沒固定收入!銀行「看到這點」秒給8成5貸款!人生解鎖買小套房

<資料來源:民視新聞>

七年生陳泰源對於買房爭取優惠房貸,更是謹慎與緊張。他透露曾因高估自己賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,這也讓他不願再為了置產,大幅影響生活品質,因此購屋預算與貸款條件,就非常重要了!

陳泰源分享自己購入小套房,卻能順利向銀行爭取到8成5房貸條件的歷程。尤其申請房屋貸款,主要分四大項目「還款年限/年期」、「貸款成數」、「房貸利率」及「只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期」。他從事房仲10年的心得是,影響這四個項目的因素裡,屋況其次,購買人本身才是重中之重!

陳泰源自己評估,因工作的公司規模並不大,又是無底薪,這類族群在買房時,銀行給的條件通常不會好。因此他努力在「其他財力」上培養證明,除了買房自備款的「活存加定存」長達1年以上的時間,也要維持有增無減的趨勢。

另外,2張2018年已繳清的6年期(累計共8年)高額美元儲蓄險保單,不解約、也不申請保單貸款,以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠,且沒使用過「最低應繳金額」,維持零負債及良好的信用評比。

陳泰源觀察,銀行知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請求簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱近兩年的年度綜合所得稅申報紀錄。

他表示,對於收入不穩定的職業,如果希望銀行給更好的貸款條件,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了。

而最後核貸陳泰源小套房的銀行,是一家大型銀行,能給予8成5房貸,相較不承作套房的另一家大型銀行,即便是VIP級客戶,最高也只能貸到6成,陳泰源就發現,「來回差了25%、將近250萬元的自備款。」非常驚人!

記者蔡佩蓉/台北報導

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房貸只繳利息生活才輕鬆?專家點「這種人」千萬母湯!

<資料來源:好房網News>

金鐘影后鍾欣凌日前接受平面媒體訪問時透露,目前住在內湖精華地段實坪37坪,加上公設及車位共66坪,總價3550萬的房子,由於前兩年每月要付房貸12萬元讓她備感壓力,如今決定先還利息,月付3萬多減輕負擔,但還是會依照早年習慣湊齊100萬就先去還房貸。

像這樣在特定時間,只還利息不還本金的房貸方式就是俗稱的「寬限期」。理財專家林奇芬表示,一般初辦房貸時可以有2~3年的寬限期,雖然能夠有較多的時間運用資金,不過若是仔細試算未必對考量「長期成本負擔」的消費者是利多。

林奇芬分析,寬限期對於「短期資金窘迫」、「短線想要挪用資金投資」以上兩種的消費者可以使用,這樣一來不但可以運用資金添購家用設備及裝潢,懂得投資的民眾也能利用這筆多出來的資金空間,來操作槓桿。只不過還是要注意當兩年後,每月本息攤還金額拉高時,自己是否能夠如期順利支付。

另外,她提醒有「考量長期成本負擔」的民眾,盡量不要使用寬限期,因為付出的成本反而較高,若是想要減輕實質負擔,或是不懂得投資的消費者,千萬不要輕易嘗試。

記者黃暐迪/綜合報導

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專家獻策 房貸找薪轉行 加分效果大

<資料來源:工商時報>

全台房市升溫,不管賣屋還是買屋人氣都大增,對小資族來說,在低利環境、政府偏緊的氛圍下,正是購屋好時機。銀行業者、房仲業者獻策小資族,選屋上宜掌握兩大原則,在財務規劃上則有三項撇步。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,市場熱度高,小資買屋前第一步要先確定購屋需求,依「購屋總價、房屋大小、通勤時間、期望購屋區域」選定看屋的範圍,再逐步縮小選擇,避免漫無目標看屋錯過最佳時機,同時多查詢市場行情,心中有定見,出價也比較準。

第二原則是選好屋。「區位、房價」某種程度決定了未來的增值空間,如交通建設區、優質學區、景觀住宅等,同時區域周邊最好在不影響生活品質的狀況下,仍維持購物、就醫、通勤通學等基本生活機能的便利性,並遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施。

徐佳馨指出,雖然房貸利率低,但因為房價高,也要注意還款能力,以免因為買屋而影響生活品質。假設自備款已有300萬元,以八成貸款計算,約可購買1,500萬的住宅。若想要兩到三房電梯大樓,文山、北投捷運沿線可找到好屋,但如果是想要屋齡新一點,轉進板橋、新店、汐止也都有不錯的選擇。

在與銀行打交道上,也有三大撇步。一、養好信用。第一銀行指出,銀行在受理客戶申請房貸時,會參酌借戶還款能力、職業及工作年資、聯徵信用狀況等給予不同貸款利率及額度,所以小資族在平日就需培養良好的信用,另外若在薪轉銀行貸款,也可能會有加分的效果。台企銀建議,首購族可以優先向往來互動較多的銀行諮詢,可獲得貸款上優勢。

第二,避免信用過度擴張。合作金庫銀行指出,小資族要審慎評估自身收入條件(如自備款、每月可負擔貸款金額等),避免過度擴張信用,若選擇寬限期長之產品,應衡量寬限期滿後每月攤還金額將加重等因素。

第三,善用銀行網站試算。彰化銀行指出,小資族面對日益攀升的房價,辦理購屋貸款時,可運用銀行網站貸款試算功能,設定貸款總額、還款期限、貸款利率、還款方案等條件,試算出每月須償還總額,還能進一步納入總收入與其他支出項目來檢視自己的財務狀況,評估能否負荷房貸支出。

魏喬怡 、 孫彬訓

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房貸背越久越賺? 專家嘆不是這樣算的

<資料來源:好房網News>

買房需要預先支付一筆資金,大部分的人會向銀行貸款,再用20、30甚至40年的時間還清債務,不禁讓人有龐大的負擔感。不過,如果將來通貨膨脹,債務是否會因此貶值,進而降低還款金額的價值減輕開銷呢?專家表示,這觀念是有迷思的,因為影響資產的因素有很多種。

一名網友在臉書社團《聰明理財 女人共好》分享,通貨膨脹時,會讓存款貶值,而債務也同樣會貶值,常常聽人說,現在的1,000元過30年後價值可能只剩下500元;以前一碗乾麵25元,現在幾乎要4、50元才吃的到,所以大家才會一有機會就多投資,害怕自己的錢以後會變少。

原PO進一步說明,但換個角度思考,其實「債務」跟「保險」也會被通膨影響,例如房貸30年本息攤還,每個月還13,000,過10年後,並不會因為通膨就調整成還15,000,而是繼續每個月還13,000,但是還款的價值卻已經小於13,000了。貼文曝光後,讓網友們紛紛大讚以「債務貶值」的思維看房貸是很棒的觀點。

理財專家林奇芬對此表示,10年前100萬的購買力,跟現在100萬的購買力,感覺上是降低的。但如果因此認為,未來通貨膨脹造成貨幣貶值,債務也會跟著貶值,而房貸就變得相對輕省,這樣是有一些迷思的,因為影響資產的原因有很多面向。

林奇芬分析,一是你的債務負擔將來是否承擔得起,二是你所持有的資產價格,未來是否會如預期增值,雖然你的債務貶值,但如果你的資產沒有同步升值,那也無法達到原本期望的目標。

另外還有很大的風險是,如果將來真的通貨膨脹了,你的利率也會上揚。林奇芬舉例,假設你現在借的房貸利率是1.5%,而未來通貨膨脹很嚴重的話,房貸利率可能會調漲到3%,那你每個月要承擔的負債是更高的。

記者張庭甄/綜合報導

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房市/專家提醒「這些人」 房貸成數恐拉不高

<資料來源:NOWnews>

許多購屋族趕這波房市買房,但專家示警,有些人因信用瑕疵、其他負債等狀況,恐影響房貸成數,甚至面臨被銀行拒絕貸款!其中,與銀行幾無往來紀錄「信用小白」,因無法查證其信用狀況,就屬高風險族群;專家建議,申辦房貸前最好先申辦信用卡並有刷卡紀錄、多與銀行互動,才可能拉高貸款成數。

近期房市買氣暢旺,但也有不少人在網路上發問,自己若是留職停薪、育嬰留停期間申貸,是否影響房貸成數?又或是全家人都沒辦過信用卡,僅有郵局帳戶,房貸是否下不來?
住商不動產企研室經理徐佳馨指出,向銀行貸款,最重要就是申貸人的收入與信用狀況。若要向銀行證明自己有穩定收入,一般SOHO族、自營業者,雖無固定薪轉,但可提供納稅資料,或是申貸房貸的半年至1年半前,每月固定轉一筆存款至同一帳戶;育嬰留停或留職停薪期間,也仍能出示工作期間的薪轉證明。最大問題在於從沒有申辦信用卡,與銀行幾乎無往來的「信用小白」,通常就會是銀行最害怕的族群,因為沒有辦法查證其信用狀況,以致貸款成數無法拉高,甚至可能被拒絕。

信義房屋五股重劃店店長林士凱進一步說明,有三種類型的房貸申貸客戶需特別注意。
第一,沒有薪轉帳戶,無法提供扣繳憑單的客戶,建議申辦房貸前6個月以上,每月轉入固定金額至同一帳戶。
第二,身上有其他債務,包括信貸、另間房子的房貸、車貸、學貸等,若車貸和學貸數額不多,建議先還完這些小額貸款再申辦房貸,成數有機會提高0.5至1成,以貸款1000萬來算,等於可多貸50至100萬不等。
第三,則是有信用問題者,包括沒有申辦過信用卡、與銀行較少往來的「信用小白」,或者近1年內使用循環利率,甚至曾經破產或跳票。

林士凱建議,這類申貸者應先解決信用問題,如申辦信用卡、1年內保持無循環利率紀錄,或是透過有財力者擔任保人,以便確保房貸申貸時,能夠獲得較高成數。

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金融生態圈來了!優惠換你的個資,該按下同意鍵嗎?

<資料來源:經濟日報>

金融生態圈來了!在這裡網購、訂餐廳、叫計程車、訂機票,生活上的食衣住行消費,都可以在一家銀行的APP上完成;但是你所享受的便利、優惠生活,來自於你把個資授權出去;「我要按下這個同意鍵嗎」?

數位時代來臨,每個人的手機裡或多或少都有一些商家、電商 APP,即使集中火力,綁定同一張信用卡消費,衝刺了許多點數與優惠,但因為 APP 太多,點數太分散,或是剩下零頭或是忘記兌換,看準了消費者企盼能消化點數,各銀行展開異業合作,打造金融生態圈,以一站式手機 APP 金融服務場景,提供食衣住行育樂等各種生活場景,在這裡點數還可互抵共享,未來銀行的樣貌,不再只是提供存貸服務而已。

一站式購足,還能享有回饋和點數互惠,金融生態圈「圈粉也圈心」,在已經overbanking,又即將有三家純網銀加入戰局的台灣,發展金融生態圈無疑的是銀行在競爭激烈下,未來勝出的關鍵,將有助於增加客戶忠誠度,還能讓銀行與合作夥伴獲利雨露均霑。(延伸閱讀: 財經觀點/開放銀行 應拉高到開放資料

台新銀行的金融生態圈,基礎建立在台新在2016年所創立的子品牌Richart數位銀行上,成立台新Richart Life生活金融生態圈平台,透過台新Pay的支付與台新Point的點數功能,將客戶引導至各策略夥伴的場景中消費。

合作夥伴包括了全家便利商店、新光三越、台灣大車隊、遠傳電信、晶華酒店、雄獅旅遊等企業,消費場景涵蓋零售、百貨、交通、電信、餐飲、旅遊和網購等,民眾只要在台新的APP上,可以網購、訂餐廳、叫計程車以及購買旅遊商品等。

遠東銀行的金融生態圈是複製百貨公司生態圈的概念,以Bankee社群銀行打造金融生態圈,建構一個金融百貨品牌,讓這些新創業者可以在這個百貨品牌上架,買基金或是股票等金融商品,客戶可以享受更多的金融商品。

國泰優惠 APP 同樣也以生活金融服務圈粉無數,訴求吃喝玩樂一指搞定,聚焦餐飲、休閒、旅遊與交通等生活場域。


圖/經濟日報資料

誠如台新銀行總經理尚瑞強說的,生活金融生態圈肯定是金融服務創新上的重要里程碑,透過與商戶夥伴們攜手打造一站式生活服務APP,不僅是銀行業的創新,也象徵生活金融無界限的時代即將到來。

但是金融生態圈能形成,關鍵的一環是透過金融科技很重要的Open Banking (開放銀行)服務,消費者要記住,天下沒有白吃的午餐,你要享優惠,就等於同意透過銀行讓個資被公開,讓參與的第三方業者,也可以共享你的資料。

銘傳大學金融科技學院副教授林盟翔提醒,消費者需清楚知道資料被開放或使用的程度,再決定要不要按下同意鍵。

林盟翔表示,金融生態圈裡銀行提供更多樣橫向商品,透過點數、優惠提供誘因,這些都必須使用到Open Banking裡的資料,消費者需意識到,便利的生活本來就源自於你在其他方面可能失去的更多;就像手機的操作,已經進步到指紋、臉型辨識,資料雖然存在手機裡,但你難保軟體平台沒有將指紋、臉型回傳到基地台,又或者臉書、網路等關鍵字的回傳,這些都是你的個資,只是在日常生活中,享用方便的同時,個資已經悄悄的洩漏出去了。

這不是銀行或是第三方業者違法,而是他們透過行銷方式讓你同意授權了你的個資,林盟翔說,「資料出去了,就回不來了」,即使你取消授權,也難以確保資料不會被留存下來。

在凡事講求快速的今天,消費者可能沒有耐心看完每項條款內容,只想著快快按完鍵,進入下一個步驟。林盟翔提醒,不要因為太過重視便利性,而忽略了自己的授權範圍,包括個資被使用的程度以及時間,都是消費者自己要把關的;當加入金融生態圈,面對一堆定型化契約,要不要打勾勾,先冷靜的想一下,這個生態圈提供的服務,是否真的是你所需要的。

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房市過熱了嗎?房貸銀行老董教你看懂

<資料來源:經濟日報>

中央銀行本周四將舉行今年第三季理監事會議,市場聚焦三大方向,利率政策、匯率調控,以及總裁楊金龍對國內外景氣看法,其中利率政策將影響未來房貸利率,進而影響房市發展。

針對近期房地產市場,究竟是「回溫」還是「過熱」,兩家行庫看法不同,合庫銀行董事長雷仲達認為,房市健康回溫沒有過熱,但是第一銀行總經理鄭美玲則表示,由於利率考量,一銀謹慎斟酌今年的房貸承作業務。

雷仲達表示,確實,最近大家感覺起來房市是有熱一點,「但我強調,因為在2013到2014年熱了以後下來,有幾年的時間稍微冷掉了,大概從前年開始有點回升 」 。

雷仲達說,有些人對房市比較擔心,因為從推案量和交易量來說,確實都有上來 ,但「我不會覺得有那麼可怕,但還沒有到要去採取動作,去壓抑的時候」;央行有很多工具可以使用,包括選擇性信用管制,只要一做下去,馬上就可以達到效果;現在房市可以說是回溫但不到過熱,健康的發展,不需要太早就採取行動,房地產是經濟的火車頭,好的話,也會帶動整個產業的發展。

鄭美玲表示,各銀行對於房貸承作會有自己的策略,現在房貸利率1.31%非常低,銀行要斟酌一個房貸至少20年期,如果利率持續減碼,房貸利率就會被拉下來,甚至到1%以下,這對銀行來說,長期利率風險很大,所以一銀有部位和利率上的斟酌。

即使今年房市比較熱,但一銀今年跟去年相比,房貸承作量沒有明顯增加,至於利率,鄭美玲說,有些同業一價到底,但一銀可能前高後低,採取階梯式,這樣在利率風險控管上,是比較好的作法。

至於房市到底怎麼樣才算過熱?雷仲達認為,過熱要從交易量跟價格來看,如果價格上揚是全面性的,全國各地都上漲,當然就真的要擔心,如果是地區性的,有些是過去比較低,現在補漲,這就不用擔心。交易量也應該是看全面的,以新北市來說最近推案量多,但其他地方並沒有。

雷仲達說,近期房市較熱,主要是因為低利率的關係,而且還有很多剛性需求,年輕人需要買房子;所以是有需求,加上利率又低,自然而然就鼓勵大家去買。

記者仝澤蓉

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平均利率1.79% 史上第2低 還清房貸要22年創新高

<資料來源:自由時報>

根據內政部不動產資訊平台最新統計,今年第一季全國新增購置住宅貸款平均期數長達二六九期,創統計以來最長紀錄;換句話說,若採正常每月還款方式,要長達二十二.四年才能清償房貸、擺脫「屋奴」。

新增房貸平均期數 長達二六九期

統計顯示,今年第一季全國新增購置住宅貸款平均期數二六九期、平均貸款成數約六十二%、平均利率約一.七九%;其中平均還款期數是二○○八年第一季有統計以來,長達四十九季、逾十二年新高,平均房貸利率則是統計以來第二低。

根據統計,全國新增住宅貸款還款期數從二○一五年第三季後就高於傳統認知的二十年、二四○期房貸,已連續十九季、近五年「不再回頭」。清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚直言,房地產最大問題是房價太高,就算拉長還款年限到三十年、甚至四十年,只是好像「買得起」、卻可能工作一輩子也「還不完」。

今年第一季六都平均房屋貸款期數,台北市、台南市與高雄市等三都創統計以來新高,其餘三都則為歷史第二高。台北市平均貸款期數為二六二期,也就是要二十一.八年、才能擺脫「屋奴」人生;台南市、高雄市平均貸款期數各為二七七、二七八期,均要超過二十三年才能還清房貸。

觀察六都平均貸款利率,雙北市、台中市自二○一六年第二季起,利率就跌破二%,且已持續十六季;桃園市、台南市及高雄市平均貸款利率則是自二○一六年第三季起低於二%,之後利率都是越來越低。

高房價低利率 民眾拉長還款年限

住展雜誌研發長何世昌分析,房貸償還時間拉長有兩大關鍵,一是全國房價持續創高,讓購屋負擔變得更重,再來是近幾年銀行業者積極推出長達三十年、四十年期房貸方案;此外,台灣目前處於史上最低利率時期,利息相對負擔會減少,讓更多想要買房的民眾傾向接受還款年限更長的房貸方案。

記者徐義平/台北報導

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買房養老/14家銀行開辦貸款 但仍面臨這些考驗

<資料來源:NOWnews>

年近70歲的陳女士是家庭主婦,膝下子女共有6位,除其中1位未婚外,其餘5位皆有各自家庭生活,近年陳女士年事已高且相繼罹患慢性疾病,日常生活雖尚能自理,但體力上逐漸無法負荷,與子女商量後,決定雇請外傭照顧及料理家事,但她體恤子女皆有各自家庭開銷,又要面對低薪且高物價多重壓力,不忍心再讓子女負擔外勞看護費及醫療費用,陳女士計畫將其先生畢生辛苦打拚登記在她名下,價值2000多萬元的台北市房子,向銀行辦理「以房養老貸款」一共1400萬元,以支付日常安養所需費用。

現年76歲詹女士喪偶,育有1子1女,女兒早已出嫁,平時並無其他收入,日常生活開銷均仰賴其子林先生供養,而長子林先生因工作關係經常出差,無法隨時在家照顧,再加上詹女士身體日漸老化,開始喪失自理日常生活的能力,早已有遷住至安養中心之念頭,以獲取較完善之照護,但有關養護費用的支出一直困擾林先生。

後來林先生得知銀行開辦「以房養老貸款」,因此陪同母親前往了解產品內容,經分行承辦人員詳細並清楚的說明後,詹女士填寫貸款申請書,進行貸款徵審及估價事宜後,將座落於台中市豐原區的房子,規畫借款期間19年7個月,按月撥付新台幣2萬8000元,總額度為新台幣658萬元。

另一位現齡75歲家住台北市的王太太,家管沒上班,因年齡較大身邊沒有固定收入,加上不願增加子女之負擔,為了可以過一個有尊嚴的晚年生活,經與女兒商議後取得共識,將名下位居台北市不動產申辦以房養老貸款,借款金額為950萬元,每月可領4.5萬。還有一位也是71歲陳太太,因與配偶的生活開銷都由長子負擔,為避免長子退休後影響生活品質,因此將名下位於基隆市之不動產向銀行申貸250萬元,每月可領1.2萬元,雖然金額不多,但她認為可協助減輕家庭經濟負擔,維持目前生活品質。

根據金管會統計,本國銀行自2015年開辦商業型以房養老(不動產逆向抵押貸款),至今(2020)年第2季止,核貸件數有4449件、核貸額度251億元,分別較去年同期成長23.6%、26.9%,呈現穩定成長趨勢。


▲截至2020年6月底,國內銀行辦理以房養老核貸件數有4449件、核貸額度251億元,均較去年同期成長23.6%、26.9%。(圖/金管會提供)

目前國內共有14家銀行開辦「以房養老」業務,其中合庫銀行承辦件數及金額都居冠,至今年第2季止,已核貸1764件,核貸金額更首度突破百億元,達到105億元,第2名則是土地銀行承作1418件,金額70.5億元。

「以房養老」申貸又以北部都會區件數最多,光是北北基就有2268件,占一半以上,核貸額度有175億元,比重高達近7成,主要是北北基房價較高,申辦以房養老貸款後,能貸到的金額也較多;排名第2名則是中彰投地區,核貸件數642件、核貸額度24億元;第3名為桃竹苗地區,核貸件數504件,核貸額度19億元。

至於「以房養老」申貸女性較男性多,女性申請人占55.29%,原因可能與很多夫妻購屋時,產權多登記在妻子名下及女性較長壽等因素有關。不過,銀行坦言「以房養老」貸款在推行上也面臨一些難題。華南銀行就表示最常遇到的問題就是國人仍存在「有土斯有財」傳統觀念,子女認為不動產未來應由自己繼承,反對父母將不動產設定抵押權給銀行辦理「以房養老」換取生活資金,而父母也因考量家庭和諧因素而放棄申辦。

土地銀行也提到在承辦時最常遇到的問題就是子女的阻止、對房屋所有權移轉到銀行名下的迷思,還有貸款內容較傳統房貸複雜,降低民眾對以房養老貸款的接受度。由於子女普遍認為父母的不動產未來應該留給自己,對父母要拿房子抵押貸款多數都不願意,另外有些子女自身經濟能力較弱,無法長期支付長輩生活費,但害怕長輩借錢將被社會輿論視為「不孝」,因而阻止長輩辦理本貸款,此狀況在實務上經常發生,成為推展本貸款的重大阻礙。

此外,銀行也發現年長者常有錯誤的迷思,認為申辦「以房養老」貸款就必須將房屋所有權轉到銀行名下,又對銀行在其生命終了時,將如何處分其房屋存有疑慮,造成年長者的疑惑與不安。而民眾申辦時最常詢問及關切貸款利率、貸款額度、擔保品型態是否有所限制、共有房地是否可申辦本貸款、貸款審核期間、貸款屆期或百年後擔保品處分方式、擔保品處分後餘值之歸屬、貸款屆期是否可續借等問題。

不僅如此。民眾也擔心「以房養老」貸款期間中,發生失智或失能時,無法領取月付金等情形,但其實銀行也有考量年長者未來可能面臨失能或失智的狀況,無法對貸款延續性作意思表示,因此在雙方契約中,特別採事先約定方式,由客戶自行選擇當受輔助或受監護宣告時,同意繼續撥付或停止撥貸且將已撥貸款視為全部到期,此舉是要避免繼承人對於銀行撥貸程序適法上的疑義,也為借款人日後的生活多一份保障。

華南銀行同樣則表示,年長者申貸「以房養老」貸款最常反應4個問題,包括一、不動產價值及借款期間長短影響每月領取的生活資金;二、目前是低利率環境,難以預料未來利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,扣除利息後,每月養老金可能越來越少;三、將房子辦理以房養老,轉換成每月生活費用,但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹,10年、20年後該金額是否符合生活所需,也是一個問題;四、「以房養老」商品較為複雜,不易充分了解權利義務。

至於客戶貸款後最擔心的問題,就是借款人百年後,房產如何處理?合庫銀說明,一般就是由繼承人自有資金清償借款,或繼承人繼承不動產後借新還舊。若繼承人均不願意清償借款,銀行才會進行不動產拍賣,就賣得價金先清償銀行借款後,多餘的部分仍歸還繼承人。

因此,即使銀行拍賣不動產,銀行僅拿回債權金額,剩餘款項仍歸繼承人所有,並非拍賣金額全部歸銀行所有,亦即申貸以房養老貸款,房屋產權仍屬借款人,並非移轉為銀行所有,與一般房屋貸款無異。

不過,銀行業者也不諱言,承做「以房養老」貸款也有風險,由於屬不動產逆向抵押貸款,與一般房貸不同,一般房屋貸款會隨著期間增加而減少貸款餘額,以房養老反而會隨著貸款期間增加而增加貸款餘額,另外不動產的折舊及價格變動,也是金融機構需面臨的風險。

銀行主管還提到,金管會檢查時也發現有高齡者申辦「以房養老」貸款後,把原本每月撥款作為「生活費′的錢拿去投資,要求銀行要注意借款人的資金動向,因此銀行在在撥款後,除至少每3個月檢視貸款人資金動用情況,每半年也會電訪追蹤貸款人狀況,必要時甚至會親訪,若貸款人往生就會停止撥款。


也由於「以房養老」貸款程序較繁瑣,加上多是按月撥款,不像一般房貸一次撥付,只要房貸戶每月按時還款,並不需時時追蹤關心貸款戶,加上長壽風險,也使得民營銀行承做意願不高,公股行庫則是配合政府政策推行,主動申請案件仍占多數。

不過,隨著台灣進入高齡化及少子化社會,頂客族及老人將越來越多,「以房養老」需求也會越來越多,甚至有行庫主管表示自己未婚,未來老了若生活費不夠,也會想申請「以房養老」貸款,反正房子也不用留給誰,「房子就是我的兒子」,靠房子養老過生活。

對於想申辦「以房養老」貸款,銀行提醒要留意5大事項,包括一、先了解是否符合申請資格;二、房產所有權應獨立,非持分;三、借款人可申貸金額及每月可領金額與所提供的擔保品價值呈正相關;四、事先與法定繼承人充分溝通;五、各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,需了解清楚。

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低利時代借錢買股行不行 專家提出3大原則

<資料來源:蘋果日報>

低利時代來臨,不僅存款利息少得可憐,借錢成本也降低許多,且經濟與股市脫鉤,不少人著眼股市殖利率,開始思考借錢買股可行性,而許多財經專家早已進場佈局,運用信貸買股,在這波股市飆漲中賺取不少收益。

然而,借錢買股的風險並不小,一般投資人如果心理素質不夠,最好不要輕易嘗試。理財專家提出借錢買股3原則,投資人想嘗試以小博大,最好先衡量自己斤兩再進場。

受武漢肺炎疫情影響,今年全球投資人有如搭上雲霄飛車,3月中美股暴跌,出現多次熔斷、台股也跌破10年線,但如今美國納斯達克指數在科技股帶領下,已創下歷史新高,台股加權指數也在「護國神積」台積電創天價帶動下,一舉突破30年新高,歷史高點12683點近在咫尺,許多在3月勇於進場的投資人,現在早已「滿缽滿盆」。

對此現象,星展銀行(台灣)財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉日前表示,由於各國央行積極推出寬鬆政策,目前利率正處歷史低點,投資人會尋求投報率更高的標的,在害怕錯過(Fear Of Missing Out, FOMO)和別無選擇(There Is No Alternative, TINA)兩種心態下,股市成為投資人的優先選擇,這也引領全球股市從三月低點一路狂飆,成為歷年少見的大多頭行情。

此外,低利環境也讓部分更積極的投資人,勇於放大槓桿,向銀行借低利的房貸、信貸,再將資金投入股市。投資社群「懶人經濟學」主編小賈(黃琛為)就是透過信貸方式融資買美股,「10萬美元利率才1.88%,不借對不起自己」。

他表示,目前貸款利率相當低,「借錢很便宜」,若投資報酬率遠高於借錢利率,那借錢買股並不是不行。但關鍵要看投資人的心理因素,究竟是希望借錢「賭一把」大賺,還是穩紮穩打。

「新手的話,我不建議借錢買股。」財經作家李柏鋒表示,今年股市雖然歷經一波上沖下洗,但很快就漲回歷史高點,最近才進場的新手,沒經歷過真正的股災,如果再次發生大跌,又沒辦法很快反彈,「那時的心理壓力,恐怕不是借錢買股的新手可以承受」。

「例如你原本有10萬元,貸款100萬元買股,結果遭逢股災,持股腰斬,那你手上的110萬元就變成55萬元,而你個人的資產,馬上就變成負數。」李柏鋒表示,當遇到這種情況,一般人根本沒辦法因應。而且持股一虧,馬上就會心急想賺回來,結果反而缺乏紀律,導致越賠越慘。

對此,李柏鋒提出借錢買股3大原則,投資人決定融資投入股市前,最好先檢視自己是否符合這3項原則,以免錢沒賺到先蝕本,嚴重的話更造成生活負擔。

首先,是具備穩定收入。李柏鋒說,借錢每個月都要攤還本息,等於每個月有一筆固定支出,如果工作屬於業務性質,收入有「大小月」之分,當遇到收入不夠還款的那個月,恐怕有違約風險,「這也是軍公教人員借錢利率較低的原因,因為這群人有固定、穩定的收入」。

其次,是每月本利攤還的比重,不要超過月收入的三分之一。李柏鋒說,這個概念跟房貸每月攤還金額差不多,如果超過收入的三分之一,會嚴重影響每個月生活所需開銷,反而影響正常生活品質。

最後,是要確保「隨時」還得起這筆錢。李柏鋒建議,融資買股的資金比重不要佔個人總資產太高,亦即當自己臨時需要資金時,隨時可以賣掉持股套現,以免因負債太高,導致賣掉持股後仍然有資金缺口。

李柏鋒說,在低利時代下,他雖不反對借錢買股,但仍建議投資人心態必須調整,不能抱持「賭一把」的心態,「如果槓桿開太大,超過自己能力範圍,只要發生一次失敗,就永無翻身之日。」他提及今年3、4月的「元大石油正2」ETF之亂,許多投資人在1、2月時信貸加碼買進元大石油正2,下場都很慘。

「如果信貸利率在2.5%,買殖利率有3.5%的0050,不僅可以穩穩賺利差,也有機會賺到價差,結果一堆人偏偏要去買風險很高的石油正2,那根本是賭博。」他表示,借錢買股已經有風險,但又去買高風險的金融商品,那風險就是加乘;如果真的想賭博,千萬不要借錢,「寧可花小錢去買槓桿倍數10幾倍的權證,賠光也沒關係」。

邱柏勝/台北報導

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