房貸轉至公股銀 留意四關鍵

<資料來源:經濟日報>

八大公股行庫4月起配合行政院擴大紓困,不含反映央行降息,房貸全面額外降1碼,各公股行庫上周電話詢問量暴增,多家公股銀行主管指出,已準備好吸收民營銀行房貸戶轉貸優惠方案,建議民營銀行房貸戶掌握四大要點,即時間、利差、額度、成本,衡量轉貸加緊腳步。

公股行庫額外紓困房貸全面降息1碼,為期僅半年,因此公股行庫主管指出,四大要點第一項時間,就是轉貸愈早愈好,以額外降1碼計算年化降半碼,就可抵銷轉貸設定費還有多,大幅去除轉貸成本,轉貸後能省下的利息等好處,才可充分享受。

其次當然是利差比較,兆豐銀行舉例指出,調查目前各銀行平均房貸利率水準約在1.65%~1.70%,本周起各銀行陸續反映央行降息調降房貸指標利率0.25%後,平均房貸利率水準將下降到1.40%~1.45%。相較之下,兆豐銀新房貸戶利率最低可降至1.31%,以平均數概估可至少省下9點(1個基本點為0.01個百分點)的利息,在紓困額外降息半年抵掉設定費等一次性費用成本後,新、舊貸間省下的利差是每年都持續存在的,具有一定轉貸省息利益。

華銀主管則指出,房貸戶在原貸行如有二胎房貸、理財型房貸,可以一併搬到公股行庫,這類型房貸公股行庫可提供的利率,相較民營銀絕對有競爭力,轉貸可一併獲得省息利益。

額度部分,公股行庫房貸主管指出,因為政院紓困額外降息1碼,1,000萬元以內餘額均適用,因此對在原貸行房貸餘額愈接近1,000億元的話,轉貸後適用額外降1碼的省息利益也愈可觀。因為轉貸後雖然總房貸額度可能不打折,但符合紓困定義的「購置自用住宅房貸」,僅能以原貸行剩下的餘額計算。

不過,總貸款額度則可以提高,因為對轉貸戶來說,即使適用紓困降1碼的購屋房貸額度無法再提高,但其他已還掉的款項,轉貸後仍可再以其他名目房貸貸出,以當前央行降息、大環境低利持續且可能更低下,可以不必用理財型房貸相對高的利息,就把已經還掉的房貸額度再次借出運用,也是一大利多。

公股銀行主管表示,還有一個附加價值是寬限期,在原貸行已經過了寬限期的,轉到公股銀寬限期重算,既可省息還可免還本金,讓還款變輕鬆。

不具名的公股行庫主管表示,為吸引民營銀行房貸戶轉貸,開辦費均已授權各分行可在一定空間內調整,優惠轉貸戶,這部分不會公開宣傳,但以公股行庫行情開辦費多半在5,000元內,對降低轉貸成本、擴增轉貸利益,也有不小裨益。



記者夏淑賢/台北報導

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扛150萬「信貸」買房好嗎?聽完這分析他打消念頭

<資料來源:好房網News>

用房貸買房很常聽到,不過近日有民眾上網發問,如果用信貸150萬元買房划算嗎?原PO表示,最近大伯急需用錢因為要讓兒子遊學,所以打算把3房1廳的房子用150萬元的價格賣給他,不過事情的來龍去脈,卻沒有如此簡單。

這間房子原本是三人分的 ,大伯、二伯還有原PO的媽媽,但因為二伯有負債所以權狀是在大伯身上,大伯要把房子用150萬元賣給原PO的媽媽,二伯則說會幫忙繳一半當房租,但因為兩人都沒有薪資證明,沒辦法使用信用貸款,事情最後演變成月薪28K的原PO要去扛這筆費用。

原PO表示,雖然最後房子會在自己的名下,但如果貸款下來,除了原先要繳的學貸40萬元,再加上150萬元的信用貸款,負擔應該蠻重的,實在讓他猶豫要不要把頭洗下去。

文章一出引發網友熱議,「不要。千萬不要」、「信貸150萬元,繳七年,一個月也差不多要兩萬了,兩萬八怎麼活」、「拿房子去借款,等於付房貸啊!為何要信貸?信貸利率比房貸高很多耶」、「先把學貸還完吧,一個月才2萬8要揹那麼多債、生活會很辛苦」。

其中更有人懷疑大伯動機,提醒他要好好考慮一番,「遊學一百五十萬太假了」、「為遊學賣房子很可疑,房價會下跌千萬別被騙了」、「有點詭異欸,正常人不會這樣傾家盪產只為了讓小孩去遊學吧」、「大伯的兒子是要遊學還是留學還是交換一年?差很多」、「先問清楚急用錢的真正原因,不然之後可能回頭鬧事,你買下房子不一定是好事,更別提信貸了」。

在大家的熱心分析下,原PO最後也表示會打消用信貸買房的念頭。

記者黃暐迪/綜合報導

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房貸降息2碼 這些地方恐難受惠

<資料來源:好房網News>

為了降低新冠肺炎對各行各業的衝擊,央行決定降息1碼,透過公股行庫所進行的房貸,如果金額在1000萬元以內,降息更可以高達兩碼,不過這個大紅包,有些地方卻可能看得到吃不到。

行政院加碼,將1000萬以下的自用住宅房貸降息2碼,並實施6個月,以房貸1000萬元,房貸利率從1.5%降至1%來說,每個月將為貸款人省下2265元,6個月下來就能省下1萬3590元。

然而,根據聯徵中心資料顯示,在2019年第四季中共有15個行政區的平均授信額度超過1000萬元,這樣的加碼降息將無法對於這些人有所幫助。

平均授信額度超過1000萬元的行政區,包含台北市的大安區、信義區、內湖區、南港區、中正區、中山區、松山區、士林區、文山區、北投區、大同區;新北市則有新店區、林口區和永和區;台中市的西屯區同樣超過1000萬元。

根據近來貸款成數為75%來說,房貸1000萬元約可購買1333萬元的房屋,不過以當前的高房價,這樣的金額對於大都會民眾購屋恐怕稍嫌不足,實際上對於房市能有多少幫助仍須觀察,也有銀行房貸主管直言「關鍵不在利率,而是房價」。

唐主桂/綜合報導

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因紓困方案而轉貸 先打算盤

<資料來源:經濟日報>

行政院日前擬定的銀行紓困方案,主要配合行庫都是公股銀行,外界揣測會否引發貸款大搬風?銀行主管預計,詢問申辦熱度將升溫,但客戶要不要換銀行貸款,還很難說,建議民眾先向既有往來銀行議價,若價差不大,換了反而不划算。

銀行主管說,公銀一定會配合政策貸款,但民營銀行就不一定,原本在民營銀行的客戶,可能會因紓困方案而轉換銀行。不過,民眾須注意轉換過程可能須額外增收手續費與違約金,不妨先與既有銀行議價,再評估是否要轉換,因方案只為期半年,若價格相差不大,建議不要換,否則不划算。

院方日前擬定紓困方案,適用族群包括新、舊客戶,由於行政院紓困方案又快又急,公股銀行昨(23)日都忙著擬定新貸款方案的價格。

依房屋貸款方案為例,多數銀行是依照「定存機動利率」加上「固定利率」計價,銀行近期不斷再擬定新的固定利率價,調降機率接近百分之百,已貸款者不受影響。

若民營銀行不跟進,是否引起民營客戶轉至公銀?其實不一定。公銀主管說,針對舊客戶,因資金已經放貸,所以一定可適用該方案,但對於新承做客戶,銀行會較謹慎,但預計客戶詢問度會升溫。

記者記者林子桓/台北報導

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醫美診所勸刷卡買療程 竟假分期真借貸

<資料來源:>

【法律問蘋果】不具名讀者問:醫美診所要我用信用卡分期付款購買課程,實際上卻讓我向融資公司申請信貸,形成假分期真借貸,且當初雙方沒簽署白紙黑字契約,診所在我提出解約申請時,才以解約金會比當初所貸金額還高搪塞,請問我可如何主張自身權益?

律師李嘉耿回答: 《民法》第153條第1項規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」簡單來說,就是當事人對於契約內容需要意思表示一致,契約才能成立。

而所謂「意思表示一致」是指雙方對同一件事的認知和理解必須是相同,假使雙方對於同一件事的意思表示內容有錯誤,或是和本人的意思不一樣,例如:本來是談好信用卡分期卻變成融資信貸,當事人(表意人)雖然可以主張撤銷其意思表示,但前提必是自己的意思表示沒有過失,而是對方沒有說明清楚或契約內容有誤等。

就讀者所述,您認為是以信用卡分期付款購買課程,因遭醫美診所設計,而變成向融資公司信貸,形成「假分期真借貸」,由於雙方沒有簽立書面契約,或是其他人證、物證,讀者將很難舉證證明是遭到訛詐或辦理信貸非你的本意,因此在訴訟的舉證責任會趨於劣勢。

故建議讀者可先向鄉、鎮、市公所設置的調解委員會聲請調解,進一步釐清雙方就簽約當時的意思表示,並就解約金金額進行調解,以維護自身權益並解決爭端。

許淑惠/採訪整理

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為降利率買房貸壽險 代書:當心只是幫銀行做業績

<資料來源:ETtoday新聞雲>

很多民眾買房時為了想增加貸款的成數,或是取得更優惠的貸款利率,會選擇購買銀行所推出的「房貸壽險」產品,不過這樣的商品並非人人都需要,而且為了取得低利率而買房貸壽險,繳的費用其實更多。

各大銀行在處理民眾的房貸申請時,會評估借款人的還款能力,若借款人的還款能力不足、條件不夠好,但又想要貸到較高的成數,或取得較低的利率,常常就要配合銀行購買「房貸壽險」,等於給銀行「做業績」,交換低利或高額度。

房貸壽險的用意在於,當被保險人身故時,壽險的保險金將會優先用來償還房貸,一方面對被保險人的家庭有保障,避免因為失去經濟支柱,繳不出房貸導致房子被法拍,另外對銀行來說,拿得回借出去的房貸,也能避免呆帳產生。

不過專家指出,為拿到較高成數買房貸壽險才有意義,若只是為取得較低的房貸利率,買房貸壽險反而更不划算。十一法律地政士聯合事務所負責人李冠穎表示,對於還款能力高的民眾而言,貸款利率和成數往往不是問題,並不需要為此多買壽險,此外,這類族群通常早有保險相關規劃,更不會為買房而加購壽險產品。

另外,對於金額錙銖計較的民眾而言,為低利率買房貸壽險,一樣不划算。李冠穎指出,目前一般首購利率都在1.6%左右,而軍公教或可取得1.56%的利率,相差其實不多。以每100萬元、利率少0.01%計算,每個月也才少約100元,並沒有便宜多少,若買20、30萬元的房貸壽險,反而錢花更多。

舉例來說,房貸500萬元、分20年攤還,分別以利率1.6%及1.56%計算,每個月的還款金額僅差138元,20年加總起來也才少3萬3120元,但買的房貸壽險常常動輒超過10萬元,甚至還有銀行推出超過40萬元的產品,確實是比不划算的交易。李冠穎建議,房貸壽險也是提供1種保障,但未必人人都需要,若要做個人情給銀行,也可以購買額度較低、約10萬元以內的產品就好。

記者陳建宇/綜合報導

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夫妻租屋10年想買房 過來人見「這條件」狂勸不要

<資料來源:中時電子報>

買房,成家立業是很多人的夢想,不過台灣房價依舊高檔,讓一對結婚10年的夫妻猶豫不決,擔心買房後會壓縮生活品質,不知到底要繼續租房輕鬆過日子,還是下手買房球個安穩,但得面對房貸的壓力。網友指出,生活品質是買房最須考慮的一面,並指出哪些人適合買房,哪些不適合。

原PO在PTT上表示,迄今已結婚十年,同時也租房十年,老公一直很想買間房,不過考慮買在雙北的夫妻倆,月薪相加起來也才8萬元,但房價卻都是千萬起跳。考慮到還有個念小學的孩子,他們細算,付完頭期款後還要每月償還3萬元的房貸,想想生活品質肯定會掉質,因此仍在思考,到底要繼續租房輕鬆度日,還是咬起牙買下一個家?

有些人認為,當然買房好,因為「租房只是幫房東繳房貸」,不過多數網友評估原PO家的經濟狀況,認為一個月8萬元真的「不適合」。因為還要考慮養小孩的費用,這樣一來,若買了房,房貸加上小孩的教育費,生活品質已經被壓縮太多了。「兩個人沒十萬,有小孩,是會比較吃力」、「這不是壓縮生活品質而是變成完全沒有品質」、「沒小孩買房非常輕鬆,有小孩就沒辦法」。

因此,網友還是建議原PO,除非房租很貴,不然就繼續租房。網友指出,雖然買房會有踏實感,但還是要量力而為,不要硬買。其實租房沒什麼大不了,犧牲生活品質才真正影響很大,「租房比較自由,不會被貸款綁死死」、「如果沒有緊急預備金,等於至少未來20年都不能有人生病或失業,壓力太大了」。

更有過來人指出,原PO有結婚其實不用買,最需要買的人反而是「單身者」,因為真的到老時,若沒有房子,房東也不一定會租給老人。「單身要買,結婚不一定要買,台灣租屋市場對獨居老人不友善」。

文章來源:PTT

記者許立穎

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年終獎金該不該先還房貸?從這3點來評估

<資料來源:好房網>

快要過年了,正是發放年終獎金的時刻,今年你的年終獎金多嗎?很多人問我,領到年終獎金是不是要先還房貸?我的建議是,不要先還房貸,把錢留下來做投資,資產增長效益更大。

根據中央銀行到2019年11月統計,台灣住宅貸款餘額7.35兆元,創下歷史新高紀錄,同時還比去年同期成長5.97%,顯示銀行仍然持續放款房貸。另外,五大銀行房貸利率,11月平均貸款利率是1.624%,房貸利率在歷史低檔區。目前央行對銀行房貸限制,主要仍在高價豪宅貸款比重6成,其他幾乎沒有限制,在目前資金寬鬆下,銀行仍有放款意願。

年終獎金該不該先還房貸?從這3點來評估

該不該先還房貸的考量

已經有房貸的民眾,當手上有多餘資金時,究竟該先還房貸,還是先投資呢?可以從以下幾點來評估。

一、房貸利率與投資報酬率比較

目前房貸利率僅1.624%,如果可以找到一個投資工具,報酬率高於3%,則把錢拿去投資優於先還房貸。舉例來說,許多在台灣發行的ETF,每年配息殖利率算起來遠高於4%以上。借便宜的房貸資金去投資,可以創造更高的報酬率,發揮錢滾錢的效果。

以下幾檔ETF的殖利率可供參考,但是因為股價是變動的,未來一年的配息也是變動的,因此殖利率僅可做為參考,不是絕對報酬率。投資人還是要花點時間研究,選擇配息穩定,且波動度較低的ETF,較適合穩健投資族。若擔心買在相對高點,可以採取定時定額分批投資的方式,降低投資風險。

殖利率超過4%的ETF。(表格整理:林奇芬;資料來源:CMoney網站)


二、增加資金靈活度

通常我們若償還了銀行房貸,想要再把錢借出來就比較困難。若不先還房貸餘額,銀行還有一種理財型房貸業務,有短期資金需要時可以彈性增加借款,資金需求消除了可以還回,增加資金靈活性。不過,理財型房貸的借款利率較高,要謹慎使用。

另外,若手上多了10萬元年終獎金,拿去還房貸,則手上可運用資金減少,萬一家庭有緊急需求或是有投資機會時都無法參與。不要急著還房貸,把現金流在手邊,可以增加資金運用靈活性。

三、雙向累積資產

當我們購屋時就擁有了一種資產,房地產。如果我們手上還有資金可以投資,就可擁有另一種資產,可能是股票或是債券。這樣我們可以同時擁有二種資產,增加資產多元性、分散風險、創造收益。若把手上資金急著拿去還房貸,則我們的資產只有一種房地產,反而限制資產多元成長的機會。

低利率房貸,可善加運用

如果目前房貸利率水準高達5%、10%,我會建議大家先還房貸,因為我們要找到每年穩定獲利10%的投資工具不容易。但目前房貸利率僅1.624%,則多借房貸去投資,反而相當划算。

當然,投資人可能會擔心,如果把錢拿去投資,賺不到2%,反而虧損10%,那不是更糟嗎?我在這邊想強調的是,用長期投資角度來看,如果每個月定時定額投資,分散投資標的、分散買進時點,經過5年、10年,則投資虧損機會降低,獲利可以大大提高。因此,每年領到年終獎金時,不用急著還房貸,把它轉成一筆可年年投資的資金,一定可以讓你的財富年年高升。

文/林奇芬

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中古屋隱形支出壓力大 專家:留20%預算較保

<資料來源:鉅亨網>

新屋太貴,不少人轉而選擇中古屋,除了準備頭期款、仲介費之外,其實中古屋還有很多你意想不到的費用,俗話說「房子老問題更不少」,包括管線是否需要重拉、漏水壁癌要整理、牆壁衛浴廚房要整修以及過戶的稅務要給付。專家建議,購屋中古屋之前最好留下 20% 的購屋預算,作為買屋整修的彈性空間,避免梭哈之後才無法應急。

第一,管線重拉費。

談屋氣候潮溼加上早年工法不確實,25 年以上的中古屋管線大多老舊,當初埋設的位置也不一定符合買家的新空間格局需求。包括電線損毀或脫膠、冷熱水管線是鐵管還是不銹鋼管,也會影響漏水問題為。了避免電線走火和水管生鏽髒汙,建議都需要全部重牽。而且過去屋內沒有網路線、第四台機上盒的線和靠著延長線增加電插座數量,也都將就著在室內走明線,家裡看起來好雜亂,勢必需要請水電工重新增設調整,增加店員安培數以免跳電,並收納線路。這些管線重牽的費用,為了日後居住的安全性與舒適度,都不能省。

第二,重新裝潢費。

早年的裝潢可能隨著時間過時、破損,甚至不合新屋主使用需求的隔間,都需要再次裝修。以中古屋來看,簡單的系統櫃跟燈光、磁磚、油漆粉刷、換新空調系統跟熱水器、訂製廚房流理台費用等裝潢費用,以及新家具添置費,至少每坪要抓 3~5 萬元,以 30 坪來算,就須預留將近百萬的裝潢預算。

第三,抓漏防水補強費。

中古屋十之八九都會碰上的壁癌和漏水問題,情節或輕或重,買賣雙方在交易過程中都預先協議由誰來支付抓漏、防水、除壁癌等費用。可由買方付的總價金中扣抵,也可屋主先處理好後再交屋。

第四,過戶稅務。

買中古屋除了自備款跟房貸,還有要繳給政府的的契稅、印花稅、行政規費,以及委託地政士辦理的代書代辦過戶費要繳,光是這部分的費用,粗估也要十來萬。加上透過仲介買屋,買賣雙要收取總價 6% 作為服務費,市場習慣是「買 2 賣 4」,但近來競爭激烈,也有不少仲介業者打出「買 1 賣 2」收費標準,若以總價 800 萬來算,買方 1% 的仲介服務費,也有 8 萬要付。

記者張瑞傑

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房貸9成、繳款40年,年輕人就敢買房嗎?專家:掌握這法則輕鬆晉升有殼族 年輕族群購屋與租屋該如取捨?

<資料來源:風傳媒>

現今房價高得令人不敢恭維,想要買房卻買也買不起,年輕人更是連想都不敢想。不過有些人還是會選擇透過貸款來買房,每月按時歸還,不過這一貸,背上的可能是近20、30年的債,不但生活品被壓縮,每個月都會被債追著跑,成為不折不扣的屋奴。不過有人對此有不同看法。

租屋不划算,買房才是王道?

中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會日前在記者中提到,政府方面應該要採用「三高一低」,分別是高成數、高期數、高寬限期、低利率,希望政府推出貸款9成,繳款期限拉長至40年、寬限期5年的政策,來鼓勵青年買房。另根據經濟日報報導,興富發集團總裁鄭欽天近日表示,沒有房子就沒有根,年輕人一定要買房,租房子才是一輩子當屋奴。

不過也有網友指出反面意見,認為開始貸款買房子,不僅手上資金不好運用,貸款年限這麼長,隨之而來的利率也會多很多,可能繳到死都繳不完,或是可能面臨年老沒收入,繳不出來而被法拍的情況。

房子先求有再求好?

現在的房貸大多都是繳交20~30年左右,不過也有像是合作金庫、星展等銀行提供40年房屋貸款方案,希望能夠幫助青年購屋,每個月償還的金額降低,也能夠減少壓力。住商不動產企研室經理徐佳馨提到,其實這種方式是個不錯的選擇,尤其對於現在年輕人普遍薪水低的情況來說,拉長償還期限,付款壓力相對較低,負擔輕一點,可以先求有再求好。

特別是在台灣,租屋的環境對於老人比較不友善,房東普遍不願意將房屋租給年齡較高的長者,怕他們沒有償還能力,特別是在人老之後不一定有固定工作以及收入來源。因此從年輕有能力工作償還的時候購屋,將租屋的錢拿來繳房貸,不僅晉升有殼族,老了的時候還不用擔心沒有地方住。

長期償還金額低,小心背後藏陷阱

但這種房屋貸款方案利率高,且長期下來利息可是高到非常嚇人,貸款條件上也有許多限制。且與上述所面臨的問題一樣,上了年紀之後不一定會有工作,當然也就有可能負擔不起房貸,也有網友戲稱,還到過世都還不完。不少人也提到,貸款時手上資金不能自由運用,自己能使用的錢會大幅減少,生活品質一定會被壓縮。

徐佳馨提到,買房前可以準備預備金來繳交房貸,避免被法拍,生活品質還是需要看個人,若是想要住到大安之類的高級地段,繳房貸的同時,生活品質一定會被壓縮;如果要買的地方比較不屬於精華地段,可以運用的錢當然就比較多,這是一體兩面的。

但無論是租屋還是買房,都必須精打細算,仔細評估哪一種方案比較合適,特別是釐清自己真正的需求,才能避免變成「屋奴」,徐佳馨也提到,貸款金額不超過每個月薪資的三分之一才是合理範圍。

責任編輯/潘渝霈

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