我們的房子正在吸毒 低利房貸成癮症

<資料來源:經濟日報>

由於台灣利率變動極小,升息空間不大,再加上房價止跌回穩,銀行競相推出的低利房貸商品。然而,低利房貸真的有助於房市嗎?低利檯面下的問題,正在悄悄醞釀當中。

去年2月5日,美股道瓊指數單日狂跌約1,175點,改寫美股史上最大單日跌點紀錄。同年2月8日,道瓊又暴跌近1,033點,登上史上第二大單日跌點。又是同年10月10日,道瓊重挫近832點,創下美股史上第三大單日跌點。

道瓊指數單日前三大跌點,竟然全都出現在2018年,這種狀況顯得極不尋常。而一切的根源,正是肇因於「低利率」。

戒斷低利 全球大動盪



「各國決策者勿掉入以低利率刺激經濟,造成前景好轉的陷阱當中,否則無異於吸毒成癮」,這是德國近代備受推崇的前財政部長、歐元區最重要的經濟決策官員之一的蕭伯樂(Wolfgang Schaeuble),在一五年所提出的警示,並把低利率視為自由經濟的「毒癮」。

是的,你沒看錯,「我們手上的股票、我們的房子正在吸毒」。低利率毒癮越來越大,帳面資產價值就愈來愈高。

蕭伯樂認為,全球央行普遍採用的低利率政策將難以持續,過低的利率與貨幣寬鬆正造成新的問題,各國央行最終會改變低利政策。

誠如蕭伯樂所言,美國央行決定於一五年開始升息,並在去年增加升息次數,將聯邦資金利率調高到2.25%至2.5%。但資本市場吸了多年低利率毒藥已經成癮,說斷就斷,談何容易?

當美國聯準會加快升息步伐,很快的,美國資本市場立刻出現低利率的「毒癮戒斷症狀」,股市、房市、匯市、期貨,乃至於貴金屬等市場煩躁、焦慮不安,每日成交價格振幅擴大,暴漲暴跌。道瓊指數可以一日慘跌千點,也曾在一日瘋漲逾千點。

中、美貿易大戰,只是股市波動大的近因;早在貿易戰之前,美股早已啟動「雲霄飛車」模式了。

尤其,美國營建類股去年竟重挫30%,反應出連環升息之後,投資人對房市前景的憂慮。因為美國30年期固定式房貸平均利率,已經逼近5%,購屋需求受到房貸利率居高不下衝擊而減弱。

升息將至 房市挫咧等?



美國聯準會主席鮑爾勇敢地選擇加速升息,想要讓市場回歸正常,降低對低利率毒癮的依賴,但壯如牛的美國市場卻嚇到失了魂。如果急速升息發生在體質較弱的台灣,房貸利率拉到五%,你能想像房地產會多慘烈嗎?

「毋需想像,因為台灣央行近十幾年來,都是採取緩慢且漸進式升息,快速加息的機率幾乎不存在。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊預測,今年央行升息的可能性不高,未來幾年內即便進入升息循環,也不太可能拉到4%、5%。

章定煊解釋,美國聯準會升息與否,失業率是重要的參考依據,但台灣央行比較側重GDP與CPI。以目前來看,今年經濟成長率可能比去年差,通膨仍屬溫和,央行沒有非升不可的堅強理由。

台經院產業顧問暨副研究員劉佩真表示,眼下中、美貿易大戰繼續打下去,台灣經濟難免會受衝擊,央行應不會選在這個當口升息,預期最快要到今年第四季,等貿易戰火平息、經濟前景較明亮的時候,央行才可能會升息。若屆時環境仍不佳,利率可能就維持不動。

至於央行有無可能為了縮減台、美利差,阻止資金外流而升息?劉佩真分析,台灣本土資金外流的成因複雜,並非全是利差造成;就算央行升息,資金淨流出的狀況也難獲紓解。因此,央行單純為縮減利差而升息的可能性亦不高。

央行升息機率,真的微乎其微嗎?事實上,不只受訪的學者、專家認為今年升息風險不高,就連國內、外金融機構的預測也大致如此。

根據富邦金、渣打銀行與星展銀行各自發表的報告指出,即使美國聯準會今年可能再升息2到3次,預料台灣央行並不會跟進。

星展銀行經濟分析師馬鐵英更斷言,「台灣央行可能已經錯過最適合調升利率的時間點,預估一直到2020年底都沒有升息的必要了」。

利息狂殺 背後有洋蔥

近幾年來,基準利率降,房貸利率跟著跌;基準利率沒降,房貸利率竟然照樣跌。五大行庫新承作房貸平均利率一度跌到1.8%,外界多認為已經到谷底了,沒想到一波還比一波低,1.8%、1.7%兩個關卡接連失守,現已下探至1.6%初頭。

房貸利率頻頻破盤,外界將矛頭指向貨幣供給過剩,銀行爛頭寸太多,銀行才會不斷砍利息來搶客戶。

但章定煊卻認為,「問題不在於資金供給,而是需求出了毛病」。他強調,全球主要國家中,台灣貨幣供給量並沒有特別高,關鍵在於國內投資信心低迷,企業普遍不願多借錢擴充,資金無法去化。而現在利率低、房價止穩,民眾還願意買房子,又多有房貸需求,銀行為求去化閒置資金,只能含淚把錢往利差低的不動產放款塞。

這段話發人省思。過去,我們總以為低利是支持房價的重要樑柱,但學者卻揭穿低利房貸背後,其實隱藏了台灣的經濟困境,才促使銀行祭出超低利房貸。

銀行業的推波助瀾,讓台灣這場低利房貸派對越來越盛大,越來越多人加入,利率越砍越低。房貸利率,恐怕還有最低點!

低利房貸 殺破1.6%




最新加入的有財政部,自今年元月起,原本的青年安心成家方案,新增「一點六八%一段式房貸」。若以貸款上限八百萬、貸款三十年來計算,一段式房貸比原本的兩段式(前兩年一點四四%,第三年起一點七四%)省逾三萬元利息。

就在財政部祭出誘人的青安一段式房貸前後,又有渣打銀、永豐銀、玉山銀、土地銀等多家銀行,不約而同加碼推出最低一點五八%的房貸方案,拚盡全力來搶奪房貸市場。

其中,又以渣打銀行的方案最「阿殺力」;該行的「轉動幸福」專案除了最低可享最低利率1.58%起外,還補貼地政設定規費上限8千元。其次,則是至玉山網路銀行即可申請的「豐雲房貸」方案,享同等利率並加贈三千元百貨公司禮券。

本刊建議,若是工作、薪資條件普通的民眾,可考慮申請財政部青安一段式房貸,因為青安的門檻相對低,只要符合相關規範即可。但民間銀行低於1.6%以下的優惠房貸方案,通常有嚴格的職業或信用能力限制,例如軍公教人員、高收入的三師階級、大型企業或上市公司員工等要件,一般民眾難受惠。

真的假的 低利被看衰

不管怎麼說,低利房貸方案日漸增多是不可爭的事實。低利房貸與日俱增,是否能夠提高民眾的購屋意願,為房市買氣加溫呢?

宜華國際副總蘇慶福說:「低利房貸對於推升首購型、低總價的建案買氣幫助較大,但對豪宅沒有絲毫影響,因為豪宅客層多半沒貸款,即使貸款也多出自於特殊理財考量,利率不是重點。」

蘇慶福指出,首購房坪數小、總價低,若是座落在都會區外圍,總價僅有幾百萬;由於總價較低緣故,且買方負擔能力相對較弱,若省個幾萬塊利息就很有感,算一算如果負擔得起,就可能買房子了。

「青安一段式房貸能否激勵民眾購屋,我是看得比較保守。」宏普建設副總游武龍坦言,低利房貸方案確實對首購小宅幫助較大,但買氣不會齊頭式成長,而是要看地點、客層而定。

游武龍舉台北市中心為例,像大安區一間小宅動輒二千萬,真正純首購族群很難買得起,即使房貸利率低也沒用;況且,買這類產品的客戶大多具有置產性質,或為二代而買,他們重視的是資產保值度與未來性,利率並非左右他們出手與否的關鍵。倒是新北外圍郊區、或是桃園一帶,因為房價相對低,比較可能因低利房貸而提振買氣。

利率開大門 房價打死結

房貸利率砍到見骨,業者竟都說對促進成交幫助極為有限,到底房市出了什麼問題?

劉佩真直白的說,「民眾買不起房,是因為房價太高,而不是房貸利率降到多低的問題。民眾在意的是缺那幾百萬的頭期款,而不是省區區幾千塊的利息。」

這句話講得鏗鏘有力,一針見血,但可惜無法改變大局。房地產仍會繼續吸著低利率的毒癮,直到有人願意來翻轉大局、或是撐到無以為繼。但台灣房市,戒掉低利毒癮需要付出多少代價呢?

資料圖文來源:住展雜誌提供,更多資料請上住展房屋網

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年後借貸仔細精算、重視信用 金豬年理債不背債

<資料來源:Ettoday>

年假已經過了一半,獎金是否已經花得差不多了?人難免會有資金需求,應該怎麼借?怎麼理債,才會讓「借錢」不會成自己的負擔,而成為背債人生。

若有學貸需求,建議先申請就學貸款:年假過後,就即將開學了,許多家長為了籌措小孩、子女的學費也是頭痛不已,現在市面上有有銀行推出信用卡繳費零利率、台銀也有助學貸款。

助學貸款專案申請日到今年的2月27日(周三)止,目前有4家銀行辦理,4家銀行承作這項業務,包括台灣、台北富邦銀、土地和高雄等銀行,只要是高中職以上的學費、學雜費以及住宿費、生活費等都可以借貸,利率只有1.15%,可以說是史上最低。額度方面,各高中職額度為50萬元整;大學醫學系為150萬元整;其他如大專校院、碩博士、學士後學程等皆為100萬元。不少銀行也推出繳交學貸可以信用卡分期零利率,幫助父母親「短期」資金周轉,不過信用卡分期付款要在較期限內還完貸款,部分銀行還有手續費的問題,且若逾時未還,還要承受更高利息的壓力,所以比較適合資金充裕,僅借短期的家長、學生周轉。

除了學貸、信用卡分期之外,一般人借錢也會考慮小額信貸。許多銀行的小額信貸也是愈殺愈低,甚至還有標榜「不到1%」來吸引民眾上門。不過銀行業者提醒,別被「低利」就被誘惑了,民眾還是要看清楚裡面的玄機,小額信貸才不會成為負擔。

首先就是利率的問題,低率的小額信貸通常是採取「前低後高」的方式,加上其他的費用,年化利率都超過3%以上;提前還款還有違約金等問題,所以民眾在借款的時候不妨精算一下。另外,個人信用也會是民眾借錢時,利率高低以及是否能夠借錢的關鍵。

借貸前,民眾可先審視自己的還款能力及個人信用評分,而信用評分根據個人與銀行往來資料的成績單,讓銀行在借錢時評估借款人未來一履行還款義務。評分依據個人收入及資產狀況、過去的借貸紀錄等評估是否通過,但若個人信用評分有瑕疵,會拉低評分分數,並對後續銀行審核結果、利率都有所影響,因此,最好的改善方式是提升個人信用評分數。

理財專家建議,家庭或個人尚有負債的,在理財上宜優先考量理債。由於台灣目前借款利率屬低,且可預期金豬年央行升息的機率仍然不高,萬一有升息,在目前放款利率仍非常低之下,家庭與個人負債如果主要是房貸,建議在可負擔的情況下,增加投資利潤後還房貸。但若負債屬信用卡循環信用或是個人申請信用貸款,因為利率相對較高,因此建議此部分可動用獎金還款。

記者吳靜君/台北報導

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救命錢靠自己!定存、保單、房貸調頭寸 手頭緊先跟自己借

<資料來源:三立新聞>

過年手頭緊,臨時需要錢怎麼辦?可別輕易被銀行的信貸廣告吸引,其實跟自己借錢成本最低,如果你手頭上有房貸、定存或者是保單,都能作為短期借款的工具,利率比信貸少至少一半以上。以借100萬為例,半個月內還款為例,至少差上好幾千塊的利差。

蔡阿嘎影片:「YoYo四嬸婆一年才見一次,你就問我賺多少?記得小時候,看到你就發紅包,現在看到我就想要逃,難道是股票又套牢、又套牢?」 四嬸婆不想被蔡阿嘎吐槽有方法的,最划算的就是跟自己借錢。

記者:「小姐,我要定存質借。」銀行行員:「小姐您好,麻煩這邊幫我填單。」

假設有100萬定存,拿來借錢通常加1%到1.5%,貸款利率最高2.5%就能到手。

銀行經理李金純:「如果說他需要的是短天期的話,我們會建議客人以質借的方式,那如果是長天期的話,我們會建議客戶直接解約,來做一個資金籌資的方式。」

以應急借款半個月來算,100萬定存最高借到90萬,質借利率2.5%,借2個禮拜需付863元利息;最便宜的是房貸,借同樣金額利息只要1.6%,如果是保單貸款則需要付1534元的利息。

銀行經理李金純:「保單利率一般會根據每張保單的預定利率,再加至少1%的利率上去,所以每個保戶借出來的利率都不太一樣。」

房貸、定存、保單,民眾能以自己的持有資產做考量,除非逼不得已,先別考慮利率動輒5%的小額信貸,更別說信用卡借現金利率高達15%,救命錢先找自己就對了。 (整理:實習編輯蕭惠云)

記者吳雅婷、許智雄/台北報導

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貸款5大加分要點 貸好貸滿就看他

<資料來源:好房網News>

凡走過必留下痕跡,在銀行的借貸世界中一覽無遺,而這些「痕跡」都將成為銀行在審核貸款或信用卡時的評分標準。究竟金融機構評分的項目有哪些?又依據什麼資料來評分?

個人辦理貸款或信用卡時,金融機構會針對申請人是否有穩定工作,以及聯徵中心的跨金融機構的信用報告或評分來評估申請案,也藉此來預測借貸人還款的可能性。那麼「信用分數」是如何計算出來的?

聯徵中心解釋,是依個人借貸資料、信用卡資料、使用支票資料,以及被查詢紀錄等內容所計算出,區分成以下五大類元素。

第1、繳款行為:信用卡、貸款皆準時還款、支票也準時兌現,繳款行為良好,信用分數就會提高。

第2、負債程度:信用貸款、信用卡以及房貸等負債程度越高,風險性就越高,因此避免向多家銀行借款,信用分數就會提高。

第3、負債型態:對銀行來說,負債型態不同,風險也不同,經常使用信用卡循環信用、預借現金或現金卡等無擔保借款,信用分數就會低。

第4、信用歷史長度:是指與金融機構間維持穩定的信用往來,例如,信用卡使用時間越久,信用分數越高。

第5、新貸款申請次數:金融機構向聯徵中心查詢你的信用資料都會被記錄下來,如經常貸款,表示對資金需求較高,信用分數就會降低,但如果短時間內因同一筆資金需求向聯徵中心查詢,例如你同一時間向多家金融機構詢問利率或額度,這並不會被重複扣分。

綜合以上,信用分數越高越有可能爭取到好的利率。

在了解聯徵中心的信用評分後,金融機構再依各自的內部規範,以及客戶所提列的收入、存款、財產、職業等來決定核准與否與利率高低。最後要提醒的是,信用評分是依據「長期」的信用往來紀錄來評分,因此,完全沒有與銀行往來的「小白」則無法評分,雖非信用不良,但也無法為信用加分;或是為了提高分數,馬上還清貸款、信用卡欠費雖可改善信用紀錄,但過去的信用行為短期內並不會因此消失。

林美欣/整理報導


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如何申請聯徵中心個人信用報告?

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上網買住宅火險僅1% 房貸族託銀行代購理賠保額雙低

<資料來源:ETToday>

民眾可能不是很了解上網可以買到旅平險之外,也可以直接購買住宅火險,15家產險公司網路投保專區開辦2年來,住宅火險投保市占率僅1%,保費收入為1千多萬元。

新安東京海上產險副總兼發言人呂文泉表示,目前購買住宅火險的保戶中,還是以新購屋或是有向銀行申辦房貸族、轉貸族為主。

只是銀行通常只幫貸款戶投保最基本的住宅火險及地震基本保險,保障範圍小、保額少。一旦不幸發生意外如果還未繳清貸款,多會因理賠金得優先還清銀行貸款,而扣除後的保險金可能難以支付災後的搬遷、生活費用等,便得由屋主自掏腰包自行負擔。

呂文泉說,除了要注意房屋遭遇毀損風險之外,還可以再考慮自己及家人日常生活行為中可能會面臨的潛在風險,例如家人溜狗時不慎傷及鄰居、單車客等,或是電線走火失火損及鄰舍等,都是居家財產風險規劃中的一環,以應付突來意外狀況。

民眾為愛屋投保住宅火險時,可以多加了解是否涵蓋以下2項保障範圍。

1、火災、地震事故災害所衍生的裝潢家俱損壞整修、清潔等費用。

2、當家人一時不小心造成第三人體傷、死亡或財損被求償時的賠付費用。

記者李蕙璇/台北報導 

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青安成家優貸比一比 一段式還貸與二段式差多少

<資料來源:好房網News>

財政部自2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」,由公股行庫配合辦理。今年元旦起新增一段式利率1.68%方案,讓民眾可以自由選擇。國庫署副署長顏春蘭強調,一段式利率方案,30年利率都是固定的,民眾財務規劃將更加方便。

顏春蘭表示,原本考量到年輕人一開始薪水較低,後期薪水慢慢提高,所以設計兩段式貸款利率。前兩年比較優惠為1.44%,第3年起利率提高至1.72%。但這麼一來,若面對民間銀行低利搶貸,政策優惠房貸利率就可能比民間銀行還貴。

顏春蘭說,考量到目前剛性需求買房,常常都是多年慢慢還款,因此今年新增一階段利率,30年共360期,每月利率都是1.68%,民眾可以明確估算每月應還金額,對財務規劃來說也比較方便,預估實施到2020年底。

記者實際以一階段利率,以及兩階段利率分別試算貸款800萬,30年的總還款金額。發現同樣在每期均本息攤還的情況下,一階段方案30年總還款金額為10190160元,稍微低於二階段10197840元,共少了7680元。若是在前三年寬限期都只還利息,之後再開始攤還本金,那麼一階段總還款金額為10360044元,也是比二階段10374744元少了14700元。四種試算情境當中,以一階段每期均本息攤還最優惠。

但即使一階段方案相對優惠,政府的青年貸款在房市價量盤整、首購族減少及與一般房貸利差縮小的情況下,撥貸金額和戶數都逐年下滑。財政部國庫署統計,2013年撥貸4萬4千戶,共1626億元,2017年撥貸戶數剩2萬9千戶,共撥貸1436億元,去年截至11月底,撥貸戶數剩下1萬9千戶,撥貸金額則只有881億,在目前買方觀望氣息濃厚的情況,今年申請情況恐怕持續衰退。

記者李彥穎/台北報導

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《CEO開講》葉凌棋:年輕人30歲前不建議買房

<資料來源:自由時報>

永慶房產集團業務總經理葉凌棋 :
年輕首購族千萬不要使用寬限期,我認為,寬限期是另1種你輕易下手的原因,一旦寬限期結束後,本金攤還,至於是寬限期4倍以上的負擔,其巨大壓力,是一般人無法負擔,因此,我不建議使用寬限期,尤其是口袋有限的首購族,不妨先壯大自己的財力,將買房計畫延到30歲後。

年輕人買房需要留意3件事,首先不要因為低交易條件、優惠的付款方式就買了,買房子的源頭還是來自你的需求,若是要自己用的,就要考量上班在哪裡?娘家夫家在哪裡?喜歡的、熟悉的生活圈在哪裡?由於這些考量,與你未來生活所需,密切相關聯,這樣買下去才不會後悔。

其次,總價要設定清楚,不管是父母借給你、支援你,你必須衡量自己的收入狀況,我認為,房貸的不要超過夫妻總收入50%,超過這數字生活會過不下去,一旦生活品質變壞,擁有自己的房子也沒什麼價值,換言之,50%應該就是上限。

最後,也是最重要,「千萬不要用寬限期」,因為寬限期就是另外1種讓你輕易下手的原因,我個人是不建議使用寬限期,尤其是口袋有限的首購族,千萬不要用寬限期。

因此,計算房貸的負擔能力,應該是以本金加利息來計算,這樣你就不會在不可預期的情況下,面臨到寬限期結束後,本金攤還的巨大壓力,因為寬限期與本金攤,至少差了4倍以上,因在寬限期利率只有1%多,但是20年的房貸1年要還5%,這對一般人來講,是不可能還得起,也無法負擔。

不過,在未來利率還是會維持在歷史相對低點,房貸族或許可以考慮將房貸的年限延長到30年。

畢竟從這波世界金融的改變,應該會導致全球處於低利率時代,而台灣雖然可能會升息,但我不認為會升到以前4~5%,在升息幅度有限下,只要不碰寬限期,且房貸不超過收入5成,那麼延長房貸期限,或許可以讓生活與資產同時兼顧。

雖然擁有房子在台灣或華人世界裡,有安定著信用的象徵,但要量力而為,不必急著買,因此,我建議,現在的年輕人不妨把房的計畫延到30-40歲,先以努力賺錢為目標,等自己的事業、家庭婚姻先經營好,在長期能獲得更多收入來源,再來擁有房子。

總策畫/歐祥義;採訪整理/記者高佳菁、廖振堯、李盷蓁

  

 

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有土斯有財觀念難撼 地上權房屋便宜背後代價

<資料來源:中央社>

「有土斯有財」觀念深植人心,地上權與使用權近期推案較少,主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人卻步,購買前得先思考房屋對自身價值何在,及財務能否應付貸款等問題。

國人最熟悉的買賣房屋模式是具有真實、政府核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年繳納地價稅和房屋稅時,大都適用自用住宅的稅金比例,未來要轉手會因為地段、房屋品質、管理是否得當來評價房屋的價值及潛力。

購買擁有所有權的房屋最大的缺點、最受國人詬病之處就是房價貴,也因此興起了只有所有權房價6、7折的不含土地所有權,只有房屋所有權的「地上權房屋」,以及連土地和房屋所有權都沒有,只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓,推出有50年到70年不等居住時效的建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。

「產權可分割過戶(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內買賣交易還算單純;但「產權不可分割過戶(使用權房屋)」的建物,土地和房屋所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等同買家向建商長期租房,未來要轉售時仍得透過建商來處理。

張旭嵐指出,由於國人「有土斯有財」的觀念深植人心,因此地上權與使用權產品不太容易被廣泛接受,因為沒有土地和房屋的產權,且使用期屆滿時,使用權利消滅,購屋人只是擁有一個長期租約,未來移轉、贈與或繼承都得透過建商,交易相對麻煩。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,地上權與使用權住宅案價格確實便宜,但國人習於將不動產留給子孫,加上地上權產品在銀行端貸款不易,購屋人就得多一點自備款,所以購屋時應該審慎考慮。

她認為,除了價格一定要有相當優勢之外,產品力最好在一定水準之上。但最重要是,持有者在心態上必須思考不動產對自身的意義,究竟是要傳家或是持有者為單身自住客,對房屋的價值自然會有不同的解讀。

徐佳馨指出,地上權與使用權房屋最頭痛之處在於辦理貸款。地上權房屋沒有土地所有權,土地使用期限又受限,只擁有房屋所有權,因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也稍高。

但使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「租賃權」概念,銀行無法作為抵押權的標的物,因此核貸不易,只得透過建商來貸款,相對貸款成數和貸款利率條件可能更不如地上權房屋。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年都得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%到5%,當公告地價調漲時,地租自然跟著漲,地租比地價稅更重,變成住愈久繳愈多的情形。

此外,地上權房屋未來轉手的問題,郎美囡點出關鍵點,地上權剩餘存續期間長短將會是影響貸款與轉手性的關鍵。當地上權剩餘期間越長,不只銀行貸款條件較好,未來轉手性也比較強;反之銀行貸款條件較差,轉手性也較弱。

至於地上權和使用權房屋的增值空間,與景氣好壞相關甚大。郎美囡說,2014年房市反轉向下之前,房市景氣相當好,房價上揚之際,也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間,但房市反轉向下的這幾年,這類房屋的增值性可就不妙了。

她舉例,北市承德路的「京站」2014年每坪約新台幣42萬元到45萬元,2018年降到39萬元到45萬元,跌幅3.45%;羅斯福路六段「華固新天地」2014年每坪約42萬元到48萬元,2018年每坪約39萬元到43萬元,跌幅約8.8%。

不過,地上權與使用權房屋漲幅仍不如所有權房屋,除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手外,也顯示民眾對這類產品的接受度有限;地上權和使用權房屋周邊環境若是複雜,甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況,購屋人應該特別注意。

北市地政局也呼籲民眾,看屋時應注意買賣建物有無所有權狀,還是只有使用契約或憑證,未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。

其次,未來使用建物須逐年支付土地租金及房屋稅的條件及內容。第三要瞭解貸款方式是否可由消費者直接向銀行貸款,或是由建商向銀行貸款後再轉貸給消費者。

民眾在購買地上權及使用權建案時,應詳閱契約書內容,並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權,貸款與產權有意義不同,消費者最好先研究清楚避免混淆。

記者韋樞台北2019年1月1日電

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青安房貸1.68%一率到底將上路 民眾更方便控制每月預算

<資料來源:經濟日報>

財政部自2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」,由公股行庫配合辦理。財部國庫署表示,明年新增一段式機動利率1.68%方案,讓民眾都可以控制每月預算,繳交房屋貸款。

國庫署表示,本項貸款為民眾成家立業奠立穩固基礎,受到肯定,累計承作戶均逐年成長,由2011年40,698戶、1,422億元逐年增加至2018年11月271,156戶、1兆879億元,每年新承作量均具千億元規模,且依央行公布近一年購置住宅貸款累計餘額,青安貸款占比近1成,可見穩定提供民眾購屋資金需求,減輕民眾負擔。

國庫署副署長顏春蘭表示,新增的一段式機動利率1.68%方案,由於是固定的,只會跟央行升降息變動利率,所以民眾可以在財務支出方面,更加方便的控制。

記者林子桓╱即時報導

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害怕年底寬限期?申貸前先評估3關鍵

<資料來源:好房網News>

年底寬限期將屆,房貸壓力驟增,日前有立委曾表示擔憂,害怕因大量的房貸寬限期到期,以致售屋賣壓湧現,進而導致銀行的房貸逾放飆高等效應,雖然金融監督管理委員會立即解釋「房貸逾放比未明顯竄高」,但觀察房市反指標的法拍市場熱絡程度,壓力鍋恐怕仍是未爆彈。專家表示,避免被寬限期壓到喘不過氣,建議在選擇房貸方案時,先評估3大重點。在家輕鬆看房

近5年房貸逾放比飆高,各界對於大量寬限期將至,恐導致銀行的房貸逾放再度飆高有所警惕。雖然金管會銀行局副局長王立群曾在受訪時指出,統計今年房貸寬限期到期規模約達5429億元,占整體購置住宅貸款餘額約8.1%,整體來說並未出現明顯竄高情形,但法拍市場的頻頻寫下新紀錄,讓外界仍無法心安,似乎印證了戴德梁行總經理顏炳立曾預告的「房市壓力鍋將引爆」警訊。

據內政部法拍屋移轉量統計,今年六都首季法拍量高達1231件,其中包括雙北地區、桃園市、高雄市等縣市,陸續創下地區法拍量新紀錄。承如顏炳立曾經所言,壓力鍋升溫似乎已於年底逐漸有感,現在需要擔心的是,明年恐怕尚有部分房市壞帳不堪負荷,將流入法拍市場,壓力鍋面臨引爆危機。

對於寬限期的運用,若僅考量短期負荷,恐怕淪入壓力鍋也是指日可待。財經專家林奇芬曾於好房網專欄指出,其實只要選對房貸方案,房貸壓力也就能相對減少,除了考量利率高低,包括「貸款期長短」、「每月負擔」、「寬限期使用」及「自己的投資能力」等皆需一併納入考量,以減少淪入法拍風險。

林奇芬建議,在選擇房貸方案時,必須先評估3大重點,首先,可以先查是否有政府優惠房貸能使用,盡量爭取辦理,才可節省利息,例如,目前政府所提供的「青年安心成家」貸款方案等。

其次,再針對「要不要辦理寬限期」進行分析,林奇芬認為,辦理寬限期的資金彈性較大,比辦理分段式利率要更好,不過還是必須要衡量好屆時的償還能力。

最後「貸款期間要不要拉長」,這部分需要考量到的是,如果貸款期間越長,每月的負擔金額就會降低,但總利息支出會增加。評估過這三點之後,估計將可大幅降低償還風險與壓力。

林奇芬強調,使用寬限期的關鍵重點,還是必須依照個人需求進行評估,並套上上述3點考量,以選出最適合自己的貸款方案。

記者曾亭皓/綜合報導

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