最近發現許多年輕人都面臨著一個問題：「薪資每月都領光了，銀行還借的到錢嗎？」可能大家都想說，要借就要借一筆大的，但是如果薪水不夠用，那銀行還會借錢給我們嗎？
銀行很注重借錢人的還款能力，如果你的收入是不穩定的，那銀行是不會輕易借錢給你的。因此如果你想要借錢，基本是有一份穩定的工作。
為了方便公司固定發放薪資，新進員工通常會被要求提供指定銀行的薪轉帳戶。然而有網友提到自己習慣將薪水全數領出後再存到其他帳戶，甚至花光，且如果薪轉帳戶每月都領空，會影響貸款額度嗎？ 這方面大多數網友認為影響不大，主要是銀行可以認列「扣繳憑單」或「所得清單」作為收入證明，而薪轉帳戶只是代表財務狀況正常或金流的一種證明方式。
且每家銀行對於貸款申請的要求不盡相同，「薪轉帳戶」也不是唯一的財務證明，因此建議仍需詢問銀行以獲得最為準確的資訊。對於信用貸款的申請者，永豐銀行指出，除了年紀需大於20歲外，還需符合三個申請門檻：穩定薪資收入、基本年收入門檻、擁有良好信用紀錄，「薪轉帳戶」不一定佔重要評估要素。
第一個申請門檻，銀行通常要求申請者在工作六個月以上，且具有薪資收入證明，可以是勞健保或薪轉紀錄等。建議任職滿一年後再申請，以避免被認定收入不穩定。
第二個申請門檻，銀行會要求申請者提供近六個月的收入證明，以換算月收入一般門檻為2.4萬元，。
第三個申請門檻，信用分數是影響貸款核准成功率和貸款額度、年利率的重要因素，建議透過信用卡消費，並準時繳款，固定與銀行往來，以累積良好信用。
總之雖然薪轉帳戶對於貸款申請者而言具有一定的參考價值，但不是唯一的財務證明方式。申請人還可以提供其他證明文件，例如收入證明、資產證明、稅務證明等等，以增加自身財務狀況的可信度和說服力。
此外，貸款機構會對申請人的信用紀錄、還款能力等進行綜合評估，因此除了提供財務證明外，還需要注意自身信用狀況和還款能力，以提高貸款申請的成功率。
最近銀行的貸款利率一直降不下來，是不是讓你心裡很不爽啊？
但是不要擔心，這裡分享一些轉貸的小撇步，讓你可以找到更優惠的利率，並評估是否轉貸！
首先要先弄清楚自己的需求
你需要轉貸的目的是什麼？是想要更低的利率，還是想要更長的還款期限？還是順便增貸？還是其他原因？了解自己的需求可以讓你更有針對性地找到適合自己的貸款。
接著要比較不同銀行的貸款條件
每個銀行的貸款利率、條件都不一樣，所以要花一些時間比較不同銀行的方案，找到最適合自己的，如你希望利率低、撥款速度快、期限長還的輕鬆、額度高等等，通常不可能樣樣滿足，只能選擇當中最適合的。
可以透過銀行的網站或是貸款比較網站（如我們網站）來進行比較，這樣就可以省下很多時間。
再要注意貸款的相關費用
貸款不僅僅是利率，還有其他的相關費用，例如手續費、管理費、提前還款違約費用等等。這些費用也會影響到你的貸款總額，所以要仔細比較不同銀行的貸款相關費用，可以利用下方我們提供的計算機試算。
最後當然要遵守還款期限
轉貸成功後，記得要按時還款，不要遲繳或拖欠，這樣會影響到你的信用評分，讓你未來的貸款申請更加困難。小小提醒，若你之前還款已經不正常，通常要轉貸就更加困難，試想下一家銀行都知道你的信用紀錄不佳了，還會接受你的轉貸嗎？
以上就是分享的一些轉貸小撇步，記得要慎重考慮自己的需求、比較不同銀行的利率、注意相關費用，並且遵守還款期限，就可以找到更適合自己的貸款囉！
以下也分享轉貸時必備比較不同貸款方案、轉貸評估的試算。
由於央行在去年連四次的升息，導致買房成了一件極其困難的事，讓許多房貸族背負了不少壓力，甚至連租屋都不容易。外地工作的朋友每個月領的薪水大部分都用在各種水電、房貸、租金還有一日三餐即便很努力省吃儉用餐餐自己煮，都還是沒辦法存到錢。
人生很苦生活更苦，也因為沒辦法存到太多錢，很多人在結婚方面選擇登記不宴客，都存不到錢了怎麼辦婚禮，結婚後也不想生孩子，養孩子又是一筆長期開銷從嬰兒時期的尿布、奶粉、小玩具、衣服等等，到長大後的各式學費，想想就覺得害怕，也因此生育率越來越低，不過有房貸的朋友這篇一定要看！
政府於2/16日宣布要減輕房貸族的負擔，針對符合條件的對象進行每個月3萬元的房貸補助，但申請受惠補助也是有門檻的，名下擁有一戶豪宅者不再此次補助範圍內，對於房子是否為豪宅，是由央行的標準來判定，以台北市為例，一戶買在7000萬以上，屬豪宅範圍，而新北則為6000萬以上，其他雙北以外地區為4000萬以上，皆不適用於此次補助範圍內。
房貸補貼Q1：有房貸就可以申請嗎，什麼時候買房的人可以申請呢？
可申請房貸補助的買房時間基準為，112年2月28日前買房的朋友可申請補助，但不含新購戶。
房貸補貼Q2：誰可以申請補助，有甚麼樣的條件嗎？
家庭平均所得在一定分位數下，目前最有共識是在50分位以下，預計40萬戶受惠，但也不排除會放寬至60分位或是70分位提供補助。
房貸補貼Q3：哪些條件符合申請資格呢？4個條件檢核自己是否可申請補助！
-僅有一筆自用性質購置住宅貸款。
-名下持有房屋1戶以內。
-110年家戶所得合計於120萬元以內。
-原始核貸金額臺北市850萬元(總價值約1,200萬元)以下，其他縣市700萬元(總價約1,000萬元)以下。
房貸補貼Q4：補助可以領多久？
補助期限為1年。
房貸補貼Q5：補助多少錢？
補助金額定額3萬元。
房貸補貼Q6：補助怎麼申請？怎麼收到補助費用？
此次補貼免申請，內政部會根據金管會提供的名冊直，直接撥款至銀行，在逐月撥款給符合補助範圍條件的民眾。
央行去年四度升息，累計共2.5碼，幅度為0.625％，但不少房貸族都發現，似乎銀行調升的貸款利率，幅度比央行大。例如有首購族2020年買房，貸到1.31％的「利率地板價」，但歷經去年總共升息2.5碼後，到今年2月利率已經升上2.01％，比原比推估的1.935％還高。剛需族入手降價房
也有房貸族PO網說，去年7月時，銀行竟調升4次利率，從1.31％到1.45％，再到1.66％跟1.75％，讓他很納悶，怎麼調速度、幅度都比央行猛。原來這跟利率的組成有關，不同銀行會有所差異。
僑馥建經表示，房貸的利息計算方式，可以分為「固定」及「機動」兩種，前者利率在貸款期間維持不變；後者則是隨各銀行基本放款利率增減。但目前國內已經沒有固定利率的房貸了，市場上常見所謂的「固定型房貸」，其實只是前幾年固定，之後便轉為機動的利息計算方式了。
房貸利率組成當中的「加碼利率」，是由銀行的作業成本、風險、利潤所組成，並依客戶綜合條件而訂。圖／取自僑馥建經
僑馥建經指出，各家銀行房貸利率的組成是以「指標利率＋加碼利率」為主。「指標利率」是銀行的資金成本，依市場整體利率水準而訂定，大部分跟著央行的升、降息趨勢而波動；「加碼利率」則是由銀行的作業成本、風險、利潤所組成，並依客戶綜合條件而訂。
換言之，不同銀行的 「加碼利率」不同，才會出現利率調升幅度，比央行升息基點還高。此外，去年2月，金管會宣布提高國銀不動產授信的風險權數，當時就被解析，因銀行承作不動產放款成本墊高，可能會提高利率、降低貸款成數或減少承作不動產放款，這也是影響「加碼利率」的因素。
記者蔡佩蓉／台北報導
購屋族在買屋前夕，都會精打細算來規劃支出，避免讓家庭的財務被房貸拖垮。日前一名網友好奇「很多人說不要超過家庭收入的1/3，小家庭20年房貸，用月付的話薪水比例該如何算？」對此，內行人曝「1/2至1/3是以一般所得和房價範圍內來估，所得越高房貸一般可以佔更高」。
一名網友在PTT房版發文表示，他最近有購屋需求，但一直不了解20年房貸用月付款的話，薪水成數該如何計算，有許多人認為不超過1/3，也有人認為不超過1/2即可，讓他疑惑「薪水是指家庭平均月薪嗎？這是稅前還是稅後？」
原PO舉例「我的條件是年薪約100萬，太太年薪300萬至400萬，所以家庭收入稅前約400萬，除以12個月平均月薪33萬，若以家庭收入1/3來背房貸的話，是月付11萬的房貸額，若以20年房貸來看，我們可以貸款2200萬，把貸款佔8成來反推房價的話，我們就可以買2750萬的房子，等於用自備款500萬加上房貸2200萬」，他問版上專業網友「這樣推算有誤嗎？」
此外，原PO接著發問「可是這樣算法是20年間，每個月都要繳11萬元，但20年很漫長，如果家中出現大筆開銷支出，甚至是失業的狀況，用當下的月薪來估算，不會很冒險嗎？」
對此，網友認同「預估家庭收支的1/2至1/3是一般所得和房價範圍內來估的，所得越高一般可以佔更高，畢竟必要支出是有限的」，也有人分享「只要每個月收支餘額大於房貸支出，就可以了」、「算你每個月要花多少錢啊，再留個收支比，剩下的拿去買房」、「月收1/3房貸是正確的，剩的拿去投資」、「失業或者意外跟買房是獨立的，買房租房都一樣有這種考慮，不然為什麼只有公務員很敢貸款？」、「意外就增貸，失業就賣房阿」、「怕意外就貸款的時候順便辦一個減額壽險啊，還能提高貸款條件」、「你們第一間房子，又可以收入這麼高，當然貸款40年最好，房貸你可以貸款40年，用20年還完」。
立法院2011年通過修正《銀行法》12條之1及之2，銀行辦理住宅貸款、消費性貸款，不可以徵提連帶保證人，且若足額擔保時，也不能夠徵提一般保證人。究竟什麼樣的狀況會需要提供保證人呢？而「一般保證人」與「連帶保證人」又有什麼差別呢?
僑馥建經表示，「房貸保證人」也稱為「作保」，按照《民法》第272-1條、第739條，指保證人與債權人（銀行）雙方簽訂保證契約，依照債務人與債權人的房貸契約，對債務人所負的債務，包括本金、利息、遲延利息、違約金、損害賠償等其他費用，於債務人不依約履行債務時，由保證人代負履行責任。
銀行執行《銀行法》第12條之1及之2相關規定的作業準則，包括借款人在還款能力不足時，如「薪資收入條件不足」、「借款人年齡較大致使可工作年限短於借款年限」、「有信用不良紀錄」、「借款人的擔保品非屬自己的資產」，若想要加強自身的條件，可以「主動」向銀行提出保證人，但是銀行不可用任何方式誘使借款人提出保證人。
僑馥建經表示，當貸款人被銀行認定還款能力不足，可額外提出房貸保證人，強化信用，讓房貸容易通過審核，甚至提高房貸核貸額度。至於保證人條件，每間銀行對房貸保證人的限制不同，但多以二等親內的親屬為主，信用狀況或收入證明良好。
僑馥建經也提醒貸款人，若被銀行加徵為「連帶保證人」，可向銀行提出將合約中的連帶保證人變更為一般保證人的程序。畢竟「一般保證人」為經強制執行後，剩餘部分由保證人負責，反觀「連帶保證人」則是銀行可直接找保證人負責債務，對個人信用影響相當大。
記者蔡佩蓉
一般來說，自住民眾買房的貸款成數，銀行通常都會給八成，但近兩年房價飆漲，導致銀行鑑價跟不上市價，今年以來許多銀行更對於鑑價與放款趨於保守，使得市場普遍出現貸款成數下降的狀況。至於所謂簽約時附加「保證貸款成數，否則解約」條款，專家認為，還是具有風險。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，在銀行限縮之下，縱使買方是首購、財力條件良好，買房也未必貸得到八成。而有些房仲以為買方的條件好或是急於成交，便很有自信地答應買家一定貸得到八成，沒想到簽約後，核貸時才發現無法貸到理想成數，於是發生交易糾紛。
而所謂買房時的「貸款撇步」，就是在下斡旋時附加特約條款「如果貸款未達幾成，就無條件退定金。」永春不動產台中漢口加盟店店長李國明表示，實務上，並不建議這樣做，因為這樣的條件，會讓賣家感受不踏實，可能會反過來也提出要求「若核貸中，出現價格更高的別組買家時，賣家也可無條件解約。」
李國明提醒買家，出價前務必做好貸款功課比較務實，並建議，現在如要買房，最好備足至少三成以上的現金會比較安全，千萬不要等到約都簽了，才發現自備款不足得到處借錢周轉的窘境。
記者蔡佩蓉
今年以來央行升息3次，10月五大行庫新承作房屋貸款利率來到1.827％。銀行跟隨央行升息步伐調升利率，部分理財型房貸產品利率已突破2.5％，甚至自用型貸款，目前有銀行青年安心成家購屋優惠房貸，新承作貸款利率突破2％。
美國聯準會本周預估將升息2碼，央行本周四舉行第4季理監事會，市場預期將升息半碼，央行這次升息後，五大行庫新承作房貸利率將站上1.925%，各銀行放款利率也將再升一波。
以20年期房貸、貸款1000萬元、目前房貸利率1.8%試算，每月房貸本息約49650元；升息半碼之後，每月房貸本息將增加到50240元，與利率1.8%時相比，每月負擔多出590元，一年下來，需多付7080元。
內政部不動產資訊平台彙整房貸商品，截至本月初已有29種房貸產品利率突破2％，不過，多為理財型房貸，例如利率最高的是安泰銀行的「二順位房貸專案」，利率為2.80％；其次為王道銀行的「理財型房貸」，利率2.68％。
不過，利率突破2％的房貸產品中，竟也有自用型房貸。例如，台北富邦銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款 一段式指數利率」利率達2.1％，為所有銀行的當中，率先突破2％利率的青安優惠貸款；而台中商銀的「安心成家住宅專案貸款」，利率也調升到2.16%。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，全球利率走揚，國內跟進也在所難免，對於自住民眾來說，常有貸款期限長達30年的狀況，因此一段時間的貸款利率起伏，買房前就必須做好準備，若真有困難，如轉貸、延長寬限期也是救急方式。
觀察市場現況，陳炳辰認為，部分新銀行需衝刺業績，消費者也有可能找到更優惠的貸款方案，比較之下，青安未必一定是最划算的，像前兩年低利時代，許多銀行的優惠貸款條件都勝過青安，因此民眾在高房貸時代，更得做好比較功課。
下個月15日，美國Fed（聯準會）將發布利率決議，隨即央行也會舉行理監事會議，外界猜測將四度升息，若真是如此，對房貸族壓力可不小。近日就有一名銀行業員工PO出借貸方案，吸引網友們關注。
原PO在《買房知識家 Ａ你的Ｑ》社團詢問房貸選擇，分別將他家（A）銀行與自家（B）銀行作比較：A銀行「成數85成、年限30、寬限期3年、利率1.85」；B銀行「成數8成、年限30、寬限期3年、利率1.45」。
對於該選擇何種方案？網友意見不一。支持選A銀行的認為，原PO應該考慮離職因素及投資層面，「銀行員工利率應該都有限額（看職等），絕不會是房貸全部的8成（200－800萬）。要斟酌離職後，變回一般房貸利率是多少？你無法保證會在公司做滿20－30年」、「絕對是A，現金用途太多了，才1％多的利率，隨便投資都cover得過去」。
但支持B銀行的表示，利率才是重點，「低率為王，如果那自備款0.5成有差，那代表現階段買房還太勉強了」、「如果頭期款和裝潢費夠用的情況下選B，畢竟一直在升息」。
內行人試算指出，若以貸款1000萬來計算，兩間銀行月利息相差約3000元，因此建議「如果頭期款夠選B，不夠選A」。
某行庫員工接受訪問表示，如果頭期款夠的話，肯定是選B，因為利息比較划算，不過原PO若是頭期款不足，也可以選擇信貸來補，再來選B，除非已經有負債或急用錢之打算。
全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出，房貸利率絕對是關鍵因素，也確實像網友的建議，若連8成與8成5之間的自備款都有很大的問題，是否要買房就得再考量，畢竟之後或多或少還有裝潢費用等支出，要是手頭太緊都最好重新規劃購屋需求。
至於既然已經頭洗下去了，當然在生涯規劃上要有考量，避免任意轉職，或轉職也是同屬金融銀行的業別，只要同為金融業種，未來轉貸還是有機會享低利。更重要的是，並不見得沒有換屋的可能性，自然以眼下三、五年為主，都建議以金控員工貸款為主。
記者黃芸涵
好房網News 影響房貸成數的因素有許多，銀行多數會依據貸款人的個人條件、還款能力、資金用途和債權面向等多重因素綜合考量，來決定借款人的房貸申請成數。近日有網友提問，若在預售屋尚未交屋前，有了想轉職的念頭，是否會影響到房貸成數？
原PO於臉書社團《買房知識家 Ａ你的Ｑ》發文表示，「想請問大家，如果在今年首購買了預售屋，大約在2024年底蓋完，而目前已工作10年打算明年離職換工作或休息，這樣會影響貸款嗎？」
貼文曝光後，網友回應熱烈，多數人皆勸退原PO，「沒工作會不好貸喔，建議撐過貸款後再離職」、「會影響評分，最好至少有半年以上新工作的薪轉紀錄」、「我也在等交屋後換工作。怕貸款貸不過」、「要走，至少要等到對保的時候，不然萬一貸款成數下來不漂亮，到時還要補...」。
不過也有人認為只要原PO有足夠的存款，以及換的工作是有薪轉證明應無太大影響，「若是你換的工作有現金流那就沒什麼問題，主要看你的薪水跟工作！」、「你自備款項相當有自信當然沒問題」、「薪轉評分最好 ，如果是自營買賣收入會降很多評級，貸款當下如果沒有薪轉有可能借不到錢」、「有一定存款和流水帳紀錄，還是能過關」。
力信地政士事務所經理陳惠玲曾於好房網節目中表示，在房屋貸款的審核程序上，職業評判標準主要來自「收入的穩定性」，陳惠玲分析，基本上，對於律師、建築師、會計師、公務員來說，辦理房貸絕對是吃香的，不僅貸款額度能有較大的協調空間，甚至或許還能以低利率申貸，另外補充，屬於五百大公司內的，只要平時維持良好財務狀況，申貸也不會吃虧。
「攤販、業務員、壽險經濟人、藝人、房仲等」陳惠玲說，這類收支相較不穩定的職業，辦理房貸就是屬於「吃虧型」職業，舉例，以房仲為例，雖然平均收入高，但實際上並非穩定，因此在評分上就很難獲得好成績。「攤販、業務員、壽險經濟人、藝人、房仲等」陳惠玲說，這類收支相較不穩定的職業，辦理房貸就是屬於「吃虧型」職業，舉例，以房仲為例，雖然平均收入高，但實際上並非穩定，因此在評分上就很難獲得好成績。
而即便是申請聯徵，職業的穩定性，同樣是重要的評分標準，基本會設以工作3個月為門檻，唯部分銀行會提高至半年，相對，只要工作資歷高於標準越多，分數就越高，因此建議，剛換工作的朋友想申請貸款，最好還是先暫緩。
記者林清坤
