受到升息與通膨影響，最近房市交易量略有下滑現象，我也聽到不少潛在購屋族表示，買房要踩煞車，先觀望房價再下手。但近二年房市交易真的很熱，根據內政部統計數據顯示，2021全年建物買賣移轉登記棟數達34.8萬棟，已創下近八年新高，等於每天就有近1萬戶的房屋在交易。
買新房、換個新居住環境，的確是讓人開心的事，但在忙著買房裝潢的同時，你可曾想過自己的風險保障，有沒有跟上買房的節奏？調查發現，民眾對於房貸這個高額的負債，通常沒有再安排風險轉嫁的工具，當借款人發生突發意外或疾病時，房貸可能會成為家人最沉重的負擔，甚至可能無法繼續住在原來的房子裡。
近年來第一金人壽一直呼籲民眾開心買房的同時，也要規劃房貸壽險，以轉嫁未知風險。
房貸壽險是專為房屋貸款人設計的壽險，適合壽險額度小於房貸總金額的民眾，例如民眾原有100萬元的壽險保障，卻背負了800萬元的房貸金額，700萬的保障缺口就可以透過房貸壽險補上。另外，若貸款者是家中主要或唯一經濟支柱，更建議一定要投保房貸壽險。
房貸壽險的要保人與被保險人都必須是房貸的借款人，民眾在投保時，可以批註條款的方式指定銀行為受益人，主要是將貸款負債透過保險，將風險轉嫁給保險公司，當借款人發生保險事故時，保險公司就會按保單契約的約定，給付保險金給銀行。
基本上，房貸壽險的保額，要小於或等於貸款金額，而保單通常有躉繳或分期繳二種繳費方式，建議民眾在申辦房貸時由銀行一併辦理，未來和房貸併同分期償還，是一種減輕負擔又能有效管理風險的方式。
另外，有人會問：房貸壽險能否事後補買？基本上房貸壽險的目的是保障家人未來的幸福。若申請房貸時沒投保，未來發現保障不足時，也可以根據自己的保障缺口，事後補買也是可以的。
記者廖珮君整理
房價飆漲，民眾買房大多需要向銀行貸款，更有不少人希望能貸越長越好。但竟有網友透露，自己想申請20年房貸，結果銀行卻核給她30年，讓她很納悶「現在房貸是很喜歡貸款30年嗎？」。
銀行房貸硬多給10年 網友狂喊超羨慕
有網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」透露，近期買房申請房貸，算過還款20年還在能力範圍內，但銀行經理卻核款30年，雖然可以提早還款，可是明明已經講了只要20年，怎麼還是核30年呢？
貼文曝光不少網友卻直呼羨慕「我會選30年，月付額變低，相對的有多餘的錢可以還本金，這不好嗎？」、「我還想要貸40年 不過鑑價沒到QQ」、「20年所省的利息錢也被通膨吃掉了，能貸越久越好」也有從事房貸核銷的銀行主管解釋「能30年房貸代表您年紀不大，房子屋齡新。攤還年限越長，站在客人立場總繳款利息更多，其實多數銀行即便綁約期內，也是可以自行大額部分還款，甚至還到欠款0元」。
升息對利息影響尚小 負債比是核貸關鍵
不過有其他網友透露，申請20年結果卻核30年可能是受到負債比影響，「會不會妳的負債比分20年算不過所以要拉到30年」、「有時候要30年是因為財力算不過負債比過高，為了降低月付金讓你貸款審核通過才做30年」、「可能是20年的，你的月付比過高，內部審核不會過，才改用30年」。
另有網友認為，現在央行進入升息循環，早點還完還是比較安全「在高利環境下並於熊市中，負債就是銀行的資產，越早繳清付出的利息越少」、「推文還在一副不會升息的樣子，等撐不住了跟美國一樣升好升滿，那些說越長越好的就突然安靜了」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，當前台灣升息幅度並不像美國一次升息3碼快，加上利息是時時變動的，整體利息增幅並不會過於龐大，雖然30年期的房貸利息確實比20年多，但民眾仍可以依照自己的進度提早還款。而不少銀行也會因為房款額度的業績壓力，鼓勵客戶貸款期限久一些，但實際還是要看銀行風險評估結果。
房貸還款有2種 本息、本金攤還優缺點各不同
一般房貸還款可分為「本息均攤」、「本金均攤」兩種，民眾申請房貸時可自由選擇，本息均攤指在利率不變的情況下，將所有房貸利息平均分攤，每月支付的利息和本金總額固定，由於每月繳納金額固定，較容易計算現金流，是民眾較常選擇的還款方式，但也需要留意，此種還款方式的總支出相較本金較多。
本金均攤則是指按月攤還本金，另外再根據房貸總額加計利息，因此每月攤還本金固定，但利息將依據餘額計算，因此每月繳款金額皆不同，初期還款壓力較高，但後續會逐月降低，比起本息均攤的優點在於總支出利息較低。
俄烏戰爭所引發通膨效應，讓消費者對物價高漲相當有感，加上適逢繳稅旺季，資金調度讓不少家庭大傷腦筋，不少人會考慮個人信貸，但又怕信用評分不高審核過不了。銀行表示，要順利申貸也有訣竅，包括準時繳卡費，不要短時間向多家銀行借貸，避免影響聯徵，才能拉高信用評分。
因應疫情變化，110年度綜所稅申報延長至6月底，適逢疫情攪局、通膨帶動物價漲聲不斷，讓多數受薪階級備感壓力，如想透過貸款方式緩解資金壓力，大致可選擇保單借款與銀行信貸等方式，但以資金成本角度考量，銀行的無擔保個人信貸相對是較理想的選項。
不過，想要順利申辦個人無擔保信貸也有訣竅的，華南銀行建議，實務上，銀行在信貸審核時，通常會以借款的人財務狀況、信用評分進行評估，也因此借款人想要拿到較高的額度、較低的優惠利率，不妨可從「按時還款」與「避免短期跟多家銀行申貸」兩大方向著手，以此提高自身的信用評分。
一般來說，銀行在審核信用貸款時，會根據申請人的年齡、收入來源、財務狀況與信用狀況等項目評估借款人的條件，舉例來說，假設小明年滿20歲，有正當職業且在同一公司任職滿2年以上，通常就會被認為是每個月有固定收入來源可還款之人。
若小明有使用信用卡消費的習慣，且每個月都會按時繳交卡費不拖延，他的信用評分也會比較高，在有穩定的收入來源、信用評分也高的情況下，小明想要申辦個人信貸獲得銀行核貸的機率也較高。
銀行解釋，信用評分主要是根據個人的還款紀錄，定期揭露的信用資料，只要是與金融機構有往來，且定期還款者，信用評分也較高；反之，若借款人長期延遲還款，通常信用評分也會較低。
如果過去曾經延遲繳款也別擔心，個人信用評分機制為浮動機制，只要借款人持續與銀行的相關產品有信用度互動，且養成準時繳款的好習慣，仍有機會修補信用評分。
銀行也提醒，在挑選個人信用貸款時，除了比較借款利率外，也要留意相關費用，包括開辦費用與個人信用查詢等費用，這些都攸關借款成本。
記者顏真真
新進員工到企業報到前，為了配合公司方便固定發放薪資，多會被要求提供指定銀行的薪轉帳戶。有網友提到，自己每月20號固定會有薪水轉入「薪轉帳戶」，而入帳資訊會清楚加註公司名稱，不過該名網友習慣將薪水全數領出後，再存到其他家人戶頭、繳帳單、生活費等。原PO問：「如果確定有一筆頭期款，但是薪轉帳戶每月都領空，會影響貸款額度嗎？」
銀行可認列「扣繳憑單」、「所得清單」
原PO並未明確指出貸款項目，不過底下絕大多數網友認為，影響不大，「年度扣繳憑單」或「年度所得清單」都可以被銀行認列收入。「薪資證明不一定要用存摺啊」、「看銀行，有的就是要所得清單，不要扣繳憑單；有的就是要薪轉金流」、「如果你是公司發的薪資，直接拿扣繳憑單去就好，你怎麼花銀行不用知道」、「只看扣繳憑單吧，很多人薪轉帳戶都不是自己平時用的」、「事實上我都習慣用年度所得清單，所得清單的話就會看到薪資所得是多少、哪家公司申報的」、「幾乎沒差XD我薪轉戶沒多少錢，銀行信貸還是用薪資去算；反過來說，你戶頭放多少不見得會讓你多貸」。 
▲扣繳憑單示意圖
信貸申請3大門檻
事實上，每家銀行要求不一，可以確定的是，「薪轉帳戶」是代表自身財務狀況正常的根據，不會是唯一證明，建議仍要親自詢問最為準確。就「信用貸款」來說，永豐銀行指出，除了年紀需大於20歲，還會排除還款能力不佳的借貸人，另外需注意3個申請門檻：
1、穩定薪資收入
工作6個月以上且擁有薪資收入的人，就能以勞健保或薪轉紀錄作為證明文件，向銀行提出申貸，不過仍建議任職滿1年後再申請，否則容易被銀行方認定收入不穩定。
2、基本年收入門檻
為確保貸款人的還款能力，多數銀行會要求貸款人在申請時提出近6個月收入證明以換算年收入，年收入一般門檻為30萬元。
3、擁有良好信用紀錄
信用分數直接影響貸款的核准成功率，也會關係到貸款的額度與年利率。平時可以透過信用卡消費，並準時繳款，固定與銀行往來，就能累積良好信用。
文／陳羿郿
根據聯徵中心統計資料顯示，去年六都20~30歲的八年級生中，共有2.2萬件房貸資料，占比約為六都的15%，每100個申請房貸的購屋族當中，就有15個是八年級生。
以六都分布來看，雙北以外的八年級生平均購置總價842~954萬元的房屋，新北市則是購買1187萬元，台北市的八年級生則平均購買總價約1907萬元，位居六都之冠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，八年級生購屋以首購為最大宗，這些購屋族群有幾項特徵，一是喜新厭舊，重視社區管理、外觀與公設，偏好屋齡新且管理完善的社區大樓。
第二是年輕人依賴外送餐飲，不喜歡外送選擇較少的區域，因此傳統市場就不見得是重要的選項；第三即使購屋後房貸成為一定負擔，但他們還是希望可以保有一定預算維持生活品質。
第四因為八年級生出社會時間較短，常可發現購屋的自備款多由家人資助等。
聯徵中心資料顯示，去年購屋的八年級中，房貸成數的中位數約為8成，台北市購屋面積最小、房價最高且利率最低，平均購置30.9坪，購屋平均房價約1907萬元，顯示在高房價的環境下，購屋時以坪數換取房價。
樣本最多的則是新北市，有5469個八年級生去年成為房貸一族，平均購置1187萬元的房屋。至於雙北市以外八年級的首購，平均購置房總價842~954萬元，桃園市平均購買888萬元，台中市購買總價較高一些，平均954萬元，台南市總價最低平均為842萬元，高雄市八年級生購屋平均總價為874萬元，雙北以外的區域平均購屋面積都大於42坪。
曾敬德指出，八年級生在高房價年代還能順利購屋有幾個關鍵，包括自備款的籌措、30年期房貸減低每月還款負擔，與低利環境等因素，由於目前市場開始進入升息循環走勢，建議八年級生購屋可以試算未來利率調漲後，是否會壓力過重或影響生活品質。
記者 游智文
進入升息循環影響有多大？專家分析，以房貸升息1%，每月還款4.8萬元試算，20年期的本利平均攤還房貸，可貸款金額從千萬元降至910萬元，30年期房貸，可貸款金額則從千萬元降至874萬，升息將導致民眾的購屋負擔能力隨之下滑，對於房價支撐也會形成考驗。
美國聯準會昨（4）日宣布升息2碼，市場預期下個月還會升息，快速升息也增添國內利率走升壓力，一旦進入升息循環，房市的挑戰變大，購屋族的房貸負擔將增加。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，大幅降息可以降低民眾購屋負擔，同時間也提升購屋人對於房價的負擔能力，相對利率一旦反轉進入升息循環，民眾的資金成本增加，同樣的每月還款金額，可以貸到的房貸金額會出現明顯下滑，國人長期習慣的低利資金寬鬆環境，已經漸趨緊縮。
以20年期本利平均攤還，房貸利率1.5%試算，原本月繳4.83萬元，可以貸款約千萬元，若未來升息1%，同樣的月繳房貸金額，卻只能貸款910萬元，若是30年期的房貸試算，原本1.5%的房貸利率，月繳3.45萬元，可以貸款約千萬元，若未來升息1%，同樣的還款金額，僅能貸款874萬元，無形中房價負擔能力就少了126萬元。
曾敬德表示，試算過後會發現，一旦未來大幅度的升息，使用30年期房貸的購買力，反而影響比20年期還要顯著，這波升息循環到來，未來房貸利率有可能會超過2%。
曾敬德建議，消費者可以先試算未來升息後負擔會不會太沉重，即使面對升息到來也不必太過恐慌，畢竟利率總是會上下浮動，未來利率也有可能調降，只是現階段面對升息要先做好準備。
勞工學歷不僅影響求職薪資，在購屋和貸款中似乎也特有差異？根據聯徵中心的最新資料顯示，2021年Q4全台博士學歷的貸款者，貸款鑑估值為1,747萬，核貸成數為75％，且購屋坪數達49坪，皆為各學歷之最，至於貸款利率為1.39％，僅次於碩士的1.38％。
從另外一個角度來看，高中職學歷的購屋者，平均鑑估值為991萬，核貸成數72％，平均利率1.54％，平均坪數41.1坪，都在各學歷之末，難道學歷也會影響貸款條件？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，其實銀行評估貸款條件，並非單看學歷，主要評估貸款人的「還款能力」和「工作狀況」以及「房屋條件」，而高學歷者較有機會進入百大企業，其中博士生除了學校任教，或是高端的研究單位，若在公家機關工作，也有較好的升遷機會，獲得高薪的機會大，不僅財力累積得快，往來不乏社經地位較高的人士，對於住家條件要求也高，因此購買房屋的地段佳、總價高，相對鑑估值和貸款成數也比較漂亮。 
張旭嵐表示，有些高中職學歷者從事勞力工作，接案工作或是自營商，不見得賺得比大學生少，不過因為沒有大公司護航，缺乏具體又穩定的收入證明，在銀行眼中並非穩定收入者，因此在貸款利率和估價過程中就比較吃虧。
第一建經研究中心副理張菱育提醒，信用分數需要長期累積，因此針對承攬業務人員，或接案工作者，如果有購屋規劃，但又缺乏長期收入證明，可以提供約期較長的接案合約，或是保險、股票等足以證明財力的文件，證明還款能力，仍有機會提高信用分數，爭取更好條件。
葉思含
拜網路發達、金融科技推陳出新之賜，以往民眾必須親自到銀行櫃台才能申辦的信貸服務，現在只要透過網路銀行或行動銀行，就可以線上申辦快速取得資金，而又有哪些星座的族群最願意體驗線上申貸服務？兆豐銀行指出，在12個星座中，線上信貸進件客群前三名依序為第一名天秤座、第二名巨蟹座以及第三名處女座。
雖然信貸可解有些民眾資金不足之急，但財團法人金融聯徵中心今（2022）年初最新統計，全台同時背有房貸及信貸的人數達 33萬多人，創 2012年統計以來新高；且隨著房價高漲、升息漸啟動，貸款民眾的壓力勢必越來越大。
兆豐銀行內部統計顯示，在12個星座中，線上信貸進件客群前三名依序為第一名天秤座、第二名巨蟹座以及第三名處女座；其中，屬於基本星座的天秤座及巨蟹座，因天生具有勇於行動的性格特色，及熱愛享受便利服務的特質(動動手指、資金到手)，因此對於線上申辦信貸的行為表現，也明顯較其他星座積極許多。
另外線上信貸客群屬金牛座者，兆豐銀行分析，40歲以下人數占比逾7成，顯見金牛座的年輕族群，雖不在前三名之列，但他們善於分析與尋找適合自身需求的貸款產品，對金融利率有較高的敏銳度，是個性屬於穩健型的星座族群。
只是信貸雖然有時好用，不過仍須謹慎評估自身財務負擔；金融聯徵中心今年1月最新統計，全台同時背有房貸及信貸的人數達33.8萬多人，創2012年統計以來新高，平均每人房貸金額504萬元、信貸金額則是88.2萬，數據都創歷年新高。此外，2012年1月與2022年1月相較，背負房貸+信貸民眾的貸款平均總額，從357萬元增加到592萬元，大增200多萬元，加上房價越來越高漲、薪資調幅不大，以及目前恐進入升息循環，都讓貸款民眾壓力不小。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，其實不少銀行搭配建商，在既有可貸款成數上，讓購屋民眾再加上信用貸款拉高成數，寬限期也拉長，加上目前升息、房價上漲得多，都會讓民眾付出更多利息，耗費更多金錢，房貸背得辛苦。
記者林和謙
央行宣布升息後，房貸族首當其衝，每月要負擔的房貸費用變得更重了，該不該提前清償貸款，還是要將手上的資金拿去投資，成了房貸族的難題。
一名網友在PTT上發文，發現有許多資訊都強調長期貸款的諸多好處，例如靠通膨稀釋貸款金額，或是利率很低的情況下，資金拿去投資比較賺。但現實面卻是薪水沒有跟著通膨漲、投資被當韭菜割、閒錢在手上很容易花掉，加上30年房貸利息比10年貴很多，讓他猶豫是否該提早償還貸款？
內行網友則分析，長期房貸優勢在於「通膨與房價漲幅」高於房貸利率，即使薪水沒漲，債務也會隨著通膨貶值，當然不需要提早清償房貸。
不過若不僅薪水沒漲，同時投資不利又存不住錢，錢放在銀行利息比房貸利率還低，又無法創造比利息還高的收益，當然就要以還款為優先，「不要逞強」。網友直言，不少人都抱著股市一本萬利心態，手上有錢卻不還房貸拿去玩股票，最後慘輸幾百萬，力勸：「不是股神的話，乖乖把房貸還清」。
記者王惠琳
暌違近11年，中央銀行上周宣布升息1碼，台銀今日起全面實施升息後的新利率，預計郵局最快明天跟進，連動郵局牌告的5大政策利率，包括教育部就學貸款、勞工紓困貸款、公教員工築巢優利貸購屋貸款、財政部青年安心成家購屋貸款及內政部營建署購屋與修繕貸款，均將在本周同步調升，其中學貸突破1％、勞工紓困貸款也會衝破2％，民眾繳貸款時將會有感。
就學貸款 繳息增2~3成
銀行主管表示，這是逾10年來央行首度升息，有些剛出社會的新鮮人，可能從來沒感受過「升息」是怎麼回事。雖然央行此次升息僅1碼，0.25個百分點看來不多，但因貸款利率本來就低，甚至不到1％，升1碼等於利息負擔瞬間多2～3成，其實影響不小。
以教育部就學貸款為例，現行計息方式為郵局1年期定儲利率加0.15個百分點，再由銀行吸收0.06個百分點，等於加0.09個百分點。升息之前年息為0.9％，是所有政策貸款中，唯一利率不到1％的，升息後將提高至1.15％，不只升破1％天花板，換算付息負擔增近3成。
至於疫情期間開辦的勞工紓困貸款，為郵局2年期定儲利率加1個百分點，現為1.845％，升息後將提高至2.095％，同樣突破2％天花板。
勞工紓困貸款 衝破2％
房貸是此次升息的重中之重，主因是房貸餘額多為數百萬元，影響也大。被視為房貸地板價的公教員工「築巢優利貸」，為郵局2年期定儲加0.465個百分點，目前為1.31％，升息後提高到1.56％，未來1.5％以下房貸恐絕跡。
財政部的青年安心成家購屋貸款，有一段式機動利率、二段式機動利率及混合式固定利率共3種計息方式，選定後不得變更。其中一段式的舊案（2020年底前）現為1.43％，升息後將來到1.68％，新案（2021年後新貸放）現為1.40％，升息後將提高到1.65％。
若選擇二段式機動利率，前2年為郵局2年期定儲加0.345個百分點，現為1.19％，升息後將提高到1.44％；第3年起為郵局2年期定儲加0.645個百分點，將從1.49％增至1.74％，以貸款上限500萬元計，每月約多付5、600元。
銀行主管表示，對金融業來說，好不容易盼得央行升息，且預期未來還會再升，這回在利率調整時「長天期調得更多些」，以台銀為例，1年期足額調高1碼（0.25個百分點），2年期超過1碼，為0.28個百分點，3年期更達0.29個百分點，藉此鼓勵資金往長天期挪。
定存族 迎升破1%小確幸
銀行主管認為，此次升息過後，各天期的定儲利率全面升破1％大關，對把錢放在銀行「生利息」的定存族，迎來小確幸；但貸款戶就笑不出來了，小至學貸、信貸、車貸及信用卡循環利率，大至房貸，都會因各銀行足額反映央行升息，明顯感受到荷包縮水。
黃琮淵 
主要民生政策貸款利率變動狀況
