〈年關貸款教戰〉資金周轉借信貸前 一定要知道的三件事

<資料來源:鉅亨網>

年關將近,資金周轉需求邁入高峰期,但許多借款人在選擇信用貸款時,常常只看低信貸利率,卻忘了應該把手續費、違約金等試算進去,結果總費用有時候還比其他家銀行還高,其實,申請信用貸款前,應該要注意的三件事。

貸款利率不是一定得選最低的銀行

「信貸超低利率,只要 X%」,你一定很常看到這類的貸款廣告,告訴你貸款利息有多便宜,但是卻沒有告訴開辦費以及綁約年限,看似低率,卻忽略的無形的費用支出,因為信用貸款,不能只看開辦利率,還要計算 APR(總費用年百分率 Annual Percentage Rate)。

APR 又稱作貸款的實質年利率,也就是說,把所有貸款產生的手續費、帳管費或是多階段利率等成本都計算進去,然後再算回來每年的利率,否則容易落入直觀地選擇低率的陷阱。

另外,貸款上限及借貸期限也需特別注意,特別是貸款條約會註明還款時間限制,若提前還完,也會收取違約金,因此在提出借貸申請前,就應清楚該產品的貸款注意事項,並檢視自己的繳款計畫是否能配合。

向薪轉戶往來銀行申請 過件機率比較高

銀行信貸需要審核,必須提供個人收入等資料給銀行,申請貸款如果一直都下不來,不如試試薪轉戶往來銀行,因為它會非常清楚你的收入狀態,包括你每個月薪資、年收入、獎金、貴公司的規模、營運狀況等,資訊會其他銀行完整,因此過件機率會比較高,信貸額度相對也比較有彈性。

珍惜信用評等 做好還款規劃

利率超低,但不表示你就能享受到,因為銀行會依照你的還款能力、身份、借貸紀錄評估放貸利率與放貸金額。通常在上市櫃公司上班或是前 500 大企業工作,會有比較好的利率。

另外,工作的職銜收入也會影響到貸款利率的好壞,而過去經常使用現金卡借款或是信用卡經常延遲繳款,也會影響信用紀錄,因此平常就要珍惜自己的信用評等;同時,也要做好評估還款能力,做好環款規劃,如果借了卻未按時還款,你在銀行的信用評等,將受到嚴重的傷害。

記者陳蕙綾

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〈年關貸款教戰〉搶年關前資金需求潮 銀行信貸利率殺至0.01%

<資料來源:鉅亨網>

年關將屆,市場資金需求攀升,銀行緊抓年末資金需求高峰期,陸續推出小額信貸優惠專案並大打利率價格戰,利率最低可殺至 0.01%,向精打細算的小資族招手。

銀行業者表示,根據歷史經驗,農曆新年前一個月通常是資金需求高峰期,個人小額信貸業務量至少增加約 2 成以上,也因此,隨著時序進入年末,銀行的小額信貸優惠專案也相繼出籠。

凱基銀行與台灣之星以異業結盟的方式,提供申辦電信門號的客戶 2 年期、0.01% 超低利率個人信貸,即日起到明年 2 月 29 日止,申辦台灣之星門號即可申請該專案信貸,但可申貸額度僅 8 萬元,比較適合短期、有小額資金缺口的消費者。

滙豐銀行「e 指享貸」前 2 期借款利率平均約 0.88%,民眾可先備妥資料先行在網路試算申貸,最快一天就能核貸、貸款期限最長可達 84 期,開辦費用也降至 499 元,以優惠價格搶攻信貸市場。

玉山銀行卡友信貸專案,前 3 個月利率 1.68%,可申貸金額最高可達 300 萬、貸款期限 84 期,即日起到明年 1 月底,開辦手續費優惠價 2020 元;台北富邦銀行的「老闆好款貸」明年 1 月底前申辦,前三期利率 1.68%。

記者郭幸宜

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粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」

<資料來源:聯合報>

工作大半輩子,薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後,孩子大了,人生到了退休的階段,卻發現除了微薄的政府年金外,沒存下什麼退休金,想到年老時可能醫療花費就頭痛,此時,以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。

不過,先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智,要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是,只看擔保品的價值,也就是說,未來每月可貸得多少生活費,取決於不動產的價值。

銀行辦理一般房貸,都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件,若年輕且職業前景好,預期收入會逐年成長,過去債信又良好,會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同,借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反,所以只看擔保品,也就是房子的價值。

究竟房子現值多少錢?銀行表示,受惠於網路資訊發達,借款人可自行運用 「內政部不動產交易實價查詢服務網」 揭露的相關資料,或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價,初步了解房產的價格區間,可估算出若申貸以房養老,未來每月的生活費是多少,夠不夠用。

不過,想提高房子價值,有提高「貸相」的辦法嗎?例如透過粉刷、裝修等方式。

提高貸相怎麼做

銀行這麼說:

土銀表示,以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同,依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理,評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性,例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。

房仲這麼說:

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算,不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。

不過,每間銀行的放款經驗及放款政策不同,對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」,但上千萬元的房子,若有個小差異也會差了不少,有機會多個幾十萬元,建議可以「貨比三家」,找對自己最有利的銀行申辦。

文/沈婉玉

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以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事

<資料來源:聯合報>

想要申辦「以房養老」嗎?銀行鼓吹用手中不動產,打造更好的退休生活,聽起來是個多贏方案,但並非人人適合。

台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚,可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾,根據他多年經驗發現,有4件事銀行不會告知借款人,想要申辦的民眾要留意。

1.貸款金額對屋主無優勢,不適合短時間內需要高現金者

張金鶚說,比起售屋拿到一整筆錢養老,以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案,銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等,往往在估價及核貸時會趨於保守,最高7成,很多只核5成。也就是說,當房屋價值2千萬,可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。

提醒:以房養老最適合的對象是,想要在宅安老,身邊也有些退休金,銀行核貸後的每月撥款,只能當補貼退休族的零用錢。


銀行核貸後的每月撥款,只能當補貼退休族的零用錢。 圖/聯合報系資料照片

2.每月領到的費用會逐月減少,記得把未來30年生活費納入評估

以房養老從第2個月起,就必須支付利息,領到的錢是「貸款金額扣掉利息」,因貸款採月付,金額每月累計,應還利息每月都會增加,所以你領到錢會一個月比一個月少。

提醒:各銀行產品差異化愈來愈大,為了不要讓30年後的生活費,被貸款利息及通貨膨脹吃掉,在一開始詢問銀行時,就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額,方便評估。

3.你可以為房子提高價值

張金鶚表示,以房養老每月領到多少錢,有3個決定因素,1.房子估價價值;2.銀行貸款成數;3.利率。利率是固定的,但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。

提醒:申辦前,請粉刷你的房子,就像一般人要租屋或售屋前,都會把房子稍加整理,以求租賣好價錢。


隨著國人平均壽命增加,以房養老的案例越來越多。 圖/聯合報系資料照片

4.貨比三家,開辦年數久的經驗也相對多

目前政府並無提供諮詢的平台及服務,所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。

提醒:在政府還未提供第三方的諮詢服務前,多方比較絕對是必需功課,但是若方案看起來不相上下呢?張金鶚說,辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富,也會相對可靠。

文╱張瀞文

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拒當屋奴!銀行主管私授選房貸三大秘訣

<資料來源:經濟日報>

高房價釀成民怨,年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難。如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔,銀行主管親自傳授三大秘訣。首先,民眾必須理解銀行房貸的還款方式,衡量自身的收入與財務條件,並善用銀行的寬限期規定,才能早日晉升有殼蝸牛,又能避免陷入屋奴窘境。

銀行主管觀察到,國內高房價、年輕族群普遍低薪,民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢,過往民眾申請房貸多為15年,並在七、八年左右就還清,如今申貸期限以20~30年為最大宗,還款期限也比過去足足多了十年,大約要17、18年才能全數清償。


至於近期興起的40年房貸,銀行主管看法不一,有些銀行認為,延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想,但也有銀行主管說,40年房貸期限長,民眾要負擔的利息支出也非常沉重,對銀行而言風險偏高,部分銀行限定,只有年輕的首購族可選40年期。 在房貸清償方式部分,土銀主管說明,現行主要三種貸款清償方式,包括本息平均攤還、本金平均攤還,以及保留三成本金於最後一期還款等,土銀未來還將研議新增選項,以還款金額「前低後高」方式償還房貸,最快今年底就能上路。

同為房貸指標大行的合作金庫,也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出,一般房貸年期為20年、30年,首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣,都提供保留三成本金於最後一期還款方式。

目前市面上的房貸還款方式,多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣,對於每月財務支出規劃比較可控制,也是銀行最常建議貸款人還款的方式,好處是貸款前期的本金少、利息多,但到了後期貸款會變得本金多、利息少,但每月還款金額固定。

另一種則是本金平均攤還法,本金平均在房貸期間償還,每期償還的本金都一樣,而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少,相對壓力也愈來愈小,缺點是每期付款金額會不同。

不論採用何種方式, 年輕族群購屋時都要善用寬限期,在購屋時,支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用(各銀行規定不同),可使前三年還款壓力降低,寬限期過後,再以本息平均攤還,好處是讓剛購屋者的經濟得到緩衝,等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。

以最常見的本息平均攤還,以及保留三成本金於最後一期還款兩方式為例進行試算。

老王向銀行貸款1,000萬元,貸款期間為20年,因屬首購,利率約1.62%,採本息攤還法,共240期,每個月需還款48,810元。

若採保留三成本金於最後一期還款方式,1,000萬元的300萬元為最後一期,也就是第240期時一次償還,前面的700萬元則採平均攤還法,分成239期,每月攤還金額為34,290元。和20年本息均攤方案相較,每月可少還近14,520元、負擔明顯減輕;至於最後一期的300萬元本金可一次還款,或按客戶需求另外規劃新案。

合庫主管說,「客戶若有能力,300萬可一次還,或者銀行視客戶需求重新規劃理財週轉貸款,讓客戶可靈活運用資金。」

除此之外,為協助年輕族群購屋,土銀研擬推出「前低後高」型房貸本金還款方案。土銀董事長黃伯川指出,考慮年輕人購屋困難的主因,就是剛就業時收入較低,未來隨著職涯發展、薪資將順勢成長,因此研擬推出「前低後高」型房貸還款方案,在年輕時收入較低,本金可以還少一些,未來薪資成長時,本金再多還一些。

高房價時代下,年輕族群購屋困難,黃伯川認為,年輕族群收入較低,申請房貸時,若要本金平均攤還會有困難,若能採「前低後高」,將可協助青年族群早日圓夢購屋,雖然銀行風險變高,但考慮年輕族群的收入將逐步增加,以及房貸有房屋作為擔保品,風險仍在可控範圍內。

記者陳美君/台北報導

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信貸、次順位房貸、主動提供保人 三招拉高房貸額度

<資料來源:經濟日報>

民眾申辦銀行房貸,總是希望低利又可拉高額度,但往往未必能夠兼顧。銀行業者指出,這時候,可以考量信貸、次順位房貸甚至主動提供連帶保證人的模式,與銀行協商。

但是,信貸、次順位房貸依照規定不能用於「購屋」用途,因此可能需要提出裝潢修繕或其他資金用途的相關單據證明,至於連帶保證人則務必是貸款人「主動」提供,以免違規。


至於理財型房貸,額度仍須在總房貸限額內,通常是房貸還款一段期間後才能申辦,對於一開始購屋房貸額度,較無幫助。

銀行業者指出,原則上信貸的資金用途相當自由,但是政策上為避免助長負債或者造成炒房副作用,信貸不能用於購屋,至於次順位房貸,也不能用於購屋,修繕裝潢則可,但貸款人要提供相關單據。

至於主動提供連帶保證人,則多半出現在年輕人、菜鳥上班族因為收入還不高,想買房又擔心額度受限導致自備款付不起,因此請父母當連帶保證人的狀況。

不過,有些銀行擔心額度拉大會導致借款人債務負擔過重,因此主動提供連帶保證人,除了要留意符合貸款戶「主動」的要件外,不可出於銀行要求外,銀行也還是會衡量貸款戶本身的還款能力,不一定主動提供連帶保證人,銀行就一定會接受。

記者夏淑賢/台北報導

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房貸鑑價被低估好悶!這3招最容易估到成交價

<資料來源:好房網News>

買房成交價800萬,申請房貸銀行鑑價卻只估700萬,還只給貸7成,等於自備款就要掏出310萬,房價「被低估」,恐怕是許多購屋者心中的痛,更想問為何有人買房就能估到成交價?我卻不行?

想要讓銀行心甘情願借錢給你買房,首先就要以銀行立場來思考,對於銀行而言,房屋是擔保品,當借款人無法正常還款時,可以拍賣收回借款。因此「好不好賣」、「價格好不好」就是銀行最重要的考量。買房時這3件事做對了,就越容易讓銀行鑑價接近成交價。

1.地段好

「買房子是買地段」是房地產投資的老話,地段不只決定房價,也決定銀行鑑價的高低。蛋黃區的房子房價平穩,甚至有更好的上漲空間,對銀行而言就是個易脫手、好回收借款的擔保品。

不過即使是蛋黃區內的物件,也要留意周圍是否有嫌惡設施,如加油站、宮廟等,若是有過多的嫌惡設施,影響房價與脫手難易度,銀行在鑑價時就會較為保守。

2.屋況佳

屋況與地段一樣,都會影響房屋交易速度與價格,一般而言,老屋最不受銀行青睞,即使有重新裝修,但銀行無法確知使用的裝修材料好壞、結構加強到什麼程度,即使外觀看起來漂亮,對銀行來說也與一般老屋無異。

另外,房屋格局也會影響鑑價高低,最受銀行青睞的格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱,擁有兩面以上採光,再加上坐北朝南的格局最好,通風良好的格局也是加分條件。

3.金流透明

對銀行而言,承作房貸最重要的就是要降低風險,因此若是房屋買賣交易過程的金流不夠透明,對銀行來說就是有風險的物件,例如私人買賣合約、自備款來源不明確等,銀行很可能因為擔心價格不真實、金流不透明而不願意承作。

因此買房時最好要有履約成交,提供履保入款明細,同時提出明確的自備款來源,例如:股票買賣、保單解約、贖回基金、定存解約等等,讓銀行可以確認金流。更保險的作法是直接找有信譽的房仲業者交易,許多銀行都會有跟房仲配合的合約專案,在申請房貸時,相對更容易得到與成交價接近的鑑價結果。

記者王惠琳/台北報導

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銀行房貸鑑價落差超大 網曝兩大關鍵點

<資料來源:好房網News>

買房是人生大事,房貸更是左右下半輩子財務狀態的重中之重,銀行鑑價就成了關鍵角色。有網友在PTT上發文詢問,自己最近買了一間房子,分別找兩家銀行鑑價,A銀行鑑價為成交價的94折,且只能貸7成5;B銀行的鑑價卻高於成交價,且可貸8成,讓他不解到底是買貴了?還是銀行估價太保守?

文章一貼出,不少網友紛紛回應,「鑑價跟丟銅板差不多概念」、「大樓可能近一點,老屋落差最懸殊」。也有人表示,各家銀行鑑價結果本來就不同,有的銀行就是比較保守,低於成交價很正常。

運氣好的案例是鑑價物件的建商知名度較低,但恰好近期都沒有成交案件,鑑價公司便採用附近知名度較高的建案來鑑價,因此鑑價出遠高於成交價的金額。

運氣不好的案例,則是買公寓1樓,鑑價公司卻拿2樓、4樓這種本就較低價的樓層行情來鑑價,造成鑑價結果遠低於成交價。

有網友直言,銀行是營利單位,房貸鑑價時最優先考量的是「借出去的錢能不能收回」,而不是「擔保品的估價是否公平合理」。

影響鑑價結果高低最重要的兩項因素,取決於房屋地段與借款人的財力。購買在蛋黃區的物件,只要沒有重大瑕疵,通常都能得到較高的鑑價。

近幾年大數據也成為銀行鑑價的依據,比起以往的比較法,相對來說準確度更高一些。然而即使用實價登錄數據,也會有房價範圍高低,那麼銀行如何決定評估標準高或是低?除了物件本身條件,借款人的財力也很重要。

財力較好的優質客層,銀行更願意給出較高的鑑價,借款人也能獲得較多的貸款成數與更低的利率。就有網友分享自身經驗,買房時遇過貸款成數不滿意,結果銀行特地找了三家公司來鑑價,找鑑價最高的讓他貸到接近8成5。

由於各家銀行鑑價結果難料,若是不想要房貸鑑價落差太大,最好找3家以上銀行鑑價,以免貸不夠理想成數造成資金缺口。

記者王惠琳/台北報導

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主動找人做保 可提高額度

<資料來源:經濟日報>

年輕人擔心自己因為初入職場、收入不高,想買房恐怕房貸金額會受限,導致自備款負擔沉重,難以實現成家夢想。銀行業者建議,若房貸戶本身願意主動提供連帶保證人,是可以為提高房貸額度加分的變通做法,但關鍵在於必須是本人「主動」,不可以是銀行方面提出,否則就有違規之虞。

銀行業者指出,根據現行規定,個人向銀行申辦房貸,銀行不得要求連帶保證人,但這個規定主要是銀行不能強制房貸戶提供連帶保證人,如果房貸戶個人主動找人做保,並不在此限,而若連帶保證人財力與信用條件佳,就可以對房貸戶向銀行協商取得更加優厚條件的房貸,產生正面的助益。

不過,現在一般房貸戶都沒有提供保證人的需要,但如果是年輕人初入職場,比方年薪可能還不到40萬元,因此銀行在考量月收入與每月期付金合理比例,以及負債(房貸)相對收入的倍數大小等因素後,有可能限制其核貸成數或者額度,這時候,如果房貸戶找來自己的父母之一當連帶保證人,就可能因為強化信用條件而有機會得到較高的核貸額度,進而減輕自備款等壓力。

要提醒的是,如果自願提供連帶保證人,必須自己手寫連帶保證的書面文件,銀行沒有固定的格式文件可提供,所以自願提供連帶保證人必須每一個字都是房貸戶自己親手寫就,才不會讓銀行承擔被認為強制要求客戶提供連帶保證的違規風險。

獲利錦囊/本金攤還能力 仔細規劃

申辦天期長達40年的房貸,雖然有降低初期還款壓力、提早成家圓夢的好處,但銀行業者提醒,天期拉長勢必導致整體的利息支出增加,而且本金攤還到後期會增加,因此房貸戶要妥善規劃現金流,確保攤本金額提高後有能力支應,以及有關提前還款的綁約條款限制,還有房貸滿30年時可能衍生的重新設定成本。

銀行業者指出,房貸不論原始的契約天期長短,大多都有給予房貸戶提前還款的選擇空間,也就是所謂的綁約條款,通常條款會限制借款的第一年或者前三到五年若提前還款,消費者要付給銀行違約金,但只要過了綁約期限,房貸戶若有能力還款,可以採取有多餘存款或年終獎金入帳時沖還本金,以縮短實際還款年限;或者是若收入增加可與銀行換約來縮短貸款天期、加速還款,這兩種做法都可以不必照合約走完40年,以節省總利息支出。

還有就是設定抵押問題,銀行業者表示,依照民法,設定抵押權最長30年,超過30年的債權債務關係,雖然不會因此受到影響,但必須有所因應,一種是一開始就選擇設定普通抵押權,這種沒有30年期限問題,而非優先的最高抵押權;其次是等到30年時房貸戶再行重新設定,但這可能衍生設定費;第三種是只針對實際貸款金額、1比1比例來設定抵押權,房價超過貸款金額的部分不在設定範圍內。但是這些也要看銀行做法上如何選擇與相互配合。

記者夏淑賢/台北報導

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房貸利率還會再更低嗎?

<資料來源:好房網>

全球再次面臨降息風,台灣房貸利率已經低到歷史低檔了,還有再降息的空間嗎?融資容易、成本低,是房市利多,資金氾濫下,吸引大戶持有房地產。而從全球利率趨勢來看,低利率仍將持續一段時間。

全球都在降息,連美國聯準會也從過去幾年的升息到今年轉為降息,目前基本利率降為2%,新興國家今年也積極降息,動輒二碼、三碼。但台灣利率卻是連續13季靜止不動,重貼現率維持1.375%,央行總裁楊金龍甚至表態,今年都沒有打算降息。

房貸利率在歷史低點

從2008年爆發金融海嘯以來,已經過了10年,這10年來全球一直處於低利率環境。台灣房貸利率在2008年還有超過2.5%水準,自2009年以來則一直落在2%之下,目前購屋貸款利率已經跌至1.624%,比金融海嘯爆發後景氣最糟時的利率1.641%還要低,低利率已經成為常態。

最近有立委質詢,八大官股行庫最低利率是否會跌破1.5%,雖然各大銀行表示會力守底線,但也顯示低利率情況似乎難以扭轉。

五大銀行房貸利率。(製表/林奇芬)


爛頭寸多,銀行資金要去化

在低利環境下,銀行端房貸餘額也持續攀升,統計至108年8月底,購屋貸款餘額7.2兆元,建築融資也持續攀高到1.98兆元,二者合計接近9.2兆元資金,都創下歷史新高紀錄。

目前台灣金融機構放款餘額有26.5兆元,房地產相關放款9.2兆元,占比34.7%,但此只統計與住宅相關貸款,不含商業不動產放款,若二者相加可能接近5成,占比相當高。

然而截至108年8月底,台灣金融機構存款餘額高達35兆元,放款餘額26.5兆元,等於有8.5兆元的爛頭寸。資金苦無去處,銀行為去化資金,即使利率低也願意承做房貸業務。

有錢人資金該擺存款,還是買房子?

由於游資充沛,銀行甚至拒絕大戶存款,舉例來說,一年期定期儲蓄存款利率1.09%,但若是500萬元以上存款,利率降為0.24%。很明顯銀行並不歡迎大額存款,因此這幾年拼命推銷大戶去買基金、理財商品等。

有錢人若手上有大額資金,存款被拒還不如去買屋,把資金拿去做購屋自備款,剩下的部分向銀行貸款,還可以享受極低的利率水準,算一算,是一筆不錯的投資,也難怪近一、二年已經開始看到豪宅交易回溫。

根據內政部編制的住宅價格指數,104年之後,全國住宅價格指數偏向盤整並未大幅下滑。其中,只有台北市、新北市有較大價格波動,其他縣市則是震盪緩步趨堅。而台北市、新北市104、105、106年三年較大價格修正後,107年起走勢回穩,並有小幅回升,顯示房市在經歷過去幾年高額課稅、資訊透明等整理之後,房價大幅修正風險已經逐漸去化。價格走穩,房貸利率低,手上資金無去處,因而吸引大戶增加房地產持有意願。

低利率對一般購屋族來說,算是利多,可降低貸款成本,但小資族最大的壓力還是房價高,購屋能力不足。但對資金大戶來說,低利率下房地產也成為一個不錯的投資選項。

文/林奇芬

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