國外風行想引進 信用壽險 有眉目

<資料來源:蘋果日報>

個人信貸卡費企業貸款皆可保 不怕留債
台灣保險商品雖然琳琅滿目,但在「信用壽險」品項上卻相當稀少,法國巴黎保險集團亞洲區副行政總裁暨台灣區總經理黃葹指出,內部正討論是否引進在義大利已頗為風行的「信用壽險」商品,未來包括個人信貸、信用卡卡費,甚至中小企業主的企業貸款皆可保,若不幸身故、全殘、失能,也不必怕債留家人。

法國巴黎人壽表示,信用壽險又稱貸款保險,起源於100多年前,最早是由後世尊稱「信用壽險之父」的Arthur J. Morris所提出的觀念,Arthur J. Morris在1917年成立第1個信用保險社會組織,當時的起源是希望藉此保護借款人不因發生不利因素,而喪失借款擔保品,其次是藉由信用保險機制,來提高一般受薪階級獲得銀行貸款的機會,進而促進美國經濟發展。

目前只有房貸壽險

黃葹指出,目前台灣保險市場上唯一可稱為「信用壽險」的只有房貸壽險,保障尚在償還房貸期間的身故或全殘風險,來避免身後償還不出房貸,導致房子被銀行法拍。而法國巴黎保險集團規劃將義大利的成功保險商品引進台灣,初步瞄準個人信貸、信用卡及企業貸款。

黃葹說明,這3大方向中評估最具發展潛力的為企業貸款,尤其台灣中小企業主眾多,又往往是家族企業,若中小企業主不幸身故、全殘、失能,導致企業營運中斷,其家人往往難以肩負起龐大的債務餘額,因此想身先士卒,率先提供此類保障,替好久不見新種保障型商品的台灣,注入新活水。

進行市場調查分析

信用壽險在歐美已發展到包含房貸,信貸、企業貸款、車貸、信用卡帳單等各類的保險,在南美甚至還包含水電瓦斯帳單費用等保險,但在台灣,保險公司目前主推的還是房貸壽險。

政大風管系系主任彭金隆指出,信用壽險常見作為「強化信用」,讓貸款人更有機會借到錢。法國巴黎人壽補充,過往台灣也曾經有許多信用卡公司推廣信用卡帳單保險,但因後續保險法規規定此類保險不能以團險方式銷售,故而終止。目前正在進行台灣消費者的市場調研及分析,了解是否有適合台灣法規及具有消費者需求的新型信用壽險產品。

黃葹表示,台灣時聞關廠工人上街抗議等新聞,因此法國巴黎產險去年底透過日盛銀通路,推出勞工失業險,條件簡單,只要非自願離職勞工開始領取勞退的失業給付,則每個月按月給付1萬元,每年保費僅約1850元,保障非自願性的失業風險,彌補暫時性的收入短缺,也是想以「獨創性」保單,在台灣同質性頗高的保障型保險市場,提供更多元的保障。

【信用保險的益處與限制】

★何謂信用保險
•以債務人的「信用」為保險標的,若債務人無法清償債務,導致債權人遭損失,可由保險公司出面償還債務
★信用保險常見限制
•有清償能力、信用好的人或企業較易核保
•保單設計常有理賠上限
★信用保險益處
•有利於企業生產、經營活動的穩定發展
•有利促進商品交易的健康發展
•有利於促進出口、創造外匯收入
★盛行地區
•歐洲,佔全球比重逾8成

資料來源:王立德╱台北報導

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有錢為何要負債?向蔡英文、林佳龍學理財

<資料來源/圖:聯合報>

根據監察院最新資料,總統蔡英文存款為5218萬3420元,但房屋貸款有893萬4710元;台中市長林佳龍與夫人廖婉如存款有1億2765萬2872元,但有房屋貸款3963萬9086元。

高資產人士明明手上存款很多,足夠輕鬆買房,為什麼還要借房貸、付利息給銀行,其中是不是有什麼厲害的理財心法,小資族要快來跟富人學幾招。

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔分析,高資產人士明明存款多多卻要借錢買房,可能有四個原因。

原因1:財務槓桿操作 借錢去賺錢

首先,高資產人士多半都對財務槓桿操作很有經驗,不怕借錢去賺錢。目前市場處於低利率環境,房貸利率低加上高資產人士資歷良好,借房貸更可以較低的資金成本取得更多靈活運用的資金部位,可以妥善運用投資,「投資報酬率應該很容易高過不到2%的房貸利率」。

原因2:贈與房地給子女 又想節稅

第二,林志翔說,若想要贈與房地給子女,又想要節省贈與稅,將房地抵押借房貸後再贈與,可以壓低贈與稅。

「遺產及贈與稅法」規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」林志翔指出,房地贈與是以土地公告現值及房屋評定現值來計算贈與總額,通常都低於市價,因此以「贈與附有負擔」的方式,將房地移轉給子女,並由子女承接貸款,貸款可能跟贈與總額差不多或甚至比贈與總額還高,就不用繳贈與稅。

原因3:繼承房子有房貸 遺產稅可扣除

第三,與減輕贈與稅的邏輯相同,繼承的房子如果有房貸,遺產稅計算時可扣除,可以節省遺產稅,甚至免繳遺產稅。

不過,林志翔提醒,房地合一新制上路後,以贈與或遺贈的方式移轉房產給子女,雖可省稅,但也會降低子女未來賣房的持有成本,使獲利變高,墊高稅負,必須通盤思考稅務規畫。

原因4:現金留在手上 投資應急都好

第四,林志翔說,有錢人最不喜歡跟國稅局打交道,當資產有巨大變動時,容易引起稅官注意,「關心」資金來源,因此,有些高資產人士寧願和一般人一樣貸款買房,把現金留在手上投資或應急都好。

「負債也可理財」,一銀財富管理主管表示,高資產客戶大多注重資產傳承規畫,以財富傳承的角度進行個人資產配置,理財首要目的是以保值為優先,其次才是財富增值。小資族也可借鏡學習,作為適度運用財富槓桿,擴大資產規模的參考。

小資族可藉理財型房貸 活化資產

例如小資族剛要買房或已經擁有房子,可考慮同時辦理「理財型房貸」,保留一個隨時可動用的額度,動用才需要付息,作為臨時調度現金供大額支出,如籌措子女教育經費、意外醫療支出之用。

若尚有餘裕,一銀建議,可視自身收入與還款能力,在確定足以支應每月利息的前提下,讓不動產資產活化,有效提升資金運用靈活度,以創造更多的財富,提早為退休後的富足生活作準備。

記者沈婉玉/台北報導

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買屋,審慎使用房貸寬限期

<資料來源:好房網>

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)



貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。

文/林奇芬

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聯徵「做得漂亮」 窮忙族也能貸好貸滿

<資料來源/圖:好房網News>

銀行低利率時代、現金氾濫,但未必想貸款,銀行就會放行,但也有一些人,因為聯徵紀錄很漂亮,即便只是薪水族甚至月光族,想貸款銀行還是會核貸。一般民眾最好要有與銀行往來的良好紀錄,未來要買房時,一大筆金額也能談到好的利率、高成數,甚至加長寬限期。

近期幾間行庫指出,銀行房貸的壞帳比例增高,雖然政府仍做多房市,但銀行在目前景氣較差的狀況,還是會謹慎審查貸款,除非是利率高的信貸,否則一般民眾要房貸、車貸還是得保有良好聯徵紀錄,才能「貸好貸滿」。

1、鎖定衝刺放貸業務銀行 

以房貸款來說,過往多是公股行庫承作的天下,但近幾年許多民營銀行步步進逼,也讓不少公股銀行更積極承作房貸業務。因此購屋族可鎖定這些銀行,往往房貸條件較優,甚至除了基本寬限期達3年,甚至可展延到5、6年。

2、準時繳款 「以貸養貸族」更好貸

銀行在評估高薪存款族與闊氣小資族,除了看工作屬性、在職期間長短,也會看「負擔能力」。例如高薪族雖然每個月穩定存款,但較少刷卡或做其他理財消費,在貸款額度、審核速度未必會比有車貸、每月高額信用刷卡的小資族好,因為銀行評估小資族準時繳款車貸,就代表更有能力負擔,更能藉此評估個人繳款信用。

3、信用卡輪著刷 與銀行建立好關係 

有些以現金交付的裝潢包商或攤商等,即便有財力,但卻沒銀行往來紀錄,自然在貸款時,銀行會特別謹慎。但現在流行辦信用卡,民眾不妨多辦幾間信用卡,偶爾輪著刷,代表與各別銀行有往來,未來要向銀行貸款時,銀行自然也會較易願意核貸。

4、成為銀行VIP 透過薪轉銀行貸款 

之所以成為銀行VIP,那麼肯定想貸款時,銀行會給予最優也最快速的方案,若想選擇房貸銀行時,自然可以考慮。薪水族也可以向薪轉銀行貸款,銀行曉得薪資概況、聯徵情形,也容易談到不錯條件。民眾可上聯徵網站,查詢個人信用評分。

5、買房貸款忌諱多間銀行送件 

買房時,很忌諱一間房子送審多間銀行,因為這可能會讓銀行擔憂信用是否有問題,或房子是不是有瑕疵、糾紛,所以急於貸款,或是被其他銀行打回票。想要貸款可以多家條件評估,而挑選平時有往來的銀行,也較容易核貸。

記者蔡佩蓉/台北報導

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[學習文] 如何利用手機查詢你的信用報告?

<聰明貸款/整理>

財團法人金融聯合徵信中心搜集了國人所有的銀行授信相關資料,以往個人需要查詢信用紀錄只有臨櫃辦理、或是郵局櫃檯申請通訊辦理... 非常不便!

不過 104年11月,即開放以「自然人憑證」在網路上申請、106年也開放個人「信用評分」的查詢。

自107年1月1日起,開放民眾除以個人電腦於線上查閱個人信用報告外,也可以透過智慧型手機、平板電腦等行動裝置,透過App Store或Google Play,民眾只要在行動裝置搜尋介面輸入「TWID投資人行動網」即可安裝並使用此項服務。

但是今日(2018-1-2)經本團隊利用手機申請測試,發現在使用上還是有些複雜,主要還是在個人認證部分讓人比較難以理解...為何要連結一個完全不相干的 APP 來設定呢?

若用電腦可以使用「自然人憑證」就可以認定ID 是本人,但手機有什麼憑證可以認人呢? 目前聯徵中心是使用「台灣網路認證」的券商憑證,已上線的券商有11 家,如下列券商。 (也就是目前沒有這11家券商帳戶,就無法以手機申請了... 請回上頁 XD )

            

有以上券商帳戶者,就可以依以下步驟,讓我們一步步帶著您申請憑證、查閱信用報告~

App 的名稱雖然是跟信用報告完全不相干的「TWID 投資人行動網」,但不用怕,用力給它下載下去啦~

比較好奇是為何不獨立開發成一個 APP ? 而比須要用寄人籬下的方式掛在其他APP之下 ? 怪怪... 不管... 就請各位先點選以下連結下載APP

   

以下,我們利用圖片說明步驟:

                 

確定完成憑證申請後,接下來線上查閱信用報告就比較容易了。

讓我們繼續走下去...

                 
 
完成以上步驟,就可以輕鬆獲得個人的信用報告喔~

基於使用者付費原則,自107年1月1日起,民眾於年度內仍享有1次免費的線上查閱服務,自第2份開始將酌收部分成本費用新台幣$80元。

另外提醒各位,個人申請查閱信用報告並不列入銀行徵信查詢次數、銀行看不到相關紀錄、更不會影響評分!
坊間會扣分的謠言跟拔獅子鬃毛可以治禿頭一樣荒謬!試想,對自己的信用紀錄及評分的重視而申請查閱信用報告怎可能還扣分懲罰呢?

若以上還有什麼不明瞭的,歡迎下方留言提出討論喔,也可以上財團法人金融聯合徵信中心官網查詢相關疑問。

 

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論地上權不動產價格超跌的迷思

<資料來源:工商時報>

近年政府對於精華地段國有地的活化,多半不採取賣斷所有權、而是以設定地上權50-70年不等的模式來處份。投資人及開發商基於精華地段之土地取得不易,曾經積極參與地上權的競標,得標權利金亦履創新高,市場熱絡異常。

然而好景不常,過去幾年政府大幅調高都市土地公告地價,而地上權租金又是以公告地價為計算基礎,使得地上權每年的地租成本亦水漲船高,再加上部份地上權因無法分割而難以取得分戶貸款、以及消費者認為地上權不動產價值只會隨著時間遞減的觀念。一時間使得地上權變成國內不動產市場的票房毒藥,消費者對於已完工的地上權不動產敬謝不敏,開發商也不敢再投入地上權的競標,次級市場與初級市場的價格大幅滑落,所有投入這個市場的參與者可說是損失慘重。

然而,市場是理性的嗎?恐怕不然,市場對於地上權不動產的價值已經嚴重低估,投資價值已然浮現。怎麼說呢?一般人對於地上權不動產主要存有兩個刻板印象:

(1) 買地上權房產每年還要付高額地租、根本不划算,不如去租房子就好;

(2) 地上權有到期日,房產價值只會隨時間遞減,不像所有權有增值空間。

這兩個觀點不能說錯,但恐怕也只對了一半,原因是忘了把兩個重要的因素納入考慮:

(1) 目前所有權房價與地上權房價間的巨大價差;

(2) 為了負擔所有權高額房價所負擔的資金成本。以下試舉一個簡單的例子來分析:

目前有兩個位於台北市松山區條件相同的高級住宅,面積皆為50坪,唯一的區別是一個是所有權、一個是地上權。目前該區所有權高級住宅平均每坪125萬,平均房貸成數六成,也就是若要購買50坪的所有權新成屋,您銀行戶頭必須擁有2,500萬元的自備款,另向銀行貸款3,750萬元,總價6,250萬元;相反的,由於地上權產品價格不理性的超跌,該區地上權新成屋價格已錯殺到每坪50萬,50坪總價為2,500萬元,恰好等於您銀行戶頭裏的存款,完全不需要向銀行貸款。以下比較兩者的取得成本及持有成本(見附表),由上表分析可知兩點結論:

(1)一般人只注意到地上權房產的地租高、殘值因時間經過而減少、持有成本高,卻忘記為高總價所有權房屋付出的還本付息,才是真正沉重的持有成本;

(2)當然,您或許是個富人,在以上案例中完全不需要貸款買房。但別忘記了,若您買進地上權產品,同樣可以省下3,750萬元的資金去做其它投資,兩者間持有成本的差距依然存在;

(3)總之,兩者每年持有成本差距達高達167萬元,即使所有權房價有所增值的空間,應該怎麼也彌補不了如此巨大的成本差異吧。

 

 

目前地上權房地產價值是否有被低估,不言可喻。(本文作者為普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人)
PwC不動產議題專欄 

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想買房 銀行憑啥「優貸」你?

<資料來源:聯合晚報>

為鼓勵民眾購屋,土地銀行日前放寬最高貸款成數八成的房貸客戶條件,從原本年薪80萬元降為60萬元,其實各家銀行貸款成數條件取決方式不同,土銀以個人薪資條件為主要評估標準,算是偏向屬人主義,但包括台灣銀行與華南銀行,則多以房屋座落區段來決定貸款成數,偏向「屬地主義」,只有蛋黃區才有機會貸到八成甚至八成五。


屬人主義 》看人條件 定貸款成數

土銀放寬條件後,負債比八倍以下,年所得60萬元,可以貸到八成,這樣對中南部地區,房價較低的民眾,有助於完成購屋心願;且土銀的方式重點在「人」,也就是貸款人的條件決定貸款成數 。


屬地主義 》看房區段 定貸款成數


不少銀行貸款成數仍取決於房屋所在地,以台銀來說,就是「屬地主義」,將全台各鄉鎮市分為A、B、C、D四個區,可貸成數分別是八成、七成五、七成和六成五。




基本上台北市和新北市的板橋、中和、永和、新莊、新店、土城、汐止、三重和蘆洲都是屬A區,桃園市的桃園、中壢和平鎮,台南市在改制前屬於台南市的區域以及永康都是A區,也就是貸款成數最高可達八成。

偏鄉地區多屬於D區,以新北市來說,包括石碇、平溪和貢寮,都是只能貸到六成五的D區。

華南銀行也是偏向屬地主義,最精華的蛋黃區,最高可貸到八成五,包括北市全區,新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊、三重、蘆洲和土城等八個區;蛋白區主要為六都,最高可貸到八成;再外圍的其他地區最高可貸到七成五。


負債比、收支比 》前低後高 提升優貸率 

除了屬人和屬地區別外,銀行根據個別客戶的條件會斟酌給予不同的貸款條件,例如土銀和華銀採取的是負債比,台銀則是用收支比來衡量客戶條件;負債比是聯徵中心總負債除以個人年收入,收支比則是每月平均收入除以每月支出,因此負債比是越低越好,收支比則是越高越好。

以土銀來說,負債比仍要求在八倍以下,年收入60萬元以上,有機會可以貸到八成;華銀則是負債比七倍以下,才能有機會談到最優成數;台銀採計收支比,基本上要達100%,如果能在130%以上,又屬於A區,較有機會談到八成房貸。

儘管能貸到八成,但有些銀行會有上限,以台灣企銀來說,主推的「財政部青年安心成家優惠購屋貸款」雖然貸款成數最高可達八成,但貸款金額最高則是800萬元,超過800萬元的額度,就需要搭配其他專屬超額優惠利率專案。

聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

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小心貸款成數不足!老屋申貸注意四要點

<資料來源:好房網>

相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?


今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?


要點一:留意老屋建築結構


首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。


要點二:精華區老屋申貸較容易


那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。


老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。


要點三:確認老屋貸款年限


此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。


要點四:銀行鑑價未必等同買賣價


老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

【撰文/林雅惠】

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別被房貸表面利率蒙蔽了!比價5大要訣大公開

<資料來源:鉅亨網>

許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要,不過,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引,但真正的關鍵不只是在數字高低,還包括背後其它服務和費用成本,台灣房屋智庫特別整理申貸前應注意的5大要點。

重點一:兩段式利率的數字陷阱

大多數的銀行會把第1年或前2年利率訂的比較低,以便吸引顧客,到了第2年或第3年利率再往上加。事實上,第2段或第3段利率才是關係到未來10幾年的房貸利率,要了解各階段利率,才能精準算出整個房貸總額,也才能真正達到比價目的。「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

重點二:固定利率好還是機動利率划算?

固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,選擇固定利率房貸就比較吃香,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
台灣房屋指出,若預估未來利率波動不大、或利率將下修,則可選擇「機動利率」;而如果目前利率已在低檔、或未來有調升可能,則建議採用「固定利率」計息,或許有機會享有固定低利的優勢,省下不少房貸成本。

重點三:洞悉房貸的額外費用

申購房貸除了要比較利率數字,精算每個月要繳的本金和利息之外,還得注意潛在的成本與費用,不然恐會陷入利率的迷思。 很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用,會增加貸款成本,有時雖然看起來第1階段利率低,但加上手續費後並沒有想像中優惠,甚至更高。 張旭嵐提醒,尤其有些已有房貸者,看到更優惠利率想要轉貸,卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用,包括代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等。因此,消費者在詢問或比較利率的同時,應詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

重點四:提早償還要付違約金?

許多上班族在年底拿到年終獎金,或每月、每季有大筆工作獎金時,便會規畫提撥部分金額償還房貸,以減少後續的利息支出,不過這時才發現,原來提前還款是會有違約金的!

張旭嵐說,銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的,主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制,是在貸款的第1-5年不等,收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制影響不大,但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響,因此,在辦理房貸前,一定要事先問清楚有關違約金的限制條件,確定「提前部份還款」或「提前清償」,是否須負擔違約金。

重點五:申貸年限的限制

為減輕貸款壓力,許多申貸者會拉長貸款期限,從20年到40年期不等,但銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制,因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多,而年紀越輕,貸款年限的彈性越高。如果是50歲以上,無固定收入的退休族群,較難爭取到優惠利率,銀行放款條件較更嚴謹,建議可用以子女的名義申請房貸,便可延長房貸還款年限,減少房貸的壓力。

記者王以慧 台北

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首購貸款不足?試試6種方式搞定

<資料來源:好房網NEWS>

房價高漲,首購族買房常常有頭期款不足的狀況,不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款,有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下,對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

至於能夠提高貸款額度的方式,銀行業者提出6點建議。


1、公務人員貸款容易:這類族群收入穩定,同樣標的物,若為一般薪水上班族僅能貸款7成,銀行針對老師、公家機構人員申請貸款成數可能較一般更佳、甚至給予條件極佳的信用貸款補足需要額度。


2、500大企業:有些銀行會因民眾是在500大企業工作,貸款有加分效果。


3、薪轉銀行:一般來說,薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況,也因為薪轉銀行與企業有條件搭配,假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款,無法達到期待金額,至個人薪水入帳銀行談貸款,也有機會拉高成數。


4、銀行VIP:若被列為銀行VIP客戶,或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比,那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。


5、保證人:銀行業者說,現在已經沒有保證人制度,但若是財力較薄弱民眾,主動提供保證人也會比較有優勢,若保證人父母是公務員、薪水穩定,勢必會有核貸的優勢。


6、建商優惠貸款:建商因與相關銀行交涉貸款事宜,通常民眾經由建商指定銀行申請貸款,不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證成數、工程期款延遲給付等,都是便捷之路。


不過,銀行人員提醒,現階段首購族若湊不足自備款,千萬別硬撐,「對銀行來說,100件放款有1件倒帳,是合理正常風險,但若民眾因房價下跌遭法拍,則是一輩子的陰影。」


部分文字改編自好房News: 首購貸款不足?試試6種方式搞定http://news.housefun.com.tw/news/article/87842565890.html

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