賀一航逾60歲扛房貸硬撐 專家揭老齡買房風險

<資料來源:三立新聞>

64歲資深藝人賀一航日前大腸癌病逝,演藝圈好友紛紛哀悼不捨,藝人白冰冰更透露,賀一航生前要換房,與建商簽約後才發現沒停車位,想解約建商卻要求賠償,此事一度困擾他,甚至為了家人有更好環境,扛著房貸,工作到生命最後一刻。

房市專家、景文科技大學財務金融系副教授章定煊先前就提醒,台灣的首購年齡創新高,等於未來換屋年齡也會拉高,以40歲中年買房來說,就得要注意工作穩定性與健康,並且得有適度的保險規劃。

至於賀一航是年齡逾60歲換屋,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,貸款條件會是一個問題,一般來說,常見的銀行房貸,貸款人的「年齡+申貸年限」要低於75年,且銀行在考量借款人的還款能力,會以「年紀」及「是否有固定收入」作為評估的重點。

陳傑鳴表示,若民眾60歲以上,且為無固定收入的退休族群,是較難爭取到優惠利率,銀行放款條件也會更嚴謹,另外,有些銀行還會要求60歲以上的人須增提家人當保證人;因此60歲以上換屋族,建議多評估房價負擔力及未來還款計劃,降低自己與家人承擔風險。

記者蔡佩蓉/台北報導

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買房先求有再求好? 3大過時購屋觀你中幾個

<資料來源:ETtoday新聞雲>

華人舊有觀念認為「有土斯有財」,許多人認為買房是最保險的投資理財產品,不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻說,2005年台灣歷經房地產多頭,房市結構性產生變化,以往操作法則很難適用現今,不過仍有3種過時的買房理由教人買房,若不審慎評估,恐將淪為扛房貸的螞蟻。

章定煊表示,2005年台灣歷經了房地產多頭,房市的結構性產生變化,以往房地產操作法則很難適用,但還是經常在各種場合聽到過時觀念。

第一、自用住宅為最保值資產

多數人將自用住宅視為一種資產,認為就算現在付貸款很辛苦,但過一陣子苦盡甘來。他解釋,十年前房貸成數低、且房價比低,買預售屋10%頭款都是跟會方式硬湊出來,接下來2~3年時間攤還30%的工程款,最後才輪到60%銀行貸款,所以熬過會錢跟工程款的階段,房貸能輕鬆提前付清銀行貸款,然後用同樣的方法買第2間屋、第3間屋。

對比如今,不只房價大漲,且所得低,也讓所得房價比翻倍,現在所得房價比這麼高,一旦套進去了,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄。

第二、先求有再求好

購屋族資金有限又想買房,最常被勸買市郊或者是蛋白、蛋殼區的房子,秉持著「先求有再求好」,遠離市中心退而求其次買品質差房子,日後再尋求有機會換屋。

他也強調,台灣房價版圖因為捷運路網的形成,發生大規模的重整,形成了一個房價相對穩定的都會圈,如果是路網之外的區域,價格風險也相對提高,上下起伏跟著變大。

如果依照「先求有再求好」邏輯去買了離市中心外圍的區域,價格與路網之內的房價差異越拉越大,導致後來換不了屋。最後他反問,前幾年先求有,在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔………..購屋族,換得進比較靠市中心的新屋嗎?

第三、房貸每月應該控制月所得30%之內

他說明,台灣房地產過去平均7年一循環,購屋族就算高檔被套住,只要耐心等待7年也能解套,所以,房貸支出控制在每月所得30%額度內,隨便買都沒問題沒錯。

自2005年房市轉為大多頭,至今還沒結束,如果房地產週期被拉長,一旦被套牢住的後果不敢想。

章定煊建議,「買不起也別應買」,寧可租到郊外縮減開支,也要維持定期定額理財方式,如果是自願買房也要擠一些錢買消耗型保險,避免發生意外壓垮全家經濟。

記者黃靖惠/綜合報導

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寬限期延後好嗎?銀行試算給你看

<資料來源:好房網News>

近日金管會以「降低銀行風險」為由,加強審核銀行辦理「寬限期延展」相關程序,就怕投資客利用寬限期延後來炒房。然而寬限期不盡然適合每個人,建議購屋前應準備好自備款,才不需承受「先甘後苦」的財務壓力。第一次募資就成功?祕訣大公開!

寬限期在銀行業者的推廣下,吸引不少首購族進場買房,先前一對夫妻在網路上分享兩人月入6萬買房,1200的房貸讓他們三餐只能吃吐司,房產專家Sway就在臉書上表示,銀行不會提供無限寬限期,意在勸阻民眾買房要仔細評估自身能力。

若寬限期到了卻還是繳不出本金加利息,許多人會考慮延後寬限期,但其實這樣僅是將負擔再往後,壓力更重,不如善用30-40年房屋貸款,或許能減輕每月負擔。星展銀行就提供一則試算,證實30-40年貸款比起20年貸款,可降低60%的月付金。

以銀行貸款本金新台幣1,000萬為例,貸款年利率2%,本息平均攤還。20年房貸,月付金新台幣50,588;30年房貸,月付金新台幣36,962;40年房貸,月付金新台幣30,283。

買房最重要的還是要備好足夠的自備款,永慶房屋業管部資深經理謝志傑建議,自備款最好到達總價2-3成,以2018年台北市平均房價為2,569萬元,若貸款總價的8成,自備款需準備514萬元,若沒有使用寬限期,每月需還款約10萬元;若使用3年寬限期,前三年每月雖僅付2.8萬元,但後17年每月需還款11.5萬元,若臨時資金無法周轉或突然失業,住家最後恐淪法拍屋收場。

記者段佩宜/綜合報導

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賣屋族、購屋族 今年怎麼稅?

<資料來源:經濟日報>

房地合一制上路後,依據新、舊制適用不同,稅負也大不同。若是去年出售適用舊制的房地,今年5月所得稅報稅季時,記得將出售房屋的財產交易所得併入綜合所得申報。此外,民眾如購置自用住宅,可列舉扣除購屋借款利息。

賣屋所得新舊制 課稅方式各異

售屋所得分為新、舊制兩種,房屋若是在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過兩年,就屬於舊制,應課徵「財產交易所得稅」,必須在5月報稅時報繳;若採用新制,則是課徵房地合一所得稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。

房地合一實價課稅自2016年實施以來,不動產取得時點將影響出售房地利得計算及申報方式。會計師提醒,若去年有出售不動產,且屬於舊制課稅範圍,就必須在今年5月申報繳稅。

由於財產交易所得不在綜所稅查調服務所提供的資料範圍內,因此納稅人必須主動申報,否則將有漏報嫌疑,加上過去不動產買賣交易,向來是國稅局針對個人所得的查核重點項目,提醒納稅人務必注意新舊制適用、誠實申報。

列舉扣除購屋借款利息 六大提醒

台北國稅局表示,為減輕民眾買房壓力,所得稅法提供納稅人自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,在申報所得稅時可多加利用,國稅局並整理六大提醒,納稅人在列舉扣除時要注意相關要件,以免遭剔除、權益受損。

•須有購賣自用住宅事實:房屋必須列報為納稅人、配偶及受扶養親屬所有,且辦妥戶籍登記,若是出租、供營業使用,就沒辦法列舉這項扣除額。

•貸款對象必須是「金融機構」:私人借貸不算,此外修繕貸款、擔保借款也都不算。

•增貸部分所支付的利息不能列報:最常見的例子是民眾向另一間銀行貸款,來償還原購屋貸款,超出原始貸款未償還額度的部分,就不能列報。

•每戶以一屋為限:若將兩個門牌號碼的房屋打通,也只能選擇其中一屋的購屋借款利息來申報

•需減除儲蓄投資特別扣除額:以減除後餘額列報,以30萬元為限

•檢附單據

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小心踩雷!購買迷你房型房屋 你該注意這幾件事

<資料來源:住展雜誌/住展房屋網>

大台北地區從2018年起,新建案市場興起一股「迷你房型」的推案潮。這種迷你房型建案,與一般正常房型擁有同樣的房間數,但坪數卻小很多,所以總價往往變得更低,因此吸引買方青睞。但住展房屋網企研室提醒購屋族,買「迷你房型」的房屋,應該注意實際居住與未來轉手等問題,以免不慎誤踩地雷。
所謂「迷你房型」的房屋,是指室內公、私領域,每個空間都比正常房子來得小,尤其房間縮小化的情況更加明顯。以一般正常的大樓住宅兩房型而言,至少需要25坪~30坪,才能勉強作出正常大小兩房型的房子。

但「迷你房型」的建案,卻能把兩房型縮小至約15~20坪,讓人大感不可思議。當坪數減少5到10坪,總價就降低非常多;由於入手門檻低、同時房間數又不變,所以民眾相當買單,買氣很不錯。

然而,這類產品其實有許多問題,購屋族下手前應多加思考。

住展房屋網企研室分析,第一個問題,往往在交屋後,民眾才發現實際狀況與「平面圖差很多」。

這並非指平面圖造假,而是平面圖若未標示尺寸,民眾容易被平面圖誤導,誤以為每個空間都有、且都「如想像中那麼大」,但到了交屋,才驚覺一切是那麼小,就連床的尺寸都很迷小,無法把腳伸直,居住空間逼迫感過大。

第二個問題,是銀行貸款的問題。有些「迷你房型」建案號稱兩房,但在銀行眼中,那不過是「1+1」房,甚至只能算是一間套房,只不過硬切成超小的兩房罷了,有時只願意給予較低的房貸成數。

如果遇到這類狀況,購屋族無法自己向其他銀行申貸,通常要依賴與該建案專案配合的銀行,才能取得足額房貸成數。

第三個問題,則是轉手性不佳。「迷你房型」若光看平面圖,一切都很美好而正常,但真的看到實品,許多人會在內心咒罵「這是人住的嗎?」

所以,「迷你房型」幾乎都搶先以預售模式銷售,因為到了成屋時,有了實品便一翻兩瞪眼,這類產品就很難賣了。

住展房屋網企研室建議購屋族,如果非得買「迷你房型」建案不可的話,最好挑選在菁華路段、或近捷運站點等區域,起碼能靠優越的路段條件來彌補物件的缺點,房子保值性與轉手性也較好。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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三招擺脫信用小白 借錢妥當啦!

<資料來源:經濟日報>

大環境低薪狀況不易改善,以及網路時代蘊藏不少新商機,愈來愈多年輕人想要及早自行創業。不過,創業免不了需要銀行借貸幫助,但偏偏年輕人可能還在就學,或者初入社會工作難找、不穩定,成為向銀行借款運用困難的「信用小白」一族。銀行業者建議,年輕人想早日脫離「信用小白」,可以採取努力存款、集中刷卡、盡早理財等三招,就可以累積信用紀錄,讓信用不留白,為自己信用加分。

銀行業者指出,一般來說,要向銀行貸款取得創業資金,必須要有設立公司、提出創業計畫等程序,但事實上,有許多個人工作者、SOHO族,或者現在許多人透過網路創業,剛開始其實還不需要或者難以成立公司或工作室,沒有營業登記,要向銀行借款自然不得其門而入,這時候,反而個人信貸是比較簡便的取得資金的工具。

問題是,既然是個人「信用貸款」,那麼信用就是銀行審批貸款的關鍵依據,年輕人還是「信用小白」、信用不足,又如何取得利息成本適中、額度足夠的信貸資金呢?因此,愈早開始「存信用」、「累積信用」,非常重要。

但年輕人要怎樣開始累積「信用」本錢?銀行業者建議三招,第一是學生時代就要開始努力存款,把零用錢或是打工所得盡量有餘錢就存,從存款開始與金融機構建立往來關係;其次是辦理信用卡,刷卡額度不高沒關係,但是不要太多張卡、刷過頭,集中刷卡為上;三是盡早投資基金或是保單,留下投資理財的軌跡,金額多寡不論,重點是慢慢積少成多。

這樣做的話,這些累計的存款、投資餘額與刷卡紀錄,可以幫助銀行據以掌握你的金錢運用,也可以幫助年輕人、社會新鮮人,逐步建立有利於銀行評分審核的個人資產,即使帳戶餘額只有一、兩萬元,也有機會向銀行辦理信貸,借到一筆可供創業起步運用的資金。

凱基銀行手機門號辦信用卡即日起上線。 圖/凱基銀行提供

凱基銀行個人金融總處總處長敖蓓寧表示,「信用」是很重要的無形資產,對於買不起房、沒有房子這種高價資產的年輕人來說,有了信用,銀行也會願意提供資金奧援,協助年輕人完成留學、創業、有朝一日買房等各種人生計畫。

敖蓓寧指出,銀行重視的是長期穩定的金錢往來軌跡,所以建議年輕人養信用,集中火力與一家或兩家銀行長期往來,是最簡單的養信用方法。比方學生時代開始就可以開銀行帳戶「儲蓄」,錢不多但持續存,就可以逐步建立銀行對你的信任,如此保有與銀行長期穩定的關係,向銀行借錢時就可擁有信用加分。

辦信用卡即使剛開始額度很少,也沒關係,她表示,就像儲蓄一樣,不要多張卡,要集中刷,並且記得按時繳款,最好別刷過頭、使用循環信用,這樣銀行可以觀察你的消費行為及繳費情況,藉此確認你具備還款能力,同時也可以在聯徵中心留下較佳的信用分數,有利於未來向銀行貸款時爭取較優惠的貸款利率,或較高的貸款額度。

至於投資理財,有的年輕人可以在學校社團就開始做投資股票、基金等,或者開始投保,一樣也建議有能力就及早開始、持續累積,這些都可做為個人資產財力證明,據以向銀行辦理信貸,並不是只有領薪水的銀行帳戶、買房才可做為財力證明。

記者夏淑賢/台北報導

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房子換退休金新觀念 「以房養老」月領竟不到1萬元 

<資料來源:ETtoday>

有房卻沒有現金的近貧年長者,可透過申請以房養老方案,抵押房屋、貸款換得不足的退休金,而根據金管會公布近五成申貸件數都集中在北北基地區,對此專家分析,與兩點有關,第一北部較能接受新觀念、第二銀行評估房屋價值較高,所以申請占比相對來得高,不過也非人人適合此方案,因為假使房屋地段不佳、房屋鑑價低,平均每月得到的款項可能連一萬都不到。

金管會公布到今年2月底止,銀行辦理以房養老核貸額度有177億元、3186件,近五成都集中北北基地區,且有5成4的貸款人都是女性。

台灣65歲以上人口持續攀升,之後將朝向超高齡社會,而所謂的以房養老,是老年人將房屋抵押給銀行,經由銀行評估後、核定每月貸款額度給民眾使用,也是一種將「不動產變成退休金」的概念,而等到老人身故後,所抵押的房屋就歸銀行所有。

日前金管會統計,申辦最多前三大地區為北北基、中彰投、桃竹苗,再以性別區隔,女性占5成4,男性占4成5。

天時地利不動產總經理張欣民推測,國人普遍存「有土斯有財」觀念,大多數年長者手頭持有房地產,還是希望可以傳給子孫,以北部地區申辦件數較多來看可能與兩點有關,第一北部較能接受新觀念、第二銀行評估房屋價值較高,所以申請占比相對來得高。 張欣民提醒,依現行以房養老貸款方案條件,最高貸款成數可到七成,銀行得先評估申請人的房子價值,才能確定每月核貸數、利率等,較適合有房產、缺乏現金流或流動性資產者。

張欣民表示,以房養老不見得適合每一種人,假使房屋不是位在大都會區、或是價格較抗跌地段,那麼銀行核定的可貸款的成數就會比較低,那年長者月領固定生活費也會受影響。

舉例來說,65歲男性以內政部計算餘命20年來看,申請以房養老方案,銀行鑑價不動產現值1200萬元,每月可得3萬3200元,但如果今天銀行評估不動產現值為300萬元,那每月只能拿到8200元,甚至連1萬元都不到。

記者黃靖惠/綜合報導

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辦房貸保火險 要留意保的是什麼樣的火險

<資料來源:經濟日報>

很多人買房子會跟銀行貸款,跟銀行辦房貸時,銀行也會要求投保火險,並由銀行一併代辦,有銀行未經客戶同意,就直接保較貴的居家綜合保險,而不是一般的住宅火險,民眾最好看清楚,自己保的是那一種保險。

一年多前,金管會就曾發現,有銀行未經房貸客戶同意,就直接將房貸客戶原本投保的住宅火險,變更為居家綜合保險,因此被金管會處罰。

去年下半年金管會金檢銀行時,還是發現有銀行有類似的缺失,金管會已要求銀行改善,消費者投保時自己也要注意保的到底是什麼險。

知情官員表示,房貸契約通常20年以上,住宅火險契約則是一年一期,因此,有銀行在幫客戶續保時,直接把住宅火險變更成保費比較貴的居家綜合保險。

住宅火險跟居家綜合保險的保障範圍不同,保費也不一樣,住宅火險的保障,很單純就是火災意外時的保障,及附加的地震基本險;而居家綜合保險的保障更多,例如還包含第三人意外責任險,火災意外事故造成鄰居財物損失時,可以提供理賠等。

因此,居家綜合保險的保費,比住宅火險貴,保費高低除看保額,還要看房屋結構等,若以300萬元的保額簡單來看,住宅火險含附加的地震險一年保費約2,000元,如果居家綜合保險,一年保費則約2,700元。

金管會金檢發現,有銀行辦理客戶住宅火災及地震基本保險,變更為投保居家綜合保險的招攬作業,有要保書未經保戶簽名情事,或所訂的控管機制,無其他驗證程序,以確保所訂控管機制的有效性,無法有效防杜業務員代簽等類似情事發生。

官員表示,住宅火險每年到期,銀行自動續保時,也要客戶同意,有些可能未事先跟客戶講清楚,續保時保障範圍就擴增,例如當初只保住宅火險,後來變成居家綜合保險,保障範圍變多,保費也增加。

消費者辦房貸時,也要注意自己投保的是住宅火險還是居家綜合保險;續保時,也要看清楚自己續保的是什麼保險,保障範圍有那些,是不是自己想要的保險。

金管會已要求銀行,應檢討代為投保住宅火災保險業務相關業務的作業流程、內控機制及訂定相關驗證措施,定期檢視相關控管程序的有效性。

並確實依「保險業務員管理規則」規定,業務員從事保險招攬行為,應取得要保人及被保險人親簽的投保相關文件,以維消費者權益。

記者邱金蘭╱即時報導

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貸款利息符合3條件 可列舉扣除

<資料來源:蘋果日報>

財政部中區國稅局表示,所得稅申報期間,常接獲民眾詢問購買自用住宅所支付的貸款利息應如何申報列舉扣除?官員說明,納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付的貸款利息,如符合3項條件,就可在綜合所得稅申報時申報列舉扣除。

3項條件包括一、房屋登記為本人、配偶、受扶養親屬所有;二、本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記,且該屋無出租、供營業或執行業務使用者;三、取得向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。

官員指出,自用住宅購屋借款利息,以每年實際支付該項利息支出,減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額來申報扣除,每年扣除金額上限為30萬元,且每一申報戶以一屋為限。

納稅義務人如果改向另一家金融機構貸款償還原購屋時所貸款項,在原來貸款還沒有還清的額度內所支付的利息,仍可以核實減除,但要檢附轉貸的相關證明文件,如原始貸款餘額證明書、清償證明書或建物登記謄本及建物異動清單或建物索引等資料,以憑核認。

例如甲君原來購屋時向A銀行貸款,還有300萬元本金沒有還清,今年改向B銀行貸款350萬元來還清A銀行貸款,那麼甲君雖然貸款350萬元,但只能就原先剩下的300萬元貸款部分繳付的利息列報扣除。

劉懿慧/台北報導

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八成貸不到!? 專家:多送幾間銀行

<資料來源:蘋果日報>

有民眾兩年前購買預售屋,當初說好可以貸款8成,直至現在要交屋了,銀行卻說只能貸款7成,她也抱怨老公也是在百大企業內工作,也沒有信用不良的問題,質疑銀行一直另外推信用貸款,要補足款項,加上建商不肯提供房屋及土地資料讓她不知如何是好。

一般買預售屋的流程是:付訂金、簽約、開工、工程期間付工程款,若標榜「工程零付款」的建案則沒有這一項,再來完工、使用執照核發、用印完稅、對保辦房貸、驗屋、交屋,最後是銀行撥款給建商。

房貸成數8成變7成,房貸業者解釋主要是還是與借款人(含保證人)的年收入有關,通常是「年收入要達到貸款總額的20%以上」,買賣契約書裡會寫明「實際核准房貸成數以承辦銀行或主管機關為主」,所以房貸成數不是建商說8成就是確定8成。

市面上另一種作法「80%房屋貸款」,通常會加上小小的備註欄寫著「10%公司貸款」,指的是房屋總價的10%價款可以在交屋之後,分1~3年之內按月分期還給建商,中小型建商則可能還有年利率3~5%的利息,所以在簽訂合約前,一定要睜大眼問個清楚。

不少網友熱心提供意見,像是「可以多問幾間銀行,不一定要建商配合的。」、「找先生薪轉銀行談談看,通常比較好談。」

定家地政士事務所地政士張宛欣表示,整個案件需要回歸到不動產合約中,會遇到貸款成數不符預期,通常有兩個原因,分別為房屋地段影響可貸款成數,另一個則是買方收支比不符合銀行貸款的授信政策,張宛欣建議可找三間銀行詢問,針對個案做粗估。

另外想要貸款條件較好,在購買房屋時,盡量半年至一年的時間準備資金流,依照存摺來往為主,並且注意信用卡繳交情況,避免信用影響貸款成數,否則以一棟總價1,000萬元的房子而言,少了1成的房屋貸款額度,等於自己要在極短的時間內拼出100萬元的自備款,恐怕會增加自身的負擔。

陳筱惠/台中報導

 

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