想買房 銀行憑啥「優貸」你?

<資料來源:聯合晚報>

為鼓勵民眾購屋,土地銀行日前放寬最高貸款成數八成的房貸客戶條件,從原本年薪80萬元降為60萬元,其實各家銀行貸款成數條件取決方式不同,土銀以個人薪資條件為主要評估標準,算是偏向屬人主義,但包括台灣銀行與華南銀行,則多以房屋座落區段來決定貸款成數,偏向「屬地主義」,只有蛋黃區才有機會貸到八成甚至八成五。


屬人主義 》看人條件 定貸款成數

土銀放寬條件後,負債比八倍以下,年所得60萬元,可以貸到八成,這樣對中南部地區,房價較低的民眾,有助於完成購屋心願;且土銀的方式重點在「人」,也就是貸款人的條件決定貸款成數 。


屬地主義 》看房區段 定貸款成數


不少銀行貸款成數仍取決於房屋所在地,以台銀來說,就是「屬地主義」,將全台各鄉鎮市分為A、B、C、D四個區,可貸成數分別是八成、七成五、七成和六成五。




基本上台北市和新北市的板橋、中和、永和、新莊、新店、土城、汐止、三重和蘆洲都是屬A區,桃園市的桃園、中壢和平鎮,台南市在改制前屬於台南市的區域以及永康都是A區,也就是貸款成數最高可達八成。

偏鄉地區多屬於D區,以新北市來說,包括石碇、平溪和貢寮,都是只能貸到六成五的D區。

華南銀行也是偏向屬地主義,最精華的蛋黃區,最高可貸到八成五,包括北市全區,新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊、三重、蘆洲和土城等八個區;蛋白區主要為六都,最高可貸到八成;再外圍的其他地區最高可貸到七成五。


負債比、收支比 》前低後高 提升優貸率 

除了屬人和屬地區別外,銀行根據個別客戶的條件會斟酌給予不同的貸款條件,例如土銀和華銀採取的是負債比,台銀則是用收支比來衡量客戶條件;負債比是聯徵中心總負債除以個人年收入,收支比則是每月平均收入除以每月支出,因此負債比是越低越好,收支比則是越高越好。

以土銀來說,負債比仍要求在八倍以下,年收入60萬元以上,有機會可以貸到八成;華銀則是負債比七倍以下,才能有機會談到最優成數;台銀採計收支比,基本上要達100%,如果能在130%以上,又屬於A區,較有機會談到八成房貸。

儘管能貸到八成,但有些銀行會有上限,以台灣企銀來說,主推的「財政部青年安心成家優惠購屋貸款」雖然貸款成數最高可達八成,但貸款金額最高則是800萬元,超過800萬元的額度,就需要搭配其他專屬超額優惠利率專案。

聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

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小心貸款成數不足!老屋申貸注意四要點

<資料來源:好房網>

相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?


今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?


要點一:留意老屋建築結構


首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。


要點二:精華區老屋申貸較容易


那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。


老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。


要點三:確認老屋貸款年限


此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。


要點四:銀行鑑價未必等同買賣價


老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

【撰文/林雅惠】

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別被房貸表面利率蒙蔽了!比價5大要訣大公開

<資料來源:鉅亨網>

許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要,不過,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引,但真正的關鍵不只是在數字高低,還包括背後其它服務和費用成本,台灣房屋智庫特別整理申貸前應注意的5大要點。

重點一:兩段式利率的數字陷阱

大多數的銀行會把第1年或前2年利率訂的比較低,以便吸引顧客,到了第2年或第3年利率再往上加。事實上,第2段或第3段利率才是關係到未來10幾年的房貸利率,要了解各階段利率,才能精準算出整個房貸總額,也才能真正達到比價目的。「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

重點二:固定利率好還是機動利率划算?

固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,選擇固定利率房貸就比較吃香,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
台灣房屋指出,若預估未來利率波動不大、或利率將下修,則可選擇「機動利率」;而如果目前利率已在低檔、或未來有調升可能,則建議採用「固定利率」計息,或許有機會享有固定低利的優勢,省下不少房貸成本。

重點三:洞悉房貸的額外費用

申購房貸除了要比較利率數字,精算每個月要繳的本金和利息之外,還得注意潛在的成本與費用,不然恐會陷入利率的迷思。 很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用,會增加貸款成本,有時雖然看起來第1階段利率低,但加上手續費後並沒有想像中優惠,甚至更高。 張旭嵐提醒,尤其有些已有房貸者,看到更優惠利率想要轉貸,卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用,包括代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等。因此,消費者在詢問或比較利率的同時,應詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

重點四:提早償還要付違約金?

許多上班族在年底拿到年終獎金,或每月、每季有大筆工作獎金時,便會規畫提撥部分金額償還房貸,以減少後續的利息支出,不過這時才發現,原來提前還款是會有違約金的!

張旭嵐說,銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的,主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制,是在貸款的第1-5年不等,收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制影響不大,但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響,因此,在辦理房貸前,一定要事先問清楚有關違約金的限制條件,確定「提前部份還款」或「提前清償」,是否須負擔違約金。

重點五:申貸年限的限制

為減輕貸款壓力,許多申貸者會拉長貸款期限,從20年到40年期不等,但銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制,因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多,而年紀越輕,貸款年限的彈性越高。如果是50歲以上,無固定收入的退休族群,較難爭取到優惠利率,銀行放款條件較更嚴謹,建議可用以子女的名義申請房貸,便可延長房貸還款年限,減少房貸的壓力。

記者王以慧 台北

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首購貸款不足?試試6種方式搞定

<資料來源:好房網NEWS>

房價高漲,首購族買房常常有頭期款不足的狀況,不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款,有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下,對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

至於能夠提高貸款額度的方式,銀行業者提出6點建議。


1、公務人員貸款容易:這類族群收入穩定,同樣標的物,若為一般薪水上班族僅能貸款7成,銀行針對老師、公家機構人員申請貸款成數可能較一般更佳、甚至給予條件極佳的信用貸款補足需要額度。


2、500大企業:有些銀行會因民眾是在500大企業工作,貸款有加分效果。


3、薪轉銀行:一般來說,薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況,也因為薪轉銀行與企業有條件搭配,假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款,無法達到期待金額,至個人薪水入帳銀行談貸款,也有機會拉高成數。


4、銀行VIP:若被列為銀行VIP客戶,或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比,那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。


5、保證人:銀行業者說,現在已經沒有保證人制度,但若是財力較薄弱民眾,主動提供保證人也會比較有優勢,若保證人父母是公務員、薪水穩定,勢必會有核貸的優勢。


6、建商優惠貸款:建商因與相關銀行交涉貸款事宜,通常民眾經由建商指定銀行申請貸款,不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證成數、工程期款延遲給付等,都是便捷之路。


不過,銀行人員提醒,現階段首購族若湊不足自備款,千萬別硬撐,「對銀行來說,100件放款有1件倒帳,是合理正常風險,但若民眾因房價下跌遭法拍,則是一輩子的陰影。」


部分文字改編自好房News: 首購貸款不足?試試6種方式搞定http://news.housefun.com.tw/news/article/87842565890.html

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注意事項 貸款成數15坪是關鍵

<資料來源:蘋果日報>

近期小小宅在高雄市場數量愈來愈多,但比起一般坪數產品,小小宅可能會遇到某些限制,專家指出,貸款成數低、停車位不足等都很常見,此外,若是大基地規劃小小宅建案,單層戶數太多、很可能遇到電梯數量不夠,上下班得等電梯的情況。

一般房子要辦理貸款,通常不成問題,但如果坪數太小,銀行通常會降低貸款額度、甚至不予貸款。齊太廣告協理謝俊正就表示,「15坪」是關鍵,有的銀行是權狀15坪以下不貸款,有些銀行則是室內坪數不及15坪就不放款。謝俊正指出,通常與建商合作的銀行,貸款都會放行,但消費者若要自行尋找貸款銀行,最好先詢問清楚。

停車位不足很常見

此外,在2~3房或2~4房的混合型社區中,2房屋主通常無法購買車位。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示,市區建案因為基地小、若車位配比不足,2房的車位最容易被犧牲。就算是純2房社區,只要購屋時機較晚、或坪數較小的戶型可能就無法購買車位。

若是在郊區,小宅建案基地較大、可達1500坪上下,但相對的單層戶數較多。謝俊正指出,單層戶數多不僅出入較複雜,若電梯配置的數量不足,上班可能需要更多時間等待電梯,民眾購買小小宅前得多留意。

【陳建宇╱高雄報導】

 

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房貸壽險看仔細 保費須貸款 不能說停就停

<聯合晚報專訪 >

銀行用房貸成數推銷保險,引發不少網友批評聲浪,不過,也有網友認為「如果有個萬一,不會把負擔留給家人」,也很不錯。

曾在銀行任職的「聰明貸款」網站創辦人蔡文欽表示,他手上就有很多個案因投保房貸壽險而受益。

有一位莊姓男子2年前買屋時同時投保房貸壽險400萬元,保費一次繳了70萬元,他在買屋後沒多久就中風半身不遂,保險公司全數理賠,太太、兩個小孩因此不用擔心房貸問題。

另有一位在證券公司上班的女性上班族,2008年金融海嘯時意外死亡,也因有投保房貸壽險,年邁父母得以保住房子。 蔡文欽表示,房貸壽險跟一般壽險一樣,都是為「萬一」作準備,只是房貸壽險特別針對房貸優先清償,讓家人可以保住棲身之處。

因此,基本上,貸款中的房子為自住使用、貸款人為家中經濟的唯一或主要來源,才比較需要房貸壽險,如果只是為了投資,沒想要長期擁有房子,就不需要投保,投保反而會增加投資成本,降低獲利,當然,如果為了槓桿操作,增加成數或其他原因則另當別論。

蔡文欽表示,投保房貸壽險之前必須了解幾個觀念: 第一,通常必須負擔另一筆貸款來躉繳保費, 第二,房貸壽險不能說停就停,除非契約另有附註。

如果提前結清房貸,另外跟銀行借來支付保險費的貸款,也要一併還清。

另外,房貸壽險不是終身險、儲蓄險,只保障契約期限,10年、20年都可以,但時間結束保單就結束,沒有領回本金這回事。還有,有些人以為失業繳不起房貸,房貸壽險也可代償,也沒這回事,只有死亡或喪失行為能力才有理賠。 【記者游智文╱台北報導】 

 

 

 

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契約應註明 無法貸款就解約

<資料來源:蘋果日報>

借嘸房貸 200萬頭款被沒收

高房價時代,購屋大不易。有消費者購屋,付頭期款後,卻因無法向銀行貸款,不能如期給付交屋款項,導致已付價款遭賣方沒收。

消保官說,消費者購屋有付款義務,若無法取得貸款購屋,屬可歸責於消費者因素,賣方可依約收取買方已付價款,消保官建議,最好在買賣契約中註明須貸款的金額,若無法貸款,契約無條件解約,避免爭議。

台北吳先生表示,他花畢生積蓄200萬元,作為購屋頭期款,透過房屋仲介購買北市一處總價1500萬元小套房,並辦理購屋貸款,但事後銀行告訴他,因他徵信紀錄不良,無法核貸,導致他無法給付購屋剩餘款項,遂向仲介業者要求解除契約,卻被告知,依約規定,要沒收他已付款項,讓他感到不合理,急得跳腳。


外籍人士難貸款


一名加拿大籍女子也說,去年給付303萬元作為頭期款,向建商購買兩間位於新北市、總價2310萬元的預售屋,但申辦後,銀行卻以她無在台居留證為由拒絕核貸,同樣無法取回已付款項,讓她好委曲,「不知道該怎麼辦。」


最高可沒收15%


「外國人,連要辦信用卡都難!」消基會金融委員會召集人郭尚義指出,金融機構受理民眾申請信用卡或購屋貸款,須考量借款用途、還款來源、徵信紀錄等資料,而無居留證的外籍人士因居無定所,銀行追討款項不易,也難查詢其徵信紀錄,所以要辦購屋貸款的確比較困難。

台北市主任消保官陳信誠說,依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,買方若違約,賣方最高可沒收房地總價15%金額。記者計算此兩案例被扣金額,分別被沒收總價的13.3%、13.11%,都未超過規定上限。

陳信誠說,消費者購屋若有貸款需求時,建議可在契約中註明須貸款金額,若無法向銀行貸款,契約無條件解約 ,較能避免爭議。

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房貸提前還 恐付違約金

<資料來源:蘋果日報>

待綁約期後再辦塗銷 可避免付違約金!許多人有大筆金錢,如年終獎金時,希望能趁早還給銀行,或在短期內出售房屋,提前償還全部借款,專家提醒,若房貸提前還款,恐須負擔違約金,建議待綁約期間過後再辦理塗銷,若買受人在同銀行貸款,可減免部分違約金。

向銀行辦理房貸時,銀行通常提供2種利率方案,一為利率較高但可隨時提前償還本金,另一為利率較低但搭配「提前清償違約金條款」,一般約定2~3年內不得提前清償本金,若選擇此方案,提前償還本金就必須付違約金。

地政士李佳芬表示,違約金計算方式大致分3種,有現欠餘額、3~6個月平均現欠餘額、原借貸金額乘上約定的違約金懲罰比例等,從0.8~3%皆有,建議消費者若提前還款又不想付違約金,可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。

可與銀行協調塗銷

以華南銀行為例,A先生辦理20年房貸,借款500萬元,前3年僅繳息,第4年起開始付本息,銀行提供利率2.3%可隨時還款或利率2%但提前償還本金時,以提前償還金額1%計算違約金。若A先生選擇2%的利率,在貸款後第3年初提前償還全部借款時,則依約定須支付銀行5萬元違約金。

地政士黃俊琮表示,部份銀行在清償結束後,只要不到地政事務所辦理塗銷抵押權登記,待綁約期間過後再辦理塗銷,就不會有違約金的問題。李佳芬補充,房屋買賣出售就必須塗銷抵押權登記,這時可與銀行協調,同意買受人在原賣方銀行做貸款,藉此幫賣方減免違約金。

另外,若借款人提供銀行抵押設定之不動產遭政府徵收或因天災毀損並取得證明文件、借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件以及銀行主動要求借款人提前還款,有上述情形,雖與銀行簽訂「提前清償違約金條款」,銀行仍不會收取違約金。

【房貸違約金須知】

★違約計算方法

※現欠餘額×違約金%數

※3~6個月平均現欠餘額×違約金%數

※原借貸金額×違約金%數(各銀行計算方式不同)

★如何避免違約金產生

※若提前還款可剩100元或僅1元,不會有違約金問題

※提前清償不辦塗銷抵押權登記,綁約期間過再辦理塗銷

※須銷抵押權登記狀況下,可與銀行協調,同意買受人在原賣方銀行做貸款,幫賣方減免部分違約金

資料來源:《蘋果》採訪整理 廖育萱/台北報導

 

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富爸爸如何幫子女購買不動產? 請善用貸款及免稅額 !

<聰明貸款整理>

台灣的父母普遍還是有為兒女買房子成家的觀念, 但要如何買才對?才能省下一些贈與稅?(雖然繳稅是國民應盡之義務)

那麼就請善用父母每人每年最多贈與220萬元(雙親共440萬)給子女的免稅額、並善用房貸!

我們來看看以下例子:


方式ㄧ:純現金 

柯爸以現金買了1間市價2000萬元的房子給兒子,土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元。

由於課稅的基礎以「土地公告現值與房屋評定現值」為準而非市價, 故:

贈與稅:1000萬元減去220萬元免稅額,再乘以贈與稅10%的稅率=78萬元的贈與稅。 (1000萬-220萬) X 10%= 78萬

若是柯爸主張借款給兒子1000萬 , 則必須要有相關憑據以及還款金流證明、甚至公證。


方式二: 貸款後贈與 -「附負擔 」

此方法又稱作「附負擔」的方式,只要能證明受贈人確實能履行該項負擔,就可以從贈與的財產裡面扣除。

柯爸先以現金+貸款購屋,並將房屋與房貸一併贈與給兒子,如果自備款為1220萬元、兒子需貸款780萬元。

因此將1000萬元(土地公告現值與房屋評定現值)減去780萬元貸款,再減去220萬元免稅額,就等於完全不必繳贈與稅。

當然, 父母也可利用每年的免稅額, 逐年幫子女償還房貸。
 

方式三:拆成逐年贈與 

柯爸以現金買了1間市價2000萬元的房子並登記自己名下,土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元, 拆成逐年贈與兒子價值200萬的評定現值、預計5年後完成 100%移轉,免贈與稅。

不過這種作法的壞處是每次移轉一部分房屋都需要過戶手續費,土地增值稅也可能增加。


由以上參考, 方式一是否需要課稅或許有爭議空間; 方式二及方式三都明確免課贈與稅,因此,聰明如你,或許現在就可以向富爸爸開口要求了...

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房貸轉貸利率少0.5%才划算

<聯合晚報專訪>

錢爸爸房貸有些壓力,但和原房貸銀行又很難協商,聰明貸款說,另一個解決方式,就是「搬房貸」, 也就是轉貸。

不過聰明貸款提醒,轉貸要付成本,並可能有違約金的問題,基本上,比原銀行利息便宜0.5%以上,再來考慮。 考量三大費用成本 聰明貸款表示,房貸轉貸有三大費用:

一是付給政府的地政設定規費6000元,

二是代書設定費 (包括塗銷前銀行設定費)約5000~5500元,

第三則是銀行手續費3~5000元,有些銀行為吸引民眾轉貸強調免手續費,但往往會用其他名目收費。


總計算起來,轉貸成本約在1.5萬元上下,以貸款500萬元來算,如果新貸款銀行利率能夠便宜0.5%,一年可省下2.5萬 元,扣掉轉貸成本,一年則可省下1萬元的利息,比較划得來,如果不到5%,恐怕只是白忙一場。

聰明貸款說,民眾轉貸時最常碰到的問題,就是違約金。目前絕大多數都是三段式指數型房貸,前半年或一年,銀行會給 很低的利息,但條件是兩或三年內不能轉貸,也就是綁約,違約的話,就必需罰款,罰款金額則通常是一到兩個月的繳款金額,並不輕鬆。

違約金可要求遞減方式 如果有這種問題,他建議可向銀行要求依遞減原則,減低罰款金額。譬如說,綁約綁三年,已繳 了兩年,第三年要轉貸,那麼就可要求銀行違約金應只算最後一年,也就是乘以三分之一,這是合理的算法,因為已經 履約兩年,沒有道理全額支付。


壽險型房貸 爭取優惠

至於新貸款銀行的選擇,永慶房屋契約部經理陳俊宏說,如果本身有投保壽險, 則可優先考慮保險公司提供的壽險型房貸,特別是一年保費10萬元以上的大戶, 通常能和保險公司談出很優惠的條件。

另外如果日後仍需要較具彈性的利率,聰明貸款表示,一般而言,民營新銀行會 比公營行庫更具談判空間,通常房貸第二年,利率會提高0.8~1%,公營行庫 往往是按表操課,但民營銀行,特別是新銀行,往往就可以只加0.5%。


房貸期超過1/2 不建議轉貸

台灣房屋則提醒民眾,如果房貸還款已超過二分之一,譬如還款期限20年,但已 繳了10年以上,則不建議轉貸,主要是本息均攤房貸的特色是,一開始繳房貸的 金額都是以利息居多,但到後幾年付貸款的錢大多數都是本金,轉貸會產生一些 成本,就算提前償還房貸,所能節省的利息也十分有限。

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