首購貸款不足?試試6種方式搞定

<資料來源:好房網NEWS>

房價高漲,首購族買房常常有頭期款不足的狀況,不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款,有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下,對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

至於能夠提高貸款額度的方式,銀行業者提出6點建議。


1、公務人員貸款容易:這類族群收入穩定,同樣標的物,若為一般薪水上班族僅能貸款7成,銀行針對老師、公家機構人員申請貸款成數可能較一般更佳、甚至給予條件極佳的信用貸款補足需要額度。


2、500大企業:有些銀行會因民眾是在500大企業工作,貸款有加分效果。


3、薪轉銀行:一般來說,薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況,也因為薪轉銀行與企業有條件搭配,假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款,無法達到期待金額,至個人薪水入帳銀行談貸款,也有機會拉高成數。


4、銀行VIP:若被列為銀行VIP客戶,或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比,那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。


5、保證人:銀行業者說,現在已經沒有保證人制度,但若是財力較薄弱民眾,主動提供保證人也會比較有優勢,若保證人父母是公務員、薪水穩定,勢必會有核貸的優勢。


6、建商優惠貸款:建商因與相關銀行交涉貸款事宜,通常民眾經由建商指定銀行申請貸款,不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證成數、工程期款延遲給付等,都是便捷之路。


不過,銀行人員提醒,現階段首購族若湊不足自備款,千萬別硬撐,「對銀行來說,100件放款有1件倒帳,是合理正常風險,但若民眾因房價下跌遭法拍,則是一輩子的陰影。」


部分文字改編自好房News: 首購貸款不足?試試6種方式搞定http://news.housefun.com.tw/news/article/87842565890.html

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注意事項 貸款成數15坪是關鍵

<資料來源:蘋果日報>

近期小小宅在高雄市場數量愈來愈多,但比起一般坪數產品,小小宅可能會遇到某些限制,專家指出,貸款成數低、停車位不足等都很常見,此外,若是大基地規劃小小宅建案,單層戶數太多、很可能遇到電梯數量不夠,上下班得等電梯的情況。

一般房子要辦理貸款,通常不成問題,但如果坪數太小,銀行通常會降低貸款額度、甚至不予貸款。齊太廣告協理謝俊正就表示,「15坪」是關鍵,有的銀行是權狀15坪以下不貸款,有些銀行則是室內坪數不及15坪就不放款。謝俊正指出,通常與建商合作的銀行,貸款都會放行,但消費者若要自行尋找貸款銀行,最好先詢問清楚。

停車位不足很常見

此外,在2~3房或2~4房的混合型社區中,2房屋主通常無法購買車位。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示,市區建案因為基地小、若車位配比不足,2房的車位最容易被犧牲。就算是純2房社區,只要購屋時機較晚、或坪數較小的戶型可能就無法購買車位。

若是在郊區,小宅建案基地較大、可達1500坪上下,但相對的單層戶數較多。謝俊正指出,單層戶數多不僅出入較複雜,若電梯配置的數量不足,上班可能需要更多時間等待電梯,民眾購買小小宅前得多留意。

【陳建宇╱高雄報導】

 

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房貸壽險看仔細 保費須貸款 不能說停就停

<聯合晚報專訪 >

銀行用房貸成數推銷保險,引發不少網友批評聲浪,不過,也有網友認為「如果有個萬一,不會把負擔留給家人」,也很不錯。

曾在銀行任職的「聰明貸款」網站創辦人蔡文欽表示,他手上就有很多個案因投保房貸壽險而受益。

有一位莊姓男子2年前買屋時同時投保房貸壽險400萬元,保費一次繳了70萬元,他在買屋後沒多久就中風半身不遂,保險公司全數理賠,太太、兩個小孩因此不用擔心房貸問題。

另有一位在證券公司上班的女性上班族,2008年金融海嘯時意外死亡,也因有投保房貸壽險,年邁父母得以保住房子。 蔡文欽表示,房貸壽險跟一般壽險一樣,都是為「萬一」作準備,只是房貸壽險特別針對房貸優先清償,讓家人可以保住棲身之處。

因此,基本上,貸款中的房子為自住使用、貸款人為家中經濟的唯一或主要來源,才比較需要房貸壽險,如果只是為了投資,沒想要長期擁有房子,就不需要投保,投保反而會增加投資成本,降低獲利,當然,如果為了槓桿操作,增加成數或其他原因則另當別論。

蔡文欽表示,投保房貸壽險之前必須了解幾個觀念: 第一,通常必須負擔另一筆貸款來躉繳保費, 第二,房貸壽險不能說停就停,除非契約另有附註。

如果提前結清房貸,另外跟銀行借來支付保險費的貸款,也要一併還清。

另外,房貸壽險不是終身險、儲蓄險,只保障契約期限,10年、20年都可以,但時間結束保單就結束,沒有領回本金這回事。還有,有些人以為失業繳不起房貸,房貸壽險也可代償,也沒這回事,只有死亡或喪失行為能力才有理賠。 【記者游智文╱台北報導】 

 

 

 

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契約應註明 無法貸款就解約

<資料來源:蘋果日報>

借嘸房貸 200萬頭款被沒收

高房價時代,購屋大不易。有消費者購屋,付頭期款後,卻因無法向銀行貸款,不能如期給付交屋款項,導致已付價款遭賣方沒收。

消保官說,消費者購屋有付款義務,若無法取得貸款購屋,屬可歸責於消費者因素,賣方可依約收取買方已付價款,消保官建議,最好在買賣契約中註明須貸款的金額,若無法貸款,契約無條件解約,避免爭議。

台北吳先生表示,他花畢生積蓄200萬元,作為購屋頭期款,透過房屋仲介購買北市一處總價1500萬元小套房,並辦理購屋貸款,但事後銀行告訴他,因他徵信紀錄不良,無法核貸,導致他無法給付購屋剩餘款項,遂向仲介業者要求解除契約,卻被告知,依約規定,要沒收他已付款項,讓他感到不合理,急得跳腳。


外籍人士難貸款


一名加拿大籍女子也說,去年給付303萬元作為頭期款,向建商購買兩間位於新北市、總價2310萬元的預售屋,但申辦後,銀行卻以她無在台居留證為由拒絕核貸,同樣無法取回已付款項,讓她好委曲,「不知道該怎麼辦。」


最高可沒收15%


「外國人,連要辦信用卡都難!」消基會金融委員會召集人郭尚義指出,金融機構受理民眾申請信用卡或購屋貸款,須考量借款用途、還款來源、徵信紀錄等資料,而無居留證的外籍人士因居無定所,銀行追討款項不易,也難查詢其徵信紀錄,所以要辦購屋貸款的確比較困難。

台北市主任消保官陳信誠說,依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,買方若違約,賣方最高可沒收房地總價15%金額。記者計算此兩案例被扣金額,分別被沒收總價的13.3%、13.11%,都未超過規定上限。

陳信誠說,消費者購屋若有貸款需求時,建議可在契約中註明須貸款金額,若無法向銀行貸款,契約無條件解約 ,較能避免爭議。

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房貸提前還 恐付違約金

<資料來源:蘋果日報>

待綁約期後再辦塗銷 可避免付違約金!許多人有大筆金錢,如年終獎金時,希望能趁早還給銀行,或在短期內出售房屋,提前償還全部借款,專家提醒,若房貸提前還款,恐須負擔違約金,建議待綁約期間過後再辦理塗銷,若買受人在同銀行貸款,可減免部分違約金。

向銀行辦理房貸時,銀行通常提供2種利率方案,一為利率較高但可隨時提前償還本金,另一為利率較低但搭配「提前清償違約金條款」,一般約定2~3年內不得提前清償本金,若選擇此方案,提前償還本金就必須付違約金。

地政士李佳芬表示,違約金計算方式大致分3種,有現欠餘額、3~6個月平均現欠餘額、原借貸金額乘上約定的違約金懲罰比例等,從0.8~3%皆有,建議消費者若提前還款又不想付違約金,可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。

可與銀行協調塗銷

以華南銀行為例,A先生辦理20年房貸,借款500萬元,前3年僅繳息,第4年起開始付本息,銀行提供利率2.3%可隨時還款或利率2%但提前償還本金時,以提前償還金額1%計算違約金。若A先生選擇2%的利率,在貸款後第3年初提前償還全部借款時,則依約定須支付銀行5萬元違約金。

地政士黃俊琮表示,部份銀行在清償結束後,只要不到地政事務所辦理塗銷抵押權登記,待綁約期間過後再辦理塗銷,就不會有違約金的問題。李佳芬補充,房屋買賣出售就必須塗銷抵押權登記,這時可與銀行協調,同意買受人在原賣方銀行做貸款,藉此幫賣方減免違約金。

另外,若借款人提供銀行抵押設定之不動產遭政府徵收或因天災毀損並取得證明文件、借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件以及銀行主動要求借款人提前還款,有上述情形,雖與銀行簽訂「提前清償違約金條款」,銀行仍不會收取違約金。

【房貸違約金須知】

★違約計算方法

※現欠餘額×違約金%數

※3~6個月平均現欠餘額×違約金%數

※原借貸金額×違約金%數(各銀行計算方式不同)

★如何避免違約金產生

※若提前還款可剩100元或僅1元,不會有違約金問題

※提前清償不辦塗銷抵押權登記,綁約期間過再辦理塗銷

※須銷抵押權登記狀況下,可與銀行協調,同意買受人在原賣方銀行做貸款,幫賣方減免部分違約金

資料來源:《蘋果》採訪整理 廖育萱/台北報導

 

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富爸爸如何幫子女購買不動產? 請善用貸款及免稅額 !

<聰明貸款整理>

台灣的父母普遍還是有為兒女買房子成家的觀念, 但要如何買才對?才能省下一些贈與稅?(雖然繳稅是國民應盡之義務)

那麼就請善用父母每人每年最多贈與220萬元(雙親共440萬)給子女的免稅額、並善用房貸!

我們來看看以下例子:


方式ㄧ:純現金 

柯爸以現金買了1間市價2000萬元的房子給兒子,土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元。

由於課稅的基礎以「土地公告現值與房屋評定現值」為準而非市價, 故:

贈與稅:1000萬元減去220萬元免稅額,再乘以贈與稅10%的稅率=78萬元的贈與稅。 (1000萬-220萬) X 10%= 78萬

若是柯爸主張借款給兒子1000萬 , 則必須要有相關憑據以及還款金流證明、甚至公證。


方式二: 貸款後贈與 -「附負擔 」

此方法又稱作「附負擔」的方式,只要能證明受贈人確實能履行該項負擔,就可以從贈與的財產裡面扣除。

柯爸先以現金+貸款購屋,並將房屋與房貸一併贈與給兒子,如果自備款為1220萬元、兒子需貸款780萬元。

因此將1000萬元(土地公告現值與房屋評定現值)減去780萬元貸款,再減去220萬元免稅額,就等於完全不必繳贈與稅。

當然, 父母也可利用每年的免稅額, 逐年幫子女償還房貸。
 

方式三:拆成逐年贈與 

柯爸以現金買了1間市價2000萬元的房子並登記自己名下,土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元, 拆成逐年贈與兒子價值200萬的評定現值、預計5年後完成 100%移轉,免贈與稅。

不過這種作法的壞處是每次移轉一部分房屋都需要過戶手續費,土地增值稅也可能增加。


由以上參考, 方式一是否需要課稅或許有爭議空間; 方式二及方式三都明確免課贈與稅,因此,聰明如你,或許現在就可以向富爸爸開口要求了...

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房貸轉貸利率少0.5%才划算

<聯合晚報專訪>

錢爸爸房貸有些壓力,但和原房貸銀行又很難協商,聰明貸款說,另一個解決方式,就是「搬房貸」, 也就是轉貸。

不過聰明貸款提醒,轉貸要付成本,並可能有違約金的問題,基本上,比原銀行利息便宜0.5%以上,再來考慮。 考量三大費用成本 聰明貸款表示,房貸轉貸有三大費用:

一是付給政府的地政設定規費6000元,

二是代書設定費 (包括塗銷前銀行設定費)約5000~5500元,

第三則是銀行手續費3~5000元,有些銀行為吸引民眾轉貸強調免手續費,但往往會用其他名目收費。


總計算起來,轉貸成本約在1.5萬元上下,以貸款500萬元來算,如果新貸款銀行利率能夠便宜0.5%,一年可省下2.5萬 元,扣掉轉貸成本,一年則可省下1萬元的利息,比較划得來,如果不到5%,恐怕只是白忙一場。

聰明貸款說,民眾轉貸時最常碰到的問題,就是違約金。目前絕大多數都是三段式指數型房貸,前半年或一年,銀行會給 很低的利息,但條件是兩或三年內不能轉貸,也就是綁約,違約的話,就必需罰款,罰款金額則通常是一到兩個月的繳款金額,並不輕鬆。

違約金可要求遞減方式 如果有這種問題,他建議可向銀行要求依遞減原則,減低罰款金額。譬如說,綁約綁三年,已繳 了兩年,第三年要轉貸,那麼就可要求銀行違約金應只算最後一年,也就是乘以三分之一,這是合理的算法,因為已經 履約兩年,沒有道理全額支付。


壽險型房貸 爭取優惠

至於新貸款銀行的選擇,永慶房屋契約部經理陳俊宏說,如果本身有投保壽險, 則可優先考慮保險公司提供的壽險型房貸,特別是一年保費10萬元以上的大戶, 通常能和保險公司談出很優惠的條件。

另外如果日後仍需要較具彈性的利率,聰明貸款表示,一般而言,民營新銀行會 比公營行庫更具談判空間,通常房貸第二年,利率會提高0.8~1%,公營行庫 往往是按表操課,但民營銀行,特別是新銀行,往往就可以只加0.5%。


房貸期超過1/2 不建議轉貸

台灣房屋則提醒民眾,如果房貸還款已超過二分之一,譬如還款期限20年,但已 繳了10年以上,則不建議轉貸,主要是本息均攤房貸的特色是,一開始繳房貸的 金額都是以利息居多,但到後幾年付貸款的錢大多數都是本金,轉貸會產生一些 成本,就算提前償還房貸,所能節省的利息也十分有限。

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推銷電話很煩? 除了掛電話你還能這樣做

<聰明貸款 整理>

不少保險、金融或銀行借貸等企業,時常透過電話CALL客、推銷,許多人不勝其擾,律師梁維珊指出,企業陌生CALL客必須遵守公平交易委員會對電話行銷案件處理原則的規定,例如只要消費者喊停,或表明不願接受電話行銷,對方就不能再繼續推銷;而如果消費者透過電話行銷購買產品或保險等,也和網路購物一樣,享有7天鑑賞期。若違反可能被罰5萬以上到2500萬元的罰鍰,屢勸不聽,罰鍰將加倍到10萬元以上5000萬元以下。


還有哪些規定可以保障消費者?梁維珊替大家整理出企業陌生CALL客7規定,讓大家了解你可以怎樣拒絕電話行銷。


1、推銷電話必須顯示來電號碼

顯示來電號碼表示自我負責,也可以讓消費者回撥確認來電者身分,消費者也可以向165防詐騙專線確認發話號碼是否為詐騙集團,或者也可以透過手機APP如Who`s call等查詢發話號碼的公司名稱。


2、推銷員在對話一開始就要明確說明身分及目的

「我們是ooxx銀行,目前有促銷活動…」推銷電話通常都會這樣開頭,但若你接到的推銷電話沒先自我介紹,反而跟你天南地北亂扯裝熟,你可以立刻掛掉電話向公平交易委員會檢舉!


3、當消費者喊停或表示不願接受電話行銷時,業者就不得再對同一消費者進行電話行銷

電話行銷通常只有消費者的電話號碼,不知對方年齡、職業,所以時常亂槍打鳥推銷商品,許多人接到電話後,不視壓根沒興趣,就視覺得莫名其妙,像是推銷沒有車子的人辦理汽車貸款等,此時消費者若表示不想再說下去了,業者就不能再盧,必須立刻結束通話。

小秘訣

聰明貸款提醒:若要拒絕銀行電話行銷其實很簡單,只要說出「我拒絕共同行銷」七個字,銀行就得依法停止通話、並註記未來不得再以電話行銷打擾。



4、電話購物與網路購物相同,除了特定商品外,應都享有7天鑑賞期


電話購物與網路購物一樣,消費者都是在沒看到商品前就購買,因此法律保障消費者擁有7天的猶豫期,但除了易腐敗、保存期短或解約時將逾期、客製化給付、報紙期刊或雜誌、已啓封的影音商品或電腦軟體、無形的數位商品或應用程式及已拆封的個人衛生用品等,以上6類商品無7天鑑賞期。


5、資料保存

業者Call客時提供的廣告、文案、促銷等資料以及成交時的電話錄音,都是契約一部分,必保存至少六個月。


6、業者不可以欺騙或隱匿有關商品的價格、品質、限制條件、贈獎內容或公益活動目的

電話購物就像是網路購物一樣,消費者看不到也摸不著商品,所以推銷員必須將商品價格、品質、限制條件或贈獎內容,完整向消費者敘述。另外,若是公益活動的勸募,像是公益年曆等,推銷員必須清楚告知公益目的,否則就屬非法勸募。


部分原文網址
 

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用一則童話故事 教導借貸觀念

<資料來源:Smart自學網>

愛花錢的珊珊,這個月零用錢不到月中又花光了,想著今天班上同學炫耀的新款鉛筆盒,她也好想要個新的鉛筆盒,回到家纏著媽媽說要辦信用卡或現金卡,因為印象中電視廣告曾說「借錢真容易、救急沒問題」。

媽媽心想,珊珊才國小五年級就被電視廣告誤導,該好好跟她解釋一下「什麼是信用卡、現金卡」、「信用對一個人的重要性」、「借錢消費不是一種高尚的行為」,先打預防針,有教才有保佑。於是當晚珊珊媽媽的床邊故事就這麼開始了⋯⋯。

「話說灰姑娘,為了想參加王子舉辦的派對,想著想著⋯⋯不知如何是好,忍不住又想到自己悲慘的身世,在廚房掃地時淚如雨下。突然,她看到垃圾桶裡有一張廣告,上面寫著『借錢免擔保、免利息!』灰姑娘笑了,眼前彷彿看到了童話中的仙女,將南瓜變成了馬車之後來接她!」 


每個人內心都住著一個「灰姑娘」,偶爾也想嘗試一下不屬於自己現實能力範圍內的願望,想試試麻雀變鳳凰的滋味,這些願望,屬於「私欲」的,我們稱作「享受」;能同時創造其他人福利的,我們叫作「夢想」!

在童話中,仙女幫灰姑娘達成了參加舞會的願望,但現實生活呢?當然囉!金錢是一個最普遍的橋樑。而願意借錢給你的人,就可以把他們看成那個灰姑娘的「仙女姊姊」。

只是要特別提醒,當你過了還款期(童話中的午夜12點)還沒把借來的錢還清,這時,仙女姊姊就會變成「魔鬼後媽」,讓你為借來的錢付出代價,可能要在家裡以辛苦一輩子,以勞動來抵債。

你必須教孩子的正確借貸觀念

上面這則改編的童話故事,雖然比較誇張,但重點是在提醒孩子,不要陷入無止境的負債泥淖,為了讓孩子內心中的灰姑娘每次都能順利搭乘馬車赴宴,且在安全時間內從容回家,以下提供簡單的「仙女規則」,也就是讓孩子了解信用卡和現金卡應注意事項,以及個人「信用」的重要。


1. 信用是什麼?

「信用」就是每次借錢後,你是否能按約定準時還錢。對銀行來說,「信用」是決定要不要借錢給你、要不要接受你申辦信用卡或現金卡的最重要參考指標。銀行在選擇客戶時,會參考的主要標準,就是你在聯徵中心的信用紀錄。

聯徵中心就像是銀行的情報局,任何人和銀行往來的資料,在聯徵中心一定都會留下紀錄。所以,別以為「信用」無聲無息,它的威力可是能讓一個年薪千萬的人,因為一時疏忽而導致連一張信用卡都申請不到喔!


2. 正確的信用卡和現金卡使用觀念信用卡和現金卡都是一種替代現金的工具。信用卡是先刷卡簽字消費,約1個月後再付款。

當你接到銀行寄發的帳單,帳單上會註明「最後繳款日」,在這個日期前繳清消費金額,銀行不會收你利息;但若過了「最後繳款日」,銀行就會以年息約15%,有的甚至高達20%,也就是借100元要還120元,向你收取循環利息。而且,除了循環利息之外,還要繳交一筆「滯納金」。因此,使用信用卡的「仙女規則」是:還錢絕對不要超過「最後繳款日」。

現金卡是銀行給你一定的額度,再由你依據自己的需要,透過ATM提領現金。現金卡的「仙女規則」是:當日借款、當日午夜12點前還清,銀行就不計息,但隔日就會以銀行自訂的10%∼20%不等開始收取利息。因此,能不用就最好不要用,因為它的「免息」消費最多只有一天,而且,有些銀行還按次收取100元開辦費。


3. 借錢消費不是一種高尚的行為

很多年輕人崇尚名牌,借錢買名牌皮包、服飾,以為透過名牌的包裝,可以讓自己看起來很「上流」,但這不代表「高尚」。譬如一個虛榮且造作的人,即使她全身名牌,你也不會認為她很高尚,因此,借錢消費是買不到高尚的。

若你心中的「灰姑娘」追求的是「奢華」,那借錢消費的結果是什麼?當你還不出錢時,討債公司上門,你可能就得當「落跑族」,晚上趁人不注意時搬家躲債。而且,當你借錢消費時,負債愈高壓力愈重,就彷彿是在沙灘上建立的城堡,隨時都可能被海浪衝走。


【延伸閱讀】讓孩子懂正確借錢和現金替代品使用觀念

1. 借錢是要付出代價的,也就是要支付銀行利息。借錢就是負債,擁有高利息的負債,輕鬆的日子會離你愈來愈遠。

2. 如果你只繳得起信用卡和現金卡的最低應繳金額,你就會還錢還到世界末日。

3. 剪掉不必要的信用卡,最好別用現金卡,間接降低衝動消費的欲望。


 

資料來源
圖:迪士尼電影「仙履奇緣」
 

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留意合約 是否有優惠陷阱

<資料來源:工商時報>

向銀行申辦貸款時,多數民眾第一個注意的事項都是關心利率高低,但銀行業者呼籲,除此之外,也要留意合約中是否有「陷阱」,像是利率採前低後高、以其他名目收費、提前還款收取高額違約金等,否則未來還款時,可能會發現不如自己預想。

許多銀行推出的信貸商品,為了引起注意,會打著超低利率,但適用期間可能只有前3個月或前6個月,因此優惠期間過後,還款利率就翻升,而民眾負擔也開始增加,所以申辦前要特別看仔細規則。

銀行業者建議,民眾要找信貸專案時,不僅注意利率訊息,還應該找出包含手續費、利率合計後的總成本,透過比較總費用的年百分率高低,更能評斷申貸條件的優劣。

此外,借款人除了每期還款,銀行也許會收取其他費用,且名目可能不同,有些稱為手續費,也有以帳戶管理費、開辦費、信用查詢費、年費等名稱,向民眾再收取一筆費用。

不過,金管會目前已有規定,無論費用名義為何,銀行收費不能再根據借款金額,按比率計收相關費用,只能收取固定金額,且手續費收取方式也日益透明,可以先上網查詢。

至於還有一種狀況,就是民眾手頭寬裕時,打算一口氣清償貸款,卻發現可能因此要付違約金,等於「省了利息、賠了違約金」。

銀行業者提醒,急需用錢時還是要冷靜,多方詢問比較,選擇可彈性還款又不綁約的方案,會對自己比較有利。

記者張中昌/台北報導

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