逾放比連年走升 授信集中度過高的銀行將採「高度管理」!金管會將出手打房貸

<資料來源:工商時報 >

銀行辦理房貸授信皮要繃緊一點了!金管會銀行局副局長莊琇媛21日表示,金管會觀察近年購置住宅貸款與建築融資逾放比率確實有上升的趨勢,現階段金管會將先觀察,但若有必要,會對不動產授信集中度高的銀行針對個案採行「高度管理」。

金管會放話可能從嚴管理,央行理監事會議也未對豪宅緊箍咒鬆手,貸款成數上限六成並未鬆綁。央行總裁楊金龍更直指,央行還是會密切注意高價住宅的情況;他同時提醒,長久來看,未來預期將是升息循環,目前美國升息,歐洲及日本比較慢,但「不可能永遠如此,台灣也是一樣」,房貸戶要留意自己的利率承擔能力。



根據金管會和央行兩大主管機關掌握的數據,銀行最新的建融、住宅貸款逾放比率分別為0.23%、0.26%,各是五年和六年多來新高,呈現走升的趨勢;但逾放比率不到1%,仍屬偏低水準,因此目前僅算「觀察期」,主管機關還沒有打算馬上採取立即措施。

楊金龍說,整體來看,銀行房貸品質尚屬穩健,統計至今年4月底本國銀行的房貸逾放比率雖有0.26%,仍低於全體放款逾放比率的0.28%。但央行也特別調查銀行二胎房貸及房貸寬限期情況,顯示央行對銀行相關授信也不是全然放心。

根據第二季央行業務局對20家本國銀行授信問卷調查結果,其中12家銀行承作二胎房貸,至去年底貸款餘額319億元,占比0.7%。

銀行房貸寬限期力面,至今年3月底有19家承作,貸款餘額1兆543億元,占比為15.78%。

央行表示,相關數據顯示二胎房貸方面,大銀行承作比重不高,並且貸款條件相對嚴謹;至於房貸寬限期風險控管,各銀行也採取審慎態度。

金管會先前便持續針對不動產授信集中度高的銀行採高度管理,但銀行改善後由銀行自行管理,面對房貸逾放比率上升,金管會強調,目前先觀察,但若有必要,會考慮對集中度高的銀行重新採個案式的高度管理。

莊琇媛分析,建築貸款逾放增加主要是前幾年有房地合一稅的問題,造成投資需求下降、市場價格又不好,就容易出現逾放,但主管機關規定不動產放款要提1.5%的呆帳準備,目前銀行對房貸、土建融態度謹慎但還不到緊縮的程度。

魏喬怡、彭禎伶、呂清郎/台北報導

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年輕人想買房 呂秀蓮:大學畢業憑什麼買得起

<資料來源:NOWnews今日新聞>

前副總統呂秀蓮 19 日在臉書上直播,討論台北市的住宅政策。針對買房議題,她認為年輕人本來就買不起房子,「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子」,房子是步入中年後才需要考慮的問題。

呂秀蓮在 臉書直播約 10 分 44 秒 處指出,她認為年輕人應該要有「流動產」的觀念,工作在哪裡,只要有房子住就好,不去想要擁有它的話負擔就會減少,不然房貸壓力就會讓生活品質下降,而且收入全部會投入其中,但房子卻是「越住越老」。

呂秀蓮說,現在是個全球化的時代,年輕人應該要放眼天下,「今天找到的工作不是一輩子的工作」,如果抱持著「不動產」的觀念,可能會因為將就房子而不想去闖天下、不會去找更好的工作;但是如果換成「流動產」觀念的話,「人到那裡有房子住就好,付得起租金就可以享受,也能兼顧生活品質。」

呂秀蓮認為,有了生活品質,就會繼續想追求更好的工作「也許在國外,也許由南到北」,不動產應該是步入中年後才應該開始思考的問題,因為年輕人本來就買不起房子,「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子?」

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房貸逾放飆高 清查寬限期授信

<資料來源:中國時報 >

寬限期不再,房貸完美風暴即將引爆?中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況,發現部分銀行因房價下修,衝擊房貸業務品質,出現逾放比飆高現象,雖然損失有限,但擔心連環爆,必要時將金檢伺候。

根據金管會統計,寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元,占全體住宅貸款比重8.1%,不過因首季房價下修,不少先前進場的投資客,面臨龐大虧損,「只還息、不還本」的寬限期到期後,斷頭壓力不小。

以一銀為例,首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39%,季增0.07個百分點,高於全體銀行平均水準0.26%,讓央行相當關注,由於一銀是公股行庫,又是前十大房貸放款行,連一銀都有房貸逾放增加壓力,市場狀況不容輕忽。

央行官員表示,若按金管會統計,全體國銀4月底房貸逾放比0.26%,與2、3月持平,資產品質並沒有特別變化來解讀,一銀應是個案,也寧可相信是個案,但究竟何種放款邏輯,導致出現逾放走揚警訊,有必要釐清。

央行官員表示,大台北地區房貸占比高,加上投資客多,逾放比走揚情況自然顯著,「房價下修絕對是很大的壓力」,已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況,如果未來幾個月狀況無法控制住,不排除祭出金檢。

銀行業者表示,雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制,回歸銀行內控,但公股行庫最大問題還是「錢太多」,尤其房貸戶持續還款,就得找新貸戶,才能維持房貸市占率,放款品質有沒有想像的那麼好,大家心知肚明。

銀行業者表示,公股行庫承作房貸平均成數約65%,還算安全,就算房屋遭到法拍,擔保品「打了八折再八折」,也不至於虧損,問題在於若房價還沒止跌,再來個1成跌幅,到時虧損就會擴大,這絕對是未爆彈。

黃琮淵/台北報導

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跟著信義房屋去日本買房 日圓大跌28%買方慘賠?信義大賺佣金?

<資料來源:好房網News>

台灣利率頻在低檔盤旋,為了打敗定存,讓資金獲得更好的回報,這些年國人流行到海外購買不動產,冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真,然而前幾天自由時報報導指出,從2011年6月到今年5月底,台幣對日圓就升值了27.92%,台灣販售日本不動產量體不小的信義房屋,自東京設點至今累積成交2500件,超過1600億日圓,即將近台幣440億元的不動產,導致投資人帳面價值縮水將近3成。大熱天不想出門

投資人荷包瘦了,但是反觀信義房屋卻賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任,跟著去買遠在2100公里以外的東京不動產,但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股,午夜驚醒時,他會不會一而再,再而三自問: 「到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是深耕日本九年了,怎麼還會這樣」呢?

根據財團法人台灣經濟研究院調查,國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下,投資誘因大減,加上利率頻創新低,錢長不出錢,只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有特殊情感,加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬,很多人因而去東京,去大阪買房子,不過估計買來自用的買家只占少部分,大部分買家著眼的是不動產業者標榜的穩定投報率與租金收益,這些說詞如今卻像一個個氣泡,陽光來了就一個個被戳破。

穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率,第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢,台灣如此,日本也是如此,日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」,日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出,30年後全國人口將減少4000萬,三分之一的房子可能變成空屋,加上日本租屋市場健全,持有房屋的稅賦很重,不買房子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力,「日本人不買日本房子」成為流行語,在這種情況下侈言高投報率是容易砸鍋的。

也因此,未來如果你的日本房地產想要脫手,就會是個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉,而不受日本市場歡迎的物件,如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等,只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。」

而根據工商時報報導,由於地價跌跌不休,加上脫售乏人問津,兒女不想繼承,不少日本地主被迫選擇任由土地閒置荒廢,這個現象與銷售日本不動產業者口中的美麗遠景相比對,是殘酷的反諷。

為了促銷不動產,這些禁忌與已經發生的事,台灣代理業者都會一一揭示給買家嗎?

另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年,完全仿照歐美房價透明機制,但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀行估價,一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本,但因都是日文,看不懂日文的人也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時,信義房屋等代理業者有沒有跳出來保護投資人呢?

如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多,出場時又賺了一點,還不能跟你說恭喜。第一,你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎?第二,如果五年內脫手,你的讓渡所得要面對30%的所得稅,外加9%的住民稅,賺來的說不定都賠回去了。

這些年不少台灣人購置日本不動產,再當成民宿或民泊經營,但2018年6月15日新民泊法上路後,若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事茲事體大,你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎?請千萬慎思!

記者楊欽亮 / 報導

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金管會鬆綁銀行建築融資 房貸放款增7000億

<資料來源:聯合報>

金管會昨天宣布,將大幅鬆綁銀行建築融資限制,增列長照、社會住宅、學校及二○一二年前的廠房興建等,可免計入建築融資上限百分之卅限制,預估房貸放款可釋出三千五百億到七千億元,對不動產市場將是一大利多。

此外,在金融整併方面,金管會主委顧立雄昨天表示,金融業「金金併」原則上以併一家為限,金控獲金管會核准併購,在完成整併前不能再申請轉投資另一家金控或銀行,金金併首次參股百分之十持股,須在三個月內完成。顧立雄說,金管會將在下周業務會報通過「金金併」法規修改,最快今年第四季,新規定可望上路,但他相信現在金融市場已開始「醞釀」 。

顧立雄昨天上午在行政院院會中報告「金融發展行動方案」,提出金融整併政策。顧立雄下午主持金管會例行記者會時表示,「金金併」是以金控為主體的併購,金控可先參股再整併,首次投資持股比率將降為超過百分之十(例如百分之十或十五)即可,投資方式將以公開收購進行,這樣小股東也可跟著賣出;適格的申請人,主要是民營金控,不包括公股。

金管會銀行局局長邱淑貞解釋,金金併是採「自願性公開收購」,首次持股達百分之十,須在三個月內完成,金管會將給予資本計提優惠;例如投資一百億元,資本計提可以打折百分之十六,等於只須扣除十六億元,這樣就不會大幅影響到金控的資本適足率。

另外,金管會對房貸放款及保險投資再生能源也有開放措施。邱淑貞說,將修改函令排除銀行法第七十二之二條適用範圍,即符合公益性及社會性兩原則放款,可不適用百分之卅的房貸放款水位限制;可排除項目包括醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍等。另外,在民國一○一年之前的廠房放款,若興建廠房目的是為生產,也一起排除。估計開放後,房貸放款可增加三千五百到七千億元空間;目前銀行業房貸放款平均水位已超過百分之廿六,接近滿水位。

記者孫中英/台北報導

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台灣家庭背債15兆!學者揪幕後黑手 1項政策把小家庭「逼向破產」

<資料來源:ETtoday>

中央銀行日前發布最新金融穩定報告,2017年家庭部門借款餘額成長至15兆元,一舉創下15年以來新高,主要是受高房價導致家庭債務持續增加的原因之一。不過,景文科技大學財務金融系副教授章定煊痛批「央行的錯誤政策把台灣的家計部門推向破產的邊緣」。

從央行這份報告顯示,去年家庭部門借款餘額成長至15兆元,其中以購置不動產比例最高占63.56%,周轉金借款則占33.8%居次,相當於全年GDP的86.07%,儘管不動產市場回穩,但民眾買房負擔仍重。央行認為,家庭債務主要來自房貸,家庭儲蓄率高、淨資產不低,加上國內失業率及放款利率處在低檔,有助家庭維持穩健的償還能力,整體財務體質仍屬穩健。

這些年來銀行利息低,錢又好借,不少民眾借來買房。不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊在 臉書 發文表示,央行釋放出氾濫且低廉的準備貨幣進入銀行體系,導致家計部門均提高其財務槓桿,向銀行部門介入高成數的貸款來購屋,同時也導致大量資金湧入房地產,促使房價泡沫化,也讓家計部門高估自己的財富,過度消費、降低儲蓄率,產生繁榮的假象。

章定煊進一步分析,一旦房市泡沫破裂,家計部門的資產價值大幅縮水,家計部門的淨值可能陷入負值,家計部門破產,被迫緊縮消費,最後經濟陷入長期蕭條。

舉例來說,一個雙薪家庭夫妻兩人薪水10萬,之前存200萬當自備款,再貸款800萬,買1000萬的房子。若以2%利率、貸款20年計算,每個月房貸4萬元,小夫妻兩人覺得自己有200萬資產,每月扣除房貸還有6萬可以消費。萬一有什麼其他狀況,房子增貸一點或賣掉就可以處理。

不過章定煊認為,一旦房市泡沫,房價跌掉3成,只剩700萬元,小夫妻資產就變成淨值負100萬。他們必須立即緊縮消費,只要有個狀況,包括生病、失業、多生小孩等,超過每月可剩餘6萬元能處理的範圍,他們立即陷入破產危機。因此,他指出,央行的錯誤政策,正是讓台灣大量的家庭陷入這種財務危機中。過去彭淮南曾說,「你的QE,我的煎熬。」現在美國QE早退了,台灣還深陷貨幣亂象中,要怎麼說呢? 財經中心/綜合報導

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APP設計不含糊 銀行想超多

<資料來源:工商時報>

各家銀行都有提供手機APP,客戶反映多數只有「好用」或「不好用」,站在銀行業的立場可不是這樣,銀行想的角度比客戶多更多。

玉山銀行就表示,「玉山行動銀行」APP是透過累積多年使用數據分析作為基礎,這和國泰金控的「國泰優惠」APP運用自行發展的大數據分析系統,有異曲同工。中信Home Bank APP則導入Design Thinking方法論,找出使用者痛點並推出功能改善,台新銀行副品牌Richart,則由團隊透過每日口碑偵測掌握用戶的聲音,超過上百場的使用者訪談及使用者體驗來設計新型產品、功能。

中信銀行表示,為能落實APP服務的設計原則及構想,舉辦過70多場客戶易用性訪談,將百萬數位用戶歸納出五大金融洞察,除了創新功能,亦將使用者介面進行全面升級,將舊式「九宮格」的點選介面,改為符合手機閱讀架構的卡片式設計及快捷功能引導,為能符合手機的個人化需求,APP搭配生動活潑的趣味元素,如中信小B-貓頭鷹與客戶互動。

「國泰優惠」APP是金融市場上唯一整合金控跨業服務、且百萬下載量超越單一信用卡或行動銀行APP,國泰金表示,它的源起即是客戶普遍反映「缺乏能同時滿足各項優惠權益資訊查詢」的行動平台,因此在設計時盡可能納入金控旗下會與消費用戶接觸的子公司業務,六大功能的設計思考上以「服務會員」為核心價值。例如,該APP裡有「我要送禮」,是金融業界首創的電子票券轉贈功能,將紅利兌換的電子票券以LINE、e-mail等方式贈送給親友,受贈者只須點選特定連結,即可完成領取並且立即使用。

受惠於科技的進步,愈晚進入市場的APP經常能有較好的科技條件,台新銀行副品牌Richart近兩年上市,以「年輕人的數位銀行」為號召,因此設計理念圍繞著「簡單、方便、透明、懂你」原則,且能提供整合服務,台新銀行表示,出發點是要顛覆年輕人對銀行有距離感的刻板印象,讓年輕人開始願意相信銀行,短短時間Richart APP累積下載數超過50萬,驗證了創新設計的成功。

金融理財新聞中心/台北報導

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銀行沒說的真相 六都房貸大解密

<資料來源:蘋果日報>

鑑價玄機 還在為買房子能夠貸幾成傷透腦筋嗎?根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示,銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級,A級地區最高能貸款到8成,B級是7.5成,C級是7成,如果是D級就只能貸到6.5成。還在傷腦筋的你,趕快查查看,想買的房子到底可以貸到幾成。

銀行業者表示,除銀行鑑價和房子地點、坪數會影響房貸款成數外,其餘如年薪是否破百萬,及是否已申請高額信貸、佔用房貸額度等都會影響房貸成數。

台北市全是A級

近幾年房價下跌,不少自住客考慮進場買房,今年第1季買氣逐漸回溫,不動產買賣件數成長1成。只是預算不高、買房又缺經驗的小資族要注意,並非全台的房子都可以貸款到最高8成,若非6都精華區地段的房子,貸款成數未必如人意。屬於A級的地區,除天龍國台北市12個行政區都能貸到8成以外,其他有A級的縣市能還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市,桃園市未在其中。

至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成,專家說,如果想買在這12個縣市置屋,就要多準備些銀彈當頭期款。根據官股銀行內部資料,澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上,最多只能名列C級、貸到7成;而除天龍國外,最高等級非新竹市莫屬,房屋價值只分為A級與B級,不動產顯然比其他縣市值錢。





貸8成要年收百萬


銀行業者表示,除銀行內規評估貸款成數原則之外,貸款人年收入若沒有百萬以上,恐怕也無法貸到最高成數8成。一對年輕夫妻喜歡宜蘭靠海的老房子,預算在500萬以內,但是因為地區偏僻,銀行貸款成數太低,只好打消購屋計劃。

上海銀行主管解釋,除地點會影響成數,貸款人條件也是評估關鍵之一,比如沒有年薪百萬,想貸到8成較不容易。中信金個金處總處長楊淑惠也說,觀察近來民眾未必貸到8成。除了地點與民眾的年收入會影響貸款成數,若民眾之前也申請大量信貸,會佔用房貸額度,等到要申請房貸時,成數也會降低。

現在是否是買房好時機?住商不動產企劃研究室主任暨集團發言人徐佳馨說,對自用住宅來說,現在買是相對低點,但若坪數小、地點差,貸款成數一般無法太高。

林巧雁/台北報導/主編:王郁惠/視覺設計:王瑜生

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房貸成數曝光!銀行內部資料解密

<資料來源:自由時報>

貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一,官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

根據《蘋果》報導,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。

除了房子地點,房價下跌、貸款人之前有無申請信貸,也可能影響銀行評估,貸款人年薪也是銀行的考量點,若年薪沒有超過百萬,想貸款到8成可能很困難。

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元大銀關閉9分行 全因大眾員工離職近千人

<資料來源:蘋果日報>

元大金旗下元大銀,因併購大眾銀過程中,引發大眾銀員工離職潮,人力吃緊,元大銀今年1月向金管會申請,3月起暫停9家分行營業。

元大銀總經理莊有德坦言,申請關閉9家分行的理由,是因為大眾銀離職人員很多,在調配上做了一些人力調整,他說,目前分行人力已經慢慢補足,後續不會再有關閉分行的計畫。

他說,優先選擇關閉這9家分行,主要考量點有三,一是離其他分行很近,對客戶權益影響不大,二是多以「非自有行舍」為主,即都是「承租」的行舍,關掉可以省下租金,三,若都是承租行舍,則再看規模狀況,以規模較小作關閉。

他說,這9家中,台北有5家,台南和高雄各兩家,未來復業時,仍將會在原來地區、另擇其他的地點做復業,例如台北地區還是維持5家分行復業,但不會在原址,會另尋其他台北地區的地點。

據了解,元大銀這9家分行為館前分行、敦南分行、和平分行、通化分行、仁愛分行、東台南分行、中華分行、北高雄分行及新左營分行,5家都在台北地區。

元大銀合併大眾銀後,分行家數達152家,裁撤9家後,分行家數剩下143家。

元大銀也向金管會承諾,這9家分行,2年內會再申請復業。

莊有德說,在客戶權益保障方面,已在農曆年前,在這9家分行原址張貼公告,告知客戶,並以信函方式,發函給存戶,他說,存摺換發是全省分行都可以做,客戶權益不會有影響。

銀行主管說,一般分行裁撤後,民眾存、提多不會有問題,但須留意臨櫃匯款部分,須留意分行帳號的改變。

元大金表示,正努力融合大眾銀和元大銀兩邊人員,並對財富管理部門提出更優惠業績計算方式,希望可以降低流動率。

元大銀行今年元旦完成合併大眾銀行,卻引發原大眾銀員工離職潮,據工會統計,截至1月19日,原大眾銀員工離職數已超過900人。

因員工離職導致人力吃緊,元大銀只好向金管會申請,暫時關閉9家分行,也使得國內分行家數驟降到4月的3406家,較去年底減少11家。

廖珮君、財經中心/台北報導

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