台資料統計，全台住宅貸款違約率自2023年第1季創下0.06%歷史新低後，至2024年第4季止，一直維持在0.07%。這代表目前仍是銀行可控的風險範圍，整體未見大量房貸斷頭現象。

不過，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶提醒，數據之所以尚未惡化，是因為「交屋大限」尚未全面到來，加上前期房價仍具支撐力，許多早期入手者即便想脫手，仍能找到接手買方，避免資金斷裂。

但這樣的穩定只是暫時現象，賴志昶指出：「隨著市場交屋潮逐漸逼近，且銀行目前呈現鑑價保守、貸款成數下修、利率上揚的『三緊』狀態，今年的違約數據恐怕不容樂觀。」

六都觀察：北市違約率居高 南二都走升

從各大都會區數據來看，台北市2023年第1季違約率為0.08%，至2024年第4季已升至0.10%，成為七都中最高。新北市則持平維持在0.07%，桃園穩定在0.05%，台中市自0.03%微升至0.05%，皆顯示市場仍相對穩定。

但南部地區卻開始出現變化。台南市從2023年第3季的0.06%攀升至2024年第4季的0.08%；高雄市則在0.07%與0.08%間震盪，最新一季回升至0.08%。賴志昶分析，南二都近年因高科技產業話題吸引大量投資客進場，其中不少人採取高槓桿操作，若市場景氣反轉，風險將率先浮現。

新竹地區表現則相對亮眼。新竹縣違約率僅升至0.02%，新竹市則從0.04%回落至0.03%，為全台最低。賴志昶指出，這與竹科高薪買盤穩定進場有關，購屋族群財務體質較佳。

資料來源: 內政部、住商機構彙整

高利率＋交屋潮＋寬限期到期　違約風暴恐一觸即發

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，儘管台灣整體違約率與國際相比仍屬偏低，但市場潛藏三大風險：
1.房貸利率與市場脫鉤，部分個案利率已超過3%；
2.2022年以後購屋者所享的寬限期將陸續到期；
3.史上最大規模交屋潮即將引爆現金壓力。

她警告：「一旦高槓桿買方無力負擔將面臨斷頭，市場恐現局部性血洗，帶來連鎖效應。」
馨傳不動產智庫執行長何世昌則形容目前房市為「不動產」：價格不動、成交低迷、違約率原地踏步。他認為，違約後至法拍通常需半年時間，若違約狀況持續累積，最快2025年第3季將開始觀察到法拍件數攀升，但不致於形成大規模潮流。