暴力催收OUT了,人工智能用文明的方式讓你乖乖還錢

<資料來源:機器人新聞>

說到催債,大家首先想到的可能是香港電影裡的被人潑油漆,然後就是被一群肌肉男暴力對待,近年來最流行的還有電話短信恐嚇等等,不過隨著技術的發展,催債也變得更文明了,據說未來人工智能有可能取代各種職業的催債人、催債工具,讓催債變得更文明,也更有效。

人工智能成為討債新技術

英國金融時報報導,人工智能等新技術正被中國的一些債務催收採用,如何達到效果呢?

人工智能可以分析文本,找到最合適的語氣與債主對話;它還可以通過分析找到債主的地理位置,或者聯繫債主的親朋好友,讓好面子的債主自知理虧……

債務催收集團資易通的首席執行官、曾在花旗集團等擔任管理職務的盛潔儷說,該公司最近推出了一個人工智能平台,以幫助約800家貸款機構或第三方催債機構催收逾期貸款。據了解,自2016年成立以來,資易通尋求催收的債務金額累計達到1500億元人民幣。

人工智能係統可以在互聯網上搜索借款人及其朋友的信息,然後通過對話機器人與借款人進行電話聯繫。對話內容將被記錄下來,並用算法進行分析,隨後該算法會找出最有可能迫使對方還貸的措辭。該系統還會打電話給借款人的朋友,請他們提醒借款人加緊還款。

盛潔儷表示,今年5月,就大客戶而言,該人工智能係統對拖欠一周內的貸款的清收率為41%,相比之下,傳統催收方式對類似貸款的清收率只有20 %左右。

另一家債務催收初創公司易購則推出了一款手機應用,該應用允許催收代理人搜索數千份個人債務記錄,並挑選案件,簡化了放貸機構和催收者之間的聯繫。該公司還可以提供一些借款人的地理位置信息,幫助催收員找到他們的下落。

人工智能討債目前屬於合法手段

傳統的催收機構很多時候是遊走在法律邊緣的灰色空間,人民大學重陽金融研究院研究員劉英指出,應用人工智能討債目前屬於合法手段。

劉英說:人工智能催收系統可以對債務人進行上中下游業務層面收款和催收,通過發電子郵件、發送短信和打電話等方式要求還款,但是僅僅到此為止。
人工智能催收不能限制或影響到其他與債務人有關的人,比如他的親朋好友,這個限度和邊界就需要嚴格的法律介入。金融科技的創新需要配套的專業監管制度,需要有相關的立法作為保障,不應該讓智能催收的應用出現這樣的情況——由於某個人欠款未還,除了對本人進行催收外,還利用所謂的高科技手段對其親朋好友狂轟濫炸,這種做法本身就是違法行為,不能因為追討欠款而騷擾到與債務人相關的其他人。
即便是中國古代有『父債子還』之說,但也僅限於『子』這一代人,而非針對所有與債務人有關係的人。所以,高科技的應用同樣不能跨越法律的底線。

報導稱,不過用人工智能來討債,暫時更經常依靠的還是中國人向來具有的那些痛點,例如,在親人面前感到害羞等。機器人會在互聯網上尋找債務人的聯繫人和個人資料,在社交網絡上尋找他朋友的資料,並給所有人打電話,發短信。人工智能利用語義分析和大數據處理方法,繪出債務人的心裡肖像,以選擇最具說服力的討債戰略,請求親朋好友對自己熟悉的債務人施加影響。

報導表示,此戰略效果極佳,該系統已幫助近200個債權人討回了債務。根據上海資產處理服務提供商資易通的數據,人工智能的效率是傳統討債公司效率的兩倍,僅在5月它就討回了41%的賴債,而討債公司的成功率僅為20 %。

劉英指出,人工智能的成功還在於P2P和小額貸款都是金融服務的技術類型,因此人工智能很容易植入其中。劉英接著說:『人工智能之所以能在催收領域得到應用且行之有效,是因為現金貸等互聯網金融本身就是一種金融科技,互聯網金融和科技信貸具有在線、可記錄、可追溯、可鏈接等特徵,使得它們能夠與人工智能、區塊鏈技術等技術很好地配合,達到擴大規模經濟效應,降低邊際成本的效果。也就是說,人工智能技術如果應用於傳統的信貸市場,可能還不一定會這麼有效。

 

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房貸還款細評估 寬限期越長恐負擔越大

<資料來源:好房網House Fun>

買房除了前期自備款外,大多選擇辦理房貸每月攤還,有些民眾為了降低初期負擔,選擇申請寬限期,卻一不小心弄巧成拙,反而背負更沉重的還款壓力!

最近即將與男友步入禮堂的小美,開始和男友討論人生下一階段功課「買房」,兩人於職場上打拚多年,存了一筆錢準備當買房頭期款,不過對於該如何選擇房貸?利率如何算?是否適合申辦「寬限期」?兩人仍然一頭霧水。

寬限期越長 房貸壓力不減反增

買房壓力大,民眾購屋時除了先存自備款,大多會向銀行申請貸款,申辦者在初期每月只需繳納利息,就是所謂的「寬限期」,降低初期買房負擔,不過當寬限期過後,除了每月利息外,連同本金也得一同繳納。

各家銀行房貸利率各有不同,對於貸款的寬限期限制也不同,但這並非代表寬限期拖越長越好,因為僅是將繳納本金時間延後,整體計算下來,要繳給銀行的利息反而增多。

換言之,甲先生買下1千萬元房屋,自備款200萬元,向銀行申請800萬元貸款,採計利率1.74%,貸款期限20年,寬限期3年,那麼前三年每月應付利息約1.2萬元,當寬限期一過,每月除了利息外,還得償還本金,一共約4.5萬元,實際加總20年利息總額約166萬元。

倘若將寬限期從原本的三年,再往後延長為五年,前五年每月繳納利息一樣是約1.2萬元,不過寬限期滿後,因為貸款期限一樣是二十年,每月支付房貸暴增為5萬多元,而實際支出的利息總額則將近180萬元,硬生生多了近13萬元。



自住者慎用寬限期 有短期資金需求者較適合

天時地利不動產總經理張欣民說明,寬限期千萬別亂申請,選擇寬限期前建議先評估自身還款能力,並非各種族群都適用,例如自住需求、短期不打算換屋的族群,最好不要使用到貸款寬限期,日後寬限期結束後還得負擔更沉重的房貸壓力。再者,寬限期若越長,不只繳給銀行總利息變多,還會壓縮本金還款年限。

哪一種族群才適合使用寬限期呢?「短期內有投資計畫、換屋計畫、短期資金需求者」最適合。張欣民表示,投資客短線進出房市,手頭需有大筆資金活用,所以資金絕對不能被綁死。

再者,在換屋階段買下新房時申請寬限期,可延後繳本金的時間點,等到原先房屋轉手售出後,手頭就有資金可以還款。

以實務層面來論,年輕夫婦小家庭因資金有限,多會選擇單價較低、房間數較少的房屋產品,伴隨家中增加新成員,所以這時多會有換屋需求,卻受限資金不足、舊屋未脫手,卡在青黃不接的階段,一旦資金卡關,恐讓新屋淪落法拍市場。

換屋族可先買下新房,再一邊等待舊房脫手,這時候因手頭大部分資金都挪去買新房,可以申請寬限期,延遲償還本金,等到舊屋脫手後,自然有大筆現金可償還新屋貸款。

另外,還有一種是短線操作投資客,確定高獲利投資標的後急需大筆資金,也很適合使用寬限期,以免錯失投資機會。

申請寬限期不一定通過 這三種族群請小心

不過,並非人人申請「寬限期」都能輕易過關,一般而言,銀行會以個人信用狀況、還款能力或擔保價值評估,換言之,「信用有瑕疵者」、「購買小套房」、「非自住類型的首購」這三種族群想申請寬限期,也不一定可以通過銀行審核。

張欣民表示,房市前景好時投資客大舉出籠,為了要高投資、高獲利,一次性買入大批不動產,這時候除了要有大筆自備款外,當然也會申請房貸分散壓力,並運用寬限期延後繳納本金,爭取投資時間,用最低成本以及房貸利率,等待房價調漲後,再轉賣獲益。

早期房市投資風潮興盛,所以政府為防堵投資客刻意炒作,央行曾採取嚴厲房貸信用管制措施,雖然目前投資風氣稍稍減退,仍限制豪宅貸款成數不得超過六成,同時銀行業者對投資類型產品寬限期審核十分嚴格,想輕易闖關恐怕有難度。

不僅如此,小坪數、套房類型產品很難申請寬限期,除了避免房市炒作外,再來因這類產品主建坪小、轉手不易,被視為高風險產品,可申請貸款成數較低、貸款總數也較低,ㄧ般來說銀行希望借貸人盡快還清貸款,更遑論申請寬限期過關。

至於信用有瑕疵部分,申貸人平日若是信用紀錄不良,之後銀行審核通過機率就低,這也提醒民眾平時千萬別輕忽信用貸款、信用卡等還款紀錄,以免申辦房貸時爭取不到優惠利率、貸款成數及較長寬限期。

掌握四原則 成功談到最優房貸條件

如何談到好房貸成數及寬限期?其實掌握以下幾個原則,不怕申辦房貸成數、寬限期受挫。第一、維持良好信用紀錄,平日最好與同一家銀行有固定往來,無論是投資股票、買保險或是儲蓄,並有平穩使用信用卡的紀錄,不過得切記「有借有還,再借不難」的原則,千萬別留下延宕繳款紀錄,否則將會成申辦房貸、寬限期的絆腳石。

第二、提高自備款,只要向銀行申辦的貸款成數低,自然降低銀行風險,雙方討論貸款利率空間也變大。第三、可用房地產、股票證券或儲蓄險保單作擔保品。第四、透過大品牌房仲購屋,事先針對實際屋況、產權調查了解房屋價值,之後銀行鑑價的結果才不會與實際狀況落差太大。第五、找有力人士作保,像是父母、配偶若在銀行、百大企業工作,是最強而有力的保障。

寬限期結束想轉貸 利息為優先考量原則

如果原本房貸利率較高,寬限期結束後將A銀行的房貸轉至B銀行也是可以考慮的選項。目前各家銀行利息都不同,所以辦理轉貸前,可多方比較利率差異,另外得注意是否有轉貸限制條款、或多段式不同利率計費方式,因為這些都可能增加額外支出,或是影響之後每月支付額。

中華民國地政士公會全國聯合會理事蕭琪琳表示,另外要注意原房貸合約是否有綁約期限,假使於綁約時間內提早清償、解約(包含轉貸或售屋)需支付違約金,同樣都得計入轉貸成本。

蕭琪琳表示,一般來說,民眾若有投資計畫需要資金,可以向銀行辦理申請增貸,不過銀行將會重新對房屋鑑價,並全面評估申貸人的財力。

升息牽動房貸負擔 恐導致賠售

至於升息與寬限期關係為何?蕭琪琳解釋,一旦升息,房貸利率跟著拉高,貸款族月付額利息增加,有可能因繳不出房貸,造成房屋被法拍。

他假設,投資人買下一間房,前三年寬限期只繳利息,想等待房屋出售卻遲遲未脫手,面臨寬限期即將結束與升息情況,讓屋主有不得不賣的壓力,才會出現所謂房屋賠售的情況,而升息也有可能讓資金不足的民眾由買轉租,買房意願降低。

撰文/黃靖惠

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首購族買房沙盤推演!解決問題step by step

<資料來源:房地王新聞>

根據中央銀行統計銀行業者每個月的新承作房屋貸款資料顯示,目前房地產市場的購屋主力是首次購屋族、自住型買家。其中又以「首購族」為現階段最重要的買房客層,使得銀行業者紛紛打出「低利率」策略、推案的建商也採取「中低坪數、中低總價」等產品規劃來壓低買屋的門檻,目的都是為了要搶占首購族的商機。

不過,買房子畢竟不是兒戲,一棟房子的總價相當龐大,買賣相關的手續也很複雜,不像到購物網站買個皮包「便宜又隨時可退」。所以購屋之「錢」,自己得事先花心思去計算清楚,而不是親友或專家說「房市可以進場了」,就倉促跑去買了。問題是:買房子應該如何去推算沙盤推演、並且化解問題?以下提供實用的step by step 給首購族參考。

首購族計劃要買房子的時候,第一步要擔心的兩大問題,一個是「購屋自備款不足」,另一個就是「房屋貸款額度不夠多」。這兩大問題只要其中一項沒有達到目標,房子應該就買不成了。不過仔細來看,如果能夠解決第二個問題—向銀行申請到更多額度的房屋貸款成數,那麼第一個問題—購屋自備款不足的麻煩也就隨之解決了。



例如想要買總價1,000萬的房子,以7成的房貸成數計算,購屋的自備款就要準備個300萬元,如果房貸成數提高到8成時,自備款可以降低到200萬元,首購族就可以輕鬆買到房子。然而,首購族想要擁有「更多額度的房貸成數」,又得認真思考另外的兩大問題,一個是「每個月房貸金額是否負擔得起?」,另一個則是「銀行是否核准高額房貸?」。

針對第1個問題—每個月房貸金額是否負擔得起?第一步要去計算8成房貸會比7成房貸每個月增加多少房貸壓力?以前面的例子而言,當房貸利率是1.7%(無採用寬限期)時,每個月大約增加4,918元的房貸支出,對於年輕一輩、收入還不是很高的首購族來說,不可謂不重,所以想要解決這個問題,就得靠自己努力工作、或兼職增加收入,或是改買房價低一點的房子,或是申請還款年限長一點的房屋貸款。 房屋貸款

至於第2個問題—銀行是否核准高額房貸?以銀行業者現在幾乎每一家都是「錢滿為患」,再加上同業積極搶占房貸市場的現狀況來看,首購族想要爭取到8成的房屋貸款,應該沒有多大的問題,除非是首購族的收入不夠、或是信用狀況不良(例如有欠卡債或過多的汽車貸款、信用貸款未還清)。解決之道通常是自己申辦房貸時,再額外去找保證人給銀行,或是等收入高一點、其他貸款還清之後再來買房子。

作者/盧振池

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林口豪宅腰斬慘賠2千萬!專家揭房價崩跌「7大凶兆」

<資料來源:中時電子報>

專家提醒,利率低但不代表房貸不可怕。
林口知名豪宅「國家首席」3樓戶遭法拍,前3拍均流標,第4拍底價2,203萬,最後以總價2626.9萬拍出,和當初買價4650萬元相比,等同打了56折,屋主慘賠2023萬出場。房產名家Sway表示,這個豪宅社區「成也投資客、敗也投資客」,腰斬是願意接手數字,底線畫在每坪18萬,並提醒買家留意房價雪崩式狂跌的7大前兆。

其實「國家首席」流入法拍非頭一遭,早在去年2月也有21樓戶法拍,最終由建商興富發加價16%、以2106萬元買下,單價撐住21.6萬元;今年1月,20樓戶以2483萬拍出,單價跌破2字頭,僅剩18萬。

Sway在臉書po文指出,等迎來一波法拍潮(指新增法拍屋的數量,不是拍定的數量),再來看看房價會跌到何種程度。他說,林口「國家首席」靠投資客發了,也被投資客打落底,但這次建商並未如先前般加價出手護盤,或許是早已交屋完,誰管房價跌到哪兒?

國家首席社區住戶多、坪數大,如今遇到市場反轉,大坪數產品去化慢,成為殺盤重災區。Sway認為房價還沒來到低點,建議買家要留意雪崩式跌價的7大凶兆。

1.預售或新成屋賣得很好、賣得很快、投資客搶手,但交屋後沒幾戶開燈,只要寬限期2至3年結束,就很容易出現雪崩式跌價。

2.如果這個社區晚上沒多少戶開燈,3、5年後開始出現法拍屋,且1拍價格跟市價差不多或比市價略高,那麼這個社區也很容易出現雪崩式跌價。

3.建商有餘屋、屋齡5年內社區,若屬於上市櫃建商,為了業績與股價,很容易出現雪崩式跌價,好出清餘屋。

4.如果這社區不少戶拿出來賣,卻不被房仲視為A級物件,只列為配餐戶,過不了多久也會出現雪崩式跌價,因為屋主撐不住了,只好降多一點,利率低但不代表房貸不可怕。

5.大打廣告卻賣很久超過1年的預售屋、新成屋,都有可能出現雪崩式跌價。

6.附近有社會住宅者,被套牢的投資客都會害怕,先拋先贏。

7.超過500戶以上的大型社區,比中小型社區更有機會崩跌。

吳美觀整理報導

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貸款難貸 這10件事讓你購屋降壓

<資料來源:蘋果日報>

錢難賺,要買房真的不是件容易的事,購屋首要條件就是要有筆自備款,當有了自備款後如何跟銀行打交道,可將貸款拉高成數,便是個不能不知道的事。目前新案普遍貸款成數為8成,中古屋依地段與屋況多在7~8成間,如何有效拉高貸款成數並降低購屋負擔,成為購屋族不得不知的事。

地政士田國麟則指出,民眾購屋時常出現貸款申請不過問題,可透過提高存款餘額、拉高還款期限、購買房屋壽險保單、增加財力證明、減少各類分期付款、資產共同登記與找長期往來銀行配合貸款等方式,有效降低購屋壓力。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出,挑選對的地段如捷運站旁、百貨公司旁精華宅,也有助於銀行評估房屋保值抗跌性,而居家有無風水瑕疵或周邊有無會影響房價設施,如變電所、火葬場等都會影響銀行放款成數。

葉家銘/綜合報導

 

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房貸利息、租屋租金 報稅列舉只能二選一

<資料來源:工商時報>

現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。

依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。

因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。

但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。

該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。

而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。

所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。

此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

劉懿慧/台北報導

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國外風行想引進 信用壽險 有眉目

<資料來源:蘋果日報>

個人信貸卡費企業貸款皆可保 不怕留債
台灣保險商品雖然琳琅滿目,但在「信用壽險」品項上卻相當稀少,法國巴黎保險集團亞洲區副行政總裁暨台灣區總經理黃葹指出,內部正討論是否引進在義大利已頗為風行的「信用壽險」商品,未來包括個人信貸、信用卡卡費,甚至中小企業主的企業貸款皆可保,若不幸身故、全殘、失能,也不必怕債留家人。

法國巴黎人壽表示,信用壽險又稱貸款保險,起源於100多年前,最早是由後世尊稱「信用壽險之父」的Arthur J. Morris所提出的觀念,Arthur J. Morris在1917年成立第1個信用保險社會組織,當時的起源是希望藉此保護借款人不因發生不利因素,而喪失借款擔保品,其次是藉由信用保險機制,來提高一般受薪階級獲得銀行貸款的機會,進而促進美國經濟發展。

目前只有房貸壽險

黃葹指出,目前台灣保險市場上唯一可稱為「信用壽險」的只有房貸壽險,保障尚在償還房貸期間的身故或全殘風險,來避免身後償還不出房貸,導致房子被銀行法拍。而法國巴黎保險集團規劃將義大利的成功保險商品引進台灣,初步瞄準個人信貸、信用卡及企業貸款。

黃葹說明,這3大方向中評估最具發展潛力的為企業貸款,尤其台灣中小企業主眾多,又往往是家族企業,若中小企業主不幸身故、全殘、失能,導致企業營運中斷,其家人往往難以肩負起龐大的債務餘額,因此想身先士卒,率先提供此類保障,替好久不見新種保障型商品的台灣,注入新活水。

進行市場調查分析

信用壽險在歐美已發展到包含房貸,信貸、企業貸款、車貸、信用卡帳單等各類的保險,在南美甚至還包含水電瓦斯帳單費用等保險,但在台灣,保險公司目前主推的還是房貸壽險。

政大風管系系主任彭金隆指出,信用壽險常見作為「強化信用」,讓貸款人更有機會借到錢。法國巴黎人壽補充,過往台灣也曾經有許多信用卡公司推廣信用卡帳單保險,但因後續保險法規規定此類保險不能以團險方式銷售,故而終止。目前正在進行台灣消費者的市場調研及分析,了解是否有適合台灣法規及具有消費者需求的新型信用壽險產品。

黃葹表示,台灣時聞關廠工人上街抗議等新聞,因此法國巴黎產險去年底透過日盛銀通路,推出勞工失業險,條件簡單,只要非自願離職勞工開始領取勞退的失業給付,則每個月按月給付1萬元,每年保費僅約1850元,保障非自願性的失業風險,彌補暫時性的收入短缺,也是想以「獨創性」保單,在台灣同質性頗高的保障型保險市場,提供更多元的保障。

【信用保險的益處與限制】

★何謂信用保險
•以債務人的「信用」為保險標的,若債務人無法清償債務,導致債權人遭損失,可由保險公司出面償還債務
★信用保險常見限制
•有清償能力、信用好的人或企業較易核保
•保單設計常有理賠上限
★信用保險益處
•有利於企業生產、經營活動的穩定發展
•有利促進商品交易的健康發展
•有利於促進出口、創造外匯收入
★盛行地區
•歐洲,佔全球比重逾8成

資料來源:王立德╱台北報導

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有錢為何要負債?向蔡英文、林佳龍學理財

<資料來源/圖:聯合報>

根據監察院最新資料,總統蔡英文存款為5218萬3420元,但房屋貸款有893萬4710元;台中市長林佳龍與夫人廖婉如存款有1億2765萬2872元,但有房屋貸款3963萬9086元。

高資產人士明明手上存款很多,足夠輕鬆買房,為什麼還要借房貸、付利息給銀行,其中是不是有什麼厲害的理財心法,小資族要快來跟富人學幾招。

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔分析,高資產人士明明存款多多卻要借錢買房,可能有四個原因。

原因1:財務槓桿操作 借錢去賺錢

首先,高資產人士多半都對財務槓桿操作很有經驗,不怕借錢去賺錢。目前市場處於低利率環境,房貸利率低加上高資產人士資歷良好,借房貸更可以較低的資金成本取得更多靈活運用的資金部位,可以妥善運用投資,「投資報酬率應該很容易高過不到2%的房貸利率」。

原因2:贈與房地給子女 又想節稅

第二,林志翔說,若想要贈與房地給子女,又想要節省贈與稅,將房地抵押借房貸後再贈與,可以壓低贈與稅。

「遺產及贈與稅法」規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」林志翔指出,房地贈與是以土地公告現值及房屋評定現值來計算贈與總額,通常都低於市價,因此以「贈與附有負擔」的方式,將房地移轉給子女,並由子女承接貸款,貸款可能跟贈與總額差不多或甚至比贈與總額還高,就不用繳贈與稅。

原因3:繼承房子有房貸 遺產稅可扣除

第三,與減輕贈與稅的邏輯相同,繼承的房子如果有房貸,遺產稅計算時可扣除,可以節省遺產稅,甚至免繳遺產稅。

不過,林志翔提醒,房地合一新制上路後,以贈與或遺贈的方式移轉房產給子女,雖可省稅,但也會降低子女未來賣房的持有成本,使獲利變高,墊高稅負,必須通盤思考稅務規畫。

原因4:現金留在手上 投資應急都好

第四,林志翔說,有錢人最不喜歡跟國稅局打交道,當資產有巨大變動時,容易引起稅官注意,「關心」資金來源,因此,有些高資產人士寧願和一般人一樣貸款買房,把現金留在手上投資或應急都好。

「負債也可理財」,一銀財富管理主管表示,高資產客戶大多注重資產傳承規畫,以財富傳承的角度進行個人資產配置,理財首要目的是以保值為優先,其次才是財富增值。小資族也可借鏡學習,作為適度運用財富槓桿,擴大資產規模的參考。

小資族可藉理財型房貸 活化資產

例如小資族剛要買房或已經擁有房子,可考慮同時辦理「理財型房貸」,保留一個隨時可動用的額度,動用才需要付息,作為臨時調度現金供大額支出,如籌措子女教育經費、意外醫療支出之用。

若尚有餘裕,一銀建議,可視自身收入與還款能力,在確定足以支應每月利息的前提下,讓不動產資產活化,有效提升資金運用靈活度,以創造更多的財富,提早為退休後的富足生活作準備。

記者沈婉玉/台北報導

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買屋,審慎使用房貸寬限期

<資料來源:好房網>

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)



貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。

文/林奇芬

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3字頭買江翠? 小心「事務所」當住家問題大

<資料來源/圖:好房網News>

又破盤了嗎?!近期江翠北側重劃區有建案打出「3字頭買板橋門牌」,等於用公寓價買全新大樓,有網友看了大為心動,但是仔細看了建案規畫,發現是「一般事務所」產品,只能作為辦公室使用。專家提醒,部分重劃區新案以低價銷售,必須注意基地的「使用分區」和「建物登記用途」,以免因小失大。

近期江翠北側重劃區有建案強打「3字頭買板橋」,強調基地步行至捷運江子翠站僅需10分鐘,兼具自住與商辦機能,訴求「青年創業租不如買」。細看建案資料,該案基地位於商業區,採住宅、辦公室混合規畫,其中一棟全部規畫為辦公室,其餘棟別2~3樓為辦公室,4樓以上則為住家。辦公室部分,建物用途登記為「一般事務所」,挑高4米2,採毛胚交屋。

這樣的案例其實並不罕見,先前江翠北側重劃區首案「江翠ONE」就是用3字頭辦公室產品吸引首購族進場,新莊副都心重劃區也有不少建案登記用途為「一般事務所」。究竟買事務所來當住家可不可行?根據《建築技術規則》規定,住宅1樓高度不得超過4米2,其餘各樓層不得超過3米6,因此前述之挑高4米2辦公室產品雖然位於可以興建住宅的商業區,但不能作為住家使用。

此外,買一般事務所還會遇到貸款問題,全國不動產企研室主任張瀞勻指出,青年安心成家等政府優惠房貸限定購置「住宅」始得申請,因此購買事務所產品無法享用優惠貸款。在貸款成數部分,若非建商整批貸款,很難貸到8成,部分銀行甚至不承作一般事務所產品。

張瀞勻也提醒,事務所產品售價雖然比住宅來得低,但因為採毛胚交屋,加上裝潢費以後,不見得比較便宜,而且轉手性也比不上住宅。稅費方面,假設有自住事實,即使建物用途登記為事務所,房屋稅和地價稅還是可以適用自用住宅稅率,但必須自行向稅捐機關申請。另外,辦公室產品基於安全考量,通常不會設置瓦斯管線,出入人員也較為複雜,若想買來當住家,還是得三思而後行。

記者師慧君/新北報導

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